パークタワー晴海　その3

>>1810さん

晴海タワーズを推すというよりは、タワーズ住人のフリーライドを防ぐために公開空地じゃなくて住民専用にして欲しいな、と…。

容積率特例受けないと建てられない規模なんでしょうかね？？

場所は別ですが、グランドメゾン白金の杜ザタワーのように広大な緑地を住民専用とした例もあるので、それを見習ってくれると嬉しい。

公開にしない容積率の緩和してもらえないんだよ

公開空地にするとディズニーファンが必ず来るからちょっと心配。オリエンタルが担当したと言えば彼女らは必ず一度は来るよ。HPみても東京ディズニー乗りですから、できれば公開しないほうがいいよね。

民泊に人気が出そう（厳密には規約でNGだろうが）

>>1816 匿名さん

そこまでディズニーディズニーしてないのでは？
ファンの心理は分からないけど、別にディズニーのコンセプトというより、ミッキーとかキャラクターが敷地にいなきゃワザワザ来ないでしょ。

親戚の40代ディズニー狂いのおばさんは、できたら1回は見に行くと言っていました（笑）ディズニーファンの中でもすでに知っている人がいるみたいよ。資産価値は強いんじゃない。

キャンプファイヤーとテント張れる場所があるのは驚いた。あれは、面白いし友人とテントでお泊まり会とか面白そう。

火はまずいでしょ？直火は何処も禁止じゃない？
キャンプできるのはいいね。

>>1819 匿名さん
オリエンタルランドとウォルトディズニーは別だけどね。
オリエンタルランドはディズニー以外でキャラクターを扱う権利を持ってないよ。

>>1819 匿名さん

ファンじゃなくても見に来ますね、きっと。
この辺りの発展は凄まじいから、今も既に物珍しさに週末は車でウロウロしてますよ。
だから、危ないので車には注意した方が良いです。

>>1822
そんなの皆わかってますよ、弱い人だな。キャラクターがいなくても独自の世界観を感じさせる作りになっているのはHPみればわかるでしょ。

会員ホームページの方には、野外で暖炉をたけるというような説明と写真になっているから、あのピンポイントの場所ならOKなんじゃないですか。

>>1824 マンコミュファンさん
その独自のディズニーの世界観も出したらNGです。
勝手にオリエンタルランドが作ってるからそう感じるだけ。他の会社が同じもの作ったらそう感じません。
ディズニー好きは舞浜に住んでくださいな。

>>1824 マンコミュファンさん
オリエンタルランドというだけで、ディズニーの雰囲気と勘違いし、駅遠などのデメリットがすっ飛んじゃう貴方のような弱い人向けの物件かもしれません。

>>1827 通りがかりさん

みんなが駅距離を最重視するわけでは無いでしょう。
このマンションのような、素敵な植栽やランドスケープを重視する人もいます。

やっぱり坪単価400万円超えるかもねえ。。。

400だとDTと同じくらいの水準でしょうか。
もしそうだとしたら、どちらが人気なんですかね。
ほっこり幸せ家族VSギラギラ都心(2流ミーハー)という構図だと思いますが。

ドトールは古いから価値としては落ちる。

月島駅徒歩5分圏内ならば、坪400万円でしょうか…
この立地だと背伸びしても、坪320万円でしょうか…

管理費も気になりますか…
400円/m2とか、激高な可能性がありますか…
イマジネーションランドか…

流石に400万以上になるんじゃないかな。
320万だと江東区ですら難しいぞ。

>>1833 匿名さん

いやー現時点での相場感なら、いい線ついてると思う。
この辺のタワマンは新築だから高く中古になると安いなんて田舎のマンションとは違うからね。
ただ交通利便性という点で、やはりここは若干不利。
近隣相場より１割安が設定基準じゃないかな？
BRTの停留所が出来るけど、フィーダ線だから乗り換えしないと新橋出れないし。

メンバー登録からIDが送信されるまで数日かかりました。
早速メンバーズサイトを見ると間取り情報がありました。広さ別に3タイプ公開されていますが、結構大胆に室内に柱が入り込んでいます。これは最近のデザインとしては珍しいのでは。
話題の関連環境も多少情報量を加味してメンバー用に公開していますが、あの区画にこれだけの環境を整えられるのかなぁ。イメージ画像では立派に見えますが、実際に収め込んで全体感から見ると、各所はどれもこじんまりとした規模になるのではと思います。
なんというか、板型を複数棟建てるような郊外型大規模マンション開発にありがちなライフスタイル提案手法を、都心（といってもここは微妙な駅遠立地ですが）型タワマンに用いているような気がします。
今後公開されるであろう建物内共用施設も、あれもこれものフル装備満艦飾になるのではないでしょうか。
立地と後発のハンデを目新しいイメージ展開で補い、中の上ランクの共働きファミリー層メインでターゲティングする戦略でしょうかねぇ。

>>1834 匿名さん

新橋まで乗り換え必要なく、直通の予定ですよ。

ここまで、コストかけちゃったんだから、必死で共有施設やランドスケープを練って高額物件に仕立て上げてくるでしょう。
ただ当初デザインのクジラコンセプトは変わらないんですね。
メインエントランス部のクジラテラスがクジラの尾ひれをイメージさせるとありますが、何で肛門から出入りしなきゃいけないのか、それだけは謎でした。

>>1837 匿名さん
杭打ち失敗のコストは、ゼネコンに寄せておいて欲しいところだが...
マンション自体はクジラに見立てられていないので、出入口が肛門というわけではないでしょう。

コミケ晴海の跡地だね、ここ

ティアロレジデンスの再登録住居が出ていますね
オリエンタルランドの庭をタダで使えて植栽が荒れても自分の懐が痛まないラストチャンスです(笑)

中央湊のスレッドに三井の知り合いなる人が書き込んでますが、ここは坪300らしいですよ！

正直、クロティアより利便性悪いのに坪300でも高すぎると思うけど、あの魅力的で実用性も高そうなランドスケープ、デザイン、共用部があれば三井久々の人気物件になりそう。ワクワク。

300って平均だよね？
南と北で大きく差がありそう。
北はまだ抜けるのかな？西の方が安い？？

坪３００は無いと思うなぁ。330くらいじゃない？

400超えると予想されてる。
330万だと、江東区すら厳しいぞ

>>1842 匿名さん
クロティアの方が便利だし、土地的には300でも高すぎだね。
ただ300ならば当初の希望額なので、杭打ちのコストを買い手に転化しているわけではなさそう。その点は安心かな。

それは無い。安くても350を下回ることはないよ。
豊洲ですら次の物件が400万超え。
ここだけ激安で売られる理由がない。

そんなに強気なら、隣の300前半を買って、ここが完成したら住み替えな。

>>1843 匿名さん
北と西はどっこいどっこいくらいでは。低層は北の方が安くて、高層は北の方が高そうな気がする。
北は仮にタワマン立っても、正面ではないので、眺望は抜ける

>>1847 匿名さん

次ってどこよ？
東急は行政に制限食らって頓挫中だよ。
なぜそんな計画すら立ってない物件に坪単価が出るの？

坪単価予測なんて意味なし。
そもそも400超えるって言ってる人はその価格でも買うの？
それとも安くても買えない湾岸ネガ？

坪230くらいじゃないの？

350くらいじゃないですかね。
次の豊洲は４００と噂されてますから。

坪250くらいと予想します。

販売は来夏、価格は早くても来春だからねぇ・・・
今から予想しても息切れしちゃうよｗ

関係者の話としてＰＴ晴海は坪300ぐらいで行ければ・・・ってのはＰＨ豊洲の販売前の話だよ、時代が違う
ティアロが坪300弱だったし辻褄は合うでしょ？
ティアロの再販は一割乗っけてるって話だし、そう考えると坪300～坪330の間じゃない？
もちろん状況が変われば坪250の可能性もあるし、坪400でも驚かない

>>1855
売値だけが強気でも全く売れてない晴海の中古の山を見て現実見なきゃ。スカイズベイズの販売価格をビタ当てし、最近では三井デベと親交も深いのらさんが、直近のブログで300と予想。他にもデベ筋の話では300という話ばかり。おそらくそんなもので出てくるよ。

マンション性能表示の建物の長寿命化の項目が星１つなのは何故だろうか。
クロノは星3つだったような。
買うならばずっと住みたいので、少し気になる。モデルルームで聞いてみようかな。

>>1857
三井の最新のタワマンでも結構星一つってあるんだよね
以前に尤もらしい（言い訳？）記事を見かけたけど忘れちゃったｗ

お役所仕事だからあんまり意味ないとか、基準が曖昧で厳しすぎるとか現実に則してないって話も聞くけど、
オール星三つマンションは大々的に喧伝してたりするし、実際に減税やローン優遇を受けられたりっていう、
直接的なメリットもある訳だから、やっぱりどこかしらケチってんだと思っちゃうよねｗ

素人だからコンクリがショボいとか設計上どうしても配管が専（共）有部分を通るぐらいしか思い浮かばない
是非（デベの息の掛かってない）専門家に制度上の問題点も含めて解説をお願いしたい・・・

>>1858 匿名さん

私も知りたいです。何でも配管のメンテを行うところの開口部が1箇所か2箇所かが問題で、三井は1箇所でもメンテできる方法があるので、ただ基準を満たすためだけに2つ目の開口部を作るのは意味がないという考えで作っていないので星1つになると聞いたことがあるのですが、専門家のご意見を伺いたいです。

>>1859
ああ、そういう（デベ側の）話は聞いたことある
なるほどとその時は納得はしたけど、三井でも星三つのマンションは当然あるんだよねｗ
意味がない、無駄だっていうポリシーなら全てのマンションで星一つだと思うんだよなぁ
あー言えばこう言うっていう不動産あるあるにしか思えないんだよね
上でも触れたけど、ユーザーにとっては減税等制度上の直接的なメリットもあるし、
色んなブログみてるとマンション性能表示制度そのものについては分かり易いってことで、
意外と評価高いんだよね

ＣＧＰ星３つです。
http://mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2013/0625/download/sumai/201...

パークタワー東雲、パークコート千代田富士見、パークコート浜離宮、パークコート赤坂桧町あたりも星3つですね
高級物件のほか、東雲でも星3つ取れているので、ここは単なるコストダウンなんでしょうね

他の三井物件には星3つのものもあるのに何故この物件は長谷工以下の星1つなのか、本格検討できる値段だったら私もデベに聞いてみたいと思います。

ちなみに意味があるから品確法に基づく表示で3段階があるのであって、本当にデベが言うように星1つで問題ないなら国交省に品確法の基準改正を働きかけるべきですよね。
そういう話は聞いたことがないですが…

あ。ちなみに星の基準は
専有部、共用部配管維持管理等級がともに3で星3つ、
専有部、共用部配管維持管理等級が2以上で星2つ、
専有部、共用部配管維持管理等級で1のものがあれば星1つです。
劣化対策等級は3以外見たことがないので省略します

>>1859 匿名さん
>>1860 匿名さん
ありがとうございます。配管メンテの閉口部の数の問題だとすると、①配管メンテの閉口部を1つにすることにより得られるメリットが何なのか（建築コスト削減なのか、ランニングコストの削減なのか、メンテ機能の優位性なのか）、②建物の長寿化の基準に配管メンテの閉口部の数が挙げられているのは何故なのか（長寿化とどう関係するのか）というのが次の疑問ですね。

重複になり、また長文ですいませんが、マンション環境性能表示ガイドライン7頁（http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/mansion/doc/m_guideline_100...）によれば、要するに

①3世代（概ね75～90 年）まで、躯体自身の劣化に起因する大規模な改修工事を必要としない対策が講じられている。【劣化対策等級3】
又は
②専用・共用配管の維持管理が躯体に影響を及ぼすことなく行える。また、専用配管については、他の住戸専用部分に立ち入ることなく維持管理が行える。【維持管理対策等級2】

のいずれかの条件を充たしていないと★1になるみたい。ここが、何の条件を充たさずに★1になっているのかはデベに聞かないと分からなそう。

より詳しくは、日本住宅性能表示基準の評価方法基準
http://www.mlit.go.jp/common/001124705.pdf
劣化対策等級⇒62頁～
維持管理対策等級⇒86頁～

>>1865 匿名さん

ここの環境計画書はもう東京都のHPに載っていますが、共用部配管のの維持管理対策等級が1です
専有部配管の維持管理対策等級はさすがに2ですが…

>>1866 匿名さん
ありがとうございます。勉強になります。
専有部配管の維持管理対策等級2は、専有部に入らないと、専有部配管の清掃ができないということですね。

共用部配管の維持管理対策等級1は、基準が多くて分かりにくいですが、専用配管と共用配管の接続部を点検するために必要な開口が設けられていること、というのが１つの基準になっていますね（上の評価方法基準90頁④）。

上の開口の話はこの基準のことで、もしちゃんとした代替技術があるなら、大した話でもないのかなぁという気がしてきました。

>>1867さん

共用部配管の等級「１」は「－」、つまり無対策です。
（リンク貼って頂いたpdfのP90の上の表をみてください。）
建築基準法を満足する最低レベル（昔の団地とか）です。

等級２の要件が
＞a 構造躯体及び仕上げ材に影響を及ぼすことなく共用配管の点検及び清掃を行うことができること。
＞b 構造躯体に影響を及ぼすことなく共用配管の補修を行うことができること。
なので、等級「１」では構造躯体に影響を及ぼさずに共用配管の点検、清掃、補修ができません。
※仮に「(3)評価基準」が不適切ならばその改正を働きかければ良いのですが、それをしないのは？というのが>>1862の趣旨です。

ちなみに、パークタワー晴海の環境性能表示は以下で確認できます。
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/140069_011.html
関係ないですが、天井カセットエアコン設置されることが記載されています。
これで天井高がフラット2.6mだったら、クロノティアロより専有部は良い感じですね。

なお、パークタワー東雲（当時の平均坪単価220万）の環境性能表示は以下のとおりです。
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/110066_011_c.html
2011年頃に設計されたものですが、共用部配管の維持管理対策等級は３となっています。
三井がその気になれば余裕で等級３クリアする設計を持ってきます。

>>1862 匿名さん

グローバルフロントタワーも星3つだった気がする。

>>1869 匿名さん
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/mansion/detail/c150063.html
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/120369_011_c.html

確かに、星3つ、配管の維持管理対策等級は専有部、共用部ともに3ですね。

>>1867さん

すみません、等級2の評価基準を踏まえた上での話でしたね。誤読していました。
>>1868の等級1のくだりの記述、失礼しました。

私が知っているだけでこの星１つの話は2007年のTOYOSU TOWERの頃からされているので、
本当に三井に自信あるなら早く評価基準の改正を働きかけて等級2くらい取れよ。
と思います。

>>1868 1862さん
ありがとうございます。
構造躯体に影響を及ぼすことなく...という点の、具体的な影響の内容によっては大したことないのかなぁ、と思った次第です。
ただ、やはり普通に考えれば、基準を満たさない＝問題あり（躯体に長寿化を妨げる影響を与える）ということですよね。。。
ご存知かもですが、物件のホームページのどこかで天井高2.6メートル（注で一部下げ天井あり）って記載をみた気がします。

＞具体的な影響の内容によっては大したことないのかなぁ、と思った次第です

同感です、正直専門的過ぎてよく分からないし、
維持管理やコスト面でどういったメリットデメリットが生じるかもさっぱり分かりません。
予算内で、目に見える部分が満足いく仕上がりならたぶん買っちゃうと思います。

ただ・・・
素人にも分かり易くする為の星制度であること。
今はまだあまり周知されていないが、今後マンションを購入する際の一般的な指標となった場合、
資産性に与える影響は？（反対に制度そのものが無くなる可能性もある）。
減税その他の優遇がいかほどか？
って部分でやっぱり気にはなります・・・
三井の都心物件の星三つは当然としても、ＰＴ東雲は震災後初の分譲ってことで、
かなり力を入れた物件ですからね。
手抜きとまでは言わないけど、構造部分でそこまでではないってことですよね・・・

マンションの寿命は共用配管の寿命と同じと言われているので維持管理対策は何より大事だと思うのですが、
一方で三井はパークマンション三田綱町やパークマンション赤坂氷川坂、パークコート青山、パークコート赤坂桜坂ですら等級1、星一つなんですよね

これらの物件は流石に点検口をケチるような価格帯ではないので、本当に問題ないと思っているのかも知れませんね。

ただ、三井にだけメンテノウハウがあって、三井以外の管理会社にリプレイスできないとなると 、それはそれで足元見られて嫌ですね。
三井の管理費単価はただでさえ他所より高めなので

ここってスカイラウンジはあるんでしたっけ？
ディズニーみたいでいいですよね

駅から遠いし、晴海だし、400万で出して捌けるの？マンション売れてないよ。

>>1876
心配しなくて大丈夫。
超大手のディベロッパーなんだから。
あなたの会社の方が、売上高経常利益はいいのかな？

うちの会社創業以来赤字出したことない。
普通に仕事してれば、高卒でも全員、年収１千万超えます。

笑

三井より業績はいいのか聞いているんですよ。
だからここが高くて売れなくても心配しなさんな。笑
利益出すためには高値でやらないと、採算合わないの。
高いと思ったら郊外に行きなさい。笑
それと三井不の総合職は高卒じゃ入れないよ。ここも全員一千万円超えてますよ。

パークコート浜離宮は@550超えてきます。
銀座や大手町勤務の人だったら、@400はいかないけど、ここ選ぶでしょ？
あなたが心配しなくても大丈夫ですよ。

＞それと三井不の総合職は高卒じゃ入れないよ。ここも全員一千万円超えてますよ

うちの高卒と同じレベル。

笑

＞うちの高卒と同じレベル
うちの高卒と同じレベルの返しかた。

笑

＞うちの会社創業以来赤字出したことない。 普通に仕事してれば、高卒でも全員、年収１千万超えます。

笑

三井に文句があるなら買わなきゃいいだけ。
今の時代、マンション建ててくれるだけでありがたいと思う。
大手デベ３社の考えではマンションよりビルの方が儲かる。マンション事業を止めようかという動きすらある。
土地、建築資材、人件費など高くてマンションは採算合わない時代。
そんな事情も知らずに「等級２くらい取れよ」って、よくもまぁ言えたもんだなー。

購入者の要求に応えられないなら作らなきゃいいだけ。
別にマンション作れとお願いしたわけでもない。

そんな市場原理も知らずに長谷工レベルの等級すら満足させられない仕様で満足しろって、よくもまぁ言えたもんだなー。

>>1886 匿名さん

今の時代高卒大卒関係なくなってるんだけどなー

だから、何であんたの要求に応えなきゃならねーんだよ。笑
ベントレーやフェラリーに要求したところで、思い通りに作らないのと同じ。笑

嫌なら買わなきゃいいだけ。
長谷工レベルとか言ってるけど、建築費の高騰で仕方がないんだよ。
どこのデベだって鹿島や大林にお願いしていが、マンションなんて利益率悪く大手のゼネコンはやりたがらない。
昔は向こうからお願いしてきたが、今じゃデベが頭下げてお願いしている立場。
3年前の利益率を考えると、仕様を下げるしか方法はないんだよ。

ゼネコンってバブル期よりも仕事抱えてるの？

※1888さん
三井不動産さんへ電話して、直接要求してみたらいかがでしょうか？
ここに書き込んでも、要求が通るとは思えませんですし。
私はディズニー好きなので、一度は見学に行こうと思っております。楽しみです！

お隣の豊洲問題やらオリンピック問題（経費削減）やら、何だかこの頃不安定ですな〜。この流れって、このマンションにとってマイナスの方向に働きそう気しかしないんだが...
今のところ大した影響はなさそうだが...
舛添のままでよかったのに...

知名度アップの効果の方が大きいと思うけどね。

松本サリンとか戸塚ヨットスクールみたいな（戸塚は校長の名字だけど）

豊洲周辺は、そういうところだから…。

120㎡の間取り、いいなぁ。

以外と住んでみると120も狭く感じてくるものよ。本音を言えば最低200は欲しい。理想は400くらいかな。

120㎡の間取り、12000万円くらいでゲットできますかね…

管理費高くなりそうですね(゜゜)

近くのドゥトゥールの120㎡でいくらぐらいだったんですか？

もう3年も地下工事をやっている、多分問題になった基礎杭工事が地盤までとどいて無かったので手直ししているのではないでしょうか。

アホか

>>1904
>>1254見てみ。
本当に一度打った基礎杭を掘り返してるから。
豊海小学校の建設現場で「地中から障害物が出てきたので、工期が伸びます」って言われて、おれもそんなもんが出てきたのかな～ぐらいに思ってたら、そんな簡単なもんじゃなかった。

ここの将来的な資産価値ってどうなんですかね？
最寄り駅徒歩12分となると、やはり購入価格に対して下がる割合が大きいのでしょうか？
まぁ価格がいくらになるかにもよりますけど。

同条件なら徒歩11分より不利、同じく10分よりも不利…1分よりも不利。

>>1906さん

駅徒歩12分といっても駅入口から改札まで300m以上歩きますし途中歩道橋を渡るルートになっていますので、JR駅等の徒歩12分とは印象が大分違うんですよね。

あそこの交差点のところ、横断歩道ができる計画はないのかな？

中央区アドレスでは豊洲ララポに近かったり、なんともいえない立地ですよね。
まぁ少し視野を郊外側に向けたらこちらのほうが立地は良いので、そのような郊外側が
崩れきるまでは市況に連動するのではないでしょうか。

一方でクロノ・ティアロと似た環境で相応の戸数があるので上がる可能性も
あまりなさそうですね。

>>1906
資産性っていっても色んな考え方があるからねぇ・・・
買って売って儲けたいならタイミングが全てだし・・・

一般論だけど駅直結のＣＧＰが上限で、下支えはららぽ直結のＰＣＴかな？
ＣＧＰを大きく上回ることもないだろうし、ＰＣＴを大きく下回ることもないだろうね

あとは建物そのもののクオリティと、維持費の問題でデメリットにもなりうるけど、
オリエンタル企画の壮大なランドスケープでどこまで訴求、差別化できるか？ってところかなぁ？

オマケで三井の広告塔として佃の映像が有名だけど、
ＰＴ晴海を中心にＰＣＴや晴海タワーズの映像が積極的に採用されればランドマーク化確定

さらに原野商法宜しくで、
ＢＲＴや地下鉄、五輪が起爆剤となって、世界の晴海ってことにでもなれば、
湾岸最上位も夢じゃないｗ

叶うと素敵な夢ですな。

むしろ月島より豊洲駅の方が近い印象。駅までの道のりも雰囲気全然違う。ていうか、防犯上子供や奥さんをあそこの道歩かせたくない。

>>1900 匿名さん
坪303万予想ですね。私は坪200万〜250万と見ていました。
どうでしょうかね。