パークタワー晴海　その3

>>17719 匿名さん
下がると言っているわけではなくて、下げないと厳しいんじゃないか、という意見じゃない？

確かに、東と西の3LDKは実需層の壁と言われている7000万円オーバーの部屋がほとんどだから、時間はかかりそう。

まだ５００戸残ってるのに２期さばけなかった
ヤバッ… 値下げかなぁ

>>17722 匿名さん
ちょっと何言ってるか分かんないっす

>17720
焦ってるからこそのアンケート＆キャッシュバックでしょ？

1500戸規模で1/5しか売れてない有明住不が「売れ過ぎだろ！」
つって上層部激怒＆予定通り二期から値上げ
（それでも半期の決算で過去最高の売り上げ？契約数？を叩き出すｗ）
一方で、一期で4割売ったにも関わらず低姿勢なお伺いアンケートを送付する三井・・・

どっちが良い悪いってことではないけど社風やスタンスが明確で面白い
個人的な見解としては株は住不、自宅は三井だなｗ

こんなに売れないものなんですね

>>17725 匿名さん
短期間で完売したら値付けミスともなりますし、難しいですよ。

>>17725 匿名さん
商売が分かってないな。
早期完売というのは、デベにとっては値付けミスなんだよ。
それを狙って安く値付けするデベもあるが、しっかり利益を取ってもらって、アフターや補償もキッチリやってもらえる会社の方が安心できる。
目先のことだけしか見れない人は、買わなくても良い。

>>17724 匿名さん
同意。
まぁ、そうは言ってもこの物件の最初の予定価格は高すぎたと思うw

>>17727 匿名さん

じゃ、これから着実に売れる予定なんですね！安心ですな。
予定価格からの値下げや、1000円アンケートとかしてるからデベには想定外なのかと思いました。

>17725
売れてない、ってワードには敏感だからね、即火消しが入るでしょ？ｗ

売れてる売れてない、想定内想定外の線引きが難しいのはその通りだけど、
引き渡し前の完売を目安とするなら、
５パー前後の価格調整、または市況の突発的なサプライズでもない限り、
今のペースだと厳しいんじゃないかな？
（市場が冷え切ってる訳でもないし個人も投資家も活発だから１０パー引いたら騒然とするだろうねｗ）

それも予定通り！想定内！売主は焦ってない！って反論されたらどうしようもないけどｗ

>>17724 匿名さん

焦ってるからではないですよ。
他の物件でも、アンケートやってますし。普通のマーケティング。
回答者に意見をもらうのだから、謝礼は当然だと思いますけど。

自分がMRにいったときは来年中に売り切りたいって営業が言ってたけど
あまりにも売れなさすぎてなかったことにしてるな。

>>17732 マンション検討中さん
あと5年は売ります！
なんて、三井が言うはずないでしょw
基本は早く買ってほしいんだから。

スミフなら言いそうだけどw

>>17730 匿名さん

東と南は厳しいだろうね。
何らかキャンペーンとか打たないと。
インテリア補助とか、キャッシュバックとか。
最近はスミフですらやり始めてるからね。

>>17727 匿名さん

3月には年内完売ガーって言ってました。嘘は良くない。
予定価格からの値下げで空気読みましょ

>>17687 マンション検討中さん

値下げは事実かな？ネット部隊が火消ししてるのは逆効果だね。ちょっと三井は迷走してるね。

今さら有明ネガする意味も不明。向こうは爆裂値上げに入ってる時点で、どちらが人気かは明白♪

>>17735 匿名さん
年内完売ガー？ナイナイ、、、
言ってたとしたらそれはただの営業トークでしょ。踊らされないようにしないと。

あ、ネガのネタにしてるだけか。

>>17736 口コミ知りたいさん
ほんとに書き込み部隊なんていると思ってるんだw

値上げしてるからって人気だと思うのも間違い。スミフのいつものやり方。竣工在庫絶賛販売中のシティテラス東陽町とかも、ここ数ヶ月で爆裂値上げしてるよw

とにかく売れてないと言うことだな。急に活発になってますが。
検討者にとっては割引のチャンス到来？
間取りなんてまだ半分残ってる。

割引を待つのは自由です。

待ちぼうけになりそうだが。。

今、世の中は今後住宅価格は下落傾向という人の方が多いですよね。そうするとどうなるか？みんな待つことになります。

で、みんなが待ってるので、需要は一定量をキープし、結局はそんなに下がらないってことになります。

金利も上がって1.5ぐらいと予想しますから、強い価格下落圧力にはならないです。

何か重大なイベント、例えば大震災や武力攻撃、金融危機などが起こらない限りは、大幅な下落は見込めないでしょう。

みんなが待てば待つほど価格は下がらないので、買い時を逃すだけです。

まだまだ部屋は余ってると言いますが、良い部屋からなくなっているわけです。

>>17741 匿名さん

みんな待つと売れなくてさらに値下げ、選手村などさらに多くの売り出しがあることもわかってますし。
なんて発想はどうですか？一度予定価格より下げた事実もありますし。

タワーマンションの事情に詳しくないんですが、入居２年前で５割弱売れていても、不人気物件なんですか？竣工しても販売してる物件かなりありますよね。
この物件は立地が素晴らしいと思っています。銀座からタクシーですぐ、ららぽーとには、お散歩でと、都心と郊外の暮らし両方楽しめます。
久しぶりに現地に行ってみて、開放感あるこの立地で建物のスペックも最高でこの価格は、激安だと思いました。
一期で契約しましたが、今は完売してる間取りですし、満足しています。

>17743
スレ違いですよ・・・
一期で買って不満タラタラのほうがどうかしてるでしょｗ

>>17742 匿名さん
まずこの物件について。
そもそも、この物件の南と東は高すぎると思っていますので、実質的な値下げはやらないと完売しないと思います。それか、業者に売る、もしくは三井が保有したまま寝かせる部屋も出てくるかと思います。例えば、勝どザ・タワーさ、一般購入者向けには値下げせず、最終的には業者に売って捌いてますよね。なので、この物件については値下げを待っていても無駄な可能性が高いと思います。

そして晴海エリアの市況についてですが、これは基本的には需要があれば価格は下がらないと予想します。選手村が出たとして6,000戸程度。これまで湾岸に何万戸と供給されてきた実績、また都心近接エリアにつき、都心の数十万人の労働人口がそのまま需要になるので、当面価格は下落しないでしょう。

供給過剰で値段が下がる、というのは、都心近接エリアにはあてはまらないと思います。

>>17743 匿名さん

私もそう思いますね。
2期で契約しましたが、今の市況からしたらかなり割安感があると思います。

>>17745 匿名さん

なら、現在、ここが売れてない理由、予定価格より値下げした理由は？

17745さん

グッド・ポイントです。

更に正確に潜在購買者はグレーター・トーキョー・エリアの３０００万人です。

新たなお金が落ちるところに新たな需要が発生する。それは２０年以上前の六本木ヒルズ周辺（何もなかった・・・だから開発ができた・・・お金が落ちた・・・価値が高まった）と同じことがこの辺りで起き始めているということ。どこの先進国都市も水辺が市場価値があります・・・テクノロジーが１００年以上前の常識を覆しました。

>>17747 匿名さん

お前がここに投稿する理由をまず言えよ。

>>17747 匿名さん
売れていない理由→そもそも「売れていない」の定義とは？それによります。

予定価格より値下げした理由→明らかに高すぎた値付けのためです。

>>17747 匿名さん
無知でスミマセン、、何をもって売れていないと言えるのかを教えて欲しいです！具体的な数字で過去物件と相対比較して教えて頂けますか？

>>17748 不動産投資家さん

何もないといっても、麻布や広尾という、金持ち後背地があったので、こことは随分違うような。。。

>>17752
今後の東京の再開発の目玉は日本橋、常盤橋〜虎ノ門、品川エリア
今後共働き世帯が増えて都心近接の住宅地の需要が高まる
他の世界都市に比べて未開発というか開発が下手くそなウォーターフロントの今後の開発

一応背景的には湾岸エリアはまだ伸びると思うよ

のらえもんさんのとこ読むと今までの湾岸タワマンとの違いがわかる。

いま申し込みがなかった(買い手のなかった)住戸がある状態で、将来値上がり確実とか言われても…

そんなに人気なら値上げするのでは？選手村は土地の激安販売で批判が高まってますし、水道周りの設備などは都が持つのでこの状態では販社も高く売れないでしょう。私は選手村を買いますよ。ここの一般的な認識は選手村の外れでしょ？

潜在購入者が更なる値下げを待ってます！そうしてるうちに、もっと良いタワマン計画できるかも

>>17754 匿名さん
将来値上がり確実？誰が言ってるの？笑

あと、のらえもんブログは値下げ前の価格全体の記事が多いから、そこは気をつけて見たほうが良いよ。

17753さん

なるほど。
確かに湾岸はまだまだ。
それだけに将来がある。
今、完成されていればそれ以上の発展は当分ない・・・ということですね。

スーモ見て来たけどやっすいですね〜
44階70平米で6330万ですか。
シャトルバスも出そうだし超お得な気がするけどこれでも売れないもんですかね？

２期の売れ行きで、ずいぶん殺伐としてきましたね
まだ半分残ってるしのんびりいきましょ
例え多少値下があっても空き部屋だらけよりいいじゃないですか。

２期２次や３期になったら抽選だらけで人気沸騰かもよ

>>17755 匿名さん
そう思うなら、選手村を買えば良いだけの話です。

ただ、選手村は本質的には他の再開発事業と同じで事業性を追求しますし、かつ土地を安く買ったと言ってもほぼフルスケルトンのリフォームが必要ですので、安くは出さず、相場並みの価格になると思います。

あと、本物件が選手村の外れという認識は、ネガの認識であって、一般的な認識ではないですね。

>>17759 マンション検討中さん
安い部屋は眺望リスクや間取りに妥協が必要ですからね。それでも、価格メリットの方が上回るとは思います。中央区のタワー物件、唯一無二のコンセプトときたらお買い得かと、、、

>>17756 匿名さん
中央区のタワマン計画は、もう今出ているもので打ち止めですよ。ほぼ。ただ、どこもこの物件よりは立地条件が良いので高くなるはずです。

あとは豊洲の東急ですかね。こちらも相当高くなると思います。

>>17760 匿名さん

上で誰かが言ってる通り、三井は値下げするぐらいなら業者に売っちゃうと思うよ。

>>17763 匿名さん
価格メリットあるワイドスパンは殆ど売れてしまいましたから、間取の妥協は必要にはなりますね。

>>17766 匿名さん

西向きなどは、どうしても行灯部屋が出ますからね。それと、リビングがちょっと使いにくい間取りが多い。まぁ、価格にしっかり反映されてますので、良い買い物にはなると思いますが。

部屋数を確保したかったのでしょうが、よりワイドスパンを増やした方が、結果的に事業として成功したのではないかと思います。

>>17559マンション検討中さん
安い部屋は日当たりなくお見合いになる可能性大。
食いつかないでなぜ安いか考えないと。
価格重視の人にはいいと思うよ。
同じ建物でこれだけ価格差あるんだから。

>>17768 匿名さん
考えろって言うけど、なぜ安いかなんて、余計な心配してもらわなくても検討者はみんな分かってるから心配しないでw

北のこと言ってるんだと思うけど、日照のある西も安いよ。

>>17763 匿名さん

いくら割安でも眺望や間取りが悪い部屋は住んでも満足できない。
リセールする時は売りづらい。
ストレス溜まるよ。

まだ半分程度しか売り出してないんでしょ？どうなるか見守りましょ
あせる必要もないし、価格が上がる気配もなさそうだし

>>17770 匿名さん
満足できるかどうかは人それぞれですよね。
自分の価値観を人に押し付けない方が良いですよ。

北仲は1期で700戸出るとか。祭ですね。
武蔵小山は1期で300戸ぐらいのようですね。

契約の勢いは、オリンピック直後の神風時代ほどではないにしろ、もともとタワマンがなかった場所にタワマンができることにより、人が集まる。労働人口が集まるエリアは、供給すれば需要が付いてくることが証明されてますね。

それにしても北仲はすごいですね。
馬車道は落ち着いたクラシカルな街の雰囲気がいいですね。

有明は値上げしても順調に捌いているようなので、待つのは得策ではないけど、ここはどう考えたら良いでしょうね。検討者のみなさんどうされますか。

>>17770 匿名さん

間取りの悪い部屋しか残ってないなら、もう販売厳しいですね。

>>17726 匿名さん

なかなか売れない方が価値が上がるのですね！

ここは長期スパンで無茶苦茶評価上がる物件だと思う。造りも土地も余裕がある。

>>17727 匿名さん

早期完売しないのでアフターや補償は安心だな。

>>17776 匿名さん

なぜそう考えるのですか？

>>17775 匿名さん

どのマンションにも間取りが悪い部屋はあるものですが（特にタワマン）、結局完売しちゃうんですよね。

>>17780 匿名さん

それは安心ですね。完売楽しみですね！

2期1次は抽選たくさんで完売？

>17774
住不物件と横並びで比較しないほうがいいと思う、あそこは異次元だからｗ
順調っていうけど1500戸規模でたった1/5しか売れてないんだよ？
まあそれが住不商法だし社内的には売れ過ぎなんだろうけど、恐らく五輪終わっても普通に売ってるよｗ

ここをどうするか？ってことなら、
駅遠と、湾岸特有のネガティブ（埋立リスク等）を妥協できて、
過熱相場を認めつつも維持管理費含めて予算内なら、素晴らしいマンションだと思うよ
モデル行った上でピンとこなかったのなら待つというより見送りだよね
ここと同等か1割増しぐらいになりそうだけどアドレス妥協できるんだったら豊洲の東急もいいんじゃない？
色んな意味で注目物件だしね
既に予算オーバー気味なら中古の豊洲ツインなんかも悪くないと思う
10年落ち耐震テル物件だけど、駅5分だし見てると坪260ぐらいの値頃感のある玉がちょいちょい出てくる

選手村を待て！って意見も散見されるけど5年後だからねぇ・・・
買い替えなら気に入った物件が出るまでじっくり待つのもありだし、
手厚い住宅補助が出る会社なら焦るな、待つのも選択肢の一つ、ってアドバイスするけど、
実需で現状そこそこの家賃払ってるんだったら5年は長いよねぇ・・・

一番やっちゃいけないのは転売屋から築浅プレミアムのたっぷり乗った物件を買うこと
クロティアをふざけた値段で掴まされるぐらいならここ買ったほうがいい

>>17782 匿名さん
まだまだ完売するわけないじゃん、何言ってるの？

>>17784 匿名さん

発売した分が売れたかどうかでは？まぁカリカリしなさんな

>>17783 匿名さん

選手村は時期が遅いですよねぇ、、、

今、家を買うことを検討していて、単に安くなりそうだから選手村と思っているのであれば、こっちにしといたほうがいいよね。スムログの記事にもあったけど、選手村が値下がりしたとしても、そこまでの賃貸の賃料やローンの支払い完了時期が遅くなることを考えると、待ってもメリットはないよね。

選手村が坪単価200万を大きく下回ってきたら？肝心の土地代がかかってないのだから、田舎と同レベルの価格で出せるでしょ。リフォーム物件だし。そもそも選手村を作る段階から、リフォームすることが分かってるなら、リフォームコストがかからないように作るでしょ。

>>17787 匿名さん

あのー、恥かかせるのもアレなんで何も言わないけど、勉強しようね( ^ω^ )

選手村楽しみですよ！

ここの販売の驚異は選手村の具体化による買い控え。
別に価格がわからなくても建ってきて報道されだすだけで驚異。
だから本当は来年早々にも売り切りたいしそう言ってたけど売れない。
だからここで選手村の話はご法度です。
全力でつぶされます。

選手村の話は御法度というより、まだ何もわからないマンションの話をしても意味がないのだと思いますよ。私は5年以上待てないですし、板状の団地のようなマンションには興味がないです。

>>17790
>>17791
選手村なんて、本気で検討してる人たちにはどんなものかだいたい分かってる。情報はほとんど出てきてるよ。その上で、ここを買う人は買ってるし、選手村が良いという人は待つんだろうね。

ただし、選手村が坪単価200万切りで出るようなことはありえず、5年間（棟によってはもっと）の賃料やローン期間の後ろ倒しを考慮すると、金銭的な面だけ見ればメリットは無い。

今は買えない人や、どうしても選手村に住みたい人は待てばいいけどね。

>>17792 マンション検討中さん

ここを買って、暴落したら嫌だしね

>>17793 マンコミュファンさん

？？？？

住民板のほうで、横断歩道つけろって話が盛り上がってるね。

＞ここを買って、暴落したら嫌だしね

ここが暴落している時、あなたのマンションは上がってるといいね

選手村は賃貸で元が取れるし、一般住戸はサービス価格にして批判を逃れようとするはず。そして抽選倍率が高くなって荒れそう。

>>17797 匿名さん

選手村はかなり駅遠だし、賃貸棟もあるようだけれど、買って賃貸に出した場合に借り手つきますかね？安ければ買い替えではなく、ここに住みながら追加で購入したいのだけれど。

>>17798 匿名さん
駅から遠いのは致命的だよね。ありえない。

>>17799 匿名さん
>>17798 匿名さん

まあまあ。同じ晴海なんだから。
駅遠改善のために、まずはBRT。
これから良くなっていきますよ。晴海は、郊外や再開発終了エリアとは違いますから。

まあ、安い今の内な買うのが良いとは思うよ。
今からは値上がりするだけだろうし。

>>17800 匿名さん
致命傷を舐め合ってる物件があると聞いてやってきたんですが。

>>17802 匿名さん
舐めてあげましょうか。

http://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2017/06/21/documents/...

選手村の土地が安いから選手村マンションは安く分譲されると言ってる人は、当然これを読んで反論できるだけの準備はしておきましょうね。

>>17802 匿名さん

あなたの頭のことじゃないですよね？

うちは住み替えなんでゆっくり選手村を待つことにしましたー

>>17806 マンション検討中さん

はーい、10年待って団地ですか？！
それなら内陸に買えば？

>>17807 匿名さん
選手村タワーのことでは？PTHは購入しましたが、選手村タワーも興味ありますよ

>>17806 マンション検討中さん
うちも住み替えですが、現在が相場天井であると見て売却しました。

3000万控除使って、入居時期も調整することで住宅ローン控除も使えるので、このマンションにしましたよ。シミュレーションの結果、この判断が1番メリットがありました。

選手村を待つと、相場下落と賃貸期間増により、今PH晴海を買うより損します。

>>17804 匿名さん
特殊という言葉がよく出てきますが、ようは選手村は特殊な状況なのでそもそも他の物件と比較することは妥当ではないので、棄却(比較した結果、妥当の価格だったという訳ではない)。で比較できないようにした後は、開発に5年かかる、敷地が広すぎる、用途を住宅に限定していると様々な理由をつけて、できるだけ安くしてるだけ。ずぶずぶですね。

>>17810 匿名さん
それだとあなたの主観に沿って都合の良い解釈してるだけですね。

ちゃんとロジカルに反論してくださーい

まず、東京都の主張の前提である「比較することが妥当ではない」を崩すことが必要かと
思いますが、この点どう思いますか？比較することが妥当とお考えの場合、その根拠を示してください。

これ、東京都を擁護してるわけではなく、単純に知りたいんです。

>>17806 マンション検討中さん
一度ここに住み替えて、選手村タワーが良さそうならまた住み替えます。

>>17811 匿名さん
比較した結果突っ込まれているのに、いやいやこの軸を加えて比較すると妥当になるんですよ、と答えるのではなく、比較すること自体がおかしいって。肩透かししているだけかと。

>>17813 匿名さん
肩透かし？
そうじゃなくて、東京都の「比較すること自体が、おかしい」という主張を崩さないといけないじゃないですか。

それもなしに「肩透かし！」とか感情的になってもダメですよね。相手にしてくれませんよ。

>>17812 匿名さん
晴海で考えてるなら、それが1番良い選択かと！

都がここの地価を安くしたのは大規模で住宅専用だからという認識なら、リフォーム物件だし、販社もそれに合わせないと批判が出ますね。坪単価150万かな。

>>17816 匿名さん

勝手にここを選手村スレにしないでくださいwww

あと、「大規模で住宅専用だから安くした」という認識もまったくの的外れw

リフォームと言っても、専有部はスケルトンリフォームになり新築と全く同じ。かつ共用部も二、三ヶ月程度しか使っていない新築同様。しかもオリンピック海外選手に合わせ、天井は高いし廊下幅も広い。

地下には駐車場が整備され、そのコストも乗ってくる。

オリンピックの選手村ということでプレミアム感もある。

安く出す理由は全くないね。

>>17817 匿名さん
上のなぜこの価格なのかという都の説明の中に、用途を限定してるから、大規模だから、との文言がありますよ。これで販社が膨大な利益を出したら結果的に都が売り出した価格が安すぎたということになりますよ。最低価格で売る必要もないですからね。都は税金を徴収してるんだから。

>>17817 匿名さん
しばらくは選手村スレでも良いんじゃない？新しい情報も少ないしさ。

購入者はよっぽど選手村が嫌いなのか？
「互いに価格がどうなるかわかりませんが、同じ晴海で仲良く暮らしましょう。」
で、いいじゃん 選手村が高くなろうが安くなろうが、パークタワーが安くなろうが高くなろうが、納得して購入するんだからいいじゃないの。