パークタワー晴海　その3

>>17178 マンション検討中さん

ありがとうございます。
壁は7000万円なんですかね？
有明すみふが値上げ続けるとかなり割安感でるから、一旦様子見なんですかね。

>>17180 マンション検討中さん
北向きは、建つであろうタワマンの高さと位置次第ですね。高さは行政の指導で揃えなければならないので目の前までは来るでしょうが、建つまでは抜群の眺望ですし、建っても距離が保たれるのでいいと思います。

>>17181 匿名さん

よく7000万の壁と言いますよね。でも実際そうだと思います。

将来的に隣地に建ったとしても、建物間の距離があるので、北向き住戸が真っ暗になることは無いと思います。そこは安心感ありますね。

>>17173 匿名さん
向き、広さ、間取り、仕様、分譲業者、施行会社、、、全てオーダーメイドのマンションなどないのだから、何らかの妥協はするでしょ？
同じ値段なら北向きにする分、広い部屋に出来るから、それもあり。

北向きとは言っても、80平米台になるとグロスが嵩んでお買い得感が。。

>>17186 マンション検討中さん
北に80平米？どこのこと言ってる？角部屋？

>>17187 マンション検討中さん

83An中住戸

HPクリスマスツリーになりましたね。

明日からいよいよ二期の申し込み開始ですね。

来場組数も4000組突破！！

>>17189 匿名さん
夜景といい、クリスマスツリーといいHPのセンスが良すぎる♡

>>17188 マンション検討中さん
ああ、低層の。確かにね。
低層なのにそれより上の70平米台より坪単価が高いのは、もう出しちゃったから引かなかったんでしょう。他の3LDKと単価合わせてれば売れたんだろうけどね。

>>17191 マンション検討中さん

北向き低層階の83Anはあと3部屋だけですね。同じく北向き低層階の90Anは完売しているようだし、広めの部屋は需要がありそうですね。

>>17191 マンション検討中さん

北向き中住戸90Anは他の北向き住戸と一緒に値引き入ったけど、83Anは値引き入らなかった。将来的に隣地にタワーが建っても真正面にならないのが83Anのあたりか、とも思うし、単なる価格の歪みかも。

>>17192 匿名さん

広めに需要あると言っても、90Anの間取り図を見せてもらったら、3LDKは良いとして、天井低いマルチルームが4畳も。83Anは、バルコニーに面して4LDK取れてるけど収納少なめ。。

第２期って抽選になる部屋でてきてますか？

>>17195 匿名さん

私は抽選になると言われてます。

>>17195 匿名さん
西向きの前ビルの眺望抜ける階は、グロスの値段面でもお得感あって人気でそうですよね。

>>17197 マンション検討中さん

日当たりないけどね。

日当たり、眺望悪くても安ければ売れるよ。
予算に余裕がある人は条件が良くて高い部屋でも
気に入ればお金のこと気にしないで買う。

>>17199 匿名さん

パークタワー晴海に住めればそれで良い、という人は買うでしょうね。

ちょっと高くても南向きにしておかないと、結局、後悔すると思うけどね。
将来、買い替えたくなるよ。

>>17201 匿名さん
このマンションの場合、北・西と南は2,000万ぐらい違いますからね。庶民からしたら「ちょっと」ではないですね。

>>17201 匿名さん
もちろん南は人気ですが、今の時期は結構日差し強いですよ。現在南向きの高層階に住んでますが、今の時期は家具焼け防止の為に午前中はカーテン必須です。タワーの場合は北でも明るさが確保されるので、間取りや予算で選ばれる方も多いです。

過去の掲示板からの転載ですが、こういうの、ここでも作ってみると、実感が湧くかもしれません。

実際には、グーグル先生のリサーチ結果に加えて、このマンションを脱出するまでに、５分くらい、余計にかかるのかもですが。


＝＝＝＝＝
グーグルのルート検索による、公共交通機関を使った場合の所要時間 （但し、通勤ではなく、日常生活ということを考えた場合、徒歩・自転車・タクシー・車で行く場合も多いと思われますので、あまり参考にならないかもしれません。）

サンウッド西麻布 to

◆六本木ヒルズ　１２分
http://goo.gl/maps/1n7C7

◆渋谷ヒカリエ　１３分
http://goo.gl/maps/1R5mq

◆アークヒルズ　１４分
http://goo.gl/maps/a2LK1

◆ミッドタウン　１５分
http://goo.gl/maps/tYAzc

◆表参道ヒルズ　１９分
http://goo.gl/maps/yzY0r

◆赤坂サカス　２１分
http://goo.gl/maps/tzZFv

◆新宿駅　２１分
http://goo.gl/maps/Jak9a

◆神宮にこにこパーク　２１分
http://goo.gl/maps/6vUcr

◆財務省　２５分
http://goo.gl/maps/AsRur

◆銀座　２４分
http://goo.gl/maps/zkjqn

◆新橋　３０分
http://goo.gl/maps/7YTak

◆丸ビル　３３分
http://goo.gl/maps/cqTaL

>>17204 匿名さん
宜しくお願いします。

この物件の沖式新築時価、下がってますね。周辺の中古の成約単価が下がってきたからか？
住まいサーフィン、詐欺もいいとこだ。

南部屋があるか北部屋ができる。
タワマンの宿命。

>>17206 マンション検討中さん
先程確認しました。確か下がってますね。
ただ、今までの時価が明らかな異常値に見えましたし仕方ないかなと。
住友の有明タワーは未修正ですか時間の問題かなと思っています。

まだまだ下がるならまちたいですね。

>>17209 匿名さん
まだ下がるでしょうね、、、

>>17209 匿名さん
何か勘違いしてる？

>>17210 マンション検討中さん

これからもタワマンが、いくつか建設予定なので供給過剰ですし。
のらえもんさんのＨＰにも「市況の悪化」という言葉がでてました。

>>17206 マンション検討中さん

「時価」なんですから、上がることもあれば下がることもあります。
入居直前に暴落する可能性もゼロではないです。逆に暴騰する可能性だってあります。

沖式新築時価って下がるんだね。笑
あんなに広告うってたのに。

>>17214 匿名さん

有明くん、1日お休み取れてよかったね。
また今日からしょうもないネガ頑張ってね。
次の休みは1ヶ月後くらいでしょ。（笑）

>>17211 匿名さん

どうかしました？

一期は見送り、二期が買いやすい価格になったけど、三期はさらに下がることを考えて見送ることにしました。

>>17217 匿名さん

倍率下げ工作？
希望しての部屋が当たるといいですね。

>>17217 匿名さん

自分もです。
下がり相場の現実を見てない方が多いですよね。

>>17213 匿名さん

「時価」という言葉の意味だけ取って仰ってますが、沖さんは新築マンション買うときには沖式時価で割安かどうか判断しろって言ってますからね。あれだけ堂々と沖式時価で判断しろと言ってるのに、買う方としては簡単に上げ下げされたら困りますよ。だったらあんなに宣伝するなよって話です。いかに信頼できない指標かと思いますね。

そのときの周辺の中古の相場から計算するのだし、その中古相場は新築の物件価格に影響されるんだから仕方がないよ。
晴海は周りに何もないから、クロノティアロの相場で時価が決まる。

PT晴海の北と西が予定価格より大幅値下げ→クロノティアロの北と西が売れなくなる→クロノティアロの中古価格が下落→周辺の相場が下がって沖式時価も下落

時価と言いつつつ、大規模物件の場合にはその存在が周辺に与える影響が大きいから、販売価格と「時価」が乖離しにくくなるよ。なので、割安でもなく割高でもない「時価」になる。

そういう意識で参考にしないとね。

既に周辺に既存の物件が多数あって、新築の中小物件の存在が周辺に与える影響が小さい内陸部の物件なんかだと、沖式時価はぶれなくて使えるんじゃないかな。
晴海の特殊事情だとおもうよ。

同じデベでもうすぐ築10年の江東区のパークシティ豊洲よりも安い中央区の新築。
不動産は立地が全てということを裏付けるマンションになりましたね。

>>17223 匿名さん

パークシティ豊洲、平均すると、坪３００くらいでしょ？

>>17223 匿名さん
いくら中央区と言えども、パークシティ豊洲とは利便性の差が大き過ぎる。パークシティ豊洲は地下でららぽーとと繋がっており、マンションの真ん前にバス停があり銀座、新橋、東京駅と一本で行けます。
月島駅は大江戸線もありますが、これ使わなくてもたいがいの所へは行けます。
川一本隔てているだけでこんなにも違うのかとある意味驚きます。
傷んでいるという共用部もいずれ大規模修繕で綺麗になるでしょう。金銭的な余裕があるならあちらの中古を買って好きにリフォームするのも手かと思います。

>>17224 匿名さん

>>17224 匿名さん
安いというのは言い過ぎかもしれないが、安い部屋でも290万円代、タワーBの南西向きが400万に迫る成約価格なのでPTHとほぼ同じですね。
あと、PCTは豊洲駅前再開発と駅直結化の上乗せが更に期待できるので、オリピック村の供給過多の爆弾抱えてる晴海とはますます開きますね。

海沿い同士のいがみ合いは止めましょうよ
そんな暇あったら、災害時のライフラインや液状化の対策や避難経路を考えた方がいいぞ

>>17225 匿名希望さん
会社勤めで時間とお金と気持ちに余裕がない人はパークシティ豊洲買えばいいんじゃないかな。確かに便利な立地で、通勤や買い物で心配しなくて良いからね。ただ、春ごろに内見したが、共用廊下は団地みたいだし、ビューラウンジではオッサンおばちゃんが宴会してるし、エントランスの調度品も古めかしい。大多数の人が使いもしない共用設備も多い。
専有部はフルリノベしちゃえばどうにでもなるけど、ちょっとね。

いがみ合い？ここの購入考えるなら普通に考えられる自然な比較検討の話では？

>>17226 匿名さん
今まで散々議論になってきたけど、供給過多ってなんなんだろうね。もともと何もなかった湾岸エリアにもう何万戸と供給されてきた事実をどう考えてるのかな？それとも某マンション評論家の信者？アホくさ。

>>17228 マンション検討中さん
時間とお金と気持ちに余裕があるから駅から遠い不便なマンション買うというのは何の説得力もないわな。そんなこと言う営業いたら客から殴られるぞ。

PCTいいですね。私はTTTも悩んでます。いずれも築10年をどう見るかなんですが。

>>17230 マンション検討中さん
選手村は晴勝どき晴海に住まう人達にとって爆弾でもあるのはまぎれもない事実。デベが土地を激安価格で取得した選手村が坪300万円以下で供給されたらどうします？
その時、中古のここが選手村のら新築価格を上回って売れると考えるのはかなり無理がある。

>>17231 匿名さん

そういうこと言ってるんじゃないんだけどな。別に営業じゃないし。余裕があって考えれば、そんなことからは自由になって考えられるということ。パークタワー晴海検討者は、そういう人が多いというかそういう人が選ぶマンション。

あと、ここの検討してて、パークシティ豊洲を見に行ったら、ほんとにガッカリというか住みたいとは思わないと思うよ。ほんとに見に行ったことある？

利便性重視でセカセカしたい人はパークシティ豊洲のほうが良いよ。

>>17233 匿名さん
紛れも無い事実って、根拠も示さずに主観的だね笑
どうします？って、板マンのほうはそのぐらいじゃないの？
湾岸エリアに何万戸と供給されてきたのは事実ですから。予想や想定、どうします？なんていうどうでも良い単なる質問とは違って。

どこが爆弾なんだよ。若い世代や人が増えるのはいいことだろう。何をもって供給過多と判断してるのか。

ちなみに北の高層は5倍ついた部屋もあるみたいじゃん

>>17235 マンション検討中さん
物件からほど近く、ここの南向きよりも遥かに眺望に優れる場所に都から格安で購入した土地に5650戸の新規分譲が決まっている。これ紛れもない事実。立派な爆弾だよね（笑）

>>17233 匿名さん

お仕事に精が出ますね。
頑張れ、頑張れ！！

板マンとタワマンじゃ購入層違うからね。
その辺、詳しく説明してください。

>>17234 マンション検討中さん
ターゲットがファミリー層のここは富裕層が住むマンションでは明確にありません。客層勘違いしているならモデルルーム行かれた方がよいかと。
で、冷静に考えて通勤時間にセカセカするのは駅から遠いこちらかと。

二丁目にお住まいのお母さんだと思いますが、夕方晴海通りの横断歩道をベビーカーでダッシュされていました。
お母さんを責めるつもりはありません。生活するってそういう事でしょう。二丁目は余裕のある方が住むんだなんて悠長な事ばっかり言ってられないよなぁと思いました。

>>17238 匿名さん
マクロで見たら、埋め立て湾岸に住む限り購入層は同じだよ。後は条件次第でどちらにも流れる。
選手村跡地でここより遥かに、いや湾岸1とも言える眺望に優れた板マンが2割安けりゃそっちに流れわ。

>>17240 匿名希望さん

>>17240 匿名希望さん
二丁目でベビーカーダッシュならここはどうなっちゃうの？抱っこ紐で全力疾走とか（笑）

なんか 予定価格から下がって依頼、必死のポジが増えましたね。
まだまだ下がるかもしれないから待つのも一つの考えでは？あせって後悔したくないし。無理に急いではないし。

>>17242 匿名さん
優雅にタクシー使いますから心配なさらずに。

>>17242 匿名さん

ここ二丁目ですが。これが必死のネガですか？

>>17245 匿名さん
話の流れから豊洲二丁目のパークシティと勘違いしたのでは？

>>17237 匿名さん
その事実のどこが爆弾なのか説明してもらえる？笑

>>17240 匿名希望さん

交通違反者は放っておいてくださいw

>>17247 マンション検討中さん

>>17247 マンション検討中さん
説明してもきっと理解しないので無理です。すみません。だって理解してる人はとっくにここを見送りしてるので。

>>17243 匿名さん

再開発エリアで値下がり期待しても虚しいだけでは？

>>17249 匿名さん

ここに住み着いてる貴方も理解してないってことですね（笑）

それともISに憧れてるのかな？

>>17241 匿名さん

眺望がいい部屋はそんなに安くしないのでは？
だいたい、みんなそっちがいいと思うなら、安くしないしね。

>>17241 匿名さん

湾岸は眺望命。板マンでも眺望良いとこは確実に高く出すよ。。。ありえないっす(;´д｀)
土地を安く買ってても、かなりのリノベ代がかかるし、行政の事業でもないからね。

>>17249 匿名さん
うーん、供給過多っていうのは、需要が限定される場合に成り立つのであって、こと都心近接エリアの晴海では、常に需要があるので過多にならないよ。供給過多で暴落！っていうのは、一部評論家（s氏だけだけど）が煽りで言ってるのと、買えない人たちの希望的観測に過ぎない。

選手村、こんな団地みたいなのに住みたくないです・・・価格が下がったら下がったで、申し訳ないですがそういう層の住民しかいないわけですよね。東雲みたいな感じになっちゃうだけです。
あと水素エネルギーとか、日本だけのガラパゴスになっちゃってますから。

>>17254 匿名さん
晴海勝どきの供給過多に対する警笛は、暴落ではなくて勝どき駅のキャパオーバーに対してだと考えています。
だからこそBRTの開業がこの問題解決を大きく担っているのに、知事の私利私欲の為に大幅に遅延しているという。満員電車ゼロの公約が聞いて呆れるわ。

>>17256 匿名さん
それに関しては同意です。ただ、BRTが整備されるのは決定事項なわけだから、あとは時期がいつになるかというだけですね。

明らかに暴落を煽る人がいましたけどね・・・

>>17255 検討板ユーザーさん
団地云々はあれども、レインボーブリッジ真正面かつ永久眺望のお部屋の資産価値は未来永劫安泰でしょうな。

パラリンピックの選手村でもあるから、バリアフリーで良い物件にあると思うけどね。

ここをみると、
https://wangantower.com/?p=11030
地下駐車場で、天井高も高く、リフォームもしないとダメだから、安くはならないと思う。
ネックは交通手段がどうなるか。
BRT次第じゃないかな。

>>17258 匿名さん
そうですね。西側と南側の部屋は、安心できそうです。ただ、高くなりそうではありますが
、、、
パークタワー晴海と、同じような値付けになるでしょうね。

>>17248 マンション検討中さん

横断歩道を渡るのが交通違反？

>>17260 匿名さん

眺望良いけど勝どきまで徒歩40分だよ。BRTまでも遠いね。

>>17249 匿名さん

あのー、ここはパークタワー晴海の検討スレなんですが？

選手村は板マンかタワマン、方角、眺望によって価格に差がでるでしょ。
土地が安かったから安く売るとか言う人がいるけどタワマンの永久眺望は間違いなく高い。
安く売る必要ないし。

>>17262 匿名さん
BRTは選手村内に駅ができるぞ。

>>17264 匿名さん

>>17264 匿名さん
同意。上の図を見て思いましたけど、板マンでも晴海運河側は眺望かなりいいと思いますので安くはないですね。タワーの高層どの方向も高そう、、、。反対に朝潮運河側は晴海レジデンスより安そう、、、。

>>17266 住民板ユーザーさん5さん

単に晴海レジデンスより駅遠の板マンですからね…

第2次の抽選はどうなったのかなぁ。

>>17268 住民板ユーザーさん8さん

２期申し込んだ方、レポートお願いします。

>>17264 匿名さん
でしょうね！基本的には眺望含め相場並で売り出されるでしょうね。今の相場が続けば、眺望の良い部屋は板マンのほうでも坪350からって感じですかねぇ。選手村プレミアムが乗ってくるかは不明ですが、おそらくそんなにはないでしょう。

>>17269 マンション検討中さん
希望の部屋を購入することができました！

この階数、間取り、方角にしては安い坪単価で購入することができ、嬉しく思います。選手村の議論がありますが、我が家はライフステージ的にちょうど良いタイミングでしたし、マンションのコンセプトも気に入り、さらに価格も値下げの結果納得できるものとなりました。

他の皆さんも希望の住まいを探せますように、お祈り致します。

>>17271 匿名さん

おめでとうございます！
私は一期購入組です。周りにもここを買った人が増えてきています。
近隣からの住み替えは多そうですね。

>>17272 匿名さん

差し支えなければ、どの辺りからの住み替えの方が多いのか教えて頂けないでしょうか？

これ、ここでやってみたんですが、シティタワーズ東京ベイとほとんど変わりありませんでした。このマンション、言うほど交通の便、悪くないです。むしろ、徒歩の時間が長い分、健全な気がします。

＝＝＝＝＝
シティタワーズ東京ベイ to

◎慶応幼稚舎：４３分
https://goo.gl/maps/ggX4GJrc49G2

◎青山学院初等部：４２分
https://goo.gl/maps/BXjcQKpdBs72

◎暁星小学校：４９分
https://goo.gl/maps/QSRv6e1fqD12

◎東洋英和：４２分
https://goo.gl/maps/ubwgAaKgSDu

◎聖心女子学院：４３分
http://goo.gl/maps/Lp4Ow

◎東京女学館：４２分
https://goo.gl/maps/A2FBsE4u6X

>>17273 匿名さん

少しぼかして書きますが、月島勝どきエリアです。

>選手村プレミアム

選手村は見世物ではないので、五輪開催中は晴海が警備厳重になるデメリットしかない。

五輪後は、こことのライバル物件が多数供給される。

>>17274 匿名さん

中学も女子御三家や慶應中等部の最寄り駅まで月島駅から10〜20分で行かれますよ。

>>17274 匿名さん
比較対象がそもそもどうなんでしょう?(笑)

>>17276 匿名さん
ライバルというか、当面は旺盛な都心エリア需要の受け皿の１つという感じですね。
ここは特徴のあるマンションなので、そういう意味ではライバルはおらず、独自路線のマンションと言えると思います。
とはいえ比較対象にはなるでしょうが。

2期1次が終わりましたね！

ホームページに
「供給戸数であり、契約戸数ではありません。」と注意書きが出ています。
以前からありましたっけ？？

最新の価格表を見ると契約数は400以上あるのはわかるのであまり意味ないかもですね。