パークタワー晴海　その3

購入希望者はのらえもんの希望価格がいいし、
湾岸エリア物件所有者や三井は400が希望でしょう。
500は無いとしか言えません。
2019年の引き渡し時にはBRTが目の前にあり、五輪前年ムードになり
豊洲市場も出来、有明の住友、豊洲の東急、勝どき五丁目の三井等も具体化してるでしょうから、どうなることやら。

冷静に見れば選手村跡地と条件はほぼ同じなので、買った数年後に落ちてくる6000戸の爆弾に耐えられるのかが問題ですね。

>>1596 匿名さん

かなり昔の予想ですよね？
ドトールの一割引の３３０ぐらいでは？
パークホームズ豊洲に近い価格と予想します！

>>1602 匿名さん
それな。
割高な価格設定なら、買わなければ下落リスクも抱えず損しないから別にいいけどね。類似物件もあるし、割高かどうかくらいは簡単に分かる。

はっ？？？PT晴海の営業再開に関するのらさんの最新ブログ記事で300ちょいかなという予想をされているんですが。。。

のらさんは三井の人と仲が良く内部事情にも詳しいので、大きなズレは生じえないと思いますよ。スカイズ、ベイズもほぼビタで当てましたし。

検討している人にとっては、安いに越したことないのに、どうして安い設定だと文句言うのか・・

普通の人にも供給したいから、３００ちょいというのは、ちょうどいいところと思うが。
もちろん、勝負部屋は４００超えてくるだろうし、今イチ部屋は、２８０とかはあり得るだろうし、グロスが３００ちょいでいいのではないか。

また長期在庫物件が出てきた。
駅遠物件だからティアロが3年くらい完売するのにかかったのを考えるとどーするんだろう。

豊洲でさえ、中古が400超えてる時代なのに、中央区がそんなに安く買えるわけないでしょ。

そもそも、再開発で街が発展してるのに、前の物件より安くなると思うのが間違ってる。

再開発エリアでは、待てば待つほど高騰するのが当たり前。

1606さん

安いと文句を言うのは、検討者ではなく、周辺マンションの購入者だからですよ。
このマンションが高値で販売されれば自分のマンションの中古価格も高騰、しめしめ、といったところでしょう。

ここは中央区であって中央区でない。
一緒にしちゃいかんよ

勝どきでも5000戸級の爆弾があと数年で出てくる予定です

1608は現地行ったことないのかな？
中央区でも辺境の地で高値は無理。
お隣の価格がどうだったか、しっかり考えてね

>>1612 匿名さん

地震直後だったため
地震がなかったら隣はもっと高かった

>>1607
ティアロは、まだ完売していませんよ。
「キャンセルに伴う追加販売」と言って、大量の売り物件の案内がきました。
どうやら売れない分を、どっかにバルクで出したらしいです。

自分の基準だけで高値で売れると思いたい気持ちはわかりますが、世界の経済状態を見渡すと、いい条件って見つからない。
昨年周辺のマンションを買った自分は「高値掴み」と思っています。
これからは、緩やかに落ちていくだけですよ。

>>1614 周辺住民さん

キャンセル物件の価格は上がっているように思いますが。。。

>>1615 匿名さん

で、売れてるんですか？

ここはチューオークのリゾート地ですよ。

Fine dineで宅配サービス頼もうと思って見てたら中央区で晴海だけ宅配地域から外れててワロタ
https://www.finedine.jp/sph/contents/about/

確かにここは中央区とは思えない

アドレスは一応中央区でしょ
有明から湾岸の人気終焉の足音が。。

>>1614 周辺住民さん

大量って何件？数件でしょ？

>>1618 匿名さん
ほんとだ！晴海ファインダイン使えないんだ、中央区なのにね。私も便利でかなり利用してるからここに引っ越したら使えなくなるのはキツイな〜。

>>1615
自分は、悲観的に考えてしまうので、それは嬉しいニュースです。

>>1621
部屋タイプは、４タイプのみだったけど、説明会というのが二日間、二回にわたって行われ、各２０組４０名だから、トータル枠が１６０名になるので、実際はかなり多いんじゃないかと思っています。
自分も少ないことを願ってますが．．．。

>>1623 周辺住民さん

大盛況ですね。
抽選になるのかな

>>1624 匿名さん

大盛況かどうかまでわからないですよ。単に説明会の枠が160名分あるというだけで、実際の集客実績ではないですから。
自分は一度も晴海物件に資料請求したことがないのに、それでも三菱地所からキャンセル住戸の案内が来ました。

ちなみにキャンセル住戸の価格帯はどんな感じ？

>>1614 周辺住民さん

どこのマンションもローンが通らずキャンセル物件はありますよ。再販価格が上げられる物件はキャンセル待ちの人ではなく、再販価格で他に放出します。パークシティ豊洲もかなりの戸数が値上げして再販されました。

>>1602 匿名さん

選手村跡地は勝どき駅徒歩30分だよ？
歩ける距離じゃない

選手村跡地は不動産表記で徒歩１５分～２０分ですよ。

いずれにしても徒歩では遠いと感じる人が多そうですが。

>>1628 匿名さん
歩いたことあるけど、一番遠いところ（晴海埠頭あたり）で、DTから更に10分くらいだったよ。つまり、跡地内の立地によるけど、勝ちどき駅まで、徒歩15分〜20分くらいかな。
地図見ても、ここと、跡地（一番駅寄りの立地）の、駅からの距離は同じくらい。

20分歩いて大江戸線のみの勝どき駅ってつらいですね、、

選手村跡地はBRTががっちり走るからねえ。

勝どき駅から晴海埠頭まで25分から30分ですね。ちなみにクロノから晴海埠頭までも20分から25分かかります。

晴海一丁目に住んでいます。銀座でお買い物や食事をして、月島駅上の文化堂とぱぱすで夕飯の材料や日用品を買って家に帰るというのが、よくある休日のパターンです。
バスを使って銀座に行く事も多いです。その時はトリトンのマルエツに寄ります。
私も、かつてパークタワー晴海を検討していた時期があったんですが、自分がだんだん歳を取って行くにつれ、買い物荷物を持ってここまで帰れる自信がなくなって来ました。手ぶらだったら何という事はないだろうけど、荷物抱えてはしんどそう。

三越や松屋のデパ地下は、スーパー的な一か所で済む機能が今一つなので、銀座で買い物を完結させようとするとあちこち歩き回る事になります。
タクシーやネットスーパー使えばいいじゃんという言葉が時々駅遠マンションスレにも出て来ますが、主婦の感覚からしたら、それってご不便な所にお住まいなのね〜と言ってるようなものですw
BRTで新橋行ってもつまらないし…うーん考えますね。

BRTといっても、既存のバスとどこまで違うのか疑問ですね。現状、明確かつ具体的な違い（専用車線、専用道路、車外料金徴収、交差点での優先権など）は打ち出せていないように思います。

晴海はBRTがあるから便利でいいよね、と言われるようになれば良いですが、

既存のバスと大差なかった場合、うちは近くにBRTが通っているんで...と堂々と話すのはちょっと恥ずかしいかも（えっ何それ？って聞かれた時に、普通のバスです、とは答えにくい。。。）

>>1626
４千万円代から、億越えまででした。

ティアロ再販は坪310から360くらいのレンジでした。坪330平均とすれば、２割弱の値上げになりますね。

やっぱり高くなるのかねー。400万超え？

三井が湾岸バブルの後始末をどう処理するか楽しみ。ここは頑張って坪330以上で出して欲しいな。どの程度売れるか見もの。

>>1636 周辺住民さん
>>1637 匿名さん

べらぼうに高いですね。ティアロ、素晴らしいマンションだとは思いますが。

ティアロの再販価格でそのレンジということは、やはりクジラが坪平均330を超えることは可能性はかなり低い、のらえもんさんの予想が良い線ついているな、と感じます。

情報ありがとうございました。

>>1640 匿名さん

今の相場をご存じないとはおもいますが、京都で@800横浜で@450大阪で@350神戸、新川崎再販でで@300、二俣川@280なので晴海で@360は即売れるでしょう。まだ値付けがあまいでしょう。隅なら@500ぷらなら@450前後で来るでしょう。間違いなく。

ここは月島駅に出るのに歩道橋通らないといけませんか？

>>1642 通りがかりさん
歩道橋から、豊洲方面に数十メートル歩けば横断歩道あるよ。そこから朝潮大橋渡って月島駅まで行くのが月島駅ホームまでの最短ルート。車通りが多くて、いまいちな道だけどね。

>>1630
Googleで計測するとDTエントランスから選手村タワーまで8分、海沿い板状は6分～晴海埠頭前まで13分だった。勝どき東で地下鉄出口が新設されるとDTから勝どき駅まで4分なので、勝どきまでの駅徒歩はタワー12分、板状10分～17分になる模様。

駅距離が似てる選手村タワーとPT晴海はほぼ同じ価格になると予想。眺望では選手村が有利、ららぽ近いので商業利便はPT晴海が若干有利か。

ここの前からららぽーと前まで橋を繋げば、もっと高く売れるんじゃない？

>>1644 匿名さん
具体的な計測ありがとうございます。そんな感じになるんですね。勝どきの新出口には気付いていませんでした。

ここと、選手村タワーは立地条件はどっこいどっこいですね。市況の揺れ、築年数補正等はもちろんありますが、資産価値的には同程度でしょうね。

400万超えは確実かと。

400超えなら湊買うわ

そうして下さい。お客様は他にもいらっしゃいますので（笑）

>BRTといっても、既存のバスとどこまで違うのか疑問ですね。現状、明確かつ具体的な違い（専用車線、専用道路、車外料金徴収、交差点での優先権など）は打ち出せていないように思います。

車外料金徴収、交差点での優先権は演る予定ですよ。

>>1648
どちらにせよ三井をご検討いただき誠にありがとうございます。

>>1644 匿名さん

DT勝どき駅4分は、運河側のエントランス前提。
選手村までのタワー8分がDTメインエントランスからなら、12分よりもう少しかかるかも。

>>1650 匿名さん
事業計画でいう、公共交通優先施策というのが交差点優先権なんですかね。確かに他の読み方は考えにくいですね。

車外料金徴収は基本計画では出てきていますが、事業計画には見当たらなかったので、行わない予定なのかと疑問に思っています。

交差点のバス優先なんて、路線バスでもやってますよ。

>>1606 匿名さん

のらさん、のらさんてあんたのら犬の飼犬か？
あんなド素人のたわごとに一喜一憂している奴の気が知れん。

と言ってる人に限ってのらさんのブログよくチェックしてるんですよね。

地下鉄の期待値も載せて来たら、坪単価400万超えも普通にあり得るぞ。

地下鉄近くに来ないの確定したのに？

晴海も通るよ。東京駅直通ですぜ。

のらさんはスカイズベイズの予想もビタ当てしてますし、今は三井の人とも仲がいいのでのらさんの予想が大きく外れる可能性は極めて少ない。400連呼の転売屋さんには不都合でしょうけど。予定通り300前後でくれば、コンセプトの面白さから久々に順調に売れる物件になるかもしれません。

根拠が薄すぎませんか？
私なんて、絶対噛んだ事ない犬に噛まれた事が有りますよ（笑）

今の時代だと400万超えも普通にあり得ると思いますがねえ。

さてさて、どちらの予想が当たるのやら。

犬に噛まれたから400というのは、もっと根拠レスな気が．．笑

>>1654 匿名さん
そのとおりですが、交差点優先権がない路線バスもありますね。

BRTは世界的には様々な水準のものがあり、名前だけで信用できないため、BRTの普及のためBRT standardを作成し、ランク付けしている団体（ITDPとか）もあります。要するに、BRTという名前だけで信用に足りるものではなく、実体（既存バスと異なる機能を備えているか）が大事です。

例えばその団体のBRT standardでは、ピーク時片道1000人未満の輸送では大幅に減点となりますが、豊洲方面のフィーダー輸送は基本計画だとピーク時片道800人、つまり上記の基準に足りてません。輸送力の点では、いまいち、ということだと思います。

>1659さん

一番近い案で黎明橋の晴海側あたりに駅入口なのでここからは800メートル以上離れていて徒歩10分超、しかも駅入口から改札口までは更に歩く計画ですよね

数十年後に実現するかどうかも分からない徒歩10分超の三セク地下鉄に期待するようでは終わりだと思います。
BRTの高規格化の方が余程現実的。

>晴海も通るよ。東京駅直通ですぜ。
それはまず不可能だから。
三セクで地下鉄？どこにそんなカネがあるのかな？
晴海なんて選手村を分譲しても30年後には高齢化で通勤需要はなくなるんだからBRTで十分なんだよ。
今の八潮団地みたいになるのは明白。

BRTはバス停に改札を作って駅みたいにするタイプと車内でチェックする場合と2タイプある。
駅みたいにするといっても路面電車の電停くらいのレベルだけどな。
前者はイスタンブールで乗ったことあるよ。後者はイランのタブリーズで乗った。

BRTとかバス停とか、横断歩道とか・・・

もうそのあたりの話はおなかいっぱいなんだけどな

地下鉄は決定と言っても良いのでは？

>>1668
そう考える理由を述べてもらわないと何とも

銀座駅構内に沢山広告出てた。クジラコンセプトは変わらず。

>>1670 匿名さん
やはりシャトルバスの行き先は以前と変わらず銀座なんだね。だからこそ銀座駅に広告を打っているのでしょう。

地下鉄は水面下で構想が具現化してきてるんじゃないのかな？
2025年開通を目指してるとかいないとか。
駅は朝潮運河の地下、黎明橋辺りに出口でしょうかね。
選手村跡地の利便性鑑みたら、環2側の方とも思いますが、いろいろな視点からだとトリトンへのアプローチも必要だし、地下掘削も新銀座からだと晴海通り下が有力かな。
東京駅延伸はつくばエキスプレスとの調整次第でしょう。
政治家の私利私欲を食い止めれば地下鉄なんて安いもんでしょ。
税金投入もどっちが有効か議論するまでもない話し。
さて小池さんはどうするかな〜

>>1672
それで決定と言っても良いとはとうてい思えませんが…

>>1673 名無しさん
良いとか悪いとかの話しじゃなくて、どのみちこのエリアはバス以外の公共交通網が必要であるという事。
だってこれだけ開発があり、人口増加してるのに電車が無いのだから、無いとこに作るのは当然。
田舎のローカル線をどうするか？とは次元が違うので。
でも、今は表には何も発表されて無いので、あくまで想像の域は出ない点は認めますが。
ま、近いうちに何かしら発表されるでしょ。

>>1672
地下鉄が決定ならもっと駅近の物件を狙いますね。

>>1674 匿名さん

近いうちって、あと、３０年後くらいですか？

何も発表されなかったら、責任とって貰えますか？

>>1676 匿名さん

責任って？
そーやって何でも人任せで人のせいにして自分じゃ決断も出来ないリスクも持てないから、どのマンションも買えないんじゃないの？

市場移転を延期した理由のひとつに、豊洲市場の交通不便というのがありましたね。

そりゃ２０１６年１１月時点では交通不便と言われてもしょうがない。

>>1679 匿名さん

だから、作るんでしょ

BRTで様子見て足りなかったらまた考えるんじゃないの。
答申に登場したばかりだし6500億もかかるから可能性は低いし万が一出来るとしても次の2045年整備目標の答申での話になると思うけど。

不便なものが便利になるから値上がりするんじゃないの？

＞2025年開通を目指してるとかいないとか。
は？まだ工事も始まってないのに、どうやって９年で作るの？
地下鉄って砂場遊びみたいに簡単にトンネル掘れるわけじゃないよ。

八潮団地を見てもわかるけど人が住んでるからって鉄道が敷けるわけじゃないよ。バスしかない街に住んでる人は山ほどいますがね。

だいたい晴海みたいにマンションしかない郊外の埋立地は３０年もしたら爺さんばあさんばかりになるんだから地下鉄できたときには乗る人がいなくなります。
そんなことは子供でもわかるので中央区がいくら叫んでもメトロは無視なんです。

鉄道がない不便な場所だから安いのに、それを承知で買っておいて、不便だから地下鉄を作れなんて、なんて卑しい根性の人たちなんだろうね。これだから埋立民はイヤだな。

小池知事は女性票が欲しいから晴海の選手村はシングルマザー救済のための安い都営団地にしそう。
BRTがあれば都心にも通えるし、俺は賛成だな。

>>1683 匿名さん
晴海は都心。埋め立て地であろうが中央区アドレスは都心。郊外とは渋谷、新宿、世田谷とか山の手の事だ。言葉の使い方ぐらい覚えろ、田舎者！

>>1686 匿名さん

いくら都心でもマンションばっかあってもねぇ…

>>1683
それがいまの技術なら想像以上に早く掘れますよ。
大江戸線の工期調べてみてください。

>>1686 匿名さん
その「郊外」よりも坪単価の安い都心なんてねぇ...

1686はド田舎から出てきて、マンション業者に「晴海は中央区だから都心ですよ。都心なのにこの価格は安いでしょ」と言われて買っちゃったマヌケな田舎者なんですね。
東京の人間なら渋谷や新宿より晴海のほうが都心だなんて誰も思いませんが。
だいたい郊外の新宿に都庁があるの？おかしいんじゃない？（笑）
晴海といえば倉庫街のイメージですよ。東京では。
中央区で都心と言えるのは銀座まで。築地だって都心って感じじゃない。
ましてや勝鬨橋の先にある埋立地なんて完全に郊外でしょ。実際、勝鬨橋を境に風景が一変するし。

>>1690 匿名さん

まさにその通り！

>>1685
別のアプローチのようだ。都営は抽選だしね。
小池知事、保育定員5000人上積み　待機児童対策
16年度補正予算案で100億円超
http://www.nikkei.com/article/DGXLASFB08HDZ_Y6A900C1MM8000/?dg=1

1686、1690
売り言葉に買い言葉
どちらも低俗
ぼやっとイメージで言うのではなく、都心と郊外の定義とか自身の尺度で示した上での議論ができないとこんな感じになっちゃいますね。

郊外ののんびり感と都心(丸ノ内)への近距離でこんな絶妙なバランス取れるのはここら辺の売りじゃないですか、中央区だし

今更ですが、ここの月島駅徒歩12分って歩道橋渡って10番出口までの表示なのですね（物件公式サイトの現地案内図）。

10番出口を降りたところに有楽町線まで355メートルという表示があり、10出口から有楽町線の改札まで5分くらいかかること➕歩道橋ロスタイムを考えると、もはや豊洲駅ホームの方が近いのではないだろうか。

ここからだと、どの最寄り駅もホームまで徒歩17分くらいかかるのかな。。。

まさに陸の孤島ですね。湾岸は風が強いから雨の日とか大変ですね。

ここはピンポイントで鉄道不便地域。可能性は低くとも地下鉄を熱望するのは当然。

まあ、地下鉄はほとんど決まったようなもんでしょ（笑）

>>1697 匿名さん
まさにピンポイント。笑
上の図めっちゃ分かりやすい。
中央区で外れているのは、晴海の中の一部くらいだね。晴海が陸の孤島だとすると、ここは陸の孤島の中の僻地ですな。

>>1698
確かに。2030年までには実現しないことが。