ブランズシティ久が原ってどうですか？

久が原ってだけで住宅街でマンションには不向きなのに、鵜の木という不人気アドレス、一戸建てならともかくマンションなら鵜の木や下丸子と比べる人がいてもおかしくない物件ですよね。

鵜の木をディスるのは間違ってる。
パチンコ屋も風俗もなく良い住宅街です。近所の高校も文武両道でいい子が多い。カフェやファミレス含め飲食店も最低限ある。自由が丘や武蔵小杉へ買物に行きやすい。多摩川や桜坂にも近い。

パチ屋や風俗がないのは町が地味すぎるからで、決してどこぞやの閑静な住宅街のようにあえて整備されているからというわけではないでしょ。

鵜の木ってすごい田舎っぽいもんね。みんな蒲田に遊びいくしわざわざ鵜の木に娯楽施設つくるくらいならもっと先に他のもの充実させるべきだね。

あの辺りは娯楽施設のない田舎っぽいところが魅力だし、それでいて人気エリアの自由が丘、武蔵小杉辺りに自転車や車でパパッと行けるのがいいんだよ。
華やかさはないけど住みやすい。
マンションの環八反対側の道は静かで落ち着いてていいよ。

娯楽施設が近くに欲しいなら同じ位の価格だし武蔵小杉買えばいいんじゃない。
あえて鵜の木をディスる必要ないでしょ。

買い替え検討で棟内モデルルーム見てきました。
感想は、
・思ったより物がよかった。
・思ったより高かった。
・思った通りまだまだ売れていなかった。
結構本気で買おうと思っているんですが、営業の人はのんびり構えていました。
もう引き渡されているのに、まだ売り出していない住戸がたくさんあってどう仕舞いするのかなと疑問でした。
こういう状態の物件って、売れ残ったのはどうするつもりなんでしょうか？
結構本気で購入する気なので心配です。

物はいいですよね。
物件の価値が高いし大手だし駅近で住み良い環境なので戸数が多くて高価だから即完売とはいかないでしょう。
そのうち売れますよ。

>>2306 匿名さん
ムサコはもう少したかくないですか？高い部屋は億を超えるマンションもあったと思います。1〜2千万の違いってぜんぜん違いますよ。
それに鵜の木はこのマンションのみが異常な価格にしてるんで、鵜の木で6千万のマンション買ったらそれなりに箔がつくけど、ムサコならふつうになっちゃいます。

>>2308 マンション検討中さん
売れなければ顧客に値下げの営業を都度かけていくので（もうはじまっている、とは言いませんが）まあいつかは売れるでしょうね。

>>2309 匿名さん
ここも上の方の階は億、越えてる部屋あるけど？
この環境を志向する人は小杉は選ばないでしょうが。中庭、本当に見事な癒しの空間ですね。

この近くで同じ東急が分譲した築2年のザ・久が原レジデンスの中古が出てますね。
場所も近いし環境は似てて、環八に面してない点も良いです。
しかも南東向5階3LDKで5500万円。こちらより2000万円程お安い感じですが。
新築か中古かで夫婦で意見が割れてます。2000万円大きいです。

その価格の中古だと、仲介手数料180万円くらい上乗せ。
同様の広さで環八の影響がないウエスト棟の住戸が6千万円前半で出てるから、価格差はそれほど大きくないかも。
両方とも現物をご覧になれば、自ずと決まりそうに思います。

>>2313 匿名さん
アドバイスありがとうございます。ウエストレジデンスは西向きでは？それですと条件は悪くなりますし、同じ南向きで検討しますとやはり、1000〜2000万円の違いはありますね。
うちは南向きが第1条件ですので。

先日、こちらのマンションの資産価値について質問させていただいた者です。
いろいろなご教示ありがとうございます。
その後、「限界マンション」や「完成在庫」についての報道があり、高齢世帯や空室の多いマンションは修繕積立金不足で住めなくなるかもしれない、というようなことを知りました。
こちらのマンションもかなり空室が目立つようですので、今回はご縁がないものと考えることとしました。
（現在戸建に住んでおりますが、マンションデベロッパーにお勤めの方が、お隣の新築一戸建てを購入され引っ越してこられた、ということも、頭を冷やすきっかけとなりました）
今後、何かご縁がございましたら、こちらのサイトで情報収集や質問をさせていただければ幸いです。
重ね重ね、ありがとうございました。

>>2313 匿名さん
いやいや、中古なんですから値下げ見越して価格出してるんですよ。都心や人気の街でもないかぎり、提示価格で売れるなんてそうないですから。
周辺の地価や売れ行きの悪さを考慮すれば、最終的に2割減が妥当かと思います。築2年で5500だと、購入時とほぼ同価格です。マンションは一度でも、１日でも人が住めばその時点で価値は１〜2割減です。

ここ、賃貸が25万円で出てるね。いったん賃貸で住んでみて、良ければ他の部屋を買うっていうのも、アリかな？高い買い物だから、お試しで賃貸に住めるのはいいかも。

>>2317 検討板ユーザーさん

鵜の木に25万出す奇人がいるとは思えないが？

近くの物件は崖沿いですよ。
配管と外壁の色でいろいろと。

>>2319 マンション検討中さん
それにしても2000万円もこちらが高い理由が分からない。環八沿い物件で。空気、環境、イメージがちょっと…たとえ離れている棟があっても、環八沿い物件というだけで避ける人も多い。新築でこれだけ売るのに苦労してるんだから、リセールを考えると尚更。

>>2320 マンション検討中さん
百聞は一見にしかず。現物見たら納得でした。

確かに現物は本当に良かったですが、周辺との価格差が大きすぎるのでは？
と思ってしまうのです。

MR行ったら分かりますよ。
高級感あります。

>>2323 マンション検討中さん

2322さんは実際にMR見られて、良かったけど価格差があり過ぎると言われているのですよね。つまり高級感があっても周囲との2000万円分の差に相当しないって事なのでは？
見たら納得、行ったら分かるって業者の方のよう…

ウエストとイーストはほぼ完売。サウスの上層階と下層階もほぼ完売。
周辺との価格差については、そもそも、周辺には比較の対象となるような物件がないと思いますが。
緑の木々豊かな中庭、フロント&コンシェルジュサービス、ゲストルーム、床暖房、食洗機&ディスポーザー完備の物件、ないでしょう？

価格差、全くないじゃないですか(笑)

ブランズも高いと思うけど馬込でその値段が驚愕。陸の孤島、不便、坂キツイ。
それこそブランズの前にたつオープンレジデンシア久が原が1000万以上安い感じでだしてるよ。

>>2327 マンション検討中さん
ブランズシティ久が原は、5階、南向き、74㎡、環八から離れた西寄り住戸、6,928万円。

>>2331 名無しさん
J1タイプですか？値下げしたんですかね？前より安い気が…

>>2332 匿名さん
そうです。
予定価格から販売価格になる時点で、中層階は400～600万円下げる調整が入り、上層階や角住戸は、逆に上げる調整が入ったと聞いてます。
販売価格として出てからは、全く下がりませんね。

>>2332 匿名さん
予定価格はあくまで予定価格。販売価格がそれ以下でも“値下げした”とはふつう言わないです。

未入居でも1年経ったら中古ですよね？
売れてない部屋の修繕積立金等は、東急はいつまで払うのでしょう？

>>2335 マンション検討中さん

まだ２ヶ月しか経ってませんよ？
東急は体力ありますからいつまででも払うでしょう。

>>2336 匿名さん
竣工は昨年12月ですよね？竣工後1年で中古じゃないんですか？

ここを検討し内覧もした者です。
立地、住環境は素晴らしい(このマンションの反対運動があったようですが、反対運動は地域のコミュニティが強いという見方で私は良いと捉えてます)ですが、ハッキリ言って高い。
周辺相場の数百万〜1,000万高い。
内覧の感想としては、高級感があり見た目もシッカリしてます。
ですが、目にすぐつかない箇所やあまり重要でない箇所(駐車場脇から環八に抜ける小路の舗装など)がいい加減で、建設に至る信用性が低いと感じました。
見えるところだけ精神の建設物は利益重視で不安があります。

購入検討時、ネットで色々調べたら建設にあたり新聞にも取り上げられていました。
ここの土地を驚く程の値段で購入していたので、やたら高いのはそのせい？？
結局金額でやめましたが、先日また見に行ったらほとんどの部屋が空いてました。
んー。建ってからこんなに経ってるのに、売れてないのはやはり価格か。どんどん中古物件となる訳で、今買うのは損と判断。
価格下がってくれないかな…。

>>2337 匿名さん
竣工が12月だとしても、まだ一年じゃないだろ？なんの検討材料？？

数ヶ月前に見学行った時に7割程度が売れたと言われたけど、2338さんが言うほとんどの部屋が空いてるってどういうこと？？

うちは駐車場必須だけどもうほとんど空いてなく、空いてたとしても不便な場所になりそうなので迷い中です。

しばらく待ってても値下げは期待できないと思うし高い高いと言う人はもう候補から外して別のマンション探した方がいいと思う。

>>2340 匿名さん
同感です。
値下げしてほしいんでしょうね。
私は、あと60戸ほどと聞きました。

>>2339 マンション掲示板さん
2336さんがまだ2ケ月しか経ってないと言われているから訂正したまでですが。
もうすぐ竣工後半年でまだ60戸も残っているんですね。大規模でも入居前に完売している所はありますからね。
東急不動産も業績不振の話もありますし、いつまでも空室にしておくのも損でしょうから、値下げあるだろうと皆さん考えるでしょうね。

値下げは残り数戸ならまだしも、60あるなら、すぐには人件費の削減にも繋がらないし、どうだろうね。
残り数戸が狙い目だとは思うけど。

２週間前にＭＲ見に行った時の売れ具合です（分譲済/全戸数）
　・イースト　２８／３２
　・サザン　　８３／１３５
　・ウエスト　８８／１１２

全体で、２７９戸中、分譲済１９９戸、残８０戸　で分譲済率７１％でしたね。（１戸数字が合わないけど）
今はその後何戸か売れているといったところかと思います。
私も高い高い（1000万ぐらい）と感じていましたが、そう感じる大きな原因がわかりました。
最初にこの物件見たときに３ＬＤＫ５３０８万円～（いわゆるパンダ部屋です）となっているのを見て、
６０００万円ぐらいで買えるのかな～と思って行って、そのギャップゆえに余計に割高に感じてしまったんだと思います。
物自体はいい物件なので、気持ちの（あわよくば実際に）割高感が解消すれば購入検討しようかと思っています。
売れちゃったら縁がなかったということで、当分は様子見を決め込んでいます。

>>2344 買い替え検討中さん
6000万で買えないのですか。
うちは5500位内、どうあがいても6000弱が限界です。
気になっていましたが、残念。ほかのマンションにします。

>>2345 匿名さん

70平米、一階、専用庭付き、南向き3LDK 、5308万円なら予算内ですよ。一階専用庭付きは、子育て家族に大人気だそうです。

>>2346 匿名さん

どこもパンダは2階の部屋が多いですよ

>>2347 匿名さん
こちらは一階が半地下のようになってるので、2階より1階の方が安いようです。

ここの南向き1階良いですよ。
外壁が素焼きのタイルで中庭から木々が見えて日が差して通路が素敵です。
見学前は2階を検討してましたが今は1階です。

>>2349 マンション検討中さん
予算の都合で２階と1階なんですね、わかります。

遊歩道がかなり痛んでいるようですが、あれは東急不動産が修繕するんですよね？それとも修繕積立金からでしょうか。放置すると修繕費がかさむので、早く何とかしないと・・・。

第四期の販売昨日までだったけど、どのくらい売れたのだろうか？

鵜の木が地元なので、このマンションに興味を持ちましたが、隣町の名前を付けているのが癪に触ります。

>>2353 匿名さん
そんな物件いくらでもあるじゃん。
しかもここは鵜の木駅より久が原駅の方が近いんだからそりゃ久が原と付けるでしょ。

ピアノやバイオリンなどの楽器演奏は可能でしょうか。グランドピアノの搬入は可能でしょうか。実際に自宅で演奏されている入居者はいらっしゃるでしょうか。先日は休日早朝から中庭でコンサートを開かれたとのことで、音楽演奏に理解のある物件なのかと。ちなみに、現在、練習時間は一日５時間程度、戸建て、二重窓とグランドピアノ用防音パネルを使って防音しています。

>>2355 匿名さん
迷惑です、やめてください。集合住宅に住むならマナー守ってください。演奏会のプロの音楽
と、練習の雑音との違いもわからないんですか？
それに、それくらいモデルルームに行くなり電話一本入れて聞けば住む話ではないの？
そんな大事なことを匿名掲示板で聞いてどうにかなると思ってる常識はずれた人は私はごめんです。

>>2355
全く問題無いのでは？？
ちゃんと防音室を作れば。

グランドピアノはクレーンで搬入だろうから物理的に無理な部屋が多いね。ウェストなら可能だろうけど。今の所楽器は聞こえてこない、というかマンションで5時間練習されるのはキツイ。

我が家はアップライトですが、販売員に確認したら、勿論置いていい、とのことでしたので置いてます。日中に練習してますが、窓を閉めたらベランダへも廊下側へも全く聞こえませんよー。お隣の方も全く聞こえないとおっしゃってました。

コンサートをみた子供が、「あれ、習いたい！」といったら、お父さんお母さんは、「禁止されてるからダメ。」ってこたえるんですかね・・・？不思議なマンション・・・。

モデルルーム見に行った時アップライトピアノのこと聞いたら床の補強はできないけど置いてもいいと言われましたよー
さすがにグランドピアノはだめだと思うけど。

ピアノの話してるのになぜコンサートが関係あるんだ？さすがに自宅で金管楽器練習する人なんていないでしょうに、なんにでもケチつけたいんだね。

周辺住民ブログでまた張り切って書いてますけど、周辺住民の総意だと思われてはたまらないですね。コンサート見に行きましたけど良かったですよ。毎年やって欲しいです。

>>2363 周辺住民さん

全くもって同感です。コンサート、本当に素晴らしかった。
あのブログ、迷惑なので、周辺住民でなく、個人名でやっていただきたいとブログへコメントしましたが表示させてもらえません。

このマンションでは、住民の車両の出入りも一時停止なしというのが多いそうで、警察が注意してくれているというレベル。今時としてはかなりの庶民派価格なので、仕方ないかも。たぶん、戸建てでグランドピアノ、という落ち着いた生活をなさっていた方が転居する先ではないような。そういう層のマンションでコンサートをするというのは確かに意味不明ですが。

>>2366
庶民派？少なくともこのあたりでは群を抜いて高い物権ですけど？
鵜の木の物件なんて駅近でも、ちょっと前まで３LDKが３千万台～とかふつうにあったじゃないですか？
それでも売れなくて値下げしてたし。
ここはこのへんではかなり高級で人気物件ですよ。

鵜の木のマンションで３０００万円台というのは、２０年~３０年くらい前の話ですね。ちょっと前というのは常識的には１~２年前くらいかと思われますが、このころに売り出されていた超庶民的なレジデンス久が原でさえ売り出しは５０００万円前後～だったでしょ。いまどき、２ＬＤＫで５０００万円台で山手線まで２０分以内（という宣伝）というのは、小杉まで視野に入れてもない。ここは相当お手頃ですね。土地の購入価格は大田区の提示金額の２倍だったというし、原材料費も相当高騰していたはずなのに、どうやったらこの値段で売れるのかなぁと思います。よほど東急不動産が企業努力をなさっているんでしょう。安かろう悪かろうではないと思いますよ。

これだけ東急さんががんばって安くしているのに、まだまだ在庫がある。地元の高齢資産家の買い替え需要を、無礼千万な説明会で木端微塵に打ち砕いてしまったからか。まぁ、引き続き頑張ってください。

>>2369 匿名さん

どんな説明会だったのでしょう？東急は近隣住民との争いが多いですね。

こちらのサイトに説明会の様子があります。説明会の内容は、２０１４年１１月などにアップあり。
http://rokugouyousuimamoru.blog.fc2.com/
建替えの際の高さ制限による規制の件は、重要事項として東急不動産から説明されることになっているそうです（第二回説明会）。難しい物件です。

5年くらい前ですが、アデニウムは4500マンくらいの部屋をたしか最後は3900マンまでまけるといってくれましたよ、あいにく他の物件にきめてしまいましたが。ずっと売れてないとそういうことはあります。提示価格につられる人がいなければ値下げが妥当な価格ということです。

>>2366 匿名さん

>>2366 匿名さん
もしかして例のブログ記事を盲信してるの？一時停止無しだとか他にもボロクソ書いてるけどどの程度見張ってたんでしょうかね。
近隣の総意と思われてるのが恥ずかしい。マンションの目の前でないのに未だ旗を掲げてるお宅はどうしたいんでしょう。お金が欲しいんでしょうか、それともご近所付き合い上仕方なくなんでしょうか。

意地悪じゃなくて、この物件の購入層として予定されている庶民層だと、ここで子育てするのは厳しいんですよ。
この辺りは大田区内では教育熱心な方で、子供の習い事も盛ん、半分くらいは私立中学に進学。田園調布小の９割方私立中学進学、というほどではないにせよ、子育て世代にはかなりの経済的余裕が必要な土地柄。
そもそも、保育所も全く足りていない。ここ数年に至っては高収入世帯は大田区に何も期待できないのでベビーシッターでしのぐのが当たり前で（産科にもシッター会社のパンフが置いてある）、もはや待機児童のデータは信用できず暗数は想定不可能。
一言で言えば、大田区の二極化はひどく激しい（大田区の中に、港区と足立区があるようなもの）。子供を貧困層に固定化したくなかったら、大田区で安く子供を育てようなんて、絶対に考えてはいけない。大田区内の都立高校の進学状況を見たら、どなたさまも、親世代と今の時代の移り変わりに、愕然とされるでしょう。
住宅ローンを払っても、子供一人当たり２０００万円以上のコストを、無理なく払えるかどうか。大田区に住むなら、その辺まで計算に入れる必要があります。

>>2374 匿名さん
なんか随分鵜の木を勘違いされてますね。
すんでますがいたって普通ですよ、庶民的で暮らしやすい町です。

>>2374 匿名さん

確かに大田区内格差は激しいですね！
この周辺は中学受験も盛んですので、
教育費はある程度覚悟しないといけません。

でも自然も多く落ち着いた環境ですし、
鵜の木駅周辺は物価が安い！
優先順位を考慮し上手くやり繰りすれば
(車を手放す、海外旅行を控える･･･など)
ある程度満足できる生活が送れると思いますよ。
ま、その家庭次第ですよね。

特定のマンションが完成在庫を多数抱えるだけならばともかく、東急不動産HDの株価そのものが２年ほどで約半分にまで下落。資産家集団を怒らせれば資本主義の現実を見せつけられる（特に田園調布近辺でもめ事を起こしてはいけない）という一例。

>>2378 匿名さん
このマンションの影響なんですか？すごい影響力ですね、、

大田区は住民の最終学歴が低いことで有名だから、
頑張らなくてはね。

町工場ばかりでたいしてお金とれないし、
頼みのつなの田園調布も廃れてきたから税収が、ね。

区民の学力レベルも低い上に区がお金かけられないんだから
公立がダメダメになってしまうのは無理もないよね。

もはや大田区の悪口言ってら。
ここの物件近くの高校は賢いよ。

足立区、葛飾、荒川、江戸川、板橋より全然マシ

>>2379 マンション検討中さん
ないない(笑)
株価の動きは他社も同じですよー。野村も三井も去年は下がりました。
こんな大田区の一マンションごときが株価に打撃を与える程の影響力ないでしょう。

>>2383 匿名さん
そうですよね。笑
そうなら、そうで優良物件なのかと思いましたが。
まぁ高いですが。。

今朝、新聞の折り込みで、ここの広告が入っていた。もはや、第○期募集、の文字はない。３タイプの図面と照合できる価格記載もない。しかも、現地モデルルーム設置（いずれ経費削減のため、現地だけにされそう）。値下げするような物件じゃない・売れてないわけじゃないと、必死な書き込みが繰り返されていたが、広告を見る限り、全部ウソっぽい。

>>2385 匿名さん
必死なのはあなたの方だと思いますが。
気にしなければいいのに、広告を熟読してしまうのでしょうね。

第4期二次って書いてあるしね。
そもそもこんなところの書き込みで信じて購入決める人いないし。ただスレ、ネガが多ければ人気物件の目安にはなるね。
となりとか千鳥とか全然だしね。

手が届かないとネガりたくなりますよね。
うちは予算内なので素直に高級感があって素敵なマンションだなと思います。

そんなに素敵なマンションなら、竣工後半年以上もこんなに売れ残らないと思う…
近隣住民と争い、貴重な緑を無くしてまで開発したのに、なんか残念。

ここの庭園は見事だと、先日訪れた友人が感嘆してた。日本の四季を感じられる素晴らしい庭なんだと。うっそうとした暗い森が生き返ったようだと。

>>2389 匿名さん

素敵なマンションだと思いますよ。
ただ高いだけ。

>>2392 匿名さん
それだけ素晴らしいマンションだということだと思いますよ。実際、見事！先日のコンサートにお邪魔しましたが、ホテルのようでした。

2392さんの意見よく分かります。竣工して半年しても在庫多数なのに、素敵なマンションと連発する辺りが、業者かサクラと思っちゃいますよね。気持ち悪い位褒め称えてて違和感。素敵素敵と書いてる人は同じ人なんでしょうね。

環八に面した大きなマンションで、
想像していた久が原のイメージとは違ったけど、
新しいマンションはきれいですね。

2391ですが、ほめてると勘違いされているようなので追記。

いいマンションだと思うが、価格が見合ってない（高すぎ）といいたかったのです。

それが証拠にここの売れ方は、
・イースト：ほぼ完売（安いから）
・ウエスト：高層階といい間取りは売れてる。低層階と悪い間取りが残り
　　　　　　（金関係なく気に入った人が買ってると思われる）
・サザン：低層階は結構売れてる。中高層（７０００万円超）は全然売れてない

ということで、安いところと良い部屋は売れてるみたいですが、
相対的に高い部屋が売れてなくて、ここから先はどうするのかなーと思って見ています。

しかも竣工して半年たつのにまだ売り出しすらしていない部屋が５０近くあるのが、
東急がどういうつもりか謎です。

>>2396 マンション検討中さん

それで、このいいマンション、自分にも買えるように値引きしてほしい、と？
値引きしないと言ってましたよ、販売員さん。
278戸中の50戸なんて、時間の問題、売れますよ。

コンサートって住民しか聴けないというわけではないの？
反対ブログの人がうるさいとクレーム出すってことはマンションの近くまで行くと結構聴こえるんですかね？

>>2399 通りがかりさん
コンサートは、住民限定の公演と、地域住民も聴きに入れる公演と、複数公演が開催されました。私も友人と誘い合わせて聴きに行きました。
反対ブログの人も聴きに来たんでしょうね。