シティテラス杉並方南町

>>50
さすがに300強はないとおもいます。
プラウド南阿佐ケ谷よりも下、パークハウス上鷺宮よりも上ぐらいでしょうね。

>>51
スミフなら、ありえると思うけどね

スミフってそこまでやっちゃうんですか？だとしたらやはりすごいですね。
スミフは確かにエントランスの豪華さのみで価格底上げを狙うと聞きますが
ここだと広さもあるので豪華なエントランスができそうです。

一つ言えるのは、スミフの大規模物件が欲しければ一期一次で購入すべきだね

>>54
それはスミフに限らずマンションであれば言える話。
マンションで大事なのは、買うなら最初から部屋等を決めておきそこに最初から全力投球で行くこと。
結局はパイの奪い合いだからね。最初のほうが有利になるわけで。

方南町アドレスって惹かれますか？
なんか田舎臭い感じなのと電車の本数、時間を考えると
利便性的にはかなり厳しい感じならざるを得ませんよね？

あとリセールでは賃貸に関してはほぼ全滅だと思うので
売却しかなさそうですがそれも苦労しそうなのがこわい。
坪300を超えるなら素直に中央線沿線マンションを買って
おいたほうが間違いなさそうですね。

>>46
4年前の駅12分が250ってなんの参考にもならない情報ですね。

>>55
スミフの値上げを身をもって体験したことないんでしょーね

>>58
値上げが怖いから先に買うとかチキンですか？
マンションはそういうものではありません。

環七側で売ってる三井のマンションが苦戦中のご様子で値交渉も通りやすい様子を見てるとここもスミフとしてどう攻めてくるのか興味がつきませんな。定石通り相場二割り増しでくるのか、いや、それで捌ける自身があるのか。

>>56
確かに、リセールはともかく賃貸は厳しそう。
ここで敢えて賃貸を選ぶ理由がない。
いるとすれば宗教関係の人かな？

>>63
え？なんか宗教関係あるの？

>>59
あんたがマンションわかってないな

>>65
値上げされるから一期で買うとか、どれだけスミフ信仰なんでしょうか。

>>64
とりあえず「方南町　宗教」でぐぐればすぐ出てくる。

>>66
とりあえず、このお方はスミフは高いので買うなということでしょう。
それならそれでいいのでは。
彼にはこの物件に縁がないということですから。

それでモデルルーム来たりしたら、笑っちゃいますが。

上の通り、だいぶ荒れていますが、駅至近プロジェクトということで、国分寺とここは気になっています。

300切るとなれば、昨今の相場からすると、住友不動産物件としてはかなり目に優しいですね。

中央線にするか、丸ノ内線にするか、で別れるのと、
本線か、支線にするか、ってところでしょうか。

まずは路線をきめるところでしょうか。

立川のプラウドタワーの価格を考えると、国分寺は結構いきそうな気がします

どの物件でも一番条件が良いのは一期。
それに加えて住友やゴクレ、最近では三井まで最新市況を期毎に反映させてくるのに一期で買わないって、素人さんなんでしょうか？
気に入ったなら一期で買えは鉄則ですよ。

利を取るなら丸ノ内線だと思いますが・・・・
中央線の方が一般的にウケはいいですね

>>80
住不が顕著ということでしょ、地所だとか他のデベとは違いますよ。ゴクレは住不と似てるとは思いますが。
これは、それだけの話でしょ。
何をこだわっているのかわからない。

パークハウス中野タワーも競合でしょうか。

>>80
ドゥトゥール見にいってみなさい
1500値上げとかありえんよ、普通

>>81
利においても中央線でしょ。
総武線と中央線でリスク分散されるし、一本で東京までいけます。

どうも検討もしてない評論家気取りが一人紛れ込んで荒らしをしているようです。通報しておきました。

>>90
ケンカ的になってはいますけど、価格、デベの特徴等々で書き込みしており、検討者でないということはないと思います。

>>83
中野って不思議ですよね。
杉並よりも新宿寄りなのになぜか安い。
学生街だからなのかな？

あまりこの土地のこと知りませんでしたが、
宗教色がかなり強いことは理解出来ました。
それだけで十分に参考になりました。

>>92
自分の意に沿わない発言は全て非検討者な人なんでしょう。
買う人は買うってだけかと思いますがね。

私は建物外観から通常よりも仕様を上げてくると見ていて、坪300↑でも検討予定です。
朝の通勤時間帯の駅の混み方はどんな感じでしょうか？

>>94
勧誘と行事系が気になりますよね。地元の学校にいけばママ友とかはできてしまいますからうまくいけるといいのですけど。

>>88
意に沿わない発言は全て非検討者とするのはやめてもらえますか？
皆さんで検討する場です。

>>94
そうか、そうか、ほうなんだ。
らしいですね。知りませんでした。

>>93
最近出てたプラウドやスミフは350超えてますし、もうすっかり安いイメージは無くなりましたがね。
あのタワーもそのくらいに落ち着くのでは？

神田川と善福寺川に囲まれているので水害が気になりそうな立地ですね。

西荻 280を考えるとここも同じぐらいだと思いました。徒歩１分っていうのは魅力ですけど方南町という点で西荻徒歩10分=方南町1分ってかんじですかね。

>>100
高台に向かって水が流れるならそうなんでしょうな。

ハザードマップ見てもやはり色ついてるね。

>>101
西荻窪10分=方南町1分は確かにそれくらいかあるいは
もう少し方南町に価値を置いても良いかなくらいだと思います。
でも普通のシティハウス程度なら280位だったでしょうが、
デザインから見ても何だか気合が入っている気がしますし
300程度は付けてくるんじゃないかと思っています。

>>104
確かに方南町は環七内側ですし、都心ではないももの、郊外か？って言われるとそうでもないエリアですよね。
支線ではなければ普通に坪単価300は超えてくるんですが、支線終点x丸の内x日本ではなかなか難しい宗教色の
濃い点をかんがえるとやはり西荻徒歩10分相当だと言わざるを得ないです。特にここは総本山、といいますか
聖地でもあるわけで。

>>105
宗教はそんなに関係無いですよ。
最初から安く売らなきゃ行けないなら
わざわざディベロッパーは手出さないでしょう。

>>106
関係なくはないよ。学生や独身シングルで仮住まい的に住んでるのとはえらく違いますから。
何にも関係ないんであれば世の中そういう問題なんて起きないし。
特に日本はもともと統一的な宗教も信仰心も深くない分だけ信者との間にはギャップがどうしても生まれる。
日本人が生活様式なり価値観が違う外国人に対してどうしても前向きではなく後ろ向きになるのと同じこと。

>>107
だから、、 販売価格には関係が無いってことを言ってるのです。土地価格は確定してて、建築費も概算してる上で、宗教が理由で安く売るって…。 ディベロッパーは無計画では無いのですよ。

>>108
買う側の心境からすると、ということですかね

それにデベが仕入れをする時にその点を検討しているのか否かは俺らには正確にわからんよ

>>109
してるよ。
マンション事業において土地の仕入れは
最重要検討事項だ。綿密なリサーチの上で
入札する。

>>110

であれば、デベもその前提でのプライシングをしているということでしょう…と皆さん言っているわけですよね

まあ、スミフはそれがあったとしても、そもそも高値でくると思いますが

以前この近辺のパークホームズを見に行った際に営業の人にここの物件のことを聞いたら、
たぶん坪350はすると言っていた。パークホームズもこの土地の入札に参加したから、
土地の落札価格の下限がわかるらしい。そこから逆算すると、それくらいになると。

350って。阿佐ヶ谷団地建て替え分譲より高いわ。
方南町であるわけ無いだろ

>>110
宗教のくだり、販売価格に影響しているということですね

さすがに総本山で聖地になると影響度も絶倫ですよね。
三色旗も凄いらしいですし。

いろいろ話されてるが、価格楽しみだね。
駅1分、住友の大規模はどう来るか。
まあ高いな。。。
安く出て欲しいのはわかるけど、安くは
出ないだろう。

>>113
信じられなくても出てくる以上しょうがない。
新宿行けば軽く話聞けるでしょうに
縁がなかったんですね。

これで300行かなかったら笑えるね。

スミフプライスですね。
国分寺、ほんとかうそか分からないですが、410？

>>118
あの取得価格を見てまだそんな認識の方が笑えますよ。

>>120
あの取得価格を見てとは？

>>121
スレにも書かれていますが、国有地だった関係で土地の取得価格は公開されています。
容積率も既に公表されている為、概算の原価と赤字にならない最低売り出し価格は計算できるということですよ。
http://kantou.mof.go.jp/kanzai/pagekthp048000006.html

近くに知的障害者の学校がありますが、あそこは中野区?

都内で不動産購入を考えている者です。いろいろ見てるのですが、最近まで売っていた王子駅1分の長谷工物件でさえ坪単価270.280くらいでした。上層階は300越えもありました。確かに王子は南北線、京浜東北線、都電荒川線があり、かなり利便性の高い駅ですけど、杉並区の徒歩1分が王子より安いとは到底思えません。しかもスミフですので、、。坪単価は余裕で300オーバーだと予想してます。検討の余地がある値付けであれば良いのですけどねえ。

シルバーウィークに入った途端からページが進んでいてビックリ笑

>>133
同感です。
随分歯抜けになってますが、読んでいて楽しくなりました。

凄い勢いで進んでる(笑)
坪単価が話題ですが、85平米で坪300とすると約8300万。70平米で6300万。坪単価250だと、約6400万と、5300万。

坪250万なら激安ですね。個人的には坪300万以上に１票(笑)

徒歩7分環七沿いの三井で中心価格帯270、350の部屋もありました。
駅1分のこの立地の住友で250なんて出てくるわけがない。
まだ押さえ目にしようと住友が考えたなら最近多いハセコーと組んだろうけど、その場合でも坪300は越えると思う。
実際選んだのは三井住友建設、、これで安くなると思う方がどうかしてます。

丸ノ内線の本線直通予定で過大評価されてますね。
（住友が煽ってるだけなのかも知れないが）

本数としては荻窪方面よりずっと少ないので、
現実的には今とあまり変わらない。
富士見町とは雲泥の差。

土地、建物にそれなりのコストをかけて直通化も見越して値付けしてくるんでしょう。
それに見合うと思えば買えばいいし、高いと思えば他社や郊外に行けば良い。
それだけの事です。

この地に何年間か住んでますが、あの建物以外に宗教色は感じません。たまたま？生活してる上で気になったことはありません。
ちなみに中野富士見町も住んでたけど、スーパーや八百屋、ドラッグストアとかは方南町の方が意外と数が多くてが意外と便利。

値段は300前後かそれ以上で決まりでしょう。
なんせスミフですから。

宗教云々っていうのは実際にどうかではなく、
イメージの問題ですからね。そればかりは個人の価値観によります。

正直ここは信濃町に比べるとそんなに気にならないと思います。

スミフで徒歩1分で200代はあり得ないでしょ。
今までの相場？そんなの関係ないのがスミフ。
350ぐらいでも驚かない。

徒歩1分って連呼されていますが、「方南町」ですよ。。。

だから36路線乗り換え可能とかむちゃくちゃ言って強引に価値を上げようとしてるじゃないですか。

方南町でなくても「徒歩１分」は魅力ですよ。
走ったらホームまで１分以内で着きます。
悲しいけど連続５分でも走れないから。
遅刻しそうで走って歩き、走って歩きとしていると
歩きのスピードがグーンとおち
地道にずっと早歩きしている人に抜かれてしまう(´Д｀)

価格が高くなるであろう事はもう折り込み済みです。
多少高くなっても良いので階高を取ってアウトフレーム化等しっかりと作って欲しいですね。
気になるのは85㎡の部屋もあるはずなのにバルコニー面積がかなり狭め？低層なのにDWとかあるのかな？
一体どんな間取りになるのかはやく知りたいですね。

校○会ですよね。確かにありますが本拠地でありながら宗教色は町には漂っていません。
会自体の方針とかも関係しているのでしょう。
どちらかというと創○学会が強くなりつつあります。（どこも一緒かもしれませんが）

勧誘が強い/宗教色が強かったら、校○会と
普門館もブラバンドの聖地とはならなかったでしょう。。
学会と違い今の校○会が強い宗教色、勧誘はありませんよ。

宗教に対する日本人のイメージというのは確かにありますが、
考えようによっては、ここは害無く安く買えるともいえますね。
ちなみに校正病院が富士見町から移転し新しくなり地元としてはむしろありがたいくらいです。

水害の記載がありますが、一度見に行かれてはどうでしょう。。
おそらく全く検討違いだと気づくはずです。

方南町駅付近は、盛り上がった丘のようになっており
水没することはまずありえません。
ここが水没するとしたら都内は全滅でしょう。少なくとも丸の内線も大打撃になります。

神田川なら、サミットや島忠泉福寺なら、それこそ校○会の建物のほうがここよりはるかに低いく
ここと比較すると高さとしては3階分くらいは違うと思います。

余談ですが、集中豪雨やゲリラでも問題は起きてないです。
意識されているエリアのため、逆に工事とかもされていますから。
山手通りの初台南あたりが冠水したときでも大丈夫でしたよ。

なんとなくですが、中央線と比べると地味な丸の内線ですがいいですよ。
近年、大雪・台風があったと思いますが、
最後まで問題なく動いていたのは、銀座線と丸の内線だけでした。
乗り入れも無いので乱れも少なかく災害に対しては、かなり強い路線です。

ただ、如何せん路線規格が古いのか、速度が遅いため距離の割りに乗車時間が長いのがネックで、
自転車のほが新宿でも、銀座でも早いです。
それでも、富士見町で待てば（最悪次に次の始発を待って10分）座っていけます。
これは中央線には無く通勤セレブです。

バスに関しては南台まで行けばめっちゃバスが多いですが、
方南町駅あたりは便が少なく、やはり鉄道メインのエリアです。

ちなみにタクシーは多く、タクシーのオッサン曰くドル箱通りです。
深夜でも1500円で新宿までいけるので、最終に乗り遅れてて新宿止めでもお小遣いで帰れるのが
サラリーマンにはうれしいところです。
投資面はわかりませんが、サラリーマンが住むにはいいとこです。

方南町の東口は早朝も空いてないし
エレベーターもエスカレーターも無いんですよね。

でも、おろすんジャー　が現れるから多少はデメリットも薄れますかね。