シティテラス杉並方南町

>>3753 通りがかりさん
そのアルバイト、俺もやりたい。

混雑率、東京って異常ですね。直通運転開始が中野坂上の混雑緩和になるといいのですが。
渋谷駅西口、新宿駅西口、ともにバスで30分くらいでした。座れますしのんびり車窓を眺められて急いでいない時はいいですね。先日帰宅ラッシュ時電車を諦め新宿東口からタクシーに乗りました。2500円くらい。自宅に帰る方法が何パターンもあるのはやはり便利だと感じました。

東京地下鉄には素早く連結や分割できる車両の開発を期待したい。

>>3755 匿名さん
新大塚から茗荷谷間だから参考にならないですね。
池袋からの始発は乗れないくらい並んで混んでますから…

>>3761 マンコミュファンさん

参考には全くなりませんね

既出だと思いますが
方南町朝7時台は中野富士見町で始発に乗り換えでほぼ座れる（1本分遅れるが）
8時台は始発の間隔が空くので厳しいかも

そんなにスムーズな移動がしたいな
らもっと都心にすめばいいだけなのでは、、ここは価格高いからなんか付加価値がないと決断しきれない気持ちはよく分かりますが

いたく同感！！

山手線の外に出たら、その時点で都心住まいとは言えません。贅沢は言えませんよね。

地下鉄に関しては中野富士見町が便利だと気づきました

杉並区内で駅徒歩1分はまずらしいので、この物件を見に来ました。
皆さん何故か、話をされませんがこの物件は、土地は所有権ではなく借地権ですね。
2087年12月には更地にして返還しなければなりません。いわゆる新法の借地権なので
定期借地というやつです。所有権ではないので、借地料が発生しますが、
固定資産税の土地分は発生しません。通常借地期間にわたって、その取り壊し費用を
積み上げることが必要になると考えられます。
ところで、このコミュニティーの冒頭にここの土地は元官舎で住友不動産が105億円で落札
との記載がありました。これを総敷地面積で割ると坪単価は2,302百万となり、
総建築面積40,187.37で割ると坪単価862,211となります。建築坪単価を1百万とすると
建物全体の単純坪単価（借地権代込み）は1,862,211円となります。この建物には
共有施設や廊下、その他の専有部分以外の建物面積が30％含まれるとすると、専有部分に
負担させるコストは坪当たり2,420,875円となり、デベロッパーの適正利益として25％
を乗せると坪単価は3,026,093円となりますね。あくまで単純計算の話ですし、何らか
の条件を見落としているかもしれません。このページ冒頭にある価格は68.08㎡で7198
万円と有りますので坪単価は3489千円となり、デベロッパー利益は25％ではなく30％
に設定されていると思われますね。この物件は定期借地なので、年を経るごとに残存
賃借期間が短くなってくるので、土地が値上がりしたとしても、物件価格は低下してくるでしょう。
この話は千代田区の千桜のスレで散々やっていたのですが、一般的な駅近物件とは
同じに考えない方がよいとは思われますね。

>>3768 マンコミュファンさん

えっ？借地なんですか！？
所有権だと思っていましたが、、

所有権ですよ
誤った情報ですので、削除依頼だしておきます

3769です。ブリリア三鷹の物件概要を間違えてみてしまったようです。
（リンクが違っていたのかもしれません。今公式HPの物件概要はリンクが
なくなっているようですが。）
こちらの物件は定期借地ではないようですが、敷地面積は9180.5㎡で
土地坪は3774千円にもなるようです。ずいぶん高い気がしますね。
建物総面積は記載が無いので分かりません。

すみません、上記のものですが、建築総面積の記載はありますね。
ノースが2,322.84でサウスが24,080.42とサウスのほうが10倍大きいようですね。
合計で26,403.26なのでこれで105億といわれる土地代を割ると、建築面積1坪あたりの土地代は
1,312千円となります。建築費を坪1,000千円とすると土地代を含めた建築1坪当たりは2,312千円
となります。共有部分の面積が3割程度30/130とすると専有部分の共有部分を含めたコストは
3,006千円となります。これに適正利潤としての利益相当分（販売費用なども含む）として1.25倍すると
3,757千円となりますので、現状売りに出ている住戸の坪単価が3,491から3,852というのは
儲けすぎの価格設定ではないと思われます。儲けすぎなのは、官舎の払い下げ額の方のような気がします。
通常は、マンションの場合は取得費に占める土地代よりは建築費の方が高いものですが、ここでは
どうも土地代の方が高いようです。土地代は減価償却できない上、固定資産税も経年による減額が無い
ことになります。もっともこの地図で見ると方南町駅前の路線価は228.1万円と出てきますから、それを
377.4万円で仕入れたということなのでしょう。
http://tochi-value.com/station/hounanchou/
その意味では、今後価値が落ちないとすれば相続対策的に使える物件ということになりそうです。

3772さんの書き込み、とても参考になります。そういう見方もできるのか。会社としては設けていくという姿勢自体はごく健全だと思いますが
あまりに高くなりすぎてしまうと、純粋に普通に売れなくなってきてしまいますよね^^;

建物内モデルルームになっているので、実物を見ることが出来ます。共用部なども見て回ることができるともっとイメージが掴めるかもしれません。

杉並和泉レジデンスがすぐ完売したんだからここは値付けが適正ならすぐ売れる立地。仕入れ値から高すぎるし、無駄なビラ巻き営業見直して価格下げないとマジで売れないぞ。

ここは便利ですが、団地感がすごいです。便利で高い団地に住みたい方はいいのではないかと、、

こんな重厚なエントランスの団地ないでしょ。

ここの営業が方南町をディスってた。古くて汚い駅だと。

それ、町をディスってるんじゃなくて駅が古いって話ですよね？それなら事実じゃないですか？
むしろそういうのを隠す方が信用できない営業だと思うな。

見に行きましたけど、団地感はないかな。周辺も団地感はなかったですよ。ただ駅は古いと思います。ターミナル駅でないので使いやすさはありました。

駅の内装はホームの6両対応化に伴って綺麗になるみたいですね。 下北沢にも新宿にも阿佐ヶ谷、高円寺にも何処にも行きやすいので、立地はまあまあかなと思ってます。後はもう少し安くなると踏ん切り付くのですが。

安くはならないでしょうね。すみふは売れなくても値下げしない方針ですから。そもそもまだ全戸出してないですし。

入居始まりましたね。
バルコニーが丸見えでキツイですね。。

下北沢に行きやすいですか？？

自転車で15分位で行けます

>>3783 マンション検討中さん

タクシー 1000円 だね。

>>3778 名無しさん

あまり多く書きませんが、
駅が汚い
商店街が活気ない
若者が少ない、高齢化してる
…

と、契約断った途端にdisりはじめました。。。

杉並の中じゃこれでも若者子供多い方
浜田山とかマジ老人しかいない

方南町は庶民的でいいとこですよ。そこにあの坪単価は高すぎるだけ。ようは値付けの問題ですよね

周辺が佼成会の地域になっていますが、住む面では勧誘とかは問題ありませんでしょうか。
それと方南町線の利便性の悪さと値段があまりにも不釣り合いに感じてしまいます。コスパ的には妥当な水準なのでしょうか。

>>3789 匿名さん

10年ほど界隈に住んでましたが立正佼成会関連は特になかったですね
その他の宗教はたまにキリスト教系のローラーが来るくらいでまぁ世間相場かと　
コスパは考え方次第なのでご自身でご判断を（家族構成、通勤先、現在家賃等）

でも、宗教色の強い町であることは間違いないでしょう。それを許容できるかどうかですね。。。

>>3791 匿名さん
近所に15年住んでますが勧誘は一度もなく、宗教色を感じたことはないですよー。
佼成病院も利用しますが宗教色はないですよね。

駅まで１，２分でマンションから歩いていけちゃうって、相当良い条件だなって思います。ですが、そうなってくると、スミフだもの…お高いんでしょう？ということになってくるかとは思いますが、
それも考え方次第なんですよね
大手で信用があって、ある程度の品質もわかりやすい、
それに立地が全てだと考えると合格点ではありますから。

もし本当にそうだったら、もう少し売れ行きがいいのでは。

何だか苦戦してますね。

マンションの紹介ページに外観写真がありました。現代建築みたいでかっこいいです。ライトアップされたところもいい感じ。あとは、駅までの1分の道も広くて遊歩道みたいになっているんですね。東京メトロ丸の内線まで1分だから人気も高そうです。

モデルルームも4月30日の予約があるのでGW中も営業するようです。

苦戦しているのは杉並区や方南町が理由でしょうか。写真を見る限り、住みやすそうに感じましたけど……。条件はいいですよね。価格はどうなんでしょう？周囲と比較すると高いですか？

>>3791 匿名さん
どの辺で宗教色強いと感じられますか？
戸建てに10年弱住んでるけど今のところ感じたことはなく…今後何かあるのかなと心配です。

>>3797 口コミ知りたいさん
三色旗を堂々と掲げられるところかな。

ここは徒歩2分では？

このマンションの近くに住んでいます。
ノース棟だったら１分かからないと思います。サウス棟だと２分弱でしょうか。
ちなみに日常で三色旗を掲げていらっしゃるお宅は見かけませんよ。宗教を感じることはありません。それは大丈夫だと思います。

宗教云々
創価学会は、年に二日ほど記念日か何かで商店街・方南通りのあちこに三色旗が掲げられる。
立正佼成会は、総本山あるが勧誘に来ることもない。
エホバは定期定期にチャイム鳴らしに来るが方南町に限ったことではないかと。

三色旗が嫌いならやめた方がいい。
外に出れば年に一度は必ず目にすることになる。

それと商店街のアーケードはなぜか三色旗と同色。

方南町便利便利というけどやはり所詮は支線、新宿方面でも5分以上待たされることもあるし、方南町方面でも10分以上待たされることもある。

全然便利じゃないね

まだ半分くらいしか売れてないって中々やばい気がするけど、すみふはこんなもんかな？

むしろ残っている物件のは少ないような、

悪いマンションじゃないのに、ここは販売戦略のミスが結論ですよね。
この規模で第一期9戸とか、正直笑い話ですよ・・
そうこうしているうちに市況に勢いもなくなるし、不人気レッテルからの
悪循環。。クビだよ。

>>3803 匿名さん
こんなもんだよ ５年計画だからね

最初でこれでは、５年じゃ無理だろ・・

こいつはひでえ。ちゃんと売らないと、買った方もかわいそうだよ。

第1期9戸って事実誤認もいいところですが…

すみふは決算が好調なので、長期販売していくのでしょう。どれくらいかけていくつもりなのか、わかりませんが

長い時間かけて売った方が儲かるの？管理費、修繕積立、広告など垂れ流しになるような気もしますが。

>>3810 検討板ユーザーさん

だからスミフは最初から価格が高い。販売価格に長期の営業費用が入ってる。

それ、買う方からしたら、全然有難くないよね・・

ここより条件悪いマンションとかも普通に売れるのにこれだけ立地良くて売り残すって
逆に凄いと思り

丸ノ内線の計画がハッキリしないと難しいですよね。通勤時間帯も直通できるのかな？

立地が良いとは言わないんじゃない。良いんだったらもっと売れてるよ。そう思われてないから、これだけ売れ残ってるんでしょう。

3815さん
同感です。高い買い物だしじっくり考えようと思いました。
駅1分なんてなかなか出ないとか、過去の駅1分のマンションの実績とか説明してもらって良いマンションかなと思ってました。
でも駅から近くてこれだけ販売の長引くマンションもそうそうないと気がついて、過去の駅1分のマンションと同じ傾向ではない可能性も十二分にあると、嫌な予感がしてきました。
駅1分だから将来も安心と思い込むと、リスクを忘れて高値掴みして後から悔やむ場合も有りますよね。
色々見て勉強し直そうと思ってます。

坪単価高すぎなんですよね。すみふが高値掴みしたツケが回ってきてるわけですよね。。

最近、見に行きました。
駅から近い、支線とはいえ丸ノ内線。
これ以外のメリットってありますか？
正直、周りにはおしゃれな店も全然ないし、、、
ドンキやらホームセンターなどあって、最低限の日常生活には困らないと思いますが、これだけ高い物件に見合う住環境が整ってるのか、考えてしまいます。

>>3818 マンション検討中さん

住民です。
ここは強固な地盤と標高があり、元は財務省の官舎があった場所。堅牢な土地と落ち着いた住環境を求めている方が入居していると思います。
お洒落な店があるかないかで購入判断されるなら他所を探された方がよろしいと思います。

>>3818さん

その気持ち良く分かります。
私も駅とかマンション周りの雰囲気に馴染めない気がしてしまいました。

初めて住友不動産のマンションを見学したのは、シティテラス武蔵境。
駅まで2分で、目の前にイトーヨーカドーがあるのに、とっても雰囲気の良い街並みで、素敵なマンションでした。
でも当時は収入が低くて買えなかった。

運良く収入もそこそこUPしまして、子どもが生まれ、いよいよと思い、駅1分のシティテラス杉並方南町に期待して、見学に向かったのですが、マンションの周りの雰囲気に馴染めない気がしてしまいました。

このマンションの値段は。1LDKで7000万円超え、3LDKで9000万円弱のようだから、少し下ってもシティハウス武蔵小金井の方が私には合っているように思いました。

>>3820 匿名さん
そもそもここは1LDKはないです。
1LDK+2Sだから3LDK使いかと…
概要の最小面積が54㎡ですからね～

結局、丸ノ内線の直通は通勤時間帯もたくさんできるのですか？

>>3822 検討板ユーザーさん
たくさんは期待できません。
ただでさえ、通勤時間帯は本線が混雑してますから増便は難しいでしょう。
中野富士見町発の電車が一旦方南町まで来たうえで直通してくれるのかどうかですかね？

>>3823 マンション検討中さん

そうなると、座席は中野富士見町で埋まってるかもですね(汗)

方南町在住歴１年の私からの率直な感想

街全体が暗くて貧乏臭いし哀愁漂ってる感じ

若者が少ないからなのか、閑静という言葉では言い表せない覇気のない静かさ

ゴミゴミしてる割に、都会的な良さも無い。　

そして車道も歩道も狭いから街の雰囲気の暗さも相まって、かなり閉塞的。　あと、街全体が日当たりが悪い。

確かに治安は良いし、交通の便も悪くないし、周辺にはある程度店はそろってるけど、わざわざこの街を好き好んで住む理由が見つからない。　

　

>>3825 ご近所さん
というあなたが、方南町を選んで住んでいて
わざわざ書きこみまでしているのかが
理解できない(笑)
業者さんの悪口にしか読み取れない。

私も過去の方南町住民ですが、3825さんの書かれていることに何の違和感もありませんね～。当時賃貸住まいでしたが、まさにその通りの街だと思います！！

もう引っ越してしまったので住むこともないと思いますが、過度な期待なく住めば静かでいいところかもしれません。たまたまこの書き込みを見かけたので、参考までに。。。

>あと、街全体が日当たりが悪い。

それはさすがに無理がないか？笑

何より某学会、発祥の街と言うのが…
まあ、この投稿は消されると思いますが。

何を求めているかによってこの街に対する印象と言うのは、それぞれ異なってくるものだと思いますけどね。

ここの場合、とにかく駅まで徒歩1分というのが大きなメリット。
駅までの通勤って毎日のことだから
なるべく負担を軽くしたいなと考える人がいて、当然だと思いますよ。

>>986 匿名さん
警察署があると何が便利なんですか？

>>1026 匿名さん
バスという選択肢もあります

杉並区は子供関係の手当が比較的いいかな。待機児童も都内トップレベルで少ない。
方南町は、塾や運動系のスクールが充実。超大型公園も比較的近い。シマホなどの大型スーパーは至近距離で、店内の動物や水槽と触れ合えるので子育て世代にはオススメ。
方南町より良い地域を求めて都市部で同じ値段出しても普通か下流扱い。方南町なら上流扱い。いやらしい考え方かもしれないけど。
残念ながら杉並区の中央図書館までは方南町からだとちょっと遠い。
また土地を贅沢に使い過ぎてることも相俟って高い。

方南町より良い地域を求めて都市部で同じ値段出しても普通か下流扱い。方南町なら上流扱い。ホント、この場所にしては価格高すぎ！！なんだよね・・

テラスDとAのみの販売となっているということなんでしょうか。
テラスAもそこまで戸数があるわけではないかなぁと思いますが・・・

まだ1階住戸の販売があるのですね。子供がいる人は1階から人気なのかなと思っていたので
意外だったなぁなんて思いました。
ただテラスなので、
ガーデニングができるとかじゃないんですね。

方南町上流ではありませんが、、、そういうブランドセンシティブな人は湾岸に買う方が満足度高いのでは？

そして、このマンションの価格は方南町として高すぎですね。残念ながら現状の方南町であの価格はないわ

補足すると本物の上流は隣町の永福町とか近隣にいると思うし、南台や弥生町、笹塚あたりにも高級マンションもちらほらあるからそこに住んでいても察して上流とか鼻にかけられることはないと思いますよ

超近隣住民です。
最近毎日のように青色の引越し屋さんが来てますね。引越業者は指定なの？この時期の入居って事は実際に見てから購入した方々なのかな。中どうなってるんだろう。内覧行こうかな。たぶん買わない（買えない）けど

このマンションの近くに住んでいるものです。毎日引っ越し業者来てますね。知人がここに住んでいるのですが、どうやら引っ越し業者は指定みたいです。引っ越し費用は不動産持ちとのことで無料だったみたいです。中に入らせてもらいましたが、素敵なマンションでしたよ。毎日猛暑日が続いてるので、駅も近いのがなにより羨ましいです。

方南町の駅は、平日朝混みますか？現状は3両編成で足りる程度にしか混まないのですか？
今までタワマンに住んでいたのですが、朝はエレベーターが混んでいて乗れないことも。そのまま駅までタワマンから出てきた人たちが群をなして駅まで行くので、通勤ラッシュがすごい。低層で始発駅を検討していたら方南町にたどり着きました。

通勤時間隊は普通に混みます。

支線とは言え丸の内線が無かったら、このあたり陸の孤島だからね。。。

ありがとうございます。ということは、新宿4km圏内の始発で、3両編成しかないのに「普通に混む」程度で済んでるんですね。方南町の建築ラッシュが気がかりでしたが、6両に延びただけでも当分は大丈夫そうですね。

>>3843 マンション検討中さん

いや、全てが６両になるかは未定です。直通だけの可能性あります。

だよねー、支線の限界。少しでも改善すれば御の字って思っておかなきゃ・・・

どのぐらいが直通になるのかまだ発表はないですが、まあでも今より良くなるのは間違いないと思いますよ。

まあ悪くはならないのは当然としても、あまり変わらないのかもしれませんよ。ここのマンション価格には、色んな期待を過度におりこみすぎな気がします・・。

通勤時間帯はいまと変わらない

日中の新宿止まりが方南町駅まで延伸では？

>>3840 検討板ユーザーさん

低層で始発駅なら、荻窪も有りかと。
すみふ物件もありますよ。
駅遠ですが、、

通勤時間帯が現状維持なら、始発駅のメリットはほとんど無いような。どうせ、富士見町か坂上で乗り換えるなら、丸ノ内線全線が検討対象になりますよね。

通勤時間の直通は期待薄でしょう。
気になるなら、通勤時間帯の中野坂上での乗り換えは確認しておいたほうが、いいと思います。
下手したら、荻窪からの乗客でいっぱいで乗れないですよ

結局のところ、ノースとサウスはどっちが価値があるのでしょうね。
サウスの南は施設内では駅から一番遠いのでどうかな？と思っています。

>>3851 マンション検討中さん
じもとみんですが、通勤時間帯は一駅乗って中野富士見町始発を使えばいいので、乗れないということはないですよ。むしろ、座っていけるかと

方南町アドレスの確立なんて言っているけど、決まっていることは方南町が2019年から直通の始発終着点になることだけ。本数も不明。駅周辺の開発発展なんて、架空の話。決定事項なし。スミフは架空の話をして、売ったらお終い。まるで、提案して終わりのコンサルティング会社のようだ。言っていることに責任感がなさすぎ。

だいぶ安くなりましたね

物件の評価には今更影響しないけど、購入後に引っ越しや火災保険を手配する住不の子会社が、使えなさすぎました。
電話で引っ越しの日程の件で問い合わせして、返答が3日間無く、こちらから再度問い合わせしてやっと回答が得られました。どういう時間軸で仕事してるのか、逆に興味持ちました。笑
火災保険に至っては、名前から間違えてました。

>>3855 匿名さん
ここは値下げを一切しないのでは？