シティテラス杉並方南町

>>3753 通りがかりさん
そのアルバイト、俺もやりたい。

混雑率、東京って異常ですね。直通運転開始が中野坂上の混雑緩和になるといいのですが。
渋谷駅西口、新宿駅西口、ともにバスで30分くらいでした。座れますしのんびり車窓を眺められて急いでいない時はいいですね。先日帰宅ラッシュ時電車を諦め新宿東口からタクシーに乗りました。2500円くらい。自宅に帰る方法が何パターンもあるのはやはり便利だと感じました。

東京地下鉄には素早く連結や分割できる車両の開発を期待したい。

>>3755 匿名さん
新大塚から茗荷谷間だから参考にならないですね。
池袋からの始発は乗れないくらい並んで混んでますから…

>>3761 マンコミュファンさん

参考には全くなりませんね

既出だと思いますが
方南町朝7時台は中野富士見町で始発に乗り換えでほぼ座れる（1本分遅れるが）
8時台は始発の間隔が空くので厳しいかも

そんなにスムーズな移動がしたいな
らもっと都心にすめばいいだけなのでは、、ここは価格高いからなんか付加価値がないと決断しきれない気持ちはよく分かりますが

いたく同感！！

山手線の外に出たら、その時点で都心住まいとは言えません。贅沢は言えませんよね。

地下鉄に関しては中野富士見町が便利だと気づきました

杉並区内で駅徒歩1分はまずらしいので、この物件を見に来ました。
皆さん何故か、話をされませんがこの物件は、土地は所有権ではなく借地権ですね。
2087年12月には更地にして返還しなければなりません。いわゆる新法の借地権なので
定期借地というやつです。所有権ではないので、借地料が発生しますが、
固定資産税の土地分は発生しません。通常借地期間にわたって、その取り壊し費用を
積み上げることが必要になると考えられます。
ところで、このコミュニティーの冒頭にここの土地は元官舎で住友不動産が105億円で落札
との記載がありました。これを総敷地面積で割ると坪単価は2,302百万となり、
総建築面積40,187.37で割ると坪単価862,211となります。建築坪単価を1百万とすると
建物全体の単純坪単価（借地権代込み）は1,862,211円となります。この建物には
共有施設や廊下、その他の専有部分以外の建物面積が30％含まれるとすると、専有部分に
負担させるコストは坪当たり2,420,875円となり、デベロッパーの適正利益として25％
を乗せると坪単価は3,026,093円となりますね。あくまで単純計算の話ですし、何らか
の条件を見落としているかもしれません。このページ冒頭にある価格は68.08㎡で7198
万円と有りますので坪単価は3489千円となり、デベロッパー利益は25％ではなく30％
に設定されていると思われますね。この物件は定期借地なので、年を経るごとに残存
賃借期間が短くなってくるので、土地が値上がりしたとしても、物件価格は低下してくるでしょう。
この話は千代田区の千桜のスレで散々やっていたのですが、一般的な駅近物件とは
同じに考えない方がよいとは思われますね。

>>3768 マンコミュファンさん

えっ？借地なんですか！？
所有権だと思っていましたが、、

所有権ですよ
誤った情報ですので、削除依頼だしておきます

3769です。ブリリア三鷹の物件概要を間違えてみてしまったようです。
（リンクが違っていたのかもしれません。今公式HPの物件概要はリンクが
なくなっているようですが。）
こちらの物件は定期借地ではないようですが、敷地面積は9180.5㎡で
土地坪は3774千円にもなるようです。ずいぶん高い気がしますね。
建物総面積は記載が無いので分かりません。

すみません、上記のものですが、建築総面積の記載はありますね。
ノースが2,322.84でサウスが24,080.42とサウスのほうが10倍大きいようですね。
合計で26,403.26なのでこれで105億といわれる土地代を割ると、建築面積1坪あたりの土地代は
1,312千円となります。建築費を坪1,000千円とすると土地代を含めた建築1坪当たりは2,312千円
となります。共有部分の面積が3割程度30/130とすると専有部分の共有部分を含めたコストは
3,006千円となります。これに適正利潤としての利益相当分（販売費用なども含む）として1.25倍すると
3,757千円となりますので、現状売りに出ている住戸の坪単価が3,491から3,852というのは
儲けすぎの価格設定ではないと思われます。儲けすぎなのは、官舎の払い下げ額の方のような気がします。
通常は、マンションの場合は取得費に占める土地代よりは建築費の方が高いものですが、ここでは
どうも土地代の方が高いようです。土地代は減価償却できない上、固定資産税も経年による減額が無い
ことになります。もっともこの地図で見ると方南町駅前の路線価は228.1万円と出てきますから、それを
377.4万円で仕入れたということなのでしょう。
http://tochi-value.com/station/hounanchou/
その意味では、今後価値が落ちないとすれば相続対策的に使える物件ということになりそうです。

3772さんの書き込み、とても参考になります。そういう見方もできるのか。会社としては設けていくという姿勢自体はごく健全だと思いますが
あまりに高くなりすぎてしまうと、純粋に普通に売れなくなってきてしまいますよね^^;

建物内モデルルームになっているので、実物を見ることが出来ます。共用部なども見て回ることができるともっとイメージが掴めるかもしれません。

杉並和泉レジデンスがすぐ完売したんだからここは値付けが適正ならすぐ売れる立地。仕入れ値から高すぎるし、無駄なビラ巻き営業見直して価格下げないとマジで売れないぞ。

ここは便利ですが、団地感がすごいです。便利で高い団地に住みたい方はいいのではないかと、、

こんな重厚なエントランスの団地ないでしょ。

ここの営業が方南町をディスってた。古くて汚い駅だと。

それ、町をディスってるんじゃなくて駅が古いって話ですよね？それなら事実じゃないですか？
むしろそういうのを隠す方が信用できない営業だと思うな。

見に行きましたけど、団地感はないかな。周辺も団地感はなかったですよ。ただ駅は古いと思います。ターミナル駅でないので使いやすさはありました。

駅の内装はホームの6両対応化に伴って綺麗になるみたいですね。 下北沢にも新宿にも阿佐ヶ谷、高円寺にも何処にも行きやすいので、立地はまあまあかなと思ってます。後はもう少し安くなると踏ん切り付くのですが。

安くはならないでしょうね。すみふは売れなくても値下げしない方針ですから。そもそもまだ全戸出してないですし。

入居始まりましたね。
バルコニーが丸見えでキツイですね。。

下北沢に行きやすいですか？？

自転車で15分位で行けます

>>3783 マンション検討中さん

タクシー 1000円 だね。

>>3778 名無しさん

あまり多く書きませんが、
駅が汚い
商店街が活気ない
若者が少ない、高齢化してる
…

と、契約断った途端にdisりはじめました。。。

杉並の中じゃこれでも若者子供多い方
浜田山とかマジ老人しかいない

方南町は庶民的でいいとこですよ。そこにあの坪単価は高すぎるだけ。ようは値付けの問題ですよね

周辺が佼成会の地域になっていますが、住む面では勧誘とかは問題ありませんでしょうか。
それと方南町線の利便性の悪さと値段があまりにも不釣り合いに感じてしまいます。コスパ的には妥当な水準なのでしょうか。

>>3789 匿名さん

10年ほど界隈に住んでましたが立正佼成会関連は特になかったですね
その他の宗教はたまにキリスト教系のローラーが来るくらいでまぁ世間相場かと　
コスパは考え方次第なのでご自身でご判断を（家族構成、通勤先、現在家賃等）

でも、宗教色の強い町であることは間違いないでしょう。それを許容できるかどうかですね。。。

>>3791 匿名さん
近所に15年住んでますが勧誘は一度もなく、宗教色を感じたことはないですよー。
佼成病院も利用しますが宗教色はないですよね。

駅まで１，２分でマンションから歩いていけちゃうって、相当良い条件だなって思います。ですが、そうなってくると、スミフだもの…お高いんでしょう？ということになってくるかとは思いますが、
それも考え方次第なんですよね
大手で信用があって、ある程度の品質もわかりやすい、
それに立地が全てだと考えると合格点ではありますから。

もし本当にそうだったら、もう少し売れ行きがいいのでは。

何だか苦戦してますね。

マンションの紹介ページに外観写真がありました。現代建築みたいでかっこいいです。ライトアップされたところもいい感じ。あとは、駅までの1分の道も広くて遊歩道みたいになっているんですね。東京メトロ丸の内線まで1分だから人気も高そうです。

モデルルームも4月30日の予約があるのでGW中も営業するようです。

苦戦しているのは杉並区や方南町が理由でしょうか。写真を見る限り、住みやすそうに感じましたけど……。条件はいいですよね。価格はどうなんでしょう？周囲と比較すると高いですか？

>>3791 匿名さん
どの辺で宗教色強いと感じられますか？
戸建てに10年弱住んでるけど今のところ感じたことはなく…今後何かあるのかなと心配です。

>>3797 口コミ知りたいさん
三色旗を堂々と掲げられるところかな。

ここは徒歩2分では？

このマンションの近くに住んでいます。
ノース棟だったら１分かからないと思います。サウス棟だと２分弱でしょうか。
ちなみに日常で三色旗を掲げていらっしゃるお宅は見かけませんよ。宗教を感じることはありません。それは大丈夫だと思います。

宗教云々
創価学会は、年に二日ほど記念日か何かで商店街・方南通りのあちこに三色旗が掲げられる。
立正佼成会は、総本山あるが勧誘に来ることもない。
エホバは定期定期にチャイム鳴らしに来るが方南町に限ったことではないかと。

三色旗が嫌いならやめた方がいい。
外に出れば年に一度は必ず目にすることになる。

それと商店街のアーケードはなぜか三色旗と同色。

方南町便利便利というけどやはり所詮は支線、新宿方面でも5分以上待たされることもあるし、方南町方面でも10分以上待たされることもある。

全然便利じゃないね

まだ半分くらいしか売れてないって中々やばい気がするけど、すみふはこんなもんかな？

むしろ残っている物件のは少ないような、

悪いマンションじゃないのに、ここは販売戦略のミスが結論ですよね。
この規模で第一期9戸とか、正直笑い話ですよ・・
そうこうしているうちに市況に勢いもなくなるし、不人気レッテルからの
悪循環。。クビだよ。

>>3803 匿名さん
こんなもんだよ ５年計画だからね

最初でこれでは、５年じゃ無理だろ・・