シティテラス杉並方南町

手を抜いたってことなんですかね？
マンションエントランスの豪華さはスミフの代名詞だと思いましたけど。

コストダウンしながら「豪華“風”」に見える、っていうやつか！？

打ちっぱなしって豪華風にみえる？
でも安いタイル貼るよりはまだましか。

今の流行は？　とおっしゃる方がいるが、
最近のマンション見てれば普通に気づくのではないだろうか。
複数の種類のタイルを使い、表面を単調に仕上げることをせず、
立体的かつ表情豊かに仕上げる、って感じでしょうか。

まっ、別に流行おくれのコンクリート打ちっぱなしで、
表面が単調っていうことが悪いわけではないのだから、
そうムキになって噛み付く必要もないのではないだろうか。

流行に逆らう信念のデザイン、ともとれる訳だし。

駅近だし市況イケイケだったんでコスト削減して利益増やそうとしただけでしょ。
企画した当時はここまで市況が冷えて物件も不評とは思ってなかったんじゃないの。

ももレジさんが間取りのブログでここを取り上げてますね

ここそんなに悪くないけどね。なぜそんなに叩かれるのか分からないな。

>>2607 匿名さん
実力以上に「高い」と思う人が多い物件は、叩かれたり軽い炎上になったりする。ここもその一つなのだろう。

高いっていう人いるけど相場なりじゃんね。根拠無しに高いとか割高と言われてもね。

>>2609 匿名さん

相場なりだったらきっと販売も好調なことでしょう。

営業の方は好調とおっしゃってましたけどね。

>>2609 匿名さん
そういうのはあまりにもデベの言いなりで思考停止な感じ。
ネガティブチェックや比較検討はちゃんと意味がありますよ。

まぁすみふにとって高いは褒め言葉。

>>2610 匿名さん

それは関係ないよね。相場云々の前に絶対額が高いと買える層自体が限られるんで。しかもここは特段投資目的の人が好む立地でもなければ2億、３億でも喜んで出すような高級エリアでもないので富裕層がいない。

>>2612 匿名さん
根拠なく高いって叫んでるのは検討では無く単なる思考停止だよ。
やりもせず努力せずただ出来ないと叫んでる人と同じパターン。
前向きじゃないんだよね。

方南町の相場よりは高いだろうね。
あとは駅徒歩1分をどう考えるかだけ。それは人それぞれだと思う。

>>2616 匿名さん
いや、だからどう高いわけ? 相場はどこのなんの値をベースに据えてる?
そこが大事だよね? 例えば中古相場と新築相場はおなじエリアでも違うよね？
１０年前の相場と今の相場も違うよね？
仮にだけど５０年前の相場を持ち出してきてここは割高すぎる！って連呼してる人がいたらおかしな人って思うだけだよね。そこまで行くと貨幣価値も変わってるし。でもそれと同じだよ。前向きな検討の為に割高の話するならちゃんとそれを示さないと荒れるだけだよね。それが目的なんだったらしょうがないけど。
割高なら

>>2614 匿名さん

それって即ち方南町というエリアの相場と解離しているってことになりません？

既に当初の予定価格より下げてるし、他物件でも同じようなケースが出てきたからスミフのスタンスもここに来て変わってきている気がしますけどね。

>>2617

エリアの中古取引価格を基準に(築年数や駅距離、デベロッパーも考慮したうえで)新築に補正するのが一番「根拠がある」と思うけどね。
一応そうやってるデータとして、住まいサーフィンの沖式新築時価というのがある。

沖式時価　99万円　実価格　116万円　割高度　17万円

これが根拠ないというなら、これを覆す説得力のある詳細なデータを出してもらいたいね。

>>2619
きっと驚くほど売れなかったんだろうね。
スミフなのに結構さがってきているという・・・

>>2620 匿名さん

沖式時価の99万円はそれなりに立地(駅徒歩)やブランドを考慮した良い具合の数字だと思いますね。

>>2615 匿名さん
だから>>2612をちゃんと読みなさいって。
他のコメントでも根拠なく叩いているわけじゃないでしょ。思考停止の人間に読解力求めてもしょうがないが。

>>2622 匿名さん
で、沖式時価より2割近く実売単価が高いのは、クレイジーだな。

まぁ方南町駅1分の物件は他に無いから、高いかどうかはこれからって事でいいんじゃないですかね？
もちろん今までの方南町の物件と比べたら高いですけど。
後はここの便利さが欲しい人は、アリだと思いますけどね。
スーパーは近いし、コンビニ、ドラッグストア、島忠、生活するのにほぼ困らないですよ。
3分圏内に全て揃う感じなので、そこは良いところかな。全て揃うは言い過ぎか。

>>2623

うん、そうみたいね、思考停止しちゃってる。
沖式時価を持ち出してる人もいるようだけどこの人の算出の結果を大規模マンション
で出して見ると軒並み＋15万円以上の割高扱い。
これはつまるところ、この方式の算出ロジックでは大規模に対して全く役に立たない、ってことでまぁそれも
よく知られた話ですが。

もちろん、もう一つの見方もできますね。算出は妥当、つまり実際のところ全ての大規模は
軒並み割高である、という扱い。割高割高と言ってる方はそちらのスタンスなのですかね？
それだとしたら確かに頷けます。沖式が正しいという判断でしたら。
ただ、どうなんでしょう？スミフのシティテラスだけが軒並み高い、というのでしたら、ああ
やはりスミフは割高なのね！っていう結論になるわけですが、パークハウスもプラウドもブリリアも
パークホームズも大規模だと大外れで軒並み高いんですよね。ええ、それも湾岸タワーとか
3A都心エリアとか限定ならともかく郊外や都下でも。
これって何を意味するんでしょう？　普通に考えれば大規模では適用できていない、という
判断になるんじゃないでしょうかね。
大規模、小規模ってのは、要するに「希少性」に影響しますね。また、大規模、小規模という軸は
これに加えて駅近かどうかという軸を掛け合わせることによって「希少性のレベル」の指標が
作れそうです。いうまでもなく、駅近x大規模と、駅遠x小規模ではそれぞれの軸を独立してみるよりも
「希少性レベル」の係数がより聞いてくるはずですから。
大規模で大外れなのはその軸がきっとかけているものだと思います。だって、同じ徒歩1分の物件でも
十数戸程度の小規模ミニマンションと大規模では希少性が異なってくるので価格が違って当然です。

これは宝石でも同じですよね。0.1ctを１００石あしらったダイヤの寄せ集めよりも１石で10ctのダイヤのほうが
断然高いですから。当然単価も全然違います。
不動産ってもともと一点ものですから、この観点が抜けてるって残念ですね。横断的にマクロ的指標で
見るにはきっと便利なんでしょうけど。

まぁ、沖式を別に卑下するつもりはもちろんありませんのでこれこそ真である！と思ってる方は割高である、
でいいのではないでしょうか？ただ、その場合は「沖式新築価格によれば」と一言入れるべきだと思いますよ。
だって、拠り所がそこなんですから出展は明記すべきですね、算出した人の尊敬の念をこめて。

【良い立地ではありますが、980万円は余計かなぁ･･･】シティテラス杉並方南町5階85平米10,980万円【坪単価427万円】
http://mansion-madori.com/blog-entry-4649.html

坪単価は427万円。85㎡もあれば億ションになってしまうのは分からんでもないですが、この単価は結構パンチがありますね。このご時世であれば億ションとなるのは致し方ないとは思いますが、「980万円」は余計なんじゃないかと･･･。
南向きではないわけですし･･･。
確か当初の予定価格はこれより1,000万円ぐらい高かったのでこれでも下げたみたいですけれども。

【3層吹抜×丸柱のエントランス】シティテラス杉並方南町7階70平米8,398万円【坪単価396万円】
http://mansion-madori.com/blog-entry-4650.html

坪単価は396万円。南向きで視界抜けも得られるポジションということで値段が張りますね･･･。ツボを押さえたプランではありますが、田の字ベースの大きな特長があるとは言えない中住戸で約400万円かぁ･･･。東向きや西向きの視界抜けのない低層階でも坪単価350万円ほどの価格設定であり、長期販売を辞さないスタンスのようですね。駅距離のあるシティテラス荻窪なんかは当初予定していた価格から大分下げたことで大分目に優しい価格帯になりましたが、ここは入居開始までまだ1年以上ありますし（完成が今年の10月で入居が来年4月と半年以上も空いているのは疑問でしかないですが･･･）、立地にも自信があるがゆえなのでしょうか。

> 立地にも自信があるがゆえなのでしょうか。
そうなんじゃないですか？　駅徒歩駅近1分x大規模という物件がそもそもこのあたりにありません。
希少性が極めて高いと言えます。（それに価値を感じるかどうかは買う人次第です）
SUUMOで中古検索してみました。とりあえず方南町徒歩5分以内3LDK以上で。
とりあえず今時点では３件しかありませんでした。３つとも1970年代築ですね。

大規模でも築浅でも徒歩1分でもありませんが、とりあえずまともそうな和泉ハイツがありました。
築40年、2F/3階建て、南向き、3LDK(67.38m2) 徒歩5分で3480万円だそうです。これぐらいの
築年数になりますと買えば脱出戦略自体が危ぶまれる状態なきもしますが方南町＋駅近がよい、ただし
価格はとにかく激安で！っていうなら今だとこういう選択肢しかない気がしますがどうでしょうか？

ええ、いや別に方南町じゃなくても、とか、別に駅徒歩5分以内じゃなくても、とかそういう話があるのは
わかりますが、そうなる場合は要するに自分が求めるマンションの要件自体も決まってないだけじゃない？
っていう気がします。

方南町駅周辺のこの辺りのエリアって地図見てもらったらわかりますが小さな戸建が多い戸建街でもあって
あっても小さな低層マンションとかアパートが多いエリアです。中古戸建でも5分以内になると相当古くても
6000万円は軽く超えてきます。（狭小ミニ戸みたいな掘っ建て小屋は除きます）

まぁそういうエリアなので8000万超えてくるのは普通に考えて妥当だとしか言えませんよね。
ただ、ターゲット層は絞り込まれてわかりやすいのでは？　方南町に興味がない、駅近1分とかに
全くこだわらないって人はそうそうに引き上げるのが吉だってことです。そういう方にとってはいくら
実情をいったところで理解できないでしょう。たかがバッグじゃない！っていう人にエルメスのバーキンを
買う人など理解もできないのと同じ話ですから。物件の価値云々の前にまずはご自身にとって何が大事なのか？
ってところの自問から入った方が良いかなと思います。

>>2629
>方南町に興味がない、駅近1分とかに 全くこだわらないって人はそうそうに引き上げるのが吉だってことです。

そういう人ばかりで苦戦が続けば、適正な販売価格になって空室が減る、というのが王道のシナリオです。それをすみふが勇気を持って採用できるかどうかはともかく。

メトロ方南町線の利便性は東急世田谷線と少し似ているのでしょうか。世田谷線の駅近も決して安くはありませんが、群を抜くほど便利な路線ではなく、方南町線よりブランド力はありますが決して強くはありません。
方南町駅の存在が特殊で評価が割れていますが、世田谷線の上町駅近に新築分譲あればどのくらいが適正価格かと考えれば、検討か撤退かの目安になるかもしれません。

長々と書いていらっしゃる方もいますが、予定価格よりだいぶ下げている時点で当初の価格が高過ぎたことはスミフ自身が認めていますし、どうしても部屋(階数、間取り、方角)を選びたい人は購入に動いても良いでしょうが、そうでないなら待っても良い気がしますけどね。さらに下がる可能性はけっこう高いと思いますし。

下がってるのは、当初の予定価格からですよね？
それ以降下がってます？

>>2626

>沖式時価を持ち出してる人もいるようだけどこの人の算出の結果を大規模マンションで出して見ると軒並み＋15万円以上の割高扱い。これはつまるところ、この方式の算出ロジックでは大規模に対して全く役に立たない、ってことで

はて？そうだろうか。

パークコート浜離宮ザタワー　沖式時価　182万　実価格　173万　割高度　-9万
ブリリアタワー東京八重洲　沖式時価　115万　実価格　125万　割高度　10万
ブリリアタワー上野池之端　沖式時価　122万　実価格　133万　割高度　11万

これらは販売も好調なので、沖式時価+10万円以内であれば適正といえるのではないかな。
つまるところ、割高かどうかは販売状況が証明してくれるだろう。

>>2633 匿名さん

タワーじゃん、それ。

>>2634

2626には「大規模（タワーを除く)」と書いてあるか？

よろしい。ではタワーでない大規模を挙げよう。数字は左から　沖式時価、実価格、割高度。

パークホームズ亀有　71 64 -7
海老名ザレジデンス　56 61 4
クレヴィア調布国領　84 85 1

>>2629
>築40年、2F/3階建て、南向き、3LDK(67.38m2) 徒歩5分で3480万円だそうです。

いや、そんなの紹介されてありがたがるほど方南町にはこだわっていないんで。
ここを見る多くの人は、方南町のアクセスや環境の特殊性(希少性ではない)や、イメージ以上に高い値づけに戸惑っていて、いくら情報を与えられてもその戸惑いが解消されないのですよ。
単純に値下げすべきだと思うのですが。

高いと思う人は買わなきゃ良いんじゃないですかねー。
新築の7000万前後（67平米東、西の低層階）を選ぶか、
パークホームズ中野南台ステーションテラスなら築7年2階徒歩3分62平米くらいで5100万位ですよ。（販売してるかはわかりませんが、、）
こっち買えば？

仕様に関しては、シティテラスのが良いですけどね。
トイレもタンクレスじゃないみたいだし、ディスポーザーも無し、食洗機も下手したら無さそう。

その兼ね合いですかねー。
7年も経ってるならトイレとかはリフォームすれば良いかもしれないけど。

>>2637 匿名さん
値下げすべきって。売主でも無いのに(笑)

幹線道路沿いではない、駅1.2分て貴重だと思います。支線とはいえ、丸ノ内線ですし、ホームも近い。
仮に大江戸線の駅徒歩1.2分の物件だとしたら、ホームまで5分はかかるでしょ、深過ぎて笑

>>2637 匿名さん

方南町にこだわってないのに何故戸惑うの? 解消する必要もないんでしょ?
環境の特殊性って何ですか？何がどう特殊なの?
支離滅裂ですよね。価格決定権は売主にあるので戸惑いが解消出来ない以上は解消出来る物件に行った方が建設的だと思いますよ。

>>2640 匿名さん

駅舎がコンパクトだとホームに行くまですぐですよね。
大江戸線は深いのもありますが路線が微妙であまり使ってないです。

>>2638 匿名さん
シティテラス荻窪もありますね。駅遠になりますが価格はここと比べれば激安です。
いずれにしても立地のこだわりがない方はこの方南町駅近大規模マンションに固執する必要はないですよね。神奈川や千葉も視野に入れたらもっと安いのがたくさんあるわけでね。ここで壊れながら価格に納得いかねぇーってボヤいてもギャンブル陶酔者の末路みたいで嘆かわしいですよ。

マンション選びは何を重視するかではなく何を捨てられるかです。方南町に魅力を感じないなら捨てたらよろしい。駅近も大規模も新築もブランドも同じじゃないですかね？こだわり無しならどんどん要件から外して身軽になればいいです。こだわりをすてた分だけお安いモノが出てまいりますから。

>>2642 匿名さん
そうですね、それもありますし、銀座線、丸ノ内線は地下の浅いところに通ってるという事もあるので、近いというのもあります。

確かに大江戸線は微妙ですね。

>>2643 匿名さん

安いけど、駅から遠すぎですよねー。
あの物件、南阿佐ヶ谷の方が近いという、、
まぁ荻窪アドレスだし、荻窪のが、南阿佐ヶ谷より駅力ありますしね。

まぁあの位の値段にしないと、プラウド阿佐ヶ谷に負けちゃうし。

まあ、方南町の駅周辺の雰囲気が微妙なのが大きいんだろうなー。
好きな人は好きなんだろうけど、1億近いお金を出す層は、方南町みたいな雰囲気よりもっと洗練された雰囲気が好きな人が多いのが、売れない原因なんじゃないかな。

モモレジさんのちょっと辛口の記事が発端かな。
2016年のマンション番付にも入ってなかったよな、確か。上位に入ってもおかしくない物件だと思うが。

>>2641
>価格決定権は売主にある

セーブ可能な数百万円を逃している購入者の方ですか？

>>2641 匿名さん
だからこのスレをチェックして値下げが進まないここを諦め、他の物件を検討する人が多いのですよ。

>>2649 匿名さん
別にそれで良いのでは?だって当たり前の話ですよね。予算に合わない、価格に納得がいかないなら他に行けばいい話なんですから。売主だって商売してるわけでね。一方で買う側も別に意に反してここ買う事を強制されてはいないんだから選択すれば良いだけですよ。