シティテラス杉並方南町

価格発表はなかったです。が、ローンの話しなどから70平米で8000万前後と感じました。同じスミフの笹塚が70で7500万前後予定との資料も見せられましたので、それくらいかと。

プロジェクト説明会行ってきました。
まだモデルルームどころか簡単なミニチュア模型、暫定的な間取り図しかなかったです。
我が家の希望している3LDKだと70平米前後で7500万から8000万円の間になるかと思われるとのことでした。
北側の塔は2LDKのみ、メインエントランスのある南側の塔は3〜4LDKですが、４ＬＤＫは10室ほどしかなく抽選になるだろうと。
コンシェルジュさんありで、子どもが遊べるような部屋は１つ共用施設になるそうですが、ゲストルームやスカイラウンジ等はないと。
地下1階から地上10階立てだそうです。
北側一階二階は保育園やクリニックが入るそうです。保育園は区の管轄になるのでマンションの人が優先というわけにはいかないですね。。

>>252
そんなに高いんですね〜。 まあ駅一分で且つ静かな場所、住友不動産で豪華な内外装と設備 となればそれぐらいかもね。 和泉エリアの三井とはだいぶ価格差ありますね。あっちは平均坪単価300万いかないぐらいだから。

方南町としては高いので、直通化実現しないとアピール薄いな

周辺物件相場の資料で見せられたのが、笹塚徒歩12分で7500万円、南阿佐ヶ谷徒歩5分で8500万円、中野徒歩6分で9500万円でした。ここは専有面積狭めなのでグロスは抑えられるでしょうけど、ボリュームゾーンは8000万は越える気がしますね・・・。西向き地下は安くなりそうですが、南向き東向きの中層階以上はそれなりのお値段になると思います。

皆さん予測だと、
平均坪単価で300後半は固い感じなんですね
…方南町の未来に先行投資する覚悟がいる金額だな

キャッチコピーの「この地が目を醒ます」って
なかなか味わい深い気がしてきた

それにしても坪単価300万台後半に見合う街なんだろうか。 都心部からの距離は良いとしても、街自体が時代に取り残された昭和感満載。商店街とかアーケードとか取り壊して小綺麗なビルにして一新させられないものだろうか。7000万円以上出すには駅がショボすぎるよ。 改良工事でもこの物件に近い出口は手付けないらしいし。ホームも延長する部分以外はそのままらしい。メトロちゃんとやれよ…

スレ開始頃に200万台だ、検討者だと大暴れしてた人がいましたが、どこ行っちゃったんですかね？
結局は当時説明されてた方達の言っていた通りの坪単価に落ち着いたようですけど・・・

お祭り物件になりそうな千代田タワーと両天秤
まあ向こうは買えん確率のほうが高そうだが・・

説明会で、大航海時代をイメージしましたと。
方南町はこれから変化していく街になると力説されました。武蔵小杉を例に出して。。
宗教的な建物も多いので、大きな変化はなさそうな気がしますが、どうなのでしょうか。

ムサコも豊洲も土地があったからなぁ
東池袋くらいの再開発計画でもあれば期待できるけど
今発表されている内容くらいじゃ
10年くらい経っても大した変化は無さそうな気が

>>261
環状七号線の海原に浮かんでいますからね。

>>261
方南町に住んでるものです。すごく住みやすいところですけど、高級物件は似合わない町ですよー。5000万くらいで戸建て買ったり、安い中古マンション勝った方がいい場所。変化する気配は今のところ全くないです。古くからの老人が幅を聞かせてる街ですよ。

地下鉄直通に加えてバリアフリー化の重点地域で
電線の地中埋設予定があったりするみたいですけど、
それだけじゃーなぁ

駅前商店街のスクラップ&ビルドな再開発でも決まってないと、武蔵小杉と並べて語るのは無理があるよーな

武蔵小杉並みの再開発なんてあるわけないじゃん。
そんなのうたい文句にするなんて詐欺と同じ

このあたりの商店街は栄えてるのでしょうか。やけにネガが目立つような気がしますが。

丸ノ内線は通勤時間帯は現状と変わりませんよ

>>266
すごく栄えてる商店街ではないよ。
八百屋がやたらたくさんある。魚屋が一軒もない。
買い物は、基本的にサミットとドンキ。
外食は何軒か使える店はあるけど、高級感のある店はない。

あと信濃町の団体の何かの日に、商店街がみんな旗を掲げるんだけど
みんなそこの団体の人なのかすごく気になってる。

住みやすそうな町で駅1分とは言え、町がちょっと寂しい。方南町で8000万出すくらいなら城東の方も考えます。

>>269
清澄白河とか門仲とかならありかもですね。
あの辺も値段上がりましたね。 数年前までは
下町感満載のエリアだったのに最近小洒落た感じで取り上げられてますもんね。
方南町も徐々にあか抜けると良いんですけど。

70m2で8000万出すならまだ山手線の内側中央な物件もあるんだよなぁ

住環境はこっちだろうけど、資産性ならそっちかな

>>271
この辺で8000万出せば、駅ちかで150平米くらいの結構立派な戸建て建てられると思うよ。
資産性なら絶対にそっちの方がいいと思う。

>>264
電線の地中埋設は新宿から南台の交差点までは出来てるので見に行けばわかりますが
方南通りが拡幅されて歩道が少し広くなるだけです。
方南町の駅前の建物をよく見ると道路側の数メートルが壊せるように作られています。
ただ、この事業は10年以上前から本当に少しずつ進んでるものなので
方南町の交差点までくるのにあと10年はかかるくらいの気持ちでいた方がいいです。

>>268
信濃町の団体がまだ小さい頃に方南町と縁があったそうです。
あの日だけは異常な雰囲気で落ち着かないですね。

地中化ってそんなに気の遠くなる話なのですか。
じゃあ本当にのんびり待っていたほうがいいということなのですね。
早くならないかなとか期待しているとしびれを切らしてしまいそう。
ただ、まったくならないわけではなくて少しでもそういう風に進んでいる点はいいのではないかと思います。

地下鉄の直通運転は便利になって良いですよね。武蔵小杉ほどでないと言う人もいらっしゃるみたいだけど、武蔵小杉がこんなに良くなると想像してた人も少なかったのでは？
周りの商店街何かも新しくなったりしてくれると良いな。高台だし、城東地域の方が良い理由が見つからない。

>>275
今現在、再開発の話なんてこれっぽっちもないので、期待しない方がいいです。
駅のエレベーターでさえ、話が出てから用途地押さえて、工事がはじまるまでに10年以上ですよ。
武蔵小杉は元々工場や社宅があったから、再開発用の土地が作りやすかったんですよね。
方南町は一緒にしないほうがいいですよ。

現状で十分住みやすい場所ですよ。昭和のレトロな商店街も趣があります。
方南町は再開発中ですよ。駅の出口増設&エレベーター設置。
商店街は大昔からの地主さんたち。色々な話がありましたが話がまとまらず現状維持。反対する地主さんがいるうちは再開発難しいかと。
電線の地中化は神田川あるからなかなか来ないみたい。

>>277
方南町の出口はできるけど、再開発ってほどでは(^_^;)
でも直通は便利ですよね。

たしかに今でも住みやすいので、現状の方南町をみてほしいと思う人が買えばいいと思います。武蔵小杉を夢見てる人はやめといた方がいいです。

武蔵小杉ちらつかせて売ろうとする営業に不信感ー

数少ない駅一分の立地。
これに勝るものなし。
マンションはいかに便利かが重要。
丸ノ内線本線への直通で、
もう支線扱いされなくなると、
評価はさらに上がるのでは？

と思える人じゃないと手が出ない価格なんでしょうね

>>280
評価は多少上がるでしょうけど武蔵小杉のようにはならないでしょう。
けど、武蔵小杉にならないと見あわないくらいの価格を吹っ掛けてくるのかもですね

いまでも朝は1つ隣の中野富士見町で1分待って始発に乗り換えれば
確実に座れるので直通化の恩恵はあまりないですよ。
住友が値を吊り上げるのはいつものことなのでここを買う人より
周辺の物件を持ってる人の方がメリットあるでしょうね。

>>280
本線直通は新宿止まりの車両が方南町まで来るだけです。ちかも通勤時間帯は現状と変わりませんよ。
また、荻窪方面の列車本数は減らさないことに決定しています。

後から公開しないためによく調べた方が。。。

方南町で70平米で8000万円前後…。少なくとも街にそれだけの魅力がないから、あとは物件の魅力だけで勝負するしかないんでしょうね。現状ではエントランスの画像くらいしか資料がないし、まぁ非常に厳しい営業になりそうですね。ここ数年、隣の中野富士見町で販売されていたパークハウスでは、同程度の面積でよほどの高層階でなければ5000万台で買えましたからね。少なくとも私はこの物件は予算上、候補からはずさざるを得ないですね。あとは東京オリンピック後の不動産相場の下落後に中古で購入するとかを考えるのも手かもしれませんが。

オリンピック後まで家賃払い続けられる方は、オリンピック後でいいんじゃないでしょうか。
家賃20万で5年払ったら1200万程度。
モトが高いだけに、不人気ならそれくらいは下がるかもしれないですね。
もっとも、不人気だったら安くても買いたく無いです。

ここは駅一分の立地だからある程度は捌けると思うよ。でもそれなりに在庫も出ると思うので住友得意の長期戦で売り切る。今の相場局面で販売に出すわけだから、完成後2年くらいはデンと構えているつもりだろう。

方南町 商店街 イメージで検索してみました。マンション外観イラストと街のイメージが見事に一致。見事なマーケティングに感心しました。

あとはそーかそーかほーなんだ系の話を気にしなければ良いって感じでしょうか。

徒歩1分は相当魅力的ですしね。

プロジェクト発表会の参加特典で3倍の倍率優遇いたしますと出ていますが、物件概要の詳細によるとイベント参加回数により最大5倍になるみたいです。
よって確実に希望住戸を手に入れたければイベントに参加するべきなのでしょうが、その対象イベントとはどのようなものなのでしょう？各種セミナー類も含めるんですか？

普通に考えて駅まで1分2分という距離は好条件ですからね。
通勤の負担の中で、駅までのことをほぼ考慮しなくて良いのは相当魅力なのでは。

もう今週末の説明会、すべて満席になってしまっています。
それだけ興味を持っている人が多いのでしょうか。
すごい価格になりそうな予感がありますが、とにかく立地ありきだと良いですからね。

８０００万円とか９０００万円とか本気ですか。正直信じがたいんだけど。フリーペーパーＳＵＵＭＯの２２４駅価格マップには、方南町５８７１万円／６９平米とあるよ。

方南町駅の改良工事、通勤時間帯は現状と変わらないことが分かりました。多くの電車が方南町直通になるような言い方は良くないです。正確な情報を流してほしいものです。

現状と変わるとか変わらないとかどちらも不確定情報ですが。

即完売の予感と説明受けました。
駅１分って強いね。

>>295
スミフでそれはないでしょう
彼らの中でそんな売り方したらペケが付くのでは？

>>295
武蔵小杉になるかもとか
即完売の予感とか。。
なんだか営業言ってることがヤバイですね。
いい加減なこと言い過ぎで信用できない。
それだけ値段をふっかける予定なんでしょうかねー。

小杉までいかなくても、荻窪くらいの値段をつけてきそう。

>>292
驚きだけど、事前案内会に行くと、その辺りの価格帯とわかります。ちなみにSUUMOの価格は平均値では？駅徒歩1分なら平均値よりは上かと。

平均値だとプレミアム住戸の価格も入ってきてしまうのですよね。
注目するべきは最多価格帯。
これがわかるとデベ側のスタンスがわかると思いますよ。
最多価格帯がこの辺りでそこまでしてくるのはあまりないのではないでしょうか。
そこまで来てしまったら販売に厳しい面が出てきてしまうのでは、と思います。

平均坪単価320万円代 最低坪単価290万円代
最高坪単価［プレミア住戸］390万円代
あくまで予想ですが良い線いってません？

ボリュームゾーンは坪400万円くらいだと思います。
条件悪い安めの部屋で70㎡8000万円とかでしょうから。
この地域ではあり得ないと思う人も説明会に行って営業と話してみると信じられるかと。
ここ数年で新築マンション相場は一気に上がってますし。

>>302
それはないでしょう。ボリュームゾーンが400万円の坪単価なら文京区でも結構選べますよ。
300戸近く売るわけだし、そんな価格なら需要がすぐ尽きて相当数売れ残りますよ。

>>303
まずは説明会なりにいって買う気を見せつつ営業と話してみてください。
私が妄想で数字を出しているわけじゃないですから、私に向かって「それはない」「相当数売れ残る」と言われても的外れです。
それにここに限らず、今から募集の都心アクセスの良い駅至近物件は坪400-450はすると思いますよ。

>>304
私も説明会に行きましたが、304さんと全く同様の見解です。

と言うことは、3LDKで9000万前後!

ボリュームゾーン坪400の300戸を方南町で売るのというのは、
うーん、いくらスミフでもそこまでイッっちゃってるかどうか？
というところだと思いますが・・・
いくら23区西部の駅歩1分であっても・・・ねぇ。
普通に山の手内側の物件を選べる価格帯ですからね。
あとは物件のグレードによるかとも思いますが、
高級志向の300戸を坪400前後でというのはいくらスミフでも苦戦必至だと思います。
こうやって相場は上がっていくのかも知れませんが・・・

周辺に住む者です。
便利さ、立地、住民・街の雰囲気など総合的に判断すれば、
坪300万くらいまでがせいぜいの街なのかなというのが実感です。
参考になるかはわかりませんが...。

上階、坪単価350万円までなら買いたいです。
それ以上行くならほかをあたります。
お願いします住友さん。

説明会では高めの価格で様子をみるとしても、そこまで大幅には下げないことを考えれば安くても坪350は余裕で超えそうってことですかね。

現在の環境より、すみふ的には杉並区、丸ノ内線、徒歩一分の物件ってことですね。

>>309
駅5分以内なら、今の相場でそれくらいでしょうか？
駅1分でどれくらい盛ってくるか。

割と周辺物件で坪350くらいいっちゃってるんですよね。

あと保育園が出来たりするみたいですよ。

営業さん曰く、坪400以上抽選必至だそうです。

営業さんの説明を信じる人は購入することになるんでしょうね。
リクルートSUUMOを信じる人は購入しないでしょうね。
どっちを信じるか、信じられるか、それしだいですね。

>>312
周辺物件で何処か参考になるところありますでしょうか？三井の和泉のマンションはそんなに高くないですけど、駅からの徒歩分数の差が大きいのでしょうか。

>>315
駅徒歩分数多くてほぼ環七沿いの直床郊外仕様のマンションと価格比較しても意味無いのでは？
あそこでも上の方の部屋は坪350くらいしてたよ。

>>316
あそこは外観もしょぼいし、なんかチープなつくりのマンションだしねー

マンションバブルの転換期
そんな強気でいって大丈夫かな

周辺で近い属性の物件、
現在販売中の所だと、プラウドシティ阿佐ヶ谷、ザパークハウス千歳烏山グローリオ辺りでしょうかね。
大手、駅近、大規模、駅距離の割に良好な住環境といった共通点。
プラウドシティ阿佐ヶ谷が平均坪単価370程度で、ザパークハウス千歳烏山グローリオが平均坪単価320程度。
ここは強気価格のスミフで、この駅距離でこの規模は希少性が高いので、平均坪単価350くらいは行くんじゃないでしょうか？
でも、スミフにありがちな長期販売上等の姿勢で3年位かけて売るとしても、さすがに平均で400とか行っちゃうとこの戸数を捌ききるのは厳しいと思います。

方南町の地勢からすると、平均坪単価約280のパークホームズ杉並和泉の方が、街には似合ってると思います。
販売時期が近く、大手、比較的大規模といった共通点はありますが、
杉並区の三井物件の割には仕様を落として、比較的買い易い価格で勝負したという感じで、あまり比較対象にはならないかと。
ほぼ環七沿い、駅徒歩7分で、仕様を上げて高値追及は難しいポジションですね。

値段を出されて、高いと思えば買わない。安いと思えば買う。販売会社と同じ価値観になれるかどうかだよね。

>>314
リクルートのsuumoって。。
ただの当該期間における実績ですからね。

>>315
営業さんは、阿佐ヶ谷プラウドと中野のパークタワー、あともう一物件を参考データで出されますね

阿佐ヶ谷プラウドよりこっちのほうがいいかなぁ。
それにしても阿佐ヶ谷って高いね～

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2015/06/20p65100.htm
方南町周辺の再開発等は見込めるのでしょうか。

高台・駅近で日常の買い物もしやすい
方南町の発展はまあそんなに無いとは思うけど、駅徒歩１分で閑静というのはあまり他に無いね

たった85平米で4LDK作れちゃうもんなんですね、驚きました。

方南町は駅と商店街の時間が昭和50年くらいから止まってる感じがする。何とかしたほうが良い

都心にすぐ出られる駅の間近なのに閑静で日照も良いのが売りなんだから、むしろ再開発しない方が良いかもしれない。

新宿行けば開発され尽くしてるんだから地元はそこそこでいいかもしれない

>>327
ここの再開発は無理でしょう。宗教法人も絡んでそうだし。
だけど、変わらず今のまま安定してるほうが判断するほうも楽だしいいんじゃないかなぁ

暮らしていく場所は無理に再開発して賑やかにしなくても良いんじゃないかと思います。
繁華街に出たければ新宿も近い。だからそういう場所に行きたい時には新宿へ、ということで。

ただ、仮に防災面で必要なのであればしたほうが良いでしょうね。
そもそも再開発の話って出ているのですか？
具体的なものは出てきていないと認識しています。

方南町駅の入り口を初めて見たときの正直な感想

「え？廃墟？」

本当はこのマンションと駅を直結にするって話もでてたみたいだよ。
区は乗り気だったんだけど、話が消えちゃったから、スミフが金出すの渋ったのかもね。

別に現状で商業施設そこそこ揃ってるし昭和な雰囲気のままのがいいでしょ
隣の中野富士見町の寂れ方の方が深刻なレベル

いま、昭和じゃないし。

もうちょっとなんとかしても良いのかもしれないですね。
嫌いじゃないですが、
３３２さんのようなイメージを抱かれてしまうのもまあそうなのね、という風に
感じてしまうくらいですので。
でも具体的にどうこうっていう話が出ているわけではないのなら、
あまり議論をここでしていても…カナ。

方南町はやはり宗教色が強いのが最大の欠点だと思います。

>>337
入信者には利点となるのでは？
入居者の何割を占めるかね。

近くの賃貸物件住んでますが特段宗教色は感じないですねー。

入信すればいいのでは？

>>339
賃貸だと気持ちが仮住いなので感じないでしょうね

>>341
分譲なら感じるのでしょうか？ どういう論理？笑

>>342
覚悟が違いますからね　それに賃貸では地域コミュニティには参加できませんし誘われもしませんから

近くの分譲に住んでますが、
宗教色など一度も感じたことはないですよ。
具体的にどのような出来事でそれを感じるのかお聞きしたいです。

駅は確かに残念な感じですよね。
あれが綺麗になって、
方南通り沿いの商店がもう少し新しく充実するとよいのですが。

>>344
以前どなたかも書いてましたが「方南町 宗教」でググれば、この土地の裏側を知ることになります。

そんな見栄を張るような土地柄じゃないですし、この素朴で住みやすい雰囲気がいいのですよ。
豪華高級志向の方は向かないかもしれませんが、一般庶民にとっては十分住みやすいですよ。

>>345
居住者がわからないのに適当なblogで言われてる程度じゃねぇ
そのblogでも記念日だけ商店街が付き合いで旗たてているだけとありますけど？

私も方南町駅近くの分譲マンションに住むものです。
こちらの掲示板を拝見させていただきましたが、
駅の雰囲気や住みやすさに関してはだいたい既出の通りかと思います。

ですが、宗教色が強いや入信者が多いとの指摘は見当違いです。
少なくとも私は今まで勧誘などあった事は無いですし、入信者に出会ったこともありません。
気になる方は実際に散策してみてはいかがでしょう。

信じるか信じないかは貴方次第です！

>>348
適当に散策したぐらいではそのようなことはわかりません。
「私は信者です！」なんて名札をつけて歩いているわけでもありませんし何を信仰してようが
宗教の自由があるわけで何も問題はありません。
ただ東京Deep案内でも読んでみたらいいのでは無いでしょうか？なんとなくはわかると思いますね。
そして実際にすめばいろいろわかることになります。日本人は郷にいれば郷に従え、逆にいえば
従わずは村八分、ですからね。地域色がある、というのはそれ自体は別に個性であり特徴なだけなので
良い、悪いの話ではありません。あとは住まう方が判断する話ですね。