シティテラス杉並方南町

>>2450 匿名さん

四谷のジオは候補に入っていて調べまししたが、ここよりだいぶ高いですよ。坪400は越えます。

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阿佐ヶ谷のプラウドシティもここより圧倒的に環境が良くて坪単価も安いですね。駅5分ではありますが駅力を考えると向こうの圧勝でしょう。

ここの環境を考えると、ここ以上の物件は山ほどありますよｗ
ここはあくまで環境も悪いし値段も高いけどとにかく方南町駅にすぐ着きたい人には最高の物件という位置づけですから。そんな人がどれだけいるかは分かりませんけど。（あんまりいないから売れてないんだろうけど）。

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プラウドシティ阿佐ヶ谷は売れずに困っているようで営業マンから大幅値引きを提示してきました。一方でシティテラス杉並方南町は値引きは出来ないと断られました。
本当にプラウドシティ阿佐ヶ谷の方が良いのでしょうか？正直言って値引きの提示とスピード感を持って進めていただければと必死な営業トークは、どうして？と不安を感じる勢いでした。

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そもそも、すみふは元々値引きをしない社訓です。
割高に設定しておいて、何年もかけて割に合わない高さでも買ってしまう人をまつ戦略です。
もしすぐに売れてしまうような普通の値段をつけてしまうと怒られてしまうほどです。
それくらい徹底して値引きをしない会社ですが、実はこの方南町はすでに値引きされています。公式サイトでも書いてありましたね。これ以上値引きしないのは当たり前でしょう・・・・。伝統を破ってまで値引きしてるんですから・・・。

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もし本当にただの検討者様なのであれば、大幅値引きを提示されたなら素直に喜んで買うのがよろしいかと。
あんな優良物件安く買えるならそんな良い話はないでしょう。

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中野坂上とかも微妙に狭いんですよね。

プラウド南阿佐ヶ谷は5分なので、候補には入らないですね。
坪単価は安くても、大体が8000万越えですし。

方南町値引きされてます？
それなら買いたいですね。

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方南町、値引きされてますか？しませんと言われたのですが。階が低かったり、西棟だから価格を下げているわけではなくて、1期等で出ているところの値段を下げたということでしょうか？

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いま出てる価格がすでに値引き後なんだってば。

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>>2449 マンション検討中さん

大塚の住友、ルフォン。千川徒歩2分のヴィ－クコート(最近完売)。
都営新宿線の森下や浜町にいくつか。
武蔵小杉の三井タワマン。
西新宿の三菱タワーってもう完売だっけ？あれも比較的買い得価格だった。
湾岸は強風嫌いなので割愛。

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>>2458 匿名さん

１期のときに見た価格と同じなんですけど。

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どれが正しい情報なのか分かりませんねー。

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正式価格は予定価格より下がったってことでしょ。
よくある価格調整だけど、すみふにしては珍しいかも。よほど反応悪かったんだろうね。

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>>2462 匿名さん

最初はかなりの値段でしたよね。
流石にあれでは厳しいかなとは思いましたね。

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>>2459 匿名さん

ありがとうございます。

やっぱ中々同じくらいの条件のところは無いですね。

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人は自分の価値観に最も合った物件を「一番良い」と感じる。
「じゃあここよりいい物件を教えて」というコメントをしばしば目にするが、実に無意味な質問だと思う。

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>>2465 匿名さん

その通りですね。

だからこそ、高いとかの意見も意味がないと思う。
欲しい条件は人それぞれですからね。
湾岸エリアが好きな人もいれば、嫌いな人もいるし、タワマン好きの人もいれば嫌いな人もいるわけで。

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>>2466
でも、検討板は、その物件のいい点や懸念点、それを踏まえて価格が妥当であるかどうかなどを議論する場だからね。

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7000万で、都心にほど近く、駅から徒歩1.2分で65〜70平米、スーモとか探しても無いので困ってます。
都心と言っても、池袋、新宿、渋谷に近い方が良いですね。

出来れば大規模が良いですが、あまり絞るとほとんど候補が無くなっちゃうかもしれないので。

ここと他を検討されてる方の建設的な話が伺いたいです。

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>>2461 マンション検討中さん

只今、第1期。
いつまで第1期なんだ（笑）
しかも9次って（笑）
きびしいなぁ〜

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>>2466
気に入った好きな物件を買えばいいと思うけど、
多くの人が高いと感じるのかどうかは、リセールの時どうなるかの参考にもなるので意味がないわけではないと思います。

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>>2464 マンション検討中さん
この方南町よりお得かも、というところを挙げてみたのですが、、、
さすがに始発で座って、は無理ですが利便性は申し分ないところでしょう。

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＞＞２４７１

大塚あたりはJRなので良いかなと思いました。
千川は１LDKなのでちょっと条件的には合いませんでしたが、、

西新宿の物件はちょっとどこかわからなかったので、
見てないんですが、そのあたりで良いのがあるならそれもアリですね。

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多くの一般人にとっては一生ものの買い物だからさ、ここしかない！ってとこを買った方がいいよ。多少高くてもすごい気にいるとこって絶対あるから。
色んな懸念事項があって、何個も妥協しながら選ぶ額の買い物じゃないよ。

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>2459
強風が嫌いならタワマンやめたほうがいい

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>>2474 匿名さん
ウチの近くに30階程度のタワマンがいくつかあるが、風はそんなひどくない。でも武蔵小杉や西新宿は50階か、どんなもんだろ？
お台場や勝ちどき、国際展示場はとにかく風強かった。レジャーでも敬遠したい。

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西新宿のビル風は半端ない。
風当たると体感温度が相当ちがうよね。

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>>2471 匿名さん

その通りで、
始発っていうのがポイントですよね。
だから、ライバルが少ない。
だから、売れてる。
という事だと思います。

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>>2477 匿名さん
注目を集めているが、売れているとは言い難いんでは。
杉並で地下鉄で徒歩2分。どんなもんかと思いきや、山手線駅にも到達しない7-8分ヘッドの4両編成で、雰囲気が微妙な方南町。
こりゃ、すみふ価格を勘案しても高く感じてしまって、他物件に流れますわ。

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杉並で地下鉄で徒歩2分。
↓
杉並で地下鉄始発で徒歩2分。

修正します。

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>>2477 匿名さん
売れてなくない？

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すみふで売れてるとか売れてないとかはナンセンスだね。
竣工後2～5年かけて売るのが理想という稀有なデべだからねえ。

駅徒歩1分なら駒沢大学のほうがよさそうかな。価格次第だけど。

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全然売れてないですよ。でもそんなことはすみふはものともしないですよ。財力が有り余ってますからね。
問題は我々はすみふじゃないってことですね。我々がリセールしたいとき、この買値に見合うだけの値段では売れないです。でも我々はすみふじゃないから、すぐに売れないと困る。だから安値で売らざるを得ない。すみふのように、高値でつかんでくれる人を何年も待つことはできないんですよ。

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>2469
要は、次はもう第１０期っていうこと！?

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>>2481 匿名さん

駒沢のが良いに決まってる。

でも価格がこことは全然違うでしょう。

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>>2483 匿名さん

売れてるってこと？

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びっくりするくらい売れていないという意味です。
ほんの少ししか売れないので、ほんの少しの戸数だけを売り出して○期完売！などとするわけです。

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>>2481 匿名さん
今は低金利で三井住友銀行がジャブジャブカネ貸してますが、国際情勢の変化などで金利が上がったら、そのやり方も見直さざるを得ないでしょう。
他のデベはスミフほどカネ借りられないし、借り入れコストやリスクを無視できないから、そのやり方ができないのですよ。
完成在庫が平気なのは、現在のスミフのスタンスですが、情勢によってやり方は色々変える、と去年スミフの社長が雑誌インタビューで答えていました。
スーモにスミフの埼玉のほぼ全部の物件の価格が出ていたのは、今まで考えられなかったことです。一癖ある大手で、なんでもありなデベです。

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>>2487 匿名さん

値引きは15年くらい前からしてなくて、
リーマンショックの時は結構きつかったって
記事ありましたよー。

今の情勢より、大変な時期でも
スタンスはブレてないみたいですよ。

参考までに
http://business.nikkeibp.co.jp/article/opinion/20140210/259539/?ST=sma...

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>>2484
全然違うってほどかな。ここも結構なお値段だからね。
ここより全然高いとそれこそ都心価格になる。
坪450程度なら自分なら駒沢だね。

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>>2489 匿名さん

坪450だと20坪で9000万ですよ。
ここはそこまでしないです。
部屋にはよりますけど。

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昨日見学いったら3LDK 6898万って部屋もあったよ。
2階だったけど。

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始発ってほんとうに便利なの？
片方にしか進めないわけでしょ？
電車で進める方向が少ないのは損した気分です。

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>>2492 匿名さん

マルチアクセスがお好みなら、都心を中心に南北の軸で物件探すといいと思います。東西の軸だと行き詰まりに当たりやすいです。
丸の内線は本数多いし、中央線の輸送力は強いですが、首都圏の鉄道網は南北軸の方が充実しています。

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>>2492 匿名さん

そういう風に考えた事なかっです。
面白いですね笑

始発の良さは、通勤時座れるとか、飲んで帰った時、寝過ごさないとか、そんな感じじゃないですかね？

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ここから中央線は使うはないし、寝過ごす人は折り返すのではないか。

2492さんはマルチアクセスを希望してるのか。
行き先が限定的だから需要も半分と考えたのでは？

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>>2495 匿名さん

方南町限定の話じゃなくて、始発の話ですよ。
方南町は折り返しちゃう人も居るでしょうね。
でも終電は必ず降ろされますよね？

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方南町徒歩1分と中野坂上徒歩15分はイーブンな気がする。

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中野坂上から徒歩15分だと、東西南北全ての駅にほぼほぼ到着します。
南に行けば、西新宿5丁目。西に行けば、中野新橋。北に行ったら東中野。ちなみに東に歩けば西新宿です。
坂上からどこもほぼ15分圏内です。
坂上から15分は、これらの駅から徒歩1.2分の物件ということになりますね。
離れてもせいぜい4.5分でしょう。

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>>2498 マンション検討中さん
あんまり現実的でない設定でしたね。
中野駅徒歩15分、西武新宿線の駅徒歩7-8分くらいのところとイーブン、かどうかで。　
定規や分度器は使わないでくださいw

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>>2499 匿名さん

初めからそう言ってくれれば、、笑

西武新宿沿線の7〜8分と同等ってことは無いでしょう。
今出てるとこで言えば、杉並上井草徒歩5分のパークハウスは結構安いですよ。

支線とはいえ丸ノ内線ですし、、

中野駅はそうかもしれませんね。
駅6分の中野タワーはもっと高いですしね。

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支線なんだから帰りに寝過ごすと荻窪駅まで行っちゃうよ。
夜の支線直通は中野富士見町の車庫止まりなので中野富士見町で降ろされて5分くらい待たされます。

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中野タワーは低層は意外と安くて、ここと同じ階数で比較すると向こうの方が安かったですね。

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>>2502 匿名さん

3LDKは高層階しかなく無いです？
11階70平米弱で1億近くしますが？

ここと同じくらいの条件なら、誰もここ買わないでしょう笑

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>>2500 マンション検討中さん
西武新宿線の駅、というのは新井薬師前から野方の間です。

上井草、恐ろしくアクセス悪いですねえ。それであのスレは荒れちゃいましたが。

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たしかに中野駅と方南町駅で値段が一緒なら中野駅と思う。
中野駅のタワー低層階に3LDKがなかったかもしれないけど、
方南町駅の駅周りでファミリーの需要が多いのかも疑問点。
始発も言い方変えれば行き止まり。行き止まりまで進む人は、
必然的に少ない。駅1分のキーワードだけで将来的に大丈夫？
と冷静に考えた方が良いのかもですね。参考になります。

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方南町の乗降人数は35000人なので、南阿佐ヶ谷や新大塚よりも多いですけどね。
行き止まり（方南町）よりも、新橋、富士見町のがもっと少ないですよ。

都心に近いところの始発駅のメリットは、空いてることですよ。
中野駅も東西線なら座れるでしょうから良いですよね。
中央線は激混みなんで、個人的には無しですけど。

方南町は沿線に通勤する人には最高だと思いますけどね。

売ることも大事だけど、自分が住んでる間の通勤とかも大事かと思いますがねー。

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方南町は佼成学園の通学需要とかがあるので客数を単純比較しても意味ないかな。
家の環境よりお父さんの通勤が優先される家庭ならいいんじゃないでしょうか。

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お父さん犠牲になって頑張ってねー。

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>方南町の乗降人数は35000人なので、南阿佐ヶ谷や新大塚よりも多いですけどね。

中央線や山手線の駅が近くにある丸ノ内線駅と比較しても意味ないのでは。
阿佐ヶ谷や大塚の「街力」は相当なもんでしょ。

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>>2509 匿名さん

文意を理解してね。
人が少ないの話に対してだから。

街力とか駅力とか一切関係無いので。
あくまで丸ノ内線の人気あるところを引き合いに出しただけで。

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>>2511
>人が少ないの話に対してだから。

だから
>中央線や山手線の駅が近くにある丸ノ内線駅と比較しても意味ないのでは。
と言ってるんだけど。
近くにメジャー路線駅があれば大多数の住民がそっちを使うという理屈は理解できるよね？

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失礼。2511の訂正。

>>2511 →　>>2510

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>>2511 匿名さん

もちろん理解してますよ。
メジャー路線使ってるから、少ないわけじゃないでしょ。
別に少ないのが悪いとも思ってないんですけどね。
他の駅があるとか言い出したらキリがない。
方南町も場所によっては、笹塚とか西永福とかも歩ける範囲にあったりしますしね。

まーメジャー路線じゃ無いとかやめてくださいね、そういうの。
不毛な争いになりそうなので。

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>>2513

>メジャー路線使ってるから、少ないわけじゃないでしょ。

はて？ではなぜ少ないのかな？理由を明確に教えてもらいたいね。

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>>2514 匿名さん

むしろその根拠を教えてくださいよ。
南阿佐ヶ谷の人が、阿佐ヶ谷を使っているという根拠。

少ないのなんて、色んな理由があると思うので、それに限定は出来ないと思ってるだけで。

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>>2514
阿佐ヶ谷はよく知らないが、新大塚については「JR大塚駅が徒歩5,6分程度なので新大塚を使う人が少ない」ということは断言できる。ちなみに「新大塚」というエリアは存在しない（つまり駅密度が重要な要素ということ）。

あなたがスーパーを経営していて、徒歩5分のところに３倍の規模のスーパーができたところ、あなたのスーパーの売り上げが半減した。その原因が「新しいスーパーのせいではない」と考えるならあなたは経営者失格だと思う。
また、今度は徒歩15分のところに小さなコンビニができるとして「デカいスーパーの時と影響は変わらない」と考えるとしたらやはり経営者失格だろう。

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2516 また訂正（笑）

>>2514　→>>2515

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中野富士見町駅よりも利用者が多いから需要は沢山あるんです。と説明があったとして、8000万円のマンションとして魅力を感じるかな？

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以前にスーモカウンターの紹介で見学に行ったけど、駅周辺に物足りなさを感じてました。行き止まりという表現がピッタリ。迷い無くなりました。さよ～なら～。

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>>2516 匿名さん

結局個人の見解ですね。
もちろんJR使った方がいい人は、新大塚より遠くてもそっち使う場合があると思いますが、丸ノ内線沿線に勤めてたり、そっちの方が便が良ければ普通に新大塚使いますよ。

まぁどっちでも良いんですけどね。
人が少ないから安いとか高いとかは無いでしょって事を言いたかっただけなので。

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で、298邸中何個売れたんですか？

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>>2521 匿名さん

そんなの何戸と分かる人いるんですか？

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>>2522 匿名さん

すみふの人なら笑

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>>2521 匿名さん
新宿のギャラリー行って聞きなよ。

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「方南町行き」の最終にのれば、方南町で起こしてもらえるんじゃないでしょうかね。よくはわかりませんが。

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方南町行きの最終というのは本線に存在しないので中野坂上を寝過ごすと荻窪で起こされます。

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様々な話題が出ますが駅1分の価値が揺らぐほどの話しは出ないね。

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そもそも今販売している23区内の徒歩１分のマンションでどこがありますか？

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アルファグランデ千桜タワー、クレヴィア日本橋浜町、グリーンパーク日本橋馬喰町、など。
他にもいろいろあるのでは。

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あとはシティタワー駒沢大学がもうすぐ販売開始かな。

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浜町、馬喰町近辺は駅近ありますよね。

駒沢は方南町より駅近ですね。
246沿いですけど、、

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ここのサウスは駅2分だからそれらと比較するだけの価値はない。

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どことなら比べる価値あるの？

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板橋駅&新板橋駅2分のリビオ板橋は@270-@290だったか。完売したかな？
利便性なら板橋のほうがずっと上。街の微妙さ具合は同等。方南町から確実に座れるのは中野坂上まで。

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えっ？本気で言ってます？
板橋と杉並はそれこそ比べる対象では無いと思いますが、、
混み具合で言ったら、板橋駅なんて、ハナからぎゅうぎゅう詰めでしょ。
痴漢の多い路線ですしね。

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>>2535
でも方南町あたりの雰囲気って、いわゆる杉並のイメージより板橋とかのほうが全然近い。

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>>2535 マンション検討中さん
浜町や馬喰町、駒沢大学よりはずっと比較対象として相応しいでしょ。

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イメージで言ったとしたら、板橋と杉並は杉並でしょう。
板橋『駅』と方南町比べたら、そうかもしれないけど、イメージ考えるなら、そもそも板橋区である板橋は杉並区には勝てないでしょ。

多分価格帯が比較的同じくらいだから、浜町、駒沢辺りで比較検討すると思うんですけど？

地域の好き嫌いは別として。
相応しいとは、個人の見解ですからね。
まー板橋と検討する人も居ても良いって事で。

でもリビオって売主、新日鉄興和ですよ。
まー安いですけど。
ちなみに商業地区ですけどね。
方南町は一部商業地区ですが、建物はほぼ第1種中高層です。

そこの検討は個人的には無いですね。
あっまだ3戸残ってましたよ。

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大手町のほうの都心勤めなら、新板橋の方が全然近いんですね。

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>>2538 マンション検討中さん

浜町や駒沢大学と同じ価格帯なら、すみふを考慮しても方南町が割高過ぎる。それらと方南町が同格とは思えない。
板橋のあれはマルチアクセスで、副都心も都心も直通なのが魅力的。池袋一駅、新宿は二駅。
また、板橋と十条は東京五輪後にそれぞれ高架化&駅前タワマンの再開発が発表済みで、期待は持てる。

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杉並住んだことあるけど、そんなに杉並ブランド凄いのかね？
過大評価に感じるんだが。中央線と丸ノ内線本線以外は都心へのアクセス良くないし。かといって、板橋に憧れることはないが。

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世間一般的にはまぁまぁ良いでしょう。

方南町が、駒沢、浜町とかと同格とは言ってないですよ。
割高だけど、価格が同じくらいのモノがあるから、比較検討する人はいますよってことで。
駒沢、浜町1分のが明らかに良いですよ。

タワマン出来ても別にどうって事は無いでしょう。そんなのどこにでもある笑

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>>2541
そんなに杉並ブランドって凄くはないけど、杉並を選ぶ人って交通の便よりも、ゆったりとしたほどよく品も悪くない雰囲気が好きな人が多いんじゃない？子育てに向いてるみたいな。
そういう意味では方南町って、杉並区の中では都心に近いけど微妙に不便で、街の雰囲気も城西っていうより、城北みたいな感じなのが、いろいろ微妙なのではないかな。

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>>2542 マンション検討中さん
でも杉並にタワマンはパークシティ杉並しかないでしょ。タワマンができてもどうということはないって、タワマン一棟でどれだけのカネとヒトが動くと思うのですか？
タワマンや再開発を舐めすぎ。失敗したら泣き寝入る人も少なくないんだから。
方南町を丸ノ内線だと思うから勘違いが出る。あれは東京メトロ中野坂上線。方南町線でもいい。丸ノ内線ではない。
京急大師線や東急こどもの国線と一緒。
7-8分ヘッドの方南町線終点方南町駅と置き換えれば、方南町の適正価格が見えてくるでしょ。

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>>2544 匿名さん

タワマン作るのにヒトと金がどれだけ動くとか、そこの地域の価値が上がるか上がらないかにはそんなに関係無いと思いますが？

というか、今の時期に適正価格でマンション売ってるとこ見た事ない笑

方南町の環七沿い徒歩7分の三井が7000万で売ってるけど、こちらは適正？

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まあ、杉並は基本戸建てと賃貸アパートのエリアで、分譲マンションは主流でないのね。高さの制限も多いし。
木密を減らしての高層化再開発による地価上昇は各地で起こってますよ。地価上昇が伴わない再開発なんて、失敗そのもの。
千葉方面で散見されますね。

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まぁムサコ、湾岸なんかはその最たるものでしょうけど。
タワマンだけでそうはならないかと。
もちろん再開発が進む事で価値が上がる事はあり得ると思いますが、それを期待して買うのは怖いかな。
今の価格、今のその土地のポテンシャルで満足（もしくは我慢）出来ないと後悔しそう。
そういう意味では、方南町は都心への直通とか、杉並区の再開発？認定？とか、織り込んでる価格かな。織り込んでても高いけど。

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都心への直通時期がはっきりしないし、直通後のダイヤも想像つかない。そういうのは織り込まず、現況で判断して比較検討した方がいいですね。
かなり前のコメントで営業担当が「武蔵小杉のように」と言ったのは吹きすぎでしょ。

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南は陽当たり良さそうですねー。

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サボってないで駅前でチラシ配りなよ。

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