シティテラス杉並方南町

>>1549
まだ販売前でしょ。

いつ販売するんでしょう。延び延びになってますね。 あまり評判が良くないという事なんでしょうか。

>>1552 匿名さん

だろうね。三色旗の影響は絶大
選挙中だしね、今

販売スケジュール決まったと電話営業きたぞ。

7月11日から申込登録だとさ。

今日のように暑いと、駅近のありがたみを感じますね。　営業もそれをセールスポイント
にするために、この時期に販売設定したのかな。　

>>1555
いやいや、販売時期がずれたのは申し込みが予想より少なかったからでしょう。
今回、何戸売り出すのか気になりますね。

価格帯が下がった分設備仕様が通常だと今の価格帯ではなしえない高グレードに感じられるねえ

微妙な場所に高級なマンションを建てて失敗した例がいくつかありますね。
ここはどうなんでしょうね。

値段はほとんど下がってないし設備仕様が高いところなんてないじゃん。

高グレード!素晴らしい!!

>>1559 匿名さん

価格は高いけど設備はかなりいいと思うぞ

最近、ありもしない東口出口の改修の話をしたり、
無理矢理持ち上げる書き込みが増えたのは、販売日が決まって焦ってるからなのかと、妙に納得。
でも、もう少し知性的な内容で書き込めないの？

>>1562 匿名さん

ブーメランだね。知性的にお願いします

>>1563 匿名さん

営業さん？

坪400万円クラスの設備としては高いとはとても言えないでしょう。
スミフが唯一力を入れるロビーもコンクリ打ちっぱなしの手抜きですし。

>>1565
うーん、単純な坪単価でどうのこうのいえませんよ。
土地分はきちんと除外してから比較しないとね。
このマンションだってここだと坪400ですが、
土地の面積、形状、建物そのままに目黒駅徒歩1分に移動すれば
このままの設備でも坪600とかでしょ。

土地代は住友が高値で落札しただけの話で方南町の駅力は坪300前半ですよ。
駅徒歩1分はノースだけなのでサウスを中古で売る時は2分ですからね。
騙されちゃダメですよ。

>>1567

うん、でもさ不動産は一点ものだからさ。そう単純にはならんよ。
0.1ctのダイヤ5万円でも、1ctになると単純にx10倍の価格、にはならないし、これが5ct,10ctになると
とてつもなくあがるんでね。それと同じですよ。
土地部分に関してはすべてが一点もので唯一無二はないし、規模が大きくなればなるほど
、またそれが駅近であればあるほど価値はあがるので別に高値とも思わないですけどね。
上物に関して言えば土地が高いので十分よくできてますよ

>>1568
土地が高かったのは、スミフが相場より高く落札しちゃったからでしょ。
買うほうからしたら関係ないんだよね。

>>1569 匿名さん

相場って意味分かってるの?（笑）
取引をした結果が蓄積されてその範囲がある集束してるだけの話。
相場より高いって何？坪単価いくらが相場みたいな一点があるわけじゃないよ（笑）

高くても其の分クオリティーが高ければよくね？
杉並区で駅近大規模高仕様なマンションは次はいつになるやら

>>1571 匿名さん
そう思う。駅近大規模ならこんなもんでしょう
間取りも良いし設備は問題ないでしょう。
あとはこの土地柄が受け入れられるかだけじゃね?

住友だしまた値上げするよ
今がチャンス

方南町駅　徒歩２分
バラック、宗教、地歴、支線、駅前は微妙

この両天秤だね

メリットにスミフ分譲 大規模 共用部豪華 専有部高仕様もつけないとおかしくなるよ

共用設備は地域住民に無償提供する土俵があるくらい充実してますよね。

営業から売り出し開始の連絡来ないんだけど。。
客じゃないと思われたのかな…

住友は客を選ぶ
仕方のないことです

駅近、立地、高仕様、大規模、大手分譲、大絶賛。

駅近、スミフ、作りは値段相応
これでデメリットがない場所だったらいいけど
今回はデメリットが結構多いので悩むんですよね。
駅前のさびれた感じくらいだけならいいんですけど
思想を感じるポスターの貼ってあるバラックと、
個人的にかなり抵抗のある三色旗ゆかりの地ってのが一番気になります。

あと、本当は気にするべきではない地歴も、検索で出ちゃうのが
個人的にはやっぱり抵抗ありですなー。

>>1580 匿名さん

そこが織り込めるかどうかですよね。
利便性はそこそこいいし価格はまぁやや高めではありますが大規模で駅一分での立地はそうそう無いしサラリーマンに手が出せない金額ではないので悩ましいところですよ

同じ価格帯で、ここより無難な場所が買える気もします。
駅1分は良いですが、5分以内なら全然問題無いですし。

>>1582 匿名さん

ええ、あるかないかって言われたらどこかにあるかもですよね。
でもじゃあ大勢の人にとって明らかにこっちのほうが良いでしょ!って言うマンションが具体的にどこかありますかね?
あれば是非是非上げてみてくださいな。とても参考になるかと。
ただ漠然ともっといいのあるかもーって言ってても始まらないんで。

駅から7分だけど、三井は？
昨年12月に入居開始で、もう中古が売りに出てる。
59.09㎡で5180万(坪で約290万)
78.48㎡で6880万(坪で約290万)

以前にスミフの物件概要で出ていたのは以下。今でも物件概要の備考のお詫びと訂正に出てる。
54.68㎡で6400万(坪で約386万)

三井に保育園はない。医者はある。共有の庭はある。
徒歩5分～6分の差を坪100万円の差とみるか、かな？

>>1584

ほらね、だいたいこうやって代替案なに？ってきくと極端で本来比較対象にすらならないような
物件を出してくる...
君が出したのって「パークホームズ杉並和泉ザレジデンス 」なんだが、その物件とこの物件は
違いすぎて比較対象にならんね。駅近でもないどころか幹線沿い不整形地に立って立地が悪く
ただの大衆マンションで物件スレをみればわかるが中身スカスカで叩かれまくってたところ。

しかももう新築終わって中古。新築と中古最大の違いは、「選べない」というところ。
中古はいつかえるか、また買えたとしていつ引き渡しがんされるか、その部屋はどこか、
すべて売主次第ですべての計画がきまっている新築とはそこが最も違うので比較対象ににすらならん

1585の尺度だと、まだ売っていないマンションが最高と言う軸が一つあるけど、それはどのマンションも時間と共に消えてしまうので、一般的には良いマンションの考えではない。
そう言う尺度をあたかも大事な事のように語る時点で、発言は信用できると思えない。

新築中古どちらも購入対象としてる人もけっこういるよね。
特にこの市況では。

>>1586
何をどう判断したらそうなるの？（笑）
代替物件を出してくるなら、「今販売してる、または直近で販売する近隣同規模同条件の他新築物件」が当然だが。
別に個人的に中古を検討するのは結構だが、非常に限られた戸数、間取り、階数等の条件に加え、築年数、
規模もまた全く違うものまでを全てに対象しておいて、それをここの比較にするには無理があるし
意味がない。別に中古でも半分以上販売してるなら別にいいよ。完売してて数戸しか選べないのであれば
そんなものは比較にならんし、そんなので「こっちのほうがお得でしょ。ほら、坪単価XXXで、、、」
なんて言われてもね。
しかも、>>1584は「パークホームズ杉並和泉ザレジデンス 」という名前すらださず、坪単価と駅までの時間の差
程度しかないような表現で書いてるが、その意図があきらかにここを貶めることにあることは明らかだわな。

駅までの距離の前に、立地条件がまるで違う。中規模大衆マンション、幹線道路沿いで、条件が違いすぎ。
購入対象層も全然違うしね。

>>1587

いるよ。そんでそれ自体何も批判も否定もしていない。
中古対象ならそれはそれでいいし、別にこういう物件が中古で出てるってのも
別に構わないがあきらかにこの物件と比較して比較対象にすらなりえないものを
この物件スレで出してくる必要がない。
方南町あたりの中古を探したければ SUUMOでも調べればいくらでも出てくるし
中古も探してる人は当然してるでしょ。
ほれ。最寄り方南町、徒歩7分以内、築15年以内、60m2以上で探したらこの３件が出てきたが
いずれもこの物件との購買層とは全然違うわ

http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?jj012fi20202Kbn=6&in...

>代替物件を出してくるなら、「今販売してる、または直近で販売する近隣同規模同条件の他新築物件」が当然だが。

それなら「ここしかないよね」となるに決まってる。
あなたがそういう条件で探してるなら迷わずここでOK。騒ぐ必要もない。
「検討者」というのは一般により広域であったり規模も異なる物件も含めて探すことが多い。

> それなら「ここしかないよね」となるに決まってる。

なぜそれだけで一意に決まるの？（笑）
言ってることが矛盾してるなぁ。いったいなにがいいたいわけ？

> あなたがそういう条件で探してるなら迷わずここでOK。騒ぐ必要もない。

騒ぐ？誰も騒いでいないが？
中古の「「パークホームズ杉並和泉ザレジデンス 」」にいきたいなら行けばいいんじゃね？
だからわざわざ徒歩7分の三井、みたいな曖昧な表現してたから物件名まで出してあげてるじゃん。
参考までにURLもだしておいてあげたよ。
そういう「価格だけの軸」で、しつこく「相場！坪単価！」で、ここを高い高いという
人はそっちにいけばいいんだよ。誰も止めないし、むしろそっち行った方が良いよ、まじで。

> 「検討者」というのは一般により広域であったり規模も異なる物件も含めて探すことが多い。
ええ、だからなに？ここのスレタイ読めない？　ここはさ、「広域や規模も異なる条件を無関係に考えるスレ」
じゃないんだよ？そういう「要件もエリアも何も決まってません」って人はそもそも「検討者」と言わない。
それはただの「迷い人」　君社会人？　会社でそんなこと言ってごらん、笑われるよ

>>1583
プラウドシティ阿佐ヶ谷いいと思います。
駅からはここのほうが遠いけれど、その分、住環境良くてゆったりした生活ができるし、
5分なら全然駅近いし、
なにより駅力が方南町より全然良いです。
南阿佐ヶ谷から阿佐ヶ谷にかけて大きな商店街がありますし、区役所も近いと便利です。
徒歩3分の違いなんて余裕で凌駕しますよ。
南阿佐ヶ谷から阿佐ヶ谷までも全然歩ける距離なので、利便性も丸の内本線と中央線が使えて利便性もかなり良いですね。

阿佐ヶ谷はよい比較物件だと思う（そしてそんなことは誰もがわかってる）が、さて1591さんがどういう反応を示すか楽しみだね。

>>1592

いいね、そういう方向だとここの購入対象層ともかぶる。
そして、おれもここと南阿佐ケ谷であればあちらが良いと思うが、あちらの懸念は
地権者がいるので彼らの負担が購入者に押し付けられてより中身のコスパが悪いという点、
阿佐ケ谷ならともかく、南阿佐ケ谷の駅遠物件であることが懸案なぐらいか。

ここは駅近でいい感じだが、三色旗問題と総本山問題は絶対に残るからな。そことの兼ね合いだろ

同じエリアの新築なら、南阿佐ヶ谷のプラウドか中野の三菱だろ。
この物件を真面目に検討した人なら住友のアンケートで聞かれているはず。
丸ノ内線沿線で資産性を気にするなら四谷三丁目を買った方が確実だろうね。

>>1594
徒歩5分だったら駅遠ってほどでもないでしょ。
方南町もエレベーター使いたかったら5分くらいかかるだろうし。
阿佐ヶ谷でも徒歩13分。

まぁ南阿佐ヶ谷も敷地入り口から5分であって、奥の棟はプラス数分かかりますけどね。

あちらでは地権者が安く賃貸やら売りに出されて、早くも価値が下がる〜と話題になってました。

タクシー帰宅も何回かあるんで、阿佐ヶ谷はあまりよく調べてなかったんだけど、改めて見るとやっぱりいいなと思った。
一種低層、緑多い、JR徒歩圏内、丸の内本線、充実した商店街、区役所税務署・・・いいよね。

阿佐ヶ谷よりここのほうが勝ってるのって、駅から2分（買うならサウスなので）で3分近い
新宿からタクシーだと1000円くらい安いってことくらいかな？

同じ金額ベースなら少しでも都心に近く利便性が高い方を選ぶのはマンションでは普通ですからね。
よほど方南町を気に入ってるとかでもない限りは南阿佐ヶ谷プラウドのほうに軍配が上がるんじゃないでしょうかね。

こちらのマンション支持派は始発から座れる、とか言い出しそうですがそんなのはどうでもいい
話ですからねぇ。

>>1597
大規模であれば地権者がいようがいまいが売却は年中通していますよ。
むしろ最初にどかっと売ってくれるならそれはそれで助かりますけどね。
っていうのも、あちらのネックはやはり建て替え事業なので現地権者の意向が
ふんだんに盛り込まれています彼ら主体の建て替えだったのですからね。

それゆえ、彼らの特権がどこまで続くのかってのがある意味あちらのネック
になるわけですがさっさと売却していただけるのでしたらそれに越したことはない。
価格は需要と供給に過ぎないので地権者係に一斉に中古売却したとしても所詮
価格への影響は一時的でありそれが永続的に続くものではないですよ

東日本大震災で一時的に湾岸エリアや浦安など液状化したところの価格が
かなり下がりはしましたが今はもう回復してますからね。所詮そんなものです。

半年も営業してようやく売り出すのだから150戸くらいは売るんですかね。
最初に半分捌けないと売り切るのは辛いでしょうね。

どうでしょかね、駅近で苦戦したマンションは聞いたことがありませんから。

>>1602 匿名さん
勝どきゴクレタワー…

>>1603
あそこも別に苦戦はしていない

ここは苦戦するでしょ。
バラックや宗教、保育園併設など、他の物件ではあまりないようなデメリットが多いのにメリットは駅から１～２分ってことしかない。のに、金額は強気。
阿佐ヶ谷も値段は安くないけど、メリットが多いからまあ売れてるけど、ここは値段に見合う満足感がなさそうだもの。
駅直結だったら全然違ったけど、徒歩二分はなー

>>1605
バラックというが、どこだってバラックはあるし大した問題はないとおもうが。
ちょっと執拗に取り上げすぎて悪意があるように思える。冷静かつ客観的に判断すれば
美観としても褒められたものでもないが、このマンションの価値を大きく毀損するほどのことはないと
判断できる。
保育園併設もプラスどころか嫌悪施設になりつつある昨今では確かにマイナスだがそれほど致命的とも
思わないけど。ただし、それは運用次第なところもあるのは事実。ここの保育園に預けに来る人の
マナーやモラル、つまり民度がどの程度かによって影響は変わるだろうな。
違法駐輪に集団でまとまったり騒いだり、車等での送迎などを行えば行うほどそれは価値を大きく
毀損する恐れはある。
最後の宗教、個人的にはこれが最も避けることも難しく判断も難しいポイントだと思う。

スレの流れでは、なんとなく面倒な物件になりそうな印象は感じます。が、住んでみたら、気にならない気もします。単純に割高だとは思います。

>>1607
住んでみたら気にならなくなるってよりも見ないようにすると思う。

>>1606 匿名さん

宗教に関しては、子供がいる家庭だと学校関係の付き合いがめんどくさそうですね。
単身者やdinksはスルーできるから良いでしょうけど。

>>1609
そうなんですよね。子供が学校にいってると、たまたま子供の仲良くなったお友達のご両親がそれだったとかだともうどうしようもありませんしね。非常に悩ましい問題だと思います。そのあたりをどこまで割り切れるのかってところが自分だけの話ですまないため非常に難しいと思っています。

dinksや単身者には良いと思いますがこれもそう簡単にはいえないかもしれないです。マンション管理組合がそれに侵食される恐れがあるからです。役員がそれになると当然周りがそれで固められることになりますからちょっと怖いです。

>>1606
そういうことを言ってるってことは、ここのバラックを実際に見てないですよね？
どこにでもあるようなものではないですよ。
土地の歴史と関係あるバラックですし。
さらに位置も最悪なんですよ。毎日必ず目にする場所なので。

保育園は個人的には気にならないので、リセールするとき少し不利になるかもくらいですかね。

宗教は子どもがいないのであまり気にしてなかったのですが、たしかに管理組合を仕切られるのは嫌ですね。かといって自分が仕切るのも嫌だし。悩みどころですね。

またバラックの話かい？
ここ半分くらいその話なんだけど

>>1612
ね、しつこいよね。バラックに関してはもう自分の目で見て許容できるかどうかっていうだけの話で
ここでしつこくやる必要はないとおもうし、悪意があるとおもう。バラック自体は見た目だけの問題
なので。資産価値に与える影響は極めて軽微

問題は宗教総本山問題でしょ。どう考えても。

年に一度でも町が宗教に染まるなら「ない」。バラックというより、町全体がどんよりしてたし商店街も駅も微妙だった。

宗教問題なのだが、街が一応宗教にかぶれてるほうが、いわゆるsealsみたいなへんなやつに踊らされることがないっていうメリットはある。

>>1613 匿名さん
バラックは実物みろでいいと思う。
マンションとの間の小道は絶対通ってね。

宗教は、マンションあたりは総本山じゃなくて、学会だよ

うーん、、、
今みたいな選挙時期ってどう？
普通の土地で生活してても某宗教団体支持者がインターホン鳴らして一票入れろとウザいのに、聖地である方南町はどうなるんだろう？

参院はあんまりうるさくないんだよね。やっぱり衆議院選挙と、区議会、都議会選挙でまじうるさい

発祥の地の三色旗は自分のところ
総本山があるのは韓国二世で白い名前の候補者
バラックは左の赤いところ

ポスター貼りまくりなのでどの家がどれかはすぐわかる。
中野、杉並は住むところ間違えると色々面倒ね。

>>1619
それはいえるね。杉並区は地域によって色んなカラーがあるし、強度も強烈なのでしっかりと眺めた方が良いでしょうね。
ちなみにこの方南町エリアは、方南町駅を中心に、環七によって分断される東西と、方南町路線によって分断される南北の
合計４つの全然違いますよね

>>1620 匿名さん
それぞれどんな特徴が
あるんでしょうか？

>>1621 匿名さん

北西部は総本山、南西は三色公明、
北東は右翼共産、南東は自民

>>1621
総本山は北東の中野富士見町にかけての地域ですよ。
ちなみに総本山って自民ですよね？

一期一次、50戸でホームページ出てますね。
これって通常の住友物件から考えるとどうなんでしょうか。

高い価格の割に
管理費はやけに安く信じられない。

>>1624
総本山は民進。
元は自民だが三色旗が自民と組んだので変えた。

朱雀が総本山で玄武が三色旗、白虎がバラック共産で青龍がプロ市民杉並でしょ

きょーみねーわだいでもりあがっていてｏｒｚ
ほかでやってくれー

なんかここ変な奴が張り付いてんな

地域色って物凄く大事だと思いますけど。環境そのものに深く影響してきますし。
特に宗教色とかはタブー扱いなので一般的な情報雑誌にはまず掲載されませんしね。

>>1626
管理費が安いのは巨大マンションのわりにお金がかかる共益費がまるでないのとテナント料で儲かるから
駅近に巨大な土地があるってのはそれが最大の恩恵だよ。
簡単にいってしまえば、ここのマンションの住人一人一人がテナントオーナーになって出資するってこと。
長い目で見たらかなり良いと思うけどね。

確かに地域色が微妙にありますね。
環七通りの東西、方南通りというより善福寺川あたりを境目にした南北、という感じです。
①北西部…堀ノ内妙法寺を中心にした門前町
②北東部…大聖堂、ブラバン甲子園で有名な普門館などＲＫの中心地
➂南西部…大宮八幡から永福町への住宅街
➃南東部…当マンションを中心にした商店街

>>1633 匿名さん

すいません、RKってなんですか?

>>1633 匿名さん

南東部はバラックとかはプロ市民が多いですよね。そこが判断の分かれ目かな

そういうことです。
微妙な立地です。
地下鉄の乗り入れは６両編成ですので、駅やホームは拡張するのでしょうか？

>>1636 匿名さん
マンションと逆の改札のほうが大規模工事＆auのあたりに新しいエレベーターつき出口ができます。
マンション側の出口は工事なしだそうです。

>>1637 匿名さん

工事してますよ! 嘘は良くないと思います。

申し込みした人ー！
いますか？

>>1638 匿名さん

何の工事してますか？
予定はないはずなんですけど。

はーい！
申込登録してきました！

>>1641 匿名さん

抽選ありそうでしたか？

私もしました！

>>1638 匿名さん

予定もないし、今、工事なんてしてないですよ。
今日、利用したので確かです。

買おうか、止めとくか、いよいよ最終決断だー

今が買い時だよ
住友だから第一期逃すと値上げするかも

私はとりあえずやめておく。
不人気っぽいから、さすがのスミフでも値下げってことになったら、また検討ってかんじかな。
今の条件だと、やっぱり阿佐ヶ谷がいいな。こっちこそ早く決めなきゃってかんじだけど。

工事してるの、してないの？
ホントはどっちなの？
見に行けないので教えてください！何卒！

>>1648 匿名さん
してないですよ。気になるなら、住友の営業にきいてみれば？
匿名掲示板とはちがって、さすがに本当のことを言うでしょう。

してるって書いてる人、前にオリンピックに向けて東口もエレベーターつけるなんていう大嘘書いてた人でしょ。
売れなくて焦った営業さんなのかしら？と勘ぐってしまう。

8000万円も出すなら他に選択肢あるよね。