シティテラス杉並方南町

普通、希望の入った部屋の販売を優先していくと、結果として良い部屋から売ることになりやすいですよね。
多少戦略的に残す部屋はあったとしても、相対的に良い部屋が先になくなっていくのは事実のような気がします。。。

「これがこの値段でまだ残っていたのか！」
この気持ちに出会うために、物件選びとモデルルーム通いを続けるのですよ。

もちろん売りに出ていない好条件の部屋は「要望書」の提出をお忘れなく！

深い・・けど、自分には無理かも・・・

アクが強いすみふと取引するなら、客も強いアクを持たないと飲まれちゃいますよ。

絶対無理。自信ないわ。

昔、方南町に住んでいた。
パティスリー・ウーが懐かしい。
廉価で美味なあのケーキが、またたらふく食べたい。

それでけでも方南町に住む価値がある、というのは少し無理か…。

無理でしょ

少し無理はありますが…
でもケーキとかだけじゃなくって、周りにスーパーがあるとか、小学校が近いとか
そういう周りの環境ってマンションを決める時の大きな要素にはなりますよね。
その中に美味しいお店があったりすると
嬉しいおまけ的な感じはするかな。
もしここに暮らしたらいつでも食べに来られるんだなぁとか思ったり。

結局このマンションは方南町駅が好きになれるかが大きな分かれ目のような気がします。

マイナー駅の大規模は地元勢や地縁者がある程度買ってくれないとキツイ。
広域から集客するには余程のウリや安さがないと。
そういう意味で、ここのエリアのポテンシャルは、高値チャレンジ価格で順調に売れ続ける可能性はどのぐらいあるんだろうね。

ここが好きな人以外に、他のエリアからチャレンジ購入する人を増やすにはどうすればいいんだろう？

目黒や代官山、もしくは中野や荻窪、さらには六本木や麹町なんかのように、
何か独特な魅力が方南町にあるわけではない。

新宿という東京を代表する都市に非常に近いわりに、
やたらと落ち着いた、静かな場所である、というのが方南町。

そして丸の内線という、閉じた地下鉄で、比較的混雑率が低いラインで、
若干であるが通勤時にストレスが少なくなるかもしれない、というのが方南町。

そこに魅力を感じるかは、あなた次第だ。

地縁があって新宿勤務の人向けってことかな。
それで300戸捌けるのかね。まあすみふはリサーチしてそれなりに勝算があるのかもしれないが。

方南町と足立区って、イメージにてません？下町っぽさが好きな人に人気がありそうですね！

>>1194
あー！わかる！！！
ごちゃごちゃしてるけどチャキチャキではない下町感！

>>1195
全然わからん。

1193が書かれているような感じがターゲットなんだろうと思います。300戸、値段じゃないかな結局。ただスミフなのでお高くなってしまっていて、それでどうなんだろう、という部分が出てきているのかもしれません。
需要によって売り出し価格を変えてくるので、今後、坪単価が変わる可能性も？どうなんでしょう。

多分野村あたりが売ってたら問題なくすぐに完売する条件だと思います
住友だから価格的に色々言われるわけです

>>1198
いや、野村も最近苦戦している所が多いですよ。どこもそうですけど、マンション販売に一時期の勢いがなくなってきているんじゃないですか。

価格1億2000万→未定

って、訂正文が掲載されてるよ！

>>1200
恐らくは売り出そうとしてた南棟、東棟の事前要望があんまり入らなかったから出し惜しみしてた西側の棟を解放するんじゃないかな。西側は眺望が無いので安くしそうだったし。 何れにせよ販売開始時期を遅らせるのは大体の場合、要望が目標未達の時だからね。

遅らせるのって、高く売るためにって言う感じなのかなぁと思っていましたが、
１，２０１さんが書かれているような事情もあるのか・・・。

価格に関しては見直す動きもあるということで良いのかな。
買う側にしてみたら良い動き。
もうどこも高すぎですものね（泣）

今日、値段を聞きにいきましたが、下がってませんでした。やはり値段は下がらないんでしょうかね？

>>1202
まだまだ価格は下げないでしょう。
ホームページの価格表記が変わる意味は、売り出す予定の部屋が変わるということ。坪単価はそう簡単に落とさないでしょう。費用はもう掛かってるから価格を下げるということは、収益率の低下を意味してしまう。

ここは土地をやたら高く落札しちゃったからね

元をとるのは当たり前。
それに加え、長期販売前提の経費、すなわちすみふの人件費、広告費、空き部屋維持費や解放しない駐車場料等のすみふ負担の経費、建設費の金利分などをたっぷり上乗せしてるから。
凄く計算されたビジネスモデルだよね。

2000万円くらい高くてもローン組んで買ってくれる人がたった300人いればいいだけだからな。

基本的に下げませんが、たまに残している最上階プレミア住戸を突然下げたりします。
在庫のリスクやコストをすみふは無視しているわけではないので。

　そういうものなんですか。
絶対に下げないのかなと思っていましたので…でもそれはレアケースだったりするのでしょうか。
もしも希望がありそうだったら言ってみるだけ言ってみるのもいいのかも？？
　あまりに高すぎるのは困りモノだけれど、会社も慈善事業ではないので利益を出していかなければならないと思います。でもあまりに高すぎてしまうとふつうのサラリーマン家庭が買えなくなるので、程よいところに調整しているのかなぁ。

住友は野村や三井や三菱のような「王道っぽい」売り方はしないので、好き嫌い分かれるでしょうね。
青田売りや抽選が嫌いで完成物件を見たい人、逆に住友の一期買いの旨みを知っている人、過去に住友にお世話になって信頼感を持っている人、地域が離れている住友の別物件と比較検討する人には、住友が向いていると思います。

どう売るかなんてたいして興味ないんですけど。

資産価値すら興味ない人にはどうでもいいでしょうね。

カネさえあればいつでも気に入った物件を抑えられると思ってる人もね。

一期買いのうまみなんて普通の客にはないよ。
すみふ物件をどうしても買いたい人ならお得。

二期以降はもっと高くなるので、一期に買った方が一番安いんだろうけど、それはすみふ物件のみ検討するひと限定。
一期でも相場よりは遥かに高いから、他の物件との比較でお得というわけではないんだよね。

この時間帯の町の雰囲気を確認に来てみたのですが、どの道を通っても「怖くて帰れない」と妻が拒絶。購入断念と言うかやむなく検討ストップ。
暗がりに座っている人がちらほらいたのが大きな敗因。

>>1216
住むところが無さそうな方々ですか？ヤンキー的な若者ではないですよね？
20時位に現地を見に行った時に、どこも暗くて、特にバラック前が足が震えるほど怖かったのを覚えてます。

今からでも丸ノ内線改札から地下工事して直結にできないんですかね？
あの駅の古くて薄暗い階段が既に怖いです。
ノース棟前を通って帰宅することを想定していましたが、そちら側にも居ましたか？

私もノース棟を回れば大丈夫と思ってました。
ところが、ノース棟手前というかTSUTAYAの角というか、暗い小道が有りますが、そこでしゃがみこんでスマホいじっている人がいました。大学生のような感じでしたが。
そのまま真っ直ぐ歩くわけですが、結局その暗い小道から誰か出てくるのではないかと思いながら、小道を背にして歩くのが嫌なのだと。
それでも気を取り直して、ノース棟を右手に見ながらサウス棟のエントランス辺りまで回りこんでみたら、先ほどの小道を抜けた所にも、暗がりでスマホをいじっている人がいて、ノックアウト。

1人でスマホいじってる人、シチュエーションによっては確かに不気味だけど、それはどこにでもいそうな気もする。特に駅近ほど。

>>1216
たった1,2分で拒絶って凄いですね。どんな町なんでしょう？
杉並区なのに街灯が薄暗いのでしょうか？

そうですよね。そうするとスマホをいじる方の存在は妻の不安を増幅させた要因と言えるかも知れません。そこに人がいようといまいと関係なく不安を感じてしまうと言うことですね。そう突き詰めると不安を感じる根本部分はあの小道や全体的な雰囲気であって、妻にはあっていないと結論が出そうです。男にとってはなんでもないんですけど。

>>1221
営業からあの小道は私道だと聞いています。マンション周囲を明るくしても、あの小道は暗いままですよね？
あそこに人影があったら、いつ飛び出てくるんじゃないかと…想像しただけで恐ろしいです。奥様のお気持ち、お察しします。
マンションが建ったら少しでも雰囲気が変わるといいんですけどね。私も悩み中です。

駅１分の場所でスマホをいじるのはありふれた光景だと言う方もいますが、現地は真っ暗で異様な雰囲気なんです。現地に行けばすぐにわかります。

全体的にサゲトーンなのに注目が衰えない不思議な物件。
住友でなく三井だったらあと1割下がって、自治体を巻き込んだ再開発物件になったかもしれない。

>>1224
同じ土地入札額だったら三井でも下げづらいんじゃない？
それだけ土地の入札が高値だったということ。

マーケティングの上、三井は土地入札コストを
算出して入札した。ただし住友はより高値でも売れると踏んで更に高額で入札した。

両社でマーケティングが違うからどちらが正しいとかは無いのかも。但し実績として三井は少し前に方南町の新築物件をまあまあのペースで完売させた。 現状では三井のマーケティングは正しかったと立証できる。住友も利益率を落とさずに完売できればマーケティングが正しかったとなる。

「高くて雰囲気変だけど駅1分」
「駅1分だけど雰囲気変で高い」
2つの間で迷っている人が多いのでしょう。
駅1分だけどクルマ持ってた方が良さそうなところ。

男性が深夜に駅前でスマホって、何をしているんでしょうね。

>1228

ここに限らず、
繁華街から一本入った静かな路地ってスマホいじってる人が多いですよ。
ここは松屋やTSUTAYAに来た若者がメインかな。

車の通りが多い道だと相手の声を聞き取りづらいから、ちょっと入るんです。
とくに現状だとビルの裏＆工事中の敷地の間だから静かだし。

ノースが完成しても裏側になっちゃうから、スマホユーザーは減らないんじゃないかな。

マックやセブンがすぐそばにあるのに暗い道でスマホいじってるから不気味なんだろうね。

雰囲気はね、もう、隣接した隣がバラック街だから。。。。
バラック街実際に見た人で、全然気にならないって人います？

>>1231
近くに住んでますが
全く気になりません。
ですので、何故ここまで言われてるのか
不思議です。慣れなんでしょうか。

>>1232
慣れですね。異様な雰囲気が当たり前になってしまってるんですね。

バラックや、夜道でスマホするのが気になる人って、
街灯が煌々と明るく、小奇麗な住宅やオフィスがお店が並んでいる、
つまりは方南町っぽくない場所が好きなんだろうね。

このマンションの失敗は、周辺に溶け込まない、
高級感あるデザインを採用したことだろうか？

>>1222
あの小道は整備されないんですか。マンション建設で整備されると期待してたんですけど。
方南銀座は安心できますが、正直、マンション側に繋がる道はほとんど通ったこともないですね。
夜も不安な場所だけれど、朝も最悪ですよ。本屋の角に灰皿が置いてあって、朝からモクモクしている人でゲンナリです。
歩きタバコの人も多いので、方南町住民のモラルはかなり低いと思いますけど。
早くマンションが建って、新住民の人達があの辺りの雰囲気を変えて欲しいです。

>>1234
バラック風景に溶け込むマンションなんて誰も買わない

バラック街なんかなくない？2軒くらいじゃん

>>1235
あの小道の整備・廃車の撤去等をかなり早い段階で住友が持ち主と交渉したらしいんですが、決裂。
景観が悪いので小道に沿って塀を立てて目隠し。住民用の通りを作るそうです。
私はそこを通って駅まで行くつもりでしたが、手前の真っ暗な小道に人が潜んでいるかもと思うと怖いです。

本屋さんの角は、朝もなんですね…。夜も帰宅途中の男性陣の溜まり場になっていて煙いしその先はバラックだし、どこを通ればいいんでしょう。
駅近なのにこれだけ不安材料がある物件はそうそうないですよね。

>>1238
敷地内に通路が出来るということですかね。交渉決裂では仕方ないですが、住友さんはお金で解決できなかったんでしょうか？
まぁ、これまでに犯罪的な問題があったという話も聞きませんし、今は真っ暗ですが、マンションが出来ればそれ程神経質になることもないだろうと思います。
それよりも、サウスの方の動線としては本屋の角を通るルートでしょう。いくら住友でもここの灰皿を撤去するのは無理ですかね。
非喫煙者の方には御愁傷様としか言いようがありません。

>>1238
住友はそれなりにいい条件を提示しそうなのに決裂って、、、
やっぱり住んでる方って何かポリシーとかもってる方たちなんですかね。

2,3軒バラックありますけどあと数年もしたら自然崩壊しそうな感じです

どんな交渉・条件かはわかりませんが、あくまでも私有地なので強制は出来ない、という言い方でした。
相当粘ったんだと思います。景観が悪いと売れないですし、わざわざ塀を立てて敷地内に住民用通路を作るくらいなので。

本屋の横は公道ですから、本来なら警察が本屋に指導すべきでしょうね。マンションの隣でもないし、入居２年後なので、住友は関わらないでしょう。
一度警察に相談してみたらどうでしょうか？
現在住んでいる住民の生の声が、何よりも強いと思いますよ。

気になる人、気にしない人それぞれいらっしゃいますね。
私は敏感でも鈍感でも無いと思ってますが、皆さんの意見を読んで、自分で確かめないといけないなと思いました。
他人の意見で、気にしなくて良いとか、気にすべきとか、判断したら、取り返しつかないですもんね。
近々、嫁連れて行ってみようと考えてます。

何十年も崩壊しないから今の状況なんだよ
あれはこの後もあのままなの

まあでも灰皿は無いと歩きタバコ・ポイ捨てが増えるのは明白ですからね
喫煙スポットは必要悪とは思います

>>1244
私もそう思います。何十年もバラックとお付き合いする覚悟は必要でしょうね。

>>1243
絶対に見た方がいいですよ。
その時は、商店街からの公道からだけでなく、方南通りからの小道も通ったほうがいいです。ちょっと勇気が要りましたけど、高い買い物なんですから頑張ってください。

人間には環境適応能力がある。
バラックが自分にとって都合の悪いものなら、
いずれ眼につかなくなるだろう。景観的に醜い電信柱が気にならなくなるように。
毎日あの前を通っているが、実際に俺は、今では視界に入っても、意識することさえない。
この掲示板でやたらと騒がれているから、最近は意識的に見るようになってしまったが、
しかし、気にならない。
建物と部屋と、街の利便性が気に入れば、それでいいんじゃないのか？
だから俺は、買う。

人間には環境適応能力がある。
バラックが自分にとって都合の悪いものなら、
いずれ眼につかなくなるだろう。景観的に醜い電信柱が気にならなくなるように。
毎日あの前を通っているが、実際に俺は、
今までは視界に入っても、意識することさえなかった。
この掲示板でやたらと騒がれているから、
最近は意識的に見るようになってしまったが、しかし、気にならない。

建物と部屋と、街の利便性が気に入れば、それでいいんじゃないのか？
だから俺は、買う。

あれに適応したくない、というのが平均的な感覚かと。

そう入っても、丸ノ内線直通になるし、駅までほんのすぐだし、
メリットのほうが多くなると判断される方も多いのではないでしょうか。

どうしてもNGならば、ここまで悩む人も多くないわけで…

１，２分で駅まで行けるって、特にこれからの朝っぱらから暑い時期、
すごく助かると思います。
駅まで行くのに汗ダクだと朝からテンション下がってしまいます。

>>1251
まあ、とにかく、現地を見てみるのがいいですよ。
個人的には、あの小道を通ったら考えが変わる気がしますが(^o^;)

ホームページの販売予定、5月下旬から変わらないね。今、必死で申し込み要望集めてることだろう。 今週末に販売開始出来なければ、延期。
さて、どうなるでしょう？

新築でも皆さんがこれだけ躊躇するのだから、中古になったら賃貸や売却はより難しいでしょうね。
駅近なのに資産価値は…どうなんだろう

ここなら資産価値は良いと思う。私の勝手な想像ですが。(^^;
でも悪くはないと思いますよ。
第一、元が良いんじゃないでしょうか。

実際には数年後どうなっているのかは、その時になってみないと分からないものですけどね。
「０」にならないのは確かかな。

バラックは本当にあの一角だけだね
他はふつーの住宅街

メトロ徒歩1分大規模で売却できない何てことはないよ
その時の東京の相場がどうなってるかは知らないけど

売却できないことはないでしょうね。
ただ、今の段階で割高感がすごくあるから、売るときはそれなりの値段になるのは覚悟って感じじゃないでしょうか。
営業がのたまうような、武蔵小杉みたいに価値がはねあがる事はないでしょうし。

周辺を見渡してここと同じ大規模なマンションを建てられる土地が全くないので
武蔵小杉みたいにマンションが建ちまくって街が様変わりするなんてありえないよ。
方南町のナンバーワン物件であり続けるだろうけど、どこまで行っても方南町だから。

>>1258
建て替えはあるんじゃない？

>>1252
雰囲気だけなら現地まで来なくても、グーグルで充分。

>>1260
いやいや、あの異様な雰囲気は行ってみないと。特に夜は！

アングラな雰囲気の「東京DEEP案内」に方南町のソレが取り上げられていますよね。
今自分が住んでいる某ターミナル駅付近もよく紹介されていますがw

>>1259
方南町徒歩5分以内に現在建て替え協議中の物件ありますよ
建て替え後300戸程度になる予定

>>1263
どのあたりですか？

徒歩5分はないでしょ。

>>1263
それ、この物件のことだと思うんだけど？

販売店開始時期が6月中旬に変更になってますね。 厳しいんでしょうね。

まだ丸ノ内線直通運転を誤解している人が多いようですね。
直通になるのは昼間と深夜だけ。通勤時間帯は現状通りですよ。
従って大多数のサラリーマンには恩恵はない。

いえ、ありますよ

ただ、まだ協議中とのことだからなんとも言えないって

>>1269
で？どこなわけ？

>>1268
直通運転のダイヤは未定のはずですよ。
メトロに問い合わせても何も決まって無いとしか言われませんでした。

実際に日が落ちてから周辺歩くと印象違う。女子に不評と言われても否定しずらい雰囲気出てる。
暗がりから人が飛び出してくるかもしれないと女子が感じるならなおさら厳しい立地ですね。

駅付近で今まで大きな事件とか聞いたことないから大丈夫。
なんなら他の大きい街の方がよっぽど事件多いと思うよ

暗いのはただ静かな住宅街だからじゃない？

町が静かなだけとか、古い町はどこも同じと、営業の方から説明を受けたのですが、私は感覚的に少し違っていて。
感性の違いが大きな人から説明を受けてい不安を感じてます。
まだ町は見てるので自己責任ですけど、手続きが進んでいくなかで、何でも普通の事ですと言われてすまされてしまうのではないかと。

不安があるなら買わない方が良いのでは？高い買い物です。これだ！という物件まで賃貸でも良いと思いますけど。
方南町って大崎とかと並んで東京都のマンション再生事業の先行モデル地区に一応選ばれてるんですね。これが動いてやっと今の値段に追いつくような感覚がします。

>>1275
なんかずれてる。
マンション再生事業はバラックとは関係ないですよ。
古いマンションが建て直しされてもあのバラックと雰囲気は変わらないから、ここでみんなが感じてる不安は解消されない。
問題はマンションの隣が気味悪い雰囲気で、特に夜は不安が増すということ。方南町全体の話じゃない。

>>1274
お気持ちわかります。

古い町はどこもあんなに不気味なの？
不気味なのな静かだから？

違いますよね。
ここでも現地に行ったこともない人たちが適当なことを言いますし、近隣住民が《気にしない》と言いつつ《小道の整備を期待》してたり。
あの不気味な一角を毎日通ることを想定してないんです。

私は通勤に都合が良い立地なので真剣に検討していますが、毎晩帰り道を我慢できるかどうか、悩み中です。

隣にバラックさえなければ都内のどこにでもある普通の街だよね
バラックさえなければね

二軒しかないのに破滅的なダメージを与えるバラック。すごいですね。
宗教的な点はみなさん気にはならなかったのでしょうか。
一年に一度ですが商店街が旗一色になるとか、会の建物だらけの町のイメージから知人に関係者に思われるのでは、とか。私はその点もネックです。

宗教に関しては過去ログ見てみるとわかるよ。
さんざん話題になってる。