シティテラス杉並方南町

詳しい方教えて下さい。ここは法務省宿舎の跡地ですか？

外観イラストの打ちっ放しの迫力がすごい。住友だし１分だし果てしなく高くなりそうですね。

宝箱見つけて「円」をためて
ラスボス倒して
マンション手に入れる
そんなRPGの始まりのようですよね

価格も含めドキドキ感はあります

土地代だけで3,300万ですからね。

＞1
国家公務員宿舎の跡地ですね。１０５億で住不が落札。

高そう。住友不動産お得意の長期戦になるかな？

６両化、本線直通とはいっても
今の新宿始発・終着がこっちまで伸びるだけですよね？
本数が少ないので結局は坂上乗り換えがメインのまま。

利便性には期待できませね。

ＨＰの電車アクセスで、なんで「全３６路線へ乗換可能」という表現しているのか疑問。
池袋から東武東上線へ乗換えるのにずっーと丸ノ内線の終点駅まで行く人いないと思うし。
笑っちゃうくらいのこじつけで乗換可能な路線を羅列している。
その考え方だと、羽田や成田空港最寄駅は
「国内各地へ乗換可能」「世界各国へ乗換可能」ということになるかぁ～～？

まあ、分かる人にはわかりますので問題ないっていうスタンスかもその表現（汗）
交通の便はよろしいですよ、というのは伝わってくる文言ではあるかな。

総敷地面積9,000㎡超・全298戸ってかなり大きなマンションになりますが、どれくらいの価格になってくるのでしょうか。
方南町って比較的地味な感じの街だと思うのですが（いい意味で地味、ということで…）
住友不動産だと、安くはないのかなぁ。

スミフは期待を裏切らず高いよ

全36路線〜のくだりはさすがに消したらどうでしょうか？
この理屈だと路線の終点に近い駅ほど乗り換え先を水増しできるし、
それだけならまだしも路線を重複してカウントしてるんですけど・・・
丸ノ内線は確かに、都心主要駅に1本で行けるところは良いと思います。
それにしたって、丸ノ内線徒歩1分で良いじゃん・・・

「ついに、この地が目を醒ます」
はなかなか良いですね。久々にクスッときました。

方南町は引きが弱いのでかなり価格は期待できると思います。
坪単価240ぐらいでは?

このプロジェクトチームはファミコン世代ですよ。
マリオからドラクエにはまって以来ゲームから離れない人たちと思います。

>>12
坪240なら即完売しますね。環七沿いの三井不動産の新築が坪260以上なので、坪単価平均300は超えると思います。

丸の内線徒歩1分でスミフが240とかで売るわきゃーーーーないでしょうが・・

三井を見た帰りにここを通りかかって三井を買うのやめました。
それくらいこっちの方が場所はいいですね。
三井より安いことはないだろうし、320位行ってもおかしくないのでは。

>>15
普通はそうですが、ここは方南町ってこともあってこれだけの大規模をそう簡単にはさばけないと思います。
それを考えれば坪単価は240-260だと思いますよ。300なんてフラグシップの部屋をのぞいていかないとおもいます。

>>17
いきますよ。

まぁ240はないけど、260ってところだろうね。スミフはそのマジックナンバーがお好き。

300行きますよ。

安いと期待→価格公表→高いと悲鳴→スレ盛り上がり→
パターン1:完売→買えなかった人の不満と僻み→スレ盛り上がり
パターン2:売れ残り→ほれ見たことか→スレ盛り上がり→値下げすべきとの声多数→スレ盛り上がり

楽しませて貰ってます。

300はいかないってば。しかも徒歩１分とはいえここの立地の周辺考えたらなんともいえないエリアじゃんよ。。。
300なんていったらいま絶賛大苦戦中のプラウド南阿佐ケ谷と同じになるじゃんよ！

>>21
土地の取得価格と戸数から考えれば坪単価は最低でも300ぐらいないと利益無いのでは？

>>22
スミフの土地入札で考えたら坪260でぼろ儲けだと思いますけども。
まぁ販売開始したらわかるとおもいますが300なんてことはどう考えてもあり得ませんよ。
丸ノ内線支線にあたる方南町が南阿佐ケ谷よりも高くなるなんてことはあり得ません

住友物件、駅1分で260で出たら絶対買いたい！！ エントランスも豪華そうだし、新宿直通化、駅周辺の再開発《規模は小さそう》とリセールも問題無いでしょう。
販売が楽しみです。

そうかな。坪260で出ても完売はしないでしょうね。そう簡単にいけない。

土地仕入れ額と戸数からざっくり計算すると建築、販管費、消費税含めて1戸あたり6500万円強。 平均70平米としたら坪単価310以上というところでしょうか。 笹塚あたりとあんまり変わんない値段になっちゃいますね。 住友は相場を押し上げる戦略とりますから。 近隣の中古も上がるかもね。

販売価格は70m2でざっくり5800万円でしょうね。低層階なら5000万切るでしょう

最高価格でも6400万っていったところですか？

>>27
それは無いでしょう。

>>29
そうでもない。結構あってる。

>>30
どういう計算なのでしょうか。
真剣に検討してるので教えてください。

スミフの値付けは基本的に物凄くシンプルでわかりやすい。だいたいその時の相場2割増しで業界最高値付け水準が常。

近所の三井営業にまで下手したら400あるかもと言われてた物件が260なわけないでしょうが...

280が限界でしょうか

取得金額から概算で坪価格に換算すると、土地だけで坪135万。
建築費が原価で最低でも坪120万と言われてるのでこれで足しても坪255万が原価。
販促費、利益等でデベが通常は3割は乗せますので331万、そしてここは住友です。
260しか出せない人は他行くしか無いですね。

板橋区の埼玉よりで徒歩８～１０分で坪２５０万の部屋がありますよ。
なんたって住友ですから２５０万とか２７０万は甘いですね。
杉並区で徒歩１分ですよ。住友の小出しの売り方で３５０万はいくかも？

>>36
平均坪350は良い読みだと思います。
パンダ部屋で300ちょっと、サウス最上階は400超えると思います。

3年前にスミフが台東区で分譲した、大江戸線び駅歩1分上層階が坪260です。
3年前でそれですよ。
単純に杉並区、丸ノ内線徒歩1分というだけでもその方が単価は上になります・・・よね？
実際の利便性はさておいて丸ノ内線という響きは大江戸線より上ですよね。

>>38
それって、大江戸タワーレジデンス？

>>39
あそこは坪300前半だったかと、、
高層階は坪400以上だったよ

皆さん地元じゃないでしょう（笑）
方南町で坪300も行くわけありませんよ。
そういうエリアではありません

>>41
地元かどうかがここに何の関係が？
土地取得価格や今の市況から低額になるわけもなく、住友も地元層に売ろうとは考えていないでしょう。
デベはボランティアとでも思っているのでしょうか？
住友ですから利益の出る価格で持っている人に粛々と値上げしながら売っていくだけですよ。

「ついに、この地が目を醒ませます。」

今まで、地域の方々が目を醒ましていなかったような言葉。地域の方々に失礼ではないですか？
住友は関西系のケチな会社と聞いていましたが、地域を貶めて販売なんて気持ちよくないですね。

>>43
いくら何でも被害妄想が激しすぎでは？
あなたの方が随分失礼な物言いの様に思えますが？

>>39
台東区の話は新御徒町前のシティハウスです。

確かに地元の方の価値感覚というものは無視できませんが、それとは別に
何やかんやと付加価値を演出しつつ、地元ではない人間に高く売りつけるのが商売ですからね。
今の市況で杉並区駅歩1分なら、さすがに平均300は付けてくると思いますが・・・

杉並区は今は値段が下がってきています。あの荻窪大田黒のマンションですら坪300超えて売ったら客すら来ず300切ったんですが。
支線の方南町、しかもこの辺りは例の宗教お膝元。そこが300超えてくるって言ってるのは業界の人ですかね？現実見ましょうよ。
せいぜい280で売れたら御の字ですよ。西荻窪スミフなんて250よ

2012年分譲開始のシティテラス西荻窪は、ちらっと調べたら駅歩12分で坪290程度のようですが。
駅力というかネームバリューは中央線西荻窪がかなり上だと思いますが、
スミフが今の相場で駅歩1分にどれだけ付けるのか、ですね。

>>46
荻窪太田黒のパークハウスのことですか？
そんなに安い部屋あったんですか？ 2期始まる前にモデルルーム行ったんですけど最低320くらいでしたよ。その後すぐ完売になって。 大幅に値引くことなんてあるのでしょうか？

大田黒をここが超えるなんてことはあるんですか?

>>49
それは無いでしょう。でも300強からは確実でしょう。

>>50
さすがに300強はないとおもいます。
プラウド南阿佐ケ谷よりも下、パークハウス上鷺宮よりも上ぐらいでしょうね。

>>51
スミフなら、ありえると思うけどね

スミフってそこまでやっちゃうんですか？だとしたらやはりすごいですね。
スミフは確かにエントランスの豪華さのみで価格底上げを狙うと聞きますが
ここだと広さもあるので豪華なエントランスができそうです。

一つ言えるのは、スミフの大規模物件が欲しければ一期一次で購入すべきだね

>>54
それはスミフに限らずマンションであれば言える話。
マンションで大事なのは、買うなら最初から部屋等を決めておきそこに最初から全力投球で行くこと。
結局はパイの奪い合いだからね。最初のほうが有利になるわけで。

方南町アドレスって惹かれますか？
なんか田舎臭い感じなのと電車の本数、時間を考えると
利便性的にはかなり厳しい感じならざるを得ませんよね？

あとリセールでは賃貸に関してはほぼ全滅だと思うので
売却しかなさそうですがそれも苦労しそうなのがこわい。
坪300を超えるなら素直に中央線沿線マンションを買って
おいたほうが間違いなさそうですね。

>>46
4年前の駅12分が250ってなんの参考にもならない情報ですね。

>>55
スミフの値上げを身をもって体験したことないんでしょーね

>>58
値上げが怖いから先に買うとかチキンですか？
マンションはそういうものではありません。

環七側で売ってる三井のマンションが苦戦中のご様子で値交渉も通りやすい様子を見てるとここもスミフとしてどう攻めてくるのか興味がつきませんな。定石通り相場二割り増しでくるのか、いや、それで捌ける自身があるのか。

>>56
確かに、リセールはともかく賃貸は厳しそう。
ここで敢えて賃貸を選ぶ理由がない。
いるとすれば宗教関係の人かな？

>>63
え？なんか宗教関係あるの？

>>59
あんたがマンションわかってないな

>>65
値上げされるから一期で買うとか、どれだけスミフ信仰なんでしょうか。

>>64
とりあえず「方南町　宗教」でぐぐればすぐ出てくる。

>>66
とりあえず、このお方はスミフは高いので買うなということでしょう。
それならそれでいいのでは。
彼にはこの物件に縁がないということですから。

それでモデルルーム来たりしたら、笑っちゃいますが。

上の通り、だいぶ荒れていますが、駅至近プロジェクトということで、国分寺とここは気になっています。

300切るとなれば、昨今の相場からすると、住友不動産物件としてはかなり目に優しいですね。

中央線にするか、丸ノ内線にするか、で別れるのと、
本線か、支線にするか、ってところでしょうか。

まずは路線をきめるところでしょうか。

立川のプラウドタワーの価格を考えると、国分寺は結構いきそうな気がします

どの物件でも一番条件が良いのは一期。
それに加えて住友やゴクレ、最近では三井まで最新市況を期毎に反映させてくるのに一期で買わないって、素人さんなんでしょうか？
気に入ったなら一期で買えは鉄則ですよ。

利を取るなら丸ノ内線だと思いますが・・・・
中央線の方が一般的にウケはいいですね

>>80
住不が顕著ということでしょ、地所だとか他のデベとは違いますよ。ゴクレは住不と似てるとは思いますが。
これは、それだけの話でしょ。
何をこだわっているのかわからない。

パークハウス中野タワーも競合でしょうか。

>>80
ドゥトゥール見にいってみなさい
1500値上げとかありえんよ、普通

>>81
利においても中央線でしょ。
総武線と中央線でリスク分散されるし、一本で東京までいけます。

どうも検討もしてない評論家気取りが一人紛れ込んで荒らしをしているようです。通報しておきました。

>>90
ケンカ的になってはいますけど、価格、デベの特徴等々で書き込みしており、検討者でないということはないと思います。

>>83
中野って不思議ですよね。
杉並よりも新宿寄りなのになぜか安い。
学生街だからなのかな？

あまりこの土地のこと知りませんでしたが、
宗教色がかなり強いことは理解出来ました。
それだけで十分に参考になりました。

>>92
自分の意に沿わない発言は全て非検討者な人なんでしょう。
買う人は買うってだけかと思いますがね。

私は建物外観から通常よりも仕様を上げてくると見ていて、坪300↑でも検討予定です。
朝の通勤時間帯の駅の混み方はどんな感じでしょうか？

>>94
勧誘と行事系が気になりますよね。地元の学校にいけばママ友とかはできてしまいますからうまくいけるといいのですけど。

>>88
意に沿わない発言は全て非検討者とするのはやめてもらえますか？
皆さんで検討する場です。

>>94
そうか、そうか、ほうなんだ。
らしいですね。知りませんでした。

>>93
最近出てたプラウドやスミフは350超えてますし、もうすっかり安いイメージは無くなりましたがね。
あのタワーもそのくらいに落ち着くのでは？

神田川と善福寺川に囲まれているので水害が気になりそうな立地ですね。