ザ・パークハウス 白金二丁目タワー

アナリストの予想とは真逆の円高株安が年始から続いてますが、いつになったら予想通りになるのでしょうか？

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WICとかけっこう意外に収納力とか少ないこともありますし。
ちょっとしたWICみないな収納とかって、ウォークインするスペースとかが必要ですし。
3面のハンガーパイプをつけられない、なんちゃってWICとかだと意外に普通のクローゼットの方が入りますよ。

あれ？
急に静かですね？
やはり事業者が自作自演だったんだね（笑）

がめつい周辺住民がいなくなって落ち着きましたね。
古川近くの再開発とか、白金高輪駅至近でも計画あるみたいですね。
ここはいくらなんでしょうか？

504、こいつまた始まった。業者は出て行け。

>>505 匿名さん
あ、出た。近隣。笑

google earth使って、羽田空港との関係について確認してみました。
499さんの仰る、3度の角度で降りてくる飛行機というものをもとに計算した結果
当該土地直上609ｍを通過してくる計算になります。
高さ109mがこのマンションの最高地点だとすると、500ｍ上空を飛行機が通過する計算です。

車輪も降りているでしょうから、その際の騒音は、地上の段階で最大で約75dBのようです。

騒音のレベルについては、以下の情報を参考にしました。
http://www.mlit.go.jp/common/001064396.pdf
https://www.asahiglassplaza.net/needs/bouon/

最上階でも、約75dBというのは変わりません。

ですので、窓ガラスがない状態を想定すれば、幹線道路沿いや、掃除機、騒々しい街頭などの音が常に四六時中響いている状態＝一般的に言ううるさい状態になるようです。

そこで、防音ガラスを設置した場合の効果ですが、それを設置した場合でも防音効果は10dB程度、となっているようです。
ですので、生活していくうえでの音は、65dBという計算になり、寝る時も常にデパートの中にいるような状態になります。

そこで、内窓を設置するとどうなるか検証しますと、ものにもよりますが、サッシも防音用にしたとして約40dB下げることができるようです。
（参考：http://www.marusyoya.co.jp/plast.html）
すると、約35dBとなりますので、これであればまあ生活できるような気がします。

どれだけ防音できるかが、売れ行きに影響が出る気はします。
なお、周辺住民との方々とのトラブルもあるようですが、そういったものはデベロッパーが解決すべき問題かと思います。
住民があとで嫌な思いをしないようにするのも、不動産業界の仕事の一つとは思うのですが、なんだか売れればそれでいいや的な発想にはがっっかりするとことではあります。

乱文失礼いたしました。

私は近くに住んでいて、このマンション買いたいな、と思ってます。

それで、
いま一番気になるのは、販売価格です。

ちょっと気になって、周辺の中古マンションの販売価格を
見ているのですが、

1平米あたり108-140万くらいなので
75平米だと、1億はいくかなと思ったのですが。

いろいろ詳しい方、ぜひご教示くださいませ。

>>508 白金Loveさん
私も近隣に住んでいます。
建物や内装のグレード次第ですが、
75平米なら12500〜13500万位じゃないでしょうかね。
全然外れたらごめんなさいね。

>>508 白金Loveさん
免震タワーだし、外観やエントランスロビー、庭園など、高く売る気満々なので。
75平米で1億では出ないと思います。

509さんと同じく、下が12500万〜辺りと読んでます。

裏の服部セイコー跡地の開発が気になります。外資系が土地を購入した様で、何やらこちらも高層マンション計画があるようですので北側住戸の眺望にも影響があると思いますが、どなたか知っている方いますでしょうか？

＞509さん、510さん
ご教示くださり、ありがとうございます！
1億は超えると、予感していたので

早めに資金を準備しようと思います。

今までこの近くは、シティータワー高輪や高輪レジデンスくらいしか
タワーはなかったので、完成が楽しみです！

>>511 匿名さん

あの土地に高い建物を建てていいのでしょうか？
周囲はそんなに高くないですよね。

不動産の営業マンに聞いた話だと、白金駅周辺には、これからもタワーが
次々と入る予定だそうで。　2020年問題もあるし、急いで買うまでもないかなと思いますが
確かに、白金のアドレスは悪くないですが、白金駅周辺には何もありませんよね。
麻布や青山、広尾に比べれば劣る環境なのに、75平米で12500万？？は、出したくないですね。

>>514 匿名さん

まぁ出したくないなら買わなければいいだけだけど、恐らく最低価格はその辺かと。
新築なら13000万でも売れると思いますよ。

羽田空港新ルートのシュミレーション映像発見！

国土交通省の説明では映像よりも更に低い高度を飛行するようです。
このマンションの真上を飛行するとは…。
更にこのマンションは窪地に出来るから目黒通りの音も全て吸い上げるから騒音は凄いだろうな。

>>507 匿名さん

ありがとうございます。

音源に近づいているのに、最上階と地上で騒音レベルが変わらないというのは本当ですか？

白金は最近、パッとしないですねよね。白金三光アンクレーの最上階の中古、ちょっとありえない価格まで下がって、漸く捌けたのが印象的でした。

羽田空港の着陸経路変更が撤回されない限り
目黒や白金高輪の資産価値の先行きはかなり厳しいですね。
高層階課税強化の方向でタワマン税制変更されますし、
これから売り物がたくさん出てくるかもですね。
2018年以降の新築から適用という話もありますが。

白金三光アングレー
築31年、ボロい。
外観微妙 買わないし(笑)

>>520 名無しさん

築３１年でも、高級住宅街のマンションは結構いい値段で売れるんですよ。ですので、あの値段まで売れなかったのは、衝撃的でした。

ちなみに、航空機騒音の影響ではないと思います。

>>521 匿名さん
築30年オーバーがいい値段で売れるわけないです。

>>515 新築なら13000でも売れるって、去年までは通用してましたが、もう終わりでしょ
白金に立て続きに新築タワー入ると、13000万の新築なんか、広さ７５平米ですと、10500円までは下がれますよ。
羽田路線問題もリアルになってくるし、厳しそう

>>523 匿名さん
貴方の予算が厳しいだけでは？

517さん

507です。
騒音のレベルが最上階と地上で違うと言いますのは、507でも書きましたように国土交通省の騒音データが根拠です。

あくまで約75dBですので、地上では74.5、最上階では75.4ですとか、その程度の違いはあるようです。

いずれにしても、騒音問題は避けて通れないと思われます。

築30年オーバーでもいい値段で売れるのは、広尾ガーデンヒルズとかに代表されるような、都心・一等地・かつ敷地面積が大きく、大型で植栽もしっかりしているようなマンションだけです。

誰しもが憧れるような場所でなければ、ヴィンテージマンションのようにずっと価値のあるマンションにはなりえず、しかも現段階で管理費・修繕積立費が高めなマンションでは、将来支払いができなくなってくるような人も出てきて、単なるゴーストマンション化まっしぐらと思います。

ここはどうでしょうね？

>>522 匿名さん

麻布広尾辺りの低層でそこそこ高級なマンションだと、旧耐震でも、坪３００くらいでは売れるんだけどね。

あそこは、新耐震でも、かなり安くないと売れなかった。日に日にチラシに記載された価格が下がって行く様は、可哀想でした。

>>525 匿名さん

dBは対数なので、１違うとそれなりに違うはずです。ただ、地上と最上階ではもっと違うはず

>>527 匿名さん
まぁ、全体的に下げ相場って事でしょう。
ここより、場所が良いプレミストも70平米12000万でも売れ残ってますし。
ここがプレミスト以上では、低地で崖下、駅距離なども考慮して厳しいのではないかと思います。

白金2丁目近辺も、タワー乱立予定で
価格が・・・。

ラ・マーレ白金 2階 4,080万円
http://www.athome.co.jp/bldg-library/tokyo/minato/33876/

クラッシィハウス白金 8,100万円　　3LDK
http://www.nomu.com/mansion/1469814/

パーク・ノヴァ白金ヒルトップレジデンス　7,280万円　2LDK
http://www.nomu.com/mansion/1484607/

↓ここなんか、もう1年も経つだろうに、買い手がいない。

シティタワー高輪 　103.01m2　32階/35階建　　2LDK　
1億5,000万円
http://www.nomu.com/mansion/library/id/P0004446/

>>529 マンコミュファンさん
プレミストは借地権だから単純に比較できないです。あそこより確実に高いでしょう。

>529　>531
プレミストは、借地で吹っ掛けすぎたと思う。

たった30年で1億以上　ドブに捨てる

借地＝30年たったら返却
http://www.tanabekatuyakantei.jp/article/13360113.html

>>532 匿名さん
あれ？記憶が正しければ普通借地で40年毎の更新とかだった気がします。違ってたらごめんなさい。

>>530 匿名さん

クラッシィはまだしも、どれも古いのに高い。売れたらラッキーな値段で、売り急いでないのでしょう。これを、値崩れの根拠にするのはいかかなものでしょう。

>>531 匿名さん

>>531 匿名さん
そうですね。
ただ、プレミストは定期借地権ではありませんので、永久に住むことが出来ます。
借地権が一般的に評価が下がるのは分かりますが、あそこまで売れ残っているのは、皆が高いと判断したからでそれより高く出しては苦戦するとは、思いますよ。
そもそも、借地権と所有権と言ってもマンションですから、土地を使う訳でも無いので、所有権でも固定資産税が増えるくらいのものです。定期では無く旧法借地権ならずっと住めるので借地料と固定資産税とのバランスで検討している人は多いと思いますよ。なので、旧法の借地権であれば、リセール以外にデメリットはない気がしますね。
ここが75平米12000万で売れるなら、すぐ近くのグランドメゾン白金の中古が9000万台でなんで動かないんですかね。

>>535 検討板ユーザーさん
ずっと住めると言っても、プレミストは地代が高い上に、
更新料や転売時にも地主に結構なお金を払わないといけないので、割高なのは事実です。また固定資産税についてもマンションは土地の持分が少なく、建物部分の比率が多いので、結構掛かります。それらを含めて長期的に試算すれば、プレミストが売れないのは当然です。
上記は実際にプレミストのモデルルームに行けば資料貰えるし、シミュレーション出来るのですぐ分かりますよ。

ちなみにグランドメゾン白金の9980万の部屋は表記は1階だけど、実質地下住戸の為、内覧が入っても中々売れない様です。

希望的観測でなく、ファクトベースで語りましょう。

あくまでも予想ですが、地番液状化のトラブル、羽田空路問題、白金の新築タワー過剰供給、
含めて、75平米で10500、100平米で12500　程度で、やっと完売見込めるのでは？
それ以上の価格ですと、普通に広尾、麻布の優良中古捨てて、わざわざ何もない白金来ないでしょ。

>>537 匿名さん
その値段なら、瞬間蒸発しちゃいますよ。

＞537
きっと、シティータワー高輪の二の舞になります
32階　1億5千で　売れないタワマン。
楽しみ！

＞＞　537さん
その値段なら100㎡を喜んで買います。

なるほど固定資産税のことは忘れがちですが毎年かかってきてしまうものなのですが、
やはり土地代が高い所は税金も高くなってくるのでしょうか？
入居後にかかってくるものとして、月々のローンに加えて管理費、修繕費、固定資産税と毎月の負担は案外高くなってしまいがちですよね
特に固定資産税は毎年一気に来るので固定資産税分の預金も必要です

港区全体で、投資用のマンションが売りに出始めてますね。
シティタワー麻布十番
カテリーナ三田
オリンピックで頭打だから利益確定組みかな？
供給戸数が増えたら、価格下がるから嬉しいです。

>>530 匿名さん
ラマーレは、オーナーチェンジ物件ですよ。

>>513 匿名さん
シンガポールのデベがホテル用地として取得しているようですが、
サービスアパートメントにするのではと予想してます。

安く買いたい人が多すぎですね。同じ飛行区域予定の麻布の物件では誰も騒音に触れていないし。

麻布だとどうやっても無理だけど、白金なら無理すれば届くかもと言う人達が少しでも下げたいのでしょう。

>545 >546　業者の方、お疲れ様です。
頑張ってくださいね！

>>547 匿名さん
あなたも頑張って23区内位は買えると良いですね。

548 高い値段で売れると良いですね！(笑)
お金ないって、かわいそう。
おいたわしや。

＞530さん　
ラ・マーレは賃貸中の物件なので、もう少しお勉強された方が宜しいのではないでしょうか？
http://myhome-p.com/buy/664/

>>549 通りがかりさん
そうですね。値下げしようと粘着しないといけない人よりは確実に資産はありますが、世の中的には大した事無いので頑張りますね。
あなたもいつかは買えるといいですけど…無理そうですねw

何か、株の売り煽りみたいなのが多いですね。

説明会で、近隣幼稚園や保育園からの安全配慮の申し出にも、
ここのデベは、文句があるなら出て行け！と言ったそうですね。
住所を見ればわかるから、近隣の幼稚園や保育園には入れてもらえないかな？
近隣住民とも揉めているようなので、幼稚園や小学校で子供がいじめられないかも心配です。
子供のいる家庭は、最初から買うなってこと？

何かここに貼り付いてる近隣住民ネガは病的だね…。
入居するファミリーや子供を脅迫するような文章投稿は、
ipアドレスから捕捉されて訴えられないように気をつけて。

まぁ近隣のグランドメゾン白金レジデンスの例を見ていても、
こう言う近隣住民の反対は無駄だし、実際には入居者に何の影響も与えられないんだけどね。

用地目的に　商業施設とありますが、何か入るのでしょうか？
イートインも出来るナチュラルローソンが入ると助かるのですが。

>>555
経年変化とともにゴキ、ハエ、ネズミが増えるので、飲食店はお断りです。

青山、麻布エリアに住んでますが、白金って住むにはどうですか？
やはり、今のエリアを捨ててまで引っ越すまでの立地ではないですよね？
今より、安い価格で広めの部屋買えるなら、期待してみたいですが、どうでしょ

青山麻布近辺と比べる向きもあるけど、あえてこの辺や三田あたりチョイスする人も多いよ。
そこまで気取った感じないし。
とくに子供いて学校関係考えると魚藍坂下にSAPIXあるし、聖心や慶応女子も近いし、、
悪くないと思うけど。

青山、麻布といえども、ここより環境悪い場所は沢山あるわけで。

青山麻布よりは、白金は地位や資産価値でワンランク以上、下なのは確か。
丁目によって環境悪いのは白金も同じというか、もっと落差が酷い。

で、ここはワーストなんですね。
悩む気持ちも分かります。

見に行ったけど雨のたびにプールだね…。
絶対ヤバいよ。

駐車場が戸数に対して圧倒的に少ないから
駐車場が確保できないおそれもあるし
駐車場が確保できても
この立地だと水没リスクのおそれもある

車寄せも目黒通り側にはないからね

>>560 匿名さん
青山なら、ここより安い物件沢山あるし青山買えば？私は青山は、落ち着かないからいいや。

>>558 マンション検討中さん
離れている慶応女子はともかく、聖心は無理でしょ。
あれだけ近隣の幼稚園、保育園、学校関係の長が直々に反対してるのに
無視して建設してるんだから。
願書の住所で一発玉砕ですよ。

ネガキャンすごいね。

共用スペースはどうなるんですかね。
ライブラリスペースとスカイラウンジがあったら嬉しいですね。

タワマンは軽量化のために床が薄いから、小さい子供がいる家庭が住むのは下の階の人に迷惑です。1階以外に住まないでください。

HP掲載以外の間取りを早く確認したいですね。今の所、100Aが気になります。

>>568 匿名さん

それ、本当にそう思う。
乳幼児がいる家庭は自粛すべき。

多大なる迷惑を周りに及ぼす。

間取りも期待してますが、エントランス北側の庭園が期待出来そうです。奥行きが60mあるようですよ。

見えるだけで柵があって住民は入れない庭ね。
あれは迎賓館でもてなされるゲスト用の庭だから勘違いするなよ。
低地だから庭のあちこちに水が溜まって蚊がわくから迷惑なだけ。

それより地下のプールが楽しめると思うよ。
白金各地から流れてくる天然の雨水プールだよ。

>>571 匿名さん

スーモで見たけど、庭園はエントランスから大階段を上がった先にあるらしいね。スーモにこんな感じで書いてあったよ。

「緑地の奥行きは、最も短い部分で、同物件の庭の奥行きが約20ｍ、さらに同物件の北側に隣接する一体開発の施設の緑地が約36ｍの合計約56ｍ」

楽しみだね。

近所なので説明会にも行った。説明通りに暗闇坂道路も拡張され植栽も終了し
緑いっぱいのゲストハウスとも隣接し明るい広がりを感じます。　
購入を検討しています。

自分はあれは逆に恥ずかしいと思った。
使う所だけ広げて整備して、
その奥は草ボウボウのドン詰まりのまま。
体裁だけ気にしている自己中な開発のイメージだった。
緑の中にニョキニョキ細長いのが刺さってておかしいし、
調和とか考えられないんだろうね。

>>575 匿名さん

美意識の違いですね。
好き嫌いは当たり前。
気に入った方々が購入検討するもの。
どんなに反対しても、マンションは建設される運命。宿命を受けるべきかと思います。

沖先生のサイトの予想でいくと坪単価すごいですね

まだ、白金上空を通過する飛行機計画の影響を相場に織り込んでいない単価じゃないのかな。

私も100平米の間取りが気になります。青山タワーは100平米で3億以上して悩んでますが、
白金なら半額ぐらいでは買えそうで、モデルハウス早めにオープンしてほしいです。

2億は余裕で超えてますよ。

どうしてこのマンションの購入希望者は
自分の価値観以外認めない人ばかりなの？
やっぱりタワマンって
自己顕示欲が強いワンマンタイプが集まりやすいんですかね？
立地や内装も大事だけど住民の質も大事だよね。

ここに書き込んでる人の大半がひやかしですよ、気にしない気にしない。

同じ三菱なら長者丸の方が断然いいね。
広いバルコニー、上階の生活音が気にならない躯体、戸数に見合った駐車場数。
この高層団地のとりえは何だ？

長者丸、売れ残って先着順だけどね。

ここは壺650らしいです。
今日他のモデルルーム行って聞いてきました。

ここ買いたい人多すぎですね。

不動産価格もピークを越えて、これから下がっていくとこで、
白金という微妙な立地で、価格設定に悩ましいでしょうね。

こんな中途半端な物件が坪650なんて笑える
既存不適格で転売に苦戦する物件にそんな額出すヤツいないだろ

元墓地＋雑木林＋コインパーキングで
土地の入手額は安いのに
酷いボッタクリ、、、

>>585 匿名さん

他のモデルルーム、で聞く坪単価ってあまり当てになりませんよ。

>>587 匿名さん

>>587 匿名さん
トランプ当選後、株安、円安で、金利安で、去年までのピーク時と同じ環境になって、富裕層と海外買いの復調も見えてきて、本当にこれから下がって行くかは分からなくなってきたけどね。

株高の間違いでした。

アメリカ政府は次の政権で所得税減税、法人税減税して、公共投資を増やし、個人所得を大幅に上げつつ雇用を生み出し、景気を本腰で底入れしようとしていますね。

一方、日本はこれまでもこれからも増税、選挙前に低所得者向けにお金をばらまいたり1億総活何ちゃらで非正規雇用拡大したり、なのに物価だけ2％上昇させようと躍起になってます。こんな国では個人所得が上がる見込みがありません。所得税減税していけば良いだけなんですがね。既得権益がありますから、絶対に減税なんてしません。

マンションデベロッパーからしたら、別に売れれば良いだけなので、消費の冷え込みつつある日本人や所得の低い日本人なんて、なんて鼻から相手にしてないんじゃないでしょうか。とするならば、値付けが高くなるのは当然。坪単価を下げるなら、内装を最低限のチープな内容にして、植栽もしないと思います。土地取得価格が安かったんだから安く売るというのは、今のマンション市況から考えると完全に経営判断としては失敗なわけで、暴利を貪るのが経営判断としては正しい。中国マネーだろうがなんだろうが、売れたらそれで良いわけですから、売れた後の事は自己責任です。坪650万円すらも出せないなら買う資格がないというだけです。

土地が安ければ安く売るもの。って、なんてこという人はビジネスやったことない人なんでしょうね。
買えれば買う。買えなければ買わない。
ただそれだけだろ。

ああ、だから、このエリアの新しめのタワマンがゴーストタウン状態なんですね。
白金台の野村も建設中の目黒駅前も、外国人と地方在住の日本人が多く買っていて、
3割程度しか住んでいないと販売担当者が言っていたよ。
ここもそうなるのか。
修繕や建て替えの時に揉めそうだね。

坪650って、ウソに決まってるじゃん。みんな真に受けるなよ
元麻布の新築マンションで650から600へ下げようという時に、白金みたいな田舎に650は
つけられないでしょ。お金持ちは、白金にすまないよ。

エラそうに語った593が赤っ恥（笑）

まあ白金高輪の都ホテルの向かいとなれば坪650くらいでもおかしくはないでしょ。
元麻布の不便な立地の物件引き合いに出しても無駄。白金が田舎だのお金持ちは住まないだの、
ネガって少しでも安く買いたい気持ちはわかるがちょっと痛々しい。

大型商業施設隣接で、リゾートのようなエリアに立地しながら、都心へのアクセスも良好。勿論、航空機騒音とも無縁で、タワマン上層階でも気兼ねなく住める、↓のような物件が狙い目だと思うな。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576716/198/

液状化対象地域引っ張り出しても無駄。ここは着陸経路の問題がなければ坪700↑でもおかしくないところ。湾岸住民には無縁の場所ですよ。