ザ・パークハウス 白金二丁目タワー

3年先で相場が一変してるなら、ここも買わない方がいいよね。

事前案内会？行かれた方、感想をお願いします！

ジモチですが、是非新高値をジャンピングキャッチして欲しい。新しく来るんだから地元住民会にも貢献しろよ

概算ですが販売価格について検討してみました。

① 土地価格　　　　５，５３１百万円（＠６５５万円／㎡）
　　　　　この分で建てた建物は容積４００％
② 隣地の容積率買取　６，１９１百万円
　　　　　この分で建てた建物は容積率４４８％
③ 建物価格　　　　　８，２７２百万円（＠３５万円／㎡）
④ 売主の利益販売経費　５，９９８百万円（①＋②＋③の３０％）
⑤ 販売価格総合計　　　２５，９９２百万円（①＋②＋③＋④）
⑥ 専有面積坪あたりの販売価格　　５６８万円（⑤÷４５７３坪）

平均の販売単価ですので、下層階は安く上層階は高くなります。
売主は６００万以上で販売価格を検討しているようですが、この程度にはしていただきたいですね。

また②の容積率買取分の評価額は購入金額の約３０％にあたりますが、港区の高さ制限条例により同規模の建物が建てられないため、将来的価値は不透明であることを注意喚起させていただきます。

やはり、資産価値は下がるんでしょうかね。

駅前にできる一丁目タワーの方が
利便性ははるかにいいですが
資産価値としてどうでしょうか？

どの物件でも販売価格が近隣相場より高すぎれば下がりやすいです。
既存不適格でも中古で普通に流通はしていますが、マイナス要因にはなります。
私は容積率買取の件の影響は大きいと思いますが、容積率買取をしているのに高さ制限ができてしまった事例がこれまでなかったので、市場の評価で価格にどの程度影響するかはわかりません。
ご心配であれば、容積率買取という特殊なことをしている物件はほとんどないのですから、他の物件を検討されてはいかがでしょうか。

駅前の１丁目タワーはこの物件のことでしょうか？
https://www.city.minato.tokyo.jp/saikaihatsu/kankyo-machi/toshikekaku/...

一言で資産価値といっても難しいですが、個人的には、利便性も高く、価格も高くないので、１丁目選択がベターと思います。

１．どちらの利便性が高いかと言えば、駅からの距離、バスの本数、商業施設への距離などから、１丁目の利便性が高いです。物件内にも店舗、病院があるようですね。敷地内に公園・公開空地もある余裕ある計画ですね。

２．タワーマンションとしても、１丁目の高さが１５６ｍ、２丁目の高さが１０４ｍなので、１丁目の方が眺望は良いのでは。タワーでも１５０ｍ以上というのは希少価値があります。

３．販売予想価格としては、１丁目が土地価格が安く、容積率８４８％と建物の床面積が多く取れることから、土地建物価格の積算からは販売価格は２丁目より安くなると予想します。ただし人気物件にはなるので、あまり安くならない可能性もあります。

４．ただし地域的な評価としては、１丁目の路線価が１１６千円／㎡２丁目の路線価が１３８千円／㎡と２丁目の土地評価の方が上です。

>>1888
平成34年完成ってどれだけ先の話なの（笑
全然概要も価格も決まってない状態で。

>>1889 匿名さん　
＜1888 平成34年完成ってどれだけ先の話なの（笑 全然概要も価格も決まってない状態で＞

是々非々の客観性で言わせてもらいます。1889のコメントはピンポイントで核心を突いている。
東京時間の時間軸からすると、かなり隔たりがあるので、同じ土俵で相撲をとらせるには無理が
ありますね。それとは別次元ですが1888の意見には賛同できる部分があるので参考にさせて貰います。

私は地元なので過去から是までの見知った感覚で5年先の白金１丁目再開発の評価をさせて下さい。
１丁目再開発の内容が、店舗、病院、公園、公開空地程度で、例えば本木１丁目駅上界隈の様な
豊富な緑（自然）を造り出せないならば、私は２丁目物件を捨ててまで住む気にはなりません。

私個人の主観ですが、高台で（駅近で）、周囲が緑あふれる佇まいには一朝一夕には造り出せない
独特の良質な雰囲気があって、住むには最高だと思っています。　

>私個人の主観ですが、高台で（駅近で）、周囲が緑あふれる佇まいには一朝一夕には造り出せない独特の良質な雰囲気があって、住むには最高だと思っています。

例えば池田山などはその代表例かと思いますが、低層住居専用エリアなのでタワマンは建てられませんね。眺望など望めない低層マンションで良ければ、緑も多い高台ですしいいとは思いますが、こことは違いますよね。

1852

慶子このスレにも出没しているんだね。
迷惑をかけるのはやめなさい

秀樹

白金１丁目の計画の詳細はこちらに出ています。既に今年が権利変換計画決定し来年着工予定です。
http://www.shirokane-1.com/project/
計画概要が決まっているので、価格も想像はできます。積算ではもっと安いけど、近隣相場からして、専有の平均坪単価が４７０～５２０万円位ですかね？
購入を急いでいる方とか白金の緑が好きだといわれている方に白金１丁目をお勧めはしませんよ（笑）
でも１８９０匿名さんが本当に白金の緑が好きな方なら、低層の緑の見えるマンションに住んでいただきたかったです。タワ－（低層階以外）では１丁目でも２丁目でも遠くの景色を見ることになってしまいますからね。
さきほど書き忘れましたが、１丁目でも２丁目でもタワーの賃料水準は大差ないため、投資で考えている方には、１丁目の方が利回りが高く、１丁目の方がお勧めです。
ブランドマンション好きの方にあらかじめ申し上げておきますが、１丁目は長谷工が中心にはなっていますが、住友、野村、三井、東建も参加しているので、大差はないと思います。

一丁目の土地は川横で地盤が良くないぞ。

支持層まで杭打ちするから関係ないでしょう

ここの問題は、駐車場の出入りが一箇所しかないこと、ポーターやドアマンもいないこと（管理費は普通？）、その割には単価が高いこと、階数による単価差が大きいこと、既存不適格は唯一無二のタワーという考え方もあります。良い点は、北側高層階は、抜け感が素晴らしいこと、天井が高いこと。仕様は悪くないこと。施工が竹中ということ。如何でしょうか？

最近珍仕様は良いですよね。三菱のプライドなのかな。

白金1丁目東部北地再開発は、距離的にあまり影響がないと思っています。
東京タワーが見えなくなる可能性は大いにありますが。。それよりも、東京都職員白金住宅跡地の開発が気になります。高さ制限でタワーマンションは立つことはないと思いますが、どなたか、何が、できるか、ご存知の方がおられれば、情報をお願いいたします。

>>1898 購入しますさん
一丁目のタワーはもろに影響ありますよ。それに都心眺望も特に東京タワーについては一丁目タワーに完敗ですよ。ここは一丁目タワーの影響で全く見えなくなりますね。

いいマンションなんですが、坪単価が白金二丁目にしては高いことが最大のネックです。75平米の高層階で1億5000万円はバブルが弾ければ、あっという間に1億2000万円だと思います。