ザ・パークハウス 白金二丁目タワー

>>1479 マンション検討中さん

京都の場合は今度 建て替える時は ダメですよと言う
経過措置があるので慌てないでよろしい。
ただ厳密に言うと一階を商業店舗にすると言う縛りがあるが。
まここでは深入りは止めときます。
翻って ここは60年後と言う時限爆弾があって
状況は天と地の差がある。

京都なんてどうでもよくて、ここがどうなるかでしょう。

結局、中古市場に与える既存不適格の影響を論理立てて説明できる
ヒトはいないということでしょうか？
感情論とか良く判らない経験則ではなくてです。
全く心配ないという御意見を伺ってみたかったのですが。。

借地の場合には、イニシャルコストが所有権に比べて低いので
納得もできるのですが、ここの場合は通常の所有権と同じで
既存不適格分のストレスが価格に反映されていないと思います。
その分の不利益は最終購入者が全て負担ということですか？
そういう意味では途中で転売したひとは最後ではないから
助かるということでしょうか？

住む前からこんな心配する物件、なんか冷めてきたな～。

ちょうど築35年程度の高級マンションを買ったので、天井高と配管ジョイント交換の可否と管理状況をみて判断しました。後は躯体がしっかりしてるかですね。

ここ10年程度のマンションは配管メンテナンスも考慮されてるので、管理状況だけだと思ってます。あとは免震かどうかでしょうか。

箱が断熱、防音などしっかりしてればリノベーションで、モデルルーム程度の事は出来ます。60年経とうが建て替え論は出ないと思うけどな。

問題は駐車場の方だよ。パズルパーキングで維持管理と利用率が気になるな。築35年の方は地下平置き駐車場だから安心だった。

既存不適格なタワーマンション

どう考えるかで、差が出るね。

ヴィンテージ化すると思うか、建て替えの心配か。

私の個人的な意見だが、タワーマンションの建て替えなんて、本気か？

>>1484 通りがかりさん

俺は暇で朝から張り付いて見てるけど
どうも分からん。

容積率の権利関係で必然的に60年後に区分所有を
減数しなくてはいけないんじゃないの？

コンクリートが100年持つとか、建て替え論はでないとか

>>1484 通りがかりさん

旧耐震基準のマンションもあった35年前。タワマンじゃないでしょうから参考になりません。

僕も分かりません、60年で空中権がなくなるのですか？

空中権、ってそんなに強力な権利なのですか。

例えばですが、容積率が既存の建物で使いきって
いない場合、もっと階数のある建物を建てること
で新規の入居者への売却資金を充てにできる。
このため建替時の既存所有者のコスト負担が
減り、建替の話もまとまり易い。

ここは高さ制限があるために建替すると階数が
減るため新規に入居者を募集するどころか、
既存の所有者でも新しい建物に入れない者が
出てくる。
普通の建替でも区分所有者の意見がまとまらない
のにこのケースではもっと複雑で実際には
何もできずにいるでしょうというはなし。

あとは、それに付随してそんな特殊なケースが
待ち受ける物件の中古での評価が既存適格
の所有権の物件よりも高くないという可能性
のはなし。

>>1490 匿名さん

要するにデベは規制が厳しくなるのを
分かっていて 駆け込みで 建てちゃったて事ね？

売っちゃえばデベは関係ないものね。
救いは だまされたと地団駄踏むのが 次の世代で
50年くらいって経ってからと言うこと。

救いになってないか？

>>1483 匿名さん

多分全ての区分所有者が入居後10年以内に売り抜けを
計画してるよ。

目黒のビンテージマンション、マンション雅叙苑なんかは既存不適格らしいね。接道からして昔の基準だったようだ。

あとちなみに、港区は現状、老朽化したマンションの建て替えに伴う高さ制限は特例で緩和してるよ。耐震とかの視点で危ないから建て替えを促進したいという後押しのためだけど。

>>1494 マンション検討中さん

具体的にマンション名をあげてみて。

たとえば50年後に建て替えるとして、ここで反対してる人も心配してる人もほぼ死んでるし、このタワーのある風景が自然になって数十年経ってる状態だから、同じ高さに建て替えるというのは不可能ではない気がするけど。（世論的な意味で）

>>1495 匿名さん
港区の高さ制限についての発表PDFを見るといいよ

>>1304 匿名さん
検討しない理由は、シティタワー白金は駅から遠すぎる。恵比寿から白金高輪までの同社のマンションが売れていない。
アトラス白金高輪は希望する間取りがない。(個人的にメゾネットは検討外としています)一応見てきたが仕様がチープ。
久しぶりに訪れたら、前の書き込みを探すのが大変でした。

話題の既存不適格の件は私も検討当初より気にしていました。ただ周辺の中古のタワーを巡った際にグランドメゾンタワーや高輪方面のタワーも同じ取扱と聞いて、私の中ではひと段落ついているトピックですね。ただ同じ高さの建替えの可能性有と読むのはよく捉えすぎではないでしょうか。

>>1494、1497 マンション検討中さん
https://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/documents/koudo_summary....
存在を知っているなら、URL貼ってあげても良いのでは。
「告示日から5年以内に建替え決議がなされ、区へ届出」とあるから、今から管理組合で相談始めても難しいでしょう。

それよりも駐車場の待ち時間の方が私は心配です。出庫と入庫が重なったらどうなることやら。

>>1498 一応検討者さん
既存不適格が他の周辺タワーでも同じ取り扱いだとなぜここの既存不適格の問題がひと段落するのですか？
もう少し理由についてご説明いただけると嬉しいです。

>>1492 匿名さん
それでは10年以内に中古価格は暴落で大損確定だよ。

>>1500 匿名さん
売り抜けってことは
暴落する前に売るって事。
その第一次が10年後。
新築で10年住めば満足でしょ。
次に買う人も10年で売り抜け。

暴落は50年後くらいから。
ここのスレ特有の表現では
そわそわする って言う。
理由は 60年後に提案される 拠出金が目玉飛び出るくらい多額だから。

>>1501 匿名さん
1492を読むとみんな売るという事だから供給過多なら値段下がるでしょう。他が売却前に売って価格下落前に損失回避する事が売抜け。
10年以内に売り物が増えてくなら売り抜けなんてないでしょうに。

>>1502 匿名さん
あのね 一般論を言ったまで。
小学生じゃないんだから 先生の言う通りにはならんよ。
ある方は５年、ある方は７年、ある方は１１年
一斉に売りが出てくるわけないでしょ。
５０年くらいは売買できるよ。普通に。
問題はそれから買う人。

一般論でいうなら一斉に売りださなくてもそんな期間で売り物が多ければ値段下がるという事ですよ。
解った？
需要と供給で価格が決まるんだから市場に売り物が多く出てきてて買い手市場なら値段はどうなるかということですよ。

>>1504 匿名さん

お前も しつこいね


そんな期間にって言うけど５０年だぞ
半世紀！
これだけの期間があれば ここの出物くらい何回も吸収するやろ。
それとここが 買い手市場になるのは 60年後。

>>1504 匿名さん

外野からすみません。
あなたが言う 「そんな期間」と言うのは
具体的に何年間くらいを念頭に置かれているのでしょうか？

もう建て替えの話はお腹いっぱい。ネタとしてつまらないし、ネガするにしても持って違うのにしてくれ。

不利益被らないように10年以内で売っちゃおう！って方が増えるとしたら、
すこし微妙な気分になります。先のことはだれにもわかりませんけど。
いい環境なのだから長く住もうと思う方は迷いもないだろうし、
ここを読んでいないのかもしれません。

60年後の話は、誰かが言ったマンション寿命説から来てるだけで、このマンションが建て替えなければいけない根拠はない。

配管設計やコンクリート寿命が、40年前とは違うのに60年寿命に根拠がないから、立て替えが100年後かもしれないよね。いや、建て替えはもっと先かもしれない。

首都直下地震が30年以内にかなりの確率であるからといって、現在の都心の不動産が暴落してますか？ 短くても半世紀先以上先の建て替え金がかかるという事で騒ぐのはアンバランスでしよ。

皮肉ではないです。この問題を気にしすぎる方は、そもそも、この価格帯に手を出すべきではないように思います。

後の購入者の何割がこのスレ見てるかな。
ものすごくマイノリティーで、かつ、見てる人の大半が野次馬だったという事もあり得る。

60年後なんて、ここにいる奴みんなあの世にいるんだし、そんな話してどうすんだって。

>>1509 通りがかりさん

このスレを最初から読んでみろよ。
マンション寿命から来ている話しじゃないだろ。

>>1509 通りがかりさん

まだ理解してないのね？
立替金の事ではないのよ。
最悪は補償金を貰えずに退居せざるを得なくなるの。
隣接地所有者が好い人であることを祈っていなさい。

>>1509 通りがかりさん

一生 コンクリートの話をしてろ

能天気野郎が

>>1513 匿名さん

隣地所有者もれっきとした法人ですからね
そんな 甘い買い取り金額のオファーはできないでしょう。

>>1509 通りがかりさん

初めて投稿する方にお願い。
少なくても3日前からのレスを読んでから投稿してね。
そのたびに議論が振り出しに戻るから。

>>1509 通りがかりさん

この人 いつまでこの投稿を晒しておくつもりかしら。
したり顔で書いてるから 余計可笑しいけど。

>>1505 匿名さん

>>1505 匿名さん
君こそ国語力がないだろう。
そもそも1492で10年以内にみんな転売というコメントを受けてそれなら暴落という返しなんだろ。
単純に考えても引渡し後数年で毎年20戸以上の売る物が出る事になるから買い手市場で暴落という指摘をしただけ。

誰が50年間の前提で市場価格の話してるんだ。
もうこれ以上君とは議論しませんよ。噛み合わないからね。

>>1511 匿名さん

60年後ならまだ生きてる可能性あり。子や孫から、責任追求される可能性もあり。

>>1518 匿名さん

だから暴落はしないんだってば、


1492をよく読んでみろよ。計画してるって書いてるの。
誰が買値より下げて売るって言ったよ
買値にプレミアを乗せて売る人ばかりなんだから。
それで売れなかったら 売りゃしないよ。
だから暴落しないんだ。
暴落するのは 隣地から申し入れがあってから。

ところでお前はもっと若造と思ってたけど
案外 年取っていそうだな。
俺の事を 君なんて呼ばなくていいから
オカマっぽくて 気持ち悪い。

どうして６０年先建替えという明確な数値が出てくるのでしょうか？

1470が書いておられたが、「最近のマンションはコンクリートの強度30N以上なら100年もつよ。」
この100年の真偽はおいてても、少なくても６０年程で躯体が崩壊寸前となり建替えが必至となる
事態なんて、全くと言って良いほどあり得ません。長期に維持する為に大規模長期修繕計画も存在
し、あるスパンで計画的に強度維持を図っていくので更に躯体寿命は延びます。
個人的見解では、近代の構造物は頑強なので100年以上は存続すると考えています。

それとは別儀で、手抜き工事や耐震偽造などの明確な建替え理由がない限り、それと居住者全員が
資金潤沢で新品好きで壮齢でない限り、建替議案はまとまりませんので、結局は 遠い遠い将来の
使い切る迄（崩壊寸前迄）、建物は存続し続けると思われます。　　
1470の引用ですが「生きてるうちに建て替えの話なんてまず出てこないから、心配するだけ無駄」
説も一理ありで、既存不適格の議論は現実的ではない不毛の議論でしょう。

他人のババ抜きの事まで案じていたら切りがありません。

>>1521 匿名さん

100年は机上の計算でしょう。マンションはコンクリだけで造られているのではありません

>>1522 匿名さん
言われるまでもなく、そんなことは分かった上での「100年以上は存続」説の支持者です。

では、「マンションはコンクリだけで造られているのではありません」のネガ詳細を述べて
ください。

>>1521 匿名さん

あなたここは初めての投稿ね？
1447.1449.1452 のレスを読んでからもう一度
来て。
今 沸騰している論点がそこではないのが分かるから。

>>1523 匿名さん
1522さんではないけど。

まだ100年経過している高層マンションはないだろ。
誰も分からんのだよ。つまり未知の領域。
100年先までコンクリートメーカーは補償してるか？

理論上は持つって言うだけだ。
ところで築100年の高層ビルは怖くないか？
金属も もろくなってそうだし。

コンクリートはあくまでも補強材だよ。
「く体」ではない。

>>1507 匿名さん

お腹いっぱい？
外に出て家の回りを３周してこい。
腹が減るから。

>>1504 匿名さん

「解った？」って したり顔で言ってた君
1520を読んで解った？

投稿してんだから ROM専じゃないだろ

1509です。理解不足ですか？

隣接する三菱商事の容積率を買って、タワーマンションを開発したが、発売時には40メートル高さ条例の土地になった。つまり建て替える時には40メートルのものしか建てられないので、同格の広さと資産価値ある区分所有に単独ではできないねって事だよね。

①建て替え時に、隣接地三菱商事と一体再開発出来れば、全体容積率からタワーマンションではなくても、再開発できるだろうとなる。ただし、三菱商事が一体再開発に応じないとなると狭い土地に172区分の割り当てでは、資産価値の下がる物件になる。

②60年後という数字は、過去のマンション寿命説から来ているだけで、建て替え時がいつかはわからない。現在のマンションからすると100年後かもねって話。

③この価格帯で、ここまで建て替え時の問題を気にするのが理解し難い。欲しいから買うんであって、価格が下がらないから買う物件ではないよね。東京であっても2025年からは人口が減る事を考えても、数十年後の資産価値を期待し過ぎてると思う。

つまり、三菱商事さんは良い時に売ったって事でしょうか。

マンション自体が100年大丈夫だなんて、このスレ上の主張だけであり
デベもゼネコンも保証なんかしてないし、
中古でもし転売する時にも「100年ok」なんて客には言えません。

高度成長期の団地が今でも健在デあることを考えたら、今のマンションなら50年以上は余裕で持つよ。

昔のコンクリには良い川砂を使えたので参考になりません。

コンクリ談義は専用スレで頼む。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15745/res/1-1000/

仮にコンクリが１００年もっても、社会的寿命はもたない。

赤プリが３０年で建て替えたことに想いを馳せましょう。

日本人は新しい物好きだから。

>>1525 匿名　
かなりＯＯ低そう～。
●「まだ100年経過している高層マンションはないだろ。誰も分からんのだよ。つまり未知の領域」
　⇒だから、何をいいたいの？　未知の領域なら神のみぞ知る世界なので判断は分れる。
　　飽く迄も「個人的見解では、・・・」と前置きしているだろう。
　　繰返すが、私は近代のタワマン（建造物）は頑強なので100年以上は存続すると考えている。

　　　　　　　　

>>1525
●「100年先までコンクリートメーカーは補償してるか？」
⇒建造物に100年先の補償の前例があるかないかは把握していないので議論は控えるが、
あなたが言っているのは、買ったマンション（完成品）の補償なんだから、デべや販売元
への補償なら筋は通るが素材メーカーに迄、補償を広げるには無理があるし、どういう類の
補償なのかも、抽象的すぎてコメントできない。

>>1525
「理論上は持つって言うだけだ。」
⇒信じる決め手は科学に基づく理論上しかないでしょう！いつの時代でも前例がない時は科学的理論
の裏付けを信じるしかない！

>>1525
「ところで築100年の高層ビルは怖くないか？」
⇒全国いたるところに高層ビルが存在する。それを言ったらキリがないし高層ビルの続出が証明済み。

コンクリートはあくまでも補強材だよ。「く体」ではない。
⇒ 最近のマンション（完成品）の話なんだから、あくまでもコンクリートを使った躯体（構造体）
の意味。　意味、分からないのかな？

>>1534 匿名さん
法人の商売用ホテルと、個人の居住用マンションでは目的、趣旨が大きく違い過ぎる。
よく根っこを思慮してコメントしてくれ。（笑）

ここは、内装はどうなんですかね？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/583434/res/1166/

ちなみにプラウド六本木のマホガニーのラウンジは、期待が持てそうです。

>>1538 匿名さん

ネット対策チームの方？

やけに詳しいし 必死だね？
寝言は寝てから言え。

意味が分からないのかな？ って調子乗って言ってんじゃないよ。

コンクリートがクタイだったら ナゼ剥がれるんだ？
剥がれたらダメだろ。
材質は軽量気泡コンクリート板で
それが樹脂類で結合されてるだけだろ。

日々の揺れなんかで隙間ができ
そこに雨が入ったり風で劣化してんだよ。
だから大規模修繕で特に外壁を補修するんだよ
100年補修なしで 大丈夫か？

そんなにコンクリートに自信があるなら
お前の区分所有とこだけ補修なしでいいね。

ところで 100年経過したタワマンの補修費って知ってるか！
もちろん想定でいいぜ。
答えはお前から返信が着てから。

>>1538 匿名さん

私はもちろん100年先まで生きてる訳ではないですけど
築100年経ったタワーマンションなんか住みたくないです。
家賃がタダでも遠慮します。

想像ですけど 築100年のタワーマンションがあるとしたら
罪を犯した犯罪者の刑務所に転用されてるんじゃないでしょうか？
毎日 揺れて不眠症になるでしょうから 刑罰にもなるって事で

100年どころか、60年や70年経った古マンションには住みたくないです。

>>1542 主婦さん

刑務所はあり得ますが
将来 孫に ここは昔お爺ちゃんが住んでいたところだよ って
言うと誤解されませんか？

1538のネット対策チームの したり顔で言う人
1541の 俺は 質問の返事待ってんだけど、まだ？
もう寝るぞ。
ちなみに 俺の質問はあなたが好きな築100年後のタワマンの大規模修繕費。
想定でいいから 早く頼む。

来年には竣工するここか、まだ数年後になる虎ノ門か神谷町から六本木1丁目の森ビルレジデンスか、三田小山西か、泉岳寺かを考えてる。

建て替え論も、100年後住みたくないとかの議論もそれぞれの結論ついたところでしょう。他人を説得する必要はないのだから。

60年後にどうとか、そこは経済的な納得づくで購入検討するわけだからね。

100年後に刑務所がとか、コンクリートは躯体じゃないとか、大規模修繕費を聞かせろとかね。議論する必要あるのかと。勝手にツイートしてればいいのに。

>>1541 通りがかりさん
「だから大規模修繕で特に外壁を補修するんだよ。100年補修なしで 大丈夫か？」

興奮しすぎで支離滅裂だな（笑）
大規模修繕の必要性はずっと前に次の様に書き込んでいる「長期に維持する為に
大規模長期修繕計画も存在し、あるスパン（一般的には10年強のスパン）で
計画的に強度維持を図っていくので更に躯体寿命は延びます」とな。
その時は部材の交換や補修等を行うので性能アップや美観も継続的に維持される。

＊築100年後のタワマンの大規模修繕費。⇒ あるスパン（一般的には10年強のスパン）
で回転継続して行くので、100年間補修なしで いきなり大規模修繕なんてあり得ない。
現実的には各スパン毎の費用の累積となる。
大規模修繕の計画書と費用見積もりは管理会社のお仕事で～す。

60年の寿命を例にあげたのは、私かもしれません。これは、近隣住民ネガさんが建替えの話を持ち出したので、どんなに早くても60年くらい先の話でしょと言う意味で書きました。寿命に根拠はありません。他のマンションと同じくメンテの問題と理解しています。

感じ悪くてゴメン。

話題が、その語弊があるかもだが、8000万円台のマンションなのかっていうレベルなんだよね。軽く触れる話題であっても拘泥するとこじゃない。

出張用以外は、物件価格が2億前後はするから。数億の資産持ちか、今後に総資産増えてる見込みじゃないと検討しないでしょ。例え10年後に売却損だから買う買わないじゃないんだよね。

1541さんは 100年目が第一回の大規模修繕でその修繕費を計算してくれとは
言ってないと思う。
自分の都合の良いように論点をすり替えるのはフェアーじゃないよ。

管理会社の仕事って言うけど
修繕費を負担するのは組合員だから。
管理会社はおカネを集めるだけ
そして自分に都合の良いように使う。
実はあなた みたいな組合員が一番管理会社にとって
ありがたいんだ。
鴨 その物。

ところでエレベーターは 何本使えるか知ってる？
管理会社丸投げのあなたなら ２本分の費用負担を喜んでしそうね。
100年間に使うエレベーターの総費用は
２本で３０億。
貨幣価値を換算してるから 心配しなくていいわよ。
心配すべきは
一本分にしてほしいわよね。どうせ使わないんだから
いや使えないんだから。
頑張れ

>>1550 マンション検討中さん

２億持ってんなら こんな既存不適格のマンションを
買わなくていいと思うけど。
他に一杯あるじゃん。もっといいとこが

これまでのレスで およそわかりました。
ここは頭は悪いけど、 お金を持ってる人が買うんだって事。

>>1551 主婦さん

エレベーター総費用が100年で一基15億は驚いていませんが
ここは ２本ありますよね？

>>1551 主婦さん

たぶん勘違いされておられると思うのですが
ここはエレベーターは２基あります。
一基は奇数階止まり、もう一基は偶数階止まり
または低層階用と高層階用と違う運用をするでしょうから
一基と勘違いされたんですね。

>>1553 検討板ユーザーさん

頭が悪そうなのは その通りだが
カネを持ってるのかどうかは分からんね。
本当にお金を持ってるなら
こんな いわく付きマンションなんか買わないから
エレベーターの件は よく調べたほうがいいよ。
高層高級マンションが高層低級アパート仕様って言う
落ちがついてるかも。
ま どうでもいいけどね

>>1555 検討板ユーザーさん

きっとそうよ、絶対そうよ、たぶんそうよ、
ひょっとして１９０世帯で一基？何て言う落ちじゃないよね。

あれ？エレベーター3基では？

>>1557 検討板ユーザーさん

190戸で エレベーター一本？
そんなわけねーだろ 馬鹿が！
お前 ここの事業主から
営業妨害で訴えられるで

>>1558 通りがかりさん

実はその事なんだけど １９０世帯もあるわけだから
高級マンションとしてエレベーターは３基 絶対的にあった方が良いと思うのですが

今度 契約時に みんなで申し入れしませんか？
３基に変更してくれるよう。
２基では朝の混雑時に15分は待つことになりますから
とんでもないです。

後で管理組合で3基運用に変更すれば良いのでは？

デベの強みは
1548みたいな 修繕計画は 管理会社で～す なんて言う
馬鹿がついてるいる事だよ。
怖いのは地権者だけだったわけだ。
エレベーターもよくこんな条件をのんだものだ。
ま どうでもいいけどね

あらためて、図面見てみたが、3基目の非常用エレベーターも全階あるよ。常用に変更すれば良いのでは。

>>1563 通りがかりさん

良かった～。
1563さんが天使見えます。
通りすがりさんじゃなく 検討中さんですよね？
３基使えたら 朝は５分待ちでOK。

>>1562 検討板ユーザーさん

ごもっともです。
ですがあの頃は役所の指導に背いて
施行前に
１０９m を早く着工しなくてはいけない状況でした。
地権者様のご意向を最大限飲むしかないじゃないですか
ってことですよね？

>>1561 通りがかりさん

あなたは お友達から ポジティブシンキングですね
ってよく言われてるでしょう？
良いことです。

>>1563 通りがかりさん

非常に興味があるのでご教示いただければ幸甚です、
その非常用エレベーターの 押しボタンと乘り口ドアは
どこにあるのでしょう？

それと全階にあるとはどういう意味なのでしょうか？
以上ご教示いただければ幸甚です。

>>1567 匿名さん
第一回の総会から エレベーターの件で荒れそうですね

さしずめ 地権者様VS 成金購入者

この件で知ってる事がありますが
しばらく黙ってます。

>>1566 事情通さん

確かにちょっと軽率な発言しすぎましたかね。
簡単ではないかも。

>>1567 匿名さん

資料ちゃんと読んだら常用兼非常用エレベーターと書いてあるので、3基とも常用できるのでは？

全階って書いたのは、荷物用とか地下用でないことを言いたかっただけです。
入り口も同じところにありそう。

>>1569 通りがかりさん

いやいや 私こそ皮肉を込めた言い方で謝ります。
てっきりポジの方だと思ったもので。
私は このエレベーター件は総会事案になり得ないレベルに
なっていると思います。
ま お金持ちの
運動不足解消で階段を使うと言う趣旨なら 一基の理由も分かります。

おっと また皮肉になってしまいましたか
ご勘弁

>>1570 通りがかりさん

ご丁寧に 早速のご返信ありがとうございます。

>>1570 通りがかりさん

本当は 私が知りたかったのは
３基と言うからに各階にドアが３つ あるのでしょうか
と言うことでしたが 資料では分からないですよね？

ありがとうございました。重ねて御礼申し上げます。

>>1573 匿名さん

はい。
各階にドアが3つあります。
同じエレベーターホール内に。

>>1574 通りがかりさん

早速のご確認ありがとうございました、

ここは100年後の大規模修繕を心配する必要は
無さそうですね。
それまでに 壊れそうですから 心が

容積率買取の資産価値
容積率買取分は、マンション購入価格のおよそ１／４位と説明した根拠についてご質問がありましたので、ご回答します。１／４というのは私の感覚的な数字でしたので、土地建物価格を予想して以下の通り計算してみました。

土地価格　周辺相場から２，１５６千円×２，７８８㎡＝６，０１２百万円①

建物価格　標準的なタワーの建築費３５０千円×２３，６３５㎡＝８，２７２百万円②

　本来の土地に建てられる建物面積は容積率５００％なので、２，７８８㎡×５＝１３，９４１㎡ですが、２３，６３５㎡の建物が建っているので、差引９，６９５㎡は容積率買取で増えた面積です。したがって容積率を買い取ったことにより、６９．５％建物面積が増えました。土地面積が６９．５％増えたのと同じ効果（価値）です。

容積率価格　６，０１２百万円×６９．５％＝４，１８１百万円③

マンション全体の資産価値①＋②＋③１８，４６５百万円④

容積率買取分は、③÷④×１００＝２３％となります

建物の寿命について
メンテナンス次第で１００年建物が維持できるという説は、前々から承知しています。ただし大手ゼネコンの試算では、建物を維持するために１００年間にかかる修繕費の総合計は、当初建築費の２倍かかるとの話でした。実際に建替えになっているマンションの築年数は、設備老朽化や経済的陳腐化もあり３０～４０年で建替えになっています。１００年というのは修繕費もかかりすぎるので、建物寿命を４０～６０年と説明させていただきました。

エレベーター３基
１７２戸であれば、エレベーター３基は適正なレベルかと思います。１台追加すると、維持管理・修繕コストが多くなり共益費・修繕積立金に影響してきます。ただこのマンションは、駅入口まで徒歩５分ですよね。１階まで降りるのにたぶん２～３分位はかかりいらいらするでしょう。白金高輪駅も白金台駅もホームが地下深いので、駅入り口からホームまで２分位はかかるので合計１０分です。個人的には、タワーマンションは駅前立地であるべきで、この場所はタワーマンション向きの場所ではないと思います。

この位のマンション買うのに何でそんなにいろんな事考えるのかね？
ほとんどが検討者でもない戯言なんだろうけどよくまあいろいろとネガが思いつくよなぁ。

>>1578 匿名さん

50年後に 早く 壊して立ち退いて下さい。
迷惑千万

容積率買取の資産価値の説明で、土地がすべて容積率５００％として計算してしまいましたが、一部３００％が含まれるので、正確には分かち計算が必要でした。容積率買取分は２３％より増えることになると思います。