ザ・パークハウス 白金二丁目タワー

>>1479 マンション検討中さん

京都の場合は今度 建て替える時は ダメですよと言う
経過措置があるので慌てないでよろしい。
ただ厳密に言うと一階を商業店舗にすると言う縛りがあるが。
まここでは深入りは止めときます。
翻って ここは60年後と言う時限爆弾があって
状況は天と地の差がある。

京都なんてどうでもよくて、ここがどうなるかでしょう。

結局、中古市場に与える既存不適格の影響を論理立てて説明できる
ヒトはいないということでしょうか？
感情論とか良く判らない経験則ではなくてです。
全く心配ないという御意見を伺ってみたかったのですが。。

借地の場合には、イニシャルコストが所有権に比べて低いので
納得もできるのですが、ここの場合は通常の所有権と同じで
既存不適格分のストレスが価格に反映されていないと思います。
その分の不利益は最終購入者が全て負担ということですか？
そういう意味では途中で転売したひとは最後ではないから
助かるということでしょうか？

住む前からこんな心配する物件、なんか冷めてきたな～。

ちょうど築35年程度の高級マンションを買ったので、天井高と配管ジョイント交換の可否と管理状況をみて判断しました。後は躯体がしっかりしてるかですね。

ここ10年程度のマンションは配管メンテナンスも考慮されてるので、管理状況だけだと思ってます。あとは免震かどうかでしょうか。

箱が断熱、防音などしっかりしてればリノベーションで、モデルルーム程度の事は出来ます。60年経とうが建て替え論は出ないと思うけどな。

問題は駐車場の方だよ。パズルパーキングで維持管理と利用率が気になるな。築35年の方は地下平置き駐車場だから安心だった。

既存不適格なタワーマンション

どう考えるかで、差が出るね。

ヴィンテージ化すると思うか、建て替えの心配か。

私の個人的な意見だが、タワーマンションの建て替えなんて、本気か？

>>1484 通りがかりさん

俺は暇で朝から張り付いて見てるけど
どうも分からん。

容積率の権利関係で必然的に60年後に区分所有を
減数しなくてはいけないんじゃないの？

コンクリートが100年持つとか、建て替え論はでないとか

>>1484 通りがかりさん

旧耐震基準のマンションもあった35年前。タワマンじゃないでしょうから参考になりません。

僕も分かりません、60年で空中権がなくなるのですか？

空中権、ってそんなに強力な権利なのですか。

例えばですが、容積率が既存の建物で使いきって
いない場合、もっと階数のある建物を建てること
で新規の入居者への売却資金を充てにできる。
このため建替時の既存所有者のコスト負担が
減り、建替の話もまとまり易い。

ここは高さ制限があるために建替すると階数が
減るため新規に入居者を募集するどころか、
既存の所有者でも新しい建物に入れない者が
出てくる。
普通の建替でも区分所有者の意見がまとまらない
のにこのケースではもっと複雑で実際には
何もできずにいるでしょうというはなし。

あとは、それに付随してそんな特殊なケースが
待ち受ける物件の中古での評価が既存適格
の所有権の物件よりも高くないという可能性
のはなし。

>>1490 匿名さん

要するにデベは規制が厳しくなるのを
分かっていて 駆け込みで 建てちゃったて事ね？

売っちゃえばデベは関係ないものね。
救いは だまされたと地団駄踏むのが 次の世代で
50年くらいって経ってからと言うこと。

救いになってないか？

>>1483 匿名さん

多分全ての区分所有者が入居後10年以内に売り抜けを
計画してるよ。

目黒のビンテージマンション、マンション雅叙苑なんかは既存不適格らしいね。接道からして昔の基準だったようだ。

あとちなみに、港区は現状、老朽化したマンションの建て替えに伴う高さ制限は特例で緩和してるよ。耐震とかの視点で危ないから建て替えを促進したいという後押しのためだけど。

>>1494 マンション検討中さん

具体的にマンション名をあげてみて。

たとえば50年後に建て替えるとして、ここで反対してる人も心配してる人もほぼ死んでるし、このタワーのある風景が自然になって数十年経ってる状態だから、同じ高さに建て替えるというのは不可能ではない気がするけど。（世論的な意味で）

>>1495 匿名さん
港区の高さ制限についての発表PDFを見るといいよ

>>1304 匿名さん
検討しない理由は、シティタワー白金は駅から遠すぎる。恵比寿から白金高輪までの同社のマンションが売れていない。
アトラス白金高輪は希望する間取りがない。(個人的にメゾネットは検討外としています)一応見てきたが仕様がチープ。
久しぶりに訪れたら、前の書き込みを探すのが大変でした。

話題の既存不適格の件は私も検討当初より気にしていました。ただ周辺の中古のタワーを巡った際にグランドメゾンタワーや高輪方面のタワーも同じ取扱と聞いて、私の中ではひと段落ついているトピックですね。ただ同じ高さの建替えの可能性有と読むのはよく捉えすぎではないでしょうか。

>>1494、1497 マンション検討中さん
https://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/documents/koudo_summary....
存在を知っているなら、URL貼ってあげても良いのでは。
「告示日から5年以内に建替え決議がなされ、区へ届出」とあるから、今から管理組合で相談始めても難しいでしょう。

それよりも駐車場の待ち時間の方が私は心配です。出庫と入庫が重なったらどうなることやら。

>>1498 一応検討者さん
既存不適格が他の周辺タワーでも同じ取り扱いだとなぜここの既存不適格の問題がひと段落するのですか？
もう少し理由についてご説明いただけると嬉しいです。

>>1492 匿名さん
それでは10年以内に中古価格は暴落で大損確定だよ。

>>1500 匿名さん
売り抜けってことは
暴落する前に売るって事。
その第一次が10年後。
新築で10年住めば満足でしょ。
次に買う人も10年で売り抜け。

暴落は50年後くらいから。
ここのスレ特有の表現では
そわそわする って言う。
理由は 60年後に提案される 拠出金が目玉飛び出るくらい多額だから。

>>1501 匿名さん
1492を読むとみんな売るという事だから供給過多なら値段下がるでしょう。他が売却前に売って価格下落前に損失回避する事が売抜け。
10年以内に売り物が増えてくなら売り抜けなんてないでしょうに。

>>1502 匿名さん
あのね 一般論を言ったまで。
小学生じゃないんだから 先生の言う通りにはならんよ。
ある方は５年、ある方は７年、ある方は１１年
一斉に売りが出てくるわけないでしょ。
５０年くらいは売買できるよ。普通に。
問題はそれから買う人。

一般論でいうなら一斉に売りださなくてもそんな期間で売り物が多ければ値段下がるという事ですよ。
解った？
需要と供給で価格が決まるんだから市場に売り物が多く出てきてて買い手市場なら値段はどうなるかということですよ。

>>1504 匿名さん

お前も しつこいね


そんな期間にって言うけど５０年だぞ
半世紀！
これだけの期間があれば ここの出物くらい何回も吸収するやろ。
それとここが 買い手市場になるのは 60年後。

>>1504 匿名さん

外野からすみません。
あなたが言う 「そんな期間」と言うのは
具体的に何年間くらいを念頭に置かれているのでしょうか？

もう建て替えの話はお腹いっぱい。ネタとしてつまらないし、ネガするにしても持って違うのにしてくれ。

不利益被らないように10年以内で売っちゃおう！って方が増えるとしたら、
すこし微妙な気分になります。先のことはだれにもわかりませんけど。
いい環境なのだから長く住もうと思う方は迷いもないだろうし、
ここを読んでいないのかもしれません。

60年後の話は、誰かが言ったマンション寿命説から来てるだけで、このマンションが建て替えなければいけない根拠はない。

配管設計やコンクリート寿命が、40年前とは違うのに60年寿命に根拠がないから、立て替えが100年後かもしれないよね。いや、建て替えはもっと先かもしれない。

首都直下地震が30年以内にかなりの確率であるからといって、現在の都心の不動産が暴落してますか？ 短くても半世紀先以上先の建て替え金がかかるという事で騒ぐのはアンバランスでしよ。

皮肉ではないです。この問題を気にしすぎる方は、そもそも、この価格帯に手を出すべきではないように思います。

後の購入者の何割がこのスレ見てるかな。
ものすごくマイノリティーで、かつ、見てる人の大半が野次馬だったという事もあり得る。

60年後なんて、ここにいる奴みんなあの世にいるんだし、そんな話してどうすんだって。

>>1509 通りがかりさん

このスレを最初から読んでみろよ。
マンション寿命から来ている話しじゃないだろ。

>>1509 通りがかりさん

まだ理解してないのね？
立替金の事ではないのよ。
最悪は補償金を貰えずに退居せざるを得なくなるの。
隣接地所有者が好い人であることを祈っていなさい。

>>1509 通りがかりさん

一生 コンクリートの話をしてろ

能天気野郎が

>>1513 匿名さん

隣地所有者もれっきとした法人ですからね
そんな 甘い買い取り金額のオファーはできないでしょう。

>>1509 通りがかりさん

初めて投稿する方にお願い。
少なくても3日前からのレスを読んでから投稿してね。
そのたびに議論が振り出しに戻るから。

>>1509 通りがかりさん

この人 いつまでこの投稿を晒しておくつもりかしら。
したり顔で書いてるから 余計可笑しいけど。

>>1505 匿名さん

>>1505 匿名さん
君こそ国語力がないだろう。
そもそも1492で10年以内にみんな転売というコメントを受けてそれなら暴落という返しなんだろ。
単純に考えても引渡し後数年で毎年20戸以上の売る物が出る事になるから買い手市場で暴落という指摘をしただけ。

誰が50年間の前提で市場価格の話してるんだ。
もうこれ以上君とは議論しませんよ。噛み合わないからね。

>>1511 匿名さん

60年後ならまだ生きてる可能性あり。子や孫から、責任追求される可能性もあり。

>>1518 匿名さん

だから暴落はしないんだってば、


1492をよく読んでみろよ。計画してるって書いてるの。
誰が買値より下げて売るって言ったよ
買値にプレミアを乗せて売る人ばかりなんだから。
それで売れなかったら 売りゃしないよ。
だから暴落しないんだ。
暴落するのは 隣地から申し入れがあってから。

ところでお前はもっと若造と思ってたけど
案外 年取っていそうだな。
俺の事を 君なんて呼ばなくていいから
オカマっぽくて 気持ち悪い。

どうして６０年先建替えという明確な数値が出てくるのでしょうか？

1470が書いておられたが、「最近のマンションはコンクリートの強度30N以上なら100年もつよ。」
この100年の真偽はおいてても、少なくても６０年程で躯体が崩壊寸前となり建替えが必至となる
事態なんて、全くと言って良いほどあり得ません。長期に維持する為に大規模長期修繕計画も存在
し、あるスパンで計画的に強度維持を図っていくので更に躯体寿命は延びます。
個人的見解では、近代の構造物は頑強なので100年以上は存続すると考えています。

それとは別儀で、手抜き工事や耐震偽造などの明確な建替え理由がない限り、それと居住者全員が
資金潤沢で新品好きで壮齢でない限り、建替議案はまとまりませんので、結局は 遠い遠い将来の
使い切る迄（崩壊寸前迄）、建物は存続し続けると思われます。　　
1470の引用ですが「生きてるうちに建て替えの話なんてまず出てこないから、心配するだけ無駄」
説も一理ありで、既存不適格の議論は現実的ではない不毛の議論でしょう。

他人のババ抜きの事まで案じていたら切りがありません。

>>1521 匿名さん

100年は机上の計算でしょう。マンションはコンクリだけで造られているのではありません

>>1522 匿名さん
言われるまでもなく、そんなことは分かった上での「100年以上は存続」説の支持者です。

では、「マンションはコンクリだけで造られているのではありません」のネガ詳細を述べて
ください。

>>1521 匿名さん

あなたここは初めての投稿ね？
1447.1449.1452 のレスを読んでからもう一度
来て。
今 沸騰している論点がそこではないのが分かるから。

>>1523 匿名さん
1522さんではないけど。

まだ100年経過している高層マンションはないだろ。
誰も分からんのだよ。つまり未知の領域。
100年先までコンクリートメーカーは補償してるか？

理論上は持つって言うだけだ。
ところで築100年の高層ビルは怖くないか？
金属も もろくなってそうだし。

コンクリートはあくまでも補強材だよ。
「く体」ではない。

>>1507 匿名さん

お腹いっぱい？
外に出て家の回りを３周してこい。
腹が減るから。

>>1504 匿名さん

「解った？」って したり顔で言ってた君
1520を読んで解った？

投稿してんだから ROM専じゃないだろ

1509です。理解不足ですか？

隣接する三菱商事の容積率を買って、タワーマンションを開発したが、発売時には40メートル高さ条例の土地になった。つまり建て替える時には40メートルのものしか建てられないので、同格の広さと資産価値ある区分所有に単独ではできないねって事だよね。

①建て替え時に、隣接地三菱商事と一体再開発出来れば、全体容積率からタワーマンションではなくても、再開発できるだろうとなる。ただし、三菱商事が一体再開発に応じないとなると狭い土地に172区分の割り当てでは、資産価値の下がる物件になる。

②60年後という数字は、過去のマンション寿命説から来ているだけで、建て替え時がいつかはわからない。現在のマンションからすると100年後かもねって話。

③この価格帯で、ここまで建て替え時の問題を気にするのが理解し難い。欲しいから買うんであって、価格が下がらないから買う物件ではないよね。東京であっても2025年からは人口が減る事を考えても、数十年後の資産価値を期待し過ぎてると思う。

つまり、三菱商事さんは良い時に売ったって事でしょうか。

マンション自体が100年大丈夫だなんて、このスレ上の主張だけであり
デベもゼネコンも保証なんかしてないし、
中古でもし転売する時にも「100年ok」なんて客には言えません。