ザ・パークハウス浦和岸町

ここは比較的前立てリスクは低いのかな？常盤のほうとはちがって目の前壁ドンってことはなさそうだけど通りを挟んだ向かい側はなんとも言えないよね？

シティテラス浦和高砂も目の前に8階建てのビルが立ちますからね。
ここの目の前はおそらく千代田と満寿屋所有の物件で、両店がどうするか次第でしょうね。

確定眺望でない点は同じ
近くにある駐車時、空き地、ボロアパートなど将来はどうなるか分かりません
レジデンスだと安かったから納得は出来ても高いマンションを買った場合は納得いかないもの

ここは建物が立つリスクがある東側は、壁ドンにならないよう斜めに配棟されています。
そのため、既に壁ドンのレジデンスやシティテラス浦和高砂、今後、壁ドンになる可能性があるブリリアよりは、良い配棟だと思いますね。

リセールバリュー落ちるが満足度高い岸町か、リセールバリュー高いけど壁ドンリスクの高いレジデンスか？

>>1741 マンション検討中さん
どっちもおこぼれを狙うしかないけどな。
先見の明をもってマンションは探さんといかんよね。

>>1741 マンション検討中さん
ここもレジデンスもリセールバリュー大して変わらんでしょ。
ここ最近の浦和マンションで良かったのは、プラウド浦和東仲町ガーデンだけ。

>>1740 匿名さん
商業地域だからなんの配慮もなく建つ時は建ちますよ。前立てのせいで日中真っ暗なんてことも可能性はありますよ。

岸町は前後道路があるから壁ドンにはならないのが良いですよね。ちなみに、東仲町のガーデンはそんなにお得でしたか？学区もそうですが、徒歩2分でも東口、坂下ですし、東口であの価格は高すぎると思ったのですが、リセールバリューいいんですか？

駅まで徒歩で微差の違いで片や坪295万、もう片や坪250万
リセールバリューは言うまでもない
パークスクエアと被る部屋は坪220万以下、被らない部屋でも坪250万あれば十分に選べた
将来の壁ドンリスクを避ける高層階でも260万から選べた
来年はキャンセル商談会

シティテラス浦和高砂を連呼されている方がいらっしゃいますが、シティハウス浦和高砂の間違いですよね？

あそこもいい物件ですよね。当時は高すぎると言われましたが、仕様・場所・外観全ていいなーと未だに思います。営業担当者は上から目線で超感じ悪かったけど‥。

>>1746 マンション検討中さん
坪単価が安いのはドミノエリアかつ既に壁ドン物件になってる訳だからで、リセールでも結局相応の価格でしか売れないでしょ。

>>1747 匿名さん
中層階以下は目の前商業ビルになりますよ。

>>1747 匿名さん
当時は営業から前立てリスクの説明はあったんですかね？
8階買った人は、まさか8階建てのビルが建つとは思わなかったのかなと。

>>1745 マンション検討中さん
プラウド浦和東仲町ガーデンは、販売時6,500万の部屋が未入居物件ですが、7,500万で売れました。

>>1751 匿名さん

そちら、手数料込みで7千万近くで、実際の販売価格は7200万で制約と、中古探しているので不動産から聞きました。転売の仲介手数料が200万以上かかったはずだから利益は出てないだろう、と。

マンションは新築時に250万くらいの手数料に、売却時は200万程の仲介手数料がかかるので、なかなか売却で利益を多く出すのは難しいです。

>>1753 マンション検討中さん

その諸費用だと200万の利益は差額で出ますよね
4割は税金取られるため最終益は少ないのかもしれません
ただ、10年住んで売却する分には美味しいと思います

エイペックスとコスタは築15年近いのに、販売時より1,000万以上高い価格で売買されているので、再開発物件は間違いないですよね。

>>1750 匿名さん
随分前の話なので記憶が曖昧ですが、コナカのビルが古いと言われた気はします。予想より建て替えが早かったですけどね。

商業ビルで８階だとマンション９階くらいまでは届きそうですね。商業地域とはいえ辛い‥。

>>1755 匿名さん
2005年入居なら売り出しは2003年くらい？
当時は相場が安かった
だからタワーに限らず当時の駅近はどこも値上がってる

見学らしき人が来てました
完売まだかなー待ち遠しい

キャンセルが出ただけで一度は完売してますよ

>>1759 マンション掲示板さん

虚しいなぁ

>>1760 匿名さん

あなたはドミノエリアのレジデンス買われた人ですか？
それとも前立てリスク&コストカットのブリリア買われた人ですか？
おらがマンション自慢は良い加減よそでやってくださいね。

他所のマンション否定をする住人がいるのが残念です
事実はキャンセル部屋が２月から５ヶ月経っても売れていないこと
レジデンスは3ヶ月でスピード完売しました

また出たよ被害妄想炸裂の入居者。
おらがマンション自慢とか他人を馬鹿にして、ここを格上だと盲信して自慢してる完全な勘違いブーメラン。こういう輩がいる限り、マンション自治は良くならない。

>>1762 匿名さん
あなたはレジデンスを買われたんですね！
毎日、壁ドン確定のドミノエリアマンションに帰るなんて、気分が憂鬱になります…。

>>1763 匿名さん
ここが格上だとは一言も書いてありませんが…。
あなたが被害妄想炸裂ですね。
見事なブーメランです。

まあまあ皆さん喧嘩なさらずに。
それぞれ自分が良いと思ったマンションならそれで良いではないでしょうか。
価値観によって不動産を選ぶ基準は変わるんですから。

>>1765 匿名さん
発言が幼稚かつ低俗すぎます。いい大人とは全く思えない程度に、本当に残念です。
自身の発言を振り返って、それでもなおそう思われるのであれば、最早話の程度に乖離があるすぎるので、議論の余地もありません。

>>1767 匿名さん
またブーメラン刺さってますよ…。
日本語もろくに理解出来ないことから察するに、レジデンスがやっと買える稼ぎしか無いのでしょうね。
南無…。

浦和西口の再開発物件の前では、どの物件もどんぐりの背比べてすね。

浦和って埼玉内での評価は高いけど、東京や横浜住んでる人からすると、どこの田舎だよって感じですよね。

浦和はプライド高いよ
更にその中でも割烹ちよだブランドのマンションだから自負が強くなる
他のマンションを見下す住人はある意味本音を出しただけ
素直なんです

>>1771 匿名さん
いやいや、他のマンションを見下してるのはあなたでしょ…。
ことある毎にレジデンスは3ヶ月で売れたとアピールしちゃって。
何度も言いますが、ここは検討板で既購入者がおらがマンション自慢する場でないので、とっとと余所へ行ってください。
しっしっ！

どこに住んでるか聞かれたら、浦和民は埼玉ではなく浦和と答える人が多く、横浜市民の神奈川ではなく横浜と答えるのと同じプライドの高さを感じます。
埼玉に括られて欲しくないという想いが出ちゃってるのでしょうね。

みんな素直なだけなんだな。

そうだよ
浦和の中でも格付けがあって常盤はドミノと毎回ディスるのがこの辺の浦和中層民です
彼等は素直なんで常盤を悪意があってネガってるわけじゃないので削除依頼は出さないであげて下さい
浦和でも西口駅前の高砂学区が最高ランクです
高砂には敵わないから仕方なく常盤を目の敵にするんです
いつかは人として成長するでしょうから温かく見守ろう

検討板なんで、地域ごと、マンションごとの比較材料は必要な情報なんで引き続きシェアしましょう

市況やタイミングで値段の幅は多少ありますが、市場に出た価格には理由があるものです。日照、駅距離、立地等、人によってこだわりも違うし、一般的な志向で価格が付けられることが多いので価格に対しての高い、安いの感覚も違います。マンションでは1階が安いことが多いですが、1階から探す人も一定数いますし。マンションでは100点満点は難しいですが、こちらのマンションは静かな住環境と通路側もアウトフレームの三菱という確実に良い条件を備えたマンションですよね。浦和で生活を送るのであれば、いつできるか、価格もわからない西口計画を待たずにこちらのマンションを考えるのもありかなと思います。また、人によるこだわりも違うので、おらがマンションの自慢も含めて楽しく読んでます。それが掲示板の面白さだし。

>>1775 マンション検討中さん
こういうことを言っちゃうのが自分が人間として未熟であることを晒してますよ…。

パークスクエア浦和常盤は、分譲開始当初のドミノになりませんトークで大きく信用を失い、壁ドンドミノとインフレーム工法がトドメを刺した感じかな。
ガーデンハウス浦和常盤もドミノだし、今現在、浦和駅近の新築分譲マンションで検討に値するのは結局、ココだけ。

>>1778 マンション検討中さん
住友はシティハウス浦和高砂の時も前立ての建物は建て替えても8階にはならないと言ってたみたいですから、売れれば何でもありってかんじですね。

>>1777 検討板ユーザーさん
他人を排除したり貶したりそろそろ立場弁えたら？ここ貴方のブログでもなんでもないよ。
従前からの発言が全て稚拙だし感情的で、建設的な議論を阻害している。検討板の検討を妨げてる点で、荒らしと同義的言動と言わざるを得ません。

>>1778 >>1779
ひどい捏造だぜ。
三菱押しがひどい。

何故なんだ？
岸町も常盤も同じ三菱×川口土木で仲間じゃないか
どちらもダブルアウトフレーム
価格が大きく違うだけで良いマンションじゃん

>>1780 匿名さん
もはやブーメラン刺さりまくってますが、息してますか…？

埼玉県民以外の人からすると、浦和ってどこにあるの？ってレベルだし、いわんや高砂、仲町、岸町、常盤あたりが一応高級住宅街なんて誰も知らない…。

>>1784 マンション掲示板さん
北浦和駅よりの常盤は世帯年収が岸町より上みたい

>>1785 マンション検討中さん
エリアやマンションのディスり合いを見て、そんなのどんぐりの背比べだよって言いたかったのですが、また背比べコメント被せて来ないでください。

地域やマンションごとにどんな住民層がいるか知るのも参考になります
セレブな専業主婦ばかりですと近所付き合いにも影響しますから

ここは世帯数多く賃貸部屋があるのもあって、お付き合いはさっぱりしていますよ。普通のマンションという感じです。価格帯的にそれなりの裕福な方が多いとは思いますが、皆さま普通です。

岸町の戸建てエリアの方はセレブ感というか、岸町に住んでます！という高いプライドを感じるエリアかと思います。岸町に戸建てを買った知り合いが、なんだか外車ばかりで恥ずかしいとわざわざ外車に買い換えていて驚きました(・・;)

常盤のことをドミノドミノ言いますけど、こちらのマンションは南側が駐車場になっていて道幅も狭いのでいかにも前立てリスク高くないですか？？ドミノエリアの方がある意味ぎゅうぎゅうになっていますから既に建っている物件でうまく眺望がとれている部屋の方がリスクは低いかと。まぁ商業地域なのでどこもリスクはあるのでしょうが。

>>1783 検討板ユーザーさん
側から見てても不愉快だから二度と書き込むな。このスレッドの品位を下げてるあなたは害悪の存在でしかない。
あなたが仮に入居者だったら速やかに退去願いたい。あなたのプライドの高さはもう十分分かったから、理事会とかで迷惑かけないでね。

>>1790 匿名さん
前の鰻屋も将来的にはわからないですからね。ただ西口再開発マンションにしたって眺望確定するのは北側で南側は前立てリスクが残るでしょうから、どこもリスクは同じという割り切りも必要だと思っています。

>>1791 名無しさん
こういう書き込みをしちゃうあなたが品位を下げてますって…。
いったいどんだけブーメランがぶっ刺されば気が済むんですか…。

>>1790 匿名さん
そのリスクも踏まえて東側は斜めに配棟されており、常盤のように壁ドンにならないよう配慮されています。
現地見れば十分な距離が取られていることがわかりますよ。

>>1794 住民さん
東側の配棟は少しでも南側から採光するために斜めに建てられているのであって将来的に前立てがあった場合の影響を軽減するものではないのでは？むしろ斜めにしたことでマンション北側の住戸は道路に乗り出してる格好なので道路を挟んだ東側の建物との物理的距離は短くなってますよね？

>>1795 マンション検討中さん
採光もあると思いますが、距離を取るためと営業の人が言ってましたよ。
確かに一番端の角住戸は前の建物との距離が近くなってますが、横は低層階の千代田のため抜けてます。

売れ残りがあると、ガチャガチャ書き込まれて大変だね…

>>1797 匿名さん
まだあなたいるんですか…。
とっととドミノエリアの壁ドンのマンションへ帰ってください。
しっしっ。

>>1798 匿名さん

誰かと勘違いしているようですが
あまり決めつけない方が良いかと…

>>1796 住民さん
貴重な情報ありがとうございます。営業があえて距離をとるためと説明しているということはやはり前立てのリスクが高いということでしょうか？マンションの東側にある駐車場が割と大きいので気になっています。あと向きは東南東になると思いますが、日が当たらなくなるのは13時以降くらいでしょうか？

>>1800 マンション検討中さん
マンションの東側は東和銀行がありますが銀行はどこも店舗の統廃合を進めていますから、まとめて地上げされれば大規模なマンションや商業施設が建てられる可能性はあるかと。一応東南向きとなっていますが、ほぼ東向きといった感じなのでご賢察のとおり日照時間は短いですね。

>>1799 匿名さん
あなたみたいな煽ることしか出来ない奴がいるんですよ。
いずれにせよ、そのようなコメントしか出来ないなら消えてください。
しっしっ。

>>1801 マンコミュファンさん
いま売り出されているキャンセル住戸の4LDKは片道1車線以上の幅がゆうにあり、仮に前立てがあってもドミノエリアのように窮屈さを感じないと思います。
また、日照時間は階数と場所によりますが、それぐらいかと。
自分もここに引っ越すまでは南向き派だったのですが、夏は日が当たりすぎるとかなり高温になるため、今の部屋は涼しくて過ごしやすいなと思ってます。
タワマンとかだと窓にひさしが無いため、南向きはサウナになると聞きますしね。

>>1801 マンコミュファンさん
このマンション前の土地には、千代田の一戸建て、満寿屋の旧店舗、駐車場(所有者不明)があり、これらの土地をまとめて開発するのは当分先だと思います。
なぜなら、千代田と満寿屋は新店舗建て替えをやったばかりで、まだ投資余力は無いと思うからです。
また、大規模マンションを立てると千代田の店舗にはいっさい日が入らなくなるし、東棟の上層階は事業協力者(おそらく千代田)が持っており、自分の店と部屋が塞がる程の建物を立てるとは思いません。

>>1803 住民さん
ありがとうございます。方角は一般的には南向きの人気が高いですが好みによるところですね。たしかにタワマンの西向きなんかは夏の午後の西日がきついというのはよく聞きます。東向きは夏はいいですが冬は結構冷えます。ただ中住戸は熱が逃げにくいので問題があるほどではなさそうです。
ただ道路を挟むといっても道幅は思ったより狭いなという印象ですし、土地形状的に西向きバルコニーのマンションが建つ可能性もあるので、その場合はバルコニー同士でこんにちはになってしまうなと。そもそも前立てを気にしていたら商業地域では買えないので仕方ないですが。。

>>1805 マンコミュファンさん
冬も断熱がしっかりしているのか、2月ぐらいの話ですが、そんなに寒さは感じなかったです。
道幅は狭いですが、4LDKの住戸前は駐輪場置き場になっており、前立てされても十分な距離を確保出来ますよ。
確かにバルコニーこんにちはリスクはありますが、それ気にしていたら浦和ではマンション買えないと思います(^^;)

低層の4階で坪単価３００万って徒歩7分では高くないですか？
周辺中古は坪単価250万以下で動いてます

>>1807 マンション検討中さん
具体的に何て言うマンションですか？
築年数、間取り、設備など、ここのマンションと同じ条件ですか？？

>>1807 マンション検討中さん
私も中古もみてますが坪250万以下だと築10年くらいだったり分譲主がマイナーだったりであまりいいものがないですね。駅近築浅は出てもすぐ消えてしまうので定期的に見てはいるのですが。

>>1808 検討板ユーザーさん
同じような条件だとプラウド浦和高砂が出てますが70平米で6300万円ですね。これならパークハウス浦和岸町買った方がお買い得な気がします

>>1798 匿名さん
表現が気持ち悪いですね

プラウド浦和高砂、ここを買うときに迷いましたが、実際に歩いてみると坂がわりと長く、駅までの道というか立地は断然三菱岸町のが良かったです。

今残っているのが3LDKが坪325万円くらいじゃないですか？坪300万円ならむしろ割安ですね

>>1812 匿名さん
学区はあっちの方がいいんですよね。

>>1811 匿名さん
いつまでもこの掲示板に粘着してるあなたが気持ち悪いですよ…。

>>1814 匿名さん
学区は同じ、岸町小・白幡中ですよ。

>>1810 マンション検討中さん
プラウド浦和高砂の6300万円は若干販売時より乗っけてますね。5Fだったら5000万円台後半と記憶しています。5000万円台後半だったら安いと思いますけど、6300万円なら9階～12階辺りまで購入出来たと記憶しています。

プラウド浦和高砂とマークスの区別が付いていない方がいらっしゃるようで。
プラウド浦和高砂は最近でていた低層の3ldkが5200万弱で売れました。

>>1818 匿名さん
プラウド浦和高砂の確か2階でしたっけ？目の前マンションがかぶっていて下が駐車場とかっていうお値打ち部屋だったと記憶してます。マークスならもっと高いでしょうね

>>1817 マンション掲示板さん
竣工した2015年からだと10%以上市況が上がっていますから坪300目線で出しているんでしょうね。値下げ交渉も踏まえての価格設定だとは思いますが。

先ほど書き込んだ1817です。私の記載したの浦和高砂マークスのことです。

ちょっといいかな？
浦和駅周辺の地価の高いところの学区内の公立中学校とかの評判みたらテストの点数悪い生徒ややる気ない生徒普通に沢山いるらしいけど
なんで地価の高い浦和駅の地区の学校にそんな生徒いるんだろうね？
勉強やる気のない教育不熱心の人たちは教育熱心の家庭の集まる埼玉トップクラスの地価を誇る学区内の場所から不真面目な人が多いところに引っ越した方が良いよね
そっちの方がお互いのため
やる気ない人からしたら教育熱心の浦和に住む家庭の生徒たちとやっていけるわけないし、やる気ある人からしたら秩序を乱す人いたら迷惑なだけだし
この辺りの公立中学校って生徒がみんな勉強に真面目だと思ったけど口コミや評判見ると全然そうじゃないんだね

公立小の割には落ちこぼれかなり少ないですよ。教育費にお金をかけられる平均以上の収入がある世帯がほとんどなので、皆小さな頃から習い事4.5個は当たり前、平日は毎日習い事生活です。なので、落ちこぼれが大多数で我が家が悪影響を受けて曲がっていく..という例がありません。浦和区の小学校の真面目な環境で親は助かります。ただ、習い事にあまりお金をかけられないという家庭は、周囲の習い事当たり前、小4からの受験に向けた塾通いが当たり前の雰囲気に息苦しさを感じてしまうかもしれません。
しょせん公立小ですが、埼玉他地区の公立小と比較すればかなり勤勉な生徒の割合が多い地区だと思いますよ。家庭がしっかりしているからか、問題児みたいなのもあまり聞きません。いじわるな子とかは性格の問題なのでいたりしますが。
浦和区なら間違いなく埼玉で1番教育環境が良いと思いますよ。これ以上を望むなら私立に行かれたらいいと思います。

ネット内の口コミや評判は偏見も入るため実際とは違うと思います。実態を知りたければ、実際に通っている方から見聞きしたりするのがよろしいかと。そのまま鵜呑みして批判するのは違うような、、と真面目な生徒をたくさん見る地元人の私は思います。

公立なんて住んでれば誰でも入れるんだから色々な子がいて当然でしょう。一般的には、世帯年収が高い→親がまともなところで働いている可能性が高い→そのような親はまともな教育を受けていた可能性が高い→まともに子育てをする可能性が高い、といったロジックですので、埼玉県内で相対的に物件価格の高い浦和は教育環境の期待値が高くなるのはごく自然でしょう。もっとも都内の港区、千代田区、文京区などと比べると見劣りしてしまうのでしょうけど。

>>1825 匿名さん
可能性ばかりのロジックですね！笑

>>1826 住民板ユーザーさん1さん

テレビでもよくやってる話でしょ、教育格差の話。
教育格差は学校外教育の差で広がる、と。
だから親の収入による習い事の有無で教育格差ができるんですよ。

>>1827 匿名さん
そこじゃないです！笑
全然ロジカルではないってことですよ。

>>1828 住民板ユーザーさん1さん
可能性の有無と論理的か否かは別次元。期待値の意味わかります？