大和ライフネクスト株式会社ってどうですか？

コスモスライフ時代はしっかりしてたんだがなあ
コスモスイニシアは今もあるから、そっちに鞍替えしたい

コスモイニシアは販売会社です。関連会社でコスモスライフサポートはシニア向けマンション専門。一般マンションは大和ライフネクストが関係会社となります。
旧コスモスライフ、旧コスモイニシアは、良心的な会社でしたが、コスモスイニシアの経営破たんで投資会社等に経営権が移ってから、サービス低下となりました。ライフも大和系に経営委譲となったのですが、質は大幅に落ちました。以前のサービスがよければ利益がついてくる（といっていましたし、感じていました）から、利益優先が業界の中でも特に強いほうとなりました。（経営難になったためやむえないかも）。イニシアで何人かの残らざる得なかった管理職の方ともやり取りしましたが、あきらかに不合理な対応で本当に申し訳ないとあやまっていました。以前が良心的を感じる会社が少ない管理会社業界で、良好と感じた会社だったので、非常に残念です。

管理組合の対応もがひどいのは、社内かひどいからでもあります
恐怖政治のようです
やめて良かった

中には丁寧な対応をする部署もあるんですよ
（世間一般的にはこれが普通なんですが・・・）

ところが客対応が中心の部署で電話応対一つ、
まともにできない女性社員がゴロゴロいる部署がある
こういう部署はいったい何故放置されてきたのだろうか

個人の資質か上司の指導能力不足なのか
「会社の代表として客に接する際のマナーや言葉遣い」を
誰か教えてやってください

見積の縦計と横計が合わない。

指摘して数日経ちますが未だ連絡なし。

イニシア梅小路公園のものです
理事会なんて所詮飾り物で実質は大和ロイヤルネットの言いなりなんよね
管理費は有り余ってるから提案があれば理事会におねだり
管理費はジャブジャブ使うし、修繕費でまだ使えるところまで周期ですからと交換しまくり
修繕費が足りませんと理事会で値上げの打診の繰り返し
今後3回の段階的値上げ(今の60％アップ)

＞理事会なんて所詮飾り物で実質は大和ロイヤルネットの言いなりなんよね

自分で立候補した意識高い系の理事長とか
全く「やる気」がない連中が集まってしまった期の理事会とか
面倒くさい事は管理会社に振れば良い、と思ってる理事たちとか

理事会の意思決定には、理事会でのＭＰやＦＭのアドバイスや誘導が
とても大きな役割を果たします
しかし、ここの会社の人間はユーザーにとって本当に役立つ
アドバイスをしない事が多いんですよね

それに気が付かないマンションは、残念ながら搾り取られるだけです
大和を信用せず、全て精査できるかどうか？
それが課題でしょう

うちのマンションは子供が走ったりすると管理人がやかましいと言ってマンション外の
友人の家で遊んでいる。こどもの遊び場所は大事です。マンションは老人会みたい。？

この管理会社ではありませんが、子供には怪我さえしない様に気を使ってはいますが。

>158さん

詳しい経緯は、両方の意見を聞かないとわかりませんが、遊具に関しては、微妙だと思います

住んで10年ということは築10年以上のマンションになりますね
その場合、遊具の修繕（取り換え）が必要になり、築10年以上のマンションの場合、遊具で遊ぶような小さいなお子さんが少なくなりますので、撤去する選択肢は、必ず上がると思います。

> そもそも私有地は都市公園ではないのでこの指針自体関係のない話だし、

マンションは、共同住宅であり、其の時のたまたまの理事会に責任を負わせるのは酷なので、むしろ都市公園の指針よりは厳しい指針を持つべきです

> 適正な管理をしていれば、怪我や事故で訴訟を起こす人なんていないのでは？と訴えましたが

これは無理です。これを主張するなら、私が理事長なら住民に誓約書の提出を求めますね
被害にあえば、こんなことは言えませんよ

>大和さんが撤去工事の売り上げ50万を狙って進言したという噂も。

これはないんじゃないかな？メンテナンスと修繕（取り換え）のほうが確実にもうかるし、一回撤去したら、もうそれ以降お金とれないのに

築10年前後でも小さいお子さんがいるマンションは結構ありますよ
それ以外は、>>161さんにほぼ同意します

大和ライフネクストを擁護する気はありませんが
自分も遊具に関しては『微妙』と考えますね

そもそも敷地内や共用部で、大声で叫びながら遊ぶ子供や
それを野放しにする親は迷惑だと思っています
敷地が広大で窓やドアを閉めておけば、全く声が響かないなら
別ですがね、そんなケースはほぼありえない

極論じみてしまいますが、窓やドアを閉め切って尚
侵入してくる聞きたくない音は一種の騒音です

個人的には、遊具の維持管理に時間とお金を使うなら
防災や他の部分の清掃修繕などに充てて欲しいものです
そして大和管理のマンションでは、それをしないとダメでしょう

度々失礼します、158です。

161さん

コメントいただきありがとうございます。

遊具はまだまだきれいな状態で、子供たちにも毎日使われています。
遊具が老朽化で撤去、または利用者がいなくなったから撤去というのが理由であれば
何も悩まずに済んだのに～と思います。
私有地の方が都市公園より厳しい基準を…というのは、なるほどですね。
本当に子供の安全や管理者責任を考えたら、より厳しい安全な基準で臨むべきですよね。
それを考えて行くことが難しいので撤去という選択だったのでしょう。
前期の理事長様はとてもまじめな方でしたので、そのご心労は計り知れないものだった
のだと思いました。
そして訴訟の問題は、やはり消し去れないのですね。

161さんのようにきちんと説明していただければ色々と納得が行くのに。
総会の議事録から都合の悪い発言が削除されていたり、「訴訟が問題ではない、
子供が怪我をするかもしれないとわかっているのに遊具を撤去しないのは
親として子供の為を思ってない。」という答えが返ってきたり、
本当の理由が理事長の負担のためと公表したくないと言われたりしてきたので、
多分撤去されることが問題なんじゃなくて、理事会の対応に腹が立っていたようです。

大和さんの売り上げ疑惑も、理事会への不信感から出た疑心暗鬼ですね。
撤去後は何か新しい物（足つぼの道や新たなベンチや花壇）を設置することを
勧められていますが、年代問わず何か皆さんの役に立つものになるといいです。

今、市のほうに遊具の寄贈を申し出ております。それが叶えば理事会
にもご迷惑をかけず子供たちの希望もかなえられるので。。。

お話を聞いていただき、ご意見をいただくことでだいぶ気持ちが整理され
心が軽くなりました。ありがとうございました（^^）


162さん

かきこみありがとうございます。
仰る通り子供がまだまだいるマンションで、小学生以下の子供が100人ほどいます。
ですから、騒音問題や子供の遊び方についての問題も確かにあります。ですから
お子さんのいない世帯にご迷惑だからという理由で撤去なら仕方ないと思っていました。

しかし、撤去の議案に真っ先に反対してくれたのはお年寄りの方々でした。
子供の遊ぶ声や姿を見られるところは、このマンションのいい所、
何でも危ないで取り上げてしまっては、子供がかわいそうと援護してくれました。
10年もの長きにわたり子供たちを見守り、のびのびと遊ばせていただけたこと、
この環境はとてもありがたいものだったことに改めて感謝をおぼえました。
なんでやってくれなくなっちゃうんだろう、ということより、今までのことに感謝ですね。
そして、やさしい皆さんに迷惑をかけない様子供たちをしつけたいと思いました。
防災の備えは残念ながらまだまだです。基本、備蓄は個人でやるように言われています。

皆さんにお話を聞いていただき、すっきりした気持ちで遊具寄贈に向けて頑張れそうです！

ありがとうございました！

１６３さん

新しく楽しい物ができるといいですね
まぁうちの子もそうですが、ただの広場でも子供たちは勝手に何かして遊びだしますけどね（笑
まぁ夏とかにかなり大きなビニールプール（有志で購入）をだして遊ぶとかはしていましたけど
（もちろん理事会に許可はとって）

他のマンションですが、良かった（変わっていた？）設備では、ドッグランがありました
うちは犬を飼っていなかったのですが、休みの日にそこにいけば、他の家の犬と子供が遊んで楽しそうだったので
（まぁ遊具がダメなら厳しいかもしれませんが）

遊具の保全や子供が安全に遊ぶことを管理するのが管理会社の仕事です。
用具の設置者は組合になっているはずですから用具の物理的管理は組合にあります。念のため。
管理委託契約には明記されていなくても共有設備を管理することを組合はダイワに委任しています。
用具が壊れ危険になったらそれを指摘し組合費用で修繕するのは当然です。
ダイワは指摘する義務、組合は修理する義務がありますから事故の原因がいずれにあるかで損害賠償責任の所属が決まります。

その使用方法や万一の事故が起きた時その損害賠償を誰が謳歌が問題になりますね。
死亡事故や怪我などで多額の費用負担が生じますがこれを誰が負担するかが問題になりますね。
私は判例を調べていませんので弁護士に相談すると良いと思います。
私は広義には管理を委任されているダイワと考えます。
私どもはランニングマシーンなどの運動用具がありますがその保全責任は組合、使用責任は使用者と明記しています。
私は用具をレンタルにすれば組合の責任が回避できると提案しました。
このようにしておくと良いと思います。
使用中の管理はダイワだと明確にしたら管理費があがりますか。

撤去すればに再度設置するのは難しいと思います。
お子様も多いマンションでしょうから合意形成は不可です。
事故が起きた時誰が保証責任を負うのか、費用も明確にしてアンケートをし議論したら良いと思います。

ダイワが撤去を勧めてきたのは管理業務の負担減や責任逃れが本音でしょう。
撤去費用も欲しいほどダイワはケチな会社なのですね。

撤去するなら特別決議が必要であるとも付言します。

まあ、何にしても「お金のかかる話」しかして来ないんですよ
商売とは言え、もう少しユーザー側に立った提案や対応をして欲しいものです

遊具なんて更新した方が儲かるから、理事会が撤去を落としどころとして選んだのだと思うが。

うちのマンションの担当者は最悪です。若い男性ですが、噂好きで、マンションの住人の悪口やらエトセトラ、あちこちで言いふらしニヤニヤしながら、他人の秘密等暴露するのが趣味の様な気持ち悪い人です。現在、管理会社の変更へと少しずつ活動している状況です。因みに、京都支社の若い男性ですので、あしからず。しかしそれにしても、過去に、いろいろな担当者や管理人等と話す機会が在りましたが、残念な結果ばかりでした。ほかに沢山善い管理会社は在りますので、他社が良いかと思います。よく調べて選び決めてください。

総会で予算が取れた工事の発注について、教えて下さい。

分譲；Ａ社
管理；Ａコミュニティ
中規模工事；Ａコミュニティ工事部
工事保証　；同社

この場合、利益相反ではないかと契約を躊躇しておりますが、理事会として契約して
問題は発生しませんか？
理事会では判断できず、フロントに聞いても会社としてコメントできません、との回答
でした。

169さん

利益相反になるケースは
①価格が不当な場合
②誰かがリベートを受け取っている場合

が考えられますが、系列だからと言って、利益相反にはなりませんが、フロントが「会社としてコメントできません」なら工事会社変更じゃないですかね
普通は、明確に「なりません」って回答するので、何かやましいことがあるのか、分かっていないかの2択なので、無難に発注会社を変えとけば問題ないと思いますよ

どうしてもその会社に発注したいなら、まず相見積とって①の確認をすればよいと思います
あとは建設系のコンサル会社などに相談するのも手です

170さん
アドバイスをありがとうございます。
理事会で他社の見積を協議したいと思います。

大和ライフネクストの従業員　石村◯子に勝手に宅配ボックスを開けられ、
宅配物を持ち去られました。
警察にも相談中の事案です。
横浜支社の支店長高谷◯生から謝罪があったのは事件発生から数カ月以上たった後であり、
その間、本社の総務課　増◯及び、マンション担当者の竹田富◯美は問題を放置。
結局、国土交通省に通報し、弁護士に相談後、ようやく謝罪してきました。
極めて不誠実な会社だと思います。
会社自体がそういう体質なのかも知れません。
おまけに管理組合の理事を丸め込み隠蔽をしようとするので本当に呆れます。
（丸め込まれる人間も最低ですが）

実際に産経新聞でも報道された委託変更を妨害するような会社なので
相当ブラックだと思います。
マンション管理会社が委託先変更を「妨害」　怪文書、戸別訪問、反対質問集も
http://www.sankei.com/affairs/news/150512/afr1505120005-n1.html

先日アイドルの工藤綾乃さんが管理会社の従業員によって部屋に不法侵入されましたが
この会社ではないのかな？　という疑念を湧かずにはいられません。

宅配ボックスも便利だけど問題だよねえ

荷物置き場に悪用したり
荷物を放置し長期占有する奴は本当に迷惑だし
それを理事会に報告しない管理会社や
報告されてもスルーする理事会は役立たずの極みだよ

>>173 匿名さん
こんにちは

荷物置き場に悪用したりするのは
良くないですが、集荷依頼の場合、業者によって集荷が週一の場合もありますので
一概には言えません。程度の問題と
宅配ボックスの数によります。

>>172 匿名さん

お察しします。

大和には二度と敷居をまたがせない！」ダイワハウスのマンション管理会社が、組織ぐるみで委託先変更阻止の妨害工作

http://www.mynewsjapan.com/reports/2147

>集荷依頼の場合、業者によって集荷が週一の場合もあります

これと宅配ボックスの悪用や長期占有に
何の関係があるのか分かりません

解説をお願いできませんか？

皆さんは日中在宅の御家族はおられますか？
もしおられるなら、時々は管理人の様子をチェックする
ことをお薦めします

ここの管理人は、お昼休みでもない勤務時間中に
堂々と私用の買い物をします
私のマンションでは昼休み前にスーパーで
自分用の弁当の買い物をしていました

他にも退勤時間前に管理事務室の受付カウンター窓の
カーテンを閉めて帰宅準備を始めたり
お世辞にも真面目な勤務態度とは言えませんでした
どうかご注意ください

>>172 匿名さん

>>172 匿名さん
そういう管理会社です。
最悪です。
フロント、管理員共々‼

>>172 匿名さん
お気持ちお察し致します。うちのマンションの大和ライフネクスト管理会社の管理員もフロントも同様です。管理会社変更を希望しておりますが、理事長が管理会社に上手く丸め込めれてる感じです。総会に出席し意見しても全く無駄でした…。ただ、やはり周りの方からの大和ライフネクスト管理会社の評判は悪いですね。

京都在中です。管理会社として契約してます、３０歳くらいの男性が担当なんですが、調子良く無責任で住民の悪口や情報など簡単にもらします。気持ち悪いです。

担当を買えるといいでしょう。

>>181 匿名さん

簡単に変えられるならとっくにしているんじゃないですかね笑）
思っているよりも悪どいやり手の管理会社です。

もうすぐ総会があるのですが、管理会社を変えるように進めるには如何したらいいのでしょうか？

理事会は理事の過半数がで出席すれば足り、その議案は理事の過半数が賛成すれば総会提出案として可決する。
総会は区分所有者及び議決権の過半数が出席すれば足り、その議案（管理会社変更議案）は、総会出席者（出席者、委任状、議決権行使書含む。）の過半数で可決する。

通りがかりのマンションコンサル会社の者ですが、管理会社を変えるとした場合、
委託費が下がるなどそれ相応のメリットを総会で提示出来ないと、
ただの私情で議案化したと思われて、自身の立場が不利になるだけですよ。
ちゃんと次の管理会社を選定し、変更する理由を持って議案上程したほうがいいです。
あまり言いたくないですが、管理会社変わってもあなたの持つ不満は解消されないと思います。
変更後の管理会社に新たな不満を見つけてしまうのがセオリーですから。
これはどこの組合様でも100%言えます。

うちの管理組合も、一度管理会社を変更したことがある。
２０％ほど安くなると言っていたのに、結局値上げして同じ値段になってしまった。
管理会社はしたたかだね。
どうやって対抗したらいいでしょうか。

無駄な補修工事を提案したり、保険がらみの工事の時には特に用心が必要かも
どうせ保険工事なので～なんて言って来るのが常套句　

結果的に同程度の金額になっても
時にユーザーの事を全く考えていないとさえ判断せざるをえない
この会社よりはマシなのかもね

無駄な工事を高い金額で提案してくる。
駐車場収入を一般会計に収入としてあげ、機械式駐車場の修理は修繕積立金会計から出している。
管理費高いのに一般会計が潤ってるように見えるのはそういうからくりがある。
この管理会社は変更した方がいい。
ぼったくりだ。

>>189さん

＞駐車場収入を一般会計に収入としてあげ、
＞機械式駐車場の修理は修繕積立金会計から出している。

これは、どうやるのが正解なのでしょうか？
後学のために教えて頂ければ有り難いです
よろしくお願いします

１９０さん、不正解です。

当マンションでは、駐車場収入を一般会計の収入にして、機械式駐車場の定期検査費及び修理費
は一般会計からの支出にしていた。一般会会計の剰余金を積立金会計へ振り入れていた。

ところが、管理会社１０９の担当と素人の役員が駐車場使用料を積立金会計の収入として処理、
今度は以前とは反対に一般会計が不足したので修繕積立金会計から一般会計へ勝手に振替えた。

当マンションの購入者が住宅金融支援機構のすまいる３５の借入を申請したら、修繕積立金会計
から一般会計への振替をしている事が発覚して借り入れが出来ない事件が発生した。

よって現在は駐車場収入は修繕積立金会計へ、その代りその分修繕積立金を値下げして、逆に
管理費を値上げしてバランスをとる様にした。

※現在は銀行の方が借入利息が固定や、変動等で、うまく使うと住宅金融支援機構より安い。

マンション標準管理規約（単棟型）
第29条（使用料）
駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

－第29条関係コメント－
機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用を要することから、管理費及び修繕積立金とは区分して経理することもできる。

１９１です。追記

駐車場会計は別会計にする案もあります。

当初、共用部分の電気を新電力会社（Ｊ－ＣＯＭ）にすれば安くできるということで提案があったが、いつの間にか個人宅の電力会社も含めて修正提案に変更され議決された。重要事項の説明もなく、また、個人情報である個人口座も勝手に引継され勝手に電気代の引き落としがなされた。
この場合には、当然理事会の問題であるものの、当然管理会社からの提案でもあるので、責任は大和ライフネクストにもあると考えます。

>>191さん
190です、丁寧に教えて頂きありがとうございました

区分して経理しても、時間の無駄。
バーチャルで駐車場収益の計算をした方がマシ。

ほぼ差異が発生しない積立金会計に、場合によっては金額が変わる駐車場収入を入れるのはナンセンス。
簡単な修繕なら一般会計でやるしね。

駐車場分の電気代やら、機械警備費用やら、諸々かかるけど、分離して処理して、理解する作業コストの方が高い。
余剰金出たらどうするのか、そもそもの設計はどうなっていたかもあるしね。

駐車場会計に頑張って分離して、余計にわかりづらくなって、余計に混乱するだけだと思うよ。
毎年いくら繰入する、収入の◯％を繰入する。
とかでいいだろうけどね。

積立金から一般会計への繰入なんて、管理規約で定められてないんだから、109の担当さんはよっぽど頭悪かったんだろう。

駐車場会計を別会計にする案は、とてもいいと思います。
でも、維持・修繕するために費用が足りなくなった場合どうするのでしょうか。

何でもそうだが足りなくなったら諸々値上げを提案してきますよ
そういう会社です

常勤FM（管理員）が交代制等ではなく単独勤務で
代休・休務した場合「代行管理員」が来るはずですが
これも要注意です

マンションは100棟あれば100通り、それぞれ
特有の問題や個別の注意事項を抱えています

代行管理員には当然、常勤FMからの注意事項等の
引継ぎがあるはずです

しかし、この引継ぎが雑だと代行管理員はただの掃除片付け員、
それもレベルは決して高くない掃除係と成り果てます

常駐FMと全く同等の勤務内容を望むのは無理だとしても
代行管理員への注意・引継ぎ事項や代行管理員の仕事ぶりを
一度は精査することをお薦めしておきます

大和ライフネクストが公式サイトで謳っているところの

「お住まいのお客様に常に変わらぬサービス」
「いつものフロントマネージャーが不在でも、
　普段どおりのサービスをご提供する」

代行管理員（シニアフロントマネージャー）が提供する
このレベルをご自身の眼で確認してください

１９７さんへ、
機械式駐車場のうメンテ費用及部品交換又は時期が来れば機械式駐車場の交換及び変更又は廃止といった問題に遭遇する為に日頃からメンテにより延命処理をする為に、使用料は別会計にして節約した収入を剰余金として積み立てられることが理想的です。駐車場が不足する事は当マンションの将来の資産価値に大きく左右します。これらを計画的に管理していれば機械式駐車場の積立額の不足がすることは考えられません。不慮の事故等で修理費や交換費が生じた場合の資金不足の為に保険の加入等を考慮して下さい。

※私見ですが、機械式駐車場が厄介者で処分したい時にはその代替え用地が必要になります。その代替え用地が近隣に売り用地が出た時に即座に対応する為に組合の法人化をお
　進め致します。