大和ライフネクスト株式会社ってどうですか？

管理員が不親切。
困り事を頼みに行ったら
それは私の業務じゃなくコンシェルジュの仕事、と窓をサッとしめられ放置。コンシェルジュ不在だから相談してるのに。
従業員が住民でなく、会社に向き合ってる体制が伺える。

マンション担当者（ＭＰ）は、理事会・総会出席以外にも
担当マンションに足を運ぶ頻度を上げるべきです

そして来訪時には、必ず建物内や敷地内を巡回し
自分の眼で自分の担当物件をチェックする

また、各種点検・清掃作業時は、ユーザーの在宅率も高く
業者の作業チェックと併せて、ユーザーの生の声を聴く
絶好の機会だと思います

管理員（ＦＭ）が、住民からの声をしっかりと会社に報告しているか、
甚だ疑問を感じる対応や、
数年分の内容の後任者引継ぎをわずか１～２時間で終わらせるなら
その後に「自らが確認する」という、しっかりとした
フォローと行動が必要でしょう

>106さん

マンションを只の｢金づる｣ぐらいにしか思っていませんので、常識、良識を期待しない方がよろしいかと思います。

うちのマンションも総会で居住者以外の議決権を沢山もってきて、総会の出席者が質問していることをはぐらかしていい加減な事をしているように見えました。聞いた質問にもきちんと返答せず、ウヤムヤに。その後の回答はえられてない。

開発中のマンション買う方は御用心。かってしまった方は、大規模な修繕積立金を使う時期の二年前ぐらいには、きちんと規約や他社比較が必要なのでしょうか?誰か本当に知っている方がいらしたら教えて下さい

名前変ですみません。大和ネクストという会社を調べています。マンションの管理組合から議決権行使書が届いて、代理人として、議決権を行使しなければならないのですが、項目に2つも大和ネクストが関係してくるのです。スレでは、全く信用ならない会社ということですが、私もそう思います。この会社と管理委託契約締結の件と長期修繕計画承認の件で今、賛否を迫られているのですが、反対して良いですか？（代理人として反対するのは初めて）一般のマンション住民は、管理組合に一任で、全て賛成とするのがふつうでしょうか？ここは、大阪市鶴見区の全８６戸からなる小規模マンションです。管理費が1万と修膳積立金が1万2千円程、今期が7期の通常総会です。ところが、最近、修繕積立て金計画が検討され、12期に１戸当たり１１万不足、２４期には１９０万不足になるから、積立金を増加ということでしょうが、滞納者が数名いるらしいのです。そしてその予算を算出しているのが、大和ネクストです。急ぎ提出する議決なので、反対としたいのですが、大丈夫なのでしょうか？すみませんが至急ご意見、御返事などいただきたくて、どうか多数の方の意見が欲しいです。よろしくお願いします。

109さん
素人ですが、ご質問について私だったら・・・との立ち位置で書かせて頂きます。

代理人として反対の意思表示の可否について
所有者が反対であれば反対を、判断を任されているのであれば公平な視点で判断したいと思います。

修繕積立金の値上げ案について
すでに滞納者が出ている現状では、将来一時金徴収しようとしても支払えない人が出て、もっと格差
が大きく出ると想います。
１２期で今までの預金を食い潰すことが明白になっている事実は、管理会社の値上げの提案は遅い
くらいです。
私でしたら、しっかりと議案書の値上げ案を読んで将来に備えたいと思います。

総会に出席、または議決権行使書で賛否の意思表示をするのは区分所有者の義務です。他の住民が賛成しているから自身も賛成するというような管理組合は先々で困ることが起きる可能性が大ですね。自分なりにネットなどを駆使して情報を仕入れて自身の考えで賛否を表すべきです。この管理会社は議決権の改ざん疑惑もあっちこっちで噂されているので、管理組合がしっかりしていないと、議決権行使書の信憑性も疑わしくなります。要するに知識のない住民はカモ。知識のある住民は邪魔と言うことです。

>>103 マンション掲示板さん

>>管理費が1万と修膳積立金が1万2千円程、今期が7期の通常総会です。
>>ところが、最近、修繕積立て金計画が検討され、
>>12期に１戸当たり１１万不足、２４期には１９０万不足になるから、積立金を増加ということでしょうが

成人後見人になったのでしょうか？
それは兎も角、反対をお勧めします。
直近の工事は、欠陥の多い建物でなければ７期では
せいぜい鉄部の塗装の塗替え程度のはずです。

理由は
７期で、そんな絵空事を描いている会社を信じないことです。
管理会社が押し込みたい工事の予算からはじいているだけの話です。
長期修繕計画なんて信じてはいけません。
一時金を徴収すると揉めるので、早くからカネ集めしてるだけです。
私のマンションでは
金額なんて、バブル期の工事金額から計算していましたし、無視いたしました。

私のマンションは築２５年以上も経ちますが、２５年で諸々の工事もありましたが
３．１１震災後の大規模修繕も含めて、２５年で一戸あたり２００万円もかかっていません。

管理会社がもっとも都合のいい売上を得られる青写真ですから。
修繕積み立て金は、書き込みから期の数で単純計算すると（一切使わなかったとして）
１２期＊１.2万円＊１２ヶ月で１７２万円、ましてや
２４期＊１.2万円＊１２ヶ月で３４５万円で、１９０万円不足になるって？（笑
まあ、集めても使わなければ資産価値は上がりますから、それでも構いませんが。

通常の日常管理は１万円で任せても
工事の類は、管理会社と関係ないコンサルタントを頼んで
しっかり検討見積もりをしてください。

工事は自分で頼むもの
コンサルなんていれたら、騙される相手が増えるだけ。

そうそう。コンサルと管理会社が裏で通じてる話なんて、いっぱいある。コンサルが管理会社や特定の住民にバックマージンを出している話もある。

あくまで自分で探さないと、他人の時間を使うのだから、その他人も何らかのメリットがないと動かないです。

つまり、ここの会社を信用するなと言うことですね？
とてもよく分かりました

子供が共同スペースや緊急車両用の駐車場で猿のように騒いでうるさいので苦情を入れたが全く役に立たず何も改善しない。
管理人はライフネクストに直接苦情入れるまで見回りや注意すらしないしライフネクストに直接苦情入れて見回りをさせても本当に見回りしてるのかと疑いたくなる位に効果ない。
住民の子供だけじゃなくわざわざ自転車で乗り込んでくる他所の子供もいるし。

どうしようもない位の無能なのでもう引っ越すしかないと思ってる。

>>118 匿名さん
それは住人の質の問題ですね

>>119
住民が猿同然なのは今更。
けど共同スペースで毎日問題を起こすようならそれは管理人や管理会社が解決すべき事案だろ？
少なくとも公式サイトに書いてるような質の高いサービスってのは全く感じられないな。

>>118さん
自分のマンションでも酷いものでした
前任の管理人は、ほぼ野放し状態で注意しなかったです

しかし、新任の管理人に何度かお願いしたところ
「確かに迷惑ですよね」と理解してもらい
あまりに度が過ぎる子供に関しては、注意するようになりました

例えば電話対応一つとっても、客であるユーザーに丁寧語すら使えない等
この会社は、あまりにも「個人レベル」での差が有り過ぎます
教育指導の不足と個人の資質の差とも言うべき格差が明確に存在するので
そのへんはユーザー側でも動かないと駄目な気がしています

本来はあってはならない事ですが、それがこの会社だという事です

>>121
ちゃんと動いてくれる管理人で羨ましい・・・
今の管理人は役に立たないのでライフネクストに管理人を変えて欲しいと要求しても難しいとか言われたよ(´ー｀)
来年引っ越したいと思ってるけどその時はライフネクストが管理会社でない、という条件を付け足そうと思ってる。

>>122
管理組合（理事会）への苦情申し立てや要請はしておられますか？
個人レベルでは酷い対応でも理事会からの正式な要請なら
さすがに大和も、そうそう邪険にはできないのでは？

個人レベルで正式に申し入れする事に躊躇する場合でも
「『共用部や緊急用駐車場で、住民のお子さんや友人が騒いでうるさい』
　『お子さんの友人は自転車で乗り入れて来ており、安全上問題なのでは？』
　とマンション住民から苦情が出ています」
例えば、管理会社から理事会の場でこういう事実をきちんと報告しているのか？
確認する価値はあると思います

こういう報告は、管理会社として当然の義務です
理事会議事録で確認されてみては如何でしょうか？

できる管理会社担当者なら、「この苦情にどう対応されますか？」の
一言を付け加えてくれるでしょうし（この会社では極少派ですがね）
できる理事会なら、「それならこうしよう、ああしましょう」と対応して
くれるでしょう

理事会の理事たちも期によって、年齢層・家族構成も様々ですし
管理組合活動へのスタンスも違います
ある期ではＮＯでも、違う期ではＹＥＳという結論になる場合もありますよ

>>123
一応今度の理事会で取り上げてくれるという話だったけどもう全く期待してない。
改善するはずがないと思ってる。

理事会、特に輪番制だと難しいよね
意識高い系の人が理事長に立候補すると、管理会社に煽てられ操作されたあげく
次期理事会の運営方針にまでアレコレ注文つけたりするし、組合活動に興味がない
愚鈍な連中が集まれば「あんた達、いったい何してるの？」状態
どこのマンションでも抱えてる問題だけど、ユーザーの事なんか
これっぽっちも考えてない管理会社と無能な理事会の組み合わせは最低最悪だよ

マンションを買うと、管理会社が既に決まっている。
これは、分譲だから、
一時的に分譲前の所有者（つまり分譲する会社かな？）
が管理組合をつくるのか？
そういうものらしい。

いきなり買った人達が、管理組合で意見を述べるのも差し障りがあり
決まっていた管理会社が
「のさばる」

これを、変えるのはすっごく面倒くさい。

管理組合は管理会社の食い扶持を支えるものであって
管理会社は管理組合に利益をもたらさない。

マンションのトラブル等、公的機関で相談を受けてくれるので
（見積もりの金額ではなく、項目の妥当性は助言指摘してくれる）
些細な工事でも１００万円惜しかったら、行ってみてね。

共用部分での問題などは管理人、管理会社、その期の理事役員へ要望を申し入れることが必定ですね。

先ずは掲示板や問題の共用部分への注意喚起の告知文を掲示してもらう。

次に全戸配布して貰う。

管理委託契約の管理人業務の仕様部分をチェック、管理人業務の必須となっていれば履行を徹底させる。

こちらが動かない限り、管理会社は何もしません。

管理規約や細則に明記されていなくても
集団生活を営むコミュニティーを運営する上では
常識・良識・ルール・マナーが存在するはずだが
特にこの管理会社は、そういう事に全く無頓着

明らかな実害が出ているケースでさえ動かないし
再発防止の提案もしない
よほど管理組合がしっかりしていないと金だけが出ていくね

補修や保守の追加費用さえ、とれれば良いと言う考えには
もうウンザリです

就職先としてお客様の評判を見ることが出来るので
色々と参考になっています。

＞マナーが全くダメです。対応も遅い
…これには心から同意します。
　最低限のビジネスマナーくらい上司が躾けるべきですが
　その上司クラスでさえ、マナーや常識に欠ける人間がいます。

＞メールにしても自分の名前、会社名、連絡先、何も書かずに送ってきます。
…さすがに、こういう事は今までありませんでした。

＞フォローの電話もしてきません。
…これも多いですね。
　特にＭＰ・ＧＬは多数の物件を抱えている為か、
　メールに頼りがちで、電話等でのフォローは全くしません。
　私や私の周囲では「大事な要件はメールだけでなくフォローを」と
　教わってきましたが、この会社にはそういうマナーは通用しないようです。

PCなんて
10人に一台くらいの配置
急かされて
適当にしかできない。

担当マンションは、名目は10件だけど
清掃だけのマンションも担当させられ
電話なんかしている暇もなし。

できっこないでしょ
２０マンションのお相手なんか
一ヶ月で一日しか
やたら報告事項や形式が多く
大和ハウス工業の一流企業子会社だからと
おっしゃる正社員？がいっぱい。


神経が麻痺してきて
辞める人が多い。

>>132さん

担当物件数に関して、自分が尋ねた歴代複数のＭＰは
人により多少の差はありましたが、担当物件は10～15件くらいでした
担当物件は何件？と問われた時には「清掃のみ物件は数に入れない」等の
暗黙の社内ルールがあるのですか？

>>95 匿名さん
全く同感です！！あまりの不誠実さに憤慨しております！！

>>132さん
是非教えてください。

あるマンションで理事長３期目の者です。

築20年以上でずっと大和ライフ（コスモスライフ時代より）でしたが
今期より他管理会社へ変更しました。
皆様おっしゃる通りひどい会社でした。

理事長1期目は特に問題はありませんでしたが
2期目に、外部廊下、外階段の防水工事を大和ライフに施工をお願いしましたが
確認しなかったこちらも悪いのですが、施工範囲の説明もなく
施工完了後の確認依頼もありませんでした。
未施工箇所があり、クレームを入れても施工範囲に入っていないの一点張り。
納得いかないので、文書での正式な報告を依頼してもなしのつぶて。
うるさい理事長が忘れてくれるのをおとなしく待とうとの意識が丸見えでした。

その後はメールも電話も理事会の開催依頼も何もなくなりました。
あまりの対応の悪さに頭にきて、数社の管理会社へ見積もりを依頼し、
大和ライフのも通告を致しました。
そうしたら、担当がすぐにやってきて約2割の管理費削減の見積もりを持ってきました。

ですが、今期より他管理会社へ変更し半年が経ちましたが、
今のところとても満足の対応をして頂いております。

>>136さん
貴重な経験談、ありがとうございます
この会社の協力会社が行う清掃・点検・補修工事は
時に目を疑うような事を平気で行い、
時にやらなければいけない事をやらない、と
言う事が多々ありますね

そして無能な住人たちが多いマンションでは
任せっぱなしでチェックしないので、決してそれに気が付かない

私もその事実に気が付き始めました
本当に困ったものです

＞頼んだ事はなかなかやらない。
⇒これは人によるでしょう、やらない人間が多いとは思いますが・・・

＞議事録作成に1ヵ月かかる。
⇒これがわからない
　基本的に議事録は、管理組合役員（理事）が作成するものでは？
　総会などサポート作成を依頼する事はあるでしょうが
　丸投げしてるということですか？

＞自分で期限を切ってくるのに、それまでにやらない。
⇒これも人によりますね、ただしやらない人間がいるのは上記の通り

＞問題解決を放置し、それを指摘すると自分は悪くないと言い訳ばかりしてくる。
＞やるべき事はやらず、どうでもいいことや金のかかることだけやれと言ってくる。
⇒これには心から同意します
　言い訳するならまだマシ、基本は無視です
　本当にユーザー側に立った再発防止策や改善策の提案は無に等しく
　原則、金のかかる話しかしてきませんね

>>45 匿名さん
全く同感です！！

この時期、年度末で総会を控えている管理組合も多いと思います
上でも何度か出ていますが、案内が遅いですね

幾ら法令上の最低限の期間とは言え、無能な理事たちは
１～２週間前の告知で、本当に出席できると考えているのでしょうか？

管理会社も少しでも出席率を上げるために、既に決まっている日程を
一日でも早く告知させようとは思わないのでしょうか？

ユーザー一人一人の為になるようなサポート・アドバイスを
大和ライフの社員たちには肝に銘じて欲しいものです

>>136 匿名さん
お気持ち察し致します。ご苦労されましたね。本当にここの管理会社には私も憤慨しております。問題が有りすぎます。
MP、FM共に教育し直して欲しいものです。

>>141 匿名さん
何を言っても無理…。嫌なら引っ越す。
そんな心境です。
周りのマンションの友人には管理会社は大和ライフネクストだけは止めるように忠告しています。

現在大和ハウスの分譲マンション、管理会社は大和ライフネクストに住んでいる者です。
管理会社への不信感からいろいろ検索してこちらに辿り着きました。私もここの管理会社には
ほとほと呆れ返っています。管理員、担当マネージャーの越権行為、問題が発生しても隠蔽するなど全く信頼感がもてません。
管理会社への業務改善、もしくは変更を希望していますが、管理組合の理事長はじめ役員の方々は管理会社の良いように動かされている様子です。
引っ越しも考えていますが、その前に総会などに出席して今迄の管理会社の不誠実な対応などを暴露してみようと思います。

>>143さん
おっしゃる通りですね
現状ではあまりに酷い状態で、とても知人友人には薦められません

>>144さん
私も同様です
まさかマンションの管理会社及び、そこの社員というものが
ここまで腐れ切っているとは正直驚き、また呆れ果てています

民度の低い土地柄なのか、理事会はほとんど頼りにならないので
諸々の問題を個人的に交渉中ですが、経緯を全て書いた書面でも用意し
全戸に投函して引っ越そうか？などと考えてしまいますね

>>144さん
１３６です。
是非総会にご出席されて大和ライフの目の前で問題提起をお勧め致します。
次期に向けて、コスト、サービスの妥当性確認のために相見積もりを取り比較検討をする旨通達し
実際に行動されれば、月々のコストも削減されてサービスの質も向上すると思います。
色々とパワーが必要ですが、私はもっと早く行動に移せばよかったと思っております。

>>141 匿名さん

総会の日程だけ事前に決めて告知するだけでいいのでは？

>>148さん
総会の日程は、一か月以上前に決まっていました
しかし、その告知がないので書いています

無能な理事長（理事会）と
有益なアドバイスをしない管理会社の組み合わせは最悪です

NO3で紹介された件はその後どうなりましたか。
三井系にリプレースできましたか。
組合はマスコミに暴露した人を非難していますか。

http://www.mynewsjapan.com/reports/2147
「大和には二度と敷居をまたがせない！」ダイワハウスのマンション管理会社が、組織ぐるみで委託先変更阻止の妨害工作
東京・目白界隈にある高級分譲マンションの管理を年約3300万円で委託されていた管理会社「大和ライフネクスト」が、他社への委託先変更の賛否を問う区分所有者投票において、組織ぐるみの妨害工作を行っていたことが分かった。同社は日本最大の総合住宅メーカー・大和ハウス工業の100％子会社で、全国23万戸超の管理を請け負う業界を代表する会社の１つ。だが、管理組合が、不適切な対応を繰り返す同社から三井不動産系企業への変更を提議したところ、組合批判の怪文書が各戸に投函され、防犯カメラに、その怪文書を大和社員（管理人）が投函する姿が鮮明に録画されており、会社命令で配ったことを自白。さらに名簿を不正利用して票読みに利用していたり、買収含みで金券も配っていた。管理を請け負う会社が、裏工作でマンション自治を撹乱し、露見して契約を打ち切られるまでの過程を詳細に報告する。

コスモスライフ時代はしっかりしてたんだがなあ
コスモスイニシアは今もあるから、そっちに鞍替えしたい

コスモイニシアは販売会社です。関連会社でコスモスライフサポートはシニア向けマンション専門。一般マンションは大和ライフネクストが関係会社となります。
旧コスモスライフ、旧コスモイニシアは、良心的な会社でしたが、コスモスイニシアの経営破たんで投資会社等に経営権が移ってから、サービス低下となりました。ライフも大和系に経営委譲となったのですが、質は大幅に落ちました。以前のサービスがよければ利益がついてくる（といっていましたし、感じていました）から、利益優先が業界の中でも特に強いほうとなりました。（経営難になったためやむえないかも）。イニシアで何人かの残らざる得なかった管理職の方ともやり取りしましたが、あきらかに不合理な対応で本当に申し訳ないとあやまっていました。以前が良心的を感じる会社が少ない管理会社業界で、良好と感じた会社だったので、非常に残念です。

管理組合の対応もがひどいのは、社内かひどいからでもあります
恐怖政治のようです
やめて良かった

中には丁寧な対応をする部署もあるんですよ
（世間一般的にはこれが普通なんですが・・・）

ところが客対応が中心の部署で電話応対一つ、
まともにできない女性社員がゴロゴロいる部署がある
こういう部署はいったい何故放置されてきたのだろうか

個人の資質か上司の指導能力不足なのか
「会社の代表として客に接する際のマナーや言葉遣い」を
誰か教えてやってください

見積の縦計と横計が合わない。

指摘して数日経ちますが未だ連絡なし。

イニシア梅小路公園のものです
理事会なんて所詮飾り物で実質は大和ロイヤルネットの言いなりなんよね
管理費は有り余ってるから提案があれば理事会におねだり
管理費はジャブジャブ使うし、修繕費でまだ使えるところまで周期ですからと交換しまくり
修繕費が足りませんと理事会で値上げの打診の繰り返し
今後3回の段階的値上げ(今の60％アップ)

＞理事会なんて所詮飾り物で実質は大和ロイヤルネットの言いなりなんよね

自分で立候補した意識高い系の理事長とか
全く「やる気」がない連中が集まってしまった期の理事会とか
面倒くさい事は管理会社に振れば良い、と思ってる理事たちとか

理事会の意思決定には、理事会でのＭＰやＦＭのアドバイスや誘導が
とても大きな役割を果たします
しかし、ここの会社の人間はユーザーにとって本当に役立つ
アドバイスをしない事が多いんですよね

それに気が付かないマンションは、残念ながら搾り取られるだけです
大和を信用せず、全て精査できるかどうか？
それが課題でしょう

うちのマンションは子供が走ったりすると管理人がやかましいと言ってマンション外の
友人の家で遊んでいる。こどもの遊び場所は大事です。マンションは老人会みたい。？

この管理会社ではありませんが、子供には怪我さえしない様に気を使ってはいますが。

>158さん

詳しい経緯は、両方の意見を聞かないとわかりませんが、遊具に関しては、微妙だと思います

住んで10年ということは築10年以上のマンションになりますね
その場合、遊具の修繕（取り換え）が必要になり、築10年以上のマンションの場合、遊具で遊ぶような小さいなお子さんが少なくなりますので、撤去する選択肢は、必ず上がると思います。

> そもそも私有地は都市公園ではないのでこの指針自体関係のない話だし、

マンションは、共同住宅であり、其の時のたまたまの理事会に責任を負わせるのは酷なので、むしろ都市公園の指針よりは厳しい指針を持つべきです

> 適正な管理をしていれば、怪我や事故で訴訟を起こす人なんていないのでは？と訴えましたが

これは無理です。これを主張するなら、私が理事長なら住民に誓約書の提出を求めますね
被害にあえば、こんなことは言えませんよ

>大和さんが撤去工事の売り上げ50万を狙って進言したという噂も。

これはないんじゃないかな？メンテナンスと修繕（取り換え）のほうが確実にもうかるし、一回撤去したら、もうそれ以降お金とれないのに

築10年前後でも小さいお子さんがいるマンションは結構ありますよ
それ以外は、>>161さんにほぼ同意します

大和ライフネクストを擁護する気はありませんが
自分も遊具に関しては『微妙』と考えますね

そもそも敷地内や共用部で、大声で叫びながら遊ぶ子供や
それを野放しにする親は迷惑だと思っています
敷地が広大で窓やドアを閉めておけば、全く声が響かないなら
別ですがね、そんなケースはほぼありえない

極論じみてしまいますが、窓やドアを閉め切って尚
侵入してくる聞きたくない音は一種の騒音です

個人的には、遊具の維持管理に時間とお金を使うなら
防災や他の部分の清掃修繕などに充てて欲しいものです
そして大和管理のマンションでは、それをしないとダメでしょう

度々失礼します、158です。

161さん

コメントいただきありがとうございます。

遊具はまだまだきれいな状態で、子供たちにも毎日使われています。
遊具が老朽化で撤去、または利用者がいなくなったから撤去というのが理由であれば
何も悩まずに済んだのに～と思います。
私有地の方が都市公園より厳しい基準を…というのは、なるほどですね。
本当に子供の安全や管理者責任を考えたら、より厳しい安全な基準で臨むべきですよね。
それを考えて行くことが難しいので撤去という選択だったのでしょう。
前期の理事長様はとてもまじめな方でしたので、そのご心労は計り知れないものだった
のだと思いました。
そして訴訟の問題は、やはり消し去れないのですね。

161さんのようにきちんと説明していただければ色々と納得が行くのに。
総会の議事録から都合の悪い発言が削除されていたり、「訴訟が問題ではない、
子供が怪我をするかもしれないとわかっているのに遊具を撤去しないのは
親として子供の為を思ってない。」という答えが返ってきたり、
本当の理由が理事長の負担のためと公表したくないと言われたりしてきたので、
多分撤去されることが問題なんじゃなくて、理事会の対応に腹が立っていたようです。

大和さんの売り上げ疑惑も、理事会への不信感から出た疑心暗鬼ですね。
撤去後は何か新しい物（足つぼの道や新たなベンチや花壇）を設置することを
勧められていますが、年代問わず何か皆さんの役に立つものになるといいです。

今、市のほうに遊具の寄贈を申し出ております。それが叶えば理事会
にもご迷惑をかけず子供たちの希望もかなえられるので。。。

お話を聞いていただき、ご意見をいただくことでだいぶ気持ちが整理され
心が軽くなりました。ありがとうございました（^^）


162さん

かきこみありがとうございます。
仰る通り子供がまだまだいるマンションで、小学生以下の子供が100人ほどいます。
ですから、騒音問題や子供の遊び方についての問題も確かにあります。ですから
お子さんのいない世帯にご迷惑だからという理由で撤去なら仕方ないと思っていました。

しかし、撤去の議案に真っ先に反対してくれたのはお年寄りの方々でした。
子供の遊ぶ声や姿を見られるところは、このマンションのいい所、
何でも危ないで取り上げてしまっては、子供がかわいそうと援護してくれました。
10年もの長きにわたり子供たちを見守り、のびのびと遊ばせていただけたこと、
この環境はとてもありがたいものだったことに改めて感謝をおぼえました。
なんでやってくれなくなっちゃうんだろう、ということより、今までのことに感謝ですね。
そして、やさしい皆さんに迷惑をかけない様子供たちをしつけたいと思いました。
防災の備えは残念ながらまだまだです。基本、備蓄は個人でやるように言われています。

皆さんにお話を聞いていただき、すっきりした気持ちで遊具寄贈に向けて頑張れそうです！

ありがとうございました！

１６３さん

新しく楽しい物ができるといいですね
まぁうちの子もそうですが、ただの広場でも子供たちは勝手に何かして遊びだしますけどね（笑
まぁ夏とかにかなり大きなビニールプール（有志で購入）をだして遊ぶとかはしていましたけど
（もちろん理事会に許可はとって）

他のマンションですが、良かった（変わっていた？）設備では、ドッグランがありました
うちは犬を飼っていなかったのですが、休みの日にそこにいけば、他の家の犬と子供が遊んで楽しそうだったので
（まぁ遊具がダメなら厳しいかもしれませんが）

遊具の保全や子供が安全に遊ぶことを管理するのが管理会社の仕事です。
用具の設置者は組合になっているはずですから用具の物理的管理は組合にあります。念のため。
管理委託契約には明記されていなくても共有設備を管理することを組合はダイワに委任しています。
用具が壊れ危険になったらそれを指摘し組合費用で修繕するのは当然です。
ダイワは指摘する義務、組合は修理する義務がありますから事故の原因がいずれにあるかで損害賠償責任の所属が決まります。

その使用方法や万一の事故が起きた時その損害賠償を誰が謳歌が問題になりますね。
死亡事故や怪我などで多額の費用負担が生じますがこれを誰が負担するかが問題になりますね。
私は判例を調べていませんので弁護士に相談すると良いと思います。
私は広義には管理を委任されているダイワと考えます。
私どもはランニングマシーンなどの運動用具がありますがその保全責任は組合、使用責任は使用者と明記しています。
私は用具をレンタルにすれば組合の責任が回避できると提案しました。
このようにしておくと良いと思います。
使用中の管理はダイワだと明確にしたら管理費があがりますか。

撤去すればに再度設置するのは難しいと思います。
お子様も多いマンションでしょうから合意形成は不可です。
事故が起きた時誰が保証責任を負うのか、費用も明確にしてアンケートをし議論したら良いと思います。

ダイワが撤去を勧めてきたのは管理業務の負担減や責任逃れが本音でしょう。
撤去費用も欲しいほどダイワはケチな会社なのですね。

撤去するなら特別決議が必要であるとも付言します。

まあ、何にしても「お金のかかる話」しかして来ないんですよ
商売とは言え、もう少しユーザー側に立った提案や対応をして欲しいものです

遊具なんて更新した方が儲かるから、理事会が撤去を落としどころとして選んだのだと思うが。

うちのマンションの担当者は最悪です。若い男性ですが、噂好きで、マンションの住人の悪口やらエトセトラ、あちこちで言いふらしニヤニヤしながら、他人の秘密等暴露するのが趣味の様な気持ち悪い人です。現在、管理会社の変更へと少しずつ活動している状況です。因みに、京都支社の若い男性ですので、あしからず。しかしそれにしても、過去に、いろいろな担当者や管理人等と話す機会が在りましたが、残念な結果ばかりでした。ほかに沢山善い管理会社は在りますので、他社が良いかと思います。よく調べて選び決めてください。

総会で予算が取れた工事の発注について、教えて下さい。

分譲；Ａ社
管理；Ａコミュニティ
中規模工事；Ａコミュニティ工事部
工事保証　；同社

この場合、利益相反ではないかと契約を躊躇しておりますが、理事会として契約して
問題は発生しませんか？
理事会では判断できず、フロントに聞いても会社としてコメントできません、との回答
でした。

169さん

利益相反になるケースは
①価格が不当な場合
②誰かがリベートを受け取っている場合

が考えられますが、系列だからと言って、利益相反にはなりませんが、フロントが「会社としてコメントできません」なら工事会社変更じゃないですかね
普通は、明確に「なりません」って回答するので、何かやましいことがあるのか、分かっていないかの2択なので、無難に発注会社を変えとけば問題ないと思いますよ

どうしてもその会社に発注したいなら、まず相見積とって①の確認をすればよいと思います
あとは建設系のコンサル会社などに相談するのも手です

170さん
アドバイスをありがとうございます。
理事会で他社の見積を協議したいと思います。

大和ライフネクストの従業員　石村◯子に勝手に宅配ボックスを開けられ、
宅配物を持ち去られました。
警察にも相談中の事案です。
横浜支社の支店長高谷◯生から謝罪があったのは事件発生から数カ月以上たった後であり、
その間、本社の総務課　増◯及び、マンション担当者の竹田富◯美は問題を放置。
結局、国土交通省に通報し、弁護士に相談後、ようやく謝罪してきました。
極めて不誠実な会社だと思います。
会社自体がそういう体質なのかも知れません。
おまけに管理組合の理事を丸め込み隠蔽をしようとするので本当に呆れます。
（丸め込まれる人間も最低ですが）

実際に産経新聞でも報道された委託変更を妨害するような会社なので
相当ブラックだと思います。
マンション管理会社が委託先変更を「妨害」　怪文書、戸別訪問、反対質問集も
http://www.sankei.com/affairs/news/150512/afr1505120005-n1.html

先日アイドルの工藤綾乃さんが管理会社の従業員によって部屋に不法侵入されましたが
この会社ではないのかな？　という疑念を湧かずにはいられません。

宅配ボックスも便利だけど問題だよねえ

荷物置き場に悪用したり
荷物を放置し長期占有する奴は本当に迷惑だし
それを理事会に報告しない管理会社や
報告されてもスルーする理事会は役立たずの極みだよ

>>173 匿名さん
こんにちは

荷物置き場に悪用したりするのは
良くないですが、集荷依頼の場合、業者によって集荷が週一の場合もありますので
一概には言えません。程度の問題と
宅配ボックスの数によります。

>>172 匿名さん

お察しします。

大和には二度と敷居をまたがせない！」ダイワハウスのマンション管理会社が、組織ぐるみで委託先変更阻止の妨害工作

http://www.mynewsjapan.com/reports/2147

>集荷依頼の場合、業者によって集荷が週一の場合もあります

これと宅配ボックスの悪用や長期占有に
何の関係があるのか分かりません

解説をお願いできませんか？

皆さんは日中在宅の御家族はおられますか？
もしおられるなら、時々は管理人の様子をチェックする
ことをお薦めします

ここの管理人は、お昼休みでもない勤務時間中に
堂々と私用の買い物をします
私のマンションでは昼休み前にスーパーで
自分用の弁当の買い物をしていました

他にも退勤時間前に管理事務室の受付カウンター窓の
カーテンを閉めて帰宅準備を始めたり
お世辞にも真面目な勤務態度とは言えませんでした
どうかご注意ください

>>172 匿名さん

>>172 匿名さん
そういう管理会社です。
最悪です。
フロント、管理員共々‼

>>172 匿名さん
お気持ちお察し致します。うちのマンションの大和ライフネクスト管理会社の管理員もフロントも同様です。管理会社変更を希望しておりますが、理事長が管理会社に上手く丸め込めれてる感じです。総会に出席し意見しても全く無駄でした…。ただ、やはり周りの方からの大和ライフネクスト管理会社の評判は悪いですね。

京都在中です。管理会社として契約してます、３０歳くらいの男性が担当なんですが、調子良く無責任で住民の悪口や情報など簡単にもらします。気持ち悪いです。

担当を買えるといいでしょう。

>>181 匿名さん

簡単に変えられるならとっくにしているんじゃないですかね笑）
思っているよりも悪どいやり手の管理会社です。

もうすぐ総会があるのですが、管理会社を変えるように進めるには如何したらいいのでしょうか？

理事会は理事の過半数がで出席すれば足り、その議案は理事の過半数が賛成すれば総会提出案として可決する。
総会は区分所有者及び議決権の過半数が出席すれば足り、その議案（管理会社変更議案）は、総会出席者（出席者、委任状、議決権行使書含む。）の過半数で可決する。

通りがかりのマンションコンサル会社の者ですが、管理会社を変えるとした場合、
委託費が下がるなどそれ相応のメリットを総会で提示出来ないと、
ただの私情で議案化したと思われて、自身の立場が不利になるだけですよ。
ちゃんと次の管理会社を選定し、変更する理由を持って議案上程したほうがいいです。
あまり言いたくないですが、管理会社変わってもあなたの持つ不満は解消されないと思います。
変更後の管理会社に新たな不満を見つけてしまうのがセオリーですから。
これはどこの組合様でも100%言えます。

うちの管理組合も、一度管理会社を変更したことがある。
２０％ほど安くなると言っていたのに、結局値上げして同じ値段になってしまった。
管理会社はしたたかだね。
どうやって対抗したらいいでしょうか。

無駄な補修工事を提案したり、保険がらみの工事の時には特に用心が必要かも
どうせ保険工事なので～なんて言って来るのが常套句　

結果的に同程度の金額になっても
時にユーザーの事を全く考えていないとさえ判断せざるをえない
この会社よりはマシなのかもね

無駄な工事を高い金額で提案してくる。
駐車場収入を一般会計に収入としてあげ、機械式駐車場の修理は修繕積立金会計から出している。
管理費高いのに一般会計が潤ってるように見えるのはそういうからくりがある。
この管理会社は変更した方がいい。
ぼったくりだ。

>>189さん

＞駐車場収入を一般会計に収入としてあげ、
＞機械式駐車場の修理は修繕積立金会計から出している。

これは、どうやるのが正解なのでしょうか？
後学のために教えて頂ければ有り難いです
よろしくお願いします

１９０さん、不正解です。

当マンションでは、駐車場収入を一般会計の収入にして、機械式駐車場の定期検査費及び修理費
は一般会計からの支出にしていた。一般会会計の剰余金を積立金会計へ振り入れていた。

ところが、管理会社１０９の担当と素人の役員が駐車場使用料を積立金会計の収入として処理、
今度は以前とは反対に一般会計が不足したので修繕積立金会計から一般会計へ勝手に振替えた。

当マンションの購入者が住宅金融支援機構のすまいる３５の借入を申請したら、修繕積立金会計
から一般会計への振替をしている事が発覚して借り入れが出来ない事件が発生した。

よって現在は駐車場収入は修繕積立金会計へ、その代りその分修繕積立金を値下げして、逆に
管理費を値上げしてバランスをとる様にした。

※現在は銀行の方が借入利息が固定や、変動等で、うまく使うと住宅金融支援機構より安い。

マンション標準管理規約（単棟型）
第29条（使用料）
駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

－第29条関係コメント－
機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用を要することから、管理費及び修繕積立金とは区分して経理することもできる。

１９１です。追記

駐車場会計は別会計にする案もあります。

当初、共用部分の電気を新電力会社（Ｊ－ＣＯＭ）にすれば安くできるということで提案があったが、いつの間にか個人宅の電力会社も含めて修正提案に変更され議決された。重要事項の説明もなく、また、個人情報である個人口座も勝手に引継され勝手に電気代の引き落としがなされた。
この場合には、当然理事会の問題であるものの、当然管理会社からの提案でもあるので、責任は大和ライフネクストにもあると考えます。

>>191さん
190です、丁寧に教えて頂きありがとうございました

区分して経理しても、時間の無駄。
バーチャルで駐車場収益の計算をした方がマシ。

ほぼ差異が発生しない積立金会計に、場合によっては金額が変わる駐車場収入を入れるのはナンセンス。
簡単な修繕なら一般会計でやるしね。

駐車場分の電気代やら、機械警備費用やら、諸々かかるけど、分離して処理して、理解する作業コストの方が高い。
余剰金出たらどうするのか、そもそもの設計はどうなっていたかもあるしね。

駐車場会計に頑張って分離して、余計にわかりづらくなって、余計に混乱するだけだと思うよ。
毎年いくら繰入する、収入の◯％を繰入する。
とかでいいだろうけどね。

積立金から一般会計への繰入なんて、管理規約で定められてないんだから、109の担当さんはよっぽど頭悪かったんだろう。

駐車場会計を別会計にする案は、とてもいいと思います。
でも、維持・修繕するために費用が足りなくなった場合どうするのでしょうか。

何でもそうだが足りなくなったら諸々値上げを提案してきますよ
そういう会社です

常勤FM（管理員）が交代制等ではなく単独勤務で
代休・休務した場合「代行管理員」が来るはずですが
これも要注意です

マンションは100棟あれば100通り、それぞれ
特有の問題や個別の注意事項を抱えています

代行管理員には当然、常勤FMからの注意事項等の
引継ぎがあるはずです

しかし、この引継ぎが雑だと代行管理員はただの掃除片付け員、
それもレベルは決して高くない掃除係と成り果てます

常駐FMと全く同等の勤務内容を望むのは無理だとしても
代行管理員への注意・引継ぎ事項や代行管理員の仕事ぶりを
一度は精査することをお薦めしておきます

大和ライフネクストが公式サイトで謳っているところの

「お住まいのお客様に常に変わらぬサービス」
「いつものフロントマネージャーが不在でも、
　普段どおりのサービスをご提供する」

代行管理員（シニアフロントマネージャー）が提供する
このレベルをご自身の眼で確認してください

１９７さんへ、
機械式駐車場のうメンテ費用及部品交換又は時期が来れば機械式駐車場の交換及び変更又は廃止といった問題に遭遇する為に日頃からメンテにより延命処理をする為に、使用料は別会計にして節約した収入を剰余金として積み立てられることが理想的です。駐車場が不足する事は当マンションの将来の資産価値に大きく左右します。これらを計画的に管理していれば機械式駐車場の積立額の不足がすることは考えられません。不慮の事故等で修理費や交換費が生じた場合の資金不足の為に保険の加入等を考慮して下さい。

※私見ですが、機械式駐車場が厄介者で処分したい時にはその代替え用地が必要になります。その代替え用地が近隣に売り用地が出た時に即座に対応する為に組合の法人化をお
　進め致します。

住民用駐輪場が子供の増加と共に不足する、という事例は多いけど
住民用駐車場が不足する事例は、そんなに多いものなんでしょうか？

駐車場がらみでのここの管理会社（設計・販売含めて）の問題は
身障者用駐車場を清掃や点検業者用の駐車場兼用にしており
その身障者用駐車場が埋まってしまうと、代替え駐車場の確保が
特に市街地のマンションではとても難しくなってしまう、という点も
ありますね

大和ライフネクスト管理会社は本当に酷い。
マンション担当者、管理員の横柄さには呆れる。

管理員に関してはふた月に１回ペースで研修を行っているようだが、どんな内容の研修なのか、全く無駄に思える。

管理員は我が社の顔ですとうたっているならば、もう少し教育を徹底した方がいい。

大和ライフネクスト管理会社の分譲マンションに住んでいる者ですが、管理員のおばさんの行動がとても気持ち悪いです。（管理員と言うよりも、監視員がぴったりです笑。）
取り敢えず業務はこなしているようですが、資源ごみ等を物色しては持ち帰るのは止めてほしいです。何度も遭遇し、目撃しているのですが本当に気持ち悪いです。