物件概要 |
所在地 |
東京都港区芝浦1丁目33番3、34番5、6(地番) |
交通 |
山手線 「田町」駅 徒歩10分 京浜東北線 「田町」駅 徒歩10分 山手線 「浜松町」駅 徒歩11分 京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分 都営浅草線 「三田」駅 徒歩10分 都営三田線 「三田」駅 徒歩10分 ゆりかもめ 「日の出」駅 徒歩8分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
883戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上34階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2016年01月下旬予定 入居可能時期:2016年04月上旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主・販売代理]日本土地建物株式会社 [売主]伊藤忠商事株式会社 東京本社 [売主]伊藤忠都市開発株式会社 [売主]清水建設株式会社 [販売代理]伊藤忠ハウジング株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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GLOBAL FRONT TOWER口コミ掲示板・評判
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851
匿名さん
>>849
2月の引き渡しで3月引越しもありうるということですね?
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853
引越前さん
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854
契約済みさん
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855
契約済みさん
>>851
鍵の引き渡し&残金の清算→2/15-18(入居手続会時に通知) = 入居可能日
ですね。ここで言っている"引越日"は搬入タイミングの調整が必要な現住所からの家具&家電の"引っ越し"であって、イコール入居日ではないですね。
うちは"引越日"はだいぶ後になってしまいましたが、家具&家電の大物はデザインテック手配で入居前に搬入しておいてもらうので、入居日から住もうと思ってます。
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856
契約済み
>>855
家具や家電て、デザインテック経由で買えルンですか??エアコンと照明しか案内なかったですが、冷蔵庫とか、洗濯機も事前に入れてもらえるんですか?
家具も三井から案内があった相談会経由しても、事前に搬入されるわけではないと聞きましたよ。
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857
契約済みさん [女性]
>>838
私も2月15日希望でしたが、22日になりました。まあ2月ならいいかな。いまのマンションが賃貸なので早く引っ越ししたいので・・・
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858
契約済みさん
>>856
買えますね。オノデン経由らしいです。事前搬入はインテリアコーディネーター(3万円以上買えば無料のやつ)が付いてないとダメなのかもしれませんね。過去の書き込みにもエアコンをデザインテックで買うメリットの1つとして、入居前に搬入&セットアップしてくれるからとありましたよね。
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859
契約済み
>>858
ありがとうございます。私もエアコンや照明はデザインテックで買う予定なのですが、他の家電も買えるとは知りませんでした。教えて頂きありがとうございます。
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860
[男性]
エアコンと特注家具の注文締め切りが今週末ですね。
カーテンなどは来月締め切りですが、Webで選べないものは皆さん青山のショールームまで行って注文しているのでしょうか?
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861
匿名さん
エアコンの締め切りって今週末ですか??12/20までの認識でいたのですが。。
この間無料で相談できるモノベルに行きました。30万超えそうなので青山のショールームを勧められています。
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862
契約済みさん
>>860 >>861
早割が適用されるのが11/20まででしたっけ?
発注処理が完了していないといけないらしいんで、早割してもらうなら今すぐ依頼した方がよいと思います。
青山のショールームでお願いすればエアコン以外の家電もいろいろ頼めると思います。相場と比べて安いかどうかは別にして。エアコンは機種によって相場と変わらないものもあれば、倍くらいするものもあるんですよねー。。
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863
契約済みさん
入居が早まったため、エアコンの塩害仕様と、特注家具の早割適用が11/20になったと聞きましたよ。
大物は割引適用の影響が大きいので、一度確認してみてはどうでしょうか。
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864
入居前さん [男性 30代]
いい眺めでした。
買ってよかったです。
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865
契約済みさん
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866
匿名さん
>>864
天気悪くてこれですから晴れなら気持ちよさそうですね。
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867
契約済みさん
>>856
今週末もデザインテックのインテリアフェアがありますが、パンフには「お引越しまでに納品が完了!」と書いてありました。
まだ、ベッドが決まってないんで決めなければ...
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868
契約済みさん
北東中部屋ですが内覧行ってきました。スカイツリーは真正面で海?が開け実によい感じでした。東京タワーもベランダに出れば完璧に見えますし(笑) 音がうるさいかなと考えていましたが、全く聞こえませんね。 共用部はみなさんがおっしゃる通りかなり充実しており、周辺施設の集積とともに、よい住環境を形成するように思います。新しい芝浦をエンジョイできそうですね。
どうでもよい話ですが、映画バイオハザードのシーンで、道路に漢字で芝浦と書かれていた場面がありました。なんで芝浦なんだろうと思いましたが、少しうれしかったりしています。(苦笑)
入居が待ちどおしいですね。
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869
入居前さん
北東角部屋です。色々と書いてありましたのであまり期待しないで行って来ました。部屋のエントランスから廊下を曲がるとその先に広がる海の光景が余りにも素晴らしく感動しました。東京タワー、スカイツリー、レインボーブリッジ全てが想像よりはるかに近くに見えて満足です。
天上は確かに低いですが窓の大きさがそれをカバーしてくれてると感じました。ここを買って良かったと思います。
早く引っ越したいです。
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870
匿名さん
>>869
それがすべて見えるとは大変贅沢ですね。角部屋ならではだし。レインボーと東京タワーの直線上にあるマンションだからどちらも近くに見えるというのは長所と言えそうですね。
私は中住戸で天井は290フラットなので高く感じましたが、角は梁が一部あるんでしたっけ?でも窓際は260あったような。
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871
匿名さん
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872
匿名さん
北は順光ですから昼間も景色綺麗でしょうね、羨ましい。
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873
匿名さん
ということは
部屋から完全な東京タワーが見えるのは
南西角、西中住戸、北西角、北西中住戸、北西スリット角部屋
ベランダに出れば完全な東京タワーが見えるのは
北東スリット角、北東中住戸、北東角
というわけですね。つまり東中住戸、南東角、南中住戸、南スリット角以外はみんなタワーが拝めるとはスゴイですよね。
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874
匿名さん
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875
匿名さん
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876
匿名さん
-
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877
匿名さん
引き渡し後即売りに出せば坪単価いくらくらい狙えますかね?
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878
契約済みさん
>>877
普通に返すと、手数料抜いて4~5%下がるのでは?ただ、水物なので、答えはないですよ、実際。
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879
匿名さん
今即売りしてもどんな部屋でもクラッシーとTBTより安くなることはないだろうが、投資購入した人だってせめてTGMMと駅前商店街の再開発が竣工するまで2-3年は待つだろ。それまでは、エアとブルームよりは高く貸せる訳だから利回りも5%はとれるしね。
3年後のほうがすくなくとも相対的相場は上がってる物件だからいきなり売るとか、転勤や赴任組や資金繰りの厳しい投資家くらいだろ。
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880
契約済みさん
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882
匿名 [男性]
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883
入居予定さん
>>879
3年後のほうが価値があがっていそうですが、売るタイミングは投資のスタンスによるので、余裕ある人が即転売してもおかしくないですよ。
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884
契約済みさん
高層階の部屋のうち、第1期で売れてしまった部屋なら、分譲価格の3割増でも売れると思います。
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885
匿名さん
余裕ありなら利回り悪くないから3年後に売るほうが投資効率良さそうだけど色々あるのかな。芝浦1丁目、竹芝、浜松町再開発はちょい後だからあれだけど東口と商店街はもうちょいだから待てばいいのに。
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886
匿名さん
883戸のタワマンなら竣工後半年までで売りに出されるのは普通は30-35戸くらいかな。
ここはそういった事情もあり半分の15戸くらいしかでないかもね。
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887
匿名さん
住まずに売ると3000万の控除が使えず、税金かかっちゃいますよね?
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888
匿名さん
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889
匿名さん
8000万で買って、15%増しの9200万で売り出し、4%ちょい値引いて8800万で売れたとして、仲介手数料270万、新築購入時諸費用200万を引いて、利益が330万。ここから39%税金で引かれると残りは201万の利益。手間の割にって感じですね。
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890
匿名さん
そんな利益で売り出すのは馬鹿馬鹿しいので、売り出し価格はもっと高く設定せざるを得ませんね。
銀行と不動産屋を儲けさせるだけなんて嫌です。
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891
契約済みさん
細かい話ですが、仲介手数料に3%も払う時代は終わりました。
とにかく15%増しでは美味しくないですね。
20%や30%増しでしょう。
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892
契約済みさん
>>891
よく意味が解らないんですけど、手数料3%払う時代が終わるのと20%増しって何か関係あるの?
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893
匿名さん
なんだかんだ言って、まだ手数料3パーセント払ってる人が大多数ですよね。
ソニー参入で流れが変わるかどうか。
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894
契約済みさん
本日、内覧でした。窓に寄ればですが東京タワー、正面スカイツリー(意外に大きかったです)、右向けば東京湾。景色、最高でした。北東です。
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895
匿名さん
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896
匿名さん
値付けミスと言われた北、西の高層なら30%は十分いけるのでは。一番厳しいのはプレミア乗った南。グロス高くなりすぎるので、中途半端な中層は20%厳しいかもね。
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897
匿名さん
-
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898
契約済みさん
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899
匿名さん
>>897
東と南が方角プレミアついてたね。リセールしやすいのはグロスも低く抑えられる北、西の1LDK. 2LDKでしょうね。
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900
匿名さん
プレミアの乗っていなかった北の高層階のリセールは相当いいでしょうね。
代表的な間取りとしては、たとえば、
33F 北 2LDK 58.6平米 5790万円 坪326万円
の部屋。
この部屋を当初分譲価格の20%増しで売り出して15%増し(=6658万円、坪375万)で成約できれば、
手数料206万と初期費用200万に税金180万を引いても純利はざっと282万円。
上手くいって20%増しで売却できれば457万円もの純利になります。
同じ部屋を賃貸で借りて住むなら、月額賃料28万程度として1年4ヶ月ほどタダで住める計算です。
以上、最も利益が出る北向き高層階で計算してみましたが、GFTはどの部屋もキャピタルゲイン間違いないでしょう。
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901
匿名さん
>>900
30階以上の高層が坪400未満で売られる可能性はゼロに近い。北でも高層は400オーバーは軽い。
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902
契約済みさん
方角ネタにプレミア、キャピタル云々、契約者スレでの煽り行為はそろそろ慎みませんか?
きっと良い方向に収束しませんので、続けるなら検討スレでお願いします。
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903
匿名さん
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904
匿名さん
芝浦アドレスでは、unrivaled でしょう。 できれば、芝公園のパークタワーと競ってほしい。
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905
契約済みさん
Airbnbが流行っているという事で見てみましたが
タワーマンションが結構登録されていますね。
共用施設が乱暴に使われたり、実質外部の方が使われると怖いです。
とはいえ賃貸物件ではなく皆さん所有権があるので
これは管理組合で決めれば規制できるものなんでしょうか?
ちなみに酷いのになると賃貸物件のブルームタワーも又貸しで使われてしまっているようですね
https://www.airbnb.jp/rooms/9032341?
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906
契約済み
>>905
ブルームの登録びっくりですね。
堂々と顔出しで募集とは大胆ですね。
普通賃貸借契約であれば、又貸し不可なはずだとは思いますが、内緒で登録しているんでしょうね。
私は近所のタワーマンションに住んでますが、
airbnb利用は、規約で禁止となりました。
グローバルフロントタワーも規約で禁止にしたいです。
皆さんで声を上げましょう!
勝どきや晴海のタワーマンションもかなり登録されてますね。
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907
匿名さん
>>906
賃貸を又貸しするのは明確な犯罪ですよ。関西で先日逮捕者が出ましたよね。
また、分譲オーナーであっても旅館業法違反です。いずれにしろ犯罪行為ですね。
いまはAirbで荒稼ぎしようとする犯罪集団ができてますから(いわゆるオレオレ詐欺などやるような半グレ集団)、マンション住民が一体となって自分のマンションを守らないと、共用施設は数年でボロボロ、セキュリティゼロにされてしまいます。
①まずは、第一回の理事会でブリリアマーレが公開してくれているAirb対策の規約を成立させる。万が一違反者で出た場合は、早急に法的対処をとることを明確にする。
②賃貸に出す人は賃貸条件にAirなどによる又貸し禁止を仲介業者を通して周知してもらう。リハウスなどに賃貸契約書にAirb禁止のものを用意しでもらう必要がありますね。
③理事会担当者、住民が定期的にAirbなどのサイトをパトロールする(定期的パトロールが有効ですからきちんと担当者がほしい)。
④普段の生活でAir利用者らしき不審者を見かけたら気軽に通報できるシステム(受付や担当者へメールなど)をつくる。
GFTみたいな、交通利便性がよく、新築ピカピカの物件なんて確実にターゲットにされますからしっかり対策しましょう。
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908
匿名さん
また、パーティルームで異業種交流会と称した商業的合コン、ゲストルームを又貸しする輩に対する対策も同時に必須です。
対策方法としては
①入居後、会費をとる異業種交流会、ゲストルームの又貸しは違反であること。違反者には法的対処もじさないけとを全戸に書面で告知し誓約書にサイン(英語、中国語、韓国語バージョンもきちんとつくる)。賃貸入居者には入居のタイミングで受付にて書面でサイン。
②違反らしきをみつけたら気軽に報告できるシステムの構築。
いずれもAirbも含めてやる必要がありますね
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909
契約済みさん [男性]
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910
匿名さん
GFTの資産価値を維持するため、第一回の理事会から必ずやったほうがいいこと、その3。
駅歩の改定と業者への周知。G
①ご存知の通り、レジデンシャルは三田駅徒歩を最寄りでないA5入口で計測したため10分になっています。実際はA9出口が最寄であり、徒歩距離は多く見積もっても600メートルです(不動産表示に関する公正競争規約施工規約に則り、マンション敷地内の該当場所に最も近い地点から該当場所まで)。これを測量士にきちんと計測してもらい、理事会主導できちんと徒歩8分に改定とする。さらに日の出駅も裏口敷地からは440メートル弱で徒歩6分に改定。田町駅はデッキ完成後は9分表示はデベが公認だが、実際皆が利用する線路沿いの道とみなとパーク芝浦の公開空地の経路ならば既に徒歩9分なので、三田駅、日の出駅と合わせて計測して改定。
②さらに理事会が公式に確認しただけでは誰にも周知されず、業者はいつまでも販売時のデータを使いまわしされ意味がないので、理事会が目ぼしい中古、賃貸の仲介業者に改定を直接連絡してデータをアップデートしてもらう。中古仲介業はリハウス、ノムコム、住友不動産販売、SUUMO.アットホーム、ホームズ、賃貸はレジデントスタンダード、モダンスタンダード、Rnet、Rent_Actあたり。
測量費用なぞ端金です。売却、賃貸など資産価値維持にはオーナー全員にとって利益になることなので、第1回理事会で早速やってもらいたい。
理事立候補考えているくらいマンション思いの方は大抵契約者板はチェックされてるはずなので是非宜しくお願いいたします。
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911
匿名さん
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912
匿名さん
>>911
なりたいのは山々なんですが、土日も大抵仕事で融通もあまり効かないので実際無理なんですよね。
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913
匿名さん
>>910
私もこれ大切だと思う。
駅徒歩表記のミスで物件が過小評価されるのは我慢ならない。賃貸やリセールへの影響も大きいから、理事会ができたらここの住人で嘆願書をだして訴えていきましょう。施工調査と測量は是非やってほしい。
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914
契約済みさん
マンション入り口正面のパーキングも撤去申請して欲しいです。
見苦しいので。
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918
契約済みさん
>>917
そんなことはない、その時にそこに住んでいる者の意向が反映されるべき。今まではヤナセの意向もあって(?)許容されていただけ。
これからは歩行者も多くなるだろうし、万一、子供の飛び出しがあった際に駐車車両があるとドライバーの視界から遮られて危険。
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919
契約済みさん
少なくともパーキング収益分の保証くらいはしないと厳しいかも知れませんね。どこかが事業としてやってるのでしょうし。
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920
契約済みさん
>>918
917ですが、そんな無茶な話はないと思います。逆の立場で考えてみてください。
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921
匿名さん
>>918
だったら今もまだいるヤナセの意向も尊重してあげてらいかがですが?我儘な。
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922
契約済みさん
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923
契約済みさん
>>919
パーキングメーターの収益は、特定財源として都道府県に納められています。申請を出せば撤去して頂けますし、補償なんて必要有りません。
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924
契約済みさん
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925
契約済みさん
>>907・908・910
賛成。
Airbにはならないとしても、オリンピックに向け類似のビジネスが生まれないとも限らない。800戸を超えるオーナーを考えると大事を取った対策は打つべき。
徒歩10分と9分では資産価値としてはかなりの差がある。ましてや910さんの分析によるともっと差があるようで是非とも改訂してもらいたいですね。
こうした思慮の持ち主が同じ住民になるとは頼もしい限り、GFTの資産価値向上に向け歩調合せましょう。
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926
契約済みさん
>>910さん
資産価値維持向上に向けた施策、その2、その1、はなんでしたっけ?
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927
契約済みさん
>>924
ありがとうございます。
パーキングメーターの件は、これで解決ですね。
917さん、何かコメントある?
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928
匿名さん
>>927
917さんは住民じゃなくてGFT粘着荒らしなのでスルーでいいですよ。その前3連続消されてる書き込みも同じ荒らしだから。
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929
匿名さん
加えて共用部や基礎の施工調査も早急にお願いしたい。竣工後2年は三井に無償での修繕を請求できるから、確実に調査するだけの価値はある。
正直共用施設のチェックは内覧でも出来なかったし、専門的な基礎部分の指摘なんてもっとできない。これが10年経つと、致命的な欠陥が見つかっても瑕疵の立証は困難だし、横浜みたいなこともあるからね。住人の合意形成も早いほど楽。これも是非お願いしたいし、仮に俺が理事会に抽選で選ばれてもここの書き込みの内容は実現できるように頑張るよ。
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930
匿名さん
>>926
①Air対策
②会費制パーティ、ゲストハウス又貸し対策
③誤った駅歩の改正
駅歩は登記には関係はなくあくまで売却、賃貸時の表記でしか使わない数字で、理事会が公式に測量して間違いなければ、業者のデータベースのアップデートを頼むだけで解決しますら何も難しい話ではありません。
路上パーキングも大規模レジデンスができ子供が沢山いますので危険性考えてもGFT前はすべて撤去が妥当でしょう。先の書類提出であっさり撤去されるはずです。
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931
入居前さん
私は3回目のマンション購入ですが第1期の理事会は2回ともに管理会社の指定で何も出来ませんでした。管理会社の思うがままに運営されました。2回目の購入の時は立候補して管理会社も資産運用方法も変えました。意欲のある方の立候補を望みます。
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932
契約済みさん
第一期の理事は抽選というのはなんだか管理会社の良いようにされて嫌ですね。
もう抽選をするということは決まっているのであれば、
理事会ですぐに立候補者の募集と参加を決議していただければ良いと思います。
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933
内覧前さん
>907
>賃貸を又貸しするのは明確な犯罪ですよ。関西で先日逮捕者が出ましたよね。
>また、分譲オーナーであっても旅館業法違反です。いずれにしろ犯罪行為ですね。
これは、正しいですか?
私が覚えている限りでは、賃貸の又貸しは、大家の許可が必要なだけで犯罪ではないと思いますが。
もちろん、黙ってやると、民法上損害賠償責任及び信頼関係破壊の法理に基いて解除原因には
なりますが、それだけではないかと思います。刑法上も規定はないと思います。
また、旅館業法は、現状だと、定義として30日以内の宿泊の場合であったり、また、
さまざまな定義から見ても、ゲストルームを含めて、結構、定義が今回のケースとは異なるため、
現状では、なかなか正面からの適用も難しいのではないかと思います。
それと、旅館業法による逮捕についても、行政法上、今回のように再三の行政指導でも従わない際の
行政刑罰としての逮捕は確かにありえるのですがが、刑法のような形でのいきなりは、こちらも
なかなか難しいのではないでしょうか。今回も確かそうだったと思います。
蛇足として旅館業法の特例として港区全域は国家戦略特別区域法により適用されなくなる可能性もある
のですが、結局、マンション的には旅館業法も適用されなくなる可能性が高いため、そちら的にも問題に
なるかと思います。
(まぁ、こちらは、外国人が一つの場所の滞在期間が7日から10日の場合という規定付きなので、
それをクリアするのは事実上、限られるかもしれませんが。)
結論的には、今の段階では正面からすぐに対応出来る事が難しいのは事実だと思うので、マンション規約で
しっかりと規定するのは必須だと思います。
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934
匿名さん
前面道路のパーキングについては既得権者がいる以上は安易に廃止要望はすべきでは無いと思います。
ヤナセホンダの営業利用以外にも、近隣住人の利用や、このパーキングがあるからマンションを買った方もいるはず。
2,3年利用状況を把握したうえで、ヤナセホンダと町会等の近隣住人の意向も聞いた上で、行政に陳情すべきだと思いますけどね。
そもそもここはDINKS向けのマンションとして、モデルルームもわざわざそのような仕様にして売ってましたが、ゲスト向けの駐車場もまともに整備されてないのに子供が危険云々で一部住人の声が大きいだけで廃止提案するのはどうなんでしょうか。
それこそが資産の毀損につながると思います。
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936
匿名さん
このマンションだけの問題なら多数決で決めれば良いと思いますが、ウチだけの問題じゃないって事と言いたいだけ。
900世帯ものマンションが出来て、近隣説明会も3年位前にやってますが、そこには町会長やら出てました。
こういった巨大コミュニティが出現すると古くからの住人は治安の悪化やら変化を気にするんですよ。
我々だけの意向だけで既得権者の利益を損ねるような行為はどうなのかなって言いたいだけです。
うちのマンションにも反対派はかなりいるはず。
なのでしばらく利用状況等様子見てから決めろって言ってるだけですよ。
しかし反対意見書くと、アク禁出すって凄いな。
こんな思想の奴が住んでると思うと恥ずかしいですね。
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939
匿名さん
>>934
ゲスト用駐車場がまともに整備されてない?
なに言ってるの?本当に契約者?
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940
契約済みさん
>>934
「引っ越してきた新参者が、長年近所で愛されてきた桜の木を切ろうとしている」的な話と同じレベルで考えていませんか?
パーキングメーターには、プライスレスな価値はありませんよ。
状況把握するのに、2-3年も要りません。引越しのピークが過ぎてから半月も観察すれば充分です。
とはいえ、ゲスト用駐車場が全体戸数に比して少ないという状況から「メーターあるほうが都合がいい」という方もいるでしょうから、1回目の総会の議題にするくらいの考え方でよいのではないでしょうか。
-
941
契約済みさん
>>936
既得権者を意識する必要はあるでしょうが、新参者だからとヒクツになる必要もまたありません。
対等な目線で考えればいいだけです。
既得権といっても、考えられるのは夜間休憩しているタクシーくらいしか思い当たりません。
夜間に、エントランス前で運転士さんが仮眠しているタクシーが並んでいるのは、あまり気持ちのよいものではありません。タバコを吸いながら運転士さんの間で立ち話なんていうのも同じく。
ヤナセもホンダも、お客さんは自分の駐車場に案内すればいいだけの話なので、意向を聞く必要性は感じられません。
-
942
契約済みさん
パーキングメーターは、警視庁が勝手に設置し、近隣住民から「家の前で目障り」等のクレームがあれば撤去されるレベルのものです。既得権者云々は一切関係有りません。
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943
内覧前さん
私は >>934,>>936さんの意見に賛同です。
>>941
ここで休憩するタクシーはあまり居ないと思います。
常に見張ってはいるわけではありませんが。
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944
契約済みさん
>>943
ヤナセに来店される方が使用しているケースが殆どだと思いますよ。
パーキングメーターは、現在のヤナセショールーム前にもありますし、GFT向かいの道路側にも設置されているので、GFTエントランスの前にパーキングメーターが有る必然性はないと思います。
そいうえば、GFT駐車場入り口のところに有ったパーキングメーターは既に撤去されていますね。
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945
契約済みさん
GFT住民にとってパーキングメーターがあるメリットは無いため、殆どの方がパーキングメーターの撤去に賛成されると思います。
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946
契約済みさん
>>934
既得権者の意味分かってる?
パーキングの利用者=既得権者ではありませんよ。
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947
契約済みさん
>>928
荒らしでも何でもなく、入居予定者ですよ。936さんも書かれてますが、自分に合わない意見が出ると削除依頼とかって、どうかしてますよね。あなたのような人がいるかと思うと、先が思いやられます。楽しみが半減です、、、
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948
契約済みさん
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949
匿名さん
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950
匿名さん
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