GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）その２【GFT契約者限定】

すみません、投稿した画像を見直したら「スギ薬局」ではなくて「スマイル」でした。
以前にスギ薬局を良く使っていて馴染みがあったので、看板も全然違うのに勘違いしてしまいました。
訂正します。

今日はいい天気でした。

>>223
ありがとうございます。
大きさは中規模店位でしょうか？
通勤経路にドラッグストアがあると、何かと便利ですね。

久しぶりに現地に行ってみました。

旧海岸通りの駐車枠には、ただいまホットなVWを含めヤナセが扱う車種ばかり...試乗車を出しやすいように並べてるんでしょうか。
入居後には節度ある対応を期待したいですね。

写真はスマホでしょぼくてすいません...

駐車場への舗装もできていました。
気を抜いてハンドルきると柱にこすってしまいそう（特に入庫側）。

>>228
路駐は警察に通報すれば一発でなくなりますよ。
入居後にも無断駐車を見つけたら、どんどん通報しましょう。

もう１枚。

管理エントランスの側も、（資材が積みあがっていますが）出来上がっているようです。
照明も雰囲気よく、グレード感を感じられました。内覧会が楽しみです。

天気良かった！

追加

>>228
GFT前の路上パーキングエリアに駐車しているのはヤナセの試乗車ではなく、殆どがヤナセに来店するお客さんが乗り付けた車ですよ。
マンションの前に列をなして駐車されるのって、どうなんでしょう?
私は景観もよろしくないので、路上パーキングエリアは廃止して欲しいですね。

同意です。

マンションとはいえ自宅前に駐車されるのは気分良いものではありません。
雰囲気のよい仕上げになっているのに、正面に駐車されたら景観が台無しに
なってしまいます。

水板意外に大きくて素敵ですね。

MBRはトータル100くらいありますから階数にこだわらなければ意外と順番早めに回ると思います。車やバイクも申し込んでいると自転車よりそちらが優先され、自転車はそれしか申し込んでないひとが優先されるのが普通です。GFTはパーキングが高いし、設置率が高いので余りやすいと予測されましたから、初めは車は申し込まず、MBRだけにしていれば当選確率はかなり高かったはずです。タラレバですが、終わってからしか戦略を言えなかったもので。

>>236
例えば3Fの住人が33FのMBRが当選して嬉しいのかな?
100万する高級自転車なら住戸と別フロアのMBRでも嬉しいと思うけどママチャリを保管するだけだったら面倒なだけだと思うのですが。

モールトンのお城モデルはMBRに保管したい。
ママちゃりなら集合パーキングでもいいけど。

>228

この状況を見ると、ちょっとイマイチですね。
廃止必須のような気がします。
流石に玄関前ですもの。


>237

そもそも、ママチャリの人は上に持って上がる事の方が面倒では？
使用したいのは、やはり上まで持って行く手間があっても、しっかりと保管したい人なんでしょうし。

ただ、最初の時点って、当たるかわからないからとりあえず申し込んでおこうという人がいたような気もします。
MBRがあまりに安すぎたのも原因でしょう。
キャンセルも出そうな気がしますが。

バイク置き場、見事落ちました。。
乗られる方少ないと思っていたのですが、、、

キャンセル待ちなど出来たりしないのでしょうか？
もしくは自転車置き場をもう1台頼みたいのですが、埋まってしまっていますかね？

MBRにバイクを停めるのはNGなんでしょうか？
原付であれば置けるぐらいのスペースはありそうですが

>>241
たぶん自転車以外はNGだと思いますよ。

ここってバルコニー洗濯物干していいんでしたっけ？

今日、現地に行ってきました。
エントランスの敷石は土で汚れていましたが完成予想CGと同じでした。
GFT駐車場入口には、もともと路上パーキングエリアがあったようですが撤去されてました。
GFTエントランス前の路上パーキングエリアも申請すれば直ぐに撤去してくれるんではないでしょうか。

国道130号線を引っ切り無しにダンプが走っているので何でかなと思って暫く見ているとレインボーブリッジ方向に向かっているダンプの荷台には土砂が積まれていて、戻ってくるダンプの荷台は空になっていました。
国道130号線経由で何処かに土砂を捨てに行ってるんですね。

素敵なロビーでした

明日お祭りあるよ。
http://shibaura-canal.com/wp-content/uploads/unga2015_poster.jpg

>>232
公開空地でBBQやりたいなー！
奥まってて人いなさそうだし、落ち着いて出来そう！

>>248
絶対反対です
お酒飲んだりしたらろくなことないですし火を使うのは危険です
ゲストルームでなされば？

>>249
部外者の荒らしですよ。スルーしましょう。

住宅ローンについてそろそろ決めなくてはいけない時期になりましたが
皆さんどうされましたか？

始め不動産会社の営業の方の言われるままにメガバンク系で仮契約。

その後、ネットで調べ
どうやらイオン銀行などネット系が安く
保証料100万円ぐらいが不要でさらに利率も低いことがわかる。

三井の住宅ローン説明会にいくと
SONY銀行が提携割引で事務手数料が数十万円割引で
利率もさらに0.05％引きで0.48%と安い。

ということで最終的にソニー銀行に決めることにしました。
皆さんの意見もぜひ聞いてみたいです

>>245

建設現場で発生した土砂は「中央防波堤外側地区・新海面処分場」に捨てられています。
新海面処分場は、お台場の先にあるのでレインボーブリッジへの経路となっている国道130号線をダンプが引っ切り無しに走ってるんです。

トラックの横行が場末感を感じさせてたのかと妙に納得してしまいました。
新駅再開発でトラックの流れが変わるのは厳しいかもですが、変わって欲しいと期待しちゃいます。

>>251
私も全く同じ流れでソニー銀行に決めました！提携銀行のメリットがあると判断しました。仮審査もパスしたので、これから本審査に移るところです。

>>249
公開空地って入居者だけ入れるの？

>>255
なんでその質問を249宛てにしてるんですか？

悩みましたが、私もソニー@変動に一票。

ソニー銀行の変動金利は確かに安いですが、プライムレートに連動せずソニー銀行独自の基準で金利が決められているとの事でしたので、ソニー銀行の財務状況が悪化すると金利が上がるリスクがあると感じました。固定金利が高めに設定されているのも、長期間安い金利をコミット出来ないからだと思います。

イオン、ソニー銀行あたりの変動レートは怖いですよね。変動ならプライムレート連動でないと。金利が安いのも理由がありますからね。私は迷った末フラット35Sにしました。自営で収入が安定しないので固定のほうが資金計画がたてやすいのが理由です。

＞前スレ１００１さん

前スレの話ですが・・・
写真ありがとうございます。
見に行けないので、うれしいです！

２４４さん、２４６さんも、
素敵な写真、ありがとうございます！

内覧日が待ち遠しいです。

駐車場とかって全部埋まったのでしょうか？
埋まらなかったら一定数残して外部貸し検討したいですね。管理費収入的にも。

外部貸しはどうでしょうか
知らない人がマンションの駐車場スペースとはいえ入ってくるのはちょっと嫌な気がします。

それであれば多少値下げしてでも駐車場利用率を上げて
トータルの収入額を増やす方が良いように思えます。

ちなみに駐車場のウェイティングスペースなどは
完全に外部なんでしたっけ？

TGMM芝浦プロジェクトのプレスリリース
http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2015/0928_01/download/20...

ゲートを意識したというオフィスビルの光り方が素敵です。

>264
これを見る限り歩行デッキは途中で屋根がなくなって、傘なしで終点まで歩くのは難しそうですね、残念

スーパームーンとＧＦＴ

今晩は雲が厚くて、すっきり綺麗なお月様とはいきませんでした。

>>264
外観はかなり素敵な感じですね。
あとは商業施設に何が入るか気になります。

>>265
モノレールと交差する辺りで屋根がなくなっているようですね。雨の時はデッキの下の通路を使えないでしょうか？
デッキが屋根変わりになるかと。

>>266
素敵な写真ありがとうございます。
中秋の名写真ですな。

＞223

本日前を通ったら、薬局開店してました。
結構大きい店舗でしたよ。

意外に食料品が多く、１／３位がミニスーパーといった感じでした。
近くの愛育を意識してベビー用品も品揃えが比較的多かったほか、調剤窓口も今度オープンするそうです。
この近辺に調剤薬局はないので、これは助かりますね。

駐車場申し込んだけど、料金高いからやはり手放そうかな。
カーシェア使い倒せば、そっちの方が安いし、経済的。

カーシェアは時間当たり結構料金が高いので
使い倒してしまうと駐車場代どころではないかもしれないですよ
あと電気自動車で二人乗り、近場の移動でしか使えなさそうです。

>>271
長時間使わなければ、ガソリン代も距離料金も掛からないよ。
もちろん駐車場代も。
遠出する時はレンタカーで。

>>262
空いてるならもう一台借りたいです

>>273
是非是非！
管理費収入に貢献願います！
助かります！

ゲストルームの料金設定 ご存知の方いらっしゃいますか？

>>275
重説の時に配布された資料に載っているよ。

>>262 >>263

今住んでいるマンションは外部貸し出しすると駐車場業者とみなされて課税されてしまうとかで断念した経緯があったように思います。借り手も消費税がかかったりとか。
あまりに空きが多いようであれば駐車料金を下げて調整が妥当な気がします。一部はゲスト用にするのもいいかもしれません。ゲスト用はもうちょっと欲しい気がしますね。

ウェイティングスペースはゲートの中ですね。

>>277
駐車料を下げても借りる人は増えないものですよ。
私が今住んでいるマンションがそうです。
駐車場に空きが有るので料金下げて借り手を増やそうとしましたが、借り手が増えずに結局収入が減ってしまいました。
駐車料金下げたからといって、新規に車を購入する人は稀ですので。
ゲスト用を増やすのは賛成です。

>>278
そうなんですよね。
ちょっと下げても車買うほどではないですよね。
管理費収入大丈夫かな。。。
車持ってる方継続保有お願いしまーす！

いよいよ来月内覧会がありますね。

購入の一番のポイント東京タワーの眺望が実際どうなのか期待と不安が交差しています。

販売センターでの眺望シュミレーションでは、絶妙な距離感からの東京タワーの根元＆芝公園の緑も見え

るロケーションに一目ぼれして西側高層階の購入を決意しました。

元々東京タワーに土地勘がありまたいつかは東京タワーが見れる場所で暮らしたいと思っていたのもあり、

絶好のロケーションを見てここだと運命を感じました。

湾岸タワーであるレインボーブリッジの眺望も魅力でしたが、ラウンジからレインボーブリッジは見れると

のことで、なおさら貴重な東京タワービューに惹かれました。

実際に期待通りの東京タワービューが見れること祈願しています。

>>280
それよりも管理費収入とか現実的なことのが心配〜〜

眺望に関しては、言葉を選びましょう。
イラっとする人も中にはいるから。

駐車場の金額は、今のままだと、最初はまだ移り住む段階なので、
申し込んだ方もいらっしゃると思うのですが、住んでみてそこまで
必要性を感じないと、やはり高いからと手放す人も増えるのではないかと思います。
増やすためというよりも、減ることを防ぐためにも必要かと。

＞２８０

自分の内覧会の楽しみをここで書かれても・・。

>>283
駐車場料金は、今からあれこれ心配しても意味ないですよ。三井不動産はアイランドをベンチマークに需要を予測をしています。数年後に当初想定した需要予測と大きく乖離していれば、その際に検討すれば良いのではないのでしょうか。278さんも書かれていましたが、料金を下げる事が根本的な対策にばらないのは同意です。

>>282
イラッとするのは何故ですか？
眺望条件等、諸々納得してGFTを購入したんじゃないの?

>>285
他人から自己中って言われない？（笑）

非契約者が混じって荒らそうとしてますから釣られないようにね。

そんな事より土日に入居手続き会を開催しない三井がムカつく。
今のマンションを買ったときは、土日に銀行も来て手続きをしてくれた。
なんか殿様商売だよね。

もう少し水がきれいだといいんですけどね。さておき、オーナーズスタイリング買ったエアコンがデザインテックだと20万ほど安かったことにビックリしました。後の祭りですが。

>>289
雨降ってないのに汚れてますね。。

どなたか、気にされていたと思いますが、メインエントランスのロゴもできてましたよー。

出来てましたね〜

ガラスに映る雲がきれいでした

>>284
駐車料金が違いすぎるでしょ。笑
大丈夫？笑
需要って料金含めて考えないとねー

>284

でも駐車料金はアイランドよりやや高めなんですよね。。

特にアイランドの賃貸棟だと結構な高額所得者も多く住んでいながらそれで空車ありなので、それよりも高いのは若干相場より高めの設定になっているようには感じます。

勝手な憶測ですが、もしかしたら管理費や修繕積立金の見栄え金額を下げるために駐車料金を高めに設定したのかもしれませんね。駐車料金は後々入居者が下げることを想定していたのかもしれません。

やつぱり駐車場借りることにしました〜
金額高いですが車好きなので。。。
少しでも安くなるとうれしいです(^^♪

>>296
こういう方が増えてくれると管理費収入的に助かります。
うちは手放すことにしたので。
すいません。

重説時の説明では、駐車場358台のうち、300台分の収入を管理費予算に組み入れていると説明がありました。
(走り書きメモなので、誤りありましたらお詫びします)
もし料金を下げるのであれば、管理費の値上げで穴埋めをせざるを得ないですね。

まずは、(外部貸出を含めた)利用率の向上検討が必要になるのではないでしょうか。
私は分譲マンションの購入が初めてなので、他にも方法あるよということであればご意見頂きたいです。

>>298
仮に利用率50%だとすると、各戸の管理費増額は月5200円ほどですね。35000円まで値下げすると、26台利用が増えてやっとトントン、稼働率75%でも管理費増額3000円といったところですね。40000が35000になって利用率が改善するかは微妙ですが、外部貸しするなら値下げせざるをえない。仮に値下げして外部利用がゼロなら6300円の管理費増です。理事会は難しい判断を迫られるでしょうね

>>298
駐車場料金は、駐車場の将来の修繕費にくみいれるべきもので、管理費にくみこむものではないと考えます。当初の管理費を下げて見せるため不動産会社はこのような手法をとっていますが、本来は所有者の便宜に沿うよう、もし使用率が悪ければ値下げしてでも使用率が増えるよう検討してよいのではないでしょうか。相場より高い料金を払うのでなく、所有者としては相場より当然に安い料金で使用できてよいと考えるからです。

>>300
値下げして使用率がさほど改善しない場合、結局入居者の管理費に跳ね返ってきます。これは車をもつ人間の負担軽減を車を持たない人間の管理費で補填する意味もあるので、車の保有率が低いマンションでは値下げ決議が通りにくい傾向があります。ただ、40000で外部貸ししてもまず利用者はいないので、近いうちに管理費増額にならざるを得ないでしょう。私はそれも見込んだ上で、それでも安いと判断し、契約しました。

実際にできるかはわかりませんが、
施設を寝かしてしまぐらいであれば住民から「35000円であれば利用をする」というのを事前に申請を受け付け
その上で駐車場の利用コストも含めて採算が取れるのであれば値下げするということなどはできないのでしょうか？
もちろん35,000円なら利用するとした人はキャンセル不可という形で

駐車場の契約数について、何方か三井に確認された方はいるのでしょうか?
契約者数が低い事を前提に皆さん盛り上がっていたので気になりました。

駐車場の料金は管理費ではなく、修繕費に充てられると思いますが、それはさておき
駐車場の料金に関して、契約率も分からないのに値下げの議論してもしょうがないのでは？
一般的に駐車場の契約率が７～８割位でも運営できるように料金設定されているはずなので、
契約率がそれ以下にならないと値下げは期待できなのではないですか？

契約率が不足した場合、料金引き下げると余計に財政悪化する危険も高く慎重な判断が必要ですよ。

不足時の対応として外部貸しが一般的かと思いますが、一般に貸し出すより隣のヤナセやホンダと一括契約できると安心かな。

>>291

文字盤が夜光るところが見たいです！ 笑

外に貸し出すにしても居住者が高いと思って躊躇しているのに4万円で借り手がつきますかね...？
現地歩いて回ればわかりますが、すぐ近くに2万円台の駐車場がいくつかありますからねぇ。
自分も正直そっちにしようか悩みました。抽選外れてたら躊躇なくそっちにしてました。

>>304
ここは管理費を安く見せるために駐車場収入を管理費予算に充当することになっています。
三井さんらしからぬ姑息なやり方で閉口しましたが。その割に管理費も特別安いわけではないですし。駐車場収入を修繕にあてるならそのぶんの負担増を管理会社変更などで削減して行くしかないでしょうね。4万で外部貸しが成立するとはとても思えないので

前払い割引はどうでしょう？
例えば3年分一括払いで月35000円相当、5年分一括払いで30000円相当など。
駐車場の稼働率は入居後ほぼ間違いなく下がっていくので、稼働率の低減を防止するための前払い割引は有効ではないでしょうか？

結局、誰も駐車場の申込件数は確認してないってことですね。

>>307
出先なので確認できないのですが、駐車料を修繕費でなく管理費に充当するのであれば問題ですね。

ご存じだと思いますが、大規模修繕の時に機械式駐車場は数億円単位で修繕費が発生します。
受益者負担の原則で駐車場の修繕費は利用者の駐車料金で賄うのが普通です。
そのため外部の機械式駐車場でない駐車場と比較して割高なのはしょうがないのです。

とは言え、駐車料を修繕費に充当しないとなると、駐車場を利用しない人も駐車場の修繕費を負担しければならなくなります。

割高な駐車料金はどこに行ってしまったのか？
管理費もそれほど安いわけではないですし、不思議です。

>>310
駐車料金を機械式駐車場の修繕に充てるのは正論ですね。駐車場を利用していない方に機械式駐車場の修繕費を負担して貰うことは出来ないと思うので。知り合いのマンションでは、機械式駐車場の修繕費を積み立てていなかったため、駐車場が使用出来ない状態に状態になっているとのことです。

駐車場収入について、管理費口と修繕積立口への振り分け具合を明確にし、入居後の利用状況の確認のうえで議論開始。

極論だが、駐車場収入の全てを修繕費にあてることは非現実的。
周辺事例を管理会社に調べさせ、適宜バランス調整が落とし所。

横浜のタワーマンションに現在住んでいますが、立体駐車場の料金は20000円/月です。
地方のタワーマンションの駐車場料金はもっと安い所もたくさんあるはずです。
そもそも、横浜と、港区では相場が違うので、マンションの坪単価が違うのは理解できますし、駐車場料金が違うのも理解できます。
ただ、駐車場の修繕費が横浜と港区という違いで、2倍も差があるとは考えられません。
40000円/月で、5割程度駐車場が埋まれば、立体駐車場の修繕費は十分に賄えると思うのですがいかがでしょうか？

自分も横浜在住ですが、立体駐車場の料金は月3万します。
横浜の中心部にお住まいですか？だとしたら2万は結構安い方だと思いますよ。
芝浦の駐車料相場はわかりませんが、今のマンションは外部貸しもしていて常に満車状態です。

駐車料金は修繕費に組み込んでいますが、余剰金が出ています。
余剰金は毎年次年度の予算に繰り越しています。

ネットでGFT周辺の月極駐車場の月額賃料をざっと調べたところこんな感じでした。
ネットでは出てきませんでしたが現地周辺で探した際に徒歩3,4分のところに￥25,000の機械式駐車場もありました。

芝浦2-4月極駐車場
港区芝浦2-4
￥30,000

芝浦1-13月極駐車場
港区芝浦1-13
￥30,000

芝浦2-6月極駐車場
港区芝浦2-6
￥27,000

芝浦1-14月極駐車場
港区芝浦1-14
￥34,000

海岸3-23月極駐車場
港区海岸3-23
￥35,000

芝浦1-14月極駐車場
港区芝浦1-14
￥31,000

芝浦1-8月極駐車場
港区芝浦1-8
￥40,000

海岸3丁目月極駐車場
港区海岸3
￥35,000

芝浦2-2月極駐車場
港区芝浦2-2
￥45,000

駐車場は共有施設・設備の一つです。
共有施設は使用の有無に関わらず、その管理費・修繕費を居住者が共同で負担するのが一般的ではないでしょうか。

ジムや宿泊部屋、ラウンジ等と同じで、それらの施設の有無や状態が資産価値に影響を及ぼすことを考えれば、「使わないから管理費・修繕費を負担しない」というのはおかしいと思います。そうした共有施設が存在し、きちんと管理されていれば、施設を一切使用しない者にとっても売却時の価格には同じようにプラスの影響を与えるわけですから。

逆に言えば、施設を使用する者だけが管理費・修繕費を負担することになると、その一部の使用者だけがマンションの資産価値の保全により多く貢献するという不公平さが生じてしまうことになります。

施設の「使用料」と「管理費・修繕費」は別で考えるべきです。

実際、管理費・修繕費の負担を抑えたい方は、こうした施設や設備を持たない物件を選ばれることが多いです。

>>316
今の論点は、月額40000円なら、利用率70%程度、最悪50%の利用率でも、駐車場の修繕費は全体の管理費・修繕費を圧迫することは無いのではないかということです。

そうであるならば、あえてセキュリティーに懸念のある「外部貸し」の必要もなくなるでしょ。

そもそもＧＦＴの立体駐車場は、折々のメンテナンスや大規模修繕を含め、1年平均どのくらいの金額が必要なのでしょうか？

立体駐車場の管理に詳しい方がいらっしゃったら教えてほしいです。

別件ですが、ＧＦＴの立体駐車場は、ＧＦＴ本体（内側）にあるので、免振構造なのでしょうか？

長期修繕計画に記載されているのでは？

平面図を見る限り、駐車場もマンションと一体なので免震でしょう。

皆さん、ご近所さんへのご挨拶はどの程度されますか？

>317
>316 です。

言葉足らずでしたね。

駐車場はその利用料で管理費・修繕費を賄うべき（その修繕費は利用者だけで負担すべき）という前提の議論も一部あったので、
先に述べたような理由から、利用料金は周辺の相場価格に合わせて今後下げるのが妥当ではないか、という意見でした。

一部の人しか使わないものを当然に他の住民も負担するべきとの考えは難しいかと思います。
資産価値保全のためには、駐車場の管理費・修繕費を賄えるような駐車場代を設定するべきだとおもいます。
（もっともマンションの設計時にしているのだとは思いますが）

もし駐車場の管理費・修繕費を賄えていない状況であれば、駐車場維持のための管理費まで負担する「管理費の高い物件」となり、車を持っていない方にとっては資産価値は下がります。東京では車を持たない方の方が多いので「駐車場があれば当然に資産価値が上がる」とは一概に言えないようです。

もちろん利用率が高いため周りの駐車代より安く、さらに修繕・管理費も賄えるが理想的だと思いますし、そうなることを期待しています。
車をお持ちの皆様はぜひ近隣の駐車場ではなくマンション内の駐車場を利用して利用率を高めていただけると嬉しいです。

ピアノとソファーが入りましたっ！！