GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）その２【GFT契約者限定】

つまり、いまあるのは敷石調のコンクリート片と、煉瓦調のコンクリート片という解答だね？
適当に合板でも敷いておけばいいのに、ずいぶんと面倒な小細工行程だこと。
完成時には、CG通りのツヤツヤ玄関先になるわけだね？>>200

内装工は、あの正面玄関から入らないだろ（笑）
少し考えれば分かること。

>>201
完成予想CGの様なツヤツヤの玄関の方はいい思わない?
気になる様だったら内覧会で担当者に確認しましょう。
貴方がホンモノの契約者だったらの話ですが。

一般的に、マンションにしろ、戸建てにしろ、玄関及びアプローチ部分(特に屋外部)には、磨きの石は使用しないと聞いております。。雨天時の転倒防止の為、通常は石(タイルであっても)を使用する場合は、小叩き仕様にするものだとか。飽くまで通常は、ということですので、悪しからず。パースも磨きになってないように見えますが。たぶん。磨き部分は植え込みの木の根元周りの部分かも。

>>197
写真を拡大して見ると、敷石の上は合板で養生されているようですね…!!

たぶん養生合板の下は、完成予想CGのような敷石になっていると思いますが…!?
完成まで時間があるので、現時点養生しておくのは当然でしょう。

また何方かが書いているように、ツルツルした磨き敷石は雨や雪の時は滑りたいへん危険だと思う。
やはり完成予想CGを拡大して見ると、ザラザラした敷石が使用されているようなので安心。

何れにせよ、期待通りに完成するでしょう。

私の投げ掛けが、誤解を生んでいるようなので断り入れます。

まず、ツヤツヤの意味とツルツルの意味を混同していそうな人がいる。

こちらの意図としては、光沢感のある鉱物の入ったエントランス石材を意識していました。
仮に、ツヤを出すための研磨作業が、敷石に対して必然的に入る行程があるとしても、ツルツルになった敷石がいいと思うわけありません。

あくまで、パースにある反射光沢が、現状の石材（養生のコンクリート？）ではゼロであることに私見を述べたまでです。
悪しからず。

>>206
198さん? 誰もレスしてないよ。

青いテープも貼ってあるんで養生シートのように見えますけど、どうなんでしょね。今度現地に行ったらマジマジと見てみます。現物見るとまた違いますよ、きっと。テンション上がるはず！

見比べという意味では、 >>75 とこのCGも。
やはり白いガードレールが気になりますねぇ。植栽の整備とあわせて継続的に区と都に要望ですかね。

>>209
そうですね。植栽整備、ガードレールの改善、路上パーキングの撤去は、即要望を出しましょう。

住居表示が
　芝浦1-33-3　芝浦1-34-5
のどちらかを引き継いでくれれば覚えやすい！と思っていたので、軽くがっかりです。

こんなこと考えるのは自分だけ？ ＾＾；

住所表記は私も同じこと思っていました。
スッキリしたほうがいいですよね。
どういう過程で決まっているのかしら？

あとはもう当分、新しい発表はない感じですかね。
早く内覧された方の写真アップを楽しみにしています！！

>>211
おっしゃる通り、できることなら住所表示｢芝浦1-33-3｣にしてほしいですね !!

内覧会に立会い業者をお願いするか悩んでいます。
みなさまはどうされますか？

既出ですが、重箱堀に子供が落ちないか心配です。

>>215
一先ず重箱堀の付近で遊ばないように子供にキツく言い聞かせましょう。

皆さまのお写真に触発されて、久しぶりに田町に行ったら、
港区立 しばうら保育園がほぼ完成していました。

ビル一棟保育園とは、立派な保育園ですね～。
児童数300人、屋上に園庭と砂場があるとは流石。
一時あずかりもやっているので、子育て中のご家庭は検討してみる
価値があるかも知れません。

GFT内の保育園に落選した場合、こっちも十分アリですね。

もうすぐ開園でしょうか。予定通りに進んでいますね。
ここが完成すれば、GFT住民は待機児童の心配は無用ですね。

>>214
高い買い物なので呼んだほうがよいと思いますが、住んだ後からでも無償対応はしてくれる筈なので不要な気もします。
昔に１回利用したことがありますが「なくてもよかったかな」と感じた記憶があります。ただそこまで高額なサービスでもないし、気休めにしかならないかもしれませんが、今回も利用する予定です。

瑕疵と思われる箇所を発見した際の判断に自信がなかったり、補修に関する交渉ごとが苦手だったりしたら、使ってもよいのではないでしょうか。

>>217
札の辻保育室から定員に近い人数がそのまま移籍されると思うので、狭き門なのは変わらず...かと思います。

今度の土曜は内覧会ですね。
http://www.city.minato.tokyo.jp/kouhou/event/150926-appiishibaura.html

>>220
内覧会情報ありがとうございました。知りませんでした。
行ってみたいのですが、子供の習い事と重なっていて、、、、う～ん悩ましいです。
習い事を休ませようかな。

>札の辻保育室から定員に近い人数がそのまま移籍されると思うので

おっしゃる通りですね。港区の担当者に確認したところ、新規に30名程度入園できるそうです。
狭き門ですが、GFT内の保育園とシーバンスの保育園もあるので、最悪でもどこかには入れると
高を括っています(笑)

>>219さん
1度利用されたことがある方のご意見大変参考になります。
なくても大丈夫そうとわかって一安心です。

ただ初めてのことですし、あまり自信もないので、
内覧会までの間に、良さそうな業者がもし見つかれば依頼してみようと思います。

>117
>190
田町駅東口の交差点からGFTの方に左折してすぐのTGMM向かいで開業準備中の「スギ薬局」です。
いつ頃オープンかまだ書いてありませんが、内装工事はほぼ完了して陳列棚も設置済みなので、近い内に開店すると思います。
お店の広さは近所のピアゴよりも若干大きい位でしょうか。
いままで芝浦でドラッグストアと言うとスマイルばかりでしたが、新しいチェーン店が出来て競争してくれるようになるのは歓迎です。

すみません、投稿した画像を見直したら「スギ薬局」ではなくて「スマイル」でした。
以前にスギ薬局を良く使っていて馴染みがあったので、看板も全然違うのに勘違いしてしまいました。
訂正します。

今日はいい天気でした。

>>223
ありがとうございます。
大きさは中規模店位でしょうか？
通勤経路にドラッグストアがあると、何かと便利ですね。

久しぶりに現地に行ってみました。

旧海岸通りの駐車枠には、ただいまホットなVWを含めヤナセが扱う車種ばかり...試乗車を出しやすいように並べてるんでしょうか。
入居後には節度ある対応を期待したいですね。

写真はスマホでしょぼくてすいません...

駐車場への舗装もできていました。
気を抜いてハンドルきると柱にこすってしまいそう（特に入庫側）。

>>228
路駐は警察に通報すれば一発でなくなりますよ。
入居後にも無断駐車を見つけたら、どんどん通報しましょう。

もう１枚。

管理エントランスの側も、（資材が積みあがっていますが）出来上がっているようです。
照明も雰囲気よく、グレード感を感じられました。内覧会が楽しみです。

天気良かった！

追加

>>228
GFT前の路上パーキングエリアに駐車しているのはヤナセの試乗車ではなく、殆どがヤナセに来店するお客さんが乗り付けた車ですよ。
マンションの前に列をなして駐車されるのって、どうなんでしょう?
私は景観もよろしくないので、路上パーキングエリアは廃止して欲しいですね。

同意です。

マンションとはいえ自宅前に駐車されるのは気分良いものではありません。
雰囲気のよい仕上げになっているのに、正面に駐車されたら景観が台無しに
なってしまいます。

水板意外に大きくて素敵ですね。

MBRはトータル100くらいありますから階数にこだわらなければ意外と順番早めに回ると思います。車やバイクも申し込んでいると自転車よりそちらが優先され、自転車はそれしか申し込んでないひとが優先されるのが普通です。GFTはパーキングが高いし、設置率が高いので余りやすいと予測されましたから、初めは車は申し込まず、MBRだけにしていれば当選確率はかなり高かったはずです。タラレバですが、終わってからしか戦略を言えなかったもので。

>>236
例えば3Fの住人が33FのMBRが当選して嬉しいのかな?
100万する高級自転車なら住戸と別フロアのMBRでも嬉しいと思うけどママチャリを保管するだけだったら面倒なだけだと思うのですが。

モールトンのお城モデルはMBRに保管したい。
ママちゃりなら集合パーキングでもいいけど。

>228

この状況を見ると、ちょっとイマイチですね。
廃止必須のような気がします。
流石に玄関前ですもの。


>237

そもそも、ママチャリの人は上に持って上がる事の方が面倒では？
使用したいのは、やはり上まで持って行く手間があっても、しっかりと保管したい人なんでしょうし。

ただ、最初の時点って、当たるかわからないからとりあえず申し込んでおこうという人がいたような気もします。
MBRがあまりに安すぎたのも原因でしょう。
キャンセルも出そうな気がしますが。

バイク置き場、見事落ちました。。
乗られる方少ないと思っていたのですが、、、

キャンセル待ちなど出来たりしないのでしょうか？
もしくは自転車置き場をもう1台頼みたいのですが、埋まってしまっていますかね？

MBRにバイクを停めるのはNGなんでしょうか？
原付であれば置けるぐらいのスペースはありそうですが

>>241
たぶん自転車以外はNGだと思いますよ。

ここってバルコニー洗濯物干していいんでしたっけ？

今日、現地に行ってきました。
エントランスの敷石は土で汚れていましたが完成予想CGと同じでした。
GFT駐車場入口には、もともと路上パーキングエリアがあったようですが撤去されてました。
GFTエントランス前の路上パーキングエリアも申請すれば直ぐに撤去してくれるんではないでしょうか。

国道130号線を引っ切り無しにダンプが走っているので何でかなと思って暫く見ているとレインボーブリッジ方向に向かっているダンプの荷台には土砂が積まれていて、戻ってくるダンプの荷台は空になっていました。
国道130号線経由で何処かに土砂を捨てに行ってるんですね。

素敵なロビーでした

明日お祭りあるよ。
http://shibaura-canal.com/wp-content/uploads/unga2015_poster.jpg

>>232
公開空地でBBQやりたいなー！
奥まってて人いなさそうだし、落ち着いて出来そう！

>>248
絶対反対です
お酒飲んだりしたらろくなことないですし火を使うのは危険です
ゲストルームでなされば？

>>249
部外者の荒らしですよ。スルーしましょう。

住宅ローンについてそろそろ決めなくてはいけない時期になりましたが
皆さんどうされましたか？

始め不動産会社の営業の方の言われるままにメガバンク系で仮契約。

その後、ネットで調べ
どうやらイオン銀行などネット系が安く
保証料100万円ぐらいが不要でさらに利率も低いことがわかる。

三井の住宅ローン説明会にいくと
SONY銀行が提携割引で事務手数料が数十万円割引で
利率もさらに0.05％引きで0.48%と安い。

ということで最終的にソニー銀行に決めることにしました。
皆さんの意見もぜひ聞いてみたいです

>>245

建設現場で発生した土砂は「中央防波堤外側地区・新海面処分場」に捨てられています。
新海面処分場は、お台場の先にあるのでレインボーブリッジへの経路となっている国道130号線をダンプが引っ切り無しに走ってるんです。

トラックの横行が場末感を感じさせてたのかと妙に納得してしまいました。
新駅再開発でトラックの流れが変わるのは厳しいかもですが、変わって欲しいと期待しちゃいます。

>>251
私も全く同じ流れでソニー銀行に決めました！提携銀行のメリットがあると判断しました。仮審査もパスしたので、これから本審査に移るところです。

>>249
公開空地って入居者だけ入れるの？

>>255
なんでその質問を249宛てにしてるんですか？

悩みましたが、私もソニー@変動に一票。

ソニー銀行の変動金利は確かに安いですが、プライムレートに連動せずソニー銀行独自の基準で金利が決められているとの事でしたので、ソニー銀行の財務状況が悪化すると金利が上がるリスクがあると感じました。固定金利が高めに設定されているのも、長期間安い金利をコミット出来ないからだと思います。

イオン、ソニー銀行あたりの変動レートは怖いですよね。変動ならプライムレート連動でないと。金利が安いのも理由がありますからね。私は迷った末フラット35Sにしました。自営で収入が安定しないので固定のほうが資金計画がたてやすいのが理由です。

＞前スレ１００１さん

前スレの話ですが・・・
写真ありがとうございます。
見に行けないので、うれしいです！

２４４さん、２４６さんも、
素敵な写真、ありがとうございます！

内覧日が待ち遠しいです。

駐車場とかって全部埋まったのでしょうか？
埋まらなかったら一定数残して外部貸し検討したいですね。管理費収入的にも。

外部貸しはどうでしょうか
知らない人がマンションの駐車場スペースとはいえ入ってくるのはちょっと嫌な気がします。

それであれば多少値下げしてでも駐車場利用率を上げて
トータルの収入額を増やす方が良いように思えます。

ちなみに駐車場のウェイティングスペースなどは
完全に外部なんでしたっけ？

TGMM芝浦プロジェクトのプレスリリース
http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2015/0928_01/download/20...

ゲートを意識したというオフィスビルの光り方が素敵です。

>264
これを見る限り歩行デッキは途中で屋根がなくなって、傘なしで終点まで歩くのは難しそうですね、残念

スーパームーンとＧＦＴ

今晩は雲が厚くて、すっきり綺麗なお月様とはいきませんでした。

>>264
外観はかなり素敵な感じですね。
あとは商業施設に何が入るか気になります。

>>265
モノレールと交差する辺りで屋根がなくなっているようですね。雨の時はデッキの下の通路を使えないでしょうか？
デッキが屋根変わりになるかと。

>>266
素敵な写真ありがとうございます。
中秋の名写真ですな。

＞223

本日前を通ったら、薬局開店してました。
結構大きい店舗でしたよ。

意外に食料品が多く、１／３位がミニスーパーといった感じでした。
近くの愛育を意識してベビー用品も品揃えが比較的多かったほか、調剤窓口も今度オープンするそうです。
この近辺に調剤薬局はないので、これは助かりますね。

駐車場申し込んだけど、料金高いからやはり手放そうかな。
カーシェア使い倒せば、そっちの方が安いし、経済的。

カーシェアは時間当たり結構料金が高いので
使い倒してしまうと駐車場代どころではないかもしれないですよ
あと電気自動車で二人乗り、近場の移動でしか使えなさそうです。

>>271
長時間使わなければ、ガソリン代も距離料金も掛からないよ。
もちろん駐車場代も。
遠出する時はレンタカーで。

>>262
空いてるならもう一台借りたいです

>>273
是非是非！
管理費収入に貢献願います！
助かります！

ゲストルームの料金設定 ご存知の方いらっしゃいますか？

>>275
重説の時に配布された資料に載っているよ。

>>262 >>263

今住んでいるマンションは外部貸し出しすると駐車場業者とみなされて課税されてしまうとかで断念した経緯があったように思います。借り手も消費税がかかったりとか。
あまりに空きが多いようであれば駐車料金を下げて調整が妥当な気がします。一部はゲスト用にするのもいいかもしれません。ゲスト用はもうちょっと欲しい気がしますね。

ウェイティングスペースはゲートの中ですね。

>>277
駐車料を下げても借りる人は増えないものですよ。
私が今住んでいるマンションがそうです。
駐車場に空きが有るので料金下げて借り手を増やそうとしましたが、借り手が増えずに結局収入が減ってしまいました。
駐車料金下げたからといって、新規に車を購入する人は稀ですので。
ゲスト用を増やすのは賛成です。

>>278
そうなんですよね。
ちょっと下げても車買うほどではないですよね。
管理費収入大丈夫かな。。。
車持ってる方継続保有お願いしまーす！

いよいよ来月内覧会がありますね。

購入の一番のポイント東京タワーの眺望が実際どうなのか期待と不安が交差しています。

販売センターでの眺望シュミレーションでは、絶妙な距離感からの東京タワーの根元＆芝公園の緑も見え

るロケーションに一目ぼれして西側高層階の購入を決意しました。

元々東京タワーに土地勘がありまたいつかは東京タワーが見れる場所で暮らしたいと思っていたのもあり、

絶好のロケーションを見てここだと運命を感じました。

湾岸タワーであるレインボーブリッジの眺望も魅力でしたが、ラウンジからレインボーブリッジは見れると

のことで、なおさら貴重な東京タワービューに惹かれました。

実際に期待通りの東京タワービューが見れること祈願しています。

>>280
それよりも管理費収入とか現実的なことのが心配〜〜

眺望に関しては、言葉を選びましょう。
イラっとする人も中にはいるから。

駐車場の金額は、今のままだと、最初はまだ移り住む段階なので、
申し込んだ方もいらっしゃると思うのですが、住んでみてそこまで
必要性を感じないと、やはり高いからと手放す人も増えるのではないかと思います。
増やすためというよりも、減ることを防ぐためにも必要かと。

＞２８０

自分の内覧会の楽しみをここで書かれても・・。

>>283
駐車場料金は、今からあれこれ心配しても意味ないですよ。三井不動産はアイランドをベンチマークに需要を予測をしています。数年後に当初想定した需要予測と大きく乖離していれば、その際に検討すれば良いのではないのでしょうか。278さんも書かれていましたが、料金を下げる事が根本的な対策にばらないのは同意です。

>>282
イラッとするのは何故ですか？
眺望条件等、諸々納得してGFTを購入したんじゃないの?

>>285
他人から自己中って言われない？（笑）

非契約者が混じって荒らそうとしてますから釣られないようにね。

そんな事より土日に入居手続き会を開催しない三井がムカつく。
今のマンションを買ったときは、土日に銀行も来て手続きをしてくれた。
なんか殿様商売だよね。

もう少し水がきれいだといいんですけどね。さておき、オーナーズスタイリング買ったエアコンがデザインテックだと20万ほど安かったことにビックリしました。後の祭りですが。

>>289
雨降ってないのに汚れてますね。。

どなたか、気にされていたと思いますが、メインエントランスのロゴもできてましたよー。

出来てましたね〜

ガラスに映る雲がきれいでした

>>284
駐車料金が違いすぎるでしょ。笑
大丈夫？笑
需要って料金含めて考えないとねー

>284

でも駐車料金はアイランドよりやや高めなんですよね。。

特にアイランドの賃貸棟だと結構な高額所得者も多く住んでいながらそれで空車ありなので、それよりも高いのは若干相場より高めの設定になっているようには感じます。

勝手な憶測ですが、もしかしたら管理費や修繕積立金の見栄え金額を下げるために駐車料金を高めに設定したのかもしれませんね。駐車料金は後々入居者が下げることを想定していたのかもしれません。

やつぱり駐車場借りることにしました〜
金額高いですが車好きなので。。。
少しでも安くなるとうれしいです(^^♪

>>296
こういう方が増えてくれると管理費収入的に助かります。
うちは手放すことにしたので。
すいません。

重説時の説明では、駐車場358台のうち、300台分の収入を管理費予算に組み入れていると説明がありました。
(走り書きメモなので、誤りありましたらお詫びします)
もし料金を下げるのであれば、管理費の値上げで穴埋めをせざるを得ないですね。

まずは、(外部貸出を含めた)利用率の向上検討が必要になるのではないでしょうか。
私は分譲マンションの購入が初めてなので、他にも方法あるよということであればご意見頂きたいです。

>>298
仮に利用率50%だとすると、各戸の管理費増額は月5200円ほどですね。35000円まで値下げすると、26台利用が増えてやっとトントン、稼働率75%でも管理費増額3000円といったところですね。40000が35000になって利用率が改善するかは微妙ですが、外部貸しするなら値下げせざるをえない。仮に値下げして外部利用がゼロなら6300円の管理費増です。理事会は難しい判断を迫られるでしょうね

>>298
駐車場料金は、駐車場の将来の修繕費にくみいれるべきもので、管理費にくみこむものではないと考えます。当初の管理費を下げて見せるため不動産会社はこのような手法をとっていますが、本来は所有者の便宜に沿うよう、もし使用率が悪ければ値下げしてでも使用率が増えるよう検討してよいのではないでしょうか。相場より高い料金を払うのでなく、所有者としては相場より当然に安い料金で使用できてよいと考えるからです。

>>300
値下げして使用率がさほど改善しない場合、結局入居者の管理費に跳ね返ってきます。これは車をもつ人間の負担軽減を車を持たない人間の管理費で補填する意味もあるので、車の保有率が低いマンションでは値下げ決議が通りにくい傾向があります。ただ、40000で外部貸ししてもまず利用者はいないので、近いうちに管理費増額にならざるを得ないでしょう。私はそれも見込んだ上で、それでも安いと判断し、契約しました。

実際にできるかはわかりませんが、
施設を寝かしてしまぐらいであれば住民から「35000円であれば利用をする」というのを事前に申請を受け付け
その上で駐車場の利用コストも含めて採算が取れるのであれば値下げするということなどはできないのでしょうか？
もちろん35,000円なら利用するとした人はキャンセル不可という形で

駐車場の契約数について、何方か三井に確認された方はいるのでしょうか?
契約者数が低い事を前提に皆さん盛り上がっていたので気になりました。

駐車場の料金は管理費ではなく、修繕費に充てられると思いますが、それはさておき
駐車場の料金に関して、契約率も分からないのに値下げの議論してもしょうがないのでは？
一般的に駐車場の契約率が７～８割位でも運営できるように料金設定されているはずなので、
契約率がそれ以下にならないと値下げは期待できなのではないですか？

契約率が不足した場合、料金引き下げると余計に財政悪化する危険も高く慎重な判断が必要ですよ。

不足時の対応として外部貸しが一般的かと思いますが、一般に貸し出すより隣のヤナセやホンダと一括契約できると安心かな。

>>291

文字盤が夜光るところが見たいです！ 笑

外に貸し出すにしても居住者が高いと思って躊躇しているのに4万円で借り手がつきますかね...？
現地歩いて回ればわかりますが、すぐ近くに2万円台の駐車場がいくつかありますからねぇ。
自分も正直そっちにしようか悩みました。抽選外れてたら躊躇なくそっちにしてました。

>>304
ここは管理費を安く見せるために駐車場収入を管理費予算に充当することになっています。
三井さんらしからぬ姑息なやり方で閉口しましたが。その割に管理費も特別安いわけではないですし。駐車場収入を修繕にあてるならそのぶんの負担増を管理会社変更などで削減して行くしかないでしょうね。4万で外部貸しが成立するとはとても思えないので

前払い割引はどうでしょう？
例えば3年分一括払いで月35000円相当、5年分一括払いで30000円相当など。
駐車場の稼働率は入居後ほぼ間違いなく下がっていくので、稼働率の低減を防止するための前払い割引は有効ではないでしょうか？

結局、誰も駐車場の申込件数は確認してないってことですね。

>>307
出先なので確認できないのですが、駐車料を修繕費でなく管理費に充当するのであれば問題ですね。

ご存じだと思いますが、大規模修繕の時に機械式駐車場は数億円単位で修繕費が発生します。
受益者負担の原則で駐車場の修繕費は利用者の駐車料金で賄うのが普通です。
そのため外部の機械式駐車場でない駐車場と比較して割高なのはしょうがないのです。

とは言え、駐車料を修繕費に充当しないとなると、駐車場を利用しない人も駐車場の修繕費を負担しければならなくなります。

割高な駐車料金はどこに行ってしまったのか？
管理費もそれほど安いわけではないですし、不思議です。

>>310
駐車料金を機械式駐車場の修繕に充てるのは正論ですね。駐車場を利用していない方に機械式駐車場の修繕費を負担して貰うことは出来ないと思うので。知り合いのマンションでは、機械式駐車場の修繕費を積み立てていなかったため、駐車場が使用出来ない状態に状態になっているとのことです。

駐車場収入について、管理費口と修繕積立口への振り分け具合を明確にし、入居後の利用状況の確認のうえで議論開始。

極論だが、駐車場収入の全てを修繕費にあてることは非現実的。
周辺事例を管理会社に調べさせ、適宜バランス調整が落とし所。

横浜のタワーマンションに現在住んでいますが、立体駐車場の料金は20000円/月です。
地方のタワーマンションの駐車場料金はもっと安い所もたくさんあるはずです。
そもそも、横浜と、港区では相場が違うので、マンションの坪単価が違うのは理解できますし、駐車場料金が違うのも理解できます。
ただ、駐車場の修繕費が横浜と港区という違いで、2倍も差があるとは考えられません。
40000円/月で、5割程度駐車場が埋まれば、立体駐車場の修繕費は十分に賄えると思うのですがいかがでしょうか？

自分も横浜在住ですが、立体駐車場の料金は月3万します。
横浜の中心部にお住まいですか？だとしたら2万は結構安い方だと思いますよ。
芝浦の駐車料相場はわかりませんが、今のマンションは外部貸しもしていて常に満車状態です。

駐車料金は修繕費に組み込んでいますが、余剰金が出ています。
余剰金は毎年次年度の予算に繰り越しています。

ネットでGFT周辺の月極駐車場の月額賃料をざっと調べたところこんな感じでした。
ネットでは出てきませんでしたが現地周辺で探した際に徒歩3,4分のところに￥25,000の機械式駐車場もありました。

芝浦2-4月極駐車場
港区芝浦2-4
￥30,000

芝浦1-13月極駐車場
港区芝浦1-13
￥30,000

芝浦2-6月極駐車場
港区芝浦2-6
￥27,000

芝浦1-14月極駐車場
港区芝浦1-14
￥34,000

海岸3-23月極駐車場
港区海岸3-23
￥35,000

芝浦1-14月極駐車場
港区芝浦1-14
￥31,000

芝浦1-8月極駐車場
港区芝浦1-8
￥40,000

海岸3丁目月極駐車場
港区海岸3
￥35,000

芝浦2-2月極駐車場
港区芝浦2-2
￥45,000

駐車場は共有施設・設備の一つです。
共有施設は使用の有無に関わらず、その管理費・修繕費を居住者が共同で負担するのが一般的ではないでしょうか。

ジムや宿泊部屋、ラウンジ等と同じで、それらの施設の有無や状態が資産価値に影響を及ぼすことを考えれば、「使わないから管理費・修繕費を負担しない」というのはおかしいと思います。そうした共有施設が存在し、きちんと管理されていれば、施設を一切使用しない者にとっても売却時の価格には同じようにプラスの影響を与えるわけですから。

逆に言えば、施設を使用する者だけが管理費・修繕費を負担することになると、その一部の使用者だけがマンションの資産価値の保全により多く貢献するという不公平さが生じてしまうことになります。

施設の「使用料」と「管理費・修繕費」は別で考えるべきです。

実際、管理費・修繕費の負担を抑えたい方は、こうした施設や設備を持たない物件を選ばれることが多いです。

>>316
今の論点は、月額40000円なら、利用率70%程度、最悪50%の利用率でも、駐車場の修繕費は全体の管理費・修繕費を圧迫することは無いのではないかということです。

そうであるならば、あえてセキュリティーに懸念のある「外部貸し」の必要もなくなるでしょ。

そもそもＧＦＴの立体駐車場は、折々のメンテナンスや大規模修繕を含め、1年平均どのくらいの金額が必要なのでしょうか？

立体駐車場の管理に詳しい方がいらっしゃったら教えてほしいです。

別件ですが、ＧＦＴの立体駐車場は、ＧＦＴ本体（内側）にあるので、免振構造なのでしょうか？

長期修繕計画に記載されているのでは？

平面図を見る限り、駐車場もマンションと一体なので免震でしょう。

皆さん、ご近所さんへのご挨拶はどの程度されますか？

>317
>316 です。

言葉足らずでしたね。

駐車場はその利用料で管理費・修繕費を賄うべき（その修繕費は利用者だけで負担すべき）という前提の議論も一部あったので、
先に述べたような理由から、利用料金は周辺の相場価格に合わせて今後下げるのが妥当ではないか、という意見でした。

一部の人しか使わないものを当然に他の住民も負担するべきとの考えは難しいかと思います。
資産価値保全のためには、駐車場の管理費・修繕費を賄えるような駐車場代を設定するべきだとおもいます。
（もっともマンションの設計時にしているのだとは思いますが）

もし駐車場の管理費・修繕費を賄えていない状況であれば、駐車場維持のための管理費まで負担する「管理費の高い物件」となり、車を持っていない方にとっては資産価値は下がります。東京では車を持たない方の方が多いので「駐車場があれば当然に資産価値が上がる」とは一概に言えないようです。

もちろん利用率が高いため周りの駐車代より安く、さらに修繕・管理費も賄えるが理想的だと思いますし、そうなることを期待しています。
車をお持ちの皆様はぜひ近隣の駐車場ではなくマンション内の駐車場を利用して利用率を高めていただけると嬉しいです。

ピアノとソファーが入りましたっ！！

ピアノは自由に弾けるのでしょうか。子どもがいたずらにならすのは興ざめですね。プロに近い方や音大生の人に弾いてもらいたいな。調律も必要ですね。ただのバブリーなお飾りにならないことを祈ります。

ところでＧＦＴのすぐそばに高級ピアノで有名なファツィオリのショールームがあります。興味のある方はどうぞ。

ＧＦＴのピアノがスタインウェイとかだったらすごいな。

マジレスします。
自由には弾けないと思います。
きっと、「ピアノには手を触れないで下さい」と、ピアノの上にプレートが飾られることでしょう。

自動演奏機能搭載で、こんなレベルと予想します。
http://m.jp.yamaha.com/products/musical-instruments/keyboards/grandpia...

BGMとしてピアノの自動演奏させるのでしょうね。そうすると、子供が興味津々でピアノが格好の遊び場になりそうです。ピアノの上に乗って遊んでいるうちに屋根に挟まれたり、落下して怪我をしないように気をつけた方がいいですね。

CPTにも自動演奏のピアノがありますが、子供がいたずらしているのをみたことがありませんよ。

>>327
CPTは何の略ですか?

東芝ビルの向かい側にあるタワーマンションです

自動演奏だと、演奏時間帯は気になりますね

PCTにも自動演奏のピアノがありますが、子供がいたずらしているのは見たことがありません。うるさいのは調律の時くらいですかね。

パークシティ豊洲じゃないかな

仕事で近くまで行ったので、駅からの距離を測ってみました。

・田町芝浦口～GFTメインエントランスが9分(信号待ちなし)
　※駅を出てすぐ左の階段を下りて線路沿いの道からみなとパークを抜けるルート

・GFTメインエントランス～三田線三田駅A9出口(GFTに最も近い出口)が7分半(信号待ちなし)

でした。
やはり三田線三田駅までの距離はアピールして欲しかった（！？）
しかし、三田側はまたガラっと雰囲気変わりますねぇ。

地下鉄を利用できるのは、至極便利ですね。
山手線も徒歩圏内だし。

難を言えば、大雨の日は徒歩5分以上は個人的に好ましくない。
駅まで徒歩１０分はそう珍しくないことで、贅沢な望みですが。

南浜橋側の通路の一番手前で住民を出迎える樹はソメイヨシノでした。
このところ暖かかったせいか花がチラホラと。

いつも参考にさせていただいてます。
ご親切な方々、ありがとうございます。

小学校、幼稚園のお子さんがいる入居予定の方にご質問です。
入居後、転校する方はやはりみなさん芝浦小ですか？芝小にはやはり転校&入学は難しいのでしょうか。

幼稚園はどちらを検討する方が多いのでしょうか。なかなか激戦の地域ですし、転園や入園も簡単ではなさそうで…。

入居は大変楽しみですが、子どものことは色々悩み中です。

>>321
300です。
321さんの意見に同意します。
修繕計画など現段階で具体的なものがあるわけがなく、自分たちの資産価値を守るためにきちんと今後管理組合で計画、管理していく必要があると考えます。
マンションをはじめて購入される方々には想像がなかなか難しいと思いますが、三井不動産が特別おかしいのではなく、業界の問題と思います。

316さんへ同意しますの間違いでした。
321さんが316ですと記載されたと勘違いしました。316さんへの返信だったのですね。

すみません。

>>338,339
何が言いたいのかさっぱりわかりません。

芝浦小まで歩かせるのは可哀想なので、私立を検討してます。

337さん
購入前に検討しなかったのでしょうか？
幼稚園や小学校にこだわるのであれば、みなさん購入前に学区や幼稚園バスなどにお調べでしょうし、気にされてない方は学区に編入されると思いますよ。

>>341さん
芝浦小、遠いですよね…。かなり遠いですよね。私立も検討中ですが、やっぱり通いやすさ重視になってしまいます。ありがとうございます。

342さん

返信ありがとうございます。もちろん購入前から色々考えています。
我が家は小学校入学まではすこし時間があるので、参考までにみなさまはどうするのかお聞きしたく質問させていただきました。

幼稚園でも小学校でも、やっぱり子供にとっては同じマンションに同じ学校のお友だちがいると楽しいと思ったまでです。

小学校が当然芝浦小が多いですいね、学区ですから。
芝小に行く予定のお子さまはやはり少ないかな…

ご意見ありがとうございました。

>>345
私の子供は5年後に小学校に通うことになるのですが、
それまでに区に要望して芝浦1丁目６の学区を芝小学校にできないか
お願いしようと思っています。
おとなりの1丁目の5までは芝小学校が学区ですし、学区外の小学校のほうが
かなり遠い場合は認められることもあるようです。

>>346
確かに距離ありますね。
我が家は芝小学校と芝浦小学校の学校公開日に参加し、公開日だけではわからない部分もありますがどちらがうちの子供達にあってるかみて、芝浦小学校にすることにしました。
といっても、学区が芝浦小学校なので、希望選択制度を使ってもほぼ芝小学校にはいけませんが。

うちは活発な男の子なので、通学路には距離はあっても人工芝のグランドや校舎の広さなどをみていいなと思いました。
芝小学校はグランドは校舎の屋上になります。この点だけでも違いがありますし、学習については、芝小学校が力を入れてるなど、ほんと多種多様です。
ぜひ学校公開日などいかせることをお勧めします。

マンション近くから、芝浦小学校までの都営バスもありました。芝浦小学校はバス通学を認めてますので、雨の日などはバス利用もありかと思います。

以前芝浦小学校の分校を作るという話もありましたが、まだ議会などではでてませんね。

現在の住まいは芝浦アイランドです。
小学生のお子さんは多数いらっしゃいますが、芝浦小が６割強、残りが私立という感じですね。私立は、制服でわかる範囲では、幼稚舎、東洋英和、学習院など。
芝浦小は、都会にある割にはクラス数も多いし、教育熱心な家庭が多いので、お子さんもあれ？という感じの子はいません。学校や先生に関して悪いうわさも聞いたことがありません。
とはいっても、うちは子育て終了世帯なので、あまり詳しくはないのですが。

ちょっと怖いニュースですが

横浜のマンション傾く…　建築基準法違反の疑い　三井不動産が販売
　三井不動産などが販売した横浜市内の大型マンションで、建設時に必要な地盤調査の一部をせずに別のデータを転用するなどして基礎工事を行った可能性があることが１４日、分かった。マンションが傾く事態となっており、国土交通省は販売元の三井不動産レジデンシャルと施工主の三井住友建設に原因究明を指示した。建築基準法違反の疑いがあるとみて、横浜市とともに調査を始める。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151014-00000513-san-soci

内覧会時はビー玉が必須ですね。

マジでびびる…
三井でも信用できないなんて…

みなさん、内覧時は要注意ですよ。

おそろしいね。
データ転用とか悪意がありすぎる。

本当ですね。
ニュースで報道されたマンションの住民は本当に気の毒ですね。

三井は書類さえ整っていれば良いという体質のようです。住民一人一人が目を光らせるしかないね。

リセールに響きそうだな。
今までは、三井の物件か！なのがこれからは、あー三井だからやめておこう、みたいな。

ま、そこまでにはならないにしても、今回の件で三井ブランドが棄損されたことは確か。

株価を見ると、三井住友建設や、旭化成は大変なことになっているけど、
三井不動産は、不思議なことに今回の件で株価は大きく下げていないので、
さほど影響はないと考えています。
これが別の三井物件に波及すると話は違ってきますが・・・。
「人の噂も75日」であることを願っています。

結局、デベの品質管理では、この手の問題は防げないということなのかな。
三菱地所レジもグラン南青山高樹町で問題を起こした後もHPでチェック・アイズという独自の品質管理をアピールしているし。
業界全体の問題なのかも。

実際には、今回の問題としては旭化成の問題で、三井住友建設もレジデンシャルも関係なさそうですね。
まぁ、デベとしては関係あるのですが。。

>>361
思いっきり関係あるでしよ。というか、デベの責任。だから、デベ社長が建て直し、買い取り会見してるでしょ。

＞３６２

３６１は、原因の点を言っているのでは？
実際には、そこの住民じゃなければ、原因が何だったか？方が関わってきますから。

三井からGFTについては施工上の問題が無いということを報告して頂きたいです。

調査などで引き渡し日が延期されたりしませんかね。

そろそろ内覧会がはじまると思いますが、早い人はいつ頃なんでしょうね。
自分は来月頭ですが、今月末の人もいると思います。

差し障りのない範囲で写真をアップしてほしいところですが、ここだと部外者も茶化しに来るので契約者向けのクローズドな掲示板とか準備したほうがよいんでしょうかね？

個人的には、ここにアップしてもらって問題ないかなと思ってます。

＞３６５

要は、旭化成が絡んでいるかどうか？ですよね。
まあ、こちらは清水建設なので絡んではいないと思いたいですが。

>>364
同意です‼︎
引渡しが遅れても、三井は施工について調査し、契約者に公開すべきです。

旭化成が絡んでいるかどうか、三井は契約者に対して1日でも早く書面で通知すべきと思います。

市役所が動くまで、東北大震災の影響と、しらをきってた三井。
きちんと杭が支持層まで打ち込んでいるかどうか、明確にして頂きたいです。旭化成かどうかより、要はそこだと思います。

>>371
その通りですね。
旭化成云々ではなく、ディベロッパーの品質管理の問題であり、他社でも起こりうることだと思います。
モデルルームで貰ったクオリティブックを再度読み直して見ましたが、工程毎に三井不動産の担当者が現地でチェックすると書かれています。それにも係わらず何故今回の問題が起きたのか、また今後の対応について報告して頂かないと安心出来ません。

旭化成建材は杭打ち用の地盤調査だけでなく、45本のコンクリート強度も偽装してたらしいよ。さすがにここまでヒドイ会社は中々ないと思います。旭化成ブランドは、技術力あって信頼性があるというイメージだったから驚きの実態ですね。

横浜だけたまたまということはあり得ない。少なくても担当してた5人のチームは日常的に偽装していたのは間違いない。

感覚的には、杭打ち用の地盤調査は3分の2くらいやって大体同じ値のときは、残りもだいたい同じだろうと高を括って改ざんで済ます。コンクリート強度はコスト削減のため、毎回のごとく薄めて作って改ざん。これがチームだけでなく会社の体質だとしたら救いようはない。

旭化成建材が関わったマンションは3000戸に及ぶようです。引渡前までに該当会社が関わってないか、また他会社であっても偽装や不正がないかを改めて調査してもらうのは、これだけ世間を騒がせている以上当然ことかと。

横浜のマンションの話題が熱を帯びていますが、冷静にGFTを考えましょう。

GFT一帯はその昔の埋立地、地盤としては「強固」とは言い難い地域です。

http://www.asahi.com/special/saigai_jiban/

だからこそ大手のデベ、施工会社を選んで購入したのも理由のひとつではないでしょうか。
基礎工事には特に配慮した設計、品質管理であること、私は三井と清水建設を信じたい。

我々との契約当事者は「安心」「安全」を公言している三井代表者まさにあの方です。
GFTに関しても何らかの方法で「安心安全」を形で示してくれるでしょう。

>>374
「でしょう」では不安です。
東芝、東洋ゴム、VWと、今や大手でも不正があることは明らかです。
改めて調査した結果を報告して欲しいです。
三井不動産レジデンシャルのコールセンターに電話して、その旨を伝えました。部屋番号を聞かれましたが、言う必要を感じなかったので、言いませんでした。

電話をして確認。東洋テクノとの由。

http://www.toyotechno.co.jp/


詳しくは内覧会で、とのこと。

内覧会でって、もうすぐですよね。
それまでに東洋テクノは不正をしていないことをチェックできるのでしょうか。
三井不動産が改めて確認するには、それなりの時間を要すると思うのですが。

心配なら内覧会や引渡の書類にサインしなければいいんじゃないですかね。

当方は内覧会に業者を帯同させる予定です。まぁそもそもこの問題の前で、こんな状況は想定外でしたが。

実際のところは不確実でしょうけど、説明を受けてそうした外部業者から見て違和感ないか聞いてみて、紙での報告も求めようかと考えてます。疚しいことがなければだせるでしょうし。

>>374

念のため、補足します。
構造説明会に出席した方なら、ご存知だと思いますが、GFTの地盤は強固に分類されるものです。

http://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/yureyasusa...

>>379

内覧業者を同行させたところで、構造上の問題は分からないと思いますが。

物自体は実査出来ないけど、建築士だから彼らの説明に変な内容が無いか位はわかるのではと推察していますし、当方も一応不動産関連をかじっているので知り合いにも相談、確認して、紙でのエビデンスもらおうと考えてます。

最悪なんかあっても、エビデンスあればシラ切りにくいでしょうし。

当方も書面でのエビデンスを要求します。

普通に説明責任ありますよね。

結局のところ、実際のブツ見ない限り先方からの説明ベースになりますし、実物見たとしても、専門家じゃないとホントにわかりませんから、かくかく然々説明した内容の紙を貰って、後日なんかあったら（あまり考えたくないが）そのエビデンスを元に責任追及する位かなあ。今の時点では。

ここであーだこーだ言っても時間の無駄なので契約者のホームページから三井に問い合わせをしましょう。
電話とメールでの問い合わせが可能です。

http://www.31sumai.com/personal/

>>374

皆んなナーバスになっているんだから適当な事を書き込まないでください。

設計が完璧でも、ポイントはそのとうり施工されているか、定められた手順に沿って施工されているか、
施工中の品質管理、オーディティングが重要。
今回は場所打ち杭71本と説明されています。”かくかく然々説明した内容の紙”とは具体的には
下記のようなレポートになりますかね。

①杭に使用した鉄筋と鉄筋組み作業のチェックシート、検査記録。
②現場打設直前のコンクリート品質管理データ及びコンクリート試験片の強度測定記録。
③測定したすべてのN値データ
④マットスラブ下のコンパクション密度
⑤マットスラブの鉄筋作業、コンクリート作業の品質管理データ
⑥建設中の工事全般に関わるクオリティオーディティングの記録。
⑦施工中の写真、映像記録、等など

これ位をスペシャリストに照査・確認していただければ安心できるのではないでしょうか。
設計図書、竣工図書は閲覧できることになっています。これらの重要書類は竣工図書の一部の筈。
そうでななければ余計に売り主にこれら記録の開示を求めたい。
藤林社長が公言している””安心”を担保して頂けることこと確信します。

旭化成建材の杭データ偽装問題 告発した住民に敬意 マンションの資産価値を守る鍵
http://sennich.hatenablog.com/entry/2015/10/17/174930

来年入居予定ですが、このニュースを聴いてＤＰにメールしました。
契約してから営業担当者に基礎工事や現場施工進捗状況の報告及び現地見学の有無を確認しましたが明確な回答無く現在に至りましたが当時は、2005年の姉歯事件があり、建築基準法も改正され、DPも大手なので安心かと思いました。現在の居住地は同じ高層マンションですがDPは野村でしたが工事進捗情報の公開や現地での工程確認見学の機会もありました。
三井不動産レジデンスはDPとしてGFTに対しても、なんらかの説明責任があると思います。

旭化成建材が杭打ちした建物は全国に3000もあるらしい、そのうちマンションがいくつあるのかは不明ですがかなりの数には間違いないし、実際かなりのシェアがあり都内の有名マンションも数多く杭打ちした模様。

万が一、この物件の杭打ちが旭化成建材だった場合は必ず、引き渡し前までのボーリング調査とコンクリート数値の不正がないか調査証明してもらったほうがいい、必ず！

なぜかといえば、東洋ゴムが使用された免震タワマンは沢山ありますが、公表はされていません。ただし、中古で売る際には必ず重要事項で説明が義務の状態のため、該当マンションは現在、買い手がいなくて全く取り引きが成立しない状態とのこと。東洋ゴムの免震ゴムは基準を満たしていない低性能ゴムなので当たり前の話で、旭化成建材のように技術的にできることをやらずにデータを偽造したのとは正確が異なりますが、中古売買時に大変なネックになる可能性があります。

>>391
杭の施工業者は旭化成建材じゃない旨、三井の営業から回答がありましたけど。
ここに書き込んでる暇が有ったら三井の確認した方が良いのでは。
それとも部外者ですか?

施工業者の問題は当然だが、一方施主としての工事監理者としての機能不全がないか、問われるべきでは？
問題提起した案件を「震災の影響」と一蹴、根拠ない結論を出されては、社会的弱者の我々消費者として困るっしょ？

>>393
同じ様な内容が前のスレでも書き込まれてるよ。

書き込みの内容がループしてますね。
その熱い思いを三井にぶつけてみたら?
http://www.31sumai.com/personal/

あら、そうですか。
いちいち全て遡って読まないスタンスですし、華麗にスルーして下さいよ。

資産価値に直結で、契約者にとって重要案件ですよ？
多少のループは許容でしょ？
短気の人が多いのかな。

>>396
資産価値に重大な影響があるのは同意ですが、その思いをここに書き込んだだけでは何も変わらないので、直接三井にぶつけた方がいいよ。
http://www.31sumai.com/personal/

こっそりと写真を取れました、共有しますね。

フロント

フロント1