東京サウスゲート計画＜15＞

>>665
中古の坪単価は港南芝浦は、東京湾岸内では一番高いのは今も将来も変わらないよ。港南の中古坪単価は一番売買が多い定借のシティータワーがあるので本来の相場より低くなってるだけだから勘違いしないように。

>>661
地価だと、
高輪側は、
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/SearchServlet?MOD=2&nen_from=...

港南側は
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/SearchServlet?MOD=2&nen_from=...

昨年の同じ地点の地価も出ているので、客観的に比較できる。

>>670
坪単価ってマンションの坪単価でしょ。
容積率の異なる土地の値段単純比較しても意味ないのでは？
容積率あたりで計算すれば他所意味はあるけど。

>>671
地価で傾向は分かりませんかね?そのための地価ですし、固定資産税の基準になるわけですから。

>>672
戸建ならともかく大規模マンション用地なんていきなり相場の倍で取引されたりとかするのでマンションの価格傾向をみる指標としてはあんまりあてにならんです。
普通に中古の成約価格見る方が早いです。

>673
>普通に中古の成約価格見る方が早いです。

港区の高輪と港南と簡単に比較できるのなら、データ頂戴。

高輪はどこが比較的坪単価が高くて、どこが低いのかご存知でうか？
また港南でも場所によって違うと思いますが、両者ともやはり一番の決定要因は品川駅からの距離でしょうか?

>675
結局、坪単価などは条件で大きく異なるから、単純には比較できないってことでしょうか？

駅からの距離という点では地価が参考になるような気もしますが、住宅と土地では違うから参考にならないか。

中古マンション価格も築年数等で異なるからね。いずれにしろ、首都圏マンション相場自体がバブル再燃のように上昇しているものの、他の国の首都ほどはまだ高くないから、まだまだ上昇するって理解で良いのでは。

その中で、高輪側がまだまだ高いことはわかるが、品川近辺は将来の大丸有となることから特に有望って結論で良いのではないかな？まあ、誤った理解なら、ごめん、許してしんぜよ。

晴海ドゥトゥール　平均坪単価＠361万
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/559582

一般的に、駅からの距離と駅力が不動産価値に最も影響すると言われていますが、
それ以外にいわゆる地ぐらいと言われるものや、もちろん建物自体の価値も重要ですよね。
例えば建物自体の価値を所与とした場合、高輪の第一京浜沿いと桜田通り沿い、高輪四丁目のお屋敷街。
駅からの距離、駅力、標高、地ぐらい、また再開発地からの距離、それぞれですが、客観的に評価するとするとどこが資産価値が高いでしょうか。

>677
築10年の港南のマンションの取引がさかんな理由ですね。

10年後の晴海と10年後の品川、どうなるか楽しみですね。

湾岸の場合、港区か中央区かに限らず2005年頃の分譲売り出し価格は坪240万円くらいで、
それでも埋立地に240万円は馬鹿高いと言われてましたね。それが思った以上に人気が出て
豊洲地区の2009年ごろの分譲物件が坪280万円くらいになり、サウスゲートエリアの物件は
坪300万近くまで上昇。さらに、消費税が上がり、東日本大震災の影響で資材価格や人件費
も高騰し、いまや新規分上物件は豊洲の坪単価さえ300万オーバー、サウスゲートは370万
まで上昇。中古物件もも350万近辺になってきました。

湾岸の場合は駅からの距離以外に、周囲がもともと住宅地ではなかったことで建物が密集
していることなく視界が開けていることと、海沿いで向きによっては海眺望になることが
資産価値に強く影響するという湾岸ならではの特殊事情もあります。
さらに品川駅と新駅の重要性が将来に向けて高まってくることと、芝浦港南地区の新規
供給が少ないことで、サウスゲート地区の中古の売り出し価格は湾岸のなかでも最も高く
明らかに上昇を続けています。もともと分譲価格が安かったことも合って値上がり率では
湾岸トップでしょう。

高輪は言うまでも無く、港南や芝浦よりもブランド価値は高いですが、いかんせん中古
物件が築40年前後と言う物件が多いことが物件価格の上昇にブレーキをかけているため、
結果的に港南や芝浦物件と現在の単価は同じくらいになってきてます。もちろん、
2000年代に入ってからの物件の中古取引価格は芝浦港南よりも遥かに高いですが。

最近の新規分譲物件の価格高騰は、上に書いてあるとおり東日本大震災後の人件費の高騰と円安による
資材価格の高騰が影響してます。分譲マンションも1億円超えると動きが悪くなるので、最近の分譲物件は
部屋を70平米台くらいに抑えて物件価格が高くなりすぎないようにしてます。DEUXや東京ベイシティ、
クラッシィなどがそうです。2005年ごろは9000万円だせば湾岸なら100平米が買えました。最近は
100㎡と言う部屋設定自体が少ないですよね。これも中古人気に拍車をかけていると思います。

＞匿名掲示板では、逝った者勝ちなのを　そろそろ理解してね♡

ネガの開き直りもここまであからさまに自分の非を認めているとすがすがしいね♡

環状四号線が港南まで延伸したら、上がりそうですね。
売るのはそれからのほうがいいかも。

＞510
＞15階で9980は、さすがに度が過ぎているようです。
＞ほぼ同じ間取りの39階が9780で出ています。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0003740583/
＞15階の物件がいくらで成約できるか、見ものですね。


9月上旬に登場した39階の物件、上記リンク先もう無くなってますね。どうやらもう売れたようです。
ほぼ瞬間蒸発に近い。東側高層は人気ですね。

再開発で整備されるデッキや道路は石畳になればいいなと思っています。
しかし日本の歩道って、何かよくわからんどぎつい配色でよくわからん模様を描いていることが多いですよね。
何か理由があるんですか？
模様描かないと誰かに怒られるんですか?
センスないなーと思うんですが。
あと電柱電線地中化や、看板の規制などもしてほしい。
効果なんてないであろう交通スローガンを書いたのぼりや看板も設置しないでほしいんですが、あれも警察のＤＮＡに刻まれているので無理でしょうかね?
いずれにしろ、スッキリしたシックな街になって欲しいですね。
あと商店経営されてる方は、のぼりを歩道に設置したい病に罹患している方が多いので、治してから来て欲しいですね。
効果はないし、景観を乱し歩行の邪魔になるだけですから。

皆さん、再開発地はこうなってほしい、ということがあれば書き込んでください!

リニアに同調か
品川駅周辺まちづくり/20年、27年の2段階整備に。
・2020年　第１ステージ　新駅暫定開業、駅周辺地区内道路
・2027年　第２ステージ　土地区画整理、京急の地平２面４線化、環４延伸など

>>686
随分前の記事ですが、
土地区画整備は2020年以前から始まって終了するのが第二ステージ、2020年以降ということのようです。

リニアは羽田直結してほしい。無理ならせめて新幹線を。

>>687
二段階の記事は、今夏に出た物ですが、
土地区画整理事業が2027年に完了し、その後、再開発の建設が始まる（事業化する）ということですね。

土地区画整理事業とは／国交省
http://www.mlit.go.jp/crd/city/sigaiti/shuhou/kukakuseiri/kukakuseiri0...

サウスゲートにあるマンションは、まだまだ再開発あるよと言って、高値で売れそうだね。

リニアが開通するまでは、区画整理だけでビルは何も完成しないとも言える。

>>686
http://www.decn.co.jp/?p=43958
上記内容一部を以下に抜粋すると、
新駅が暫定開業する２０年ころまでを第１ステージ、リニア中央新幹線が開業する２７年ころまでを第２ステージとし、段階的に土地区画整理事業をはじめとした都市基盤整備が進められる予定だ。２９日に開かれた東京・港区の区議会建設常任委員会で、品川駅周辺の街づくり動向として報告された。
報告資料によると、地区計画の対象地は、品川車両基地跡地（約１３ヘクタール）がある「品川駅北周辺地区」と品川駅西口付近の「品川駅街区地区」の合わせて約１８ヘクタールのエリア。その大部分が土地区画整理事業の施行区域にもなる。土地区画整理事業は、現時点で施行方式（個人・組合）が明らかになっていないが、１６年度に品川駅北周辺地区から先行着手する。２０年の新駅暫定開業を目指し、駅前広場や都市計画道路を含む新駅周辺の交通インフラの整備を進める。１８年度からは、品川駅街区地区でも土地区画整理事業に着手する。
　第１ステージとして新駅周辺の交通インフラを整備し、第２ステージで土地区画整理事業を完了させる。第２ステージでは、京浜急行電鉄が計画している京急品川駅の再整備も進める。同駅のホームを現在の２階から１階に移し、線路を３線から４線に増強する。

上記からわかることは、
第1ステージか2016〜2020年頃。
第2ステージは2020年頃〜2027頃。
土地区画整理事業開始は、
品川駅北周辺地区が16年度から、
品川駅街区地区が18年度から始まる。
上記二カ所の土地区画整理事業の両方が完了するのが、第2ステージ。
恐らく、品川駅北周辺地区が先に完了すると思われ、続いて品川駅街区地区が2020〜2027年のどこかで完了する予定。

2023〜2024年の街開きを予定しているので(JR東の社長インタビューより)、恐らく品川駅北周辺地区の土地区画整理事業は2020年前に完了するだろう。
同地区の地権者はJR東単独なので土地区画整理事業の手続きは容易。
そしてその後上物が建てられ開業につながる。
品川駅街区地区の土地区画整理事業の完了は、品川駅北周辺地区と違い複数の地権者がいるので、換地処分などの手続き等の必要を考慮すると、先行する品川駅北周辺地区よりだいぶ遅れそう。
完了の時期はまだ未定だと思われる。

そもそも、JR東が単独で所有する土地である品川駅北周辺地区を、2027年まで更地にしただけで、上物を全く作らず放置するというようなことをあえてする理由はありません。

ネガの方には残念かもしれませんが、JR東も営利企業ですのでね。

2020年に新駅ができるということは先行して、土地区画整理事業が完了しているということだと思います。

品川駅周辺まちづくり/20年、27年の2段階整備に。
・2020年　新駅暫定開業、駅周辺地区内道路完成（街びらき）
・2027年　土地区画整理完了、京急の地平２面４線化完成、環４延伸完成
・203x年　再開発完了

リニア中央新幹線開業予定の２７年ごろを第２ステージとして、駅北周辺地区（土地区画整理）を概成させるほか、京急品川駅の地平化、２面４線化、環状４号線延伸部（北口広場と港南地区からの交通結節確保）などを計画している。
http://www.kensetsunews.com/?p=54161 　　建通新聞 2015-09-30

土地区画整理事業とは／国交省
http://www.mlit.go.jp/crd/city/sigaiti/shuhou/kukakuseiri/kukakuseiri0...

電線地中化は現在工事中も含めて港南地区はほぼ完了しましたね。芝浦もこれからでしょう。
高輪は道と住宅が混み入っているので、簡単にはいかないのかな。

港南地区の電線地中化は進行していますが、唯一、港南2丁目の旧海岸通沿いだけは非常に遅れています。何年も前から確かに工事をしているようなのですが？本来前年度中完成のはずがソニー近くの交差点から、イギン間は電柱が立派に立っています。やっと新しい街灯が建ち始めたばかりで期待していたのですが？非常に遅い。工事もこんなに広い道なのだから昼やればいいのに、夜間数時間だけでのんびりしたものです。（夜中うるさい）食肉市場近くだけほおっておかれているのは差別？それとも反戦ポスターがあるため？何か政治的な意図があるのではないかと思ってしまいます。この十年共同配管工事や何やらで、何度も何度も掘り返しては埋める繰り返しで予算確保のためかと思ってしまいます。歩道は港南の中で最も汚いでこぼこです。（他はタイル張り）

都市基盤計画図によると、カレー屋のデヴィまでは今のまま。環状４号線延伸部は除く。
高輪二丁目から泉岳寺までは整備区域。
とのことですが、フジテックやドウシシャのビルも壊すのかな?

環状四号線を延伸し東西連絡橋を造るのは決定なんですか?
それとも、お化けトンネルのように線路の下を通す等のオプションもあり得るのですか。

計画道路は白金から第一京浜までで、そこから港南までは計画にも至っていません。
ビルを２，３棟壊せば後はＪＲの上を跨ぐだけですけど、もともと計画もないのに壊せといわれてもねえ。

説明会では環境調査をしてから数案出す、とのことでしたけど提示されたイメージ図は跨線橋でした。
高輪プリンスから坂を下る上に地下へ潜るのは難しいのではないかな。

桜田通り沿い辺りなどに住まいの、延伸される環状四号線から品川駅や新駅のホームにアクセスされる方々は、
跨線橋とお化けトンネルのような架線橋とでは大違いでしょうね。
跨線橋になると、高台の方から下がって上がってまた下がる必要がなく、比較的フラットに駅周辺二階レベルににたどり着きそこから改札を通りホームに下がればいい。
どちらになるかで資産価値にも影響しそう。

704ですが、訂正です。

架線橋→架道橋

歌道橋の方が夢があるね

http://shirokanelife.blogspot.jp/2015/08/kanjyo-dai4gousen.html

環状第4号線の環境状況調査に関する説明会のお知らせ

これによると、現在のドンキホーテ白金台店を通って、高輪台交差点まで突っ切って
そのあとグランドプリンスホテルの北側を降りていく形になるんでしょうかね。
内にも案内きたけど説明会行かなかったからわかりませんが。

本日の品川操作場です。お化けトンネルの横の穴は埋められています。新しい場所で掘削が始まりました。

グランドプリンスホテルの北側の辺りから陸橋を造設し、港南まで伸ばす計画のようです。
グランドプリンスホテルの辺りと第一京浜は海抜差が20mぐらいあるので、東西のアクセスは比較的フラットになります。
特に歩行や自転車で移動する際は、利益が大きいでしょう。
しかしそうすると、第一京浜と港南をとりあえず先につなぐということはできませんね。
跨線橋にこだわらなくてもいいと思いますけどね、景観的にも。
デッキの上に跨線橋というのは未来的かもしれませんが、ごちゃごちゃした景観にならないか心配です。
日本橋みたいに。
電柱にしろ車道にしろ隠せるものは地下に隠す方がいいと思います。
そういうのが好きな方もいるとは思いますが。
ヨーロッパにあるような、よっぽど意匠に凝った美しい橋なら別ですが、そうはならないと思いますし。

跨線橋できると麻布方面へのアクセスが格段に良くなるね。今は泉岳寺から魚籃坂回っていってるけど。
港南は昔は住宅地じゃなかったから高輪へのアクセスがめっちゃ悪い。

>>709
利便性では跨線橋になるんだろうけど、空が広いのが今の高輪の良さなのに、ちょっと第一京浜が暗くなりそうなのが気にかかりますね。
お台場のプロムナードまでは行かなくても、歩行者にかなり配慮した橋になれば、第一京浜は暗くても上部がよい雰囲気でいいのですが、車中心なんでしょうね。
単に利便性だけでなく、街がデザインされることを希望します。

>>711
そうですね。
ランドマークになるような橋ができるといいですね。

2020年にはマンション価格が崩壊するらしいです。

京急とJR東は羽田空港アクセスをはじめ路線的に相当競合するどうしですが、再開発に関して両者の協力が必須。
しかし多くの点で両者の利益はトレードオフ、すなわち相手を利すると自分が損をするという構造になっているので、今後お互い妥協したりなんなり協力していくことは困難。
無駄に時間だけが流れてしまう。
今のところお互いに対する言及や、協力に関する具体的な話は一切出てきていない。
東京都にはぜひ強権を振るってでも強力な調整役になって欲しい。

京急品川駅の平面化は既定路線です。そんなに心配しなくても大丈夫ですよ。
規模が違い過ぎますから喧嘩になりません。

京急地平化はどうなるかだなぁ
一時期噂されていた山手線ホーム転用は無くなったから、
山手線の留置線転用が有力そうだけど、八ツ山橋からの勾配がどうなのか…？
あと南北線の延伸も実現するかどうか
（東京都が乗り気だからする可能性は高いと思っているけど）

屠殺場に関しては将来的に移転するのではないかと思う
いつまでも駅前の一等地に置いとく理由は無いし
移転すれば広大な再開発用地が生まれる事になる
ついでに、港南口前の小汚い商店群も

確かに、卸売食肉市場が品川駅前にあるのは不自然ですね。
地図で見ると、広大です。
ついでに、海洋大学も船を停泊できそうな横須賀くらいに
移転してもらって、品川を更に大規模開発するってのは
どうでしょう。食肉市場と海洋大学を合わせたくらいの広さ
の土地を東京都心で探すのはきっと無理でしょう。

海洋大はあのままが良い。都心にあれだけの広いキャンパスがあることで、緑地になっており、
居住地としての周囲の雰囲気を良くしている。ビルなんか無造作に建てまくっても、環境が
壊れるだけ。ただ、都営港南4丁目団地は都営にしとくのはもったいない場所かなとは思う。

食肉市場も別に周囲に悪影響を与えていないから、あってもよいけど、再開発するなら、
オフィスビルやマンションじゃなくて、人が集まる賑わい文化スポットにしてほしいね。
劇場とかシネマコンプレックスとか芸術ホールとか。