東京サウスゲート計画＜15＞

芝浦１丁目にある現東芝ビルディングの本社機能移転による建て替え

２０１７年度中には着工予定。

竹芝再開発。２０１９年度竣工予定。

浜松町再開発。世界貿易センタービル周辺含む西口駅前にトリプルタワーがたつ。既に着工済で竣工は２０１９年から２０２５年と随時。

そしてリニアが開通予定の品川駅は。。。。北口の新設と京急地平化しか予定なし（汗）。

変わる予定がない現在の品川駅前の様子。
まずは港南口。

そして我らが誇る高輪口。

高層ビルで少し見栄えがよく見えるがあれはすべて港南のビル。

改めて駅だけ見ると、地方の駅にしか見えない。

とてもポスト丸の内を目指しているとは思えないほど庶民的。

港南口はホテルが沢山あるので、外国からの観光客やビジネスマンが沢山いるが本当にこれでいいのだろうか。。。

高輪口で一番立派で新しく活気がある建物は賛否両論あるもパチンコ屋がランドマークになっている。結構混んでいるのでよく出る店なのかもしれない。保守的で権利意識が強いとこの板でやや批判され気味の高輪オヤジの憩いの場でもある。

以上サウスゲート地区の未来でした。

リニアで騒がれるものの実は品川だけ取り残されている気がするのは気のせいではないと思う。

せっかく外国から観光に来てリニア乗って降りたところが今の高輪口ではなんというかあまりに寂しい。

品川にサウスゲートの顔にふさわしい再開発計画が出てくることを願う。

>>608
恐らく以前から品川だけ取り残されている、再開発計画がないとおっしゃっておられる方と存じますが、何度も言うようにサウスゲートの再開発のコアの部分、車両基地の再開発は、品川駅周辺の再開発という解釈になります。
新駅の再開発と考え品川駅と切り離したい様ですが、品川駅と新駅の間にサウスゲートの中心部ができるのです。
品川駅と新駅は一体で再開発されます。
確かにおっしゃるように高輪口及び港南口(高輪口よりマシですが)はダメダメな状況です。
しかし高輪口は東京都が定める優先整備地区(品川駅北周辺地区、品川駅街区地区、品川駅西口地区、芝浦水再生センター地区)の内品川駅西口地区に該当しますので、再開発計画はあります。
ただガイドラインのようになるかは解りませんし、多分ならないでしょう。
2020年以降に京急の地平化及びそれに伴う東西自由通路の第一京浜西側への延伸、第一京浜拡幅、西口駅前広場整備はほぼ確定ですが、それ以外はどうなるかわかりません。
西武の敷地内の再開発は多分当分ないでしょう。
僕が社長なら協力しません。
また京急の地平化をどの様に行うか未だ情報が出てきません。
品川駅北周辺地区はとっくに工事が始まっており、１６年度に土地区画整理事業に着手、品川駅街区地区は１８年度以降に土地区画整理事業に着手となっています。
ただ新駅ができる頃までは交通インフラが整備されるだけのようです。
上物整備はその後のようです。
結局JRと京急が絡んでいる開発はなかなか進みません。
芝浦水再生センター地区の開発だけさっさと始まりました。
JRは京急との協力がネックになっていると思います。
お互い事故の利益を最大化しようとしてジレンマに陥っていると思います。
そうでなければ、これだけ情報が出ないのはおかしい。
JRからは京急についての言及が全然ない。
京急とこんな風に協力していくとか、そんな話が全く出てこない。
よって未だに再開発の具体的なイメージも示せておらず、新駅の周辺がどの様に開発されるのかわかりません。
矛盾だらけのわけの分からないふわっとしたイメージ図だけしか出てきていません。
この前やっと交通インフラの素案が出ましたが。
田町の様に三井三菱のタッグだったらどれだけ良かったか。
JR京急の強欲素人タッグでは不安だらけです。

>>609
新駅が品川駅周辺の再開発だと言い出したら、田町駅周辺の再開発とも言えますよ。駅前や該当地区に具体的な再開発計画があるかを話していますのであなたの話はポイントが外れています。

また優先整備地区というのは再開発計画があるという意味ではありません、単に整備したいねという希望表示程度のものです。その中で計画が、地平化と北口しかないということ。新駅ができても品川駅前は綺麗になりませんし、品川駅の生活利便性は向上しません。

長々と書かれていますが的が外れすぎです。

>>610
区域5や6、区画整理事業が決定している品川駅街区地区もあなたのお考えでは品川駅前には該当しませんか？
新駅と品川は広大なデッキで結ばれその間はシームレスに開発されます。
新駅と品川駅は複数の導線で結ばれ高い回遊性
が担保されます。
田町駅はそういった観点ではサウスゲートのコアとなる品川駅周辺地区とは連続性はありません。
恐らく第一京浜のみで結ばれる形になるでしょう。
また区域1〜3は主に居住系の開発が行われる様ですので、そういう意味でも田町はサウスゲートのコアとは別の衛星地区的なイメージになると思います。

あなたは計画の具体的内容が日程を含め決まっていない、上物の内容が決まっていない段階では、計画があるとは言えないとおっしゃっているようです。
それならば京急の地平化も計画があるとは言えません。
しかし、京急の地平化も、それに伴う東西自由通路の延伸、第一京浜拡張、広場の整備もいついつ頃までにやると明言しています。
よってそれらは蓋然性が高いと考えます。
少なくとも東京都とJRは自分たちだけでやれることはさっさとやるでしょう。
西武の敷地の開発はやるとは言っていません。
多分やらない、できないと思います。

港南はこのまま衰退してしまうのだろうか

環状四号線はオリンピック開始までに、まずは国道一号線の高輪台駅近辺から衆議院議員宿舎跡地を通り高輪プリンスまえを通り第一京浜とＪＲを高架で渡り結び首都高速道路に接続すると思います。
それに伴い古い高輪プリンスは高層ホテルに建替え。今のままでは古くて耐震性に劣りとても集客が見込めないと思います。
地下鉄工事も白金高輪駅～高輪台駅（プリンスホテル近辺出入り口有り）～品川地下駅～天王洲アイル駅～？
出来ればリニァカーの開通に合わせれば最高ですが～。　夢カナ？

再開発地域が派手に見えるのは常のこと。エリア単位の評価は長期のポテンシャルで考えないと。
できるまでに死んじゃう、は、あ、そうすか、ま、ごめんね、ってなくらいで。

港南はこのままでいいよ。日本を代表する新幹線（将来はリニア）も発着するターミナル駅の
そばに学校や公園や憩いの場所も近くにあるようなマンションがあるのは既に十分に価値が高い。
田町駅の再開発は素晴らしいけど、品川駅港南口だってすでに一流ホテルやオフィスタワーが
いっぱいあって十分に開発されてる。イメージが悪いのは昭和の時代からある、飲み屋街が整理
できすにそのままになっていること。中小のビルの上の無粋な看板が景観を悪くしている。
あれは何とかして欲しいね。
あと不満があるとすれば、京急降りてから港南口へ出るときに一回高輪口へ降りて、もう一回
コンコースへ上る。大して面倒ではないけど導線悪いよね。ＪＲの改札が高輪側にしかないのも
おかしい。昔の名残なんだろうけど。あと、港南から高輪までのコンコースが長い。
あれだけ長いなら空港のように動く歩道を両側に２ー３本つけるとかして欲しい。
まあ、平成のはじめまで品川駅港南口はこんなだったから、既に見違えるようになってますよ。

田町の再開発は素晴らしいけど、泉岳寺近辺に出来る新駅は残念ながら品川駅と一体の新駅であって、
田町新駅ではないよ。下図を見ても品川駅と新駅の一体開発であって、田町とは連続していない。

両駅間はビルが連続して建ち歩道でつながるでしょう。周囲にはバスターミナルなどの交通拠点も
出来ると思います。2027年のリニア新駅に向かって着実に開発が進むでしょう。

京急の地上化は、山手線と京急の間のスペースも使いながら行うでしょうね。工事は難しいでしょう
けど、１階に線路を敷設する空間はあると思います。

港南口はすでに十分coolですよ。

>>612
衰退するだろうね。だって開発する場所がない、いい場所に肉卸市場と海洋水産大が占めている。新航路もあるし、望みは30年後に繋がるリニアだけかな。

新駅開発を品川駅の開発とするのは私も無理ありすぎだと思う。品川駅は北口が出来て、その新駅の再開発地帯とデッキで繋がるというだけの話ですから。泉岳寺から品川駅まで歩いたことありますか？とても日常的に歩く気はしない距離ですよ。新駅商業施設は当たり前の話、駅前が中心になりますから品川駅からいくなら普通に電車乗って行くと思います。

いずれにしろ、新駅方面にある品川駅物件はグッドだけど、そうではない物件は港南口、高輪口とも何かできるものもないので、リニア開通の30年後まで健康を維持するしかなさそうですね。

>>617
ここに見えるインターシティーとこだけはね。左には巨大な食肉市場、その先に小汚い北品川。さらに上空500未満に飛行機が飛び交う。リニアができる30年後にはインターシティ一帯のビルも時代遅れの代物になるし。

距離的に遠い港南と高輪4丁目は新駅再開発の恩恵は受け入れられないよ。普通に隣の駅。あやかりたいのはわかるが無理がある。

皆さん、新駅は素晴らしい再開発になる前提でお話されてますけど、新駅は素晴らしいものになると思いますか？
曖昧で全体像が見えないお絵描きレベルの完成予想イラストと概要だけで、再開発のコンセプトや具体的な図案がでてこないのが非常に不安です。京急とJRの街づくり素人タッグも不安ですし…
延期に延期を重ねて、利害調整のすえチグハグな再開発になり期待はずれ、という気がしてなりません。ネガではなく、皆さんは新駅が素晴らしいものになる確信をお持ちなのでしょうか？

JRと京急だけで作ったら良い物ができると応える人はほとんどいないだろう。所詮、鉄道屋ですから。街づくりなら、鉄道屋なら東急くらいだろノウハウと自力でやれる関連会社があるのは。

JRと京急のタッグと三井三菱のタッグって次元違いすぎるでしょ。ただJRと京急からしたら旨味を持ってかれたくないから、この巨星二社と組まないわけでしょ。

この二社の力を結集したら、商業施設はアトレと京急ストア、さらになぜか18番のエキナカとキヨスク作ってどうだって感じ！？かな

小汚い北品川は言いすぎ　笑　あそこは旧東海道最初の宿場町として歴史ある場所ですよ。
休日に散歩するにも良いところです。何でも壊してビル建てりゃ良いって物じゃない。

食肉市場は昭和の時代からあるからしょうがないけど、近年建て替えられて周囲の環境に
ほとんど影響が出ないような施設に変わってるし。

新駅開発の恩恵を無理に期待していないけど、新駅構想なんか無くても品川駅エリアは
未来の交通の要衝でビジネスの中心地のひとつになることは間違いない。

その中心から近いエリアにいまから住もうとすればマンション買うしかなく、場所的には
一番近いのが品川～新駅の高輪エリアだけど、もうマンションが建つ場所が少ないので
新築マンションの供給は限定的でしょう。中古物件はなかなか出ないし、築年が古い
マンションが多い。

あとは港南の築浅中古を買うか、田町駅、大崎駅、五反田駅あたりの新築か中古を買うか
しかないので、このエリアの需給はタイトなまま推移すると思いますよ。
まあ、2007年頃に坪300万円以下でこのエリアにマンション買った人は安泰でしょ。

619さん、そんなに心配して、無理やり品川を落とさなくても田町も
ちゃんと資料の66ページに記載がありますから。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/BOSHU/2014/07/DATA/22o7h104.pdf

>>622
宿場町であり、赤線地帯であった場所。いまでもカフェー建築の名残がある古い戸建てがあったりします。歴史ある場所だか、由緒正しい歴史ではないような。

新駅は大規模タワマン2つ建つし、新駅に合わせて高輪地区も有力デベがタワマン建てようと動いてるみたいよ。数年したらいくつか話がでてくるよ。港南は場所ないから50年後のタワマン建て替えまで打ち止めかな。そもそも駅まで遠すぎるし、駅から改札、改札からホームまで時間かかりすぎ。港南口からのアクセスは徒歩表示のプラス7分くらいが妥当じゃないかな。

新駅の商業施設がアトレって充分ありえる笑
どう頑張っても恵比寿駅前程度が限界のしょぼい駅になるように思えてならないんだよな
なんで三井とか三菱、森ビルあたりと協働しないのか、新駅が失敗再開発になっても誰も幸せにならないのに

まあ、坪単価250万円のマンションを2005年ごろの湾岸戦争時に買った人は、みんな含み益が
たっぷりのっているから余裕でしょ。ちゃんと資料があるんだから、事実に基づいてもっと
ポジティブな話しましょう。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2014/09/DATA/20o9m102.pdf

JRからしたらアトレは外せない。敷地広いからアトレpart5くらいまで作れそうだし。そして京急百貨店とかかな。京急が関わると蒲田、川崎臭のしそうな街になりそうなところが気になる（笑）

>>622
高輪にタワマン建てれるとしたら、第一京浜か桜田通沿いになりますが、第一京浜の駐車場があるところですか?

＞624
新駅にタワマン建っても、いったい値段はいくらになるのやら。目黒駅前の物件が坪単価600-700万でしょ。
新駅直上ともなれば想像を超えるかもね。もちろん、同じような値段なら新駅マンションに注目が集まって
高輪、港南、田町の中古マンションなんて忘れ去られるでしょうけど、数億円もするマンション買える層は
限られているし、買ってもさらに高い値段で売れるかと言えば流動性は低いと思うよ。
田町や港南の中古マンションの取引価格が今の実勢価格よりもはるかに高くなることは無いと思うけど、
分譲価格を下回ることも考えにくいでしょ。サラリーマンがギリギリ手が届くラインくらいが適正価格だと
思いますよ。

アトレと京急百貨店とタワマン二本がデッキで繋がってありきたりの植栽でお茶を濁すみたいな新駅になったら最悪ですよね。私もなんとなくムサコや川崎臭がする街になる気がしてなりません。

>624
新駅のタワマンって分譲されるんですかね。貴重な土地だし、サウスゲートの性質上、外資に勤める外国人ファミリーあたりをターゲットにするから高級賃貸になるような気がする。

今このあたりで分譲してるマンションっていえば、クラッシィ芝浦とTBTくらいだけど、坪単価平均で360から370くらいだよ。一人暮らしなら買えるけどファミリーサイズは超一流企業でもリーマンじゃすでに手届かないよ。しかも上に挙げられた再開発出来たら間違いなくさらに上がるよ。外資かスネかじりじゃなきゃ、すでに買えないエリアかと。築10年以上の耐震とかならなんとか坪330くらいで買えるかなというレベル。

クラッシやTBTはそんなに価格が上がっているのか。ただ、クラッシは新駅までかなり遠そうですよね。

＞まあ、2007年頃に坪300万円以下でこのエリアにマンション買った人は安泰でしょ。
しかし、都心部では、どこもかなり上がってますからなぁ。
完成した街の日の目を見るまで長年にわたって工事を我慢する分、
他の成熟した駅のほうが便利＆1.5倍上昇だとしたなら、２倍に上がってくれないと。
ショッピングのたびに他の駅に出かける今の不便が、このエリアで買い物が完結できるようになるのは何年？

東京都内でほとんどの買い物を完結できるエリアなんてほうが少ないですよね。
近所にスーパー、クリーニング店、薬局、コンビニ（ATM）くらいはあってほしいけど、
それ以外は近くに無くても困らない。
普通、デパートの近くにでも住まない限り、それ以外の買い物は大抵は違う場所に
出かけますよ。

＞631
私も賃貸になるんじゃないかと思います。坪単価1000万もするマンション買えないし、
貴重な土地だから売り切りじゃ無くてずーと賃貸料が入ってくるような形にするでしょ。

賃貸になったらこの辺の賃貸相場が崩壊する
芝浦アイランドが安いのは賃貸棟が半分だからだしね

新駅のマンションが賃貸なら家賃は月100万から200万。他のマンションとはカテゴリーが違いますから関係ないでしょ。

新駅エリアのマンションは賃貸で、主に外資系企業の社宅用途でしょう。
社宅といっても日本企業のような貧乏くさいものではなく、節税対策のために幹部社員に現物支給するやつですよ。
既存のマンションとはカテゴリーが違うというのもあるし、社宅用途は新駅エリアのマンションだけでは吸収できないので、
周囲の賃貸相場は崩壊どころか高騰するでしょう。

TBTやCMTもねらい目かな？

>>639
狙い目かも知れないけど、芝浦側はあまり再開発のメリットなさそう。
導線を見ても、新お化けトンネル経由だから遠いと思うけど。
まあ、その分安いけど。

あのあたりは、新駅できても意外と駅から遠いと思うよ。距離的にはたいしたこと無くても
道路整備が悪いよね。新駅と同時に道も良くなるのかな。
水再生センターの上に広い通路を作って歩けるようになるとか。港南のマンションも駅から
10分程度歩くけど、歩道が広いし、人も適度に多いので寂しくなく、意外とストレス無く
歩ける距離。道の広さは大事です。

品川港南口や汐留のように大失敗な再開発にならないとよいですね。

>>640
田町駅東口(東京ガス、三菱＋住友)＋札の辻(森ビル)の大型開発が新駅以外にも
徒歩5-8分圏に有る芝浦。
新駅までのルートも整備＋植樹されており綺麗ですよ。

高輪口徒歩五分に１２年前に買いました。

>>643
すみません。
新駅までのルートはどこですか？
特に植樹や整備がされてるルートはないと思いますが。

新芝運河沿いの緑地帯や遊歩道のことではないでしょうか。

＞638
高級賃貸に中華系の金持ち家族がぞくぞく入居してくるわけですね。このアジア企業優遇税制エリアに。
日本人は肩身が狭くなりそうです。

>>624
芝高浜町が言うなや。
鈴が森を移転したとこだぜ。

＞クラッシは新駅までかなり遠そうですよね。

そう思う。たぶん1kmくらいはあるね。品川駅から遠いと言われているWCTと同じ。大雨の日なんか大変そう。
WCTはシャトルバスがあるからいいけど、クラッシイはタクシーには近すぎるし歩くしかない。
それで坪360-370なら、坪340万くらいで買えるコスモポリス品川とかWCTの中古を買ってリフォームした
ほうが良いかも。HP見たけど単価高い分部屋も70平米台で狭いしね。85平米以上希望だけど、坪370万だと
1億超えちゃう。

>>649
そもそもクラッシィは田町駅の物件だから（笑）駅歩9分で田町駅はコンコースがないから階段上がれば改札だし、ホームも真下。WCTなんて駅まで14分、さらに港南口から山手線ホームまで5分はかかる。不便すぎです。クラッシィはあくまで新駅も徒歩で遊びに行けるよというだけで、電車乗りに行くためではないから勘違いしないように。