東京サウスゲート計画＜15＞

>>408
でも徒歩10分前後の新築が坪単価平均370くらいで売り出されてますから中古が強気ということはないんじゃない。この辺りはが再開発がめじろ押しで街がより便利に綺麗になりますので、今後は相対的には確実により高くなりますよ。なので相対的には再開発完了前の今が一番安いのが、サウスゲート地区です。

＞308
2006年頃は港南は坪220万くらいが相場のなかでWCTが坪250万？？高っ！だったね。
駅直結のＶタワーでも坪300万前後だった。
消費税が8％になったことも新築の価格が押しあがっている原因のひとつだと思うけど、
今は天王洲の外側のスミフ物件が坪300万。いま、港南のマンション群が新規分譲なら
坪300万は軽く超えてくるだろうね。Ｖタワーは坪400万くらいになってきているね。
まあ、もっと遡れば90年代バブル崩壊後の一時期は山手線内側の高輪でも坪250万
という時代もあった。

港南のマンションが多数売り出されているように見えるけど、供給戸数から考えれば
全体の１－２％程度。絶対数でも100戸位じゃないかな？
品川駅利用などで将来にわたっても大きく値崩れしそうに無いということで一定の
ニーズはあるでしょう。売り出せば割と早くに成約しているところを見ると、少なく
とも中古の供給＜需要の状態にあると思いますよ。

港南は新築あまり出ないし、需要は強いから下がらないね。今は建築費も高いから当面は安く出せないよ。
海外からも円安で割安感あり投資としては魅力的。

ちなみに、Ｖタワーの分譲時の価格表ね。当時の坪単価にも驚くけど、占有面積も広かったことも
今との違い。90平米～120平米なんて部屋がいっぱい設定されていた。
今は資材価格もあがっているし、人手も足りないから建設費も高騰していることも一因だけど、
90平米以上の部屋作ったら1億円以上ばかりになっちゃって、さすがに買える人が減っちゃって
さばけないから、部屋面積を80平米以下に抑えて買いやすい価格にしている面もあるね。

本当は城南エリアの低層マンション希望です。目黒は坪７００万、代々木上原は坪５５０万だそうですので、いろいろ考えてここも選択に入れようかと思います。

>>416
ここはサウスゲート地区一帯の再開発や展望語るとこだけど、一帯の中古のこと？新駅の再開発エリアのタワマンはかなり後だし、目黒バブリアに近い単価は確実だと思うケド。

そういえば、新古品の品川タワーレジデンスがでてるよ。品川駅6分で高輪アドレス、出来たばっかだから、いい値段つけてたけど。ただ長谷工なので外観は新築タワマンなのになんか団地っぽい。内装は高級ではないが、長谷工にしては頑張ってる感じ。だいぶ後だがリニア完全したら爆上げかもね。

晴海や勝どきあたりの坪350万が限界という見方もできます。
新駅直結だからプラスアルファで坪400万。
それ以上だと本当に金がある層がチョイスしてくれるかどうか。
大学の校庭が液状化した動画が出ましたからね。品川は。
坪500万以上出せる層は駅直結にこだわらないし、地盤のほうがずっと重要ファクター。

20年後は、目黒の新築タワマン　＝　港南の中古タワマン

>>418
品川タワーレジデンスは高輪公園方向から見るといい感じですが、第一京浜側から見るとややチープに見えます。
恐らく周りのビルその他との関係でそう見えると思うので今後の開発で良くなるかもしれません。
しかし敷地の残りをパーキングタワーと自転車置き場に取られているのはマイナスですね。
その分植栽の面積が少なくなってしまっています。
パーキングタワーは工業製品然とした感じで意匠性がないので無いに越したことは無いですね。

高輪二丁目交差点の都営住宅も団地然とした感じです。
公営住宅ももう少し街に溶け込んだおしゃれな感じにできないものかと常々思います。
結構この町並みにこれかという唐突感がある公営住宅が多いです。

その他第一京浜沿いの建物は意匠もバラバラで見た目がよろしくありません。
これから品川駅〜新駅間が街の中心になると思います。
するとこれらの建物はサウスゲートエリアの来訪者の目に常に晒されるようになると思います。
その見た目がいまいちだと街の全体の印象が悪くなるでしょう。
だからといって解体するわけにはいかないので、歩道の拡張、植栽、壁面緑化などで見栄えよくして欲しいです。

二本榎・高輪一丁目の都営アパートは斬新なデザインで驚きました。

ところで、第一京浜のＪＲ側はかなり整理が進むでしょうが、西側はこのままいくでしょうから、せめて沿道の街路樹を伸ばすしかないかなあ。

>>414
港南は新築がないから街並みが古くなる一方
そして古くなった街を爆音飛行機が低空飛行する

晴海や豊洲は今でも新陳代謝が進み街並みがどんどん新しくなる
飛行機も飛ばない

明暗くっきり別れてしまったね

コスモポリス品川の道路隔てた向かいの空き地は今後どうなるんですか?

>>423
新しい公営住宅は外観もなかなかいいんですね。
高輪二丁目交差点の都営住宅は、外壁の色をシックにして植栽を施すといいと思います。
あと、規約で洗濯物はベランダに干さないようにしてほしいですね。
住んでらっしゃる方には大きなお世話かもしれませんが。

三菱地所レジ所有地ですね。
下水処理場の2期工事入札と（環状4号線の立体交差導入路用地に南側は少し取られるかも？）
品川駅北口再開発（環状4号線がらみだと10年かかるが）の進捗状況睨みで
様子見としたようです。でも駐車場収入では儲かりません。
オフイスで行くか
高く売れる時期を待って、マンションになるか？
再開発の具体的日程が決まった時点で決めるのでは。
でもオリンピックまでこのままとは思えません。
港南2、3丁目は開発が終わったようで、北品川も含めて
まだまだ再開発課題案件も多く
2027年に向けて、水面下で何が動いているか
解りませんからね。

>>425
説得力がないなあ。晴海や豊洲に住宅地に適した綺麗な街にする再開発計画や新駅計画でもあるの？サウスゲート地区みたいな。

>>425
最寄りが山手か地下鉄かで勝負にならないと思うんだけどね

駅から徒歩10数分で、最寄りと言われても説得力がないなあ。
しかも、ホームまで長〜い通路を歩かされる。

晴海や豊洲は地下鉄の新駅、有楽町線延伸。BRT。選手村跡地再開発、など開発が進む。
港南と違い、五輪関連エリアだし。

高輪も飛行機が低空飛行することになりそうだけど、
418さんが爆上げと書いた品川タワーレジデンスの近くは飛行機が通過しないんですか？