プレミスト新宿山吹［旧：（仮称）山吹町計画］ってどうですか？

内覧しました。建築的な知識はないので素材の単価はわかりません、あくまで外観、見た目に限って素人判断です。外観で言えば、バルコニーの下部の吹き付け塗装や露出した雨樋には安っぽさを感じます。歪な形で凹凸が多く安定感がない感じが気になりました。でも不思議なことに歪な形が見る方向によって佇まいが異なり面白いのも事実です。個人的には好きですが、エントランス側の三角のパネルは何？て感じです。また道路から奥まったエントランスやエントランス横を抜ける通路の豊富な植栽、オブジェやアート、など高級感を感じます。個人的には7000万弱だったら内部と外部のバランスが取れていると思いました。1億出すのであれば、外部は物足りない感じがしますが…

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最初のcheckじゃないですよね

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エントランス側の三角のパネル、ひょっとして屋外階段のところのことでしょうか。
ここは紙の町なので折り紙をモチーフに外観に取り入れているのです。こういう町の歴史を取り入れる建物ってなかなか見かけないですから有名な建築家が入ってこそできるんです。
あと、外壁が安っぽいとかいう以前にこの建物のコンセプトがあるからそれに合わせたデザインになってるのです。ケチったとかではなくて、コンセプトを上手く表現する為に細かい所にはお金をかけ、シンプルな所は標準的にという事でしょう。
この建物は安く出来ているではなくて、この建物は紙を基調としたデザインで出来ていると思った方が良いです。
私も一級建築士と同行しましたが、細部の作り込みまでよく出来てると言ってました。
家を買う前に営業さんの言葉１つ１つしっかり聞いてましたので、ここに住むならばこの建物の特徴を１つ２つ説明出来るようになった方が好きになりますよ。

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いいマンションですよ。立地も申し分ない。ただ残念なのは。東側エントランス前の戸建てがポツリと残っていること。マンションの一部のように見えるね。西側のエントランスはいいけど、自転車置き場から出るところも、隣接マンションに挟まれたところにできていて違和感有。でも、平置き駐車場が取れたし、内装は充実しているので気に入ってます。

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ここの掲示板、営業の方が説明してるみたいですね。

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>>255 マンション検討中さん

違いますよ、買っちゃったからムキになってる入居者さんですよ（笑）

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久々にここの営業から電話があった。まだ売ってるみたいだけど後３戸で苦戦中なのかしら？

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>>257 名無しさん


うちも電話ありました。きっと最後の追い込みなんでしょう。

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先日、見に行きました。高い！！値段が。値引きできないかな。

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残り３邸値引きあれば考える。あとはブラントンをもう一度検討する。

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購入者ですが、値引き情報あっても知りたくもないな。
気持ちはすごく分かるけど…

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内覧会を見た方に質問ですが、トイレの棚がおかしいと思う方いますか？

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このあたりは分譲が豊富なのかプラウドの裏の八百屋の跡にもマンション建つみたいですね。
静かで良さそう。
そんな急がなくてもたくさん出てくる立地ですね。

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私はかなり値引きしてもらいましたよ！

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いくらですかね？

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>>262 購入済み者さん
棚の下の方に扉がないからでしょうか？

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どの部屋タイプの事ですか？

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>>266 検討板ユーザーさん

はい、棚の下の方に扉がなくて、中途半端だなぁと思いました。しかもモデルルーム見学した時はその仕様に関する説明もなかったし

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植物並べたり、芳香剤とか置くなら横の長い棚のとこの方がいいですよね…
確かに中途半端だな

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本当に値引きあったのかな？
信じがたい。

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値引き、当然ありますよ。いまでも売り残りがある物件ですから。

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どの程度値引きするかですね。
流石に1割はいかないだろうけど

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値引きはデベと個別客との交渉だからね。
住友だろうが三菱だろうが、やるときはやる。実際に話を持ちかけられたこともある。
初期購入者に不公平とかいう考え方も分からなくはないが、むしろ、売れ残りしか選べない状況で値下げされないほうが、後期購入者に不公平。

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利益の大きい一億近くの物件、値引きしたく無いだろうなー
安い方が売れ残ったら全体としては利益もある程度見込めるから簡単に値引きできるんじゃないかなと

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内廊下。それだけで高級感があります。また、角住戸は76.9％。およそ3/4ってことですね。AからFまであって、A、B、D、E、Fが角住戸でした。北向きバルコニーより南バルコニーの方が売れそうですが、実際はどうでしょうか。

1億くらいの予算の物件なんですね。

安くなるにはありがたいですが……。値引きされずに購入した人にとっては抵抗ありそうです。

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>> 275　匿名さん　　　貴殿は購入された方ですか？　それとも購入希望者？　デベさん？　マンション研究家でもなさそうですしね。立ち位置がどこにあるのか文意からはわかりませんでしたので、おうかがいする次第です。

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残った部屋タイプはどれもテレビ置く位置がなんだか難しい気がする。。リビングに壁が少な過ぎて壁掛けとかも出来ないよね。
あとリビングよりダイニングが窓際だったり、リビングに繋がる部屋もクローゼットなかったりで部屋として意味がない感じがする。
単純に細長いリビングを区切って部屋としてポイント稼ぎみたいな…

どの部屋タイプが理想か考えれば角地とかよりも家具配置に支障がないか各部屋の基本的な機能がきちんと備わってるかそこが大事な感じがしました。

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あとどれくらいですか？

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やつと入居。部屋の片付けにおわれます。ちょっと残念なのは、洗濯物をベランダの外柵にかけて干しているお宅がありました。上層階で。あれつてありなんすかね。せっかくの綺麗な外観がだいなしだ。

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入居が始まっても売れ残りあり。2LDKの新築の部屋が賃料24万。。。
確か30万近くで貸せると営業某氏に言われたんだけどな。

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投資賃貸には向かない物件じゃないかな。前に建つ、アインスタワーの賃貸のほうが高くない？

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プランBは投資目的に購入された方が多いのでしょうか？しかし、24万では投資効率があまりよくないように思えますが。

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残念です…

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都心部マンションが高騰したこのご時世、新築で利回りが良い物件は、基本的に無いと考えるべきです。
もし仮に利回りがよい物件があるとすれば、それはマンションの元値が安すぎるわけで、物件としては何らかの問題を抱えていると考えた方がよいでしょう。

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AとBだと、どちらが資産価値が高い、もしくは高くなるのでしょうか？将来的にまわりに何が建つかにもよるかと思いますが。何年か後に貸すか売るか考えようと思っていたので、気になりました。

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西日はきついよ。

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資産価値はあまり期待しないで、楽しく自分で住んだ方がいいですよ。５年たったら中古で、前のアインスタワーに負けると思います。売るなら早め、住むなら長めで楽しもう。

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>>287 匿名さん
アインスに負けてしまう理由ってなんなんですか？？こっちの方が新しいのに。。。とゆー素朴な疑問でした。中古は築年数が大事だと思ってました。

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>> 288 似たようなマンションが多い江戸川橋において、アインスは見た目でカッコいいと感じます。そういう意味で競争力あるのではないかと。

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資産価値は高くないとは言え、長く住むにはいいところではないでしょうか。大通りから1本入っており、騒音も大通りに面したアインスタワーが遮ってくれています。高速の騒音もそれほど聞こえません。川の悪臭もしませんし。

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この物件、入居が始まったようですが、まだ完売していないのでしょうか？
購入を考えてモデルルームの営業さんとお話した時には、駅近で、資産価値はかなり高いと言われましたが、賃貸価格をみるとそうでもなさそうですね。長く住むにはいいかもしれませんが、売りたくなったとき、あるいはリストラや家族の事情で、売る必要が出たときに、購入価格より大幅に安く売ることになったら辛そうです。

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> 291 週末、通りがかったら、「最終２邸」と出ていました。
駅から近いし、高速道路や川沿いではありませんから、江戸川橋周辺の他物件との比較において、本物件だけが大きく値を下げるようなことはないでしょう。

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駅から近いし、江戸川橋は最近人口増えてるようですから資産価値はそれなりにあると思いますよ。

スーモ、江戸川橋で検索して相対比較すれば、いま貸しに出てる部屋がそれなりに高値で貸し出されてることくらいすぐ分かると思いますよ。

そしてBの部屋が30万で貸し出されるなんて周辺相場的にありえないことも。

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東を高層マンションに塞がれ、真下には、戸建がぽつり。周りも古い建物に囲まれた雰囲気に5年後資産価値は感じられなあ。

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少なくとも今残ってる部屋に関してはアインスタワーあんま関係ないね。逆に価値がおちるのはアインスタワーじゃない？見た目も古く見えるし、低層の陽当たりは悪くなった。

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アインスタワーは機械式駐車場問題、常駐管理人など管理面のリスクが顕在化して管理費負担が大きくなっているとのこと。
http://mansion-madori.com/blog-entry-1155.html

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プレミストの近くにまたプレミスト？

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かなりコンパクトですか?

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今度はダイワハウスのグループ会社のゼネコン、FUJITAがディベロッパーとして建てるプレミストですね。
パークハウス山吹神楽坂のすぐ近くです。
プレミスト新宿山吹の土地も元々はダイワハウスがFUJITAを買収した時にFUJITAが持っていた土地をダイワハウスがディベロッパーとして建てたとか。
ダイワハウスグループ、このエリア攻めてますね。
次はこのマンションより坪単価上がりますよ。

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現在売り出しているプレミストもバークハウスもブリリアもどこも苦戦しているんで、むしろここより 安いことを期待できるんじゃないかなぁ。

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