プレミスト新宿山吹についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
プレミスト新宿山吹
所在地：東京都新宿区山吹町365-1（地番）
交通：（1）東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅より徒歩2分
（2）東京メトロ東西線「神楽坂」駅より徒歩10分
価格：未定
間取り：1R～4LDK
販売戸数/総戸数：未定/78戸
売主：大和ハウス工業株式会社
施工：飛島建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
【物件情報の一部を追加しました 2015.11.17 管理担当】
[スレ作成日時]2015-08-21 21:28:11
本物件の近くにある大日本印刷の榎町工場は、近々、閉鎖か移転となります。このため、周辺にある小さな印刷所はどれも廃業となるでしょう。それが本物件の未来の不動産価値にとってプラスと出るかマイナスと出るかは誰もわかりませんが、私はプラスに働く確率の方が高いのではないかと考えています。
ここの立地自体は大通りじゃないというてんがいいんじゃないでしょうか。
それにしても敷地が不思議な形を指定ますね
周りの建物の影響もあるからということで…
あまり土地の広さを有効活用しにくいのかな、建物は。
アーキサイトメビウスの割には特に特徴がないというか、
悪い言い方をすれば賃貸みたいな平凡なデザインじゃないですか？
80平米超えのプランはまだ公式サイトではみれませんが、
70超えのプランは変に玄関だけ突き出ていて面積が消費されていますし、
どれもキッチンまで含めたLDKでの畳数表示なのが残念ですね。
そういえば、物件概要が出た頃のアンケートに回答して、無事にクオカード1000円もらった方っていらっしゃいますか？
郵送できたものは翌日にはポスト投函し、念のためメールできたWEB回答の方も速攻でしましたが、未だに来ないで、メルマガだけ来るのですが･･･
12月末以降発送とのことなので、まだ気軽に待っていた方がいいでしょうか？
それとも、アンケート謝礼は嘘っぱちでしょうか？景品表示法か何かの違反には？
それともそれとも、アンケート乞食の方がいけないのでしょうか？
> 118
まだ「プチプチ富裕層が住む街」と言うには早いような気もしますが、神楽坂パワーが年々広がりをみせ、最近はこの界隈にも、面白いレストランが増えてきて、町並みは変わってきています。新築マンションの価格が高いので、住民の所得水準も上がってきており、今後も町並みは良い方向に変わってゆくでしょう。
成城石井のようなスーパーが進出してくれるといいですね。
公表している数字で先着順35戸って、
非分譲の部屋数を考えるとほとんど売れてないに等しい状態ですね。
こことブリリアとパークハウスと、
江戸川橋はマンション値引きの震源地になりそうな予感。
>>118
>>プチプチ富裕層が住む街。。
プチプチって、緩衝剤のぷちぷちじゃないですよね。メーカーの本社があるのかと思っちゃいました。
新宿、駅前は歌舞伎町などあって「住めるの？」と思いますが、ちょっと離れると高級住宅街なんですよね。松濤とか恐ろしく広い戸建てとかあります。
椿山荘付近は住環境もいいことでしょう。駅は江戸川橋駅ですか。駅からも近いですね！
建築設計やってる者です。
共用部は必要最低限に豪華にまとめてて無駄なスペースや要素がなくて管理費とかいすれ追加なくやっていけそう。駐輪場が多くて有難い。
内廊下設計で間取りも幅広い。
設備はダイワハウスの中で最先端仕様だと伺いモデルルームを何度も見て他と比較して実感しました。
周辺の開発予想ですが、
東側はすでにタワマンがあってその隣も怪しいかも。再開発あればプレミストと同規模の建物が建ちますね。
南側も大通りから近いので高層建物が目の前に建ちそう。貸しパーキングもあるので余計心配。
西側も建物が古いですが、前面道路は4メートルなのでどんなに頑張っても6階もいかないくらいですね。
西側が一番資産価値が落ちなさそうな気がします。
駐輪場が多いのは本当にマンションだ特にありがたいですよね。
マンションはこの辺りだと停められて1台分とかってあるから。
売れ行きはどうなんでしょうね。
今時はマンションの販売はどこも大変だって聞きますけれども…
決して安くはない時期ですので、
いきなり完売ということは少なくてもないかな
https://www.homes.co.jp/mansion/b-16000810000590/modelroomreport/
↑このモデルルームはやり過ぎではないでしょうか 笑
このオプションと家具を全部付けたとしたら一体幾らかかるのでしょうか・・・
モデルルームのオプションもりもり盛りだくさんは本当にどこも一緒ですよ(^_^;)
引き算しなくちゃ見られないのは本当に不便。
シンプルで何もつけてないモデルルームと、もりもりのモデルルーム両方準備してくれると分かりやすいのにな〜なんて思います。
標準ではどういう感じですか？と聞いていろいろとその場で情報収集しなければならないです。
いや、それにしても玄関のはめ込み水槽、埋め込み式の巨大なテレビ、
床は天然石が敷き詰められて、ベッドにはプロジェクタ用のガラススクリーンに
ベッド下の間接照明と、ほとんどラブホテルじゃないですか・・・
そこまでしなくても良さそうな感じなんですけどね。
グレード的には高くしてあるようですので、シンプルでも結構見栄えは良いんじゃないかなと思います。
あとは家具などで工夫してという感じになってきそう。
引き算しながら見る、ですか。
本当にそうなのですよ。
普通のシンプルなものがあればもっとわかりやすいけれどまあ商売なんで仕方がない。
販売価格が少し前までは、6,090円だったのに、先週あたりから6,970万円～に大幅アップしました。
売れ行きがいいのでしょうか。それとも、「ザ・パークハウス 山吹神楽坂」の6,540万円～に合わせての
値上がりなのでしょうか。
江戸川橋付近は最近、バブル状態ですが、しばらくしたら値下がりがするのでしょうか。
とても気になっています。詳しい方にご意見いただけましたら幸いです。
147番さん
早速、ご回答いただき有難うございました。とても参考になりました。安い部屋が売れてしまったのですね。
いまの値段は手がでないので、しばらく様子をみたいと思います。このマンションは魅力的ですが、この価格帯だと他の物件も検討しなくてはいけなくなります。
ご回答あらためて御礼を申しあげます。
駅まで徒歩2分ということでかなり強気な値付けをしているのでしょうか。駅まで徒歩5分以内は資産価値が下がりにくいっていう話はよくされますけれども、あまりにも設定値が高すぎる場合はそうでもないのではないか、とも思いまして。
これが今の相場だよ、と言われればしかたがないのかな。
これからもあまり値下げは熱心にはしない方向で行きそうな感じがしてきます。
新聞各紙によると、新築マンションの販売が振るわないそうですが、プレミスト新宿山吹も竣工前に完売は難しいのでしょうか。この値段でも完売するのでしょうか。いい物件だと思いますが、この値段では本当に高い！
Cタイプの部屋って洗面室に行くのに洋室1の中からしか行けないんですね、、、
しかも戸境壁がオール乾式って。
Eタイプの収納の鬼状態といい、色々と見ごたえのある間取りですね 汗
戸境壁がオール乾式、ということは、お隣の音が聞こえやすいんですね。
防音の面では、ここは二重天井・床なんでしょうか。天井高も気になります。間取りを見ると、Bタイプとか下り天井がやたらいに多いようにみえます。
http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_shinjuku/nc_67714412/rooms/?rnms...
よく乾式壁を「声が筒抜け」みたいに誤解している人がいますが、
よっぽどの事（相当昔の乾式、地震等で内部が破損している、施工不良）がない限り
お隣さんの話声が聞こえるという事はないですよ。
テレビの音や音楽等も。つまり空気を震わせて伝える類のものは壁に耳をくっつけても
聞こえるか聞こえないかのレベルです。
問題は床や壁を振動させて伝わる音。ドタバタ歩く癖のある人の足音、
バタンと勢いよく扉を閉める音などは伝わりやすかったりします。
不思議な事に同じレベルの防音仕様のマンションでもあっちではよく響くのにこっちでは全くの無音など、
実際住んでみてかつ近隣住戸の生活の仕方などにも大きく左右されるのでなんとも言えませんが。
154番さん、詳しい説明、有難うございました。
いまマンション住まいですが、確かに、横の音よりも、説明して頂いた「問題は床や壁を振動させて伝わる音。ドタバタ歩く癖のある人の足音、 バタンと勢いよく扉を閉める音など」が、気になります。
住んでみないと実際はわからないとは思いますが、プレミスト新宿山吹は、上下階の音はしにくい構造なんでしょうか。今度、モデルルームできいてみたいとは思っていますが、おそらく正確な答えはもらいそうにないですね。
入居する人にもよると思いますので。
いずれにしても、価格の見直しがされないか期待しています。
はじめまして。
ここの物件、いまは売れ行きはどうなんでしょか。
売れているのでしょうか。完売はする見込みなのか気になっています。
プレミストの業者さん以外のコメントをよろしくお願いします。
お写真ありがとうございます。かなり工事が進んだのだなぁという印象です。
まだ外覆われていますし、まだまだ造っている最中なので高さのせいで賃貸っぽく見えてしまうのかもしれませんね。
この覆いが取れる頃かなり見違えるような感じになってくるのではないでしょうか。
もうここまで進んでくるとオプションが出来ない階も出てくるのでしょう。
江戸橋駅、徒歩２分というのは魅力のある物件だと思いました。
小さなお子さんを連れての電車の移動は大変疲れますからね。
こちらの物件の周辺には小学校や中学校がある様ですね。クリニックも、周辺にある様なので
楽しい生活が過ごせると思います。
商店街が近くにあるのは魅力ですね。なるべく、日当たりのよい高層階を希望してるのですが。
今後、南側にはマンションは建たないんですかね？まだまだ、マンションが建ちそうなところはありそうですが。３LDKのある物件を探しています。いい情報有りますか？
榎町にある大日本印刷の跡地がマンションになる予定ですね。
詳細のほとんどは未定なので早くても2025年前後になりそうですが。
かなり大規模な土地なのでそれなりの規模のマンションになりそうです。
>> No.167 大日本印刷工場閉鎖の噂は聞いていたのですが、本当だったのですね。
ともあれ、工場閉鎖により、周辺に多くある印刷屋さんも関連の仕事がなくなり、閉鎖するところが出てくるでしょう。それが街の環境に対してプラスに作用するのかマイナスに作用するのか、今後の展開に注目したいところです。
南側は大通りに面してるから大規模な用地買収となればきっとパークハウス山吹神楽坂みたいに建ってしまいますよ。
道路次第ですからね。
道路が狭ければ高い建物はより難しくなります。
外壁はキレイに仕上がってるようですね〜
地蔵通りにある印刷会社光陽社本社も伊藤忠がマンション手掛けるみたい？
このエリアは印刷会社の閉鎖に相次ぐマンションラッシュですね。トーハン本社も再開発しますしね。
このままマンションはまだ値上がり続ける事も考えられそうですか？
今買うか悩んでます。
>> 170さん トーハンが再開発するんですか。知りませんでした。
おっしゃるとおりこのエリアは今後、マンションへの建替えが進みそうです。「裏神楽坂」なんてネーミングもあるそうで、最初は「なにそれ？」と思っていましたが、新築マンションに住む高所得者層が増えてゆくと、それにつれて街並みも変化してゆくでしょう。少なくとも小さな印刷会社が多くて暗めの雰囲気は消えてゆくはず。
マンションの価格は、新築がどんどん出てくるため大きな値上げはないでしょうが、魅力的な街並みに変ってゆくことを考えると、底堅いといえるでしょう。
「奥神楽坂」ですね。
確かにこの辺は雑居ビル取り壊し→マンションへ建て替えが進んでますね。一人暮らし用のワンルームマンション中心ですが。
先日この物件付近を歩いただけで4件建設中でした。
やはり東側の眺望は期待できませんね。西側の部屋で考えてますが、まだまだマンション建ちそうですかね。結構古い家が多くあるようだし、後から西側にも高いマンション建たないかが心配です。
173さん
西側建物の古い建物が再開発されても同じ規模の建物は現実的に不可能です。
なぜなら道路が狭いからです。容積は同条件で高く建てられるエリアですが、道路からかかってくる斜線が許されないので高く立つことは出来ないです。
では何階まで建つか、それは設計者次第です。
高く建てたいなら1フロア辺りの個数を減らしてペンシルビルみたいにするか、逆に個数を増やして低層プランにするか考え方は色々ありますからね。
プレミスト新宿山吹は大通りからの緩和措置でギリギリ高く建てられるエリアでしたので同じ形状で13階までボリュームが建つこと出来てます。
参考までに。
駅近でいいマンションですね。ほぼ完成ですかね。隣接している、個人住宅やビルは残ったまんまなんですね。
先着申し込み住戸もまだあるようで、完売はしないようですね。値段がかなり高めですので、８０００万、９０００万では手が出ないけど、値引きなんかはないですかね。この近辺はどこも高めで、中古物件も見ていますがいい物件あれば中古でもいいかな。
もう少し様子を見ようと思います。
2012年築のプレミスト文京音羽は、5,280万円（2LDK)、同年の築のプレミスト神楽坂は、6,280万円(2LDK）で売りに出ていますよ。台所がIHなど気になる点は多いですが。
プレミスト物件は、完成してしばらくたつと、ブリリア物件に比べて、なんだか急に輝きを失っていくように見えます。
プレミスト新宿山吹も、随分と高値ですが、5年くらいたてば、値を下げていくのではないでしょうか。
立地は確かにいいですが、建物自体の良さはどうですかね。モデルルームでは色々と良く見せていますが、それほど建物内部・外部にお金がかかって作られているようにはみえませんでした。
確かにそうですね。この付近は最近、バブル気味ですよね。新築の売れ残りも多いみたいだし。数年は価格維持できそうですが、５年以上もたてば８０００万、９０００万の価格を維持できるか、とても不安ですよね。
７０００万円代でも高く感じます。
ここで購入した者です。
Eタイププランだけ他のプランよりも条件がとても良くてもう少しお金があれば欲しかったかも。
入居の段取りも良く進んでて営業さんからも報告をきちんとしてくれてますので対応は今のところ満足です。
内覧会に向けてどう言う点をチェックすれば良いか素人には分からないですが、分かる方がいらっしゃいましたら教えて下さい。
> 184 匿名さん
デベと交渉する前に、まずは銀行に対し、購入希望の物件を伝え、ローンの事前審査をすることが第一歩ではないでしょうか。その事前審査を通過したうえで、デベに対し「もし〇百万引いてくれるのでしたら、本物件を買います。ローン審査もＯＫもらっています」と話せば、引いてくれる可能性はあると思います。しかし、相手もプロですから、冷やかしの場合、よほど演技がうまくないと見透かされますね。
ブリリアを購入する予定で、値引き交渉したいと言うと「予算が合うならブリリア買えばいいじゃないですか」と言われることもありそうですね。
185さんが言うように、ローン事前審査をしていくらまで出せると明確に言う方法は画期的だと思いました。こうすると、プレミストが本命で、ブリリアよりもプレミストが買いたいことがわかります。
納得いく物件探しができるといいですよね。一生住む物件ですから。
185さん
多分勝手な予想ですが、、
ブリリアさんも近場のマンションの口コミ見たりしてると思いますからこういう事を公にしてますと作戦失敗になったりしないですかね？
いざ、目の前で上の通りに交渉開始すればあなたですかーって思われたり。
マンション販売会社も周辺のマンションの動向に対して常にアンテナ張ってるはずなのでここの内容も常に見てる気がしてます。
185です。デベに 「あなたですかっ！」 って思われてもいいんじゃないでしょうか。
つまるところ、売り手と買い手の利害が一致するかどうかがポイント。少しでも良い条件で買うためには、買い手側にも売り手の心を揺さぶる、ちょっとした工夫が必要だと思うのです。
しかし、上記作戦を用いたとしても、本物件の近くでいうと、PH山吹神楽坂は値引きしてくれそうな雰囲気を感じませんね。
Eタイププランを購入しました。それにしても、１Rの賃貸物件が既にでていますが、138,000円とは、えらく低く評価されたものですね。どんな住民が入居してくるかいまから不安です。夜にも騒がしい人が来ないといいですが。
月30万の家賃に住む家族は、江戸川橋には住みませんね。マンションの周辺を歩いてみれば寂しい感じがわかりますよ。そもそも、月30万近くの家族向けの部屋を賃貸に出したとき、あまり需要はありません。
その値段なら、会社が家賃を大部分負担するにしても、他の地域を選ぶでしょう。
東京都文京区小石川４丁目 |
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9290万円～1億5990万円※権利金含む |
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2LDK～4LDK |
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57.4m2～82.67m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7498万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55.04m2～72.33m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台・8200万円台（予定） |
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2LDK・2LDK+S（納戸） |
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45.12m2～74.98m2 |
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総戸数 45戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
