【中古】湾岸タワーマンション総合スレ（汐留、台場、勝どき、晴海、豊洲、有明他）part1

不動産のコスパは物件が高い安いという切り口じゃなくて、資産価値が維持できるかの方が重要。7000万のマンション買って10年後の価値が10000万のマンションと、6000万のマンション買って10年後の価値が3000万のマンション。どっち選ぶ？という話。管理状態が良ければ新築か中古かもあまり関係ない。広尾ガーデンヒルズなんかめちゃ古いけど未だに人気。

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中古湾岸マンションで、人気なのはザトーキョータワーズ、芝浦アイランドグローブ、ワールドシティタワーズ。いずれも分譲価格から価格が上昇しているが、人気は持続。中古であることが嫌なら、壁紙、床材、水周り、建て具取り替えれば〜何ということでしょう！〜新築と変わりません。

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湾岸で新築時より値段の上がってないタワーマンションなんて一つもないでしょ。
もし、今のご時世で値下がりしてるようならよっぽど住みにくい物件ですよね。
コスパっていうのも皆生活の仕方はそれぞれ違うし難しい。
正直現時点でお買い得だな、と思える物件はないかなって思います。
今湾岸で中古欲しいなら値上がりしたのを開き直って買うしかないかと。

ここ数年では月島駅直結の新築買った人が一番の勝ち組かなって思う。

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>>303
GFTも結構お買い得だと思うんですけど、どうですかね
階数が33階どまりとはいえ、芝浦アイランドくらいの家賃は取れそうだし。

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丸の内勤務なので豊洲にしました。
週末、妻と銀座で待ち合わせして食事。
タクシー帰宅。悪くないです。

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偶然にもＧＦＴとＣＧＰは全体の平均坪単価が全く一緒なんだよね。
ＧＦＴはモデルルームに行ったけど、営業さんが港区港区うるさくて萎えた。
「港区」っていう言葉に反応するミーハー野郎に見えたんだろう。

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キャピタルゲートプレイスは晴海勝どき隣接でオリンピックに関する整備の恩恵も受けやすい上に２線直結。
うらやましい。

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＞築地市場跡地開発、虎ノ門ヒルズ及び新虎通り再開発、浜松町駅前の開発
＞徒歩１０分内の場所にこれだけ色々開発があると汐留の価値は更に上がるのかな？
＞浜松町１丁目でこれから作られる三井のマンションも注目すべきかも。

汐留はすでに東京の頂点の一角。これからの開発でさらに地位は盤石になるでしょうね。

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都心に住むの9月号で湾岸マンションでヴィンテージ認定されているのは、汐留の
ツインパークスだけですね。次世代ヴィンテージ候補12棟に入っている
湾岸マンションは、品川のワールドシティタワーズですね。
雑誌の記事になるようなマンション素晴らしいです。

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WCT が入ってる時点で
どうでも良いランキングに思えてしまうから
不思議。

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>303
資産価値は安心だけど
仕様は周辺のタワマンで一番、
低いと思った。

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>305
豊洲の強みだよね。
都心に近いのに、
街は郊外のように敷地にゆとりがあって綺麗。
理想です。

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＞310
でも次世代ヴィンテージの筆頭に上がってるんですよね。ほかの顔触れを見ると、錚々たる
マンションばかりだし、一応プロの見立てなんでしょ？
もう完売しているマンションばかりだから記事にあまりバイアスがかかっているとも思えない。
たぶん、住んでみないと分からない良さがあるんでしょうね。

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＞310
住んでみたこともないのにそういう風に感じる。そういうのを世の中では
「偏見」というのではないかな？
まあ、ザパークハウスグラン千鳥ヶ淵とかパークシティ浜田山より上だとは
さすがに思わないけどね。
管理が良いとか、眺めが素晴らしいとか、品川駅に行けるとか、プロの目
から見ても将来にわたって資産価値を維持しそうな要素があるんでしょ。
まあ、今から湾岸中古買うなら良い物件じゃないのかな。WCT。

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遠すぎて品川物件とは呼べない。
呼んでるのは住人だけ。
モノレール物件。

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>>309
俺もこれ見た時、ＷＣＴだけ毛色が違うな～と感じた。
立地はさておき物件としてはやはり魅力的なのでしょう。
というかこの雑誌は表紙でも紙面でもツインパークス推し過ぎて編集部に作為を感じる。

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あのマンションは港南エリアではNo.1物件として人気ですからね。
モノレールから見て興味持つ人も多いんじゃないかな。

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DTの営業マンがWCTは住友不動産のフラッグシップマンションと言ってました。

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>>312
先日、豊洲に行きましたが、私は個人的には街にゆとりがあると感じませんでした。確かに歩道は広いですが、狭い街区に高層ビルが密集しているからだと思います。周囲の道路の交通量も多く、空気もあまり良く無かったです。

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>>319
うーん。そういう感想を持ったなら都心で暮らすのは諦めた方がいいね。
豊洲で空気があまり良くないって感じたのなら尚更。

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>319
豊洲ほどビルとビルの間隔あけて植栽して
揺ったりとしたオフィス街って
少ないと思うけどね。

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>>320
そうですね〜。いろいろ比較します。

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湾岸全体で客観的でフラットな視点のスレ主のお陰で
比較的冷静で、役立つ良スレだったのに
豊洲万歳な書込みが増えてきて残念です。

荒れた新築スレから流れてきたのかな⁇

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意味のない他地区への中傷は無視、削除依頼で行きましょう。

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>>323
確かに日ごとの書き込み数が増えてきているよね。
新築スレも内容が酷すぎて、スレ数が伸びなくなってきている。
そのぶん中古スレに流れてきているのかもしれません。

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>>323
褒められてるwありがとうございます。よく知識不足を指摘されますが、それでもフラットな視点で意見しているつもりです。

僕も豊洲は良い街だなとは思いましたが、湾岸中一番現在の価格が吊り上がっているので…同じ坪単価で中央区港区が検討できてしまうので、今は豊洲を買うのはリスキーだなぁと思ってしまいます。どれだけ良い街でも同じ価格でもっと都心も買えるよってなったら考えちゃいますよね。

良い街だから適正価格だよという意見も出そうですけど、価格調整が入ったとき冷静に見られるのは駅力と地域力なのは間違いないので。まぁ永住なら良いかもしれないけど、人生そんな順調満風にいくとは限らないので、適正価格で購入しておかないと後で泣きを見る可能性だってある。

逆にいうと、安く豊洲を買えた方は今こそ売却チャンス。今の価格で売れるなら、売却益を頭金にプラスして、山手線最寄駅の物件だって買えそう。羨ましいです。

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実際この中で中古物件を買った人ってどのくらいいるの？
物件名と坪単価教えてほしいな。

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>>304
1さん、GFTは勝どきより一年前には完売してます。確か二期位で即終了。瞬間蒸発に近い状態でした。

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＞326
＞価格調整が入ったとき冷静に見られるのは駅力と地域力なのは間違いないので。

その通り。湾岸で検討するなら港区にしておくのが間違いないと思います。港区湾岸にはこれから大規模投資が集中しますし、東京の中心は東京駅と品川駅を結んだラインを中心としたエリアになります。この範囲内の駅を利用できるマンションなら資産価値は維持される可能性が高いです。だけど、安いからと言って中小規模のマンションはダメですよ。管理状態が長期にわたって良好に維持される可能性が高いのは大規模マンションです。あとは、湾岸タワーならではの眺望も大事な要素ですね。それと、管理費修繕費の負担は馬鹿にならないので要チェック。仮に20年住むとすると価格そのものだけではなくマンションによって、管理費負担が最大1000万くらい違ってきたりします。掲示板のいい加減な書き込みを参考にするよりも、内閣府や経産省、国交省、官民プロジェクトの資料をしっかりと読み込んだ方が良いと思いますよ。特に品川田町関係の資料は読み切れないぐらいたくさんあります。下記はその一例です。

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代表的な資料を貼っときますね。

https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/tokyoken/tokyotoshi...

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皆さんそれぞれ通っている場所が違うのだから便利な場所も違って当然です。
勝ち負けなんか意味ないです。

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自分にとって第一優先事項が資産価値か実生活かで大きく変わると思います。
前者であれば一般的に人気のエリア、駅の出来るだけ駅近。ほぼそれが全てです。勝ち負けの要素は少なからず有ると思います。
後者であればおっしゃる通りです。選択肢も広がりますし、例えば駅遠であっても駅近より仕様が良いとか、シャトルバスがある（濡れずに駅まで行ける）とかあれば大きなメリットです。ただ、資産価値的には余り評価されないだけです。
どちらの話しも参考になるので、1さんこのスレ立ててくれてありがとうと言いたい。

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湾岸のマンションで値段無視したらどこが一番魅力的かね？
やっぱりＶタワー？

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>>331
勝ち負けというよりは、将来に対するリスク回避のための資産価値の考案になるので、そこのバランスを見て討論しているのだと思います。

個人として便利なマンションを買ったといっても、将来資産価値が大幅に目減りし、売らないといけない事態になったときに、マンション売値が借入残高を上回る事が出来なければ、最悪な結果となります。資産価値を考えるのは決して儲けを考えるわけではなく、将来の自分を守るためです。
そういう意味では、便利な場所＋資産価値と両方勘案する必要があります。

人生は何があるかわからないので、その部分を考えずに買うというのは非常に危険だと思います。なので、便利な場所＋資産価値の両方を勘案して討論しているのがこのスレなのではないでしょうか。
勝ち負けではないですが、資産価値が大幅に下がる地域、底堅い地域などを共有して、それにより将来不幸になってしまう人が減るだけでも、このスレの意義はあるのではないでしょうか。

マンション価格が底辺あたりの時期ならどこを買ってもそういう事はなくなると思いますが、価格がつり上がっている時期なので、今は特にそういう部分に敏感になって購入物件を選択しないといけない時期だと思います。

ただ、それとは別に、すでに住んでる住人さんの地域の魅力を伝えるのは、全然アリだと思っていますよ。
僕もお台場推しなのは変わっていないのでw

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>>333
値段を無視できるなら、断然東京ツインパークスかとw
Vタワーは眺望が勿体無いけど、それ以外は完璧にちかい物件ですよね。
WCTでもよく言われているけど、品川〜港南は駅遠になればなるほど眺望が良くなるので、一番検討が難しいですw

>>332
そう言っていただいて、立ててよかったと思います。あんまり変な言い争いのない建設的なスレにしたいので、たまにここに出没しようと思ってますw

>>328
GFT一度モデルルーム行ったんですよね...今更遅いけど、超お買い得的な部分でいえば、GFTは最後の砦だったのかもしれないですねorz レインボー向きが全然買えない値段で諦めたんだけど、さすがに中古になったら調整入ったとしても、もうあの坪単価じゃ買えないだろうなぁ。

>>327
お台場かったんですが、平米100ちょうどくらいでした。GFTの新築とそんなに変わらかったような。眺望いい向きなので、調整が入ったとしてもなんとかここは底堅く居てくれると信じてますw

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資産価値はたしかに重要なんですけど、ただ資産価値って多分に結果論の側面もありますよね。下がる可能性が少ない物件はたしかにあると思いますが、しょせん人間には将来のことは分かりませんから、意外な場所の価値が飛躍的に上がることもあるわけです。そう思うと、今住みやすいと感じた物件を選ぶのも、決して間違ってはいないのではないでしょうかね。

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＞僕も豊洲は良い街だなとは思いましたが、湾岸中一番現在の価格が吊り上がっているので…同じ坪単価で中央区港区が検討できてしまうので、今は豊洲を買うのはリスキーだなぁと思ってしまいます。どれだけ良い街でも同じ価格でもっと都心も買えるよってなったら考えちゃいますよね。

豊洲と同じ坪単価の中央区、港区の物件って
具体的に教えていただけませんか。

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マンション買うときの考慮するべき要素

１．最寄り駅の駅力×駅からの距離

　　駅からの距離は重要。だが、私鉄沿線でも快速停車駅と各停の駅では評価が異なるように、
　　どんな駅かも重要。駅力はググれば参考資料はいっぱい出てくる。
　　JR各線と新幹線も止まる東京駅と品川駅は別格中の別格。そのあと、山手線主要駅、
　　主要駅以外の山手線駅＋山手線内地下鉄駅、私鉄快速停車駅、私鉄・地下鉄その他駅
　　という感じ。駅力と駅距離の掛け算で判断。
　　ただし、駅から近いマンションは、住宅地ではなく「商業地域」に建てられているので、
　　都心の場合あとから周囲を高層建築で囲まれる可能性もある。周囲に高い建物が建つ
　　可能性があるかどうか要注意。また、駅地価の場合、電車の騒音もチェック。

２．地域におけるランドマーク性

　　そのエリアを代表するマンションか？目立つ存在で知っている人が多いかは大事。中古の
　　検討者はエリアのNo.2以下の物件や目立たないマンションをわざわざ選ばない。
　　広尾におけるガーデンヒルズや汐留におけるツインパークス、大崎におけるウエストシティ
　　タワーのような存在。

３．周辺のマンション戸数と今後の新規供給の可能性

　　周辺に築浅のマンションがあったり、新築が供給される余地がたくさんあると、検討者は
　　新築を選んだり、他の中古マンションを選んだりする可能性が高くなる。物件がたくさん
　　あって検討者が少ないと値段は下がる。予想される需要と供給のバランス。
　　人気エリアでは買いたい人もコンスタントに現れるが、人気エリアかどうかは、流行では
　　なく駅やブランドで判断すべき。一時の流行は必ず廃れる。

４．建物の管理状態と管理費の妥当性

　　建物の管理が良ければ築年数経過による建物劣化の影響も少なくなる。敷地内の植栽や
　　清掃状態などもチェック。また、管理費が高すぎると敬遠される。バブル期の物件では
　　管理費が月80000円とかザラにあるので要チェック。建物内に防災センターや常駐警備が
　　入っているマンションは資産価値が高い。

５．周辺環境、利便性

　　人の好みもあるが、一般的には緑が多く、周辺の道が広く大きな公園や学校が近隣に
　　あると◎。環状7号線や第一京浜のような幹線道路沿いなど交通量が多いと子供は危険だし
　　空気が悪いのでマイナスポイント。スーパーマーケット、コンビニ、金融機関、薬局、
　　クリニックなど必要な施設が近隣にそろっているか。風俗店や飲み屋街などからは離れて
　　いるかも大事。

６．タワーマンションの場合は眺望も大事

　　わざわざ中古タワーに住んで、眺望も何もない部屋を選ぶ人は少ない。湾岸タワーなどの
　　場合は海が見えるとかレインボーブリッジが見えるとか、東京タワーが見えるとかの条件
　　だけで、同じマンションでも物件の価格が1割から2割変わってくることもザラ。予算が
　　許すなら大きな窓があって眺めの良い部屋を選んだ方が良い。

７．間取り

　　PP分離はよっぽど専有面積の広い部屋じゃないと関係ないが、基本はワイドスパン行灯
　　部屋なしが良い。田の字で、片側の窓が共用廊下に面していて部屋の窓に格子がはまって
　　いるような部屋は避けた方が良い。あと、柱が部屋の中に食い込んで部屋の形がいびつ
　　な部屋が無いかも大事。


ほかにもあるが、新築にせよ中古にせよ、こういう条件をよく考えて選ぶべし。

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発展しそうな町、豊洲。

品川押さえて1位だね。

http://www.major7.net/contents/trendlabo/research/vol023/

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>>338
私は資産価値よりも自分にとって便利な場所、暮らしたい場所でマンションを選びます。

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>>340
その定義は、将来も未来永劫、死ぬまでずっと同じ場所、マンションであり続ける自信がありますか？

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>>337
1ではないですが、スーモやホームズでタワーマンションで価格の昇順で検索すれば、港区も中央区でも結構出てきますよ。
豊洲の高い物件は平米100をゆうに超えているので、港区中央区で平米100前後を探せば良い。

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>342
坪単価同じなんですか？

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>>341
「自分にとって住みやすい場所に住みます」という定義に自信はありますが、住みやすい場所は職場や家族形態の変化により変わります。
普通そうですよね。

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>>343
それくらい自分で調べましょう。調べればすぐに分かります。豊洲も平米100越えからもっと少ないものまで様々ですが、豊福平米100越えの物件を検討できるなら、港区中央区が検討できます。

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>>344
職場や家族形態は様々な理由で変わる事を考えると、その時々で住み替え可能とするために資産価値というステータスも大切なのだと思います。その時の自分や家族の状況下での住まい重視により、資産価値を無視して購入すると、価値の下落により、将来住み替えができなくなる可能性がある。
よって、資産価値のステータスを完全に無視する事はしないほうが良いのではないでしょうか。

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>>346
その通り。売却して残債返したら、当初の頭金も無くなっちゃったなんてなったら住み替えも出来ませんからね。豊洲は大した立地じゃないのにデベロッパー主導で分譲価格が高騰しているのでリスク高い。

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中央区新川のブリリアも最寄りの八丁堀駅よりも徒歩１６分の東京駅を推してますよね。
ＷＣＴに通じるものがある。

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ＷＣＴスレでも話題になってるけど、シャトルバスの乗り場が港南口から徒歩６分の場所になるんでしょ？
これってもうバスなんて運行する意味ないですよね・・・。

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１．最寄り駅の駅力×駅からの距離

　　駅からの距離は重要。だが、私鉄沿線でも快速停車駅と各停の駅では評価が異なるように、
　　どんな駅かも重要。駅力はググれば参考資料はいっぱい出てくる。
　　JR各線と新幹線も止まる東京駅と品川駅は別格中の別格。そのあと、山手線主要駅、
　　主要駅以外の山手線駅＋山手線内地下鉄駅、私鉄快速停車駅、私鉄・地下鉄その他駅
　　という感じ。駅力と駅距離の掛け算で判断。
　　ただし、駅から近いマンションは、住宅地ではなく「商業地域」に建てられているので、
　　都心の場合あとから周囲を高層建築で囲まれる可能性もある。周囲に高い建物が建つ
　　可能性があるかどうか要注意。また、駅地価の場合、電車の騒音もチェック。

２．地域におけるランドマーク性

　　そのエリアを代表するマンションか？目立つ存在で知っている人が多いかは大事。中古の
　　検討者はエリアのNo.2以下の物件や目立たないマンションをわざわざ選ばない。
　　広尾におけるガーデンヒルズや汐留におけるツインパークス、大崎におけるウエストシティ
　　タワーのような存在。

３．周辺のマンション戸数と今後の新規供給の可能性

　　周辺に築浅のマンションがあったり、新築が供給される余地がたくさんあると、検討者は
　　新築を選んだり、他の中古マンションを選んだりする可能性が高くなる。物件がたくさん
　　あって検討者が少ないと値段は下がる。予想される需要と供給のバランス。
　　人気エリアでは買いたい人もコンスタントに現れるが、人気エリアかどうかは、流行では
　　なく駅やブランドで判断すべき。一時の流行は必ず廃れる。

４．建物の管理状態と管理費の妥当性

　　建物の管理が良ければ築年数経過による建物劣化の影響も少なくなる。敷地内の植栽や
　　清掃状態などもチェック。また、管理費が高すぎると敬遠される。バブル期の物件では
　　管理費が月80000円とかザラにあるので要チェック。建物内に防災センターや常駐警備が
　　入っているマンションは資産価値が高い。

５．周辺環境、利便性

　　人の好みもあるが、一般的には緑が多く、周辺の道が広く大きな公園や学校が近隣に
　　あると◎。環状7号線や第一京浜のような幹線道路沿いなど交通量が多いと子供は危険だし
　　空気が悪いのでマイナスポイント。スーパーマーケット、コンビニ、金融機関、薬局、
　　クリニックなど必要な施設が近隣にそろっているか。風俗店や飲み屋街などからは離れて
　　いるかも大事。

６．タワーマンションの場合は眺望も大事

　　わざわざ中古タワーに住んで、眺望も何もない部屋を選ぶ人は少ない。湾岸タワーなどの
　　場合は海が見えるとかレインボーブリッジが見えるとか、東京タワーが見えるとかの条件
　　だけで、同じマンションでも物件の価格が1割から2割変わってくることもザラ。予算が
　　許すなら大きな窓があって眺めの良い部屋を選んだ方が良い。

７．間取り

　　PP分離はよっぽど専有面積の広い部屋じゃないと関係ないが、基本はワイドスパン行灯
　　部屋なしが良い。田の字で、片側の窓が共用廊下に面していて部屋の窓に格子がはまって
　　いるような部屋は避けた方が良い。あと、柱が部屋の中に食い込んで部屋の形がいびつ
　　な部屋が無いかも大事。

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