【中古】湾岸タワーマンション総合スレ（汐留、台場、勝どき、晴海、豊洲、有明他）part1

以前賃貸で豊洲２丁目に住んでいましたけど、実際に住んでみると、再開発地区は新しい建物が
あるんですけど、道を渡ったり橋を渡ったエリアなんかは昭和の街ですから、
新たに整備されたのはタワーマンションがある一角だけで、しかもその街区にもオフィスや安普請の
ホームセンターがあるので、住宅地として全体として調和がとれた街だとは感じませんでした。
あと、晴海通りの片側４車線ある通りの交通量や、その西側の幹線の交通量も多いので、それも
気になりましたね。

なんか中古スレ盛り上がってますね！うれしいな

で、すみません、湾岸で港区の台場を含めておいて、港南や芝浦は考えてなかったです。でもGFTやWCTだって、東京湾が見える時点で立派な湾岸ですよね。
スレ範囲に含めて良いと思います。

いまの資産価値的には下記かな
汐留>芝浦>港南>台場=豊洲=勝どき=晴海>有明>東雲辰巳とか

ただ、全ての地域に一長一短あるので、甲乙つけがたいと思いますよ。今はこんな感じだけど、将来の資産価値はどうなるのかという部分のほうが重要なファクターですよね。2020年以降は値下がりも含めて考えないといけないと思うんで。

なので、今後の討論については、資産価値が下がる下がらないに焦点を当てていけば良いんじゃないですかね。

そういう意味では品川田町は安泰、台場はフジテレビがある限り安泰、有明は将来の開発具合による不確定要素あり、豊洲も駅力は弱いけど街力は強いのでどうなるかm

このへんが焦点になってくるんじゃないですかね
まぁ、お互い過度なけなしあいは謹んでもらって、客観的にみた視点で荒れない程度に
進めていけたらと思ってます！

利用駅の利便性と周辺の住環境のバランスが取れているのは港南ですかね。
どのマンションも駅前のオフィス街から離れているから周囲には隣接のビルがなく、
風俗街もパチンコ屋も居酒屋もなくてリラックスした雰囲気。
都心であろうと住宅地なので、個人的にはマンションの周りにビルが立て込んで
いたり繁華街があるのは避けたいですね。あと品川駅利用できるのは大きい。
ただし、港南は中古マンション高いんですよね。最近見せてもらった部屋は60㎡で
7000万でした。中央区も高いですし、予算的にはやっぱり江東区になっちゃいます。

＞283

今の中古マンションの値段で言えば


汐留＞＞芝浦＝港南＞勝どき＝晴海＝台場＞豊洲＞有明＞東雲辰巳


マンションの資産価値に確実に影響を与えるのは鉄道インフラなので、

JR駅利用の芝浦、港南、汐留は下落局面でも影響は限定的と予想。

汐留は新橋駅に近いし、芝浦は泉岳寺新駅の開業と周辺の再開発の

恩恵を受ける。

JR7路線、地下鉄浅草線へ乗り入れる京急もあり、港南口でリニア

品川駅の工事が始まっている港南も安泰。

あとの地区は新たに駅ができる可能性は少ないので、今後の発展次第。

湾岸と言っても、海が遠くにしか見えないマンションもありますけど、海外ではオーシャンビュー
は非常に人気がありますね。海がきれいに見えるマンションはありますか？

>276
同感。
都心近くであれだけ広大なエリアが
一体感を持って再開発されたエリアは珍しいでしょう。
普通は買えない土地があったりして虫食いになるものです。
また、郊外型のゆったりしたショッピングセンターが
都心近くにあるのも貴重だと思います。
普通なら週末に出掛ける規模のショッピングセンターでしょう。それが平日利用できるなんて贅沢です。
夕食後でもゆっくり買い物できますよ。
3丁目に新しくできたオフィスビルのフォレシア良いですね。
外食の選択肢が増えました。
ヨガ教室も会社帰りに気軽に通えて良いと思います。
豊洲で日常生活は困りませんが、ちょっと贅沢したくなったら銀座。しかも地下鉄で5分。タクシーで行ってもすぐです。本当に贅沢な環境だと思います。

築地市場跡地開発、虎ノ門ヒルズ及び新虎通り再開発、浜松町駅前の開発
徒歩１０分内の場所にこれだけ色々開発があると汐留の価値は更に上がるのかな？
浜松町１丁目でこれから作られる三井のマンションも注目すべきかも。

>>286
いっぱいありますよ。豊洲や東雲、辰巳、佃は割と遠くでしか見えないけど、その他の港南、芝浦、台場、勝どき、晴海、有明はすぐ近くでオーシャンビューが臨めます。有明が一番安くオーシャンビューが手に入りますね。
286さんは海外の方にでも賃貸する考えでしょうか？

>>289
286ではありませんが的確ですね。
有明の南東高層の眺望は見た事ありますが良い感じでした。

豊洲がライフスタイルにフィットする人もいるでしょうね。私は毎日のように使うスーパーやクリーニング屋があれば十分で、せっかく都心に住むのでしたら、東京駅や日本橋には乗り換え無しで行ける場所がベターです。ららぽーとのような施設がマンションのそばにあると休日に他のエリアからも車が集中して来るので、あまり好きではないです。

湾が身近に感じるマンションのNo.1は立地的に最も海に近いタワーズ台場の西側かワールドシティタワーの東側でしょうね。

>>289
昔からオーシャンビューのマンションや家を別荘に買いたいと思っていたのですが、湾岸なら別荘じゃなく自宅がオーシャンビューも可能かなと。海外なんかでも窓からの眺めが資産価値に影響するみたいですね。

オーシャンビューなどの眺望No.1タワマンと言ったら、断然BACの高層階ですね。

>>293
そうですね、なので眺望と自宅として考えた時の利便性のバランスがどうなの？という討論を重ねられているのがこのスレなわけです。価格が安い順に現時点での利便性は低めになっていきますね。

別荘として買うなら単純にGoogleマップで一番好みの眺望を探して買えば良いんですが、自宅としてという部分を加味して考えると、眺望＋ライフスタイルや駅力も考えて物件を選別していかないといけないんで、なかなか難しいですよ。

新築スレもそういうスレだったんですが今はよく分からないスレになっているのと物件を新築中古も含めて考えるために、中古スレ立てさせてもらいました。

いまの新築で中古よりも全然割安なのはGFTくらい？もう完売しちゃったんですかね。KTTも完売したし。予算が許せば台場よりもお買い得だったのはGFTだったなぁー。

オーシャンビュー良いですよね。私の自宅マンションは湾岸の西側にあるので海から昇る初日の出をリビングから眺めることが出来ます。海の上を行き来する船やジェットスキー軍団は飽きない眺めです。ときどき、大型外航客船も通ります。こういう眺めがマンションの価値に影響するのは、湾岸マンションならではですね。

西側ですか。もしかして港南あたりの物件をお持ちですか？
以前ウォッチしたことがありますけどオーシャンビューの物件であっても、タワーマンション以外は新築時に比べ、このインフレ時代においても結構値下がりしてしまっているという現実があります。
そういう意味では購入するなら、タワーマンションの方が値下がりのリスクは低いですね。

西武ＨＤ社長：品川・高輪の再開発を検討－総事業費4000億円規模
Bloomberg 10月26日(月)10時2分配信

（ブルームバーグ）：鉄道・ホテル・不動産の事業を手掛ける西武ホールディングスは、品川・高輪エリアで創業以来最大規模となる再開発プロジェクトを検討している。総事業費は4000億円規模となる可能性がある。高層化を求めて容積率の緩和についても、今後東京都などとも話し合いを進めたい考えだという。

西武ＨＤの後藤高志社長は19日、ブルームバーグ・ニュースのインタビューで、プリンスホテルのある品川・高輪エリアに大規模な複合施設の展開を検討していることを明らかにした。リニア中央新幹線の始発・終着駅として交通インフラの拠点整備が進む品川について、「これから東京の表玄関になる」と述べ、「オフィスビル、商業施設、ホテルからなる複合施設を展開していきたい」と述べた。

>>297
今から中古マンション買って都心湾岸に住むのに、わざわざ低層、小規模なマンションを選ぶ人はいないでしょう。管理状態も全然違いますから。戸建も多い古くからの住宅街は別ですが。湾岸の低層マンションは値下がりはやむを得ないと思います。

値下がりが激しいのは困るけど、かといってたとえば新築より値上りしてる物件を中古で買う意味はあまりないですよね。中古で検討するってことは、ある程度コスパが良くて価格帯が安いものを選びたいわけです。
そういう意味で、湾岸で中古で買うのに良い物件と言えばどれになるでしょうか？

不動産のコスパは物件が高い安いという切り口じゃなくて、資産価値が維持できるかの方が重要。7000万のマンション買って10年後の価値が10000万のマンションと、6000万のマンション買って10年後の価値が3000万のマンション。どっち選ぶ？という話。管理状態が良ければ新築か中古かもあまり関係ない。広尾ガーデンヒルズなんかめちゃ古いけど未だに人気。

中古湾岸マンションで、人気なのはザトーキョータワーズ、芝浦アイランドグローブ、ワールドシティタワーズ。いずれも分譲価格から価格が上昇しているが、人気は持続。中古であることが嫌なら、壁紙、床材、水周り、建て具取り替えれば〜何ということでしょう！〜新築と変わりません。

湾岸で新築時より値段の上がってないタワーマンションなんて一つもないでしょ。
もし、今のご時世で値下がりしてるようならよっぽど住みにくい物件ですよね。
コスパっていうのも皆生活の仕方はそれぞれ違うし難しい。
正直現時点でお買い得だな、と思える物件はないかなって思います。
今湾岸で中古欲しいなら値上がりしたのを開き直って買うしかないかと。

ここ数年では月島駅直結の新築買った人が一番の勝ち組かなって思う。

>>303
GFTも結構お買い得だと思うんですけど、どうですかね
階数が33階どまりとはいえ、芝浦アイランドくらいの家賃は取れそうだし。

丸の内勤務なので豊洲にしました。
週末、妻と銀座で待ち合わせして食事。
タクシー帰宅。悪くないです。

偶然にもＧＦＴとＣＧＰは全体の平均坪単価が全く一緒なんだよね。
ＧＦＴはモデルルームに行ったけど、営業さんが港区港区うるさくて萎えた。
「港区」っていう言葉に反応するミーハー野郎に見えたんだろう。

キャピタルゲートプレイスは晴海勝どき隣接でオリンピックに関する整備の恩恵も受けやすい上に２線直結。
うらやましい。

＞築地市場跡地開発、虎ノ門ヒルズ及び新虎通り再開発、浜松町駅前の開発
＞徒歩１０分内の場所にこれだけ色々開発があると汐留の価値は更に上がるのかな？
＞浜松町１丁目でこれから作られる三井のマンションも注目すべきかも。

汐留はすでに東京の頂点の一角。これからの開発でさらに地位は盤石になるでしょうね。

都心に住むの9月号で湾岸マンションでヴィンテージ認定されているのは、汐留の
ツインパークスだけですね。次世代ヴィンテージ候補12棟に入っている
湾岸マンションは、品川のワールドシティタワーズですね。
雑誌の記事になるようなマンション素晴らしいです。

WCT が入ってる時点で
どうでも良いランキングに思えてしまうから
不思議。

>303
資産価値は安心だけど
仕様は周辺のタワマンで一番、
低いと思った。

>305
豊洲の強みだよね。
都心に近いのに、
街は郊外のように敷地にゆとりがあって綺麗。
理想です。

＞310
でも次世代ヴィンテージの筆頭に上がってるんですよね。ほかの顔触れを見ると、錚々たる
マンションばかりだし、一応プロの見立てなんでしょ？
もう完売しているマンションばかりだから記事にあまりバイアスがかかっているとも思えない。
たぶん、住んでみないと分からない良さがあるんでしょうね。

＞310
住んでみたこともないのにそういう風に感じる。そういうのを世の中では
「偏見」というのではないかな？
まあ、ザパークハウスグラン千鳥ヶ淵とかパークシティ浜田山より上だとは
さすがに思わないけどね。
管理が良いとか、眺めが素晴らしいとか、品川駅に行けるとか、プロの目
から見ても将来にわたって資産価値を維持しそうな要素があるんでしょ。
まあ、今から湾岸中古買うなら良い物件じゃないのかな。WCT。

遠すぎて品川物件とは呼べない。
呼んでるのは住人だけ。
モノレール物件。

>>309
俺もこれ見た時、ＷＣＴだけ毛色が違うな～と感じた。
立地はさておき物件としてはやはり魅力的なのでしょう。
というかこの雑誌は表紙でも紙面でもツインパークス推し過ぎて編集部に作為を感じる。

あのマンションは港南エリアではNo.1物件として人気ですからね。
モノレールから見て興味持つ人も多いんじゃないかな。

DTの営業マンがWCTは住友不動産のフラッグシップマンションと言ってました。

>>312
先日、豊洲に行きましたが、私は個人的には街にゆとりがあると感じませんでした。確かに歩道は広いですが、狭い街区に高層ビルが密集しているからだと思います。周囲の道路の交通量も多く、空気もあまり良く無かったです。

>>319
うーん。そういう感想を持ったなら都心で暮らすのは諦めた方がいいね。
豊洲で空気があまり良くないって感じたのなら尚更。

>319
豊洲ほどビルとビルの間隔あけて植栽して
揺ったりとしたオフィス街って
少ないと思うけどね。

>>320
そうですね〜。いろいろ比較します。

湾岸全体で客観的でフラットな視点のスレ主のお陰で
比較的冷静で、役立つ良スレだったのに
豊洲万歳な書込みが増えてきて残念です。

荒れた新築スレから流れてきたのかな⁇

意味のない他地区への中傷は無視、削除依頼で行きましょう。

>>323
確かに日ごとの書き込み数が増えてきているよね。
新築スレも内容が酷すぎて、スレ数が伸びなくなってきている。
そのぶん中古スレに流れてきているのかもしれません。

>>323
褒められてるwありがとうございます。よく知識不足を指摘されますが、それでもフラットな視点で意見しているつもりです。

僕も豊洲は良い街だなとは思いましたが、湾岸中一番現在の価格が吊り上がっているので…同じ坪単価で中央区港区が検討できてしまうので、今は豊洲を買うのはリスキーだなぁと思ってしまいます。どれだけ良い街でも同じ価格でもっと都心も買えるよってなったら考えちゃいますよね。

良い街だから適正価格だよという意見も出そうですけど、価格調整が入ったとき冷静に見られるのは駅力と地域力なのは間違いないので。まぁ永住なら良いかもしれないけど、人生そんな順調満風にいくとは限らないので、適正価格で購入しておかないと後で泣きを見る可能性だってある。

逆にいうと、安く豊洲を買えた方は今こそ売却チャンス。今の価格で売れるなら、売却益を頭金にプラスして、山手線最寄駅の物件だって買えそう。羨ましいです。

実際この中で中古物件を買った人ってどのくらいいるの？
物件名と坪単価教えてほしいな。

>>304
1さん、GFTは勝どきより一年前には完売してます。確か二期位で即終了。瞬間蒸発に近い状態でした。

＞326
＞価格調整が入ったとき冷静に見られるのは駅力と地域力なのは間違いないので。

その通り。湾岸で検討するなら港区にしておくのが間違いないと思います。港区湾岸にはこれから大規模投資が集中しますし、東京の中心は東京駅と品川駅を結んだラインを中心としたエリアになります。この範囲内の駅を利用できるマンションなら資産価値は維持される可能性が高いです。だけど、安いからと言って中小規模のマンションはダメですよ。管理状態が長期にわたって良好に維持される可能性が高いのは大規模マンションです。あとは、湾岸タワーならではの眺望も大事な要素ですね。それと、管理費修繕費の負担は馬鹿にならないので要チェック。仮に20年住むとすると価格そのものだけではなくマンションによって、管理費負担が最大1000万くらい違ってきたりします。掲示板のいい加減な書き込みを参考にするよりも、内閣府や経産省、国交省、官民プロジェクトの資料をしっかりと読み込んだ方が良いと思いますよ。特に品川田町関係の資料は読み切れないぐらいたくさんあります。下記はその一例です。

代表的な資料を貼っときますね。

https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/tokyoken/tokyotoshi...

皆さんそれぞれ通っている場所が違うのだから便利な場所も違って当然です。
勝ち負けなんか意味ないです。