文京区でこれから販売されそうなマンション

>>622 匿名さん

小規模で駅や商業施設に必ずしも近いとは言えないのに駐車場がないというオプレジの方向性

↑これは、あなたの事実誤認です。オプレジは駅や商業施設に近い物件もあります。むしろ、駅近のほうが多いと思います。

オプレジの文京区内の分譲実績からは
https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/yayoi/
ほとんどが駅近に見えますね。

都心にこだわって成功しているデベだから、駐車場附置の優先度は低そうです。

オプレジなー駐車場は要らんけどもう少し中身の質を上げて欲しいなあ

>>640 匿名さん　
弥生の物件はトランクルームがついてるんですね。
こないだの茗荷谷と本郷真砂も立地がいいなと思ってました。
弥生、落ち着いててとても場所が良さそうです！
高いのかな。

>>644 マンション検討中さん

高そうですね。でも、すぐに売れそう。

>>639 匿名さん
東京から一本でいけるリゾートの駅近は今は高いですからねえ。
熱海とか軽井沢はすごいことになってます。蓼科とかは車でないと無理ですね。

熱海の駅近ってこんな感じ
https://www.royal-resort.co.jp/atami/estate_list_atami/sell/estate_det...
まあ、熱海でもおそらく一番高い部類ではあるが、もはや静岡県の相場を超越して港区の物件のようになってしまっている。

軽井沢でも南の方だと、越後湯沢のリゾマンみたいに、かなり安いですよ。

まあ駅から遠いとね、熱海でも網代とか伊豆山みたいなところは安い。
とはいえ熱海の駅近だと坪五百越えって...下手な文京区の中古より高い。

湯島ハイタウンの並びのビルや戸建の一帯（湯島三丁目）を住友不動産が解体し始めましたが、マンションが建つのでしょうか。春日通りの拡張も予定されていて、マンションだったら、湯島駅直結で人気が出そうですね。

ルジェンテ文京湯島、完売だとさ。

>>649 匿名さん
別荘の話、よそでやってくれませんかね。興味ないんで。

>>649 匿名さん

このスレとは関係ないのでは。

>>650 匿名さん
住友不動産はオフィスのこともあるのですが、そのうち建築確認の看板が出ればどの事業部が建てる物件かわかると思います。

東京建物のマンションってこれですか？

>>655 評判気になるさん
たぶん、それで間違いないと思います。大江戸線の出口の向かい側ですね。徒歩5秒みたいな笑。

南東～南～西が囲まれていますが、東北方向は東大の緑が見えると思います。大通りである本郷通り側まで買収できていなさそうなので、容積率は稼げなさそうですね。

>>656 周辺住民さん

大江戸線の駅は深いので、入口が近くても、改札やホームまでは距離がありますよね。不動産的には徒歩1分以内で魅力的に映りますが笑

>>656 周辺住民さん
なんかすごく小さい土地ですけど、ファミリー向けではなさそうですね。投資物件？

>>657 匿名さん
>>658 匿名さん
本郷通り側の建物は営業を続けているようなので、裏通りにしか面していないようです。つまり、かなり小さな物件になりそうです。

でも閑静な割に駅超近なので、すぐ売れるでしょうね。投資ではなく実需向けだと想像します。

>>659 周辺住民さん
本郷小学校の校区は確かに人気あるけどなあ。
スペックからいくと駅近だしスーパーも道渡ってすぐ、とりあえず大通りからは一本入っているというところまではいいんだが...。

小規模マンションは地上の環境に影響されやすいので、買いたい人は現地をよく見て買うことだね。部屋も狭くなるので子供の数によっては転居を将来的に強いられることもあるだろうし。

>>660 匿名さん
表通り（本郷通り）側の理容室MAREが移転済み、2024年に戻ってくるとのこと。とすれば、そこそこの規模のマンションになりそうです。ソースはツイ。

東急リバブルのチラシによると、オープンレジデンシア文京本郷台（2020年8月築）の13階東南角住戸（70.11㎡）が、1億580万円で売りに出されています。湯島のマンションの相場は上がっていますね。

>>662 匿名さん

ここの新築時価格は8,848万円でした。

東京建物のマンションのヒントです。

ブリリア本郷三丁目駅前（笑）の土地は
・本郷通り側：5m×20m＝100㎡
・裏通り側：20m×12m＝240㎡
・合計：340㎡
くらいです。容積率が600%なので2000㎡（エントランスや共用廊下を除く）くらいが建てられます。裏通り側に建築面積18m×10m＝180㎡に高く建てるでしょう。低層階は3戸、高層階は2戸でしょうか。共用部の面積にもよりますが、最低12階建て、最高15階建てといったところでしょうか。

>>650 匿名さん
同じ区画の密接しているラブホテルの土地が計画に含まれていないようですし、マンションは難しそうですけどねえ。というかオフィスでも嫌だな…どうするつもりなんだろう。

>>666 匿名さん

住友不動産だから、そこはなんとかすると思うのですが、レジやオフィスが無理だと、商業ビルかホテルでしょうか？

隣のラブホはそのままの気がしますね。

人通りが多くなれば、ラブホはやっていけなくなり、いずれ廃業となるでしょう。

あの一帯のラブホテルはいかにもラブホテルらしい外観なので、せめて控えめな外観に改装いただきたいですね。

湯島のラブホテル「ホテル寿」の周辺でマンション建設が相次ぎ、ついにホテル寿も廃業してマンション建設が始まったように、いずれ、湯島天神下交差点の、あの下品な看板のラブホテルもなくなって、マンションになると思います。

基本的に交通の便が良い場所なのだから、ラブホテルからビジネスホテルに業態転換する方向性もあるかもしれないね。

>>671 匿名さん

私もそう思っていました。実際に、向かいにビジネスホテルがありますし、大手町などのオフィス街に近く、地方からの出張者や上野観光の旅人などの需要は見込めそうですね。湯島三丁目というグルメ・娯楽タウンもありますし。

>>669 周辺住民さん
ラブホっぽい外観は、昭和の香りがしますね。変えてほしいけど、買えられない気がします。

先日、ルジェンテ文京湯島も完売したようですが
湯島のプラウドと小石川2丁目のパークホームズ、
皆さま、どちらがお好きというか魅力を感じますか？

地下鉄だけど丸の内線後楽園駅の明るい雰囲気にも惹かれますが
坂を見上げれば御茶ノ水が見えるプラウドも捨てがたく悩みます。

>>672 匿名さん
向かいのビジネスホテルは、元ラブホだったような気がします。違っていたらごめんなさい。

>>677 周辺住民さん
私なら、都心・下町に近い方が好きなので、湯島のプラウドですね。

>>677 周辺住民さん

私は湯島のプラウドかな。御茶ノ水、秋葉原、上野、後楽園が徒歩圏内だからです。あと、湯島は路地裏に名店がいろいろとあるので、歩くのが楽しい街だと思います。

>>678 周辺住民さん

ラブホテルからビジネスホテルに転換したんですね！ 湯島にあるほかのラブホテルも、ビジネスホテルになったらいいですね。

>>681 匿名さん
インバウンド次第だと思います。ビジホの多くは、手頃な観光ホテルという位置付けかと思います。

ありがとうございます。湯島やっぱり良いですよね。

＞＞679 周辺住民さん

親の代の地縁が江東・葛飾・江戸川だった自分には湯島は洗練された感じがします（もうキラッキラです）。主に銀座・丸の内界隈での飲食に湯島・本郷エリアが加わりました。

＞＞680 マンコミュファンさん

歩いて行けるエリアがどこも良いですよね。東京駅へも歩こうと思えば歩けますし。文京グルメマップ2020ー2022も湯島・本郷エリアが巻頭で紹介されていますが、他のエリアに比べて、圧倒的にお店が多くてびっくりです。

>>683 周辺住民さん
湯島が起点だと、浅草、上野、神楽坂と東西の軸も近いですね。

>>683 周辺住民さん

徒歩圏内のエリアが充実しているほか、湯島駅、上野広小路駅、御徒町駅、本郷三丁目駅、御茶ノ水駅なども徒歩圏内で、都内のどこへ行くにも便利なのが湯島の特長かと思います。湯島に馴染みのない人は「ラブホの街？」と思うかもしれませんが、スーパーの「サミットストア湯島天神店」も近くオープンしますので、より住みやすくなりそうですね。

湯島駅のスミフの土地見てきました。隣の1番出口と一体化している吉野ビルは、1階テナントがしばらく空いていたと記憶していますが今日行ったら不動産仲介の店舗が入っていました。あのビルは無くなりそうにないですね。

東側のホテルも気になりますが、北の不忍池側もいかにもな外観のラブホテルと面しています。しかも距離が近い。マンションにしたら北側の部屋を買う人いないのでは…。ただ現地を見直してみると、拡幅後の春日通り側がメインになると考えるとそんなに気にならないかもしれませんね。

そういえば野外音楽堂正面の建て替え土地も見てきましたが、結局ホテルのようでした。

もちろんコロナが終息しつつあるのは朗報ではあるのですが、またコロナ後のように上野から御徒町のあたりは外国人観光客が溢れそうですね。
これからのことを考えると坂の下よりも上の方が住環境的には良さそうです。

話は変わりますが、心当たりのある方にお知らせです。プロバイダからBAN食らったのに懲りない投稿を続けると次は何が起きるかが心配です。ご自重ください。

>>686 匿名さん
吉野ビルの件、現地を見ると、吉野ビルがまだ道路拡幅の立ち退きに応じていないように見えますが、実は、立ち退きの対象外なんですよね。

でも東京都としては、吉野ビルが立ち退いてくれたら、エレベーター付きの新しい出口が建設できる、と思って説得を続けているのかもしれません。

中古マンションが5ヵ月連続で上昇 築46年でも“億ション”【WBS】

https://news.yahoo.co.jp/articles/9836a225e00b8203276550020973ce6f5455...

東京文京区にあるマンション。1975年に建設された築46年、4LDK、101平方メートルのリノベーション物件です。地上14階建ての11階と高層階に位置し、窓からは東京スカイツリー、上野恩賜公園が一望できる点も魅力です。

>>690 匿名さん
文京区では４LDKは希少なので高くても売れるとは思いますが、築46年は驚きです。

>>690 匿名さん
これってどこなんでしょう。池之端のタワマンが並んでいるあたりの裏側？ライオンズ上野の森のあたり？そんな古いマンションあったかな…

築50年近くのマンションは、いくら内装をリフォームして綺麗にしても、人間の血管と同じく、配管は相当劣化したりしているので、これまでの維持管理、修繕の程度にもよりますが、素人が手を出すのは危ないと思います。耐震補強工事はしているのかしら？

>>692 匿名さん
この辺かな？価格も似ているし、築年はどんぴしゃり。
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz196...

>>693 匿名さん
旧耐震なので室内空間が広いかもしれないですね

>>694 匿名さん

すべて一致してるので、ここだね。

>>694 匿名さん
これ改めて見たけど坪単価計算すると三百万少々なのな。
ほぼ億ションとか言うと高そうだけど、都心六区で４LDK100平米で探したら格安かも

最近、新築よりもバリューのある中古物件購入をすすめるブログ記事とかも目にするようになったけど、新築を値下げして売るよりはなんらかの訳あり（築古とか駅遠とか）を安く売るほうが、新築相場への影響が少ないのでデベロッパーも手がけやすいのでは。

この築年数だとローンで買って地震が来たらすべてを失いますね。４LDKって今どき必要ですか？どうしても住宅が必要なら郊外で築浅の中古買った方が良いかもしれませんよ。

古いマンションだからか、お風呂のサイズ1317はちょっと小さいですね。

>>699 匿名さん
昔は一人っ子の三人家族が多かった気がするんですが、最近は働き方改革で家にいる時間が長くなり夫も子育てに参加できるようになったせいか経済的に余裕のあるお宅だと子供三人、奥さん専業主婦みたいなご家庭が増えたような気がしますね。それに向丘一丁目はあの誠之小学校の通学区域に当たっていますから買いたい人は多いでしょうね。旧耐震を気にして苦悩する人は多そうですが。

>>701 匿名さん

いやだ、いやだー。旧耐震なんか絶対に住みたくない！

>>702 匿名さん
で、後ろから母ちゃんが「あんたの稼ぎじゃ二億なんてだせないでしょっ！ここしかないの」ってピシャリと言われてショボーン...男はつらいよ

まあ、冗談は別にして、国会議事堂も日銀も旧耐震だからなあ。
ちゃんと作られていれば古くても大丈夫という話はあるよね。耐震診断をマンションで受けて大丈夫なことを確認しているとか、耐震補強済みとかいうなら問題ないんだろうけどねえ。

>>704 匿名さん

耐震の心配もそうだけど、古い建物は給排水設備が想像以上にもろいからね。血管のようにコレステロールみたいな汚れで詰まったり大変だよ。内装だけのリフォームで「安い！」と飛びついちゃだめ。

>>705 匿名さん
大規模修繕の履歴とか、現在の修繕積立金の状況とかは要チェックでしょうね。1965年に完成した原宿のコープオリンピアも色々難ありのようで、赤井氏のブログにも書かれています。
https://www.sumu-log.com/archives/2053/

逆にこうした面がクリアされていたら、大変なお宝ということになります。

東京メトロ本駒込駅の出口脇のオプレジ物件の隣に駐車場があります。その隣のビルの解体告知が出ています。合わせると本郷通りに面した結構な敷地になると思います。どこが仕込んでいるのだろうか？

ファミール本郷のほかにも、本郷ハウス、ファミール久堅、ドミ小石川など、1戸平均100㎡超えしている古いマンション、いくつかありますよね。音羽の方にも固まって存在していた気がします。

>>709 周辺住民さん
播磨坂沿いで坂の北側の沿道のファミール久堅は出たら欲しいと言う人は多いでしょう。あの並びは緑が美しく日当たりもいい、古くても気品あるマンションばかりですからね、リフォームしなくても億を超えてくるでしょ。ドミ小石川や本郷ハウスは駅が近く便利ですが、ちょっと繁華街っぽい感じなので少々駅距離があっても私が住むなら播磨坂ですかねー。

播磨坂って、
道路計画(都市計画)の
失敗跡なの？

>>711 検討板ユーザーさん
失敗じゃないですよ、いまだに予定地域ではビルを建てることすらできない状況が続いています。都市計画道路を拒否し続けることで、文京区は大きなペナルティを支払っていると私は思っています。

もはや文京区は盲目に野党に票を投じる区ではなくなってきていると思いますね。

>>712 匿名さん
住民は反対していますが、道路が建設されていない理由は反対運動ではなく、単に事業化の段階に入っていないだけです。元々、何十年も先に建設する前提の計画ですしね。

以前から区議さんの何人かが環状3号線の計画撤回を主張している人がいたので区議会としては反対なのかなと思っていたのですが。
https://www2.jcp-tokyo.net/itakura/archives/538

いずれにせよこれほど長い間放ったらかしになっているのは大きな抵抗があるからでしょう。ウイキペディアの図を見ても、完成していないの文京区だけのような気がします。

東京都の計画に区議会が全会一致で反対しても何？って感じになると思います。都議会での採決なら重い意味を持つと思いますが。

今この辺だと、不忍通りの拡幅と甘泉園への延長（環4）が優先されているように見えます。環3に取り組むのはその次でしょうね。

>>717 周辺住民さん
目白台の所ですね、あそこはだいぶ立ち退きが進んでますからいずれ通るでしょうね。

環状3号は地下化することも検討中みたいですが、外環道の地下トンネル掘削工事で陥没などの問題が起きていますから、果たして我々の生きている間にできるかどうか。私としては地上を通して周辺の再開発も一緒に行う方が、単純に地下を掘るよりもより乗数効果が高いとみていますけどね。

外環道のトンネルは大深度地下でシールド工法ですね。大深度に達するまで1kmくらい必要なので、環状3号が地下化する際には、普通に開削工法にすると思います。

雑司ヶ谷あたりの環5の2は、地下が通過交通、地上が生活道路として設計していますね。

>>719 周辺住民さん
開削工法だと立ち退きは必須になりそうで、これまた時間がかかりそうです。さらに生活道路となると沿道の用途地域がどうなるのかが気になりますが、現在の播磨坂のような瀟洒なマンションが建ち並ぶ緑の豊かな通りになるといいですね。

賃貸かとばかり思ってたら分譲なんですね。
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/dtl/00152801/?ult_out=nm_dd...

>>721 マンション検討中さん

専有面積25～61㎡ですからね。賃貸のつもりが売上たたなくて分譲にした感じです。

建物北東の東側に開口がないのが残念です。開いていれば、春日通りに沿って抜けがあり、さらにその先にスカイツリーが望めます。隣のプラウドも似たような感じですが、設計者が現地を確認してないんでしょうね。もったいなすぎる。

公式サイトも貼っておきますね。

ブランズ文京本郷一丁目
https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo1/

>>717 周辺住民さん
東京都も喧嘩したくないですから、困難な案件は後回しになるんですよねー。生きているうちに着工されなければいいという老人も多いのではないかと思います。

ブランズ文京本郷一丁目はスレが立ちました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/674815/

>>724 匿名さん
環状3号は第四次事業化計画（2016～2025）で優先路線に指定されなかったので、少なくとも2026年までは動きがなさそうです。第三次で優先路線に指定された天神下交差点付近ですら、いまだ着工していないので、環状3号の先は長いですね。

>>725 周辺住民さん

湯島天神下交差点から切通坂の道路拡張工事は当分先の話でしょうか。拡張すると、無電柱化するんですかね？

>>726 匿名さん
そろそろじゃないですかね。交差点の建物はほぼ無くなりましたし、付近はつい先日何やら地下の調査をしていましたよ。

>>727 匿名さん

湯島天神下交差点の拡張予定地の後ろの雑居ビルや戸建は、まもなく住友不動産によって解体されますね。ただのビルになるのか、マンションになるのか、気になりますね。隣にラブホテルがあるので、マンションは無理かな。。

>>726 匿名さん

天神坂交差点から湯島ハイタウン前までは、扱いとしては事業中です。工事はまだだけど事業としては始まっていて、土地の買収もひとまず終了しています。

そこから先、本郷三丁目交差点までは、2016～2025年に優先的に事業着手することになっており、工事が終われば無電柱化されるでしょう。

が、そもそも、台東四丁目交差点から湯島ハイタウン前、本郷中央教会西から本郷三丁目交差点までは2006～2015年に優先的に事業着手するはずだったのが、延び延びになっています。

>>729 周辺住民さん

詳細な情報、ありがとうございます。無電柱化したら、あの辺りの景観も良くなりますね。天神下交差点から本郷三丁目までの春日通り沿いは、歩くと分かりますが、低い建物が連なり、明らかに道路拡張事業地と分かりますね。

春日通りのあの辺は道が狭くてごちゃごちゃした印象があるからね、沿道に今あるいい店が広がった後にも残ってくれるといいけれど、そこが心配かな。無機的なオフィスだらけになっちゃうとつまらない。

>>731 匿名さん
湯島から本郷三丁目にかけてのあの辺りは、関東大震災や戦災でも被害が少なかったので、明治時代の街の面影がうっすらと残っているんですよね。

三井不動産が東京ドーム子会社化で最高益だって
三井不動産の重要拠点になったな

>>731 匿名さん
壺屋はあのままの感じで残って欲しいな。厳しいか。。

>>734 マンション検討中さん

湯島の和菓子店・壺屋や理容室・ベーラとか、味のあるお店が結構あって、あのままの感じで残ってほしいですね。

>>735 匿名さん
いっそ文京ガーデンに引っ越して来ればいいのに

>>736 匿名さん

湯島から文京ガーデンまではちょっと距離ありますよ。

なにげに今地元の不動産屋さんのサイトをみたら宝生ハイツの建て替えの正式決定は2022年春頃の予定と明記されていましたね。『三井不動産レジデンシャル』が事業主ともされており、来春が楽しみです。
http://www.jkhome.com/properties/detail/s/26409
2年の定期借家で募集も出ているので、着工は再来年以降になりそうですね。

>>737 匿名さん
今度甘味処みつばちさんの支店ができるみたいですよ
https://tabelog.com/tokyo/A1311/A131101/13003590/

壺屋さんも来られたらいいと思います。