文京区でこれから販売されそうなマンション

>>600 匿名さん
でも、1棟くらい大きなビルがあっても良いと思うのですよ。それがないので、スーパーマーケットもなかったわけです。9/25にライフ本郷三丁目駅前店がオープンしますが、これとて2フロア構成でなんとかスーパーっぽい面積を確保できた、ですからね。

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>>595 匿名さん

かと言って、森ビルのような開発のしかたが、これからの時代に正解なのかどうか、脱オフィスが加速したコロナ以降、個人的に考えてしまう。六本木などの土地をまとめるにも、地権者との合意形成などで軽く20年以上、長いと30年近くかかったみたいだし、今の時代の流れのスピードを考えたら、それだけの熱量で街を作り上げたとしても、開発着手時に予想だにしなかったこと（今回のコロナなど）か起きることだってある。土地形状を大きく変えてまで高層ビルを造る方法から転換して、なるべく街をそのままにしながらうまくまとめる再開発はできないのかな。防災面を考えると難しいか。そういう意味でも、文京区では新しい開発ができる余地はあると思う。

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>>602 匿名さん
>なるべく街をそのままにしながらうまくまとめる再開発
ヨーロッパみたいに石造りの堅牢な建物で街が形成されていたり、そもそも地震や台風といった厳しい自然災害が稀な地域であればそれはいいと思うんだけどね。

ただ日本の場合、台風や地震、あるいは火事などで容易に滅失してしまう家屋は消耗品という発想で作られていることや、モータリゼーションを全く意識していない街並みは保存すること自体が有害だったりする。

>防災面を考えると難しいか
ということで、同じことは意識されているとは思うけれど、坂を残せばいつ崩れるかわからない崖を残さねばならない。路地を残せばその奥に住む人は地震や火災や急病で命を落とすかもしれない。暖かく心地よいノスタルジーに浸ることなく、未来永劫住み続けられるような後代に誇れる街を作るために血や汗を流すことも、今に生きる私たちの責務じゃないのかな。

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>>602 匿名さん
もし仮に街ぐるみの再開発ができなかったときのことを想像して欲しい。
結局のところ個々の地主がてんでんばらばら勝手気ままに建て替えや分割切り売り転売をすることで、過去の歴史は綺麗さっぱり上書きされてしまうだろうし、容積率や建坪率を最大限に活用した真四角な狭小住宅だらけになっていくだろう。発掘調査も行われず好き放題に掘り返されいじくられてますます昔日の痕跡は失われていくのではないですかね。むしろ、そうした遺構を一部残しながら、歴史の連続性を保つような再開発をしていくには、六本木ヒルズみたいな大規模なプロジェクトでないと難しいと思いますよ。

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>>604 匿名さん

まさにその通りだと思う。国民の生命と財産を守るのが大切で、その街づくりにノスタルジーはいらない。一方で、これまでの再開発手法のあり方を論じた下記著書も面白い。いずれにしても、本郷・湯島エリアは開発の余地がある。

東京裏返し
社会学的街歩きガイド
著者： 吉見 俊哉
https://shinsho.shueisha.co.jp/kikan/1033-b/

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昨年夏すぐ読みました。
スローモビリティの概念など、新鮮でしたね。肩肘はらない都心居住ができるのがこの地域の魅力ですね。

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湾岸タワマンは、将来建て替えられなくて困ると思う。
未来は、空き家問題からタワマンスラム問題に変わる。
文京区民大勝利のときだな。

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やばい、水道橋駅すぐの宝生能楽堂裏の宝生ハイツの建て替えが決まったらしい。

三井は着々と東京ドーム周辺地域の整備を始めている。
パークコートだ、との憶測も

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もうこうなったら春日通りにチンチン電車を通して上野と直結だ！

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>>608 匿名さん
神田川南側すぐの千代田区に、パークコート神田駿河台ヒルトップレジデンスがありますね。

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>>610 周辺住民さん
神田駿河台はオフィス街のど真ん中なんですが、この辺はだいぶ住宅が多いのでまた少し違った感じでしょうね。敷地サイズからいって規模も多分こちらの方が大きい。容積率も使い切ってなさそうなので、一般に販売される分譲住戸も多そうです。

先日話題になった宝生ハイツの中古はあっと言う間に売れちゃったみたいですが、物件紹介ページを見ると、パークコートタワーでなくてもパークコート、あるいはパークマンションでも良いかもしれない立地だと思えます。宝生能楽堂が下に入るのは確実と思われるので、能楽を好むような富裕層からはかなり人気を博しそうです。南側の都立工芸高校とのお見合いがちょっと気になっていましたが学校の裏庭が大きくとられているせいか、それほどこんにちわ感はないし、緑が目に入って気持ちよさそうです。むしろ校舎が中央線の電車の騒音をブロックするいい防音壁になりそうです。
https://cowcamo.jp/magazine/library/%E3%82%AA%E3%83%B3%E3%82%B6%E8%83%...

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弥生にできるオプレジ、良さそうですね！

https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/yayoi/?utm_source=glis...

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>>612 匿名さん
良さげですね。それより、オプレジが文京区で30棟目というのもすごい。

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>>612 匿名さん

いいかも。デザインに定評のある長谷建築設計事務所が設計を手掛けるのも楽しみですね。

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東大のそばで住所が弥生って素敵ですね。

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駐車場がない規模の小さなオプレジが増えるのは狭い土地しか出ないからだよね。大手だと手を出しにくい小規模なマンションを作っている。文京区はマンションの供給が少ないし、立てれば基本的には売れるので上手い商売だと思う。最近はオプレジイコール安価とも言えなくなってきたしね。儲かってるだろうな。

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ただ小規模なマンションは将来修繕積立金がショートする蓋然性が高くなるし、巡回管理の物件は管理の質に懸念が残る。駐車場がないと車を持っているような人は選びにくいので、リセールのときに他の駐車場のある物件と比較されるとそちらに顧客をとられる可能性もある。文京区は小さな土地しか出ない（なぜなら大きな屋敷だった土地を明治大正昭和にかけて切り売りしてできた住宅街だから）という問題点が、これから何十年も経ってから住宅地としての価値を貶めるのではないかと懸念する。

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>>617 匿名さん

これからますます自動車の所有は減ると思うけど。特に都心は。

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> ただ小規模なマンションは将来修繕積立金がショートする蓋然性が高くなるし、

根拠がないように思います。

> リセールのときに他の駐車場のある物件と比較されるとそちらに顧客をとられる可能性もある。

立体駐車場だと20年に1度くらい取り換えが発生するので、クルマを持たない世帯なら、逆に駐車場がない物件を選んだ方が有利かと思います。

> 文京区は小さな土地しか出ない（なぜなら大きな屋敷だった土地を明治大正昭和にかけて切り売りしてできた住宅街だから）

これも根拠レスのような。大きな土地が出ないのはどの区も同じだけど、文京区は小規模マンション建設に耐えうる土地が出やすいと解せませんか。

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>>616 匿名さん
ほんと、そう思います。以前のオプレジは格好よく言えばシンプル＝モダニズム、悪く言えばチープでしたが、最近は高級路線に舵を切っているように感じます。

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>>617 匿名さん

駐車場がある=リセールに有利という考え方は、少し古いかも。若い人ほど車を持たないと言われていて、土地が限られている都心マンションの多くは、金くい虫の立体駐車場のある物件は、逆にこれからは避けられるかも。駐車場代、車検代、自動車税などの費用を考えたら、カーシェアリングで十分かと。

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まあこれからも車をもたない人が増えるというのは同意ですし、いずれは自動運転車がタクシーのように人を運ぶだろうというのもわかるんですけど、それと駐車場がなくても大丈夫とは必ずしも結びつかないと思うんですけどね。

世の中大規模分譲で駅や商業施設に近い物件が人気があるわけで、小規模で駅や商業施設に必ずしも近いとは言えないのに駐車場がないというオプレジの方向性というのはある意味私たちの常識に逆行しているようにも思えます。もちろん、そういう価値観があることは容認しますが、メジャーではないような気がします。

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なぜそういう事を言うかというと、私が以前契約していた月極駐車場がある日突然営業を終了してしまいマンションになってしまいました。代わりの駐車場を探したんですが、文京区は３ナンバーの停められる駐車場が希少で結構探すのに苦労したという経験があるからです。私の職場は駅から遠いので車通勤はマストなんですよ。今住んでいる物件は駐車場があるので助かってます。

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価格帯的に富裕層を対象としたマンションであれば駐車場は欲しいですね。
車にかかるコストは生涯換算しても大したことないので。

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車は特に別荘族は重宝するんですよ。別荘って結構辺鄙なところにあるんで、車でないとたどりつけない場所に持っている人も多いんです。道も悪かったりするので四駆のSUVでないと困るという人はカーシェアでは無理ですからね。まあ今度は入れられる駐車場が希少なんで、結局駐車場を買うとおもって戸建てでも買うか、って話になるんですけどね。

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>>615 マンション検討中さん

弥生時代の弥生ってここの地名が発祥なんですよ。

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実は最初に発掘された弥生式土器が本郷弥生のどこで発掘されたかはちゃんと記録に残されていないので謎なんですよね。今では考えられないことですが、明治時代の初期にはあの辺は人の住んでいない野原もあちこちにあったようですね。

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>>627 匿名さん
https://map.goo.ne.jp/history/edo/map/14/
を見ると、今の文京区弥生は、江戸時代の小笠原信濃守宅と水戸殿宅になりますね。明治維新によりしばらくは野原だったと思いますが、江戸時代と明治中期以降は人が住んでいたはずですね。

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明治時代に大名屋敷が桑畑に変わっていたりしたので、明治維新後はしばらくの間、東京の中心部は田園地帯のような風景が広がっていたはずです。

終戦後も空襲で焼かれたせいかしばらくは空き地が多くあって、そこで缶蹴りしたなんていう古老の話も聞かれますね。小石川台とかは芸能人とかが住んでいて、それこそ巨人の星に出てくる花形満が住んでいた山手みたいな風景が広がっていたのも文京区です。

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オープンレジデンシア茗荷谷は良かったですね。あれは欲しかった。

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>>625 匿名さん

カーシェアリングでも四駆のSUVありますよ！もっと世の中を勉強してください。

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やたら地歴気にする方って大抵お爺さん間近のおじさんですよね。独断と偏見ですが。

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だいぶ前に弥生式土器のレプリカをか買ったのを思いだしました。
両親も自分も文京区で生まれ育ちましたが、目白台なので弥生は行ったことがありません。地味ながら落ち着いた環境なのかな、と想像してます。

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個人的にはプラウドとかパークホームズぐらいが建って欲しいという思いもありますが、変なミニ戸建てに変わるよりは好ましいと思います。

今度建つオプレジ弥生は東大農学部の方の弥生ではなく東大本郷キャンパスの裏手の通りですね。おちついた高級住宅街です。東大の緑が美しく、目の前の暗闇坂は道幅もそこそこ広く接道は悪くありません、駐車場がないのが残念ですが。ただすぐそばにタクシーがよく休憩につかう広場状の道の広い場所があって、タクシーを拾うのは難しくなさそうです。近隣には竹久夢二美術館とかがあります。不忍の池や上野動物園にほど近く、お子さんがいるご家庭では重宝するでしょう。上野動物園の年間パスポートが販売されています。ただ暗闇坂という名称が示す通り、うっそうとした森の中のような雰囲気の場所です。好みは分かれるかもしれません。

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弥生のあたりの人のお買い物は根津の駅のあたりになります。赤札堂が駅前の交差点にあり、近隣にはお店や医院があるので、東大のキャンパスをぐるっと回る必要がありますが、そちらが便利でしょう。赤札堂にないような商品でも自転車を使えば容易に御徒町や上野の店に買い出しに行けます。物件のホームページ確認したのですが、東大キャンパスが崖状にそびえる下を通る暗いところまでいかずに、暗闇坂のかなり上の方ですからそれほど暗くはないと思います。以前売り出された西片も茗荷谷もそうですが、高級住宅街の中の生活道路に面した閑静かつ得難い立地と言えるので、人気は出そうですね。

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> ただすぐそばにタクシーがよく休憩につかう広場状の道の広い場所があって、タクシーを拾うのは難しくなさそうです。

一般論としてはそうですが、使いたい時間帯にいない可能性もあるので、注意した方が良さそうですね。朝、上野駅までタクシーに乗ろうとしても、まずつかまりませんし、アプリでの配車も同様です。事前の予約も割と早くなくなる印象です。

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確かに朝の通勤時間帯はタクシー利用者が増えますから、時間差をつけて動く必要がありそうです。ただ早朝って仕事上がりで帰社する車も多いので案外予約入りにくいんですよね。

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タクシーが休憩に使う広場は暗闇坂の下の方ですね。タクシーなら言問い通りに出る方が良いですね。犬の散歩でよく通りますが暗闇坂と言われるほど暗闇ではありません。
しかし東大側が上がってますから多少圧迫感あるかも知れません。静かでいい場所だと思います。値段しだいですが検討したいです。

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>>625 匿名さん

本州というか関東圏の別荘なら、車所持したいですよね。
飛行機で行く距離だとレンタカーになってしまうので、そこは失敗でした。
文京区の南西は東京駅からはタクシー料金も然程かからないので
改めて購入する機会があれば、新幹線で行ける物件も検討したいものです。

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>>622 匿名さん

オプレジの方向性と、あなたの常識が合わなければ買わなければいいだけの話。わざわざここに書く意味があるのかな。弥生のオプレジは良い物件だと思います。あなたは文京区には合わないのかもしれませんね。

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>>622 匿名さん

小規模で駅や商業施設に必ずしも近いとは言えないのに駐車場がないというオプレジの方向性

↑これは、あなたの事実誤認です。オプレジは駅や商業施設に近い物件もあります。むしろ、駅近のほうが多いと思います。

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オプレジの文京区内の分譲実績からは
https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/yayoi/
ほとんどが駅近に見えますね。

都心にこだわって成功しているデベだから、駐車場附置の優先度は低そうです。

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オプレジなー駐車場は要らんけどもう少し中身の質を上げて欲しいなあ

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>>640 匿名さん　
弥生の物件はトランクルームがついてるんですね。
こないだの茗荷谷と本郷真砂も立地がいいなと思ってました。
弥生、落ち着いててとても場所が良さそうです！
高いのかな。

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>>644 マンション検討中さん

高そうですね。でも、すぐに売れそう。

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>>639 匿名さん
東京から一本でいけるリゾートの駅近は今は高いですからねえ。
熱海とか軽井沢はすごいことになってます。蓼科とかは車でないと無理ですね。

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熱海の駅近ってこんな感じ
https://www.royal-resort.co.jp/atami/estate_list_atami/sell/estate_det...
まあ、熱海でもおそらく一番高い部類ではあるが、もはや静岡県の相場を超越して港区の物件のようになってしまっている。

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軽井沢でも南の方だと、越後湯沢のリゾマンみたいに、かなり安いですよ。

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まあ駅から遠いとね、熱海でも網代とか伊豆山みたいなところは安い。
とはいえ熱海の駅近だと坪五百越えって...下手な文京区の中古より高い。

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湯島ハイタウンの並びのビルや戸建の一帯（湯島三丁目）を住友不動産が解体し始めましたが、マンションが建つのでしょうか。春日通りの拡張も予定されていて、マンションだったら、湯島駅直結で人気が出そうですね。

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ルジェンテ文京湯島、完売だとさ。

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>>649 匿名さん
別荘の話、よそでやってくれませんかね。興味ないんで。

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>>649 匿名さん

このスレとは関係ないのでは。

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>>650 匿名さん
住友不動産はオフィスのこともあるのですが、そのうち建築確認の看板が出ればどの事業部が建てる物件かわかると思います。

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東京建物のマンションってこれですか？

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>>655 評判気になるさん
たぶん、それで間違いないと思います。大江戸線の出口の向かい側ですね。徒歩5秒みたいな笑。

南東～南～西が囲まれていますが、東北方向は東大の緑が見えると思います。大通りである本郷通り側まで買収できていなさそうなので、容積率は稼げなさそうですね。

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>>656 周辺住民さん

大江戸線の駅は深いので、入口が近くても、改札やホームまでは距離がありますよね。不動産的には徒歩1分以内で魅力的に映りますが笑

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>>656 周辺住民さん
なんかすごく小さい土地ですけど、ファミリー向けではなさそうですね。投資物件？

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>>657 匿名さん
>>658 匿名さん
本郷通り側の建物は営業を続けているようなので、裏通りにしか面していないようです。つまり、かなり小さな物件になりそうです。

でも閑静な割に駅超近なので、すぐ売れるでしょうね。投資ではなく実需向けだと想像します。

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>>659 周辺住民さん
本郷小学校の校区は確かに人気あるけどなあ。
スペックからいくと駅近だしスーパーも道渡ってすぐ、とりあえず大通りからは一本入っているというところまではいいんだが...。

小規模マンションは地上の環境に影響されやすいので、買いたい人は現地をよく見て買うことだね。部屋も狭くなるので子供の数によっては転居を将来的に強いられることもあるだろうし。

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>>660 匿名さん
表通り（本郷通り）側の理容室MAREが移転済み、2024年に戻ってくるとのこと。とすれば、そこそこの規模のマンションになりそうです。ソースはツイ。

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東急リバブルのチラシによると、オープンレジデンシア文京本郷台（2020年8月築）の13階東南角住戸（70.11㎡）が、1億580万円で売りに出されています。湯島のマンションの相場は上がっていますね。

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>>662 匿名さん

ここの新築時価格は8,848万円でした。

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東京建物のマンションのヒントです。

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ブリリア本郷三丁目駅前（笑）の土地は
・本郷通り側：5m×20m＝100㎡
・裏通り側：20m×12m＝240㎡
・合計：340㎡
くらいです。容積率が600%なので2000㎡（エントランスや共用廊下を除く）くらいが建てられます。裏通り側に建築面積18m×10m＝180㎡に高く建てるでしょう。低層階は3戸、高層階は2戸でしょうか。共用部の面積にもよりますが、最低12階建て、最高15階建てといったところでしょうか。

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>>650 匿名さん
同じ区画の密接しているラブホテルの土地が計画に含まれていないようですし、マンションは難しそうですけどねえ。というかオフィスでも嫌だな…どうするつもりなんだろう。

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>>666 匿名さん

住友不動産だから、そこはなんとかすると思うのですが、レジやオフィスが無理だと、商業ビルかホテルでしょうか？

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隣のラブホはそのままの気がしますね。

人通りが多くなれば、ラブホはやっていけなくなり、いずれ廃業となるでしょう。

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あの一帯のラブホテルはいかにもラブホテルらしい外観なので、せめて控えめな外観に改装いただきたいですね。

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湯島のラブホテル「ホテル寿」の周辺でマンション建設が相次ぎ、ついにホテル寿も廃業してマンション建設が始まったように、いずれ、湯島天神下交差点の、あの下品な看板のラブホテルもなくなって、マンションになると思います。

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基本的に交通の便が良い場所なのだから、ラブホテルからビジネスホテルに業態転換する方向性もあるかもしれないね。

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>>671 匿名さん

私もそう思っていました。実際に、向かいにビジネスホテルがありますし、大手町などのオフィス街に近く、地方からの出張者や上野観光の旅人などの需要は見込めそうですね。湯島三丁目というグルメ・娯楽タウンもありますし。

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>>669 周辺住民さん
ラブホっぽい外観は、昭和の香りがしますね。変えてほしいけど、買えられない気がします。

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先日、ルジェンテ文京湯島も完売したようですが
湯島のプラウドと小石川2丁目のパークホームズ、
皆さま、どちらがお好きというか魅力を感じますか？

地下鉄だけど丸の内線後楽園駅の明るい雰囲気にも惹かれますが
坂を見上げれば御茶ノ水が見えるプラウドも捨てがたく悩みます。

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>>672 匿名さん
向かいのビジネスホテルは、元ラブホだったような気がします。違っていたらごめんなさい。

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>>677 周辺住民さん
私なら、都心・下町に近い方が好きなので、湯島のプラウドですね。

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>>677 周辺住民さん

私は湯島のプラウドかな。御茶ノ水、秋葉原、上野、後楽園が徒歩圏内だからです。あと、湯島は路地裏に名店がいろいろとあるので、歩くのが楽しい街だと思います。

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>>678 周辺住民さん

ラブホテルからビジネスホテルに転換したんですね！ 湯島にあるほかのラブホテルも、ビジネスホテルになったらいいですね。

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>>681 匿名さん
インバウンド次第だと思います。ビジホの多くは、手頃な観光ホテルという位置付けかと思います。

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ありがとうございます。湯島やっぱり良いですよね。

＞＞679 周辺住民さん

親の代の地縁が江東・葛飾・江戸川だった自分には湯島は洗練された感じがします（もうキラッキラです）。主に銀座・丸の内界隈での飲食に湯島・本郷エリアが加わりました。

＞＞680 マンコミュファンさん

歩いて行けるエリアがどこも良いですよね。東京駅へも歩こうと思えば歩けますし。文京グルメマップ2020ー2022も湯島・本郷エリアが巻頭で紹介されていますが、他のエリアに比べて、圧倒的にお店が多くてびっくりです。

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>>683 周辺住民さん
湯島が起点だと、浅草、上野、神楽坂と東西の軸も近いですね。

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>>683 周辺住民さん

徒歩圏内のエリアが充実しているほか、湯島駅、上野広小路駅、御徒町駅、本郷三丁目駅、御茶ノ水駅なども徒歩圏内で、都内のどこへ行くにも便利なのが湯島の特長かと思います。湯島に馴染みのない人は「ラブホの街？」と思うかもしれませんが、スーパーの「サミットストア湯島天神店」も近くオープンしますので、より住みやすくなりそうですね。

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湯島駅のスミフの土地見てきました。隣の1番出口と一体化している吉野ビルは、1階テナントがしばらく空いていたと記憶していますが今日行ったら不動産仲介の店舗が入っていました。あのビルは無くなりそうにないですね。

東側のホテルも気になりますが、北の不忍池側もいかにもな外観のラブホテルと面しています。しかも距離が近い。マンションにしたら北側の部屋を買う人いないのでは…。ただ現地を見直してみると、拡幅後の春日通り側がメインになると考えるとそんなに気にならないかもしれませんね。

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そういえば野外音楽堂正面の建て替え土地も見てきましたが、結局ホテルのようでした。

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もちろんコロナが終息しつつあるのは朗報ではあるのですが、またコロナ後のように上野から御徒町のあたりは外国人観光客が溢れそうですね。
これからのことを考えると坂の下よりも上の方が住環境的には良さそうです。

話は変わりますが、心当たりのある方にお知らせです。プロバイダからBAN食らったのに懲りない投稿を続けると次は何が起きるかが心配です。ご自重ください。

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>>686 匿名さん
吉野ビルの件、現地を見ると、吉野ビルがまだ道路拡幅の立ち退きに応じていないように見えますが、実は、立ち退きの対象外なんですよね。

でも東京都としては、吉野ビルが立ち退いてくれたら、エレベーター付きの新しい出口が建設できる、と思って説得を続けているのかもしれません。

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中古マンションが5ヵ月連続で上昇 築46年でも“億ション”【WBS】

https://news.yahoo.co.jp/articles/9836a225e00b8203276550020973ce6f5455...

東京文京区にあるマンション。1975年に建設された築46年、4LDK、101平方メートルのリノベーション物件です。地上14階建ての11階と高層階に位置し、窓からは東京スカイツリー、上野恩賜公園が一望できる点も魅力です。

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>>690 匿名さん
文京区では４LDKは希少なので高くても売れるとは思いますが、築46年は驚きです。

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>>690 匿名さん
これってどこなんでしょう。池之端のタワマンが並んでいるあたりの裏側？ライオンズ上野の森のあたり？そんな古いマンションあったかな…

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築50年近くのマンションは、いくら内装をリフォームして綺麗にしても、人間の血管と同じく、配管は相当劣化したりしているので、これまでの維持管理、修繕の程度にもよりますが、素人が手を出すのは危ないと思います。耐震補強工事はしているのかしら？

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>>692 匿名さん
この辺かな？価格も似ているし、築年はどんぴしゃり。
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz196...

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>>693 匿名さん
旧耐震なので室内空間が広いかもしれないですね

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>>694 匿名さん

すべて一致してるので、ここだね。

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>>694 匿名さん
これ改めて見たけど坪単価計算すると三百万少々なのな。
ほぼ億ションとか言うと高そうだけど、都心六区で４LDK100平米で探したら格安かも

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最近、新築よりもバリューのある中古物件購入をすすめるブログ記事とかも目にするようになったけど、新築を値下げして売るよりはなんらかの訳あり（築古とか駅遠とか）を安く売るほうが、新築相場への影響が少ないのでデベロッパーも手がけやすいのでは。

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この築年数だとローンで買って地震が来たらすべてを失いますね。４LDKって今どき必要ですか？どうしても住宅が必要なら郊外で築浅の中古買った方が良いかもしれませんよ。

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古いマンションだからか、お風呂のサイズ1317はちょっと小さいですね。

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>>699 匿名さん
昔は一人っ子の三人家族が多かった気がするんですが、最近は働き方改革で家にいる時間が長くなり夫も子育てに参加できるようになったせいか経済的に余裕のあるお宅だと子供三人、奥さん専業主婦みたいなご家庭が増えたような気がしますね。それに向丘一丁目はあの誠之小学校の通学区域に当たっていますから買いたい人は多いでしょうね。旧耐震を気にして苦悩する人は多そうですが。

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>>701 匿名さん

いやだ、いやだー。旧耐震なんか絶対に住みたくない！

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>>702 匿名さん
で、後ろから母ちゃんが「あんたの稼ぎじゃ二億なんてだせないでしょっ！ここしかないの」ってピシャリと言われてショボーン...男はつらいよ

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まあ、冗談は別にして、国会議事堂も日銀も旧耐震だからなあ。
ちゃんと作られていれば古くても大丈夫という話はあるよね。耐震診断をマンションで受けて大丈夫なことを確認しているとか、耐震補強済みとかいうなら問題ないんだろうけどねえ。

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>>704 匿名さん

耐震の心配もそうだけど、古い建物は給排水設備が想像以上にもろいからね。血管のようにコレステロールみたいな汚れで詰まったり大変だよ。内装だけのリフォームで「安い！」と飛びついちゃだめ。

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>>705 匿名さん
大規模修繕の履歴とか、現在の修繕積立金の状況とかは要チェックでしょうね。1965年に完成した原宿のコープオリンピアも色々難ありのようで、赤井氏のブログにも書かれています。
https://www.sumu-log.com/archives/2053/

逆にこうした面がクリアされていたら、大変なお宝ということになります。

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東京メトロ本駒込駅の出口脇のオプレジ物件の隣に駐車場があります。その隣のビルの解体告知が出ています。合わせると本郷通りに面した結構な敷地になると思います。どこが仕込んでいるのだろうか？

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ファミール本郷のほかにも、本郷ハウス、ファミール久堅、ドミ小石川など、1戸平均100㎡超えしている古いマンション、いくつかありますよね。音羽の方にも固まって存在していた気がします。

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>>709 周辺住民さん
播磨坂沿いで坂の北側の沿道のファミール久堅は出たら欲しいと言う人は多いでしょう。あの並びは緑が美しく日当たりもいい、古くても気品あるマンションばかりですからね、リフォームしなくても億を超えてくるでしょ。ドミ小石川や本郷ハウスは駅が近く便利ですが、ちょっと繁華街っぽい感じなので少々駅距離があっても私が住むなら播磨坂ですかねー。

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播磨坂って、
道路計画(都市計画)の
失敗跡なの？

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>>711 検討板ユーザーさん
失敗じゃないですよ、いまだに予定地域ではビルを建てることすらできない状況が続いています。都市計画道路を拒否し続けることで、文京区は大きなペナルティを支払っていると私は思っています。

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もはや文京区は盲目に野党に票を投じる区ではなくなってきていると思いますね。

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>>712 匿名さん
住民は反対していますが、道路が建設されていない理由は反対運動ではなく、単に事業化の段階に入っていないだけです。元々、何十年も先に建設する前提の計画ですしね。

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以前から区議さんの何人かが環状3号線の計画撤回を主張している人がいたので区議会としては反対なのかなと思っていたのですが。
https://www2.jcp-tokyo.net/itakura/archives/538

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いずれにせよこれほど長い間放ったらかしになっているのは大きな抵抗があるからでしょう。ウイキペディアの図を見ても、完成していないの文京区だけのような気がします。

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東京都の計画に区議会が全会一致で反対しても何？って感じになると思います。都議会での採決なら重い意味を持つと思いますが。

今この辺だと、不忍通りの拡幅と甘泉園への延長（環4）が優先されているように見えます。環3に取り組むのはその次でしょうね。

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>>717 周辺住民さん
目白台の所ですね、あそこはだいぶ立ち退きが進んでますからいずれ通るでしょうね。

環状3号は地下化することも検討中みたいですが、外環道の地下トンネル掘削工事で陥没などの問題が起きていますから、果たして我々の生きている間にできるかどうか。私としては地上を通して周辺の再開発も一緒に行う方が、単純に地下を掘るよりもより乗数効果が高いとみていますけどね。

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外環道のトンネルは大深度地下でシールド工法ですね。大深度に達するまで1kmくらい必要なので、環状3号が地下化する際には、普通に開削工法にすると思います。

雑司ヶ谷あたりの環5の2は、地下が通過交通、地上が生活道路として設計していますね。

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>>719 周辺住民さん
開削工法だと立ち退きは必須になりそうで、これまた時間がかかりそうです。さらに生活道路となると沿道の用途地域がどうなるのかが気になりますが、現在の播磨坂のような瀟洒なマンションが建ち並ぶ緑の豊かな通りになるといいですね。

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賃貸かとばかり思ってたら分譲なんですね。
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/dtl/00152801/?ult_out=nm_dd...

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>>721 マンション検討中さん

専有面積25～61㎡ですからね。賃貸のつもりが売上たたなくて分譲にした感じです。

建物北東の東側に開口がないのが残念です。開いていれば、春日通りに沿って抜けがあり、さらにその先にスカイツリーが望めます。隣のプラウドも似たような感じですが、設計者が現地を確認してないんでしょうね。もったいなすぎる。

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公式サイトも貼っておきますね。

ブランズ文京本郷一丁目
https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo1/

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>>717 周辺住民さん
東京都も喧嘩したくないですから、困難な案件は後回しになるんですよねー。生きているうちに着工されなければいいという老人も多いのではないかと思います。

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ブランズ文京本郷一丁目はスレが立ちました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/674815/

>>724 匿名さん
環状3号は第四次事業化計画（2016～2025）で優先路線に指定されなかったので、少なくとも2026年までは動きがなさそうです。第三次で優先路線に指定された天神下交差点付近ですら、いまだ着工していないので、環状3号の先は長いですね。

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>>725 周辺住民さん

湯島天神下交差点から切通坂の道路拡張工事は当分先の話でしょうか。拡張すると、無電柱化するんですかね？

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>>726 匿名さん
そろそろじゃないですかね。交差点の建物はほぼ無くなりましたし、付近はつい先日何やら地下の調査をしていましたよ。

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>>727 匿名さん

湯島天神下交差点の拡張予定地の後ろの雑居ビルや戸建は、まもなく住友不動産によって解体されますね。ただのビルになるのか、マンションになるのか、気になりますね。隣にラブホテルがあるので、マンションは無理かな。。

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>>726 匿名さん

天神坂交差点から湯島ハイタウン前までは、扱いとしては事業中です。工事はまだだけど事業としては始まっていて、土地の買収もひとまず終了しています。

そこから先、本郷三丁目交差点までは、2016～2025年に優先的に事業着手することになっており、工事が終われば無電柱化されるでしょう。

が、そもそも、台東四丁目交差点から湯島ハイタウン前、本郷中央教会西から本郷三丁目交差点までは2006～2015年に優先的に事業着手するはずだったのが、延び延びになっています。

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>>729 周辺住民さん

詳細な情報、ありがとうございます。無電柱化したら、あの辺りの景観も良くなりますね。天神下交差点から本郷三丁目までの春日通り沿いは、歩くと分かりますが、低い建物が連なり、明らかに道路拡張事業地と分かりますね。

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春日通りのあの辺は道が狭くてごちゃごちゃした印象があるからね、沿道に今あるいい店が広がった後にも残ってくれるといいけれど、そこが心配かな。無機的なオフィスだらけになっちゃうとつまらない。

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>>731 匿名さん
湯島から本郷三丁目にかけてのあの辺りは、関東大震災や戦災でも被害が少なかったので、明治時代の街の面影がうっすらと残っているんですよね。

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三井不動産が東京ドーム子会社化で最高益だって
三井不動産の重要拠点になったな

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>>731 匿名さん
壺屋はあのままの感じで残って欲しいな。厳しいか。。

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>>734 マンション検討中さん

湯島の和菓子店・壺屋や理容室・ベーラとか、味のあるお店が結構あって、あのままの感じで残ってほしいですね。

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>>735 匿名さん
いっそ文京ガーデンに引っ越して来ればいいのに

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>>736 匿名さん

湯島から文京ガーデンまではちょっと距離ありますよ。

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なにげに今地元の不動産屋さんのサイトをみたら宝生ハイツの建て替えの正式決定は2022年春頃の予定と明記されていましたね。『三井不動産レジデンシャル』が事業主ともされており、来春が楽しみです。
http://www.jkhome.com/properties/detail/s/26409
2年の定期借家で募集も出ているので、着工は再来年以降になりそうですね。

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>>737 匿名さん
今度甘味処みつばちさんの支店ができるみたいですよ
https://tabelog.com/tokyo/A1311/A131101/13003590/

壺屋さんも来られたらいいと思います。

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>>739 匿名さん

あの最中の壺屋さん（本郷）の場所は、春日通りの拡張予定地のエリアでしょうか？ あそこの最中は、後を引かない、絶妙な甘さのあんがぎっしり入っていて、もち米100％の皮も上顎につかないしっかりとした塩梅で、私は大ファンです！

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昨日小石川三丁目の千川通り沿いを散歩していたら、道から一本入ったところにマンションが建つぐらいの更地が造成中だった。何が建つかな、また賃貸かもしれんが。

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昨日は不思議な人がいたな、戸建てとかマンションの広告を手に持って練り歩くサンドイッチマンみたいな営業さん。寒いのにご苦労様です。

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(仮称)文京区本駒込五丁目計画
地名地番 東京都文京区本駒込5-70
住居表示 東京都文京区本駒込5
主要用途 共同住宅
工事種別 新築
構造 鉄筋コンクリート造
基礎 杭基礎
階数（地上） 14 階
階数（地下） 階
延床面積 8021.05 ㎡
建築面積 675.19 ㎡
敷地面積 1116.11 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社

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東京建物のマンションの標識が出ていたので、スレ立ててきました。

（仮称）本郷三丁目駅前プロジェクト
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/676989/

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久堅公園の近くでまたオープンハウスのマンション計画あります。
またまた好立地で即完売でしょうか。

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>>746 マンション検討中さん

よろしければ、建設計画の看板をアップ、または内容を教えていだければと思います。

文京区でのオプレジの勢いは止まらないですね。

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>>747 匿名さん
敷地面積582.86
地下1階の7階建て
2023年9月完了

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>>748 マンション検討中さん

貴重な情報、ありがとうございました！

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>>746 マンション検討中さん

これですね

＜(仮称)オープンレジデンシア小石川5丁目Ⅲ新築工事＞

地名地番 東京都文京区小石川5-27-1
住居表示 東京都文京区小石川5-27
構造 鉄筋コンクリート造
階数（地上） 7 階
階数（地下） 1 階
延床面積 2603.25 ㎡
建築面積 395.33 ㎡
敷地面積 582.86 ㎡
建築主 株式会社オープンハウス・ディベロップメント
設計者 有限会社尾崎建築設計一級建築士事務所
施工者 未定
着工 2022/05/16
完成 2023/09/30

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根津にもできますね

https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/nedu/?link_id=search_k...

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>>751 マンション検討中さん
これは台東区。でもなかなか楽しく生活できそう。

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>>750 匿名さん

でましたね

https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/koishikawa5/?utm_sourc...

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昨日、本郷の金魚坂に行くため自転車で菊坂を上って行ってたら、本郷５丁目側のオルガノの隣のあたりの建物が解体されて、ずいぶんと広い空間ができていました。まだ解体工事のお知らせ看板があるだけでしたが、なにか計画があるのでしょうか？春日や後楽園と本郷３丁目もほどほどに近く、坂も春日通りほど急でなく、低層建物が多く静かで好きな場所なのですが。

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>>754 周辺住民さん
菊坂沿い2棟と台地上2棟（どちらもオルガノ）の合計4棟を解体しています。地図上での目測ですが、3000㎡以上ありそうなので、軽く1万㎡を超えそうな大規模マンションになるでしょうね。

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菊坂沿いって近隣商業地域容積率400%建蔽率80％、奥に入った方は第一種住居地域容積率300％建蔽率60％イメージとしてはインペリアルガーデンみたいな低層マンションが建つのかな。高価そうだな...

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菊坂沿いが7階建て、台地の上は地下2階地上5階くらいでしょうか。菊坂沿いの1階と台地の地下2階が同じ高さのイメージです。もともと台地部分の地面が菊坂沿いと同じ高さまで掘り下げられているようです。

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立地と外観と広さと価格のバランスが良い物件、最近なかなか無いですね。
とはいえ文京区にはまだ高齢者が住む一軒家（土地）が沢山あるので、マンションもまだまだ建ち続けるのでしょうね。

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スケール感に乏しい物件ばかりになりそうだけどね。
いくら美しい庭でも放置すれば雑草だらけになってしまうのと一緒

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https://www.31sumai.com/mfr/X2103/genchi.html

パークホームズ文京本駒込

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>>760 匿名さん

グリーンコートに近いのは便利ですね！

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>>738 匿名さん
再来年の着工は困難？

本郷一丁目の住環境を守る会
宝生ハイツ建替え計画に伴う高層建築物の建築計画の変更を要望する署名活動
https://b.hatena.ne.jp/entry/4722160530129926274

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ご近所さんは何人いるかな、その会

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その手の反対運動は足を引っ張る行為であり、経済が停滞する一因かなと思います。醜いよね。

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反対運動の実体があると都知事も許可を降ろしにくいですからね。
多分そのために急造された団体でしょう。今時ホームページもないなんて...

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果たして実体があるかどうかにかかっています。
地元住民の素朴な感情を覆せるかどうか...

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> 地元住民の素朴な感情を覆せるかどうか...
商住一体っぽい建物ばかりで住環境を重視する雰囲気が感じられない地区なので、そもそも地元住民のどれほどが反対しているのか疑問です。だって、学校に同調して反対したら、自分のところの建て替えが反対されるわけで。

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>>767 周辺住民さん
怪文書レベルの署名運動がPTAというところが重要ですね。
学校側は全く音無しの構えですから。
ステークホルダーではない人が必死になって何かやろうとしているような気がします。

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> 署名運動がPTAというところが重要ですね。
なるほど。気が付きませんでした。そして腑に落ちました。学校としてはマイナスなんじゃないですかね。学校を建て替える時に周囲から反対されて、「あの時、私たちに対して反対しましたよね」と返り血を浴びる気がします。

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地元の町会からも学校からも猛反対されているとしか見えないけどね。。。
https://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:https://www.oin....

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>>771 匿名さん
うわっ…こりゃ都知事の許可降りないわ…

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>>771
>>772
のような連投がされるということは、どうやら核心を突いたようですね。
なんでも反対する人は不思議と饒舌です

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>>770 匿名さん
順天堂大学のキャンパスホスピタルに噛み付いていた人がいますね

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>>774 匿名さん
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?no=4780&sp
↑
これですね

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>>770 匿名さん
学校や病院だからというより、敷地が広いからですよ。狭い敷地では、絶対高さ制限の特例が使えない。

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>>776 周辺住民さん
文京区の絶対高さ制限の資料によりますと、
教育施設・医療機関は、都市マスタープランにおいて、文京区の魅力の要素としており、区として、今後とも維持・発展させていきたいと考えています。
このため、通常の建築計画の基準をそのまま適用することは適切ではないと判断
とのことです。

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教育施設・医療機関についても無条件で認められるわけではなく、絶対高さ制限の特例を受けるには、一定規模の敷地があり、かつ、緑化率を高めることが必要ではなかったでしょうか？

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>>778 匿名さん の説明が正しいと思います。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0213/5305/140320zettaitakasa.pd...

敷地が3000㎡未満だと、学校も病院も特例はありません。

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>>778 匿名さん
確か老朽化して建て替えが必要だった場合には規制が緩和されませんでしたっけ？

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>>780 匿名さん
既存不適格物件への特例のことを指しているのかと思いますが、緩和ではなく現状維持です。上のURLに書いてあります。

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>>781 周辺住民さん
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0213/5305/140320zettaitakasa.pd...
のリンク先を読んだんだけど区報の4面に「絶対高さ制限の特例について」とあるけれど、
１既存不適格建築物の建替えの特例
２大規模敷地の特例
それ以外にも
3土地利用場やむを得ない場合の特例
「良好な市街地環境の形成に資する建築物で、都市計画心議会の議を経て、口調が認めたものについては、絶対高さ制限は適用しません」と明記してあって、「なお、教育施設・医療機関は、都市マスタープランにおいて、文京区の魅力の要素としており、区としても、今後とも維持・発展させていきたいと考えています」とあるので　>>777 匿名さん　の言うことも必ずしも誤りではないと思います。

さらに
４地区計画等による適用の除外
５　総合設計の許可による建築物の適用の除外（高さの特例）
も書かれていますが、敷地が広い場合だけでなく行政が必要と認めれば高さ制限の除外もありうると思います。

良好な市街地環境の形成に関心のない人にとっては、どうしてそういう制度になっているかは理解できないでしょうね。

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>>779 周辺住民さん
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0213/5305/140320zettaitakasa.pd...
区報4面の表１によると3000平米未満の場合での建築物の高さの範囲が書かれています。1000平米未満は絶対高さ制限の制限値の１．０倍以下となっているので正しくは敷地が1000平米以上あれば認められうるということだと思います。

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千石一丁目だったか不忍通り沿いに、野村のプラウド建つみたいですね。

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>>783 匿名さん
それは、5 総合設計～ における緩和と読めませんか。

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>>785 周辺住民さん
それであったとしても、絶対高さ制限の特例の範囲であること自体には変わりないと思います。まあ、瑣末なことであまり重要な論点とはなり得ないですが。

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>>784 検討板ユーザーさん
プラウド文京千石スクエアですかね、不忍通りの南側に建っているので、窓の向いている南側は低層住宅街、非常に日当たりが良さそうないい物件ですね。人気を集めそうです。

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>>786 匿名さん
私が言いたいのはそういうことではなく、文京区は教育施設・医療施設を特別扱いしますよと言っておきながら、結局は面積で切っているのかということ。もちろん、面積で切ったうえで教育施設・医療施設を特別扱いしていますが。

緩和を受けられるのは、土地面積が3000㎡以上、ただし総合設計制度を使えるなら1000㎡以上。これには教育施設も医療施設も関係なし。

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>>784 検討板ユーザーさん

情報ありがとうございます。
いい感じなので検討したいと思います。

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>>788 周辺住民さん
そんな一生懸命抗弁しなくても...
とりあえず制度を利用して公共の緑地がたくさんできるといいですね。文京区は私有地ばかりでみんなぎりぎりにビルや家を建てるので、環境がよくない地域が増えている。

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>>765 匿名さん
> 今時ホームページもないなんて...

このような情報もあるようで。。。

桜蔭、近隣の高層マンション計画に反対
https://www.google.com/search?filter=0&q=%E6%A1%9C%E8%94%AD%E3%80%81%E...

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>>791 匿名さん
OG向けホームページを勝手に見てこの辺に貼ったら何か罪になりそうですね

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貼ってもいいのではないでしょうか？
桜蔭学園が公開しているから

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イメージ図を見ると、反対されるのも大いに納得。

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真ん中に建つタワー型じゃなく、完全に壁ですね。校舎に対して垂直だけれど、すごく迫っている。でも総合設計制度で認可されているんですよね。

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絶対高さ制限がなければ、もっと細くできて、圧迫感は生まなかったと思います。本末転倒な制度だ。。

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> 完全に壁ですね。校舎に対して垂直だけれど、すごく迫っている。
三井不動産、どうしちゃったの、という感じです

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>>797 匿名さん
周囲のことを気にせず最適解を模索したら、こうなったということだと思います。

でも、もし桜陰学園が建て替えるとして同様に最適解を求めたとしたら、宝生ハイツ建て替え案に覆いかぶさるような計画になると思います。たぶんそれを見越して宝生ハイツ建て替え案は、東側＝桜陰を向かずに南側を最大限に向いたのだと思います。

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そういうのを最適解とは言いませんよね。むしろ、三井不動産の勝手な言い分にしか聞こえませんけど。

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だから「周囲のことを気にせず」って書きましたが笑

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