文京区でこれから販売されそうなマンション

>>440 周辺住民さん

こちらこそ勉強になります。

利便性が良いため、その日その日の自分の行動ルートでより効率よく
移動できるルートが発見されて、住んでいて楽しいエリアだと思います。
(個人的には本郷三丁目界隈と併せて、飲食店も美味しい)

先の方々の口コミににもありましたが、都内屈指のパワーアクセスが
湯島の魅力なのかもしれません。

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湯島は、都心部へのアクセスが非常によく、湯島から本郷三丁目にかけて隠れた名店もたくさんあります。上野公園や東京ドームまで歩ける立地も魅力です。病院や教育施設も充実しています。春日通り側は、今後予定される拡張工事で無電柱化が進み、街並みも綺麗になるでしょう。

なので、湯島でマンション建設が相次いでいるのだと思います。「湯島=ラブホ街」のイメージが払拭されれば、もっと人気が出るのかな。昨今のマンション価格高騰で、手が届きませんが。

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弥生にもオープンレジデンシアのマンションができるんですね。ここ数年、文京区に続々とオプレジの物件が建っていますね。

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オプレジの物件はメリハリついてるからなあ。下手にいいマンションから買い替えたりすると細かいところでストレスがたまるかもしれない。

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文京区は実際、大手デベはあまり手をださなくなってたんだよね。そこにオプレジが間隙をつくように良好な立地を攫っていったんだよなあ。あれ、幾らで仕入れたかしらないが、相当儲かったろうな。

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>>445 匿名さん

オプレジは、旗竿地など大手が手を出さないけど駅近や有名学区といった需要のありそうな土地を仕入れるのがうまいよね。この2年の間をみても、文京区内で、千駄木、湯島、小石川播磨坂、西片、茗荷谷、本郷と、にょきにょき建っていますね。

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>>446 匿名さん
マンション自体はそんなに高級な作りじゃないので、中古が安そうなのも魅力ですね。買いやすい値段で売り出されるでしょうから。

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>>447 匿名さん

「オプレジ=安い造り」と言う人がいますが、標準仕様でキッチンや洗面台にフィオレストーンが使われていて、トイレ内の手洗いカウンター、床暖房、浴室のミストサウナなども標準でついていたり、わりと設えは大手と遜色ないと聞いたことがあります。ただ、エントランスなどの共用部は簡素で、ディスポーザーもつかないみたいなので、管理費は抑えられそうです。柱の食い込みとか、間取りはあまりよくない印象です。

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>>447 匿名さん
ここ数年のオプレジは芸風が変わってきたと思います。以前なら、白くて四角な外観＝シンプル、良く言えばモダニズム、悪く言えば都営住宅風でしたが、最近は、ほかのマンションと同じような外観を狙っていると思います。

内装については
>>448 匿名さん
の指摘通りかと思います。

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実際に中古を買うこちらとしては、共用部が質素だったりあからさまな地下室物件があるマンションは買う気が失せます。そういう意味でも安くなると思うとはいえ、このマンション高騰時代、単に他の高い物件と比べての相対的な安さでしかないのが悲しいですが。

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オプレジは中古で売るの大変そう。
広尾の中古ですら安値で相当長期間残ってたし。半地下だったけど。

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管理も巡回とかのところも多いので、そこまでみる人はちょっと考えるでしょう。

まあコンシェルジュとは言わないですが、せめて24時間有人管理であってほしいですね、百歩譲って日勤。

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>>450 匿名さん

だよねー。マンション、高騰しすぎ。販売が始まるパークホームズ小石川ヒルテラスなんて、最低1.2億円、最高が6億円だって。庶民は買えないよ。

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文京区もコンシェルジュ常駐とか24時間有人管理の物件はリセール有利です。確かに管理費は割高に思えるかもしれませんが、やっぱりそういう物件は管理もしっかりできているし、防災や防犯の観点からも頼もしいです。あくまでも個人的な見解ではありますが、マンションは１に立地、２に管理だと思うので、その辺は妥協したくないですね。

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>>453 匿名さん
まあ外資も相当入っていると思いますよ、昨年から今年にかけて一瞬在庫が増えた後にするすると無くなったのは海外資本の買いが入ったと考えてます、安い昨年までの旧価格の物件もまだ混じっていたので入れ食いだったんじゃないですか。

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恐らくヒルテラスの6億は、日本人が買わなくても外国人がサクッと買ってちゃいますよ。患者数も桁違いに少なかったし（これからはわかりませんが）、欧米みたいに軍隊が街を封鎖したり、外を出歩いて酒を飲んだら逮捕されちゃうとか、東京はそういうのなかったんでセカンドハウスを買いたい外国人は多いと思います。ニューヨークとか既に都心のセカンドハウス需要が出ているようですが、あれはコロナ対策が進んでいる土地柄が評価されたんじゃないかと思うんですよね。

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>>456 匿名さん

不動産について不勉強なのですが、高額マンションの誕生は、文京区全体の中古マンション価格にも影響しますか？ 小石川エリアだと、文京区全体に波及しますか？

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>>457 匿名さん
駅からの距離も様々なら、住専の戸建て街から商業地のマンション街まで色々あるからね、文京区。全部同様に上がるってことはないと思うな。

ただ東大に留学する外国人はかなり多いし、日本の国立大学の頂点のひとつとして海外からの認知が高い東京大学のお膝元として文京区は港区や渋谷区、新宿区などと同様に外国人の知名度が高い地域だと思う。公的な統計でも治安がかなり良いことは容易に確認できるし、実際に文京区に住む外国人は判で押したように治安の良さを挙げる。以前から東京ドームシティの近隣は外国人をよく目にする地域なので、少なくとも後楽園や春日の駅の付近の海外の顧客の認知は高いと思われるし、土地勘がある人も多いだろう。ただ、彼らの嗜好にあった物件が少なかったのも事実。広さのある物件が供給されたらそこそこ売れると思う。

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>>458 匿名さん

詳細なご説明、ありがとうございます。海外から見て文京区の知名度が高いとは、初めて知りました。勉強になります。オフィスが集積する大手町や丸の内に近く、アクセスしやすい立地も、文京区が選ばれる理由の一つなのでしょうか。そういう点では、本郷とか湯島とかも便利だと思うのですが、小さな建物が多く、港区のような大規模開発が難しくて、外国人から見たら物足りないエリアなのかもしれませんね。東京ドームの再開発はまだかなり先になるみたいですが、文京区の大規模再開発に期待したいです。

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湯島の交通利便性を評価するコメントが多いのに、やや驚きです。コロナ禍で多少変わったかも知れませんが、千代田線の混み具合はどうなっているのでしょうか？通勤・通学時間帯の千駄木、根津、湯島は何本か乗れなくても仕方ないというイメージを持っています。ラッシュに重ならない通勤ができる環境なら問題ありませんが。
湯島といっても広いので、生活は、坂下か、坂上の本郷近くか、南のお茶の水近くかで全然変わってくると思います。
あと、ラブホに目をつぶれば、上野動物園、不忍池（カワセミもいますよ）、博物館等は、子育て環境として魅力的ですね。

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>>461 通りがかりさん
とん挫したみたいですね。住友商事が、予定地内で間もなくビルを建てるようです。

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>>460 周辺住民さん
> 湯島といっても広いので、生活は、坂下か、坂上の本郷近くか、南のお茶の水近くかで全然変わってくると思います。

そうですね。場所によって、かなり環境が違いますね。

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>>462 周辺住民さん
住友商事のはオフィスなんですね。
春日駅徒歩一分の好立地なのでマンションかと思いました。

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再開発って難しいよね。
改めて住民の草の根の力で小石川一丁目の再発をまとめた関係者の凄さが分かる

今度ドンペリとキャビア持っていくからリビングから写真撮らせてね

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小石川一丁目の開発は、まとめたといっても、参加したのは街区の半分ですからね。苦し紛れに、真ん中の空いた空間を「グリーンバレー」と言っていますが。

真砂南は、野村不動産が参加していたのは再開発組合ではなく、再開発準備組合ですね。MSGビルにあった事務所は既に移転済みのようです。

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>>460 周辺住民さん
湯島は小さなビルが壊されて、マンションに建て替わっている最中です。少し前からの本郷と同じですね。
千代田線の混み具合は、昔の経験で言えば、湯島で降りる人が少なからずいるので、多少は何とかなっていそうと思います。湯島在住の人のうち、千代田線・湯島駅以外を利用する人は、結構多そうですね。

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>>468 周辺住民さん

私は湯島駅と本郷三丁目駅の間に住んでいますが、通勤時は本郷三丁目駅を使っています。休日は、行き先によって使い分けています。千代田線湯島駅、丸ノ内線・大江戸線本郷三丁目駅、銀座線上野広小路駅・大江戸線上野御徒町駅、JR御徒町、たまに日比谷線の仲御徒町駅を利用しています。いずれも徒歩10分以内で着く駅なので、交通の利便性をすごく享受しています。

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>>455 匿名さん
そもそも新築マンションは、住宅ローンという超サービス金利適用で、しかも住宅ローン減税のおまけ付、実質はマイナス金利だから超高額であっても買えるのであって、外国人を含む投資家が通常の融資条件で買っても利回り低すぎて利益はでません。買うなら適性な利回りが取れるオフィスビルなどの他の用途の不動産にするはずです。住まないのたがらマンションにこだわる理由がないからです。

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>>470 匿名さん
融資を受けるとは限らないんじゃないですかね
お金があるから投資するわけで…でしょ？

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>>460 周辺住民さん

上野公園、旧岩崎邸庭園、湯島天神、東大本郷キャンパスと、湯島の近くは緑が多いので、お散歩すると気持ちいいですよね。ラブホもそうですが、湯島三丁目の繁華街とかは、教育にはよろしくありませんが。

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繁華街は坂の下のさらに道を渡った向こう側だからね。湯島天神の近辺の中小オフィスビル街がマンション街にかわるとググッと住環境はよくなるとおもうけどね。住専と違って店も出せるので結構便利になると思うよ。

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>>469 匿名さん
うちは、もう少し西側なので、三田線、南北線が使えます。日比谷に行くときには三田線を使っています。神楽坂、番町、四谷、溜池、六本木などに行くときは南北線を重宝しています。

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湯島だと、御茶ノ水ナルも個人的にはお勧めです。

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本郷三丁目駅の近くに東京建物のマンション（ブリリア？）が建つのは本当ですか？ どの辺りでしょうか？

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>>476 匿名さん
元富士警察の東側の駐車場ですかね。確か、東京建物が所有していた気がする。隣が清掃事務所なのが少し残念。

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>>476 匿名さん
元ネタはこれでしょうか。大江戸線1分、丸ノ内線3分。

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>>478 周辺住民さん

マンションができるとなると、すごく駅近の立地ですね。スーパーのライフもオープンするし、住環境としていい場所。湯島から本郷三丁目は、マンション建設で熱いエリアですね。

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>>479 匿名さん
駅からの徒歩分数からして、都営地下鉄の5番出口付近のようです。空地もあるようですし。住所の本郷三丁目は、ちょっとごちゃごちゃしてますけどね。

ライフは近いけれど、行くには信号を2つ渡らないといけないので、時間がかかりそうですね。

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東大に近いね

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>>480 周辺住民さん

信号を二つ渡るくらい、近いじゃん。

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>>480 周辺住民さん

同じ交差点の信号機だよ。それを「時間がかかる」といったら、どこにも行けない。信号機２つのうち一つは必ず青なんだし。

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本郷三丁目、春日通り沿いの消防署とか警察署のある近辺って個性的なセレクトショップとか眼鏡店やカフェ、フェラーリの販売店とかあるようなお土地柄なので高級マンションに向いている場所だと思う。ただ大型の高級スーパーが近隣にないので自宅で食事をとるようなファミリーには不便かもしれない。文京区は本郷三丁目のビル街を再開発して人が住みやすい街にすればいいのに勿体ない。

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最近湯島でマンションが次々と建設されて住環境の大きな変化が起きているとおもうんだけど、どれも小さなマンションばかりで点の変化でしかないんだよね。

これを面の変化に変えていくにはボチボチ点描のように点をふやしていくのではなく再開発でガッツリ変えていってほしいね。買い物不便地域を解消するにはもっとも手っ取り早い手段だろう。

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>>478 の候補は、いくつかありそうです。

大江戸線4番出口のすぐ北側に駐車場がありました。出版社が倉庫として使っていた事務所を駐車場として貸し出しているようです。東大の森？に隣接していて閑静です。

大江戸線5番出口付近にも空いた土地がいくつかありますが、すぐに土地をまとめられる感じではなさそうです。

春日通りを東に進んだ北側にも更地がありますが、丸ノ内線まで徒歩3分＝240mは超えていそうです。

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出版社の土地は大通りから一本入っているし東大の緑もあるから人気がでそうだな。東大の竜岡門に入る道の入り口にある広い駐車場もいつ何が建ってもおかしくない。

Lifull home's のサイトを見ていると最近文京区の土地価格がグッと上がって70平米換算で計算すると築10年マンション＜土地に変わってきている。

https://lifullhomes-index.jp/info/areas/tokyo-pref/bunkyo-city/

この傾向が強くなって定着してくるとマンションの供給が今後増えてくるかもしれない。

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>>484 匿名さん
> 消防署とか警察署のある近辺
であれば、スーパーは、近くはないけど、上野に行くんじゃないでしょうか。吉池あたりだとモノは良いと思います。鮮魚はピカイチですね。安さ追求なら、赤札堂とか業務スーパーとか多慶屋でしょうか。酒類ならドンキが激安です。

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> 消防署とか警察署のある近辺
であれば、スーパーは、近くはないけど

来年の春に、湯島にスーパーのサミットができるので、本富士警察署の東側の駐車場にマンションができたら、生活の利便性が格段に上がりますよ！

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ライフ本郷三丁目駅前店もできるよ。
本郷通りから菊坂の方に降りていく路地の角の昔パチンコ屋だったところに建つビル
オープニングスタッフの募集も始まっていて開店まじかだよ

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そういや東大で火事がありましたね。

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>>489 匿名さん

> 本富士警察署の東側の駐車場
からであれば、サミットまで徒歩7分、ライフまで徒歩5分くらいになりそうですね。

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>>492 周辺住民さん

本富士警察署の東側の駐車場は、東京建物の管理で、まとまった土地があるので、マンションの立地としてはいいですね。御徒町方面も徒歩圏内です。ただ、消防署や警察署、大学病院が近いので、サイレンの音を聞く頻度は高いかもしれませんね。

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>>493 匿名さん
TMショーンさんのツイートも東京建物からのアンケートだからそこで間違いなさそうな雰囲気ですね。ブリリアは本郷のあたりに既に存在しているのでどんな名前になりますか楽しみですね。

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>>494 匿名さん
そこからだと、駅までもう少し時間がかかりますね。

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>>493 匿名さん

あの駐車場は稼働率が良さそうで、受験シーズンは湯島天神の来訪者の車を収容する駐車場としても需要があるみたいです。東京建物のマンションが本郷三丁目のどの辺りにできるのか分かりませんが、いずれにしても注目されそうですね。

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湯島から本郷三丁目にかけて、文字通りのマンション建設ラッシュですね。湯島だけみても、住友不動産、野村不動産、三井不動産、東急不動産、東急リバブル、積水ハウス、旭化成不動産など賑やか。スーパーの空白地域だった湯島に、サミットがオープンするのも、こうした住宅の増加を予測していたのかも。本郷三丁目にできる東京建物のマンションも楽しみです。

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>>467 周辺住民さん

野村不動産がまとめられなかった真砂南のうち、駐車場になっているところに「駐車場は8月19日18時で閉鎖」と看板が出ていました。いよいよ住友商事がビルを着工しますね。

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住友商事の看板を見ましたが、ごく小さなビルのようですね。野村不動産と仲間割れして、半ば嫌がらせで建てるのでしょうか。

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小さな土地しか持っていなかったらじゃない？駐車場よりは儲かるでしょう。

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再開発に参加した方が儲かりそうな気がしますけどね。計画では、駅直結になるわけですし。

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真砂坂上交差点近くの稲毛屋総本店が、内装を解体していました。今風の気の利いたスーパーに変わってくれると嬉しいですね。

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最近大手チェーンの進出で本郷はスーパー激戦区に変わってきたようですね。

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稲毛屋総本店はネット情報によれば50坪ほどしかなさそうだから、まいばすけっとかマルエツプチでしょうね。

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はせがわ酒店みたいな個性的な店になるといいな
ニッチナンバーワンみたいな

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駅と警察署の間に東銀リアルエステートが解体工事している土地がありますね
ちょっと小さいですが、ちょうど大江戸線徒歩1分、丸の内線徒歩3分くらいの距離

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>>506 匿名さん
>>486
> 春日通りを東に進んだ北側にも更地がありますが、丸ノ内線まで徒歩3分＝240mは超えていそうです。

にも書きましたが、

> ちょうど大江戸線徒歩1分、丸の内線徒歩3分くらいの距離

には届かなさそうです。

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稲毛屋総本店は本日、閉まったままでした。この後どうなるか、察しがつきませんでした。

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本郷三丁目駅の近くにできる東京建物のマンションはどこなんだろう？ 気になるー！

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本三の東建は気になりますよねー。そのうち明らかになるでしょう。

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>>508 周辺住民さん
マルエツプチやまいばすけっとは駅に行けばあるし、成城石井がいいな。

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あの立地は駅から遠いし近隣の人口もあまり多くなさそうなので、何をやるかが難しそうですね。

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>>510 周辺住民さん

東建のマンションで、本郷三丁目駅から徒歩1分（大江戸線）、徒歩3分（丸ノ内線）なので、億ションになりそうですね。どこに建つのか気になりますね。

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>>512 匿名さん

稲毛屋のことであれば、あの辺は逆に本郷三丁目の駅近より人口が多いですよ。駅近は店舗やオフィスが多く、駅から離れるほどマンションなどが増えます。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/kusejoho/toke/zinko.html
だと
町丁目 世帯数 人口
本郷一丁目 2,347 4,707
　〃　二丁目 2,069 3,388
　〃　三丁目 2,123 3,337
　〃　四丁目 2,415 4,386
　〃　五丁目 2,050 3,578
　〃　六丁目 1,199 2,135
　〃　七丁目 392 478
です。ちなみに丸ノ内線の駅は本郷二丁目になります。稲毛屋も二丁目だけど。

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>>512 匿名さん

えっ？ 駅前のほうが人口が少ないのでは。稲毛屋の辺りはマンションも多く、人口は多いような気がするけど。

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そう書いたつもりですけど。駅近ではなく駅前と書いた方がよかったかな

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>>514 周辺住民さん
まあ人口統計はそうなっているんだろうけど、そんなに商売がしやすいなら閉店するどころか繁盛しているはずじゃない？多分マーケティング的に問題があるんだと思うよ。例えば高齢者の単身世帯が増えているとか、病院に入院したり老人ホームに入って統計数字以上に過疎がすすんでいるとか、そもそも年寄りは食べる量も少ないし、余計なものを買おうという元気もないのが普通だからね。

あの辺は人通りが多い印象は全くないからなあ。春日駅近辺の低地マンションのあたりの人通りの多さと比べると歴然としている。

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>>517 匿名さん
稲毛屋さんって、かなり入りにくい雰囲気なんですよね。マルエツプチかまいばすけっとだったら、かなり繁盛していると思います。弓町、真砂町の住民にとっては便利な位置にあります。

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>>514 周辺住民さん
本郷は面積が広いので人口密度は大したことないんだよな。お店のまわり半径800mぐらいの人口は大したことないんじゃないんじゃないかと。
https://bunkyo-life.com/2016/06/23/bunkyobasic3/

やはりお店をするなら人口密度が多い方が有利なので小石川一丁目は１平方キロあたり三万人余、本郷二丁目は一万六千人余と倍近く差が開くので、やはり地の利が悪いのは本郷の方だと思う。

>>518 周辺住民さん　の言いたいこともわかるけど、あそこの中の人がまるで商才がないみたいな発言は感心しませんね。商業的に難しい土地なんだと思いますよ。

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稲毛屋さんの跡は、パート募集中のようです。

まいばすけっと 本郷春日通り
https://mybstaff.net/jobfind-pc/job/All/7437/map
https://mybstaff.net/jobfind-pc/job/All/7437

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>>520 周辺住民さん

本郷三丁目駅近くにライフもオープンするので、お買い物の選択肢が増えますね！

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>>521 匿名さん
特に弓町、真砂町の住民にとっては朗報です。

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>>522 周辺住民さん　
真砂町に住んでるので嬉しいです！

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>>522 周辺住民さん

春日のマルエツも使えますね。

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マルエツができてエリア内にはいったことで、マルエツのネットスーパーが使えるようになるのが大きいかな。
https://maruetsu.net/

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そういえば、ライフができたら、ライフのネットスーパーも使えるようになりそうですね。今は新大塚店が配達するのですが、本郷はエリア外なんですよね。
https://www.life-netsuper.jp/shinootsuka/mail.php

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ライフとマルエツが比較できるようになるので便利ですね。安い方を買うもよし、品揃えの良い方を買うもよし、なかなか便利そうです。

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>>527 匿名さん

自転車があれば、湯島にできるサミットにも行けますね！

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>>528 匿名さん
住んでる場所にもよりそうです。本郷通りの西側だったら、サミットより成城石井かクイーンズ伊勢丹に行くのかと思います。

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サミットのサイズがどれぐらいになるかでしょうね。
売り場面積が坂下のクイーンズ伊勢丹とか文京ガーデンにできるマルエツよりだいぶ小さいようだと品揃えを求める人は坂下まで行くでしょうね。でも坂は大変ですよ、特に帰りは。

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>>530 匿名さん

来年春にオープンするサミット湯島天神店の店舗面積は826㎡と聞いています。

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>>530 匿名さん

電動自転車があれば、坂道も楽チンですよ！

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湯島に住む人は、サミットを普段使いしながら、肉のハナマサプラス、業務スーパー、上野の赤札堂、湯島のドンキ、御徒町の吉池、少し足をのばして妻恋坂下のピーコック、本郷三丁目にオープンするライフと、スーパーの選択肢が広がりますね。

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本郷界隈のスーパーマーケットの面積を比較してみました。

クイーンズ伊勢丹小石川店　1471㎡
https://ajsm.jp/Shop005540.html

マルエツ春日・後楽園駅前店　1162㎡
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636656/res/30704/

成城石井東京ドームラクーア店　630㎡
https://style.nikkei.com/article/DGXKZO51526780Z21C19A0HE6A00/

ライフ本郷三丁目駅前店　700㎡くらいか
https://www.mecsumai.com/tphb-hongo-kikuzaka/roomplan.html

サミット湯島天神店　826㎡
>>531

まいばすけっと 本郷春日通りは100㎡くらいかと思います。

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>>533 通りがかりさん
ちょっと遠いかもしれませんが、ワテラスのオリンピックも割と広めな感じがします。

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ほかにも面積が載っていたものを拾ってみました。

ライフ新大塚店　2350㎡
https://ajsm.jp/Shop003356.html

三徳茗荷谷店　980㎡
https://ajsm.jp/Shop005570.html

ダイエー小石川店　891㎡
https://ajsm.jp/Shop061769.html

マルエツ江戸川橋店　1220㎡
https://ajsm.jp/Shop073798.html

ほかにも、巣鴨の西友、グリーンコートのピーコック、根津の赤札堂など知りたかったのですが。

ところでパークコートのマルエツは上記サイトでは「マルエツ春日駅前店」となっていました。店名決定でしょうか。

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>>534 周辺住民さん
ダイエー小石川店も忘れちゃいけません

ダイエー小石川店　891㎡ （270坪）
https://www.daiei.co.jp/corporate/release_detail/1163

文京区の千代田区側はスーパーだらけ

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あれ、よく見たら書いてあった。すまん

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>>537 匿名さん
そうです。忘れていたので（よく行きますよ）、536に書きました。

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白山通りや千川通り沿いはフラットアプローチで複数のスーパーが使えるしどれも駅からの帰宅動線上にある。この辺上がるぞ。

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