文京区でこれから販売されそうなマンション

御徒町は坂がないから駅までフラットなので１０分超えていてもさほど苦にならないで複数駅を利用できる。選ばれるとすれば実利性だろうね。幹線道路沿いでも平気で売れているみたいだし、最近の建築技術の向上は古い不動産屋の常識を破壊し続けけているね。

山手線の駅近不動産で言うと、恵比寿とか目黒とか南側があまりにも人気で高騰しすぎた一方で、秋葉原や御徒町や日暮里の北東側は、イメージのせいか、相対的に安く抑えられていて、でも都心へのアクセスはいい。そこに気づき始めた人たちの間で人気なのかもしれません。イメージよりも実利を優先させると、交通利便性が高い御徒町周辺が狙い目で、さらに徒歩圏内で高台寄りの湯島がデベロッパーの間で住宅地として注目されているのだと思います。

坂と階段をどう考えるかだよね、実際駅まで歩測すると結構息が切れる坂が多いところが湯島の欠点かな。ラブホは実際、そんなに醜くは感じない。

街を歩いてちょっと深呼吸してみると、単身者ならともなく、子育て世代のファミリーには御徒町はないなとわかりそうなもんだが。

やっぱり湯島周辺はラブホが気になる。

>>425 マンション検討中さん

湯島ではラブホ跡地にマンションを建設したり、だいぶラブホは減りました。気になる人はそれでも、一生住めないかもしれませんが。

御徒町駅の元ネタはこれですよね。
https://www.moneypost.jp/812259

ただ、御徒町駅の延長で湯島を語るのは、少し違和感があります。湯島の住民の普段使いは、御徒町駅ではなく湯島や上野広小路（だろう）だからです。

うちは本郷ですが、JR線に乗るなら、東京駅か上野駅までタクシーです。

>>427 周辺住民さん

湯島に住んでいますが、上野広小路（松坂屋、PARCO-yaなど）も御徒町駅周辺（吉池など）もほぼ同じエリアとして歩いて利用してますよ。

まあ上野広小路はほぼほぼ御徒町だけどね。上野とついてはいるが、歩けば上野広小路から御徒町駅まで３分とかからない距離

湯島から上野広小路の経路は坂がきついので電動アシスト付き自転車じゃないとちょっと厳しい人はいるかもね。50歳後半になって体力がおちてくるとなかなかキツさを感じる人も多いと思う。湯島にスーパーができなかったら、住もうという人は少なかったと思う。

>>430 匿名さん

今まで湯島はスーパーの空白地帯でしたが、来年2月にサミット湯島天神店がオープンしたら、坂を下らずに買い物ができますね。

>>428 匿名さん

同感です。本郷三丁目とJRを主に利用してますが坂下の駅も色々利用しています。
一番、利用しないのが大江戸線の本郷三丁目ですね。
大江戸線利用の方にはルジェンテは結構、いいんじゃないかな？って思います。

>>428 匿名さん
そっち方面の買物なら多慶屋くらいまでが徒歩圏でしょうか。私が言いたいのは電車の話です。わざわざ山の手線に乗りに行かなくても千代田線か銀座線で事足りるだろうと。

銀座線は今をときめく虎ノ門直結だからね、銀座線の最寄駅で人が便利に住めそうで出遅れていた地域はデベに大人気だよな。南北線も品川延伸が決まって六本木一丁目近辺が熱いらしいし、文京区の住宅地から利用できる地下鉄路線は最近なにかと話題にのぼる。

>>433 周辺住民さん

湯島住民です。品川方面に行くときは、御徒町駅から山手線や京浜東北線に乗ったほうが便利ですよ。上野広小路駅から御徒町駅までは徒歩2分なので、行き先は異なりますが、ほぼ同じ駅と考えています。湯島駅、上野広小路駅、御徒町駅、本郷三丁目駅を使い分けることができる利便性の高さが湯島の特長なのだと思います。

> 品川方面に行くときは、御徒町駅から山手線や京浜東北線に乗ったほうが便利ですよ。

確かにそうですね。でも行き先が川崎や横浜なら、（うちは本郷なので）タクシーで上野に行って、上野東京ラインに乗ってしまいますね。あるいは、本郷三丁目から東京駅まで丸ノ内線に乗るか。

> 一番、利用しないのが大江戸線の本郷三丁目ですね。

新宿に行くときは、大江戸線を使っていますね。あとは神楽坂の上の方に行き来する時も。

>>436 周辺住民さん

あなたは本郷のお住まいとのことですので、湯島の住民と比べても意味はないのではないでしょうか。品川方面に行くには、本郷より湯島のほうが便利であることは分かりました。タクシー使わなくてよいですし。

>>436 周辺住民さん

交通手段を問わずマルチアクセスを享受されてるようで何よりです！

>>437 匿名さん
アドレスにもよりますが、湯島は御茶ノ水駅（中央・総武線、丸の内線、千代田線）も末広町駅（銀座線）も使えるし、本当に便利ですよね。

>>438 匿名さん
あと、バスもよく乗りますね。湯島だと、ハブバス停と化している上野広小路（上野松坂屋ほか含む）が近いから、うらやましいです。

>>440 周辺住民さん

こちらこそ勉強になります。

利便性が良いため、その日その日の自分の行動ルートでより効率よく
移動できるルートが発見されて、住んでいて楽しいエリアだと思います。
(個人的には本郷三丁目界隈と併せて、飲食店も美味しい)

先の方々の口コミににもありましたが、都内屈指のパワーアクセスが
湯島の魅力なのかもしれません。

湯島は、都心部へのアクセスが非常によく、湯島から本郷三丁目にかけて隠れた名店もたくさんあります。上野公園や東京ドームまで歩ける立地も魅力です。病院や教育施設も充実しています。春日通り側は、今後予定される拡張工事で無電柱化が進み、街並みも綺麗になるでしょう。

なので、湯島でマンション建設が相次いでいるのだと思います。「湯島=ラブホ街」のイメージが払拭されれば、もっと人気が出るのかな。昨今のマンション価格高騰で、手が届きませんが。

弥生にもオープンレジデンシアのマンションができるんですね。ここ数年、文京区に続々とオプレジの物件が建っていますね。

オプレジの物件はメリハリついてるからなあ。下手にいいマンションから買い替えたりすると細かいところでストレスがたまるかもしれない。

文京区は実際、大手デベはあまり手をださなくなってたんだよね。そこにオプレジが間隙をつくように良好な立地を攫っていったんだよなあ。あれ、幾らで仕入れたかしらないが、相当儲かったろうな。

>>445 匿名さん

オプレジは、旗竿地など大手が手を出さないけど駅近や有名学区といった需要のありそうな土地を仕入れるのがうまいよね。この2年の間をみても、文京区内で、千駄木、湯島、小石川播磨坂、西片、茗荷谷、本郷と、にょきにょき建っていますね。

>>446 匿名さん
マンション自体はそんなに高級な作りじゃないので、中古が安そうなのも魅力ですね。買いやすい値段で売り出されるでしょうから。

>>447 匿名さん

「オプレジ=安い造り」と言う人がいますが、標準仕様でキッチンや洗面台にフィオレストーンが使われていて、トイレ内の手洗いカウンター、床暖房、浴室のミストサウナなども標準でついていたり、わりと設えは大手と遜色ないと聞いたことがあります。ただ、エントランスなどの共用部は簡素で、ディスポーザーもつかないみたいなので、管理費は抑えられそうです。柱の食い込みとか、間取りはあまりよくない印象です。

>>447 匿名さん
ここ数年のオプレジは芸風が変わってきたと思います。以前なら、白くて四角な外観＝シンプル、良く言えばモダニズム、悪く言えば都営住宅風でしたが、最近は、ほかのマンションと同じような外観を狙っていると思います。

内装については
>>448 匿名さん
の指摘通りかと思います。

実際に中古を買うこちらとしては、共用部が質素だったりあからさまな地下室物件があるマンションは買う気が失せます。そういう意味でも安くなると思うとはいえ、このマンション高騰時代、単に他の高い物件と比べての相対的な安さでしかないのが悲しいですが。

オプレジは中古で売るの大変そう。
広尾の中古ですら安値で相当長期間残ってたし。半地下だったけど。

管理も巡回とかのところも多いので、そこまでみる人はちょっと考えるでしょう。

まあコンシェルジュとは言わないですが、せめて24時間有人管理であってほしいですね、百歩譲って日勤。

>>450 匿名さん

だよねー。マンション、高騰しすぎ。販売が始まるパークホームズ小石川ヒルテラスなんて、最低1.2億円、最高が6億円だって。庶民は買えないよ。

文京区もコンシェルジュ常駐とか24時間有人管理の物件はリセール有利です。確かに管理費は割高に思えるかもしれませんが、やっぱりそういう物件は管理もしっかりできているし、防災や防犯の観点からも頼もしいです。あくまでも個人的な見解ではありますが、マンションは１に立地、２に管理だと思うので、その辺は妥協したくないですね。

>>453 匿名さん
まあ外資も相当入っていると思いますよ、昨年から今年にかけて一瞬在庫が増えた後にするすると無くなったのは海外資本の買いが入ったと考えてます、安い昨年までの旧価格の物件もまだ混じっていたので入れ食いだったんじゃないですか。

恐らくヒルテラスの6億は、日本人が買わなくても外国人がサクッと買ってちゃいますよ。患者数も桁違いに少なかったし（これからはわかりませんが）、欧米みたいに軍隊が街を封鎖したり、外を出歩いて酒を飲んだら逮捕されちゃうとか、東京はそういうのなかったんでセカンドハウスを買いたい外国人は多いと思います。ニューヨークとか既に都心のセカンドハウス需要が出ているようですが、あれはコロナ対策が進んでいる土地柄が評価されたんじゃないかと思うんですよね。

>>456 匿名さん

不動産について不勉強なのですが、高額マンションの誕生は、文京区全体の中古マンション価格にも影響しますか？ 小石川エリアだと、文京区全体に波及しますか？

>>457 匿名さん
駅からの距離も様々なら、住専の戸建て街から商業地のマンション街まで色々あるからね、文京区。全部同様に上がるってことはないと思うな。

ただ東大に留学する外国人はかなり多いし、日本の国立大学の頂点のひとつとして海外からの認知が高い東京大学のお膝元として文京区は港区や渋谷区、新宿区などと同様に外国人の知名度が高い地域だと思う。公的な統計でも治安がかなり良いことは容易に確認できるし、実際に文京区に住む外国人は判で押したように治安の良さを挙げる。以前から東京ドームシティの近隣は外国人をよく目にする地域なので、少なくとも後楽園や春日の駅の付近の海外の顧客の認知は高いと思われるし、土地勘がある人も多いだろう。ただ、彼らの嗜好にあった物件が少なかったのも事実。広さのある物件が供給されたらそこそこ売れると思う。

>>458 匿名さん

詳細なご説明、ありがとうございます。海外から見て文京区の知名度が高いとは、初めて知りました。勉強になります。オフィスが集積する大手町や丸の内に近く、アクセスしやすい立地も、文京区が選ばれる理由の一つなのでしょうか。そういう点では、本郷とか湯島とかも便利だと思うのですが、小さな建物が多く、港区のような大規模開発が難しくて、外国人から見たら物足りないエリアなのかもしれませんね。東京ドームの再開発はまだかなり先になるみたいですが、文京区の大規模再開発に期待したいです。

湯島の交通利便性を評価するコメントが多いのに、やや驚きです。コロナ禍で多少変わったかも知れませんが、千代田線の混み具合はどうなっているのでしょうか？通勤・通学時間帯の千駄木、根津、湯島は何本か乗れなくても仕方ないというイメージを持っています。ラッシュに重ならない通勤ができる環境なら問題ありませんが。
湯島といっても広いので、生活は、坂下か、坂上の本郷近くか、南のお茶の水近くかで全然変わってくると思います。
あと、ラブホに目をつぶれば、上野動物園、不忍池（カワセミもいますよ）、博物館等は、子育て環境として魅力的ですね。

>>461 通りがかりさん
とん挫したみたいですね。住友商事が、予定地内で間もなくビルを建てるようです。

>>460 周辺住民さん
> 湯島といっても広いので、生活は、坂下か、坂上の本郷近くか、南のお茶の水近くかで全然変わってくると思います。

そうですね。場所によって、かなり環境が違いますね。

>>462 周辺住民さん
住友商事のはオフィスなんですね。
春日駅徒歩一分の好立地なのでマンションかと思いました。

再開発って難しいよね。
改めて住民の草の根の力で小石川一丁目の再発をまとめた関係者の凄さが分かる

今度ドンペリとキャビア持っていくからリビングから写真撮らせてね

小石川一丁目の開発は、まとめたといっても、参加したのは街区の半分ですからね。苦し紛れに、真ん中の空いた空間を「グリーンバレー」と言っていますが。

真砂南は、野村不動産が参加していたのは再開発組合ではなく、再開発準備組合ですね。MSGビルにあった事務所は既に移転済みのようです。

>>460 周辺住民さん
湯島は小さなビルが壊されて、マンションに建て替わっている最中です。少し前からの本郷と同じですね。
千代田線の混み具合は、昔の経験で言えば、湯島で降りる人が少なからずいるので、多少は何とかなっていそうと思います。湯島在住の人のうち、千代田線・湯島駅以外を利用する人は、結構多そうですね。

>>468 周辺住民さん

私は湯島駅と本郷三丁目駅の間に住んでいますが、通勤時は本郷三丁目駅を使っています。休日は、行き先によって使い分けています。千代田線湯島駅、丸ノ内線・大江戸線本郷三丁目駅、銀座線上野広小路駅・大江戸線上野御徒町駅、JR御徒町、たまに日比谷線の仲御徒町駅を利用しています。いずれも徒歩10分以内で着く駅なので、交通の利便性をすごく享受しています。

>>455 匿名さん
そもそも新築マンションは、住宅ローンという超サービス金利適用で、しかも住宅ローン減税のおまけ付、実質はマイナス金利だから超高額であっても買えるのであって、外国人を含む投資家が通常の融資条件で買っても利回り低すぎて利益はでません。買うなら適性な利回りが取れるオフィスビルなどの他の用途の不動産にするはずです。住まないのたがらマンションにこだわる理由がないからです。