【契約者専用】KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザタワー） Part3

>>1142 名無しさん
アカデミックな施設、すごく賛成です！！

都心のこのエリアで新築であれば、実質で3%出れば買います。
幸い1%半ばで投資用でも借りておる属性なので、レバレッジきかせれば、Cash on cash で10%越えられそうですが。

借りて投資なら利回り1%はもちろん、3%も赤字でしょう。
表面利回りだけ見て投資を決める人でしょうか？

勝どきザタワーも賃貸用で買ったけど、
投資として会わないと思うよ。
家賃から修繕積立金と管理費と火災保険に固定資産税に銀行事業用金利0．75を考えたら、ほとんど手残り10万円残るかどうかでしょう。
うちの場合は借り入れによる、総資産の圧縮がここの購入理由です。

中央区の資料、釈然としない表現だらけですね。お役所仕事。
大手デベロッパーが入札で真剣に考えたほうが良いですよ。
うるおい、にぎわい、だって笑

アーチストの短期滞在、オープンスペース。
そんなレベルで、勝どきに訴求力は生まれませんよね。
田舎の大学を誘致するくらい、ドラスティックなことしないと、
勝どきの資産価値は伸びません。

まずは汚らしい倉庫街を何とかして欲しいです。トラックが多くて、
治安が悪すぎます。特に豊海。

リバーフロント、表面3%程度で購入検討中です。何せ18戸だから倍率厳しいですかね。
いずれはKTTは賃貸でもいいかと思っています。

日比谷花壇とか、青山フラワーマーケットのようなお花屋さんが入らないかなぁ

>>1173 周辺住民さん
覚悟してた方がいいですよ。
ここ相当賃貸に出ます。
眺望の良い部屋や賃料割安な部屋にしないと、相当賃貸は苦戦すると思います。
私も上で書いた賃貸なのでよろしく。

最近の大規模物件見ていると、大体150部屋から200部屋ぐらいは賃貸に出るかもしれませんね。

>>1176 匿名さん
きっと新築賃貸募集時から、礼金は無しになり、最悪フリーレント付き募集になるかも知れませんね。

勝どき周辺はこれからどんどん住宅が供給されるから、賃貸投資には向いてないと思いますよ。
築地再開発の行方次第で勝どきザタワーの資産価値は多少変わりますけど。

それは分かっています。
だから、２０年後を楽しみにして（台場が２０前と現在の変化があった様に）、
その間賃貸にするのです。
２０年後には返済が終了しているので。

ドゥトゥールの賃貸もあまり埋まってないですから、競合して苦戦しそうですね

選手村も1500戸は賃貸ですし、勝どき東や豊海などあと10年は分譲・賃貸ともに入居者確保は苦しいでしょうね。築地再開発がおわる15年後には供給も落ち着き、街も発展して住み心地や資産価値が安定する事を期待しています。

なるほどです。
アドバイス有難うございます。
甘く見ない方がいいですね。

リバーフロントはＢＲＴの内容次第という感覚もあります。

あと、住友生命ビル北館のオフィス用途は非常に勿体ない。
狭域立地の視点では、日本有数の人口密度を誇る超高層マンション群地域かつＢＲＴ停留所至近、背後に運河が控えて道路や橋も新しくなるという場所だから、ガラス張りの小洒落た建物に建て替えたら、相応のテナントが付きそうなんだけどなぁ。

私も賃貸運用目的で購入した1人です。

賃貸が満足に埋まるためには、今の倉庫街、普通の住居系の街並みでは無理でしょうね。

港区の人気ある場所、麻布、青山、表参道みたいに、いくら古くても客付けに困らないエリアのように、湾岸自体に何かないと。

都心の夜景を一番綺麗に見渡せる希少なスポット。

とかフレーズを作り、文化施設、外資系ホテルを誘致するなりして、
確固たる勝どきのブランドを上げる街づくりをしてもらわないと。
築地とセットに、東京都心最後の最大開発として、
デベロッパーには頑張って貰いたいです。

住居系の低所得の住民が、子育て子育てと、日常使いで便利な施設だらけの街並みになれば、30年後には多摩ニュータウンみたいな賃貸はおろか、中古の売買も進まないゴーストタウンになってしまいます。そう考えると恐ろしいです。

そういえば12月にはプレールドゥーク勝どきという賃貸マンションもできますね。100戸強だったかと思います。

基本的に占有面積は小さめっぽいですが。

勝どきザタワーの問題は、
入居時にどれくらいの賃貸や再発売の部屋が出るか？と言う事だと思いますよ。
しばらくはマンション内の賃貸や再発売が消化されないと、DTみたく部屋の電気が夜ぽつぽつとしか点かない淋しいマンションになってしまうのが怖いですね。

再開発の部屋とは地権者住戸のことでしょうか？
ここの地権者はもともと分譲マンション住民だった方が多いのでそのまま住む方が多いと思われ、また戸数も高々108です。たいした規模ではありません。
投資賃貸が仮に200戸近くでて全て未入居としても全体の8割半ばは入居者で埋まりますので真っ暗とかはあり得ません。そもそも1420戸の超大規模ですから埋まるのに半年ほどかけるのが普通です。どの大規模物件でも賃貸が多いとか、夜の明かりがまばらだとか揶揄されますが、結局半年もすれば解消して誰も話題にすらしなくなります。恒例行事みたいなものですね。

ここに来てミョーなネガが増えてきたな。
買えなかった人なら、中古をゆっくり待ちましょう。
契約者ならそんなに心配する話でもないですよ。

>>1187 匿名さん
まあ入居者が定住するまで、
そう半年や一年は掛かるでしょうね。

ちなみに再開発ではなく再発売（未入居販売）部屋の事です。

正直、未入居とか賃貸が埋まらないのとかこのマンションにとってはたいした問題にならないと思います。管理費、修繕費さえ払っていれば。
まぁ駐車場が埋まらない、ということになると問題になるかと思いますが。

>>1188 契約済みさん
ここは基本購入した人が書いてるよ。
今は賃貸も中古販売も
相当数が入居して出ると言う事を言ってるんだ。

だって今の時期引き渡し前で、駐車場の抽選や自転車場所の抽選前だから、別に話題無い時期だから、

駐車場余りが出るかな。
自分は優先順位が低いので、駐車場が取れると嬉しいな。

あまり知らないんですけど、ここ駐車場の価格ってどうなんですか？、2万何千円～でしたよね。
この辺り近辺は他で借りるとしたら、もっと駐車場高いのですか？

なぜ、契約者スレに駐車場の値段も知らない方がいらっしゃるのでしょう。

周辺相場を訊いてらっしゃるんじゃないでしょうか？

勝どきは、調べれば分かりますが、最低で35,000からです。訳ありで安いのはありますが。
それ考えると、ハイルーフ幅広でもそのぐらいですし、普通車安くて2万チョイっていうのは安いと思います。
埋まっちゃうと思いますよ。

>>1194 契約済みさん
すみません。順位３番目だったので、34000円や32000円の駐車場しか見てませんでした。
順番に比べて申込み者が少なそうだったので、いくらからとうる覚えだったので、

>1197
順位3番目なら平置き以外は選び放題でしょう。
やはり地下の方ですかね。

駐車場の優先順位について
駐車場は購入する部屋による優先順位はあるべきだと思いますが、それと並行して利用する車による優先順位もあってもいいのではと思います。つまり平置だったら出来るだけ平置にしか置けない車が止まっていて、幅広の車高が高いスペースには、出来るだけそういった車が止まっているという状態。「高い使用料を払ってるんだからいいだろっ」ていう気持ちも理解できますし、平置の場合は待ち時間が0というメリットもあり単に車の大きさだけでは決められないのも理解できるのですが。逆に小さい車に乗り換えたから駐車場も小さくしたいって要望にも柔軟に対応できるようなシステムがあるといいですねー。

駐輪場、抽選あたるといいなぁ。車は持ってないから、そこの心配はないんだけど。

>>1200 契約済みさん
駐輪場は、基本的に1台は絶対にあたりますよね。問題は2台目以降ですが、上段ならわりと当たりやすそうにみえてたのですが、どうでしょうね。

高級自転車ユーザーは、上段狙いそうだなぁとは思いますが。

>>1199 契約済みさん
あの～そんなに平置きの駐車料ポンと払える人そんなに多くいますか？
もし車買い換えでサイズに変化があるのでしたら、
予約制にして場所取れたら車買うと言う様になると思うので、
やはり空白期間あるけど、駐車場代払うシステムでないと、車格が違う車の買い換えもままならなくなるので、現在の考え方で良いのでは。

早く内覧したいですね。

＞1202さん。1199です。
入居後の車の買い替えは、1202さんの仰る通りなんですけど、
例えば入居前の今、「平置」にしか置けないサイズのスーパーお気に入りの車に乗ってる方がいたとして、その方の優先順位が低く「平置」に当たらなかったら、入居するにあたり入庫可能なサイズに買い換えるしかないとは思います。ところが、入居後、実際に「平置」に止まってる車が「平置」以外にも入庫可能な車ばっかりだったらガッカリしちゃうんじゃないかなー、と思ったんですよね。
自分の車は小さいから問題ないし、余計な心配、御世話かもしれませんけど（笑）。

気持ちはわかるけど
平置きの方が便利なので難しい話ですね。

優先順位の低い自分は今持ってる車が持ってこれない可能性があることを承知しているので致し方ない事かとおもいます。

>1206さん。1204です。
そうですよね。平置は便利ですもんね。自分もお金に余裕があったら車の大きさ関係なく平置にしたいですもんね。
ありがとうございました！

カーシェアリング使う方いますか？

アートから引っ越し案内が届きましたね。
少なくとも1番から40番まで希望順位を記入…。
随分と広範囲な希望日を記入しなければ
ならないのですね。
ちょっと面倒…。
でも、早く引っ越したいです。

そうですね。車平置きはほぼ今回決まったら、もう何年に１台や２台くらいしか開かないだろうね。

子供の保育園をそろそろ探そうと思っています。Kachidoki The Tower に入る保育園情報をそろそろ入手したいところ。どなたかご存知でしょうか？

>>1207
カーシェアぜひ使いたいです。
確か普通のカーシェアと違って入会費と月額基本料が不要で利用分だけ払うシステムですよね。
ただ三台しかないからゲストルームみたいに予約取り辛そうなのが微妙かもですね。せめて10台くらい確保していれば使いやすいとおもうのですがコスト的に厳しいんでしょうね。。

引っ越しの希望用紙、地味に住居表示っぽいのかいてありますね。これが新住所なのでしょうか。

僕、地元で、家具もほぼ一新（服くらいしか持ち込まないかな）しようとしているのですが、
自分で引っ越し？をする場合は、いつでもｏｋってことなのかな。

いつでも大丈夫ですよ

ありがとうございます！
そうだったんですね。

家具の搬入は？

アートから日程希望表届きました。結局3月の鍵引き渡しは無かったんですね、、、