パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part18

>635
ここの修繕費と管理費っていくら？
タワマンに比べて安いの？

今の5丁目は、全然下町な雰囲気じゃないと思うけど。

5丁目ってパチンコ店なかったけ？
あと、一体開発されてないから統一感がないんだよね。

それ駅前の一部。
ここが建つ辺りは、3丁目の統一感とは違って、綺麗で閑静な感じが結構いいよ。
運河の開放感もいい感じだし。

635さんのレスの内容がちょっと気になりました。

４０階とか５０階もあるようなタワーマンションだと～足場も組めないし、修繕すらできないらしいし。

想像してみても、素人ながらそうだろうなと思いました。
ちなみに、パークホームズ豊洲ザ レジデンスくらいの規模なら、修繕は普通にできるのですか？
できたとしても、やはり費用はかなりかかりそうな気がしますが。

そもそもここを買える人達は2丁目3丁目の中古だって買えるんですから5丁目を貶したって意味がないですよ。
てことで、物件に関係のない話はそろそろお終いにしましょう。

ここ中古になった途端、２，３丁目より安くなると予測。
日本人は新築好きだから。
そもそも部屋によっては、
２，３丁目の中古の方が既に高くなってきてるでしょ。

内部抗争、終わりませんね。。。

日本人が新築好きってのは、この物件に限らず一理ある。
ここが購入後、買った価格より高くなるなら問題ないけど。

そういえば、カウンターの高さや間取り変更などが無償で選べるサービスはプレミアムフロアを残して既に終わったようです。まぁ、既に3階作り始めてるから当たり前といえば当たり前ですが、早く決断できないと、とこういう面で損するんですよね。

割安感出てきたね。

豊洲のイメージはタワマン！
だから首都高乗ってるとき知り合いに言うのは東雲のタワー群を言ってる。
(練馬とか都心より北側に住んでる人からするとあんまりわかってないしね〜)

何丁目か気にしてるのはどんな人なんだろ？

私は豊洲の雰囲気が好きで、新しいとこがいいのでココに決めました。

タワーマンションは住みにくいだけだよ。

既に購入したのですが、ここの営業の方より、「豊洲二丁目（ららぽ横）の180m級、商業施設が出来たら、資産価値（街のイメージ）があがる。」と仰っておりましたが、そういう事例ありますか？

そうですね。

>>653
ここはそれも織込み済みの販売価格ですから、利益は既に三井さんの懐に入ってます。

知人の子が通う港区の小学校は、低学年のうちは？一授業に三人先生？アシスタント？がつくそうなのですが、これって、他の港区の小学校もや、他の区の小学校も一緒なのでしょうか？

ただ、港区は私立小に抜けている人も多いし、金持ちすぎる人は、以外と教育熱心でもないらしく、全体として凄く教育熱心かというと、必ずしもそうではないそうなので、お受験制度を通じて成り上がる必要のある我が家などは、文京区の方がいいのかも、と思ったり。

江東区はどうですか？

周りの中古の価格を見ると、織り込み済みだったとしてもまだ伸びしろはありそうですよ。
直近だと2丁目駅前よりも晴海通り沿いの丸仁ビルのテナントも気になりますが、両端外メルセデスにボルボで、アウディは旗艦店が既にあると考えると、BMとかが来たりするのかな？

車のディーラーはいらない。年に1度使うくらいでしょ。

>>648
そうなんですか。もう終了してしまったのですか。
というか、そういうセレクトプランのようなものがあること自体知らなかったです。
ぐずぐずしていると損しちゃいますね。
値引きなどがあるとすれば得かもしれないですが。
キッチンカウンターの高さとか間取りの変更を自費でやろうとすると大変だろうなと思います。

>>655
ご返信ありがとうございます。
しかし三井さんが建てるとのことですが、どんな施設になるんですかね？
ホテルは外資で商業施設も華やかな高級路線でしょうか。

ここって順調に売れてるの？

>>656
そんな手厚いのは都心三区くらいでしょう。豊洲はタワマン建てるたびに人口が増えて、学級崩壊しているクラスもあるくらい学校のキャパを超えているのではという状態です。

かといってこの物件以外は坪単価100-200台で購入した世代なので、小学生から私学なんてとてもじゃないが経済的に無理な人が多数ですから公立に行かせるしかないのが現状です。所詮江東区ですから、教育環境は都心とは別世界です、城東エリアではマシな方くらいの認識のがいいと思いますよ。

豊洲最高価格の物件が2期で残り220戸ですから順調と言えるんじゃないですかね。しかも勝どきと晴海が完売したことで湾岸界隈はこことドゥトゥールしかなくなりましたので余裕で竣工前完売でしょうね。

>>663
一期は倍率部屋わずか、大量申し込み割れ、いきなり先着順、優先倍率希望者3人など三井大規模では見たことないほど人気薄だったのは確かですが、今買える物件がいづれも割高ピーク物件と言われるDTとここしかないので売りやすくなったのは間違いないと思います。

今は値が上がりすぎて、新築はめちゃ少ないし、中古も在庫だらけで中々売れない難しい状況ですよね。三井ですら、購入者にディズニーご招待とかやりだしてますから。

個人的には選手村跡が安く買えそうなのと、晴海パークタワーみるまでは買い控えかなと思ってます。

宅配ボックスないんですか？
不在時に受け取ってくれるやつ。

トランクルームもないとか驚き。

>>656
港区の学区によっては担任の先生の他にアシスタントの先生がもう一人つくと私も聞いた事があります。
ただ江東区近隣の区の小学校では担任の先生の他にアシスタントの先生がもう一人二人つくというのはあまり聞いた事がありません。(養護教員が必要な生徒に養護教員がついている事はあります)

区役所の小学校担当に問い合わせすれば、児童数、一学年の人数やクラス数など教えていただけると思います。区によっては区の小学校中学校の案内冊子が貰える区もあります。
幼稚園、保育園も年々変わって来ていますので購入前の調査は大事だと思います。

中学受験をお考えなら、住まわれる近隣に中学受験塾があるかも調べておかれると良いと思います。塾まで電車で数駅乗り片道20分〜30分通塾は小学生には負担だと思います。(そうしているご家庭もありますけどね)
豊洲は大手中学受験塾が数軒あり、徒歩で通えるのはその分早く帰宅できたり、勉強、宿題の時間がとれる、睡眠確保できるなど、楽だと思います。

豊洲は中学受験率は高めだと思いますが‥‥他の方からも意見が聞けるといいですね。

子供の教育機関は大事なポイントですよね。
千代田区は高校生まで医療費無料でさすが千代田区！と思います。

このマンションは小学校まで徒歩１分と安心な通学路で、綺麗な校舎でと魅力ですね。

>>660
外資系ホテルだったら嬉しいけど、三井の計画なので、三井ガーデンホテルなのかな？と考えています。

ここが気になるのか、ホームページは頻繁に訪れているわりに残念ですが間違った情報が出ているのでいくつか訂正しておきますね。
まず、宅配ボックスは当たり前ですが付いています。今時、三井でなくても新築分譲マンションで宅配ボックスが付いてない物件は私は出会ったことがありません。
また、純粋な三井ブランドのマンションを購入されたことがある方なら周知の事実ですが、ディズニーランドの貸切パーティーへ招待する特典はここの売れ行きとは全く関係なく、全国の三井ブランド全対象で毎年やっているイベントです。

>>659
最近の高騰価格でも、よほどの不人気物件でなければ竣工前完売が当たり前になっています。そのよう状況ですので、ここもそうですが2期、3期と逆に値上をしている状態なので、値引きは期待しない方がいいですね。
むしろ、より良い間取りや階数、そして間取りなどが無償で変更できるプランが選べ初期にスパッと決断して購入してしまう方がメリットが大きいです。

>>664
駅徒歩距離気にしないなら、パークタワー晴海見てからの方が良さそうですね、眺望やクオリティはあちらが上でしょうし。ただ豊洲駅近で大規模となると東急のツインまで待たないと手に入らないんですよね。

東急のツインはいつ頃の予定でしょうかか？

>>671
オリンピックの直前頃までには完成させたいらしいです。

東急ツインは眺望は確実にここより良い物件になりますが、ここと比較するような価格では出てこないですよ。
土地の取得価額と建設ピークとなるオリンピック前の竣工で出てくるとなると、坪380は下らないはずです。

>>656

港区（一部の学区？）は、算数について、レベル別授業してるそうですね。

これって、生徒にとって良いのかな？下のクラスにいる子、ひねくれないかしら？

テレビで見たのだけれど、都内の小学校は習熟度別の需要が多くされているとか。
パッと見、どのレベルかわからないようにはなっているようです。
「きつねクラス」とか「うさぎクラス」みたいに。

こちらはとにかく小学校が近いということなので、子供さんいらっしゃる方の検討が多いですね。
登下校が安心というのは良いと思います。
子供さんがいることが前提なのか、家の作りもそのようになっているように感じます。

レベル別授業ですか。良いようなそうではないような複雑な思いです。ついていけない子を置いてけぼりにしないのはいいと思うんですけど。

>>675さん、お子さんのいる家庭向けのつくりというと、どんな点でそう思われたのですか？他のマンションと比べて特に気づいた点は無かったのですが。

>>674
ここは港区とは縁もゆかりもない城東江東区ですから、他人の心配は無用かと。

港区と悩んでた方には、良い情報だと思います。

>>674
だいたいどこの区でも算数の少人数制取り入れてレベル別授業してると思います。底上げ対策ですよね。上の方の言うようにレベルはわからないような名前分け。
出来る子に合わせた授業だとついていけない子が理解できないまま。
算数が苦手な子に合わせた授業だと出来る子が物足りない。
お互いのためにもいい制度では。少人数の方が先生の目も行き渡るし。
江東区でも少人数制取り入れてるはず。

だいたい公立小学校でも人気の学校の学区域に引っ越しする人も多いが、この西小は新し過ぎて情報がない分どうなんだろう。
子持ち世帯としては小学校がすぐ近くというのが、この物件の魅力でもあるのだが。

北小の評判が良い。

>>678
そんな人いないから心配無用。

>681
いると思いますよ。
港区でもピンキリだし、
ここも高い部屋は億超えますから。

>>682
いないから（笑）
同じ一億でも部屋の大きさ全く違う、坪単価違いすぎて迷いようがない。そもそも港区アドレスと江東区アドレスで迷いようがない。豊洲と迷うのは、浦和や木場、有明、辰巳あたり。

＞６８３
これ以上話しても、お互い平行線ですね。
この辺でこの話題は止めましょう。

豊洲西小学校の学校公開へ参加されてみてはいかがですか？
受付で記名すれば保護者でなくても参観できると思いますがご自分で確認して下さいね。
日程はホームページで調べればわかります。
子供や保護者の様子が少しはわかると思います。

アドレスよりも我が家は奥さんの実家が近いとか、通勤や商業施設が豊富など利便性で物件を選びます。例えば中央区勝どきのタワーより江東区豊洲のタワーを選びますし、品川区勝島オーベルよりも江東区木場のクレストシティを選びます。

>>683
芝浦とかはありえるんじゃないですか？
また噛みつかれそうでこわいけど。

わざわざ餌まかなくても良いのに。
無視するのが一番です。

豊洲は 所得が2,000万円クラスが

平均的ですね

>>687
芝浦って今、クラッシィとベイシティタワーみたいな小中規模物件しかないんじゃない。駅歩10分くらいでたしか平均坪単価も370とかだったような。ここ320だし、さすがに坪単価50違ったら購買層はほとんど被らないんじゃないかな。

八丁堀のブリリアやパークシティも高いから被らないし。

私はこことクレスト木場、クレビア豊洲、シティテラス東陽町、プラウドタワー木場あたりで比較してMR周りに中。

北小は今年都内2位のマンモス小（昨年は1位）。2,3丁目の子供達なので豊洲では収入の高い層の子供達が多い。90パーセント以上子供達は中学受験。数年前は都内公立小学校学力テスト一位だったが校長が代わってから学級崩壊を言われているクラスあり。若い先生や問題児のいるクラスには副担任を配置しフォロー。副校長も2名配置しマンモス校のサポート体制は出来ている。児童増加に合わせて校舎増築したためグランド狭い。豊洲小は豊洲の元々の小学校。4,5丁目の子供達。昨年まで北小と同じように副校長2名体制だったが西小開設によりクラス減少。副校長は1名体制になった。とは言えクラスが半分になったわけではないので現場の混乱は大きいと聞いている。西小設備はご存知のように都内最新のもの。新設なので校長以下優秀な職員を揃えているとの評判。但し今年の1年生はバディの問題児（親達も問題との噂）が纏まって入学しているので学級崩壊しているクラスありとの事。ベイズとパークホームズ豊洲の子供達が入るとキャパシティオーバーの可能性あり。

>>689
それはない（笑）検討中の私が900万くらいですが、MRで同じくらいの層の方が多いですよとおっしゃってましたよ。

しかもこの物件以外は坪単価100-200台の購入者ですから平均したら700-800くらいじゃないでしょうか。世間的には十分高級取りですし、城東のビバリーヒルズと言われる所以です。

>>690
大規模縛り、ということですか。
まあ、色々な方、いますからね。
決めつけではなく、色々な意見を聞きましょう。
ありがちな自分と異なる意見を潰しにかかるのはやめましょう。

>>692
900万円の年収じゃ、ローンキツイよ。頭金があれば条件変わってくるが。

>>692
ちなみにおいくつですか？

>>694
そう言われましても（汗）
7000万弱で考えていて、頭金ももちろんあります。頭金なしで全額ローン組は少数かと。将来的に年収もあがりますし。

いま西新井に住んでいるのですが、友人や会社の人10人弱が豊洲に住んでいて、それで来る機会があったのが検討のキッカケです。10人くらいの中では恐らく私が一番高級取りですから自分としては満足してます。

>>695
40はいってません。

>>696
ローンはいくらぐらいでくむのですか？4000万？

6000万円？

>>696
900万ぐらいで、貴方ご自身の周りと比べて高給かどうかは興味ないのですが、坪単価100-200台って、どのあたりの物件か教えてもらえますか？
クレストシティ木場ぐらい？

>>699
900マソで6000万ローンとなったら、結構きついですよね。。
子供いなければなんとかなるかもですけど。。

>>698
そこまでは勘弁してください。ただ、今がピークに近いことはわかっているので悩みますよね。オリンピック後に豊洲、木場、東陽町などが今の価格水準を保っているとは考えにくいし、下がる可能性のが高いんだろうなと。

世界都心と比較せれば東京は安いといいますが、NY，ロンドン、シンガポール、香港と比べても、住民の平均所得も、将来的成長見込みもダントツ最下位です。国際化も果たせる土壌もゼロに近いし、今の市場ですらちょっと高すぎかと感じています。

選手村跡はかなり割安で売られる予定と聞いているのでそれまで待とうかとも考えています。

>>700
この物件以外は、豊洲の物件はすべて平均坪単価300未満でしたよね。つまり二百万台、まさに場末のころ弱小デベの物件は坪200切るのは沢山ありました、つまり坪百台。坪320のここは豊洲住民カーストの中では間違いなく外廊下の大富豪です。

>>687
台場のほうが好例かも。ワニワニパニック怖いですが、私は各区の小学校の違い、教えて欲しいです。中央区晴海も月島もお隣ですし。

オリンピック後のことまで考えると、いろいろと難しいな、と思う部分が多いです。
とにかく、暮らしやすいかどうか、というのは
絶対条件として必要になってくると思います。
収納はもっとあっても良かったのかなとは思いますが、そうするとその分、居室がもっと狭くなってしまうし…
バランス的には今くらいがギリギリなのかな。
ある程度の広さは確保できていると思います。

ほんと、収納は悩みの種です。
居室の広さも確保したいし、収納は必要ですし。
家具を置くとなるともっと広い部屋が必要になるだろうし。
そうなると価格にキリがないですもの。
この面積でこの収納、がんばっている方じゃないかと思います。
４ＬＤＫと３ＬＤＫの広い間取りを見ると、
収納少ないなと思ってしまいましたけど。

傾きが怖い今日この頃。

収納に関してはマンションだと仕方がない部分があるカナ？

今時はもっと頑張っているところも多いですが、こちらはマンションにしたら標準的な方かと思いますよ。

今日から第２期の登録が始まりましたね

実際に出す人は土曜日になるのかな？

抽選販売ということですがどれくらいの物件が抽選に成るのでしょう？

１期は抽選って結局あったんでしょうか？

今回の事件で傾きが怖いのは三井のマンションだけではないですよ。旭化成建材が杭打ちした3000棟が現在も偽装疑惑の中です。
ちなみに三井は建て替えも検討しているようですよ。むしろ今回の件は対応や補償の面で大手で買うメリットを改めて示してくれたとも言えます。

>710

費用は旭化成建材に請求だから、売主が大手だからというのは筋違い。

>>710
要は事業主が大手の三井不動産レジデンスというだけ。三井住友建設、そして杭打ちをした、旭化成建材への丸投げ体質は建築業回の悪癖。今回のように問題が発覚すればその責任は下に押し付け、自らの監督責任は、素知らぬ顔。傾いたから判明したけど、氷山の一角。前頭建て替えは当たり前。売主の三井も保証金出せよ。汚いな。ここ、もう買わ無いし、今後は三井は検討から外す事にした。

>>711
あなたは契約もわからないお馬鹿さん？購入者との契約当事者は売り主である三井不動産。態度や対応に問題あるものの、購入者に対する弁済義務は三井不動産が負う。当然三井不動産はゼネコンの三井住友建設に損害賠償を請求する。三井住友建設は請求された分を旭化成建材に請求する事になります。弱小デベロッパーならゼネコンや二次下請けからお金が入らないと弁済出来ないとなるけど三井不動産なら仮に三井住友建設が潰れても契約者には弁済出来るでしょ。だから大手デベロッパーから買う安心感と言った710が正しいのですよ。

この注目時期の三井不動産の保証内容の発表は
素晴らしい判断と思います。

皆さん会社名を間違いすぎです。三井不動産でもなく三井不動産レジデンスでもなく、三井不動産レジデンシャルですよ。
三井不動産レジデンシャルもある意味では被害者なんでしょうね。もちろん一番の被害者は入居者であることはかわりないですが。

>>715
いやいや、都合悪いことはすべて下請けになすりつける体質が今回の事件を起こしたんだよ。
下請けに対しても誠意を持った対応ができる会社を裏切らないでしょ。

つまり、三井のまいた種ということです。

>>717
調査がされてい無い、現時点でも湾岸タワーマンションには、今回の件での風評被害を受けている物件は多数あります。
三井不動産レジデンス他の関係者、反省しろ。

>>716
そうかもしれませんが、中小デベだからそれができるという話でもないですね。

しかし、大口の取り引き先にたいして嘘をついてでも仕事を取りにいくという力より、イイ仕事をして仕事を取りにいく考えるのが普通だと思いますが、もしそうでないのであれば日本も終わりですね。

このことがきっかけとなり、全体的に業界的に良いベクトルに進んでいくことを期待。

販売って690戸中、第1期で426戸が契約になって、第2期で90戸出しているという状況でいいのでしょうか。結構売れているのだなと思うのですが、全体の戸数を思うとまだまだ道のりは長そうな感じです。デベ側もゆっくりと販売していくというようなスタンスなのでしょうか。

>720

それを期待するのは無理かな。三井物件では、去年新川崎で施工ミスで販売中止ってのがあった。そのときも今回と同じく、責任は施工会社にあるから費用は請求ってスタンス。自分の懐が痛むわけじゃないから繰り返すんでしょ、

やっぱり、大手が安心なんだね。

傾きマンションが発生したときの補償があるだろうから、大手デベを選ぶってのは賢い選択ではある。
でも、去年の傾き事例はあるし、またその時の住民対応が改めて非難されている。
補償に期待をよせたとしても、少なくとも他社物件より傾く可能性が高いのは嫌だ。

三井の対応はすみふ以下。

住民が棟と棟の間の手すりのずれを指摘したのは去年。問題ないと相手にされなかったので、市に相談したら市から指導があってやっと重い腰を上げた。

すみふの三ツ沢物件で昨年、同じ問題が発覚していたし、問題が発覚した発端も同じく手すりのずれだったのだから、同じことが起こっているのかと真っ先に考えるべき。三ツ沢のように耐震性に問題があったら、場合によっては人命にもかかわっていた。セウォル号の船長と同じレベルの行為。

なぜ急にスミフと比較を・・・
しかも何の根拠もなし。ドトールの方かな？

三井は全棟の建て替えを提案したが、建て替えに必要の住民の80%の賛同は無理と見て敢えて提案してる。
つまり、(俺らは誠意ある対応を提案してるのに住民から拒否してる)との方向に誘導したいのさ。見え見え。住民の方、諸事情は分かるけど三井の提案通り建て替えてもらいなよ。後から傾いたらもう無理だよ。自費で修理。

取引先がデータを偽装してるかどうかまでモニタリングするわけないでしょ。三菱でも野村でも住友でも東京建物でもどこでも一緒。

ここでとよすは2.3丁目だと勝手に格付けしていたら方、残念ですが横浜の手抜き工事の影響でパークシティ豊洲のリセールは鈍るでしょうね。

地震の影響だと一年近くものらりくらり逃げていた三井が、いくら実際に杭打ちをした、旭化成建材の親会社が保証するにしても、突然全棟建て替の提案には違和感があったがやっぱり、その他にもコンクリート量の偽装という事実があった。三井も含めて徹底的に糾弾すべき問題だ。消費者を舐めきった態度だ。当然ほぼ同時期施工の豊洲パークシテイー他関連会社施工のマンションのリセールや新築販売にも悪影響が出るのは当然だろう。

>>729
ツイン、豊洲タワー、シンボルのリセール組は競争相手が減りましたね。

>>730
豊洲タワーも三井では？

旭化成建材の問題の人は15年のベテランだそうで…パークシティ豊洲だけでなく、この15年の間に旭化成を下請けに使ったデベ、施工会社は戦々恐々としてるんでしょうね。

転売して、利益を上げる時代は終わった。今の状況は購入即2割減。住むしかありません。湾岸マンション、マネーゲームの狂乱がブーメランで帰って来た。

この問題発生以前の物件はなんか嫌になったな。ここも含め

既に打ち込んでしまった杭なんか、やった会社が告白しない限りはわからんもんね、永遠に

ここ数年のマンション狂騒曲もついに終わるかな

ほんと酷い問題だと思います。
マンション検討者には無視できない問題で、自分では確かめようもなく、何を信じたらいいのかわからなくなってしまいました。
こういう問題をきっかけに、信頼できる仕事をしっかりしてくれるようになるといいと思います。
こちらのマンションでも、問題はないということを改めて検査とか調査とかしてちゃんと説明してくれたりすると良いと思います。

>726

全棟建て替えを表明した一昨日の段階だと、問題のあるのは１棟だけなので、問題のに棟の住民が建て替え決議に賛成しないってのもありうる話だったんだけど、昨日発覚した問題で全滅でしょ。建て替え決議はすんなり通るんじゃない。

もし三井が、建て替え決議は通らないって見込みで全棟建て替えを表明したのなら、策士策に溺れるってやつだね。

>725

すみふは１０年放置。三井も放置していたら市から指導が入って対応。対応が悪いという点ではどっちもどっち。