パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part18

4丁目は中古でも高いもんな。
それなら新築でこっち買うわ。ってなる。

中国人が好きそうな都心やタワーマンションにしようと思ってましたが、結局は地味なマンションに決めてしまいました。

2階は天井高が275cmでエスカレーター利用だけなので、眺望を気にしないなら良いかもしれないですね。
しかも販売済みで残念ですが、2階の角住戸はリビングルームの約3畳分のカウンター部分がないので、その分広く使えるのですね。

PTより立地は良いのかな。仕様も悪くなく、大規模だから全体的に今の相場相応だと思います。パークシティは別格として、ここは豊洲で何番目くらいになるのか楽しみですね

たまに勘違いされますが、免震は地面と絶縁しているわけではありません。免震ゴムという応答周期がとても長い装置を挟むことで地震の卓越周期から建物の固有周期をずらすことが目的です。卓越周期は直下型だと通常0.5～2秒程度で低層建築だと固有周期と一致するため被害が大きくなるところ、免震で長周期化させて劇的に応答を減らすことができます。なのでよく言われるように免震が最適なのは低層マンションなのですね。ここはその点、免震のメリットが多く享受できる物件です。タワマンの場合、免震の効果が最も発揮されるのは中低層階で、高層階ほど効果が薄れます。むしろ風揺れに弱くなるなどのデメリットも大きいです。高層の風揺れ影響は意外に大きく、ランドマークタワーなど300メートル級では構造計算における建物への想定最大外力は地震動ではなく風力起因になるくらいです。

以上は今や一般でも常識かと思ったのですが、マンション座談会で理系出身者の多いはずの有名ブロガーが低層免震はオーバースペックと真逆の事を述べており驚きました。正直、所詮素人なんだなと思いましたが、かなり影響力のある方々だし素人ながら自信満々に発言される傾向にあるので他人事ながら気がかりです。。

ここ買うなら、2，3丁目の中古買う。
三つ目通りを境に豊洲は別の街だから。

>591
固有周期をずらすことだけが免震の目的ですか？

>>593
もちろん免震装置自体が地震のエネルギーを吸収して上部建物に伝わりにくくする効果もあります。

>594
回答ありがとうございます。
お詳しそうなのでもう少し教えてください。

(1)固有周期をずらす目的は共振を避けるため、との理解で宜しいでしょうか。

(2)卓越周期は直下型だと通常0.5～2秒程度で低層建築だと固有周期と一致する、とのことですが、
タワマンの場合、そのような心配はいらない、との理解で宜しいですか。

(3)従って、タワマンの場合、免震装置自体が地震のエネルギーを吸収して上部建物に伝わりにくくする効果を
期待して免震を採用している、との理解で宜しいですか。

(4)また、この効果(エネルギーを吸収して上部建物に伝わりにくくする効果)は、耐震、制振の建物の同様の効果と比べて、
免震の方が優れていると理解して宜しいですか。

(5)「タワマンの場合、免震の効果が最も発揮されるのは中低層階で、高層階ほど効果が薄れます。」とのことですが、
ここで言う効果とは、どちら（固有周期をずらすor上部建物に伝わりにくくする効果）を指してますか？また高層階ほど薄れる理由を、もう少し詳しく教えて下さい。

販売スタッフさんにつっかからなくても、、、

なんで長期優良住宅の認定を取れなかったんだろう。

>>595
簡単ですが私の理解は下記の通りです。

(1)ご認識の通りです。共振したときの振動増幅がいかに大きいかは共振曲線から明らかで、共振を回避する事は地震被害を低減する上で最重要です

(2)ある意味その通りですが、地震と地盤によって卓越周期は異なりますので、タワーだから大丈夫というわけではありません。地震のメカニズム、地盤条件などとの総合的な判断が必要です。極論、あらゆる建築物で地震の卓越周期と自身の固有周期が一致する可能性があり、それをゼロにする事は出来ませんが、確率的な話としては直下型とタワーは共振しにくいと言えます。

(3)その意味もありますし、さらに適切に長周期化する事で応答を軽減する意味もあります。但しその効果が低層建築に比べると非常に弱いという事です。低層の場合、地震応答を1/5とかに低減する事も可能ですから。

(4)ある意味その通りです。免震装置はエネルギー吸収、振動減衰の機能も持ちますが、通常の耐震ですと構造体自体が振動エネルギーを熱に変換する事などで減衰します。その際に構造体が損傷する可能性がありますが、免震の場合は振動の大部分を柔らかい免震装置が受け持ち、効果的に熱エネルギーに変換するため、結果的に構造体の損傷が軽減されます。制震装置も同様の役割を果たします。

(5)タワマンは長周期構造とはいえ、非免震の場合は基礎と上部構造が一体となっているため、どうしても低層階は地盤の加速度に対しダイレクトに応答します。その結果、低層は変位は小さくとも加速度が比較的大きくなります。一方、高層階になるほど建物全体の応答加速度に支配され、長周期構造である事により応答加速度が低減されます。高層ほど変位は大きくなりますが。（ただしこれは長周期地震などで建物全体の固有振動と卓越周期が共振しない場合です。かりに共振した場合は高層ほど揺れおよび加速度が増大します。）

>598

(1),(2),(4)はよく理解できました。
ありがとうございます。

(3)の「さらに適切に長周期化する事で応答を軽減する意味もあります。但しその効果が低層建築に比べると非常に弱いという事です。低層の場合、地震応答を1/5とかに低減する事も可能ですから。」の部分ですが、高層だとその効果が弱い理由をわかりやすく教えて下さい。理系出身なのですがこちらの分野の専門ではないので。あと、地震応答の単位は何ですか？加速度(m/s2)のことでしょうか。

(5)の「その結果、低層は変位は小さくとも加速度が比較的大きくなります。一方、高層階になるほど建物全体の応答加速度に支配され、長周期構造である事により応答加速度が低減されます。高層ほど変位は大きくなりますが。」の部分ですが、「タワマンの場合、免震の効果が最も発揮されるのは中低層階で、高層階ほど効果が薄れます。」と、繋がらないので、もう少しわかりやすく教えていただけないでしょうか。

598の補足です。

簡略化してタワマンの高層では変位大、加速度小と記載しましたが、これは本当にケースbyケースで、２次モードで応答した場合は中層階でも大変位が発生する可能性があり、普遍的に成り立つ訳ではありません。先ほど記載した通り、その地域の地盤特性、起こりうる地震は直下型か海溝型か、などなど結局のところ地震の発生条件次第です。

実際の地震で、どこそこのタワマンでは高層では全然被害がなく中低層で被害が大きかった、別のタワマンでは高層の被害が大きかった、、など状況がバラバラなのはそういった個別要因があまりに大きいためです。

それを踏まえた一般論として、様々な条件を考慮すると強固な地盤の低層の免震が最も低リスクであるというのが共通認識になっています。

>一般論として、様々な条件を考慮すると強固な地盤の低層の免震が最も低リスクであるというのが共通認識になっています。

ん～。なんで低層の免震が最も低リスクなのか、よくわかりません。

598です。
今外にいますので詳細にお答えする事が出来ません。帰宅致しましたらご回答させて頂きます。
構造の話ばかりになり、スレ汚し申し訳ございません。

>>592
どうぞどうぞ中古へ。しかし同じ豊洲内で違う街とか随分狭い世界で生きていらっしゃる方もいらっしゃるんですね。

豊洲に住んだら違いがわかるよ。

世間一般に知られている豊洲は２，３丁目の再開発エリアだからね。
三つ目通りを境に、２，３丁目エリアと４，５丁目エリアではまったく街並みが違う。
前者は豊洲の山の手、後者は豊洲の下町って感じ。
下町にも、もちろん良い所はあると思いますが。
どうせなら山の手に住みたいかな。

言うたら所詮豊洲だし、城東だし、江東区だし、足立ナンバーだし、何丁目で山の手だの下町だのいうとかレベル低すぎ。

みんな都心に買えないからここに住んでるわけで。。しかも平均坪単価320のここは豊洲史上一番の金持ち集団になるわけですから。2-3丁目だろうが他の物件なんて坪単価100から200台レベルの所得層なんだから、よっぽど下町低所得者集団だけどね。豊洲ではこの物件が住民層は最上位。

ここは直感的な魅力やインパクトには欠けるけど、タワマン嫌いや板状耐震物件も嫌だという隙間顧客にハマってる感じでしょうか。
それにここならタワマンカーストも出来難いから、そういう煩わしいことも嫌いな主婦目線でも住みやすいし、最近問題化している外国資本による投資目的の購入やairbnb問題も起こりにくいというメリットも実需層にハマってるのかな？

2期90戸なら、3期が多いのか。

>>605
何時代の人？まだそんなこといってるのか(笑)
街並みね。5丁目も綺麗になったよ。駅までいく道に木陰の道があって夏はいいよ？お宅は2.3丁目住民なんだろうけど焦ってるんだろな。5丁目がどんどん綺麗になって。

なんか、順調に売れてますなあ。、

＞言うたら所詮豊洲だし、城東だし、江東区だし、足立ナンバーだし、何丁目で山の手だの下町だのいうとかレベル低すぎ。

レベルなんて関係ないでしょ。
レベルなりに上下関係が生まれます。
人間ってそんなものじゃないかな。

結局は坪単価で、住む人のレベルが決まるって事なんだよね。

2期で420販売、年明け3期で520販売、ゴールデンウィーク頃の4期で600、お盆明けに最終期って感じですかね。

タワーマンションじゃなくても売れるもんだね。

豊洲駅の改札を抜けて何番出口に向かうかでちょっとした優越感、劣等感が感じられる。2,3丁目の再開発タワマンエリアに向かう1,2番出口なのか、それ以外なのか。

>>619
そんなんいちいち気にしてるやついねーわ。

4番出口は嫌。

こちらの間取りってどうなんでしょう。
思ったより狭いなと思ったのですが、これ以上広くなると価格的に難しくなるのでしょうか。
ベッドルーム4畳というのもあって、2LDKとはいえ一人暮らし向きなのかなと思いました。
広い間取りはどうかと思ってW87Zを見てみると、やたら廊下のスペースが多くて
やっぱりベッドルームが狭いようで、あまりいい間取りには思えませんでした。
キッチンや収納が広いのは良いのですけど。

まあ、間取り比較は楽しいよね。
好きな間取り選んで下さいな。

この値段で完売すれば二三丁目も買い値超えて転売できるWinWinの関係にした方がいいじゃないですか豊洲内部抗争せずに

所謂、豊洲って2,3丁目の再開発エリアのタワマンのイメージでしょ。
あのイメージで三つ目通り渡ると急に下町来たみたいな感じになる。
内部抗争とかそんな話じゃない。客観的な事実です。それでも、ここ、スカイズと違って豊洲駅近いし、いいんじゃないの。

外部に豊洲のイメージ聞いて3丁目のタワマン出てくる確率なんて100人聞いて1人いるかいないか。8割ららぽーとに後は豊洲市場、ユニシス本社、BBQ場、結婚式場、ガスってなーに、芝浦工大でフィニッシュ！
で、その1人いるかいないかのイメージ獲得に何の意味があるのだろう•••？

ららぽ、タワマン、綺麗な街並みが豊洲のイメージだよね。つまり、世間一般の方が想像する豊洲って2,3丁目なんだよね。このエリアじゃない。でも、駅近だし、三井だし、悪くないと思う。

まぁ、あっちは無機質で住む場所じゃないって思う人も多いですからね。
綺麗な街も活用できて、落ち着いた場所に住みたい。タワーマンションは嫌いって人も多いんですから、いいんじゃないでしょうか。

４０階とか５０階もあるようなタワーマンションだと、買った後、出費が激増して大変だよ。
足場も組めないし、修繕すらできないらしいし。

シティタワーや豊洲タワーのスレ見てみたら、よくわかるよ。
無機質で人が住むエリアじゃないという意見がいっぱい。

２、３丁目は元々工業エリアですからね。

2,3丁目エリアはIHI の造船所跡を一体的に開発したので、各建物、植栽、すべてが調和していて素晴らしい。無機質？豊洲ネガさんの妬みでしょ。

>635
ここの修繕費と管理費っていくら？
タワマンに比べて安いの？

今の5丁目は、全然下町な雰囲気じゃないと思うけど。

5丁目ってパチンコ店なかったけ？
あと、一体開発されてないから統一感がないんだよね。

それ駅前の一部。
ここが建つ辺りは、3丁目の統一感とは違って、綺麗で閑静な感じが結構いいよ。
運河の開放感もいい感じだし。

635さんのレスの内容がちょっと気になりました。

４０階とか５０階もあるようなタワーマンションだと～足場も組めないし、修繕すらできないらしいし。

想像してみても、素人ながらそうだろうなと思いました。
ちなみに、パークホームズ豊洲ザ レジデンスくらいの規模なら、修繕は普通にできるのですか？
できたとしても、やはり費用はかなりかかりそうな気がしますが。

そもそもここを買える人達は2丁目3丁目の中古だって買えるんですから5丁目を貶したって意味がないですよ。
てことで、物件に関係のない話はそろそろお終いにしましょう。

ここ中古になった途端、２，３丁目より安くなると予測。
日本人は新築好きだから。
そもそも部屋によっては、
２，３丁目の中古の方が既に高くなってきてるでしょ。

内部抗争、終わりませんね。。。

日本人が新築好きってのは、この物件に限らず一理ある。
ここが購入後、買った価格より高くなるなら問題ないけど。

そういえば、カウンターの高さや間取り変更などが無償で選べるサービスはプレミアムフロアを残して既に終わったようです。まぁ、既に3階作り始めてるから当たり前といえば当たり前ですが、早く決断できないと、とこういう面で損するんですよね。

割安感出てきたね。

豊洲のイメージはタワマン！
だから首都高乗ってるとき知り合いに言うのは東雲のタワー群を言ってる。
(練馬とか都心より北側に住んでる人からするとあんまりわかってないしね〜)

何丁目か気にしてるのはどんな人なんだろ？

私は豊洲の雰囲気が好きで、新しいとこがいいのでココに決めました。

タワーマンションは住みにくいだけだよ。

既に購入したのですが、ここの営業の方より、「豊洲二丁目（ららぽ横）の180m級、商業施設が出来たら、資産価値（街のイメージ）があがる。」と仰っておりましたが、そういう事例ありますか？

そうですね。

>>653
ここはそれも織込み済みの販売価格ですから、利益は既に三井さんの懐に入ってます。

知人の子が通う港区の小学校は、低学年のうちは？一授業に三人先生？アシスタント？がつくそうなのですが、これって、他の港区の小学校もや、他の区の小学校も一緒なのでしょうか？

ただ、港区は私立小に抜けている人も多いし、金持ちすぎる人は、以外と教育熱心でもないらしく、全体として凄く教育熱心かというと、必ずしもそうではないそうなので、お受験制度を通じて成り上がる必要のある我が家などは、文京区の方がいいのかも、と思ったり。

江東区はどうですか？

周りの中古の価格を見ると、織り込み済みだったとしてもまだ伸びしろはありそうですよ。
直近だと2丁目駅前よりも晴海通り沿いの丸仁ビルのテナントも気になりますが、両端外メルセデスにボルボで、アウディは旗艦店が既にあると考えると、BMとかが来たりするのかな？

車のディーラーはいらない。年に1度使うくらいでしょ。

>>648
そうなんですか。もう終了してしまったのですか。
というか、そういうセレクトプランのようなものがあること自体知らなかったです。
ぐずぐずしていると損しちゃいますね。
値引きなどがあるとすれば得かもしれないですが。
キッチンカウンターの高さとか間取りの変更を自費でやろうとすると大変だろうなと思います。

>>655
ご返信ありがとうございます。
しかし三井さんが建てるとのことですが、どんな施設になるんですかね？
ホテルは外資で商業施設も華やかな高級路線でしょうか。

ここって順調に売れてるの？

>>656
そんな手厚いのは都心三区くらいでしょう。豊洲はタワマン建てるたびに人口が増えて、学級崩壊しているクラスもあるくらい学校のキャパを超えているのではという状態です。

かといってこの物件以外は坪単価100-200台で購入した世代なので、小学生から私学なんてとてもじゃないが経済的に無理な人が多数ですから公立に行かせるしかないのが現状です。所詮江東区ですから、教育環境は都心とは別世界です、城東エリアではマシな方くらいの認識のがいいと思いますよ。

豊洲最高価格の物件が2期で残り220戸ですから順調と言えるんじゃないですかね。しかも勝どきと晴海が完売したことで湾岸界隈はこことドゥトゥールしかなくなりましたので余裕で竣工前完売でしょうね。

>>663
一期は倍率部屋わずか、大量申し込み割れ、いきなり先着順、優先倍率希望者3人など三井大規模では見たことないほど人気薄だったのは確かですが、今買える物件がいづれも割高ピーク物件と言われるDTとここしかないので売りやすくなったのは間違いないと思います。

今は値が上がりすぎて、新築はめちゃ少ないし、中古も在庫だらけで中々売れない難しい状況ですよね。三井ですら、購入者にディズニーご招待とかやりだしてますから。

個人的には選手村跡が安く買えそうなのと、晴海パークタワーみるまでは買い控えかなと思ってます。

宅配ボックスないんですか？
不在時に受け取ってくれるやつ。

トランクルームもないとか驚き。

>>656
港区の学区によっては担任の先生の他にアシスタントの先生がもう一人つくと私も聞いた事があります。
ただ江東区近隣の区の小学校では担任の先生の他にアシスタントの先生がもう一人二人つくというのはあまり聞いた事がありません。(養護教員が必要な生徒に養護教員がついている事はあります)

区役所の小学校担当に問い合わせすれば、児童数、一学年の人数やクラス数など教えていただけると思います。区によっては区の小学校中学校の案内冊子が貰える区もあります。
幼稚園、保育園も年々変わって来ていますので購入前の調査は大事だと思います。

中学受験をお考えなら、住まわれる近隣に中学受験塾があるかも調べておかれると良いと思います。塾まで電車で数駅乗り片道20分〜30分通塾は小学生には負担だと思います。(そうしているご家庭もありますけどね)
豊洲は大手中学受験塾が数軒あり、徒歩で通えるのはその分早く帰宅できたり、勉強、宿題の時間がとれる、睡眠確保できるなど、楽だと思います。

豊洲は中学受験率は高めだと思いますが‥‥他の方からも意見が聞けるといいですね。

子供の教育機関は大事なポイントですよね。
千代田区は高校生まで医療費無料でさすが千代田区！と思います。

このマンションは小学校まで徒歩１分と安心な通学路で、綺麗な校舎でと魅力ですね。

>>660
外資系ホテルだったら嬉しいけど、三井の計画なので、三井ガーデンホテルなのかな？と考えています。

ここが気になるのか、ホームページは頻繁に訪れているわりに残念ですが間違った情報が出ているのでいくつか訂正しておきますね。
まず、宅配ボックスは当たり前ですが付いています。今時、三井でなくても新築分譲マンションで宅配ボックスが付いてない物件は私は出会ったことがありません。
また、純粋な三井ブランドのマンションを購入されたことがある方なら周知の事実ですが、ディズニーランドの貸切パーティーへ招待する特典はここの売れ行きとは全く関係なく、全国の三井ブランド全対象で毎年やっているイベントです。

>>659
最近の高騰価格でも、よほどの不人気物件でなければ竣工前完売が当たり前になっています。そのよう状況ですので、ここもそうですが2期、3期と逆に値上をしている状態なので、値引きは期待しない方がいいですね。
むしろ、より良い間取りや階数、そして間取りなどが無償で変更できるプランが選べ初期にスパッと決断して購入してしまう方がメリットが大きいです。

>>664
駅徒歩距離気にしないなら、パークタワー晴海見てからの方が良さそうですね、眺望やクオリティはあちらが上でしょうし。ただ豊洲駅近で大規模となると東急のツインまで待たないと手に入らないんですよね。

東急のツインはいつ頃の予定でしょうかか？

>>671
オリンピックの直前頃までには完成させたいらしいです。

東急ツインは眺望は確実にここより良い物件になりますが、ここと比較するような価格では出てこないですよ。
土地の取得価額と建設ピークとなるオリンピック前の竣工で出てくるとなると、坪380は下らないはずです。

>>656

港区（一部の学区？）は、算数について、レベル別授業してるそうですね。

これって、生徒にとって良いのかな？下のクラスにいる子、ひねくれないかしら？

テレビで見たのだけれど、都内の小学校は習熟度別の需要が多くされているとか。
パッと見、どのレベルかわからないようにはなっているようです。
「きつねクラス」とか「うさぎクラス」みたいに。

こちらはとにかく小学校が近いということなので、子供さんいらっしゃる方の検討が多いですね。
登下校が安心というのは良いと思います。
子供さんがいることが前提なのか、家の作りもそのようになっているように感じます。

レベル別授業ですか。良いようなそうではないような複雑な思いです。ついていけない子を置いてけぼりにしないのはいいと思うんですけど。

>>675さん、お子さんのいる家庭向けのつくりというと、どんな点でそう思われたのですか？他のマンションと比べて特に気づいた点は無かったのですが。

>>674
ここは港区とは縁もゆかりもない城東江東区ですから、他人の心配は無用かと。

港区と悩んでた方には、良い情報だと思います。

>>674
だいたいどこの区でも算数の少人数制取り入れてレベル別授業してると思います。底上げ対策ですよね。上の方の言うようにレベルはわからないような名前分け。
出来る子に合わせた授業だとついていけない子が理解できないまま。
算数が苦手な子に合わせた授業だと出来る子が物足りない。
お互いのためにもいい制度では。少人数の方が先生の目も行き渡るし。
江東区でも少人数制取り入れてるはず。

だいたい公立小学校でも人気の学校の学区域に引っ越しする人も多いが、この西小は新し過ぎて情報がない分どうなんだろう。
子持ち世帯としては小学校がすぐ近くというのが、この物件の魅力でもあるのだが。

北小の評判が良い。

>>678
そんな人いないから心配無用。

>681
いると思いますよ。
港区でもピンキリだし、
ここも高い部屋は億超えますから。

>>682
いないから（笑）
同じ一億でも部屋の大きさ全く違う、坪単価違いすぎて迷いようがない。そもそも港区アドレスと江東区アドレスで迷いようがない。豊洲と迷うのは、浦和や木場、有明、辰巳あたり。

＞６８３
これ以上話しても、お互い平行線ですね。
この辺でこの話題は止めましょう。

豊洲西小学校の学校公開へ参加されてみてはいかがですか？
受付で記名すれば保護者でなくても参観できると思いますがご自分で確認して下さいね。
日程はホームページで調べればわかります。
子供や保護者の様子が少しはわかると思います。

アドレスよりも我が家は奥さんの実家が近いとか、通勤や商業施設が豊富など利便性で物件を選びます。例えば中央区勝どきのタワーより江東区豊洲のタワーを選びますし、品川区勝島オーベルよりも江東区木場のクレストシティを選びます。