スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。
マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。
[スレ作成日時]2015-08-07 10:00:53
>140
マン管の合格点が高い者はそれだけ長期間勉強したからだろう。
僕は３７点だったけど、通信教育を５月から始めたんで、６ヶ月
が受験勉強期間だったよ。
１日の勉強時間は、３時間から４時間はしたけどね。
管業とマン管どちらも１回で合格。
それまでは総会には一度もいったことなかったし、理事もやった
ことはなかったので、全くの素人として勉強したよ。
文系だったので、法律面は苦労しなかったけど、建設・設備は
理解しずらかったね。
合格すればいいだけであって、４５点とか取っても意味ないしね。
それに合格証書はあるけど点数は記載されてないからね。
通信教育で半年やったら４６点とれるよ。前にここで自虐的に言ってたひといる。
４６問まで行くと予備校推定得点ぶんぷだと約二万人の受験者の４位タイくらいになるよ。４５問だと９位タイ、44だと１７位タイくらい。
私は二カ月半だけど４４点とれた。過去問4回転とLECの全国模試3回受けたから。
半年通信教育やって３７点だと1400位タイくらいだからコンサルは無理だと思う。
マンション管理士試験の点数は、気にしなくていいと思います。
点数は覚えてないけど、私も最低点に２点くらいの余裕しかなかったと思う。
マンション管理士に必要な能力は
1. 問題解決力
2. 提案力
3. 文書作成能力
です。
そこで、提案。
ここで、マンション管理士の資格者と名乗っている人たちに、問題を出して、アドバイスしてもらいましょう。
回答をしない人は、実務能力不足と判定しましょう。
先ず私から問題
３００戸の自主管理マンションにコンサルとして呼ばれたら、理事長が１０００万もの駐車場改良工事を、事業計画も予算の承認もなく実施していました。
７月が年度末で、９月末が総会ですが、８月に請求書が来ています。
さて、
① どうアドバイスしますか？
② 総会議案は？
③ 予算は？
④ 答弁はどうしますか？
もっと詳しい設定が必要なら、聞いてください。設定します。
請求書がいつきたかではなくて
工事の竣工日はいつ？
7月以前の竣工なら決算報告しないと。
工事費の支出承認でなく、決算承認議案で年度内の支出を包括的に承認すればok。
駐車場改良は保存行為だと主張すればよい。
そもそも予算に従って支出するという規定はありません。標準管理規約の不備かも。
区分所有法でも理事長は年一回、事務報告すればいいことになってるだけ。
会計報告のことだと思う。
①まず理事会の対応が間違っていることを指摘する。
事業計画で総会の承認が必要だったこと。改良工事は保存行為ではなく、
修繕積立金の取り崩しとなるので、総会の承認が必要だったこと。
②総会議案については、既に実施してしまった事案だから、会計処理で
未払い金に計上するしかないということ。
③予算については、修繕積立金から取り崩す。普通決議でオーケー。
④答弁については、理事長が無知だったことを謝罪し、理事長を辞任する。
＞＞改良工事を保存行為というあたり、暇入ももうろくしているなあ。
＞＞未払い金で会計は処理すべき。
竣工日が7月20日なら仕訳は
7月20日
借方 貸方
工事費 １０００万 ／ 未払い金 １０００万円
であり、未払い金には当然になっているよ。
もうろくしてるのはあなたｗ
請求がいつきたかなんて会計処理上は関係はない。
ちなみに支払いが
8月20日なら仕訳は
8月20日
借方 貸方
未払い金 １０００万 ／ 普通預金 １０００万円
＞＞④答弁については、理事長が無知だったことを謝罪し、理事長を辞任する。
謝罪で済むはずはずがない。
民事責任＝損害賠償責任を負うに決まっている。
コンサルがこういうこというのは、ａｈｏじゃないかとおもいます。
保存行為だといえばそれで済むこと。
＞＞修繕積立金の取り崩しは総会決議が必要だし、それをオーバー
＞＞することはできないんだよね。
元フロントは修繕積立金とは言っていない。
＞＞保存行為は、管理費からの出費だよ。
これは大嘘。
＞＞工事は終わっているんだから、その承認決議は意味ないので、
＞＞議案の承認をもらうのだけは正解。
この日本語はおかしいね。あなた日本人？
私は決算承認でＯＫといっている。
マンション管理士法定講習テキストのこと。
しかし、これは５年ごとに行われるマン管士の講習会で配布
されるものだけどね。
一般の者には手に入らないもの。
＞＞マンション管理士法定講習テキストのこと。
マンション管理の知識―マンション管理にかかわるすべての人に〈平成26年度版〉 単行本 – 2014/7
マンション管理センター (著)
のことであろう。普通は。
マンション管理士法定講習テキストなんてしらん。5年たってないし法定講習なんてまだ出たことないから。
「基本書」が「マンション管理士法定講習テキスト」のことであり、この「マンション管理士法定講習テキスト」が５年ごとに行われるマン管士の講習会で配布されるものであるとすると、マンション管理士として登録し、５年後の法定講習を受講するまでのマンション管理士は、「基本書」を持っていないということですね。
本のタイトルが、「マンション管理士法定講習テキスト」になってるだけ。
マンション管理士の資格を取得し、５年経過した者に対しての指針書だよ。
講習会では、法令に関するものも当然ふくまれている。
マンションに関する判例や裁判例も解説込で配布されるよ。
その他、数多くの資料が配布される。
「マンション管理士法定講習テキスト」が、単なる「登録講習教材」（マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則 第四十二条の四－三）であることは誰でも知っています。
いやあ。面白かったですね。
私の感想を書きます。
暇入
＞工事費の支出承認でなく、決算承認議案で年度内の支出を包括的に承認すればok。
未払い計上すれば、予算０の工事費に１０００万支出したことがバレバレ
＞駐車場改良は保存行為だと主張すればよい。
これは、無理筋。自分が理事長なら、押し通せば良いが、アドバイスとしては不適当。
＞そもそも予算に従って支出するという規定はありません。標準管理規約の不備かも。
＞区分所有法でも理事長は年一回、事務報告すればいいことになってるだけ。
確かにそうだが、予算に準拠すべきという事は、周知の事実。
これで総会に臨めば、紛糾必至。
この辺が暇入さんの強引な所。
自分が理事長なら、押し通せば良いが、アドバイスとしては不適当。
匿名さん
＞修繕積立金の取り崩しは総会決議が必要だし、それをオーバーすることはできないんだよね。
その通りだが、解決案が提示できていない。
これでは失望され、次の依頼は来ない。
＞保存行為は、管理費からの出費だよ。
根拠は？
＞ということは、管理費の１ヶ月程度が目安ということ。
そんな根拠はない。
＞工事は終わっているんだから、その承認決議は意味ないので、
＞議案の承認をもらうのだけは正解。
意味不明。
＞未払い金で会計は処理すべき。
未払い計上すれば、予算０の工事費に１０００万支出したことがバレバレ
＞①まず理事会の対応が間違っていることを指摘する。
＞ 事業計画で総会の承認が必要だったこと。改良工事は保存行為ではなく、
＞ 修繕積立金の取り崩しとなるので、総会の承認が必要だったこと。
依頼主に恥かかせてどうするの。
＞②総会議案については、既に実施してしまった事案だから、会計処理で
＞ 未払い金に計上するしかないということ。
危機管理能力欠如
総会が紛糾するだけ
＞③予算については、修繕積立金から取り崩す。普通決議でオーケー。
来期予算計上するの？ 未払い計上しているから、予算は消化されないよ。
④答弁については、理事長が無知だったことを謝罪し、理事長を辞任する。
依頼主に恥かかせてどうするの。
辞任する位なら、自分で出来る。
アドバイザー不要。
暇入
＞元フロントは修繕積立金とは言っていない。
管理費会計の修繕費は一般修繕（経常的出費）なので、書いてなくても積立金の取り崩し事案であることは明白。
＞保存行為は、管理費からの出費だよ。
＞これは大嘘。
その通り。
＞しかし、元フロントが竣工日に言及しないのは
＞やはり、３８問正解くらいの人かなあ、という印象は持ってしまうね。
舌足らずで申し訳ない。実際は７月中に完了、８月請求書（←これで理解してもらえるかと思いました）。
参考書１冊。過去問１冊。１００時間の独学で合格だから点数はこんなもの。
しかし、４４点～４６点の皆さんも、回答は五十歩百歩。
暇入
＞↑管理組合運営は政治だと言うことが理解できていない。
組合運営は政治かあ。 確かにそうですね。
私のした事
主眼は、依頼主に恥をかかせず、総会を無事通過する事。
翌年から、こういう事のないようにする事
予算の計上漏れに対し、次回からは工事前に予算計上しましょうとアドバイス。
未払い計上はしなかった。
翌年の積立金予算に１０００万計上して、「工事はほぼ完了していますが、支払は今期なので予算を計上します」と説明。
紛糾すれば、助け舟を出すつもりだったが、無事通過。
翌年の総会も予算１０００万、経費１０００万で問題なし。
以上は、私の感想で、私のいう事、やった事が正しいとは限りません。
＞予算の計上漏れに対し、次回からは工事前に予算計上しましょうとアドバイス。
＞未払い計上はしなかった。
これは間違いです。
７月に竣工なら未払い金1000万円で7月末決算で未払い金計上しないとおかしい。
発生主義で記帳すべきで、虚偽の決算報告をしたことになる。
こういう期末ギリギリのやつはきっちりやらないと期末から総会までの約2ヶ月に工事費計上させたら
普通は総会で理事長が変わるんで、翌年の理事長が翌期の総会で説明することになるが
前任者がやったことで答えられなくなる。責任逃れの温床となるので絶対にだめである。
＞元フロントは修繕積立金とは言っていない。
＞＞管理費会計の修繕費は一般修繕（経常的出費）なので、書いてなくても積立金の取り崩し事案であることは明白。
取り崩しは事後でもいいんですよ。
どうせ予算とってないのに。
支払いも取り崩しも事後報告になるに決まってる。
＞これは間違いです。
７月に竣工なら未払い金1000万円で7月末決算で未払い金計上しないとおかしい。
発生主義で記帳すべきで、虚偽の決算報告をしたことになる。
前任者がやったことで答えられなくなる。責任逃れの温床となるので絶対にだめである。
暇入さんならそう言うと思いました。
つまり、自分が失敗したのだから、恥をさらせというわけね。
理事長が時期も継続という事もありましたが、工事は完了していなかったという事になっています。
ですから、虚偽報告ではありません。
これを見ている理事長さんは、自分がその立場だったら、どちらを選ぶかな？
>183
自分が勝手にやったことに対して、恥をさらせではなく、知らなかったと謝罪
させるべきです。
理事長に恥をかかせないのがいいコンサルタントではありませんよ。
まず、事実を述べ、やったことに対してどういう対応をするのかを組合員には
説明すべきです。
1,000万の改良工事を、総会の承認なしに行い、修繕積立金を取り崩すことは
総会で説明しても住民は納得しませんよ。
なんのための事業計画であり、長期修繕計画なんですか。
改良工事なので、何も急を要する保存行為でもありませんしね。
会計処理も基本通りやるべきです。
急を要する保存行為の場合は、殆どが保険で対応できますけどね。
>翌年の総会も予算１０００万、経費１０００万で問題なし。
工事をやってるのに総会議案として予算を計上するんですか？
笑っちゃうようなおかしなコンサルですね。
>183
３００戸程度のマンションにとっては、１，０００万円の工事費は
小さくはないですよ。
それに、事業計画を立てる場合は、総会議案として理事会案を議案書に
載せて承認決議をとるでしょう。
そんな基本的なこともやってない理事会に対して、小手先の言い訳ばかりで
乗り切ろうとするコンサルタントは失格です。
>理事長が時期（次期？）も継続という事もありましたが、工事は完了していなかったという事になっています。
>ですから、虚偽報告ではありません。
虚偽の報告以外のなにものでもありません。
いい加減なコンサルタントといわれても仕方ありませんね。
工事は完了していなかったということになっていますといっても、住民からみれば
完了しているでしょう。
前期の総会では議案の提案もなかった工事ということで追求されるだけですよ。
↑知らなかったで謝って済むはずがない。絶対に謝ってはいけない。
保存行為を主張して平行線にするしかありません。
まー、どの程度か元フロントが示してないからわからないが、平行線で向こうが裁判までやろうというなら改良だったのかな？と思う程度でいいよ。
どうせ、価値は向上しているから和解勧告で追認の総会決議しろ、と言われるだけでしょう。
184のまんかんしは設問の自主管理の意味わからんの？
管理会社はいないという意味だよ
>187
プロのコンサルタントとしてアドバイスをするのに、保存行為の定義を
知らなかったではすまないのでは。
保存行為とは、現状を維持するだけの行為をいいます。例えば、共用玄関の
ガラスがわれたとか、エレベーターが雷で動かなくなったとか。
そして、その行為は区分所有者であればだれでもできます。
これに対して、権利の性質を変えない範囲での利用または改良を目的とする
行為を管理行為といいます。これは当然総会での承認が必要になります。
こんな基本的なことをごまかしても組合員は納得しませんよ。
正直にいう方がいいでしょう。承認なしでやった工事ではありますが、
住民にプラスの影響は与えているのですから。
素人の理事長ですから、知らないでやることもあるでしょう。特に自主管理であれば。
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<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は？
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
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6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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9290万円～1億5990万円※権利金含む |
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2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
神奈川県川崎市川崎区大師駅前１丁目 |
|
未定 |
|
1LDK～3LDK（1LDK、2LDK、2LDK＋サービススペース（納戸）、3LDK） |
|
36.63m2～64.84m2 |
|
総戸数 132戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
