ブランズシティ品川勝島　パート4

天王洲、品川シーサイドも少し前までは倉庫だらけで何もなかったのにだいぶ変わりましたね。

>>707
検討から外したのにもかかわらず、なぜまだスレをみているのですか？

すぐ近くにホームセンターもあるし、孤立感なんてないでしょ(笑)ポンプ場は害もないし外観も悪くないし眺望確保出来るのはむしろプラス要素ですよ。

孤立感なんて全くないよ。
現地にいけばわかるけど、目の前の道は車が入らないから静かだけど、橋を渡って通る人は結構いるので、ほどよく人がいるよ。

色んな意見があっていいと思う。
なんせ高い買い物ですから、
ここがいい、という人たちだけのスレなんて営業の人とかわりがない。
営業はデメリットなんて言わないから。
むしろネガがあっても購入しそれを上回れる生活ができれば満足！
グッドコメントだけなんてこの立地と価格では褒めあっているとしか思えない。
変に反応してる人は営業マンなのではないかと不信感だ。

私は素直にこちらを購入できた方々羨ましいと思います。設備や共用部も理想的でした。駅からの距離が少し遠いかなと思いますが。

広々としたシェアガーデンはかなり良いですね。テラス席もお洒落なカフェの様で素敵でした！キッチン付ですので予約して貸切りにすれば、かなりの人数呼んでパーティーできそうな広さでしたが、貸切りになるとその間はテラス部分含め使用できなくなるのは残念です。
皆さん頻繁に貸切り等されるのですかね？

共用施設はシンプルで良いと思いました！必要ない施設に管理費払うの勿体無いので、すぐ近くにスーパーもコンビニあるのでミニショップは必要ない気もしますが、維持費はそんなにかからなそうなのであれば便利かもしれないですね。

ミニショップの商品はちょっとした飲料なんかは外で買うより少しだけ安いみたいですし災害時には備蓄食糧として使われるそうです。スタッフもコンシェルジェが兼任ですしあったらあったで便利かもですね。

共用施設はシンプルながら我が家も使うであろうものだけが揃っているので理想的ですね。

でも、ふつうに考えて、このスレにくる人ってポジもネガもこの物件に興味があって売れ行きなど気になっている人だと思いますけど…
場所も価格も条件も全く異なる？物件購入した人が検討から外しましたスレを長々書くのは、？？？ですね。

契約したけど、「やっぱり良かったのかなぁ。。。？」ってきっと不安なんですよ。別に見に来てもいいじゃないですか。読んでて情けないです。マンションの情報が得られないです。

707です。
その後家族と話して急浮上しまして
拭いきれなかったところの話を聞きに行こうかと思ってます。
少々荒れていたのでビックリしました。
なりすましみたいな返事されてる方がいて怖いですけど、、、
私達はまだどことも契約していないので。

このスレで知らないポジティブな意見もあったので。
担当の方からは共有部分の詳しい話は簡単にしか聞いておらずパンフみて知ってると思ってたのか？ここで知りました！
審査が通ってから具体的な説明があるのですか？
外すと入れておきながら図々しいんですがここで知ったことを確認事項としてまとめたのでもう1度話を聞いてみようと思っています。
708さんみたいな意見あると助かります。
自分がネガと思ってる事をそんな事ない。って言ってもらえるコメならいいんですけど。
担当の方には
ネガティヴに感じてるから質問をしているのに端的な返事でどうしても決心がつかなくて
こちらの方が勉強になります。

まだ25％売れ残り。
今回も全て売れずに先着が12に増えた。
厳しいね。

先着が9から12に。
8出して売れたのは5。
ずっとこのペースだね。

現地見学が可能になったから、今まで保留していた人が動いて契約スピードは上がるのでは？

住戸や共有設備を実際見れると、住むイメージがつきやすいですしね。

まぁ、あと半年はかかるかな。

ここだけドカンみたいな
これは孤立感でしょwww

>>732
孤立感なんてありませんよ。
八潮団地と統一感のあるデザインですよ。

>>733
デザインでいえば、オーベルの方が八潮団地と統一感がありませんかね？
白と茶色の外観で統一しているあたりが…
別に悪い意味ではないですが。

孤立感というより、焦燥感だね。
売れていればネガを書かれても余裕で退治できるが、そんな余裕がない。

>>738
売れればなめられない。
早く完売しよう。

皆さんは勝島に今後どんな発展を期待しますか？

>>740
そこまでの発展ないかと

オーベルとこちらが比較されるのは、隣近所だからだとおもいますが、設備やマンションの仕様が全く違うので比較対象にならないような気がしました。
どちらが良い悪いではなく、マンションに求める物が全く違う価値の購入者になると思いました。

>>742
で、あなたがマンションに求める価値とは？

４期も10戸か～。
このペースだと、あと１年くらいかかる。
がんばれー。

もう入居がはじまってるみたいですが、じっさい　建物の中を見せてもらえりしますか？

>>746
実際の建物で内覧できるはずですよ。

>>743
私は長く居住する事を考えると設備や開放感があるこちらに魅力を感じていますが、オーベルも最低限の設備は備わっていますし、安く購入できた分貯蓄やその他に費やせるので、最低限の設備で良いと感じる方はオーベル購入されてるのかなと。

>>748
設備とは具体的にどの仕様のことでしょうか？

>>748
オーベルの設備は、最低限ではなく、これで十分と思って売れているのでは。
二重床やエネファームとか、余計なものを付けるなら安い方がいいと。
付加価値を求めるなら多少割高でもいいと思う人とは、確かに違うね。

オーベルとはターゲットが違うから、比べてもしょうがないでしょう。
オーベルの設備は、最低限ではなく、これで十分と思ってる方が買うんですよ。
その層が勝島には多かったというだけで、設備自体を比べたらだめです。

そこに低炭素とかエコとかに興味が無い人は、ここの設備は余計な設備と感じるのです。

ブランズの設備の付加価値って何？

>>753
環境に優しい。
みなさん興味無いようですが。。

>>754
私は、興味ありますよ(笑)
あと、建物の構造的な面で、とても住む人の快適さを考慮してもらっている気がします。

マンション購入は、二回目ですが最初のときは、価格、間取り、設備等、目に見える価値しか判断材料にありませんでした。

しかし、今回は床や壁、下り天井等の生活空間等もかなり重視するようになり、結果こちらの方が魅力に感じました。

構造的な部分は、自分で変えられないので。
最初は、オーベルの広告で勝島を検討し始めて、隣りの方が本命でしたが…

私のような検討者は勝島には少ないのかもしれませんが、こちらを購入できて満足していますよ。

>>755
まあ完成してない物件だし、完成が再来年ということですぐにという方はこちらが良いだろうね。

＞＞756

確かにそれは大きいですね。
既出ですが、せっかく安く買えても入居までの無駄な家賃がかかりますもんね。
今すぐローンが組めて入居が出来る方は早いほうが良いでしょう～

>>757
金利も安いですしね。

>>758
変動だと今後は不透明だけどね。

>>759
そんなのいつでも不透明だろ(笑)んでも金利が上がればさらに不景気になるぞ。

金利は固定にしておけばいいんじゃないの〜なんて思いますが。
若干変動よりは一見微妙に見えるかもしれないけれど、
やはりリスク的にはこちらのほうがよろしいんじゃないかなと。
いずれにせよ、お金借りるにはいい時期になっているなぁ。
物件価格が高いけれどっ（汗）

気になるのは、やはり入居が始まっているのに100戸売れ残っているということですね。

それだけ修繕積立金も積み上がりませんし、駐車場も駐輪場も空いたままで、すべて将来の修繕費用に影響してきます。
当初月8000円の戸別修繕費と駐車場費用、併せて初年度だけで1500～2000万円の修繕積立を回収できない事になります。

まだ西側上層階は売り出す計画もないと言っていたので、1年以上空きがあれば尚更ですし、まぁオーベルさんの入居が1年半後というのもあるのかもしれませんが、やはりそれだけ購入者が付かない物件というのは、今後の運営としても不安であるので、購入をためらっている自分がいます。。

>>762
貴方は検討なんてされてませんよね？

>>762
修繕積立費は売り切れまで売主が払ってくれないんですね。
管理費は払ってくれますよね？

完売が遅れればモデルルームの維持費や人件費も増える一方なのに、なぜ最上階を売りにださないのですか？購入希望者ぁいないという事でしょうか？それとも販売上の戦略でしょうか？

762さんではないですが、検討者だからこそリスクを考えますよね。私は比較検討中ですが、今後の販売計画や実績も検討材料にしています。

762です。

真面目に検討しています。隣の物件もそれぞれ5回はモデルルームにお伺いしています。。

隣の物件は売れ行きが良いようなので、こちらが残ってしまっている状況が、今後の運営や売却にも影響しそうだな、と思い、迷っています。

>>765
http://s.ameblo.jp/takegon98/entry-11359582250.html
今高層階を出しても売れないという判断でしょうね。
中層階も虫食い状態で毎回8～10戸出しても残っていますから。

管理費も修繕費も売り切れるまでデベ持ちですので、何も影響ありません。
駐車場等もデベが確保してる分はもちろんデベ払いですよ。
むしろきっちり収入になります。

>>769
デベにしたら販売コスト以外にも出費が大きいですね。それなら、値下げして早めに売り切った方がいいと思いますが。値下げすれば買いたい人はいますから。

アピりすぎ

>>770
こんな常識レベルの事さえ知らない人が、何を言ってるんだろう？
値下げ望む前にオーベルなり、郊外申し込みにでも行かないと買える所が無くなってしまいますよ。

値下げするなら、こっそり言ってくるはず、定価で買った人にばれないようにね。
広告で出すなら値下げではなく、オプションやインテリア１００万分サービスとかだね。
これは良くあるサービス。

定価こっそりとかふざけんな！値上げならまだしも、定価で買った客を馬鹿にしすぎ。信用なくすよ。

入居予定になっている者です。
購入者にもきちんと値下げを反映してくれてますよ。

>>775
なにを反映してもらったんですか？

>776
値下げを反映してもらって購入金額が少し安くなりました。

>>777
提携法人割引とかではなくて？

売り切れないなら値下げしてでも完売してくれた方が契約者としてもありがたいたいです。売れ残り物件のリセールバリューが心配です。

勝島は売れない場所だと思われると困るね。
勝島の今後のためにも早期完売を！

もう水面下で、値下げが始まっているってことですかね？
っていう話題になるとデマだという人もいるし、わからないですね…

>>781
この掲示板では何が事実で、何がデマか分からないですからね。

営業さんに「値下げは？」って聞いてみたらいかがでしょうか。
「別室でお話しましょうか」と言われるか、「それはちょっと～」となるかどちらかですからね。

とりあえず、ダメもとで言ってみましょうか。
言うだけタダですし。

再開発で従来の相場を一気に上げようと（勝島にしては）高級路線で参入してみたものの、タワーにできず商業施設との一体開発もできず、昭和な大規模団地の平成版みたいな残念な雰囲気が販売苦戦の要因って本当なのかな？

本当なのかな？じゃねーよ
自分で判断したら
ネガも素直に書けないの

>>779
元々リセールを期待して買う場所じゃないし、オーベルが安いので値上がりは厳しいでしよ。
特に、飛行機が飛び始めるとかなりマイナスに作用するのでは？

でも、飛行機のおかげで目の前の倉庫がタワマンになる心配はない。

>>785さん

確かにそうですね。最初からリセールの予定での購入でもありませんし心配しても仕方ないですね。
5000万円を越える中古物件を勝島で探す人は多くないでしょうし。

皆さん、ここに住んだら外干ししますか？
乗用車だけでなくトラックが多いので排ガスや粉塵がすごそうです。

都会に住むのなら仕方のない事なのでしょうか。

空気の悪そうな場所に住む人は部屋干し、空気清浄機が基本なんですかね？

駐車場の話、実際どれくらい売主負担するの？管理費修繕費はしばらく普段は当然だけど。

>>788
首都高に面していれば影響あるかもしれませんが、こちらはバルコニー全面道路の交通量がほぼゼロなので洗濯物は問題無く干せると思います。
交通量の多い道路が近くにある事が気になるのであれば都心での検討は難しいと思います。

>>789
駐輪場も駐車場も未分譲住戸用として確保されているのは2区画ずつだったかと思います。

>>790
こちらのベランダを実際見たわけではないのであくまで憶測ですが、同じような立地のマンションに住んでいた友人はベランダが大きい道路の方向ではないけれど網戸の汚れがすぐ気になるとぼやいてました。

１日数時間干すくらいなら大丈夫なのでしょうか。

>>791

じゃ、全然ダメじゃん。修繕積立金が不足してしまう。。

駐車場の利用料＝修繕積立金じゃないからね。
そんな事もわからないのに検討者？

>>793
2台分じゃないからね。2区画分だからね。

>>795
793ですが、区画と台数は違うんですか？
>>794
駐車場の収入が修繕費に充てられるんではないのですか？無知ですみません、検討者失格ですね。マンション管理士の資格でも目指してみます。

>>796
早く、一人前の購入検討者になるために誰か教えてください、助けてください！
情弱なようで自分では調べられませんでした。。

>>797
モデルルームに電話すればものの数分で解決するのでは？

>>797
そんな事はMRで聞けば1発でわかること。
どこを購入するにしてもMRにも行かずに自分で調べもせず基本的な事もわからないままこんなとこに冷やかしの書き込みしてるからスルーされるんですよ。

>>799

電話で聞くと電話代かかっちゃうし、メールとかだったらこっちの方がいろんな考え聞けていいじゃないですか。
モデルルーム、モデルルームっていうけど、連絡とりすぎると値下げしなくてもこいつには定価でうれるなという判断がされるのではないかという邪推が働き、なるべく距離を置こうという作戦をとっているんです。だからリンクだけでもいいので、私が理解できる情報を提供いただけませんでしょうか。

>>799
てか、こういう売値以外の部分ってみえづらいから、多くの検討者にも役立つ情報だと思うんだけどな。。

>>799
あっ、ここはフリーダイヤルでしたね、電話代のところは無視してください。

>>802
それにしても、販売側に不利な情報についてはこの板は完全スルーなんですね。
なんか、信用性低いと思っていたけど、ほとんどのポジティブコメントは検討者じゃなく、販売側のコメントなのかな？

>>799
ちなみに調べた上でのコメントだからね。駐車場 マンション 区画というワードで検索しても欲しい情報が得られなかったので、ベテランマンション検討者の方々に教えてほしかっただけなのですが。

ここは確か、駐車場が屋外平置きと、東棟の下に何区画かに分かれて、地下に収納する駐車場でしたよね？

普通マンションの駐車場だと多くの場合は限られた敷地内に一定数の駐車スペースを確保する必要があるので機械式メインが一般的です。こちらも比較的多くの屋外平置きも台数が確保されていますがやはり機械式がメインですね。

機械式の場合台数は機種によりますが可動式パレットで1基で何台も駐められる様な作りになっているので1基ごとにブロック分けされています。これが区画と呼ばれています。

入居開始後に見にいきましたがまだ間もないですが車の出入りも多く平置きにもそこそこ車がありましたので価格面と場所柄か？契約率はそこそこありそうですね。

因みにここの機械式は地下2階地上2階が前後とある大型機械式です。区画により幅が若干変わるので車種によって駐められる区画が異なる場合もあるかもしれませんので機械式2区画と恐らく平置きも数台は確保されてるかと思います。

全ての車に対応できる駐車場を一定数確保しておかないと物件が気に入っても車を駐められないのでは後から検討される方の選択肢から外されてしまいますからね。

>>807

質問へのご回答ありがとうございます。
やはり機械式のことを言っていたんですね、納得しました。
修繕費ではないと指摘がありましたが、駐車代は将来的になにかしら重要な資金源になると思いますので、上手く埋まるといいですね。
この時代、全戸数の1/3にものぼる駐車枠があり、品川区では格安とはいえ金額も25000円オーバーということで、がらがらなのかなと、思っていたのですがそうでもないんですね、やはりそこは土地柄でしょうかね。

駐車場利用料は建物の修繕積立金には含まれませんが基本的に駐車場の維持管理費として使用されます。機械式駐車場は平置きと比べて維持管理費は高額です。安すぎる駐車料金は将来の駐車場維持に影響しますし台数を考えると一台あたりの利用料は妥当な金額です。しかし維持費の殆どかからない平置き台数も昨今では比較的設置出来てる方だと思います。

利用率が高く駐車場利用料による収益が潤沢であればその他の修繕積立金として回される事もあるでしょうし、逆に想定を大きく下回る利用率だと駐車場維持管理に支障を来すので駐車料金の値上げもありえます。

そのあたり心配だったので営業さんにも伺いましたが今の所、契約済住戸に対してほぼ想定どおりの契約率と仰ってました。

収益は満車での想定では勿論ありませんがここは車のアクセスは非常に良い所ですし順調に埋まると良いですね。