【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part7

賃貸に出した時の利回り。
思っていたより低くて少しガックリ。

それでも、最近の新築にしてはかなり良いみたいですが、、

最近の高層マンションはチャイナマネーの投資が凄く、彼らはマンションを大切にして賃貸料で細く長くやって行こう意識は低く、大儲けしようかと売るタイミングを測ってるようで、タダよりかは良いで貸す人が多い影響らしいです。

今日は神宮花火大会ですね。
富久クロスから東や南は良く見えるんでしょうね。来年は楽しみです。

１LDK(５０ｍ２)で２９．５万(管理費別)で出てたけど、いい値段だと思うけど。
ラｔゥールやパークハビオよりちょっと安いくらいで、他のマンションに比べればとてもいい。

東は厳しいんじゃないですかねー

神宮花火大会、今年も綺麗でしたね(＾◇＾)☆
神宮は割かし高度が低い（＝小粒）ので、方角だけでなく、高さも影響するかもしれませんね。
（東）南２０階以上は問題なさそうかなぁ～

花火は良いよね〜
南の人がうらやましい。

ここは新価格前に買えたので、利回りは相当良いですよ。

>>240
口コミで集めたとかダメでしょ（笑）
異業種交流会をやりたいのならば堂々とホテルかりてやるべきでしょ。ここはレジデンスです。SNSなどであった事ない人まで募るパーティはNG、当たり前。共用部の破損や事故事件があった時にセキュリティの面からどうみてもNG

主催する住民本人が面識ない人間を集めるパーティはダメ。しっかり最初の理事会で決めよう。

>>248
だからさ、SNSなどであったことない人を集めるパーティは「インターネット、チラシ、広告等により居住者等以外の第三者を募集して使用する場合」に完全に該当するから、すでに禁止されてるの。SNSってインターネットで動いてるって知ってます？ 広告しない口コミって、本当に口答ってことだよ。口答もダメなの？

口答もダメで「主催者の面識ない人を呼んではいけない」って規約だと、たとえばある男友達は呼べても、その男友達は主催者と面識のない奥さんを連れてきてはいけなくなってしまう。一方で業者が「こんにちは！」って事前にメッセージしたから面識あります。っていう言い訳されたらどうするの？

「面識あるない」なんていう、いくらでもウソつける縛りを入れても意味ないんです。正直者が馬鹿を見るだけ。「インターネットで募集してるでしょ？ ほら」って証拠を突きつけられる規約にしないと防げないの。

今住んでるマンションで実際にあった例ですと、
主催者が出席者たちを館外の別な場所で一旦集合させる事があります、これも面識ができたことになりますよね。
あるいは主催者の部屋に出席者たちを一旦入れてからパーティルームに連れていく事があります、これも面識作りですよね。

後少しで鍵の引き渡しワクワクです。

うちの引越は朝一の枠なので、積み出し後は
まだベットの無い部屋で一泊する予定〜

空っぽの部屋で寝るなんて初めて

>>248に出ていた部屋（ついでに最上階で出ていた部屋も）の表面利回りを調べてみたところ、どの部屋も軒並み5%を軽く超えていました。
都心部の新築で利回りが5%を超える物件は現状他には無いのではないかと思われます。
ここを貸して、その賃料で港区に住み、ときどき共用施設だけここを使いにくる、なんてのもいいかもしれません。

階数 広さ（平米） 向き 間取り 賃料 物件価格 表面利回り
55 76.71 東 80I'/2LDKS 43.0万円 8390万円 6.15%（なんといっても最上階！）
39 73.51 西 70P/3LDK 32.0万円 6970万円 5.51%（新宿高層ビルの夜景を望む）
6 64.56 東 60R'/2LDK 29.5万円 6250万円 5.66%（全部屋窓のある貴重な間取り）

最上階の80平米近くあるお部屋が8000万円ちょっとで買えたなんて、今となっては夢のような話ですね。

仲介不動産会社と打ち合わせをしてきました。

査定では表面利回りは５．５％
最低限６％は欲しかったのでちょっとショックでしたね。

全額ローンで金利が２％、そこから管理費、租税公課、将来の引当金（修繕費、空きリスク）
などを除けば、利回りは２．５％ぐらいか。

更に不動産所得は給与所得に上乗せされて累進課税かかかるので
住民税を含めると収益の４割は税金に持っていかれるから、
実質利回りは１.５％。

地震などのリスクを取って、この利回りですから厳しいです。

それでも、最近の都内新築タワーマンションの利回りは
相場が３％ぐらいではなので、恵まれてるようです。

なお、不動産会社から売却についての話も出てきました。
売れば高い税金（短期だから利益の４０％）を払っても
かなり大金が手元に残るようで、実際に直ぐ売る人もいるようです。

東京は、エグイ人も多そうですね。
地方在住ではこのスピードに付いていけない。（笑）

>>255
利回りを求めるなら北向きがいいですよ。
今賃貸で出ている部屋で最も利回りが高いのは、43階60平米の2LDK(60Fa)で賃料は35万。
物件価格が5,770万円でしたから、利回りは7.28%になります。
地方で7%は珍しくも何ともありませんが、東京山手線内の新築タワーでこれだけの利回りが出せる物件はなかなかありません。

>>256

私の部屋は北向き低層階の1LDKです。

不動産会社から聞いた詳細では、
このマンションの1LDKは賃貸に出す部屋が多く
暫く落ち着くまで正確な相場は出せないようでした。

そんな中、最初から家賃収入を得たいのであれば
家賃を安くしないと厳しいとの事でした。

私は自分の部屋をしばらくセカンドハウスにして
様子を見たいと思っています。

そもそも、私がこのマンションを買った理由の一つが
もし娘が東京の大学にいった場合の娘の住居。

娘は現在、自宅から大学に通っています。

娘の将来のためには東京を良く知ることが大切だと思うので
週末は出来るだけ、家族で東京で過ごしたいと考えています。

>>256
実際に35万で契約するわけではないでしょう。ふっかけた金額です。契約賃料で比較しないと全く意味ありません。

どうせ売るならしばらく住んでから売れば、売却益3千万円まで無税ですよ。
3年以前に同じことしていない前提ですが。
私は前の物件4年前に売ったので、また無税にできます。
今売って４０％税金を取られるなら、しばらく住んで無税で売却します。
数年後もそんなに値段は下がらないでしょうし。

3000万円控除には、もう一つ前提が。
ローン減税と併用はできません。

最上階は坪６００万円で売り出されているそうですよ。
今の相場なら、安くもなく高くもない？？？
まあ、買えるのは中華の方か相続税対策の方でしょうけど・・・。

売却したらローン減税は関係ないですよね。併用できないという意味はどういうことですか？

>>259

長女が東京の大学に進学したのであればその手も使えますが、
幸か不幸か地元の大学になりましたので東京に住む家族はいません。

まあ、売ってしまうと山手線内側の高層マンションなんて
2度と買えない可能性も高そうなので、暫くは賃貸に出そうと思います。
金利と諸経費を払ってもキャッシュフローで黒字ですから。

それに、もし次女が東京の大学に行けば住居にする予定です。
良いマンションですね。
こんなマンションの情報が地方在住でも入るネット社会と
サラリーマンでも買える金融システムに感謝です。

>>262
説明を書くと複雑になります。
ネット上で簡単に調べられますので、御自分でお願いします。

ちょっと、グリーンレジデンスが売り出されているんですが、その説明にタワーの共用施設が載ってるのですが。
賃貸棟も共用施設使えるのですか？
野村の昔の説明では、タワーだけと聞いていたのですが…。

それともし貸し出した場合、オーナーは共用施設は使えるのかと買う時に聞いたら、使えます！と言われたのに、内覧時のお姉さまは住んでる人優先ですからモゴモゴという感じで、オーナーは使えないような言い分でした。

売買のときと内覧のときで、言うこと違うのですが、どうなってるのでしょうか？
賃貸棟も使えるの？
管理費、修繕費等も同じく位高いのですか？

>>265
普通は賃貸に出したら共用部の使用権利はオーナーから借主に移るので使えないよ。常識です。

みなさん、今更ながら、食器棚どうしました？どこかオススメ業者があれば教えてください！

過去スレ見たんですが、やっぱり43,44階ってうるさいのでしょうか？
あと、それらの階だとエレベーターも不便？

>>266

区分所有法では、
賃貸に出すのは専有部分であり
共用部分の権利はオーナーにあるんじゃなかったけ？

オーナーは善意で借りてる人に
共用部の利用権を与えているんじゃなかったけ？

因みに、借りてる人が共用部を壊したら
請求はオーナーにいくと思う。

同じく食器棚迷ってます。一人暮らしだし備え付けで十分なのですよね。

買うとしたらケユカのコナというモデルにしようかな。

食器棚、据え置き型は地震とかで心配じゃない？戸建なら未だしも、、、

グリーンレジデンスはどうなんですか？
共用部は使えるんですか？
賃貸棟が使えるなんて、嫌だなあ。
トウキョウタワーズは賃貸棟と分譲と共用部分かれてます。
グリーンレジデンスは使えないって聞いた。
野村は人によって言うことが違うから、どうやって確認すればいいのですか？
理事会待ちでしょうか？

でも、グリーンレジデンスの持ち主は地権者だから…

>>267さん。
私はzealworksさんと迷って、オーダー家具店GNASHさんにしました。
どちらにするか非常に迷いました。先日、確認会の時に、採寸と最終見積りをしてもらいました。
担当の方も感じが良く、対応も早く価格もオプションより食器棚は2割くらい安くなりました。

今は統合の波が全国的に押し寄せていますが、新宿区は旧地名が残っている場合が多く素晴らしいことだと思っています。
ところで防衛省近くの坂町が104年ぶりに坂町から旧地名の「四谷坂町」になったそうです。
http://news.biglobe.ne.jp/trend/0813/jtn_150813_3599798439.html

富久町も1872年（江戸時代）から1983年まで市ヶ谷冨久町（市谷冨久町）でした。
市ヶ谷富久町いいじゃないですか～。旧名にしたいですね。
坂町のように、復活を願うのは私だけでしょうか？

花園神社に程近い所に、都心最大級のプレミアム・スパ「テルマー湯」グランドオープンします。
女性用のサービス、浴室、スパが充実しているみたいです。富久クロスからも徒歩圏です。
利用したいです。
http://getnews.jp/archives/1084747

http://thermae-yu.jp/

275さんのような情報は大歓迎です。
これからもこのマンションに住みますので他の入居者の皆さんもお願いします。

内覧会が終わりホットしていますが、
１週間で修理していただきましたが、
それでも手抜き工事だったので、担当者との間で鍵引き渡しまで、私のいった通りの修理になっていなかったら
再度やって下さいとお願いしました。

こんな事が言えるのも今だけですから。

275さん、情報ありがとうございます！
入居したら通いたいです。

>>275
楽しみですね～♪ただ想定通りのいいお値段なので、たまにしか行けそうにないのがさみしいところです。

>>274
住所はできるだけ短くてシンプルな方がいいです。富久町のままでよし。

富久町が大通りで東西に二分されてしまうのを機に、
西側を新宿8丁目とか別な名前にして欲しい気もしますが。

確かに、富久町よりは新宿8丁目のほうがメジャーでいいかも

>>273
そうかあ。GNASHさんよかったんだ。
ほかにもどこか、食器棚の造り付け家具屋、おすすめがあれば教えてください〜

ちなみに、据え置きにした人もいるのかな

276は管理人気取りだな。クレーマーっぽいし。文章読んで気分悪くなるのは私だけだろうか…。

>>284
全く同じこと思いました。
特に前半、何様？と思いました。

いまだに、宣伝、ネガ沢山ありますが
心のフィルターで削除して下さいね。
必要な情報も有りますから。
我が家は火災保険の返送が最後の書類で
後は引き渡しを待つだけ
後ちょいです。

どんなお店が入りますか？

>>283
私も食器棚とテレビボードが欲しくて、造り付けの家具屋を探しているのですが、どこが良いのか全然分かりません。
皆さんのオススメを是非教えていただきたいです。

造り付けの家具で、今から打ち合わせして入居までに間に合う業者さんはいるのでしょうか。

>>287
気になりますよね～。未だに、お蕎麦屋さん、ヨーカドー、セブン、ハチミツ屋さん、クリニック以外の情報がなく。