住まい〇ーフィンでのアンケート結果では一位、その他のランキングなどでも上位にランクされていて評価が高いようですが、本当のところはどうなんでしょうか？野村がかんりしているマンションにお住まいの方や、他の管理会社と比べたことのある方などの率直なご意見をお聞きしたいです。
野村リビングサポートＵＲＬ：http://www.nomura-ls.co.jp/
[合併による社名変更のため、スレッドタイトルを修正しました。2017.11．28 管理担当]
[スレ作成日時]2009-11-23 20:45:00
「削除依頼します」 ← 言論戦に敗れた者の常套句。
ところで厚木のコープ野村、６月から理事会にほぼ毎回、元警官の住民が理事でも
何でもないのに出席し、当方の文書配布問題のみに参加して発言しております。建
築コンサルタント「ボス建築研究所」が紹介した弁護士と管理士に計３００万円近く
払うのに、元警官（前管理人時代に理事長だった）まで動員する必要があるのかね。
ほんと、どこまでも脅し、脅し、です。これでは私以外の住民が口をつぐみます。
理事には月５千円の報酬。元警官が無報酬で動いているとは考えにくい。
きのこさん、こちらこそ昨日は有意義で楽しいお話を有難うございました。
１６日の昼から急に私たちの会合を快く思わない輩が出てきましたな。
皆さん、これが管理会社の本性だ。一連の投稿はすべて記録し、記憶しておこう。
>>601
このページしか見ていないので過去のスレはわかりませんが、元警官の住民や建築コンサルタント「ボス建築研究所」が紹介した弁護士と管理士の話、会合の話など、詳しい話を書いてください。それによって、味方が増えると思います。
私どものマンションはワースト３に入ると某協会の相談員から言われたことがあります。
入札金額を２０％も増額して契約を迫った野村、これを批判した私は理事会から排除されました。
私も野村を調査中さんから色々お話を伺いましたがそれをはるかに超えるマンションもあるのだと安堵？？？した次第です。
野村自体に直接責任はないのかもしれませんが元社員が関わっている可能性は高いと感じました。
要約すれば、ボス建築研究所が管理人（元野村社員）や専門委員を操り利益を貪っているというのが私の印象です。
管理人等も利得があるのでしょう。
野村が会計出納を管理しているそうですが会計帳簿を組合員に開示しないとうのは異常です。
不正がなければ開示できるはずです。
私どもの理事会は第三者の力が働いており破綻しているとまで言われましたがその構図と酷似しています。
不正に組合員が気がつかない、気付かせない、気がついた人を排除する構図がしっかり形成されていると思いました。
無関心組合員も真実を知らされず踊らされているのでしょう。
この構図を覆すのは容易ではありません。
一方的な話なので反論を聞く必要がありますが相当ひどい、末期症状だと感じました。
私の印象を是正または覆す反論をここで述べていただけると有難いです。
私のところは数名が仲間ですのでまだ希望があります。
善意で尽力する人が悪人にしたてられる惨めさを痛感しました。
私は理事会方式の問題点を研究しています。
本来理事会方式は素晴らしい方法なのですが一度方向を誤るととんでもない損失を組合員が被ることに着目しています。
無関心組合員を利用できる理事会方式の欠点を皆さんで考えませんか。
>601
言論戦って…別に貴方に議論を吹っかけているのではなくて、この板の趣旨が本題だとしても、個人的な待ち合わせの書き込みでスレッドが進行していくと読みづらいのでやめてくださいと注意しているのですが。
少し何が言われるだけでそうやって牙をむいてくるんですね。
こりゃ管理会社も大変だわ。
603様
同じ経験をしています。 関係者の604のつぶしも、ですよ。
理事会の自立した活性化は、セミナーに参加してもどこも同じ悩みを持っているようで、経年数とは関係ないのかと。
現在は数年後の輪番理事に向けて、知識を積み上げ、役員細則を制定することを含めて、理事の役割・責任・年間計画の見える化、などを考えています。
横浜では住友不動産に続き、三井不動産の欠陥マンション問題が取り上げられている最中、大手といえども消費者は利益の対象との考えが良く分かる機会です。
まして管理会社はいかに吸い上げを継続できるか、が知恵の絞り所。
早く気付いて、適正な委託費・健全な財産の保全をしたいと模索中です。
皆さんの投稿をよろしくお願いします。
リプレースで野村に変更することになった。
競争入札は１０社、書類選考で５社に絞り組合員も傍聴しての選考プレゼンテーション。
三井不動産住宅と野村２社に決めかねてその日は保留。
私は東急とライフポート西洋が良いと思ったのですが。
私は知らなかったが理事長が三井に手を挙げた理事にメールを出した。
俺（理事長）は野村が良いと思うので次回の理事会（１社に決定する）では野村に手を挙げてくれと。
なぜそんなメールが発されたのか真意はわからない。
当然理事会は野村に賛成多数で決定。
まあ、三井も野村も大手不動産会社の傘下だからどっちでも良いというのが当時の私。
総会で決議されたので私はマン菅センターに経過報告をしに行きました。
色々ご教示いただいたからです。
相談員曰く、
大手だからといって安心してはダメです、理事会がしっかりしないとやられますよと。
当時の私はさほど気にもしなかった。
臨時総会で野村に変更することを決議してからありゃりゃりゃ。
入札金額で内示したのに増額要求してきた。
そんなのアリですか？と当時の理事会は否定的。
私は理事会を代表して野村に抗議
入札条件を守れないなら辞退して欲しいと。
野村の本店長は詫びてきた。
入札額を守るから契約させてくれと。
私は信じてそれを受け入れた。
理事会任期中に契約できなかったので次期理事会に契約を引き継いだ。
次期理事長はすんなり野村の増額を認め始めた。
私と理事長は理事会で大論争。
その後私は理事会から追放された。
ついに契約は入札金額の約２０％増しで署名捺印。
大手は知識も経験も豊富。
素人の理事がどうあがいても太刀打ちできない。
続きは後日。
理事として以下の質問を出していますが回答ありません。
野村不動産パートナーズ株式会社
管理業務主任者 ○○様
管理費等の請求金額についての決定方法を教えてください。
必要な管理費年額を専有部分の面積比で配分し100円未満を四捨五入しているのでしょうか。
修繕積立金は当初（入居時で△社が算出）した金額に貴社が策定した長期修繕計画の金額上乗せしていると思います。
これはある期間の必要平均金額（段階的に変更している）を専有部分面積比で配分し100円未満を四捨五入しているのでしょうか。
四捨五入するので必ずしも年間必要金額にならないかもしれません。
それはどうやって調整しているのですか。
この算出は貴社はどの部門で行っているのですか。
マンションマネジャーが起案し自らが決定、決済しているのですか、本店長決済ですか。
記入ミスや計算間違いは誰がチェックしていますか。
横浜の傾いたマンション、「くい」のデータに偽装があったとされる件で、マンション問題へのマスコミの感度が比較的ですが高くなっているようです。
いわゆる情報番組、フジ系列『グッディ』や『みんなのニュース』、ＴＢＳ『報道特集』ならホームページを訪れれば視聴者からの情報提供ができます。ＮＨＫなら渋谷の放送センターあてに番組名を明記すれば資料や意見を送ることができます。
私は分譲後の「管理」や「修繕」にも注目してほしいとそれぞれにアピールしております。
６０２さん、貴重な助言をありがとうございました。
キノコさん、６０３の精度が高く丁寧な投稿、拝読しました。
私以外の当マンション住民による反論ですが、ぜひ私も聞きたいですね。はっきり言って、
４年前から「全員で黙秘」してますよ。憲法レベルでいえば警察の取り調べや法廷での行
使が想定されている、公権力相手の黙秘権を、一介の管理組合員に過ぎない私に対して
フルに使ってきます。質問や要望に対しては無視・無回答・黙秘が時間稼ぎと逃げ切りに
一番有効、と知る者が理事会などを使って指揮しているのでしょうか。当局がすべきような
調べを区分所有者だからといって住民１名でやらなければいけないという現行のマンショ
ン管理法制は、改善の余地があると思います。
住民は「資産価値」という言葉に弱い。最近のテレビが連呼する「一生の買い物」とか、区
分所有法の「共同の利益」にも類似の効果がありますね。わがマンションのワルたちもこ
れらの言葉をよく使います。会計を調査されていない者たちが「共同の利益」を語るのは
おかしいですが、「この騒ぎが大きくなれば値段が下がる」と権力機関としての理事会に
ほのめかされれば大半は事無かれになります。それでも黙らない私に刑事告訴をぶつけ
るという昨年末の総会決議は、「当管理組合に何ら非があったわけではない」ことを内外
に誇示する最高水準の団体行動（偽装）と思われます。住民は管理会社の準社員かいな。
会計帳簿の非公開は、「地下の『くい』を調べさせて」との要求に対し、「だめだ」と嫌がる
に等しいことです。いつまで続けられるか。フタが開いて調査となれば、被害者の方には
不謹慎な言い方で恐縮ですが、傾斜マンション並みの大噴火になって他の管理組合に
波及するかもしれません。
コンサル「ボス建築」は、１９９４年の第一回大規模修繕を機に野村が連れてきました。当
時は兄会社「ボス建築コンサルタンツ」でした。前管理人も、１９９６年に野村の雇用で着
任しましたから、どちらも野村が連れてきたと思われる点で同社には大きな責任があるよ
うに思えます。調べを入れて事実を確かめることができたらの話ではありますが。
管理費と修繕積立金の額の決定方法は未だ回答がありません。
そんなことしているうちに新たな問題発覚。
野村が作成した長期修繕計画に基づき修繕積立金の値上げが６年前に総会で目上げ議案が議決されました。
段階的値上げなので毎年約３０００−４０００円くらいずつアップする内容です。
われわれの規約では管理費と修繕積立金は規約本文の別表で定めています。
従ってこの額を変更する場合は総会の特別決議が必要になるはずです。
アレ？
普通決議でやっちゃってるね。
特別決議じゃなければ値上げは無効っていうことじゃないの。
おいおい、それじゃー過去約６年分は不当に徴収していたということじゃないの。
どうする？今更返金できないし。
最近の総会参加率は６５％程度以下だから特別決議はものすごく難しいね。
これじゃー、決議しなおすのも大変だ。
決議しても過去にさかのぼって徴収できるの？
議案は理事会で作成するのですがそれを野村に作成を依頼しています。
理事長も理事も管理の専門会社の野村さんだから議決方法に間違いがあるなんても予想だにしなかったのだと思います。
おい、どうする？
最終責任は理事長だけど。これって野村の責任だよね。
野村のマンションマネジャーに対策を聞いているのですが２週間たっても音沙汰なしです。
みなさんの組合でこんな経験ありませんか。
解決方法を教えてください。
過払い金返還請求されたらどうすれば良いのでしょうか。
ザーーット計算しただけで過払い額は３０００万円です。
管理会社ってこんなものですかね。
夢でないと良いのですが。
虚偽の会計・公開しない、は20万円の過料と思いますが、どこにどう申し出れば良いか、まだ調べていません。
現在、横浜の三井不動産分譲と住友不動産分譲の傾斜マンション問題では、対応に大きな差が出てきています。
初動の分譲主と管理組合の考え方の差は、住友では表面に出すとデメリットが大きいとし、それで学んだ三井は自ら保証を申し出た、というものです。
Ｍ社のマンションに引っ越して4年目、共用部分のあちこちの不具合をＭコミュニティを申し出ていますが、一旦はアフターの工事と言いながら、分譲主の意向でしょうか結論が変わっています。
横浜の問題を機に、委託主を向いた管理をしっかりするような方法（リプレイスを含めて）を、総会で質問や発言をして皆さんへ警鐘を鳴らしたいと考えています。
すべて自己責任だそうですから。
理事長の名において業者がしたい放題できるところ、か
マンションは、くい打ちだけでなく、会計でもデータ改竄があるのでは。
皆さんのご投稿は内容が濃く、深刻さも伝わってきます。それぞれコメントを寄せたい気持ちが
ありますが、現在、報告された事象やすばらしい考えを、印刷の上、熟読しております。
特にうれしいのは、きのこさんに加えて、善なる魂をお持ちの方が新たに書き込んで下さって
いることです。
頼もしく、心強い。感謝。
６１４さん。
まさにその通り。
監事も抱き込めば、怖いもの無しですわ。
彼らは報酬をもらっているとしか思えません。
614,616
野村は利益を追求するのが使命の株式会社。
利益を貪られる管理組合、組合員がアホということ。
愚痴言っても解決にならん。
617殿
愚痴っても解決にならん！
その通りです。
解決の道を導いて、マンションに住んでいる大勢を助ける指針をお願いします。
野村リビングサポートは本当のところ信用できるのですか。
業界トップと評価される会社がこんなに非難されるとなると他はもっとひどいのでしょうか。
やはり独立系がいいのかな。
横浜の杭問題掲示板から流れてきました。
似たり寄ったりかと。あと好みの問題？
知人は自主管理してると話してました。住民が管理人として清掃等してアルバイト、会計まとめは外部の会計できる方(会計士？)に委託してると話しています。ただし、何でも理事会がやらないといけない(設備交換や総会資料の配付も)ので役員にはなりたくないそうです。ご参考まで。ニュース見てますとマンションは建て替えや人間関係が大変そうだと思う今日この頃です。
＞彼らは報酬をもらっているとしか思えません
総会で野村が用意する決算表を疑え
ヤミ報酬はどっかに含まれている
＞利益を貪られる管理組合、組合員がアホということ
気をつけろ 野村の思考になってるぞ
だます奴が悪い だまされる奴は悪くない
＞愚痴言っても解決にならん
どこも問題発覚前は住民の間で愚痴が横行
解決への苦難の道は愚痴から始まる
＞野村リビングサポートは本当のところ信用できるのですか
６０７を読め
「私は信じてそれを受け入れた」
信じた者が泣きを見た ついでだがその社名は古い
>> 611
管理会社に公開質問したら、回答義務があります。
マンション管理士にご相談を。
回答義務？ 何に定められた義務ですか
法律？ 規約？ あるいはモラル？
義務の根拠を教えてくれますか
回答義務はありません。
怪力ノムさんは
自分を規約に合わせるくらいなら
規約を自分に合わせてしまう
ないだろね。
マンション管理士の宣伝にしか見えないから。違ってたら、ごめんあそばせ。
６２５さん
規約を野村標準に合わせるんではなくて規約を読んでいないと思われます。
天下御免、唯我独尊。
競争入札で我々は業務仕様書を与え、これに基づき入札するよう求めました。
野村は業務仕様書は無駄がある、さらにサポーターなどを減員した代替え提案も提出してくれました。
もちろんそれを裏付ける提案書も説明も立派でした。
さすが野村と私は高く評価しました。これが間違いの出発点。
総会決議を経て業務引き継ぎを開始したところ、この業務仕様書ではできません、増員と増額が必要ですと申し入れてきました（以前説明済み）。
驚いたのは、契約書に記載する業務内容は組合が提示したものと全く異なる野村の標準様式でした。
ざる同様の抜け穴だらけの内容でした。
これを指摘した私は野村の本店長から、組合の仕様書は指示書に近い、これでは仕事がやりにくい、と開き直られました。
私は勤務先でたくさんの発注業務をしてきましたがこんな業者に初めて出会いました。
驚き桃の木山椒の木です。
まさに天下の野村不動産の子会社、お客の仕様書なんて眼中にないということでしょう。
なんせ、入札金額を２０％も上乗せして理事長を説得し、契約をさせてしまったのですから。
まつ、たけに続いて、とうとううめ登場。
同一人物か！
仲間うちの投稿が目立つな。
住民監視が第一の使命
業務委託契約先変更を言い出す不届き者がいないか
常に目を光らせている
管理会社の人の投稿は際立つな。
最近回ってきた理事会議事録抜粋に、久々に小口現金会計に関する
記述がありました。
「管理事務室における現金取扱いが野村不動産パートナーズ（株）内では
禁止されていることから」
廃止するのだそうです。会社では禁止しているがこの管理組合では独
自に小口をやってきた、ということ？
野村が現場での小口現金を扱わないというのは嘘です。
わたしどもは今でも現金扱いです。
私が理事長の時、現金扱いをやめる提案をしましがマンションマネジャーに拒否されました。
なんだかんだと言って客の要求を拒否する体質です。
以前指摘しましたが、野村には標準的会計処理は存在していません。
マンションマンジャーの好みで無限のパターンがあるようです。
会計部はマンションマネジャーの指示に従い書面を作るだけです。
最悪なのは会計報告をチェックする部門が存在しないということです。
言い換えればマンションマネジャーの不正を誰もチェックしていないということです。
野村は理事長印を勝手に作って私文書を発行していたことも発覚しました。
印象偽造、私文書偽造同行使は被害の有無に関係なく刑事犯罪です。
さらに悪質なのはこの犯罪を隠蔽する行動をとったことです。
詳しくは別の機会に紹介します。
定期総会がすみました、30年住み続けたマンションですが今回ほど呆れてバカバカしい総会は初めてでした、何がと云うと未決済事項の追加承認と云う1議案で、5項目の内容でした（当方に言わせればもっとあるが）前回の総会で決まったことをことごとく変更したり、追加工事の名目で色々遣った事に対する事後承認を求めてきたことです、はとんど金が絡むことばかりです、またそのうち一件は現状回復しなければいけない様な共用部分の変更まで大胆にやっちゃいました、（15万の工事を現状回復するには90万）一応理事会で議論して決めたらしいのですが緊急性がないのに輪番制なのに自分から手を挙げ自らなった馬鹿な理事長がいい顔しようと思ってどうも決めたみたいです、他の理事は理事長が年上で以前から住んでいるので勉強していると思い、自分たち知識も無いことから何も疑問を持たなかったのだと思いますが、しかし毎月1回の理事会に野村不動産パートナーズの人間が課長代理（区分所有管理士 管理業務主任者 免許皆伝）が陪席の形で常に同席していたはずなのになぜ総会での普通決議が必要なのにアドバイスしなかったのか不思議でしょがないのですが、こいつの免許剥奪しなければよくよく考えればこの全て金が係る事は全て野村不動産パートナーズに丸投げ、前回の馬鹿な理事長と野村不動産パートナーズは、大変仲良しだったのか、住民も余りにも無関心すぎる総会でこの事にに関して質問していても、ある住民は「時間がないしょうもない質問するな」理事会が違背だと認めている事に経緯の説明を求めているのに、ここに６０才代の常識の無い馬鹿者がいると言っている様な奴がいるぐらいだから、まあ相手にしなくて良いか毎年コイツはだれか議論していると必ず横から話を挟んでくる奴だから、本題からはなれたようですので本題に、今回のこの事後処理まともに野村不動産パートナーズは反省もなく、馬鹿な理事長も反省もなく、やはり管理会社の変更も一つの選択肢だぞ。
どこの管理会社も理事長に逆らいません。
一般の区分所有者の指摘より、理事長の不満の方が管理会社変更につながるからです。
買い換え検討中→買い替えても同じような組合かも。
637さんの実態は納得です。
ちょっと知ったかぶった理事長こそ野村にとって餌食です。
まさにその典型が過去の総会決銀変更の議案でしたね。
管理会社は巧妙です。
違反行為は理事長にさせる（カカシ理事は単位賛成するだけ）のですから管理会社の違法行為にならないのです。
民民の契約ですから公的機関は介入できないことを管理会社は熟知しています。
管理会社を変えようとしてもそうはさせません。
あなたのような方を村八分にしてしまうのです。
私も野村を調査中さんはその典型でしょう。
きのこさんは敢然と戦っています。
逃げることなく野村と戦う戦士が増えることを願っております。
そんな管理会社はいづれマスコミの餌食になると思いますが。
おかしいと思う事例をどんどん紹介してください。
野村の不正行為・不当行為は関社長宛に直訴してください。
マスコミにも報告してください。
マンション問題が話題になっている昨今です。
マスコミが取り上げると思います。
628さん
僭越ながら以下が私の理解です。
理事（理事や監事）は組合が行う業務を組合員から委任された立場（受任者）ですから委任者に対して誠実に職務を遂行する義務はあります。質問に答えるかはその範疇で判断されることになります。
理事長は理事会を代表して答える立場です。
管理会社は理事長や理事から要求あれば回答せねばなりません。
回答に対して上げ足を取るような相手には答える必要はないと思いますし、それを咎められる理由はないでしょう。
以上が原則ですが管理会社も理事長も質問に全て答える義務はありません。
しかし、答えるべき質問を放置したり不誠実な回答をすれば違法性を問われます。
これが善管注意義務違反です。
その究極が区分所有法による管理者解任請求です。
この請求を認めるかは裁判官の裁量ですが解任請求された理事長は常識的には理事長や理事を辞任するでしょう。
解任請求されても理事長を継続するには何か美味しいものがあるか、余程のバカでしょう。
私は理事長は原則として全てに回答すべきと思います。
回答できなないら理由をそえて回答しないと回答すべきです。
もし過ちに気がついたら素直に謝り、同時に対策案を提示すべきと思います。
これが私の認識、基本姿勢でもあります。
生意気言ってすみません。
それでは、管理会社も理事会も都合の悪い質問には重要ではないからという理由で回答しないですんでしまうの？
そんなことって、許されませんよ！
残念ながらこれが現在の標準管理規約の限界ですというより理事会方式が悪用されているということです。
管理会社が回答しないように理事長、理事会を指導していることはよくあります。
おかしな理事が理事長を牛耳っている場合もあります。
管理会社は利益追求のためにいろいろの策略を巡らします。
管理会社の責任で生じた損害も組合に責任転嫁します。
理事会の無知を利用すれば相当な悪事もできますし悪事を理事長責任にすり替えることもできます。
管理会社に都合悪い組合員が理事になれないように仕組んだ実績もあります。
これを打破するにはまず理事長解任です。
理事長宛に質問書をどんどん出すことです。
この回答状況を証拠として理事長解任請求ができます。
総会で決議されたものを速やかに実行しないのは理事長の重大な規約、法違反です。
議事録改ざんは理事長個人の責任が問えます。
特に金銭的損失がある場合は、管理者解任事由として重視されるようです。
規約外支出を行おうとした理事長、理事全員に対する解任請求に対し、これを認めた仮処分もあります（長野地裁）。
理事全員が解任されたらどうなるか、判例をごらんください。
訴訟の種はいくらでもあります。
一つ一つの不当性や違法性が小さくても集合されれば違法として認められることになります。
訴状が整っていれば裁判所はこれを受け付けますから応訴するか組合は決めねばなりません。
結果的に組合が勝訴するにしても応訴費用（代理人費用）がかかります。
だから訴訟されないように役員は理事会運営をせねばなりません（これが理事及び監事の最低限の職務）。
訴訟は一人でも提起できるので理事会は敵を作らない努力が不可欠なのです。
訴訟される組合は理事会、組合員、管理会社のレベルが低いということに他なりません。
訴訟された内容を理解せずに応訴を決議し、多額の組合費を使えばなおさらです。
訴訟理由も認識せずに原告を非難するのはバカの上塗りというものです。
法的根拠もないまま理事長が組合員を訴訟すると総会決議させたケースがあります。
理事長のレベル、推して知るべしです。
訴訟を回避するよう助言を与えるのが管理会社です。
業務委託契約書の管理会社の業務に《理事会支援》があります（標準管理規約）。
管理会社が適切な助言を与えなかったなら、契約不履行です。
管理組合は契約不履行として解約できるし、損害賠償請求もできることになります。
しかし、管理会社の傀儡状態にある理事会ではそんなことできるはずがありません。
いずれ時が過ぎて理事会が変われば過去の理事の責任が問えることになります。
理事会決議に賛成した理事の連帯責任を問えると弁護士から聞きました。
一部とはいえ組合が失った財産が回収できます。
役員は、誠実に回答すること。
これが理事会の信頼性を得る第一歩だと思います。
訴訟される理事会（管理組合）は最悪です。
回答できないのはそこに不正があると考えて良いと思います。
きのこ殿
コープ野村厚木愛甲もまだ小口現金をやっていると思いますが、本板５４６の「野村は
元から正すつもりなんでしょうが、情報が末端まで通るには時間がかかります」が現実
化している可能性はゼロですかね？ 会社（東京）で決めた方針を契約先の各管理組
合におろし、それぞれの理事会で決議させていくのには時間がかかるという意味です。
もしこういうアホな上意下達が存在するのなら、リプレイスなし、野村との契約３０年超
という各地のコープ野村はことごとく「管理会社マンション」というわけですが。。。
さくら殿
野村傘下のマンション理事会は「逆」をやると思います。つまり「理事長は原則として全
て回答するな。回答できない質問は特にほっとけ。回答できないなら理由をそえて『回
答しない』と回答すべきと考えるような理事長だったら辞めさせろ。過ちに気がついて
素直に謝るような人物なら『理事長辞任勧告』。理事長が『対策案を提示すべき』と思
うような誠意の持ち主なら同じく排除」。
隠れ原則 ： 回答が面倒だから情報提供を遮断して質問できなくしてしまおう
うめ殿
回答が得られぬまま５回目の冬が来る。おっしゃる通り、区分所有者（管理組合員）の
質問に答えなければならぬという新たな法的縛りが必要なんですよ。これがない現状
は、くい打ちと同程度に深刻な欠陥なのですよ。法的にも欠陥がある住まいが分譲マ
ンションという気がします。
定期総会がすみました、30年住み続けたマンションですが今回ほど呆れてバカバカしい総会は初めてでした、何がと云うと未決済事項の追加承認と云う1議案で、5項目の内容でした（当方に言わせればもっとあるが）前回の総会で決まったことをことごとく変更したり、追加工事の名目で色々遣った事に対する事後承認を求めてきたことです.
この5項目に関して定期総会で監査は、管理組合が違背である事を認めていて住民が事後承認してもいないのに定期総会議案書にて未決済事項の追加承認より先に事業報告および決算報告が先でまだ承認してもいないのに平気な面で監査は「管理費等収支決算書及び賃貸対照表は管理組合の収支及び財産の状況を正しく示しているものとみとめます」「管理組合理事会運営および各理事の業務執行にあたり管理組合規約に違反している事実は認められません」と堂々とノタマウのです考えられない事実なんです、監査に順番がおかしい事を指摘すると鳩が豆鉄砲くらったような顔をしていました、大体、総会議案書に審議事項を入れる場合管理組合（理事会）、管理会社どう云う神経か定期総会を開催すればいざとなれば白紙委任があるのでなんとかなるとおもって適当に定期総会議案書を制作、管理組合（理事会）、管理会社はとにかく住民を馬鹿にしている、理事会各位管理会社は今回の事は承認されたから責任は無いと思っているでしょうが違背と言う事実は残ると肝に銘じといてくださいね。
管理組合でもなければ管理組合法人でもない別法律が必要です。
つまり、マンションは村町と同等の権利を与えるという法律です。
野村を調査中さんの要望は「過去の」小口現金会計の調査で、
「未来の」小口現金廃止じゃないのでしょ？
嫌な要望だからすり替えられた？
641さん
誤解されないよう、640を補足します。
総会で選任された役員は民法の規定に基づき委任者の要求に基づき誠実に義務を果たさねばなりません。
委任者（組合員）からの質問に答えるのは当然です。
受任者が義務を放棄するならその不当性を追及するのは当然でしょう。
理由もなく催促も無視し、回答拒否が意図的であれば重過失でしょうから法的責任を追及する（損害賠償含めて）のは当然の権利だと考えます。
個別事例ではありますが、私が理事長の時、理事長もしくは理事会として例外１件を除き全て回答しました。
例外とは、揚げ足取りの質問（のちの理事長）です。
過去の理事会の回答率は半分程度、今期はほぼゼロではないでしょうか。
公開質問に対してさえ、質問書の揚げ足を取り、本題を外れ、肝心な箇所に目をそらすようでは誠実な回答とは言えません。
そのよな理事長だったから管理者解任請求訴訟を起こされたのです。
管理会社が回答しないのは理事長の責任でもあります。
しかし会社の体質などに関する質問は一般人として質問できます（会社のCSRやコンプライアンスを社長やIR室に問う）。
株主となって株主総会で堂々と質問することは効果的と教わりました。
株主総会には投資家の他、マスコミが来ています。
そんな会場で会社の体質を暴露されたら経営者（受任者）は困るでしょう。
回答しないわけにもいかないし。
野村不動産ホールディングの株は３千円程度ですから３０万円で質問権が得られます。
下振れリスクも小さいと思うし。
６４３への回答
５４６、６４３の趣旨がよく理解できないのですが勝手に判断します。
現金処理方法は管理会社の都合で決めるのが一般的です（野村の場合はマンションマネジェーの好みかもしれませんが）。
会社で決めた標準なら速やかにその方法に移行するはずです。
わたしどもは今でも１００円などの小口現金をコンシェルジュやサポーターが日々扱っています。
従って現金を現場で扱はないというのは虚偽でしょう。
野村には標準というのが存在しないと思います。
マンションマネジャーの都合ようように説明しただけだと思います。
現地金をポケットに入れるのは簡単ですからね。
理事長印を無断で作ってしまうマンションマネジャー（会社も容認）ですから。
３０年安泰は名言です。
あなたのように正義感に燃える人は何としてでも排除せねばなりません。
これが社命だと思います。
わたしどもは競争入札で野村を選びました。
業務開始前に野村はこの入札額では管理できないと言い出し２０％も増額して契約を迫りました。
バカな理事長はこれを受け入れ総会決議させました。本来払わなくてよかった金はすでに１億円になります。
理事長さえ説得すればどうにでもなるの典型です。
なぜそうなったかを別の管理会社に聞きました。
おそらく野村さんは、マンションの規模からすれば XXXXX万円の売り上げを経営層は想定したはず。
従って担当支店（東京本店）には XXXXX万円以上で受注しろと命令が出たと思う。
本店長は社命を守る義務があるからその命令のためあらゆる手段を使った。
こんなところでしょうと。
野村が悪いのか、それに応じた理事長が悪いのか、理事長の議案に賛成した組合員が悪いのか。
３０年間、ドル箱（２０％の利益確保）の我々を野村は離さないだろう。
わたしは、責任の所在が不明確な理事会方式に問題があると思っています。
性善説を基本にした理事会方式を悪用する知恵は当然生じますから。
もちろん無知な組合を手玉に取った野村は社会的制裁を受けるべきだと思っていますが。
６５４さんの提案に驚きました
わたしは４年前の理事長時代に《村議会方式》を考えていました。
さらに私が理事に立候補した時その思いがあったからです。
組合員数６００ということは居住者数は２０００人近いですから村に匹敵すると考えたからです。
理事会方式は性善説が前提ですが性悪説も視野に入れた方式が必要と考えました。
言い換えれば理事会方式は形骸化しており、会社の取締役会のような機能とは程遠いです。
管理組合は区分所有法による団体ですが一方居住者（賃借人）のことも視野に入れた運営も望まれます。
最大の問題は、特定のもの（理事長の私欲、声が大きい理事、個人的欲求の強い理事）が理事会を支配してもその責任は理事全員になってしまい責任の所在があいまいであると考えたからです。これでは責任ある本来の職務執行は期待できません。
都会型マンションは組合運営に無関心層が多いため集会方式では限界があるということもあります。
現実に理事会を動かしているには２−３名の理事が実態と思われます。
理事会方式の弱点を利用した管理会社の存在に気づいたことも大きなきっかけでした。
本来中立的立場であるはずのマンション管理士が飯を食うためにいろいろ暗躍していることも知りました。
最近、第三者管理方式が国交相で議論されていますがこれも管理会社の影響力の排除に苦慮していると感じました。
ならば、以前考えていた村長方式はどうかなと、古くなった脳を動かしてみました。
思い付きの段階であり話題提供ですが紹介します。
４年前に考えた概要（３００戸以上の大規模マンションを想定）。
理事長（管理者）を村長、特別役員を助役（会計と総務等）と位置づけます。
理事会は村会議です。
理事長（管理者）を総会で選出する。組合員とは委任関係とする。
解任や総会選出方法は柔軟性を持たせる。
その資格は組合員、専門家（弁護士、マン管士、その他）とし利害対立者になりうる管理会社関係人は排除する。
特別役員を理事長が指名し、連帯責任を負う。
すべての執行責任は理事長と特別職に帰属する（過失に備え業務保険に加入する。費用は組合負担）。
監事は複数名とし１名は専門家である第三者とする。組合員との委任関係にする。監事の責任は民法のほか会社法を準用する。
上記役職に対する報酬を支払う。
理事（議会）は理事長らの提案（議案）を審議し、職務執行を監視すること、組合業務に対する提案をすること。
理事は組合員からの委任ではないあから職執行責任を負わない（気楽に参加する方が前向きの機能になると考えた）。
定員や定足数はその組合の実態を考慮し定めるが従来の理事職の機能は期待しない。
理事長らの暴走、不正の防止や機能不全におちった時、区分所有法との整合性など課題があるので議論を進める。
＞理事長（管理者）を村長、特別役員を助役（会計と総務等）と位置づけます。
＞理事会は村会議です。
第三者管理方式については、私も関心があります。
政府の考える第三者は、組合の資産保護の観点から、管理会社・信託銀行などの法人であって、個人は考慮の対象ではないと、聞いています。
疑問点点
① これでは、議長と村長が同一人物になりますので、村長（管理者）と議長（理事長）を別にする必要があるのでは？
② 当然、選挙（立候補制による総会決議）になると思いますが、立候補者がいない時どうするか？
③ 村長が使い込みを出来ないように組合印及び通帳の管理をどうするか？
④ 現金収受、支払の監視システムをどうするか。
⑤ 工事の発注が適正に行われるように、何らかの発注システムと監視システムが必要ではないか？
⑥ 理事の選任方法は？
⑦ 管理者の報酬はどの程度が適正か？
⑧ 管理者に不正があると思われるときの解任権はどこにあるとするのか？
（総会では遅すぎるのでは？）
これらの疑問にお考えを聞かせて下さい。
理事長（理事会）とは別の区分所有者を管理者とし、マンション管理士などを補佐につけて、執行権を委任する方法も面白いと思います。
村長を区分所有者に限定する以外は、貴方のお考えと同じです。
さくら殿
管理事務所における小口現金会計は、
「前管理人のことがあったので」
廃止することに決議した。
まさかこのように議事録に記すわけにはいかないので、
「野村不動産パートナーズ内で禁止されていることから」
とウソの理由を書いた。
事実はこんなところでしょう。私は本板の５１４にも影響されました。
５１４「他社のフロントですが、管理員やフロントが現金を取り扱わないようにする
というのは業界全体の流れです。うちでも当然推進されていて、最終的には現金
取扱い棟をゼロにするのがノルマです。去年辺りからの動きですが。」
私のところ以外の、きのこさんやその他野村契約先住民の
「こっちでも小口廃止の動きがある」の書き込みもないですし、
怪しいのは当マンションの議事録でした。
マインドコントロール、恐るべし。やられた。
>おそらく野村さんは、マンションの規模からすれば XXXXX万円の売り上げを
>経営層は想定したはず。従って担当支店（東京本店）には XXXXX万円以上
>で受注しろと命令が出たと思う。
>本店長は社命を守る義務があるからその命令のためあらゆる手段を使った。
同感。まさにノルマ證券の精神ですな。
６５０のご提案、大賛成です。
輪番くじ引きで就いた理事が「代表者として」決議できてしまう制度が
諸悪の根源と思ってましたから。
様々なご指摘、有難うございました。今後も健筆をふるって下さい。
この掲示板、長文すぎてわかりずらいです。
もう少し、簡潔にしてもらいたいてす。
651さん
標準管理規約改正案が公表されパブリックコメント募集中です。
標準管理規約改正案には外部専門家を理事として選任できることとしています。
s15515073004-2.pdf
標準管理規約改正案第３５条
外部専門家を理事として選任できることとする場合
2 理事及び監事は、総会で選任する。
3 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する。
4 組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法については細則で定める。
第三者管理方式の各ケースがs15515073005.pdfに出ています。
標準管理規約のコメントなどを見ると第三者管理方式の専門家としてはマンション管理士、建築士が挙げられています。
検討会においても、利益相反かの観点から管理会社を起用することには反対意見が強いようですがすんなり決まりません。
第三者管理の管理者に管理会社を起用すれば何が起きるか闇夜に火を見るより明らかです。
現在の理事会方式でさえ管理会社が事実上の理事長となり利益を貪っている事例はこの板でも明らかです。
信託銀行という話は初耳です。
私は弁護士も挙げましたが待遇面や本来の弁護士業目的と離れるので難しいとは思っています。
監査法人、司法書士や行政書士などは考えられるかもしれません。
組合員でもマンション管理士や業務主任者資格試験をちょっと勉強すれば務まるでしょう。
重要なのは真摯に組合員の利益のために管理者を務めることです。
知識なんて専門家に聞けば事足ります。
私の経験では週1日のマンション勤務でこなせると思います。初年度は２日必要かもしれません。
報酬は年額１２０ー１８０万円（週１日の場合）と思うしその費用は管理会社を有効に使う（委託費の削減）で十分お釣りがくると思います。
ほとんどの管理組合は業務委託費を２０％は削減できるからです。
マンション管理士を起用するより効果的と思います。
飛び飛びの記述ですみませんが適切に解釈してください。
私の村長方式はアイディア段階です
みなさまから批判ご意見をいただきながら進化させたいと思っております。
現在の理事会方式の問題点（管理会社は悪として考えるべき）をパブリックコメントで提出しておこうと思います。
気持ちはわかる
印刷して何度も読むほかないんじゃない
短文で対処できる問題ではないと思うし
説明不要のばか丁寧な質問書だよ。
理事長が「質問の意味がよく分からないから理事会に来て説明しろ」ってさ。
説明に行きゃ袋のネズミ、文字通り袋叩きが待っている。
無回答はこういうやり方でも続く実例 指南役がプロだからねえ
この世にはない。
八百長注意報 発令中
この世にはない？？？
マンション管理適正化法に抵触すると思います。
マンション管理センターにご相談すれば、しっかりと説明してくれるはずです。
６６５様
役員限定ではありません。
ただマンション名、名前はしっかり答えております。
１区分所有者の時、理事長の規約違反に対して相談にのって頂きましたし、
輪番で次期理事としてもかなりの回数質問し、詳しく教えて頂いております。
八百長発言 事例報告
① 役員は本当に大変だ
役員は業者に丸投げするから大変ではない。
黒幕たる業者の姿を隠す「煙幕」として機能。
② 小口会計をやめる必要はない 存続を
２０１１年、私は小口の廃止と調査を主張。
２０１２年、上の発言で逆に理事会は存続を決議。
２０１４年末、理事会が突如、廃止へと方針転換。
なのに誰も「存続を」と言わない不思議。
③ 話し合いのできる人ではないと思った
私のこと。話し合いを打ち切って告訴するため。
旭化成建材幹部がくい打ちの現場担当者を「ル
ーズなタイプで事務仕事ができる人ではないと
感じた」と本人不在の場で言った、それと酷似。
６６０さん、こんな感じでいかがでしょう。
これやらないで壊れたら保険でカバーできない。その場合その家は百万円必要。
これやらないと風評被害でマンションの価値が下がる。
大規模修繕工事総会で。
へー。
素人がマンション管理をすることがそもそもな間違い。
理事会方式を前提とした標準管理規約は管理会社が最も期待する方式。
無知で頓馬な理事長や理事を相手だから利益はザクザク。
前回の理事長、史上最悪だったな勝手に色々な工事をやったり、総会で決まった事を勝手に覆したり、取り返しのきかない工事をやったり、それもコレも住民の為と平然とのたまう馬鹿理事長、何も言わないカカシ理事共、判子を突くだけの馬鹿監査、そして背後にはウハウハ何もアドバイスしない野村不動産パートナーズが。
新管理方式の1案
1. 公募により「第三者管理者」を募集
2. 書類選考、プレゼンで管理者を決定
選考に当たっては、専門家（マンション管理士など）を加える
選考基準は
（1） 組合運営支援業務（理事会・総会）
（2） 会計業務・一般管理業務
（3） 管理員業務
（4） 清掃業務
（5） 設備点検業務
（6） 雑排水管清掃業務
（7） 修繕工事の発注に関する業務
（8） 組合資産の保全に関する業務（通帳管理・支払監査）
（9） その他マンション特有の業務の管理・処理に関する業務
などに対する詳細な業務マニュアルの内容、及び人物評価
3. 決定した人にマンション管理を一任
4. 必要に応じ、監事出席で理事会開催
5. 出席した理事及び監事で議案審議、出席者の満場一致で業務実行承認
5. 理事会で反対した人は対案を提案
6. 対案と管理者案を比較検討して、過半数で承認
>>673
>素人がマンション管理をすることがそもそもな間違い。
根拠不明の主張で、反例が存在する。
最近、神奈川県伊勢原市の分譲マンション「東高森団地」（管理会社なしの自主管理）で
素人の住民が専有部分の面積を自分で計算し、四十年以上の税の過払いを公共機関
に指摘、各戸最大二十数万円の払い戻しを受けることになった。
神奈川新聞
http://www.kanaloco.jp/article/108379
伊勢原市役所
http://www.city.isehara.kanagawa.jp/docs/2015071300056/
６０３の指摘「本来理事会方式は素晴らしい方法なのですが一度方向を誤るととんでもな
い損失を組合員が被る」が正しい。
このように理事会方式本来の素晴らしさを発揮している所が実際にある。
へー。
私も野村を調査中さん
あなたの投稿３０８と３２６を読んで気になることがあり、お尋ねします。
管理人を守るためにパトカーが３台も来たとのことですが、警察は本来「民事不介入」だと思うのですが、なぜそのような事態になったと思われますか？ 差し障りなければ、教えて下さい。
私も気になってました。
パトカー3台なんて、痴漢被害や傷害で通報されたみたいに思いました。よほどの騒ぎになってるのでは？警察沙汰の行動は、どちらにも行き過ぎを感じます。
６７９様 ６８０様
関心をお寄せいただき、有難うございます。
近く回答を寄せたいと思います。しばらくお待ち下さい。
それまでの間、問題を再認識するため、過去の見事な投稿５６３を
引用しておきます（誤字等、多少直させていただきました）。
>パトカーの出動まであったとは、ただ事ではない様に思うが、
>貴方は管理人とその仲間に、ハメられたように推測します。
>管理人（管理員）業務の本質を見ました。
>貴方は自主管理を目指して管理人（管理員）を組合雇用した。
>つまり、飼い犬に噛まれたようですね。管理人（管理員）としては、
>最悪な人物の様です。管理人の資質は大事です。
>わたしは管理人無用論を唱えるものです。清掃員は必要です。
>管理人は本当にマンションの事を考える事の出来る人物と、
>そうでは無く、住民を監視して、必要なときには、貴方にしたような、
>行動を起こすのが普通です。有力な人物と結託して気に入らない住民を、
>村八分にして、追い詰めます。私はその現場を見たことがたくさんあります。
１年以上前か、ＳＭＡＰの中居正広が「ミになる図書館」の特番で出演者（不動産業界人）１１人に「あなたが買うなら、戸建てかマンションか？」と締めくくりの質問したら、全員「戸建て」に挙手。大手不動産会社勤務の女性が「戸建てなら自分が望んだ時に修繕できるから」と答えていた。
いろんな実態を知らないから買ったり住み続けていられるんですよ、マンションて。
プリンターは持っておりませんので、簡潔にお願い致します。
308 に「その１名が引き返して事務所で待っていたところ、サイレンなしでパトカーが３台も到着。」とありますね。
サイレンなしって寿司の注文じゃないですか「ワサビぬきで」みたいな
厚木の警察はそんなサービスしてくれるのか
>>686
先月１７日に私ときのこさんは初対面したわけですが、その前日（１０月１６日）の１６時～１７時、やはり当宅の電話がけたたましく鳴りました。どれも知りあいの住民１名の番号が表示されましたが、私は受話器を取らず、留守電に任せました（メッセージは何も残されませんでした）。たいてい当方への嫌がらせは番号非通知（最近はベルを１回だけ鳴らして切ってしまう）なので、その場合、私は受話器を取りません。知り合いの番号なら私が応答する（ひっかかる）可能性があると考えたのでしょうか。
真相は不明ですが、困っている区分所有者どうしの対面、今回のように管理人が自由に処理できていた小口現金が外部にまで流れていた恐れが指摘されそうになると、あちらこちら「うごめく」感があります。きのこさんとの対面予定日があと１日遅かったら、さらに邪魔が入っていたでしょう。
国交省の標準管理規約改正案に関するパブリックコメントを受けています。
標準管理規約、パブリックコメントで検索すれば提出の方法がわかります。
第三者管理方式（理事会方式の改善）、コミュニティー条項に関しての意見を求めていますのでよい機会だと思います。
明日１９日締め切りですが要点のみでもよいから提出されたらどうですか。
管理会社に翻弄される管理組合の事例紹介でもよいと思います。
コメントや事例は検討会の委員に配布されると思います。
孤軍奮闘は委員の眼に触れるかも（愚痴はダメですよ）。
知ってもらいたい事例を出すよい機会と思います。
私は理事会方式の問題点を提出します。
１９日必着となっていますがファックスでも受け付けると思います。
ある新聞（雑誌社？）では、合意形成の難しさに関する情報を求めていました。
欠陥工事が話題となってからマンションに関する不祥事などの情報をマスコミは求めています。
事例紹介を送れば取り上げてくれるかもしれません。
私も野村を調査中さん
数々の投稿を読んでの感想。
単なる区分所有者（＝無役の管理組合員）が理事会を通さずに動きまわるから、
マンション内の村八分、簡裁調停の空振り、パトカー騒ぎが起きるんと違うか
690さん、理事会を通してもだめだからなんだよ、分かってねーよな。
私のマンションは管理費滞納者を管理組合が提訴した。
総会に出された議案には弁護士報酬（３０％）が書かれてるが訴額（滞納額）が書いてない。
私は野村のマンションマネジャー（議案の素案作成者）に訴額はいくらかと聞いたが返事がない。
過去の督促状況も説明がない。
訴額自体根拠がないから返事ができないのだろう。
少なくとも弁護士に依頼した時点での滞納額を把握しているはず。
野村は管理費の滞納額をしっかり押さえているのだろうか。
簡単な計算だと思うが。
マンションマネジャーの仕事か会計の仕事か？も説明してくれない。
これが野村のレベルなのか。
以前報告したと思うが、現場で扱っている現金が帳簿と合わなかった。
ある時は帳簿より現金が多く、ある時は足りなかった。
この原因もうやむや。
過剰の時は組合会計の特別収入、不足の時は下請けに払わせた（約３０万円）。
お金の管理は管理会社の基本中の基本ではないのか。
マンションマネジャーが無能なら業務課長＝＝＞本店長＝＝＞社長の責任。
そもそも野村には組織図というのが存在しない。
杭打ちの不祥事は親会社の旭化成が苦境にたった。
大丈夫なのかね、野村さん。
私のいた管理会社は三流だったが、それでも、↑のようなことは一度もなかった。
＞訴額（滞納額）が書いてない。
滞納額及と期間、遅延損害金、着手金、成功報酬が書いてなければ、訴訟の必要性が判断できない。
＞私は野村のマンションマネジャー（議案の素案作成者）に訴額はいくらかと聞いたが返事がない。
マンションマネジャーは、機械的に作業をしているだけ。滞納解消の意欲がない。
＞現場で扱っている現金が帳簿と合わなかった。
現場（管理員）が不正をしている可能性大。
現場に、数十万もの現金がある状態を見過ごしているから、管理員が使い込む。
使い込みはあったが、すぐばれてクビになった。勿論管理組合は知らない。
＞マンションマネジャーの仕事か会計の仕事か？も説明してくれない。
会計の仕事に決まっている。
利息計算などは、1分もかからない。
三流の会社でも、ソフトで延滞利息計算が出来たので、30秒もかからない。
本当にこんなことがあるのか、現場経験者としては、信じられない気持ち。
692 693
グッジョブ！
＞過剰の時は組合会計の特別収入
ありえない処理。
精査して原因を突き止めたら、逆にお金が足りなくたったなどという事があり得る。
694よくわからん、やめれ
管理事務所に戻ってきた管理人と住民２名の問答
「あなた、履歴書は？」
「なんであんたに見せなんの」
「あなた、何歳ですか？」
「なんであんたに言わなんの」
急に管理人「交番に行こう」と歩き出す。が、マンションの門扉の所で立ち止まり、
一向に敷地外へ出ない。（徒歩３分の最寄り駅に交番あり）
「あなた、２億円求める脅迫状(※)出したでしょ？」
「何のことだ」 ※ 投稿３３６参照
「あなた、手下の住民にいっぱい電話かけさせてるでしょ？」
「何のことだ」
ここで住民「行かないの？ こっちも警察に話したいことが山とある」。
「交番」の脅しが効かないと見たか、管理人は引き返して管理事務所前を通過、
今度は階段出入口（掲示板あり）へ移動。そこには上階宅の女性が待機。
「この掲示物のどれが理事長の許可を得ていますか？」
「この人たちが何を言ってるのか、ボクには全然わからないよ」
また急に管理人「警察呼ぼう。（横に立つ女性）さん、１１０番して」。
そう言うと女性と２人で階段を上がって行き、女性宅に入って施錠。
５分後、住民２名が女性の乗り捨てた車の付近から玄関を眺めていたら
管理人がドアを少し開け、住民と目が合うとまた閉めた。
「１１０番」の脅しも効かなかったと見たか、もうドアが開くことはなかった。
パトカー３台入場はその４０分後（どこが緊急？）。
（この描写の意味がわからない人は、全レス表示で３０８をお読み下さい）
今年も５月に定期総会があり、終了後は同じ会場で懇親会（昨年は私以外みんなボイコット帰宅）が開かれた。
懇親会直前、元警官（地元でなく東京の警察）の住民が私のすぐ後ろの席に移ってきた。
会の途中、私の頭上からこの人が「注意しても従わない奴がいたら、全部警察だ、警察！ 私に言いに来い、
オレ、言ってやるから！」と大演説。私以外の参加者は大拍手。
しかし１ヶ月後の記録を見るとこの発言はごっそり抜けていた。
またお得意の、言葉を標的の耳にねじこむ脅し（不都合だからか議事録には残さない）が遂行されたと考え、
私は住民組合員向けのジャーナル（月１回程度発行）にこの発言を載せ、知らせた。
するとその日の夕刻、ピンポーン、ピンポーンとチャイムが鳴り、続いてドン！ドン！と強ノック。
すぐに元警官が隣の管理人に大声で「居るのに出てこないんだよ！」等々。
理事でもない彼だが、総会以降ずっと理事会（私の文書発行がテーマの部分だけ）に出て発言している。
野村のマネージャーと管理人も必ず同席。
触らぬ神にタタリなし、ですよ
管理業務主任者の受験勉強をして感じている事。
699がもし管理会社関係者としたら、各法律の業務違反になるのでは？
今までの投稿のような事案が起こらないために、大幅な関係法令改訂が予定され、透明性のあるサポートの義務化が図られていると期待しています。
一方で、資格者の対応に変だと気が付くような理事会でありたい、とも思います。
小口現金廃止の話で思うこと。
廃止するからといって喜ぶのは早い。
管理事務所で発注作業を行う際に先方と示し合わせて金額を水増し可能。
大して変わらん。
新潟のリゾートマンション「ツインタワー石打」のニュース、
テレビにも新聞にも出ましたね。
元理事長は管理組合の通帳と印鑑をいっしょに持っていた。
残高証明書を改ざんしたらしい、と。でも個人のしわざ。
組織犯罪の調査報道、どこかやってけれー
「マンション管理の適正化に関する法律」が改正され、管理組合の預金口座の通帳と印鑑は別々に保管する、同じ１人に持たせてはいけない、と変わったはず。理事長に両方（通帳と銀行届け出印）持たせているマンションがまだあるということですか？
この板の始めの方では、管理会社に両方預けているところもあるとか。
届け出印とは別なのでしょうが理事長印が管理会社マネージャーに偽造された話、管理人名義の通帳もあるとの話まで投稿されています。
通帳と印鑑を仲良しで別々に保管してもあまり意味がないというか、上（強者）からの指示に逆らえない人が保管者になってしまう場合も「別々保管」の実効性は失われる気がします。
この点、野村のマンションの実態はどうなのでしょう？
e-mansion全体で「２時間」のハードルが設けられたようですが、
下記「すまいＢＢＳ」からなら従来通り投稿できます
http://sumaibbs.com/bbs/thread/57709/
>>703
下記「足立区マンション管理支援センター」が参考になるのでは
http://www8.plala.or.jp/T-mankan/husyouji.html
「マンション管理適正化法では当初すべてこの方式（通帳か印鑑のどちらかは必ず組合で保管）
のみの予定だったが、マンション管理業界の意向で、収納代行方式・支払一任方式が一ヶ月分
の保証付きで採用されてしまい、原則方式を採用している管理会社は少ない」と。
超ビギナーさんの言う通り、何でもあり、か
同センターの「不祥事例」８件、読むとぞっとします。会計はコピーだといくらでも偽造可能
だから原本をチェックする以外ない、とも。
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」は、マンション管理業者を規制するが、管理組合を規律するものではない。
マンションの管理の適正化の推進に関する法律
（管理組合等の努力）
第四条 管理組合は、マンション管理適正化指針の定めるところに留意して、マンションを適正に管理するよう努めなければならない。
２ マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関し、管理組合の一員としての役割を適切に果たすよう努めなければならない。
「努めなければならない。」ばかりですか・・・
努力義務では悪質な組合や区分所有者には規律にならない
みなさま、いろいろと有難うございました。学習します。
マンションの管理の適正化の推進に関する法律
（マンション管理適正化指針）
第三条 国土交通大臣は、マンションの管理の適正化の推進を図るため、管理組合によるマンションの管理の適正化に関する指針（以下「マンション管理適正化指針」という。）を定め、これを公表するものとする。
管理組合が、「努めなければならない。」のは、「第3条の【マンション管理適正化指針】（注）の定めるところに留意したマンションの適正な管理」である。
（注）改正予定あり
http://search.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETAIL&id...
別紙１・・・マンションの管理の適正化に関する指針（改正案）新旧対照表
703
>この点、野村のマンションの実態はどうなのでしょう？
ウチは、通帳（野村が保管）、印鑑（理事長が保管）ですが経理がしっかりしているとは言えないよう
別々保管なのに、はて、何故このテイタラク？
この板の２８９～２９７でいちど話題になっています
>今は通帳も印鑑も保管しない管理会社ありますよ。
>きっとそこは健全なはずです。
と、２９６さんはおっしゃいました
私のマンションも通帳は野村に預けていますが、届け出印鑑の保管者がはっきりしません。
記憶では、２０１１年５月の理事長就任のころ、組合の口座を作るためだと当時の管理人
に言われ、書式に記入した覚えがあります。口座設置（前任の理事長からの名義変更）の
手続きは管理人が金融機関で行ったと思います。
通帳の名義は理事長（＝私）のはずですが、半年後に辞任勧告を出されて退任した時は
口座について何の手続き（の要請）もありませんでした。勧告状に「理事長印を至急返
却せよ」とありましたが、それは理事長の公印を指し、口座の印鑑とは別物です。
私は公印は２０１２年１月に返却しましたが、届け出印については理事長（規約で全員
任期１年）でありながら見たこともなく、どこで誰が保管していたのか今も知りません。
これはドエライことなのかな？
＞通帳の名義は理事長（＝私）のはずですが、半年後に辞任勧告を出されて退任した時は、口座について何の手続き（の要請）もありませんでした。
理事長名義の通帳の代表者変更手続きには、理事長が身分証明持参の上出向くか、免許証などのコピーと委任状を持って代理人が行う方法があります。
免許証のコピーを渡した記憶がなければ、名義変更をしていないか、名義人が理事長でないという事になります。
大手管理会社は管理委託契約で「収納代行方式（管理費等が、管理会社又は収納代行会社に入金される）」、「支払一任方式（管理会社が、管理費等の入金分から、毎月の支払いを済ませて、残りを管理組合の通帳に入金する）」を取っていますので、組合の通帳から払い出しをすることはめったにありません。
マンションの管理の適正化の推進に関する法律で認められていますので、法的には問題ありませんが、理事長がそのシステムを知らない事は問題です。
＜現在の分別管理制度＞
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」について（国土交通省）
【改正内容説明資料】
http://www.mlit.go.jp/common/000053056.pdf
１．分別管理の方式が「イの方法」または「ロの方法」の場合
【収納口座】・・・マンション管理業者は、通帳・印鑑等の保管が認められる。
ただし、印鑑、カード等を管理する場合には施行規則第87条第3項により
保証契約を締結する必要がある。
【保管口座】・・・マンション管理業者は、の印鑑、カード等の管理は認められない。
２．分別管理の方式が「ハの方法」の場合
【収納・保管口座】・・・マンション管理業者は、印鑑、カード等の管理は認められない。
ご教示いただき、大感謝です。
届け出印鑑の保管者は、会計担当理事でした。手元の資料に記載がありました。
２０１１年５月の理事長就任のころ、私は名義変更等で銀行に行っていませんし、
当時の管理人に自分の身分証を見せたり渡したりも一切ありません。
管理人が名義変更と言ったので、１枚の書類に署名捺印はしました。
管理組合の決済口座は３つ、つまり３金融機関の通帳がそれぞれあります。
ゆえに３枚必要ではないか？とか１枚を使い回すにしても理事長の身分証は持って
いない、とか、理事長だった私にはやはり会計システムが不明朗と感じられます。
前管理人がいた時期の会計に関わる質問には特に誰も答えてくれません。
すべてを知っている管理人は２０１２年１月末、私の退任後すぐ辞めて去りました。
当時の理事会はそれを承認しています。
野村の印章偽造
野村は領収書や請求書の発行に使用する理事長印を理事長に無断で作成し７年間使用していたことが発覚しました。
領収書や請求書、警察編届け出文書にも使用していました。
これは印章偽造、私文書偽造同行使に該当しませんか。
わが管理組合の口座には、収納・保管の区別はないようです。
組合員は３銀行のどれかを選び、毎月、管理費＋修繕積立金＋専用利用料が引き落とされます。
手元の資料を確認したところ、口座の名義は「～管理組合 理事長 野村太郎」でした。
決済口座なので利息はつきません。
上の３口座とは別に、普通預金口座が１つあります（複数あった可能性あり）。
２０１２年１月末までいた前管理員が管理事務所の小口現金用に使っていました。
私への理事長給与支給が大幅に遅れた件（投稿３０５）で入手した通帳のコピーでは、
「～管理組合」が表紙の名義でした（別の資料では「～管理組合 管理員 赤白黒」）。
普通口座なので利息が発生し、コピーに「利息３円」とありましたが、当該期の総会決算
報告書では「利息０円」でした（理事会にいくら質問しても無回答だった）。
こういう類の、管理員用・事務所用の「組合の」口座設置は合法なのかな？
さらに怪しいことに、総会決算報告書では「小口現金」「専門委員会」の会計部門が
ないのです。
・この１年間の管理事務所でのお金の収支は結局いくらだったのかな？
・専門委員たちは毎月の報酬数千円以外にお金を支給されていないのかな？
会計の部門として表自体が載らないと、組合員はまずこういう問題意識を持てません。
他のマンションでもこれらのカラクリ、やっているのかな？
７１５
>当時の管理人に自分の身分証を見せたり渡したりも一切ありません。
７１８
>口座の名義は「～管理組合 理事長 野村太郎」でした。
この２つ、矛盾していません？
７１３によると理事長が名義人なら引継ぎ変更に身分証明が必須です。
【私も野村を調査中】さん
憶測や想像での投稿が多すぎますね。
マンション管理業者には、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときであっても、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない（マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第72条第2項）のですから、区分所有者の手元には重要事項説明書があるはずです。
分別管理の方法や通帳・印鑑の保管者などは、この重要事項説明書に記載されています。
>>718
管理員が管理組合のために物品購入などをする場合、その支払金は、管理会社の管理組合に対する立替金（つまり、この時点での原資は管理会社のもの）です。その後、管理会社は管理組合に対して請求し、立替金を回収するという流れです。
管理員名義の口座は、この現場での経費を管理会社と管理員との間で清算するための口座であり、管理員個人の口座です。
719様
偽造が発覚したのち所轄警察にこれは犯罪に相当するか相談に行きました。
これをが犯罪であれば業務委託契約金額の減額交渉、リプレースの理由にもできると思ったからです。
警察官は印章偽造、私文書偽造、同行使に相当し刑事犯罪だと即答しました。
警察官は、車庫証明申請にも使っていたなら警察も騙されれいたことだ、領収書等証拠を提出してくださいと言いました。
車庫証明に使われていた事実は警察内部で調べるとのことでした。
そこで私は、印影（理事会に提出されたもの）、偽造印鑑が押されている領収書を翌週持参しました。
前回対応した警察官は、理事長が覚書を締結しているのでこの件は事件にしないと前回と全く異なる姿勢に変わりました。
あなた（私）は一理事でしょ、これを問題にする立場ではない、と警察官は言いました。
私は、今は理事だが元理事長なのだから当事者です、さらに、現理事長が交わした覚書は存在しなかったとを理事会は決議していますから覚書は存在しないことになりましたなどを説明しました。
理事長として刑事告訴できると思っていたからです。
警察官は、覚書は当事者双方が署名したのだから組合が取り消しても相手が承諾しなければ有効であると言いました。
私は、一警察官が管理組合の組織を熟知しているはずがないのに告訴や告発権がないと言うのはおかしいと思い食い下がりましたが本件を警察は取りあげないの一点張りでした。
数年に渡り警察が車庫証明を受け付けてきてしまった事情もあるのかなと、その時は思いました。
後日、警察署長を経験をした中学時代の友人に、警察はマンションの理事会の仕組みを知っているのかと聞いたところ、そんなの知るわけないよと一蹴されました。
これが経緯です。
警察署長の友人の話が正しいなら、所轄警察署は管理組合の組織や私の身分を誰かから（管理会社以外に考えられない）知らされたということになります。最初の相談した時と全く違う警察官の態度は理解しがたいのです。
私が問題にしたいのはいかの２点です。管理会社の姑息な立ち回りが許せません。
1.理事会決議もないままに管理会社が現理事長に覚書を締結を迫ったのは管理会社が犯罪を正当化（隠蔽）するためではなかったのか。
2.警察が本件を事件として取り上げない姿勢に急変したのは管理会社の入れ知恵があったのではないか。
小口現金の口座について、分別管理（通帳と印鑑の保管者を別にする）の観点で調べてみました。
理事長だった私が保有している資料を見ても、通帳・印鑑・カードの保管者はわかりません。
重要事項説明書にも、（当然ながら？）この口座に関する記述は見当たりません。
恐らく、通帳も印鑑もカードも前管理員が保管していたのだと思います。
私の投稿３４２に新管理員による説明を載せてあります。再び引用すると、
「野村ＬＳが組合に振込む通帳は１つしかありません。役員報酬と小口現金（１回１０万円）
が振込まれます。通帳は理事長が管理し、印鑑と小口現金出納帳は会計理事が管理し、現金
とキャッシュカードは副会計理事が管理しています。」
この説明は分別管理そのものですが、しょせん前管理員が辞めて以降のものです。
前管理員の小口も同じ保管方法だったのか、尋ねたが回答はありませんでした。
最後に小口現金補充の手続きです。上に「１回１０万円」とあるが前管理員時代は任意でした。
前管理員が振込依頼書を起案し押印、理事長と会計理事が承認印を与え管理会社に送ります。
私は理事長でしたが７２２さんのような説明を受けたことがありません（資料にも記載なし）。
ご説明の通りなら住込みで１６年も在職しながら挨拶なく逃げるように辞めるのは不可解。
（小口現金会計の概要は投稿３１３をお読み下さい）
>>720
矛盾と言われても、両方とも事実です。
口座の名義が「～管理組合 理事長 野村太郎」とわかる資料とは、ここ１～２年の
理事会傍聴で入手した通帳コピーの表紙なのです（現在は私は傍聴禁止で入手不可）。
先の投稿とも関連しますが、出てくる資料や説明は前管理人が辞めた後のものばかり。
理事長報酬遅延の件（投稿３０５）で示された小口の通帳コピーは例外中の例外です。
それも１ページだけなので、在職していた長期間分の実物を確かめる必要があります。
数年分の重要事項説明書も見ましたが、やはり理事長名義でした（カードは不発行）。
ならば前管理人は私の身分証なしでどうやって名義変更できたのか？してないのか？
７２３さんの渾身の投稿と同じ現象が、銀行その他でもあるのではないか。
「分別管理」とは、管理組合の財産を、管理会社の固有財産及び他の管理組合の財産と分別して管理することをいうのであって（マンションの管理の適正化の推進に関する法律第76条）、管理組合内部において、通帳や印鑑を別々に保管・管理することではない。
管理組合の別々の役員が、通帳と印鑑をそれぞれ別に管理しているにもかかわらず、問題が発生しているとすれば、それは管理組合の責任である。
居住する管理組合員２００名は、色分けするとこんな感じです。
チームＡ：多く見て２０名。主に新旧の専門委員。
管理人、コンサルら業者と連携し口が
かたく、その情報を一切漏らさない。
チームＢ：１０名程度。チームＡに入りたいが資
質（口が軽い等）に問題があり叶わな
い。でも管理人の親衛隊としては十分。
その他住民Ｃ：見て見ぬふり派と無関心。両チー
ムに目を付けられれば住処を追われる
と恐れ、示された方針に従う。
チームＡのボス住民は、いざという時に法的責任を免れるためか、
決して理事長にならない。前管理人が辞めた後は専門委員から降
りて無役である。
が、過日、各戸６日間連続立ち会いが必要な配管工事が半年かけ
て行われた際、ボス宅１戸だけリノベーション（全面リフォーム
工事）が行われた。
「野村不動産リフォーム」の看板が立てられ、最後の日には公道
まではみ出して完工式が催された。
【私も野村を調査中さん】の投稿を整理すると・・・
【収納・保管口座について】
>届け出印鑑の保管者は、会計担当理事でした。手元の資料に記載がありました。
>わが管理組合の口座には、収納・保管の区別はないようです。
管理会社は、銀行の届出印鑑を保管・管理していないので、管理組合の経費の支払いは、「管理会社が、管理組合の収支予算に基づき、管理組合の経費を、管理組合の承認を得て、管理組合の収納・保管口座から支払う。」ということになる。つまり、管理会社は、管理組合の個別の指示によって【払出・振込手続き】のみを行う。
【小口現金の口座について】
>「野村ＬＳが組合に振込む通帳は１つしかありません。役員報酬と小口現金（１回１０万円）が振込まれます。通帳は理事長が管理し、印鑑と小口現金出納帳は会計理事が管理し、現金とキャッシュカードは副会計理事が管理しています。」
役員報酬と小口現金を受け取るために管理組合（理事会）が独自に開設した口座と考えられる。
この口座は、管理会社が関与できない口座であるから、管理組合の責任において適切に管理しなければならない。
また、小口現金から経費の支払いをした場合は、管理会社にその明細を報告しなければならない（そのための小口現金出納帳である。支払報告がないと仕訳ができず、いつまでも資産（現金）として残ってしまうことになる）。
>>729
すこぶる感謝申し上げます。アホな投稿へのお付き合い、ありがとう。
前半の【収納・保管口座について】で解説いただいた経理の流れですが、
私を含む歴代の理事長は知らない・教わらない・調べようもない、です。
知っていて黙っていたのは前管理員と専門委員幹部２名（投稿３５０）。
会計に触らせない、任期１年の理事長を押印ロボットにしておくためで
しょうが、この３名に積極的に協力したケシカラン理事長が結構います。
後半の【小口現金の口座について】ですが、私が問題視している小口現
金のやり方は、前管理員がタッチしていた時代（１９９９～２０１２年
１月）のものです。
ゆえに（小口現金会計の概要は投稿３１３をお読み下さい）と書きまし
た。他のみなさんも、可能なら「全レス表示」で戻って読んで下さい。
理事長に就いた私が会計処理を疑問視し、会議等で指摘した２０１１年
以降、当然、管理会社も組合も（バレないように？）気を付け始めます。
小口の通帳・印鑑・カードの３役員保管は２０１２年以後に改善したや
り方です。恐らく前管理員は３つを独占し使っていたのです。
・手書きの小口現金出納帳が、領収書等と照合できない（させない）
・事務所に持参された現金を口座に入れず、そのまま支払いに使用
・役員報酬なんかわざわざ管理員経由で受取る必要がないのになぜ
等の問題点が残されたまま。実態を解明してから責任を問いたいです。
改善前の小口システムの設定は、前管理員＋専門委員幹部＋野村＋コン
サルの４者で１９９９年頃に行われたと推測します（導入時の理事長は
任期満了後すぐ専門委員になっている）。
やはり、前管理員時代の「収納・保管」及び「小口」の各通帳（実物）
の閲覧が解明の大前提。４者も住民も見せない気でいるようですが。
管理員業務委託契約が独立して存在するということは、管理組合が管理員と直接契約をしているのですか？
>716
金融機関用の届出印である理事長印と、各種承認用の理事長印（棟印）を分けているケースがありますよ。
銀行届出印は適正化法上管理会社は持てませんが、それ以外はそうではありません。
契約手続等の承認代行を行うために届出印ではない理事長印を管理会社が持つケースは多々あります。
まず、印鑑を分ける理由は、銀行印をむやみやたらに捺印する事を避けるため。
もう一つは、日常的な捺印作業を理事長にお願いした場合、各種書類が停滞してしまったり、判断が難しかったり、理事長に多くの手間が発生するからです。
特に保管場所使用承諾証明書（車庫証明取得のための書類）については、車屋がルーズなケースが多く、本日中に取得したい等の申し出が多々あります。
よって、そういうった印鑑を管理会社が所持・代行捺印している事については不正でもなんでもありません。
恐らく、初期に預かり証を発行しているか、管理委託契約書の仕様書にきちんと明記されてますからお調べしてくださいね。
某法律事務所HPの一部です。
いくら自由主義経済とはいえ、企業活動は完全に自由なわけではありません。あくまで関係各法令を守って営業をしていく必要があります。また、各種業法の適用のない場合であっても、会社の重要事項について決めるには株主総会など会社法の定める手続を経る必要があります。万一、これら法令を遵守しなかった場合には行政上・刑事上の制裁を受ける可能性もあります。
そしてここで大事なことは、法令に違反しても、隠ぺい工作をしてはいけないということです。これまで、数々の企業が、法令違反後の対応が悪く、内部告発などにより、自主廃業するような事態に陥りました。このことは、大企業に限った問題ではなく、中小企業にとっても同様です。日頃から、コンプライアンスを確保する、すなわち、法令の遵守を徹底し、万一法令違反行為があった場合のリスク管理を検討しておく必要があるのです。
当法律事務所は、これまで数々の企業の法律顧問となり、企業活動に伴う様々な問題について積極的に助言を行ってまいりました。ご相談を受けた際には、ご事情を丁寧に伺った上で、コンプライアンス上の注意点と法的リスク管理について、専門家としてのご提案を差し上げます。
>>731
そういうことだと思います。わがマンションの管理体制の変遷をまとめてみました。
〔★印が「管理組合が管理員と直接契約」した（とされる）時期〕
＝＝全体（当管理組合と管理会社）＝＝
１９８０年 全部委託（委託先：野村）
～１９９９年
★１９９９年 自主管理（会計委託先：野村）
～２０１２年 ← 理事長中途辞任［管理員雇用契約の確認に着手］
２０１２年 一部委託（委託先：野村）
～現在
＝＝管理員雇用＝＝
１９８０年 野村雇用の初代管理員
～１９９６年
１９９６年 野村雇用の２代目管理員 ← 自主管理導入を検討・準備
～１９９９年
★１９９９年 ２代目管理員を組合雇用
～２０１２年
２０１２年 野村雇用の３代目管理員
～現在
【私も野村を調査中】さんの小口現金会計は、違法かどうかわかりませんが、
脱法行為の可能性が高くないですか？
組合の通帳を業者に預け、通帳印は会計担当理事が保管、と分けているのに、
管理人のところで（小口の）通帳と（小口の）印鑑がいっしょだったというのは。
716
>野村は領収書や請求書の発行に使用する理事長印を理事長に無断で作成し７年間使用していたことが発覚しました。
>これは印章偽造、私文書偽造同行使に該当しませんか。
732
>契約手続等の承認代行を行うために届出印ではない理事長印を管理会社が持つケースは多々あります。
>そういうった印鑑を管理会社が所持・代行捺印している事については不正でもなんでもありません。
「無断での」印鑑作成及びその使用は犯罪では？と716さんはお尋ねです。
732さんのお答えはたぶん「無断でない」「正式の」印章についてです。
私も野村調査中さんへ
少し視点を変えて、会計帳簿の閲覧を申請したらどうでしょうか。
標準管理規約には下記の条文があります。
（帳票類の作成、保管）
第６４条 理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳票類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。
貴方の組合の規約にも、この条文があると思います。
会計帳簿には、総勘定元帳も含まれますから、これを閲覧してみたらどうでしょう。
理事長が閲覧させないなら、閲覧許可の仮処分申請。
理事長が持ってないというなら、管理会社に閲覧請求。
管理会社が見せないなら、理事長に契約を守らせるよう請求。
理事長が何もしないなら、「理事長解任請求」などが可能です。
通帳が複数あるなら、通帳1、通帳2など、通帳に関しても複数の科目がありますので、通帳（口座）がいくつあるかすぐ分かります。
現金、小口現金などの科目もあるか見てみましょう。
小口現金の科目がないなら、管理員さんの扱っていた小口現金は、管理会社のお金という事になります。
総勘定元帳なら
1 支払費用の相手方勘定科目が載っていますので、どこから（通帳or現金）支払ったか分かります。
2 管理員さんが管理費等の未収金、来客用駐車場などの雑収入を扱っていたなら、どこ（現金）に収納されたか分かります。
管理組合が扱う収入の中で、現金扱いになる可能性があるのは
管理費等未収金の管理事務所受け取り分
転出時の水道料金
来客用駐車場の使用料
駐輪場料金
コピー機使用料
などです。
貴方の組合で上記の中で現金扱いがあるなら、必ず総勘定元帳に載っています。
載ってなければ、不正経理です。
７３７さま
まるごと参考にして活用させていただきます。
いつか、当該の標準管理規約条項に関し、以下の文面で投稿しようと考えていました。
＊ ＊ ＊ ＊
【当マンション管理規約】（帳簿等の作成・保管）
理事会は会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿およびその他の帳票類を作成・保管し、
組合員の請求があったときは、これを閲覧させなければならない。
標準管理規約の同じ箇所の条文は主語が「理事長は」ですが、当マンションでは
「理事会は」となっている。始めからなのか変えられたにしてもいつなのか不明。
この違いがもたらす影響のわかる方、いませんか？
＊ ＊ ＊ ＊
２０１３年に簡易裁判所が「会計帳簿等閲覧請求事件」として受理し、調停を試みました。
その経緯は投稿３０６です。
調停で「見せる」と言った理事長のその後の手練手管は凄まじく、とても書ききれません。
＞この違いがもたらす影響のわかる方、いませんか？
主語が理事会なら、「理事会決議が要る」と主張できるので時間がかかる。
規約の定めなので、理事長（理事会の決議に基づき実行する人）が閲覧させなければならないのですが、閲覧の期日、時間、コピー可か不可か、などを審議すると言えば時間を稼げるでしょう。
＞調停で「見せる」と言った理事長のその後の手練手管は凄まじく、とても書ききれません。
閲覧の仮処分申請→実行しない→理事長解任訴訟で落着ですが、次に理事長になる人がどうなのかが問題。
（理事長）
第３８条 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
一 規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項
７３９さま
返事ならびに解説、ありがとうございます！
わがマンションの管理規約は、とてつもなく仕組まれたものです。
１）標準管理規約の「監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正が
あると認めるときは、臨時総会を招集することができる。」がない（投稿３４１）。
帳簿閲覧条項の主語が「理事会」で、「理事長」でないのも、不正を許さない
住民１名が役員になったときの対策（時間稼ぎ等）をあらかじめ考えたのだろう。
２）理事長の任期は１年なので、解任請求が認められても確実に次の悪玉が引き継ぐ。
順番くじ引きなのに、私が会計疑惑を指摘した２０１１年以降、理事長・会計
理事・総務理事・副理事長あたりはどう見ても業者任命制。それ以前の役員名簿
を調べたら、この傾向は大規模修繕工事の度に顕著だった。
３）２０１３年２月、理事長（私が理事長のとき副理事長。規約「理事長を補佐。」
に完全に違反していた人）が現行規約の全廃・新設を急に言い出した。帳簿閲覧
条項等で訴えられる展開を予感しての動きか。現在、専門委員＋業者で新設中。
また、規約のみならず「契約」も仕組まれていました！
投稿７３４に「管理員雇用契約の確認に着手」と書きましたが、その結果は３４８を
読んで下さい。下記はその要点です。
Ａ）新理事長の私が『管理員業務委託契約書』を請求すると管理組合雇用開始初年度
の契約書を出してきた。その書面上の雇用期間は１１年前に終わっていた。
Ｂ）新理事長の職務開始は定期総会後で５月下旬。管理員業務委託契約は６月末日に
切れる（コンサルや清掃等、他の大口契約もほぼ同時期）。ゆえに契約見直しに
使える理事会は、基本的に６月の１回だけ。
Ｃ）しかも、契約更新か否かの意思は「（契約期限日の）３ヶ月前に申し出」ること
とある。５月に就任する新理事長が３月に申し出るのは不可能。よって契約はず
っと続く。実際、各種大口契約先はずっと同じ業者だった。各契約書とも「申し
出がなければ同じ条件で１年更新される」とあり、これが契約永続の原因だろう。
続・７３９さま
当然、管理規約がいう「会計帳簿」に、通帳は含まれますよね？
会計閲覧請求で調停中の２０１３年９月、理事会は『管理組合保管書類リスト』を作成。
それを公表したのは翌２０１４年５月の定期総会の「翌日」でした。
内容が秘密だったため、組合員１名が上記の定期総会で「『リスト』を変えたのなら総
会での承認を経るべきでは？」と質問しました。これに対し理事長は「変えていないか
ら総会での承認は不要」とはっきり答えていました。
今回、そのリストを再び調べ、ご指摘の「総勘定元帳」が管理事務所にある（らしい）
ことを確認しました。ただし、新しい『リスト』には「収納・保管」・「小口」の通帳
がどこにも見当たらないのです（私はこのことには公表の時点で気付いていたが、総会
は１ヶ月前に終わっていて質問できなかった。総会後公表のスケジュールも策略か）。
他方、新任の理事や監事のために作られた『管理運営マニュアル』という参考書がわが
マンションにはあるのですが、そこには古い『管理組合保管書類リスト』があります。
それを見たら、「月次収支関連」の項に「管理組合名義口座」と載っていました。永久
保存とも書かれています。
つまり、２０１３年９月作成の『リスト』はやはり変更されていて、「口座」（通帳）
の記載がないように見える。リスト作成のメンバーは新旧の専門委員４名で、管理員も
オブザーバーと称して参加しています（議事録）。
「総勘定元帳」を閲覧するにしても、だまされないようかなりの慎重さが求められる、
というのが現状です。半年前には「前管理員時代の会計資料を開示する」旨の文書に署
名捺印いただくよう理事長に求めましたが、案の定、回答は一切なく黙殺されました。
今は、こう着状態（閲覧未実施）がずっと続いています。
737・739です。
＞当然、管理規約がいう「会計帳簿」に、通帳は含まれますよね？
会計帳簿とは、総勘定元帳、金銭出納帳、預金出納帳などを指し、通帳そのものは含まれません。
ですが、預金出納帳が原本である通帳と相違ないことを確認するため、通帳コピーの提出を要求するこは出来ると思います。
ですが、これは管理組合名義の通帳の話で、会計の委託契約が（イ）又は（ロ）の方式になっていれば、支払いをする通帳は管理会社の通帳ですので、コピーの提出は拒否されるでしょう。
（イ）の方式：管理費等は管理会社又は収納代行会社の口座に入金されて、
支払がされた後、管理組合の通帳に入金される。
（ロ）の方式：管理費は（イ）と同じ。積立金は直接管理組合名義の通帳に入金される。
（ハ）の方式：管理費等は全て管理組合名義の通帳に入金される。
ちなみに、以前は（ハ）の方式を原則方式と言って、誰でもこれが原則と分かるようになっていました。
マンション管理業協会のゴリ押しで認められた制度ですので、あなたの組合も（イ）又は（ロ）の方式を取っていると思われます。
その場合、
1. 預金出納帳の支払分の請求書と領収証が揃っている
2. 管理費等未収分、現金扱い収入などの通帳入金分が、預金出納帳に記載されている
3. 金銭出納帳の記載に不審なところがない
4. 預金出納帳から組合名義の通帳への振り込みが、組合名義の通帳の入金記録と一致している
5. 組合名義の通帳の残高が、残高証明と一致している
このくらいしか調査できません。
管理員が作成した現金出納帳は見せてくれないでしょう。
つまり、原本との照合は不可能という事です。
ここまで書いて、疑問に思う事があります。
管理会社が理事長に裏金を渡して管理会社の味方にしたいのなら、管理会社の別口座から理事長の口座へ振り込めば誰にもわかりません。
組合現金や、通帳を操作する危険を犯す必要はないのです。
現場の管理員や組合役員が、組合の現金収入をネコババしていて、管理会社も黙認しているるならわかります。
一度監督官庁へ相談したらどうでしょう。
指導が出るだけでも、管理会社はすぐ実行します。
監督官庁は関西なら、国土交通省の近畿地方整備局、関東なら関東地方整備局です。
７４２さま
毎度の専門的アドバイスを有難うございます。
監督庁（関東地方整備局）に行って参ります（こう書くと野村は先回りして
「今度もよろしく」とか言う可能性が高い）。
投稿３０５に記しましたが、私が理事長のとき、ちょうど理事長報酬６万円が
私に渡らないという事態が発生しました。原因は、役員報酬が各役員の口座に
振込まれるのではなく、管理会社が管理員の口座に送金し管理員が引出し、会
議当日に役員に手渡しする、という時代錯誤のやり方。
それともうひとつ、私が管理員の支配にあらがって嫌われたこと。半年後、
匿名ビラ「役職は放棄しておいて報酬は請求する厚かましさ」をもらいました。
私は管理員ネコババ疑惑の追及をやりました。業務上の横領ではないかと。
この追及が、それまでヴェールに包まれていた当マンション及び管理会社の金
銭処理の流れをあばくことになりました。不渡りの６万円という具体的なお金
の行方をたどる、通常はできない調査ができたのですから。
結果、組合側の会計理事も管理会社のマネージャーも管理員を守るために動
く（後から無罪のストーリーをでっちあげ、それに合う書類も作る）という、
あってはならない実態が見えてきました（警察はまったく問題視せず）。
当管理組合と管理会社は運命共同体。わがマンションでは一体化しています。
それがわかる現象なら無数に挙げることができます。
・住民は管理員ら業者が理事会や総会に毎回入り指南することを当然と思う。
・逆に、区分所有者の私が理事会を傍聴する権利を停止して平然としている。
・日常生活において、正義を追求する私が疎まれて無視されるのではなく、
ルーズな会計でも平気な住民を私が無視している。
・逆に、管理人派住民は私が挨拶しないのに何度も「コンチハ！」と大声。
・不正をやった１人が組合に問い質されて逮捕、が新聞記事のケースだが、
逆に、不正を糺す私１人を組合をあげて告訴する総会決議までやった。
等々。
当組合は、恐らくどこまでも管理会社の利害の通りに動きます。
当マンションの「専門委員会細則」を紹介しておきます。
（固有名詞等は適宜ぼかした）
第１条（総則）この規則は、理事会が業務を執行するに当たって
その業務を補佐し助言する諮問機関が必要と判断した際の必要な
事項を定めるものである。
第２条（名称）この規則は、管理組合専門委員会（以下「委員会
」）という。
第３条（目的）当マンションの住宅財産及び住宅環境を良好に維
持するため、委員会は理事会から具申された事項について検討審
議し、理事会に答申する。
第４条（委員）委員会の委員は、理事会が本委員会の発足を必要
と判断した際に、組合員の中から目的に応じ、役員経験者、専門
性を有する者等、適切と認められる者若干名を、理事会が推薦し、
総会で承認を得て委嘱するものとする。
第５条（任期）委員の任期は１年以内で、理事会が目的を果たし
たと判断するまでの期間とする。ただし、再任を妨げないものと
する。
第６条（委員会）委員会は理事長が必要の都度、招集するものと
する。２．前項により招集された委員会には、本委員のほか理事
長の指名する理事および管理員を加えることができる。
第７条（委員の報酬）委員の報酬は管理費から委嘱期間中支払う
ものとするが、その金額および支払い方法は総会の議決によるも
のとする。ただし、理事長、理事長の指名する理事、管理員には
支給しない。
第８条（経費）委員会に必要な経費は、管理組合が負担する。
（付則）
この細則は、平成９年５月１８日から施行する。← 前管理員着任
＊ ＊ ＊ ＊ ＊
【参考】
（当マンションの管理規約上の理事・監事の任期）役員の任期は、
４月１日から翌々年の３月３１日までの２年間とし、再任を妨げ
ない。ただし、３年連続では選任しないものとする。
本日（１２月１０日）の朝日新聞朝刊、オピニオン面でドカーンと「マンションの民主主義」。管理組合の運営にも触れています。大手出身のコンサルタントと大学の先生がそれぞれ語っています。
>管理会社が理事長に裏金を渡して管理会社の味方にしたいのなら、管理会社の別口座から理事長の口座へ振り込めば誰にもわかりません。組合現金や、通帳を操作する危険を犯す必要はないのです。
大規模修繕工事でのリベートも、同様に「誰にもわからない」たぐいでしょうね。関係者は「絶対大丈夫。絶対ばれない。」と思ってきたはずです。会社のマネーか組合のお金か不明ですが、大金がいわゆる「住民対策」に注ぎ込まれることがマンションでもあると感じます。不正が露見しそうな「危機」が来ると特に。
具体例です。
店舗部分（小売業用）はずっと閉鎖状態だったのが、自主管理放棄後、急に３店舗区分所有権同時購入の医師が現れ、大改造をやって「診療所」としてオープン。薬局は当初の計画に反して店舗部分に収まらず、近所の貸しビルに当マンションの老人会の名を冠して入りました。「絶対大丈夫」だからでしょ、こういう見せつけをやるのは。理事長の肩の入れようは普通じゃありませんでした。どうせ任期は１年。解任請求を織り込んでの制度設計。
管理人は私がいるのに独断で「それ管理費でできる」とガラスを割った賃貸居住者に言いました。
ある理事は工事の相見積もりを装うために「その書類の数字だけ変えて出して」とやはり私の目の前で野村に言いました。裏で言わないと「危険」だと思うのですが。彼は専門委員になりました。
完璧な管理組合を作り過ぎておごりが出るのでしょう。
管理費（特に小口）も自治会費も同じ感覚で扱われてきました。
住民はこれからその責任を問われます。
標準管理規約でも「請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。」
とあるだけで、「１０日以内に」とか「２ヶ月以内に」の期限も、それが守られな
かった場合の罰則もない。
この点を突かれているのですよ。
管理業者や理事会だけでなく、マンションのほぼ全体（なんと管理組合まるごと！）
で協働していかに「時間稼ぎ」を続けるか、が【調査中】さんのところ。
規約の主語を「理事会」にしたり、閲覧請求者への告訴を総会のネタにしたり、
４年も見られずにいるなんて、プロは実によく研究したな。
無期限の遅延行為は、閲覧の権利がないのと同じ。
定めのない法の責任か、見せられない会計を遂行した者の責任か。
もちろん、後者の責任。
「一部で」
そりゃ、あなた、私やきのこさんのマンションでしょう
「マンションのお金（＝会計）」の記事が続くよう頑張ります！
通帳や印鑑のお話、興味深く読みました。が、すこし難しい。
マンションの管理人てそういう知識を持つ人？みなマンション管理士？
野村の物件に住んでいるだけに気になります。
あと「マンションの民主主義」が全文読めるサイトありませんか？
自分の情報を登録して読む朝日のＨＰ以外で、お願いします。
全文読めるとおっしゃいますが、著作権の問題もあるためネットでは存在しないのでは。
最も安価で問題なく、確実なのは、お住まいの地域の図書館かと。記事の日付１２月１０日でしたか。
１２月の土曜日、千葉県内の「コープ野村」にて。
午前８時前、神奈川県のコープ野村厚木愛甲管理組合で昨年開かれた意見交換会（投稿４４６）
の資料を集合ポストに投函していたところ、残り１０戸ほどのところで管理事務所のドアが開き、
中から管理人らしき男性が飛び出してきた。
「何を配ってんだ！」と管理人は大きな声を出し、配布者に突進。
配布者が左手に持っていた文書ではなく、肩から下げていたカバンを強引に取ろうとした。
「やめて下さい！」と配布者は抵抗したが、結局カバンは奪われてしまった。
その際、管理人は「理事長から言われてるんだ！」と発言。
作業着の胸のところには刺繍で「野村不動産パートナーズ」。
「カバンは返して下さいよ」と配布者は懇願したが、管理人は「住居侵入だ、差し押さえだ！」
「理事長を呼ぶ。警察にも連絡する！」と言ってひとり事務所に入り、カチャンと鍵をかけた。
配布者は、居住者に文書を届けることが目的で、そこの理事長や警察官と話すために来たので
はないと思い、また、奪われたカバンに貴重品は入れていないとの感触から、残り１０戸に投
函してその場を去った。
＊ ＊ ＊ ＊ ＊
チラシ配りに対して、持っているカバン等の私物を取るという行動は、
よくあることなんですかね。なかなか武闘派の管理人。
>>752
よく似た光景が描かれている文芸作品です
ハンス・ファラダ著『ベルリンに一人死す』（みすず書房）
映画『白バラの祈り ― ゾフィー・ショル、最後の日々』
ともにヒトラー政権下のドイツの話で、死刑になります
修繕積立金を増額する議案が総会に上程され議決された。
議案作成責任者は理事長だが議案の案を作成することが野村PTに指示されているから直接責任者は野村PTといえる。
管理費や修繕積立金の額は規約に定めてあるのでこれを変更するには特別決議が必要だった。
議案には、普通決議で決すると書かれている。
６年間、毎年普通決議で議決してきた。
これは規約に反する決議に該当するから「総会決議無効」の可能性がある。
提訴され決議が無効となればこれまで徴収した4000万円超を返還せねばならない。
本店長宛てに以下の趣旨の書簡を送ったが１週間たっても回答はない。
１．この決議は有効か野村PTの見解を求める。
２．このような議案を作成したことに対する責任意識を問う。
20日の理事会で指摘したがマンションマネジャー橋○氏、西ｘ氏は涼しい顔してた。
７５４様
書いてみるものですねー。いいこと聞けた。
翌週の火曜午前１１時１０分頃、当宅のチャイムが鳴りました。
ドアを開けずに見ると、紳士が例のカバンを持って立っていた。
やはり返しに来た、と思いました。
当方はカバンの所有権等の法的関係をすっきりさせ、あちらの
管理人や理事長が「取った」ことをはっきりさせてから、場合
によっては返還に応じる、と決めていたので来訪には応じませ
んでした。
明日、こちらの理事会がありますが、話題にするかどうか。
あちらの理事長も野村の法的助言で動いたのでしょう。
管理会社から自立しないと話はこうして大きくなるばかり。
私は歓迎ですけど。
ナチスに関連した昔の書き込み（519）
>ここの低層マンションって安っぽい長屋みたいで、どこが高級？瀟洒？？って首を傾げたくなる。管理人も住んでる人間も癖があって、身なりも汚いわりに、プライド高いし。近所では浮きまくってて完全にゲットー団地扱いです。
自分はゲットーの一員ではない、というのだが。
一員でないならないなりに、できることはないか？
当時のドイツ人もゲットーのユダヤ人を救わなかったらしい。
見下げたはずが、見下げられ。
マンションをゲットーになぞらえる感性はまんざらでもないか。
７２２さんいわく、
>管理員名義の口座は、この現場での経費を管理会社と管理員との間で清算するための口座であり、管理員個人の口座です。
本当に存在するようですね、「管理人口座」・「管理人通帳」。
きのこさんは驚きませんでしたか？ 私は驚きました。
私はまだ実物を見ておらず、手元の資料からの推定でしたので。
投稿７５２と同じ千葉県内の「コープ野村」にて。
１２月２７日（日）午前７時半、配布者は前回のカバンの件を伝えるチラシの投函に再訪。
南側の２棟での配布を終え、最後は管理事務室のある３棟目。
前回は残り１０戸のところで屈強な管理人が出てきたが、今度はどうか。
今回は早くも、たった４枚を入れただけで事務室の鋼鉄製の扉がカチャンと開き、
同じ男性が飛び出してきた。彼はすぐさま「不審者がいます！」と大声。
今度は配布者が彼に背を向ける形で「どうも、ありがとうございました！」と
わけのわからない挨拶を言いながら軽く走って退場。
追う管理人は手を緩めず、建物を出た青空の下で「警察を呼びましたから、逃げ
ないで下さい！」「不審者がいました！」と連呼。わめき散らした。
周囲の戸建てにもまる聞こえ。でも「カバン強奪作戦」はやめたみたいだ。
配布者は手元に残った文書（住所と氏名を明記）を同じ地区で徒歩１０分のとこ
ろにある別の「コープ野村」に配布してから、駅へ向かった。
途中、現場に向かうかに見えるパトカー１台（赤色灯はオフ、サイレンもなし）
とすれ違ったが、それが本当に現場に行ったかは不明。
＊ ＊ ＊ ＊ ＊
この翌日、２００９年で少し古いが、このマンションに関する
居住者の記述を見つけました。
http://mansion.xxv.jp/2009/10/08/2443.html
君子危うきに近寄らず、と申します
虎穴に入らずんば虎児を得ず
e-mansion 全体で「１０分」の制限が課されているようですが、
下記「すまいＢＢＳ」なら投稿しやすいかと。
http://sumaibbs.com/bbs/thread/57709/
＊ ＊ ＊
予約を入れて、一昨日、横浜の県警本部に行ってきました。
相談を終えて時計を見たら１時間半が過ぎていました。
主なテーマは、当方への刑事告訴（文書配布による名誉棄損）の件。
２０１４年１２月の総会で賛成多数を得たものの、その後、理事長らは
警察署に行かず、告訴状も出していないのではないか？
警察の答えは「それは言えない」。
ただし、「その理事長（現在は専門委員）は総会までやったのだから、
進捗状況をあなたに答える義務があると思う」。
奪われたカバンの件は、「千葉県警に言って交渉したらどうか」。
なので７５４さんの方法はあて先を変えることになります。
こう書くとさも警察がマンション管理に詳しいように見えますが、
７２３さんの報告と同じで、「管理人が住民の上に立っていても
いいんじゃないですか」というところからのスタートでした。
告訴状が受理されていたらすぐ呼び出されます。
呼び出しがないのなら、受理はされていません。
さいたま新都心にある国交省の関東地方整備局に行ってきました。
やっと、というべきか、ついに話が通りました。
管理人ら業者が理事会に毎回出ていると知って驚いていらっしゃいました。
この板での数々のアドバイスに感謝します。
＞管理人ら業者が理事会に毎回出ていると知って驚いていらっしゃいました。
管理会社が理事会で行う「月次業務報告」の詳細を知るために、理事会が管理員を同席させる管理組合はたくさんあります。
この事は問題ではありません。
管理員が出しゃばりすぎるのは、管理会社と組合の認識の問題で、契約違反には当たらず、処分対象にはならないと思います。
地方整備局は、管理会社の登録・更新・行政処分を行う部署です。
管理会社が「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（適正化法）」に違反していないかを調査します。
処分は、重いもので「業務停止・登録取り消し」などがあります。
業務停止と言っても、新規受託先獲得の営業活動が一定期間（通常は２か月）禁止になるだけで、受託中の管理組合の業務が禁止になる訳ではありませんので、管理会社にとって大した痛手ではりません。
しかし、行政処分を受けると、管理会社は受託中の管理組合全てに対し、処分を受けたことを通知しなければなりません。
これが管理会社にとって、大きな痛手となります。
1. 管理委託契約は、１年ごとの重要事項説明や契約が必要で、自動更新・複数年契約は禁止されています。
2. 管理委託契約の内容が、適正化法に違反していないか。
3. 管理業務の実務が、委託契約に違反していないか。
4. 行政処分を受けたことを、全管理組合に通知しているか。
これらを監査し、処分対象とします。
地方整備局に告発するなら、上記の違反行為の証拠を提出することが肝要です。
管理業務の実務が、管理規約に違反しているなら、処分対象にはならなくても、指導を要請することが出来ます。
元フロント、本当。違うでしょう。
マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則
第五節 マンション管理業務
（法第七十二条第一項 の国土交通省令で定める期間）
第八十二条 法第七十二条第一項 の国土交通省令で定める期間は、一年とする
ちなみに、契約内容を変更する場合は説明会を、同一の内容（管理組合に有利な変更も含む）の場合は重要事項説明を毎年次期契約締結までに行わなければなりません。
最新の標準管理規約では、管理委託契約は総会決議事項となっていますので、誠実な管理業者は総会前（総会当日も含む）に、説明会を行います。
重要事項説明は代表者（理事長）に行い、管理業務主任者が記名押印した文書を区分所有者全員に配付しなければなりません。
重説は総会前に文書が区分所有者に到達するよう行うのが、誠実な態度です。
これらをしっかり行わない業者は他の業務も危ないし、担当者がahoです。
>>769
マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則
第82条（法第七十二条第一項 の国土交通省令で定める期間）
法第七十二条第一項 の国土交通省令で定める期間は、一年とする。
マンションの管理の適正化の推進に関する法律
第72条（重要事項の説明等）
第1項
マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約（新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から【国土交通省令で定める期間】を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」という。）を締結しようとするとき（次項に規定するときを除く。）は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下「重要事項」という。）について説明をさせなければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。
【 】内の期間が、1年間（施行規則第82条）ということである。
つまり、
「新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から1年を経過する日までの間に契約期間が満了する契約は、法72条1項の適用はない。」
ということである。
>>No.770さん
ご指摘ありがとうございました。
第七十二条 マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結しようとするときは、あらかじめ、（1）説明会を開催し、（2）
そういう事ですか。
７２条は管理受託契約の、説明会及び重説について書いたものなので、新築後１年を経過する契約では、契約時に重説か説明会をしないさいという事ですか。
私がahoです。
国交省地方整備局は「野村に問い合わせる」とはっきり言いました。
その際、起きている事態がわがマンション単独ではないことを認識
してもらうために、キノコさんのところの件も少し紹介しました。
動きがあるか気長に待ちますが、しばらくいろいろな機関に出かけます。
今後の展開次第では大阪の２８９さんも含め、ともに説明に行くことも。
７７２さん 動きません。
７７２さん 動かざること山の如し、と申します
動きますよ。
地方整備局は、マンション管理会社の、認可、行政処分を行う官庁です。
いままでにも、たくさん行政処分を課してます。
処分が出たら、管理会社に「受託先管理組合すべてに通知したか」と問い詰めましょう。
通知してなければ、それ自体が新たな処分の対象です。
公益財団法人「マンション管理センター」に、相談の予約をとろうと電話しました。
「管理組合では理事長ですか」
「４年前は理事長でしたけど今は組合員です」
「何の相談ですか」
「会計閲覧など管理規約に書かれていることが守られていないので・・・」
「そういうことはウチの仕事ではありません」
「では経緯や問題点をまとめたものを資料として送りますから読んでみて下さい」
「いりません。送られても読みませんから」
と、とりつく島もない応対で、相当ねばりましたが面会は実現しませんでした。
１年以上前に資料を送ったときも返送されています。残念。
久しぶりにこの板を見ました。
管理会社の違法行為に関する国交相の処罰対象は一覧表でまとめられてるとをご存知ですね。
野村の違法行為について私もまとめています。
刑事犯罪から商法違反、名誉毀損、個人情報保護法違反、理事会への介入（傀儡）等等、違法、不当行為のオンパレードです。
違法行為を国交相や社会に明らかにすることは意味があると思いますが賛同者（情報提供者）が多いほど告発効果があります。
この板は野村リビングサポートなので野村不動産パートナーズとして新発足したいですね。
続き
マンション管理センターはマンション管理適正化法に基づく公益法人ですから一般組合員でも相談できます。
相談員は固定化されていませんので親身に相談を聞いてくれる人、冷たい人など様々です。
私は電話相談を多用していますが訪問する場合はややこしい話の場合です。
単なる愚痴や個人的主張は対象外ですから公平な立場で相談する必要があります（申し込み時に愚痴を言ったので面談を拒否されたのかも）。紛争中の事件も対象外です。
法人の性格上助言には限界があることは理解しておくべきです。
私はよく電話相談をしますが好意的に助言をいただいています。
面会相談で思わぬ助言を得たこともありました。Face To Faceのありがたさです。
会員（個人加入も可、会費は安い）になればCD-ROMが配布されます。
それにマンション管理に必要な資料や判例など貴重な情報が収録されていますし、最新の関連法や情報にアクセスできます。
標準管理規約、規約細則類の雛形も沢山あります。
判例集は解説もあり私は理事会運営の参考にしています。
マンション管理に関心がある人は会員になることをお勧めします（愚痴や感覚で管理会社を非難しても一蹴されるだけ）。
相談先として住宅管理業協会（前高層住宅管理業協会）もあります。
福岡管理組合連合会（福管連）にも私はよく相談します。相談員の層の厚さを感じます。
首都圏マンション管理士会（弁護士相談もできる）もよかったのですが改編後アクセスしていません。
住宅管理業協会は管理会社から派遣（OB)されている方もいるようですが管理会社に厳しい助言を与えてくれます。
民間団体なのでマンション管理センターより踏み込んでくれることがあります。
現場経験が豊富な方もいるようで現実的解決策も教えてくれます。
以前相談した時は《あなたの管理組合は３０年の自分の経験の中でワースト３に入りますね。第三者（野村のことと私は理解）の力が働いているんでしょうね》と言われました。
少し話がそれます。
これがきっかけで私は理事会運営を正すために《総会決議無効確認請求事件》で提訴しました。
管理会社が理事会や理事長に適切な助言を与えていればこのような訴訟は回避できたと思います。
時の理事長やマンション管理士が野村に操られていたのかもしれません。
この提訴に対して応訴費用（２１０万円）という出費を組合は負いました。
その後も総会決議無効確認請求事件が提訴されました。
管理組合が提訴されるのはよほどのことです。
原審で組合勝訴、控訴審で和解でしたから原告の主張がある程度認めらたと言えます。
和解にあたり第三者の力が働いていたこともわかりました。
次の訴訟は託児所運営に対する組合からの補助金（年額最高３００万円）の議案の効力に関する事件です。
いずれも総会議案の内容や総会決議手続きに関する違法行為が争われた事件です。
野村が、管理会社として適切な助言（理事会支援業務）をしていれば提訴や組合の無駄な出費は回避できたものです。
対抗金回収訴訟でも多額の出費（訴訟費用や弁護士費用）もしています。その額２００万円くらいか？
私は野村の不当行為を追求しようと理事に立候補しましたが、２度妨害され理事になれませんでした（当時の理事長と野村に対して損害賠償請求訴訟を計画です）。
今度の総会でも規約違反の議案が上程されることになっています。
私は理事会で、この議案は訴訟のリスクがあるので再考すべき（違法支出になるので規約改正をすべき）と意見を述べましたが無視されてしまいました。
もう一つの議案は、修繕積立金返還請求（平均７万円、総額４０００万円超）に発展する案件ですがその議案を作ったのは野村です。
これが野村の実力なのか私の無い物ねだりなのか。
それくらいの規模で理事長立候補は良いですが、逆に周りからは眉唾ですよ
マンション管理士、管理業務主任者の資格を取って、適任をアピールし立候補する方がマトモだと思いますけどね
もっと上位資格を持っているなら別ですけど
地元（厚木）の法務局に相談に行きました。
２年前に応対してくれた男性（簡易裁判所調停の契機となった）だけでなく、事務
方の女性など計３名も出てきて、記録をとりながら親身に話を聞いてくれました。
１時間半の相談の最後では、私の提出資料を「必ず目を通します」と言って受取っ
てくれました。
神奈川ですから、確実に横浜に話を持ち帰ってくれます。
調停終了後の不誠実（結局誰も会計実績を確かめていない）、ムラ八分や刑事告
訴総会が重度の人権侵害と判断されれば、追って連絡が当方にもあろうかと思い
ます。このルートは、希望あり、です。
他の相談先にもチャレンジしていきます。きのこさんありがとう。
>>778
２０１１年１１月だったと思いますが、知人の紹介で、渋谷でＮＰＯをやっている
マンション管理士を訪ねました。夜７時からの面会だったのですが、私の直前
の相談者も「コープ野村」の区分所有者だったらしく、管理士が「今日は『野村
デー』だ」とおっしゃっていました。
管理士は「ゆくゆくは他の住民はあなたの考えに賛同するようになる。だがそれ
には何年もかかるだろう」との見立てを教えてくれました。
778
>相談するなら理事でないと
780
>もっと上位資格を持っているなら別ですけど
理事になること理事長であること資格を持っていることが
管理会社に不都合でなく好都合というケースがありえます。
具体的には「会計を見せる」とウソをついて調停を終えた
理事長が任期満了後「防火管理者」の資格を取得しました。
理由は、お考え下さい。
管理組合内でモメると、一般組合員の中には売却する人がでてきます。
例え正義だとしても、管理組合はガタガタになり、結果として周りに迷惑が掛かります。
長く住むような意識を持っている方は、お互いにモメるようなやり方で対処しません。
>管理組合内でモメると、一般組合員の中には売却する人がでてきます。
【ハズレ】騒動は２０１１年からで、５年ほど経つが、売却は４軒程度
>例え正義だとしても、管理組合はガタガタになり、結果として周りに迷惑が掛かります。
【ハズレ】管理組合はガタガタどころか、「理事会こそ正義」として完全結束
野村は理事会を駆使し、議事録や構内掲示で警察（＝正義）との連携をやたら誇示
>長く住むような意識を持っている方は、お互いにモメるようなやり方で対処しません。
【アタリ】コープ野村を「終の棲家（ついのすみか）」と考えている住民の一群が
もっとも管理人と協働。他の住民はこの一群ににらまれたくないのでひたすら黙従。
現状、管理組合総会、理事会等はきわめて平穏に運営されている。
マンション全体を統一してシラをきり通せば、「お互いにモメる」外観にはならない。
具体的には、
総会を毎回「前管理人の会計」以外の議案でやり賛成多数（≒委任状）をとり続ければ、
公訴時効まで逃げ切れる。
>管理組合はガタガタどころか、「理事会こそ正義」として完全結束
>野村は理事会を駆使し、議事録や構内掲示で警察（＝正義）との連携をやたら誇示
【ハズレ】本スレのNo.851参照
No.851？
数字の打ち間違いじゃないか
１月２１日付で「公開質問状」を出しました。
内容は、２０１４年１２月１４日の臨時総会で当方への刑事告訴を請求すると決めた後、
警察に告訴状を出したのか、受理されたのか、未提出ならば今後出す予定はあるか？
「はい」「いいえ」で答えられる、超簡単なものです。
理事長（当時は副理事長）、専門委員（当時は理事長）、野村不動産パートナーズ、ボ
ス建築研究所をあて先とし、２１日未明にほぼすべての居住する管理組合員にも配布し
ました。
企業には上記２社の代表取締役の他、野村不動産の社長にも普通郵便で送りました。
１月２３日に理事会の会議があり、同月末日を締切とさせていただきましたが、どこか
らも誰からも「返答なし」でした。
管理組合員にはこの質問状とともに質問・意見を寄せていただくようお願いする文書を
同封しましたが、こちらも返答ゼロ。協力者なし、という結果です。
こういう状態で当マンションが「モメている」というのは難しい。
７８１の続き
法務局で「会計帳簿閲覧請求調停」後の理事会の対応のひどさ（罰則として「６
ヶ月の閲覧権停止」を付けた細則案の提示など）を述べると、「それなら記録が
残っているはずだから、裁判所で見てきたら」とアドバイスされました。
相談終了後、その足で簡易裁判所を訪ねると、２０１３年に調停申立てを受け付
けてくれた職員はもう異動し、別の男性職員に替わっていました。事件番号を伝
えるとファイルを出してきてくれました。
それを見てビックリ。裁判所に残されていたのは、
① 私が苦心して作成し提出した「閲覧希望帳簿リスト」
② 私がコピーして提出した、理事長がウソをついた証拠となる構内掲示「管理組合ニュース」
③ 私が調停の取り下げに同意したことを認める、私の署名入り文書１枚
だけでした。理事長（≒管理会社）は何の足跡も残していなかった。。。さすがです。
特に ② は、調停中の９月に「組合側は２０ページの『保管書類リスト』を作って開
示した」との貼り出しで、申立て人の私がまったく聞いていない話だったのですが、
開示したとされるそのリストも一切残っていませんでした。
調停員が「理事長は『会計を見せる』と言っている」と言うから、調停員の提案に従
って３回目で調停をやめたわけですが、その経緯を記すものもありませんでした。
野村は強い。
１０月開催の臨時総会議事録が３ヶ月すぎて開示された。
議事録素案作成は野村の仕事。
こんな議事録３日でできる。
賞味期限切れだが読んでみた。
当日総会出席数は理事（８名）を除くと４名。
４/５８５＝０％
辛うじて総会成立の50.2％。
新聞に載りそうな出席率。
招集は理事長の仕事だけれど参加者を確保するのは野村の仕事じゃないのか。
驚くなかれ、野村は理事を動員させて出席率を確保させた。
皆さん現役で忙しい。理事は無報酬、野村の管理員はこれは仕事のうち。
これが最近常態化している。
野村には６人も管理人がいるのに何やってるんだ。
滞納金が増加中。
私が理事長の時、短期滞納者撲滅を指示し一旦減少したのだが元の木阿弥。
３ヶ月未満滞納者が倍増。
現場責任者が管理室からピンポンとやれば滞納者の督促終了。
これを月一回やるだけ。
これじゃー滞納６月にすぐなってなってしまう。
その後は組合が督促せねばならないから理事長さんは弁護士に依頼してしてしまう。
これじゃ弁護士費用がたまらない。
ほとんどの管理会社は弁護士法ギリギリで面談回収している。
野村は弁護士法を盾に絶対拒否。
これが野村の標準なのか。
私の無い物ねだりか。
第８期の５月の理事会で野村は《理事長代行者の印》を使いたいと理事会に提案した。
同時にこの印鑑は５年前のリプレース契約直後に野村の費用で、組合に無断で作成し、使用してきたと説明した。
この印鑑は理事長が発行する請求書、領収書、車庫証明請求書などに５年間使ってきたという。
私はそれ自体問題にする意思はなかったが、それは印章偽造ではないですか、と質問した。
野村（業務主任）曰く、すでに理事長とこの印を使うと覚書を締結したので偽造ではありませんと。
何？
理事長が理事会決議なく覚え書きに調印することはゆるされない。
同席していたマンション管理士も頷いた。
理事長代行者の印を使うのは野村の標準だと現場責任者は悪びれずに言い放った。
野村（業務主任）は無知な新理事長に署名捺印させておいて事後報告し刑事罰を逃れるつもりかと私は詰め寄った。
野村との交渉材料に使えるかもしれないと思ったからである。
しかし、善意でやったのだろうから今後はこの印鑑を使わない（理事長代行者の印というのは紛らわしいので理事長印に変更する）こと、覚え書きは存在しなかったとして理事会決議を行った。
私はこれ以上野村の刑事罰を追求する気はなかったが所轄警察に意見を聞きに行った。
警察官曰く、車庫証明に使っていたのなら警察を騙していたことになる、印章偽造、私文書偽造罪、立派な犯罪だ、と。
結構厳しい口調に私は驚いた。
警察内の証拠は警察で用意するから組合側で発行した領収書などを持ってきてほしいと私は依頼された。
偽造印鑑の陰影と、私が個人的に受領していた領収証を準備して翌週所轄警察に行った。
続く
>管理組合内でモメると、一般組合員の中には売却する人がでてきます。
理事会内を分断したのは野村です。理事に立候補したものを理事長と結託して理事にさせなかったことが発端です。
このため、組合を被告とした提訴が２件ありました。組合員を提訴が１件。滞納者に対する訴訟が８件と訴訟マンションですから仕方ないでしょう。
私も売却を考えた時、野村に失望との理由で売却が４件あったと仲介業者から聞きました（異常だそうです）。私と一緒に理事をした友人知人も３名転出してしまいました。
苦情や提案の常連や総会常連者も見かけなくなったのは諦めたのでしょう。
総会出席者は激減し直近では（一般４＋理事８）/５８５でした（出ても意味がないと悟ったのでしょう）。
こうなると管理会社の思う壺です。
高層マンションですから投資目的、賃貸目的など様々ですが売却率（回転率）は近隣に比べると高く、仲介業者には喜ばれています。したがって売却価格も低く抑えられているようです。
>例え正義だとしても、管理組合はガタガタになり、結果として周りに迷惑が掛かります。
破綻して、再出発も選択肢だと思います。ガタガタなマンションにしたのは野村と元理事長です。
>長く住むような意識を持っている方は、お互いにモメるようなやり方で対処しません。
品川地区は投資物件として人気がありますから終の住処意識は低いと思います。私の友人知人（高齢）も引っ越しました。
揉める環境を作ったのは野村、理事長、監事、マンション管理士、理事長の友人（元NKH職員や会社でコンプライアンス担当社員、大学教授）の集団だと考えています。当たり前の理事会にしようとすると妨害。攻撃されます。
悪魔と正義の戦いでしょう。
貴重な投稿に感謝と敬意を表します。
>当日総会出席数は理事（８名）を除くと４名。
>４/５８５＝０％
管理会社を支持するグループ（主流派？）も当日は欠席ですか？
出席数が目に見えて減り始めたのはいつですか、提訴の後ですか？
今までも委任状等の書類の提出で総会成立してきたのでしょうが、
有力住民などからの圧力、いわゆる「声かけ」等で断れない住民は多い？
訴訟で勝つことと並んで「総会不成立」も悪魔の横暴の歯止めになりうると
想像するのですが、「総会不成立」は論外ですか？
失礼でトンチンカンな質問になっていましたら、すみません。
今度11回目の総会を迎えるますが不成立はあり得ません、不成立なら野村とのけいやくが出来なくなるからです。シャカリキになって委任状を集めます。
昨年の理事会は半分以上不成立、特に後半は全く駄目。ところが管理会社継続議案がでた最終理事会は初出席ね理事がゾロリ。30本以上もの未決議案を審議もせず一括採決。理事長と結託して意外かんがえられないです。
4名のうち1名は中立人、3人は野村はとおもう。理事の1名意外は野村派とアンチ私。
そうだとしても、総会グループ（主流派）の影響力は相当弱まっているね。
正しいきのこさん、いろいろ教えていただき有難うございます。
マンションの異状が数字にはっきり表れている点が、うらやましいです。
７８４で舌足らずだった部分を補います。
① ２０１１年からの売却は４軒程度
この４軒は全員、私がウソをつかない人間だということを知っている住民でした。
最初の１軒は、管理組合運営の改善に関する私の本格的レポート（Ａ４×６枚。全戸配布）
を読んで、賛同のメッセージとコピー用紙１冊をドアポストに記名で入れてくれました。
（受け取ってしまうと管理人のワナにかかる恐れがあり、その日のうちに返却した）。
売却はその数ヶ月後で、野村でない仲介業者が選ばれていました。
他の３軒はこの人と違い、意見を寄せず黙って退去。私の報告を読んで見限ったか。
２０１１年以前はどうか？
築年数がかさむと高学歴高所得層が出ていく傾向あり。
出て行った後に入る新住民に管理人となずむ傾向あり。
「私も管理人にいじめられました」との元理事１名からタレコミあり（２０１１年）。
他に「管理費＋修繕積立金が高い」と直接聞いたこと２回あり。どちらも売却。
結果、２０１１年以後の４軒の退去でただでさえ小さかった反抗の芽は消えた。
② 管理組合はガタガタどころか、完全結束
結束したまま、「落ちるところまで落ちたらいい」。
「ガタガタどころか、完全結束」とは、そういう意味です。
団結したままブラックホールに向かってまっすぐ進んでいるように見えます。
投稿者2人の物件名は分かってる
そもそもスレッド趣旨からは完全に逸脱している
ここで投稿する時は名前を物件名にしてよ
する気がないなら、自分達の巣に帰れ
>>799
私はレスの意味が分かりません。
私はロム専ですが、初めて目にするご意見ですね。
最近の新築分譲マンションスレをロムしていると荒らされがちで、対抗デベが荒らしているのだろうと感じられつつも、
新築マンションが団地型大規模マンションになり、
高級路線から外れ管理も変わったのでしょうか？
211年から売却が４件は少ないと思いますが、毒きのこさんのレスがスレ趣旨に合わないとは思いません。
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
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4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
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35.34m2～65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
