野村不動産パートナーズ株式会社[旧：野村リビングサポート]ってどうなんですか？

今度の管理規約（細則を含む）全面改正案の分厚い冊子の中に、
私があれほど（といっても皆さんにはわからないわけだが）主張してきた
「会計処理に関する細則」案が、一切ありません。
それでもみんなで可決するのさ。野村不動産パートナーズの方針だから。

このことだけでも、全面改正のねらいが何なのか、察しがつくはず。

質疑応答がないのではないのです。理事会と一部住民が対立しているの
でもない。理事会に代表される管理組合全体が、管理会社とそれがよこ
した組合運営コンサルタントの２社に永久全面奉仕（要はカネ）する。
住民は「それでいい、２社が倒れるときは自分たちもいっしょでいい。
だけど２社（特に野村）が倒れることなんてありえない」という姿勢。

私の求める会計閲覧だけが２社と住民の連合体に邪魔。

こういうマンションは改善なんかしません（処方箋などない）。
存在しない反対者を集めます？　私はこういう状況下でもレポートを
作成し自力で全戸に届けてきました。この４年で８０回。
改善の可能性と方法があるらしく語る人は、こういうマンションが存在
することがまだわからないか、受け入れられないのでしょう。残念。

総会での質疑応答＝否決廃案だと考えるのは浅はかです。

質問事項により、
＃１、調査不足、もう少し検討する必要がある。
理事会だけの意見でなくアンケート住民意思を確認してみる。

業者見積もりをしてみる。

他の方針と比較をしてみる。

総会で質疑応答、意見交換できることで、理事会や管理会社の姿勢が分かり信頼度も高まります。
あらかじめのシナリオから外れる総会を許せない理事会や管理会社は、
議案についての検討不足で自信がないからでしょう。

＞＞811・812さんへ
　私は規約改正について言っています。
　全部の議案に審議不要とは言っていません。

　一般に総会は２時間くらいで終わるのが普通でしょう。
　毎年の必須議案（事業報告・決算報告・事業計画・予算案・新役員紹介など）の審議承認だけでおおむね予定時間が来るのが普通です。
　だから、規約改正は事前に説明会などで議論し、総会では採決で済むようにしないと、いくら時間があっても足りませんよと言っているのです。
　また、総会で突然規約が変更になるのは事前に示された案で賛成反対を示した議決権行使書を考えると問題がありますと言ってています。

＞「会計処理に関する細則」案が、一切ありません。
　好都合じゃないですか。
　組合員は、組合運営資金を拠出しているのですから、基本的に会計帳簿の閲覧権があります。
こうしたらいかがですか？
1.　会計帳簿の閲覧の調停を申し入れする。
2.　満足できない回答なら和解しないで訴訟に進む。（訴訟費用も含む）
3.　勝訴し、帳簿の不正を発見し、理事長解任訴訟で解任する。

　

時間内に裁決することが総会ではない。
区分所有者が何を審議しているか内容を確認できて納得できることで裁決することが総会です。
理事会が、提案事項に対してきちんと審議していたら区分所有者の質問に応えられます。
偏りのある面からのみの提案で内容は管理会社にお任せで
総会で役員席に座ることが理事役職だと勘違いしていれば、区分所有者の質問に時間内に応えることなどできないでしょう。

総会前に提案事項についてきちんとした内容の資料を配付できていれば、質問もでないでしょう。

803
>ただ、提出された質問以外は受付ないというのは、民主的ではないですね。
>これでは、総会に出席する意味がなくなりますから、管理組合は機能しなくなると思います。
「意味」や「機能」について考えてみる習慣や能力は、大学卒業者的な教養でしょう。
管理会社ら業者の管理費＋修繕積立金ビジネスを管理組合員として下支えするため、総会に
参加し理事会に協力するべきなんだと、わがマンションでは思われている節（ふし）があります。
こうなると管理組合は本来（組合員による、組合員のための運営）とは別の「機能」を果たして
回転し続けます。一言でいえば、信じがたいことでしょうが、私を除いた組合全体で背任。

809
>管理組合員は、理事会に絶対服従なら、総会は要らない。
こちらも大学卒業者的思考でしょう。
私の目の前で起きていることは、服従するからこそ総会が必要というもの。
理事長（≒管理会社の代弁者）の求めに応じて説明会への出欠届を出しておこう、
総会も成立させよう、議案もそのまま通そう、といった翼賛会的な現象です。

数えるほどしか大学卒業者がいない「野村のマンション」もあるということです。
（差別発言と思わないで下さい。社会学的考察ということでご理解下さい。）

812
>あらかじめのシナリオから外れる総会を許せない理事会や管理会社は、議案についての検討
>不足で自信がないからでしょう。
大当たりでしょう。「議案についての検討不足で自信がない」だけでなく「今までの会計
についても自信がない」というのが、私のマンションのケースです。

元フロントさんは、野村叩きがしたいのでしょうか？
元フロントなどと名乗り野村の元社員と誤解を招くのは如何でしょうか？
学歴差別で、区分所有者を刺激するのは如何でしょう。
金さえあれば、ピン大学卒に誰でもなれます。

区分所有法を大学卒だと理解できていると、本当にお考えですか？

勉強しなければ、理解できませんよ。
大学卒でもそのことが理解できない人もいるでしょうね。

http://www.yomiuri.co.jp/osaka/news/20160216-OYO1T50029.html

他社ですが、私やきのこ氏には多少参考になると思われる事例。
理事長に無断で理事長印を使い、管理組合の口座から引き出していたとの報道もあります。

野村だと警察が動かないように私には感じられるのですが、
原因の一つは管理会社と管理組合の質が、このような事例のところと異なるからかと。

管理会社が社内調査するか、管理組合が独自調査しなければ、まず立件されないのでは。
（私は４年前からどちらにも要望してきたのですが・・・）

８１６さんへ
癪（しゃく）に障（さわ）ったようでしたら謝ります。申し訳ありませんでした。

【元フロント】氏の一連の投稿は、

管理会社を責める志を持つように見えるが、徹底して区分所有者の自助努力（＝自己責任）に
話を帰す

点に特徴があると思います。実現可能性のほとんどない正論を、対処法として提示なさいます。

以下、「あまり野村を知らないのでは」「これなら野村は痛くない」と感じられた箇所です。

802
>反対の議決権行使書と貴方への委任状を合わせても１／４に達しないようなら、それはもう区分所有者の総意と考えるべきです。

808
>私が読んでも、客観的でないなという文章が散見されました。
>主張は、証拠に基づき、簡潔に行う方が伝わります。

810
>反対なら、反対票を投じればいいのです。
>委任状で可決するからと言うのなら、自分に委任してもらえばいいのです。

813
>組合員は、組合運営資金を拠出しているのですから、基本的に会計帳簿の閲覧権があります。

＞徹底して区分所有者の自助努力（＝自己責任）に話を帰す
　その通りです。
　他人が何かしてくれると思ってはいけません。
　この掲示板で嘆いても、何も解決しません。
　書きたい気持ちは分かりますし、書くのも良いですが、現実の、自分のマンションの問題を解決するのは別の問題です。

＞実現可能性のほとんどない正論を、対処法として提示なさいます。
　確かに実現性は乏しいでしょう。
　でも、他に方法がありますか？

>私が読んでも、客観的でないなという文章が散見されました。
>主張は、証拠に基づき、簡潔に行う方が伝わります。
　私には、憶測による、根拠のない主張が見受けられました。
　貴方は、そう感じませんでしたか？
　憶測による、根拠のない主張は、自分を貶めるだけです。
　ますます、不利になり、目標は遠のきます。
　それと、まず読んでもらう・聞いてもらうことが先決です。
　其れには、短い、分かりやすい文章や言葉は必須です。

＞組合員は、組合運営資金を拠出しているのですから、基本的に会計帳簿の閲覧権があります。
　その後、読んでいただきましたか？
　１/４の議決権が取れないのでしたら、他に方法はないでしょう。
　会計の不正も発見できない、訴訟も勝てないのなら、私にも方法は見つかりません。
　もう一度書きます。
　管理会社の通帳を開示しないなら、調定か訴訟で「仕訳帳」か「勘定元帳」を開示させ、不正を発見しましょう。
　これが唯一の出発点です。

＞、「あまり野村を知らないのでは」「これなら野村は痛くない」と感じられた箇所です。
　野村はほとんど知りません。
　調査中さんの話の通りなら、会計の不正を発見し→理事長の関与を証明し→理事長解任訴訟に勝利し→皆の意識を啓発し→自分が理事長になり→理事会を改革し→野村を切るしか思い当たりません。

　残念ながら、調査中さんの挑戦はうまく言っているとは言えませんが、野村は平気ではないと思います。
　よくも悪くも、管理組合は多数決で動きます。
　理事長を引きずり降ろしても、理事会は変わりそうにありませんから、最終的に自分が多数を取る以外に方法はないでしょう。

理事長解任請求はかんたんですよ。本人訴訟の手ほどきします。
小さな不正行為でも、例えば会計帳簿不開示、を理由にすれば良いです。
善管注意義務違反を理由にする手も有ります。。
勝ち負けはともかく理事長が訴訟されるとなると不正ができなくなりますし緊張感が生まれます。
組合員の関心も高まるでしょう。

８２０さん　８２１さん
お二人の投稿に感謝しております。適切なお礼の言葉が見付からないほどです。

８２０さん
１点だけ。
「客観的でない」「証拠に基づき」の箇所を挙げたのは、
下記の野村の特徴をぜひ知っていただきたかったからです。

野村は、区分所有者が「主観的にしか」書け（言え）ないように、理事会を操縦する。
証拠の開示や提供にきちんと応じたことは（絶対）なかった、ということです。

警察や、特にその次の段階である裁判を念頭に置いたかのような企業的対応が、
たかが２４０戸のマンションですが、管理組合の名のもとに全体で行われます。圧巻。

８１６さんのご指摘「学歴差別」を受け、先の投稿８１５について数日考えました。

>>815

当管理組合の構成員は野村支持で「一色」、いわゆるリプレイス（管理会社の変更）の
可能性は絶望的なまでに「なし」。

こういう状態は避けられないものか。

管理組合も組織。「一色」より「多彩」のほうが破綻や崩壊のリスクを減らせるのでは。

マンションも、リーダーが１人だけいて他の全員がその話に耳を傾けないという状態に
一度なってしまうと、なかなか元に戻らない（常に管理会社の意向が通り、支持される）。
こうならないためには、（蔑称のきらいがあるが）「ピン大学卒」も混ざっていたほうが、
リーダーの話の消化もよくなり、管理会社への賛否など意見も分かれ、多様性が出るか。

些細だけど大きな問題

我々は管理規約がマンション内ネットワーク（こらぼ）に収録、公開されている。

本日管理規約を見せて欲しいとマスコミに依頼された。
手持ちは汚れているのでコラボからダウンロードしようとした。

あれ！手持ちより古いものが掲載されている。
しかも最新版と書いてある。
おかしいな。

確認しようと管理室（現場所長）やマンションマネジャーに連絡したが応答なし。
折り返し連絡を頼んだがなしのつぶて。

あー、これが野村不動産パートナーズのレベルか。
緊急事態に対処できない野村の事例です。

そういえば毎年１１月末で棚卸し（組合財産の備品や予備品などの在庫確認）をすることになっています。
期限から２ヶ月になりますが報告書は提出されていない、

理事会議事録は２ヶ月遅れ。
総会議事録は野村に作れないらしくテープ起こしの専門業者に依頼する。
金はかかるし時間もかかる。

毎月発行されていた管理組合通信はこの２年間で１回だけ。
理事会がなにやってるのか組合員はわからない。
賞味期限過ぎの改ざん議事録では時すでにおそし。

臨時総会出席者は一般組合員が２名プラス理事が９名。
５８５組合委員がいるのにこの体たらく。
総会で質問すると検討課題としますで、チョン。
総会で意見述べてもその意見は放置される。
反対意見を述べたら総攻撃を食らった総会もあった。
総会の機能はどこへ行った。
これでは無関心層が増えるだけ。

野村さんは理事長や理事会の責任だと我関せず。
これは野村の実情なのだ。


野村になってから管理組合は２度被告になった。
どちらも、総会決議無効確認請求事件。
総会開催手続きや総会議案に重大な瑕疵があるというのが原告の主張。

総会議案は野村が草案を提示する。
理事長や理事には専門知識がないから管理会社が作ってくれる総会議案を信ずることになる。
理事会が上程した総会議案に瑕疵があるなんて気がつく組合員はゼロかごく少数（私は気がついてしまった）。
だから議決権行使ではほとんどが賛成票。
理事長への委任表は賛成表として加えられるから反対票はゼロに等しい。
総会では賛成議決、これで違法議案も組合員が責任を負うという儀式が終了。

原審では組合が勝訴した。
しかし控訴審では最初の訴訟は和解、２度目は事実上組合敗訴（１５０万円金かけて上告するそうだ）。
この結果をいかに解釈するか。組合の言い分は３／４は否定されたということ。

管理会社との契約には理事会支援（標準管理委託契約にもある）という項目がある。
マン管センターによるとこの意味は管理会社が理事会が誤った運営をしないよう注意する義務が含まれているという。
これを怠れば契約不履行、少なくとも善管注意義務違反。
私は野村に何度もこの義務を果たせと言っているが反映された気配は未だなし。

私は多少の違法、不当行為には目を瞑るが多額の不正支出や個人的利益誘導、業者への便益供与には黙っていられない性分。

今回も重大な瑕疵がある議案が少なくとも３本ある。
３度目の訴訟をお待ちしていますと誘っているようなもの。

住民の方から聞いた話ですが、給排水設備点検と共用設備点検がそれぞれ年1回実施されているとのことでしっかりしていると思ったのですが両方とも給水ポンプと排水ポンプの点検をしていてそれぞれ年1回の点検が同じ月にあるみたいで業者いわく有料とのことで同じ月に2回やって意味あるんですか？半年ぐらい離れているならいいけど。管理物件に住んでいるみなさん点検時期はどうですか？

管理組合の会計についていろいろ課題が紹介されておます。

野村の会計システムを点検したらいかがですか。
多分ボロボロだと思います。

http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/zaimukaikei.pdf

827さん
ご参考になるとおもうのでご紹介します。
野村が管理しているマンション（都内港区６００戸高層マンション、築９年）での出来事です。

各部屋からの汚水（トイレや台所排水）は地下の汚水槽に貯められ、２台のポンプで公共下水道に排出されています。
２台あるのは１台が故障した時の予備でもあります。

（２０１４年）秋に１台が故障したので交換しました。９年使ってきたのですから交換も妥当でしょう。

翌年１月末、１台が故障したことを管理員（契約社員）が気づき現場責任者（業務主任同等の職務を有している正社員）にそのことを報告しました。
一向に交換する気配がないので複数の管理人が現場責任者に早く交換するようお願いしていました。

４月末、地下汚水槽から汚水が溢れ出しました。
このフロアーには駐車場がありますので、臭い臭いと大騒ぎになりました。

正常なポンプに生理用品が詰まったのが原因（不可抗力）と野村は理事会で説明しました。
理事会は緊急対策費約１５０万円を組合が負担することを決議しました。

私の意見。

汚水があふれたのはポンプ故障を知りながら現場責任者が放置していたことが主因であると考えます。
２台が正常なら、１台が閉塞したとしても対応は容易であり溢れるという事故には至りません。
故障状態を放置していた、野村が善管注意義務を怒った結果（契約不履行）です。
従って対策に要した費用は野村が負担すべきものです（野村の過失による損害）。
さらに、長期間にわたる臭い臭い、衛生面で多くの迷惑を組合員にあたえたことにたいして野村は謝罪すべきです。
また、このような事故を未然に防げなかった現場責任者、監督責任である上司（マンションマネジャーや業務課長）の更迭、少なくとも社内処分を会社、本店長は行うべきです。
特に、事故の背景にポンプ１台が故障していたことの重要性を現場責任者もマンションマネジャーも理事会に真摯に説明しなかったことの責任は大きいです（虚偽の説明を行い理事会決議させたと私は考える、もっと言えば証拠隠滅）。

事故の原因を、無知な理事に説明し、責任逃れをする野村の体質が良く出ている事例として紹介させていただきました。
マンションマネキャーの犯罪隠し行為は理事長印鑑偽造、私文書義賊などでもあります（以前紹介）。


８２７さんへ
法定点検は最低限の管理項目ですが回転機などは定期的に見回り監視すべきものです（重要度によってその頻度が決まる）。
ポンプの分解点検の頻度は年１回が一般的ではないでしょうか（異常が発見されればその時点で分解点検、修理）。
生命の危険に及ぶものは重点的に監視すべきものです。
汚水ポンプなどは機能が停止すれば大変なことになります。
費用対効果（点検費用と損害費用のバランス）を考えて点検頻度を決めるべきだと考えます。

一般の理事にこのあたりの認識を求めることが難しいから我々は管理会社に管理業務を委託しているわけです。
これに耐える会社なのかが管理会社の評価です。大手こそ理事会を牛耳りますからご注意を。

業務委託されたことに責任感を待っていない野村のレベルをしる一例としてごらんください。
（事故に至る経緯や処置は現場で勤務されている管理員、警備員、当該理事からの情報です）

８２３さんへ
私のマンションでは、
定期巡回点検月１回、
給水設備点検＝水槽清掃（水質検査含む）、簡易専用水道法定検査　各年１回　残留塩素測定　週１回