野村不動産パートナーズ株式会社[旧：野村リビングサポート]ってどうなんですか？

野村調査中さん

興味深く拝見しています。
組合の利益を考える組合員を排除するのは野村の常套手段だと私も考えているからです。

正確に理解する為に教えて下さい。
管理人は野村のOB?、組合が契約した管理人？、資格は？、前歴は？

組合は法人ですか。
理事の定員数は？
標準管理規約と同じ理事会方式なら理事長解任は理事会決議でできますよね。
管理人以外の理事が発案者になりたくないという事情が理事にあるのでしょうか。


法律上定義されていない理事長代行者が臨時総会を招集することはできませんー総会決議無効となるはずです。
理事長を首にしたいなら管理者解任請求を裁判所に出すきとも可能です。

脅迫とも取れるお手紙は管理人だろうとの推測も納得です。
私は本店長から脅迫されましたよ。

入居済み住民さんへ。

的を射た問いかけを有難うございます。


①管理人について

　現在の管理人は３代目で２０１２年４月の着任。管理会社の
直接雇用です。私が理事長だったときの管理人は２代目で、
１９９６年に着任。当時は野村が当マンションを直接に管理し
ていましたので、管理会社が雇用する管理員として着任しま
した。３年後の９９年に当組合が自主管理となりますので、そ
のときから組合が彼と雇用契約を結ぶ方式になりました。

　自主管理となって以降は、大口契約のひとつである管理員
雇用契約を１年ごとに査定し更新しなければなりません。が、
私以前の歴代の１２名の理事長（任期１年）でこの査定を意識
し、実際に試みた者は皆無と思われます。私が新理事長とし
て管理員に雇用契約書の提示を求めた際、彼が出してきた同
契約書が自主管理初年のもので、その期限が１０年以上前に
切れていたのは、　【Ⅰ】査定を逃れようとした管理人　【Ⅱ】査
定や契約更新手続きの必要を意識さえしなかった歴代理事長　
の両者に直接の原因があると考えられます。

　したがって、現在の３代目管理員は野村の雇用なので、資格
や前歴など何もわかりません。２代目も、初めの３年間が野村
の雇用だったため資格も経歴も住民には不明。自主管理移行
後は、私が理事長になって管理員雇用の見直しに着手するま
で１２年間もノーチェックで高額給与を払い続けたことになりま
す。

　自主管理１３年目に理事長に就いた私ですが、管理員に履
歴書の提出を何度も要請したもののすべて拒まれたため、年
齢その他、何も確認できずに終わってしまいました（２０１１年
８月６日に臨時理事会を仕掛けられた私が見事に罠にかかっ
た後、管理人は生年月日だけをメールで教えてきましたが、そ
れを裏付ける物が何も提示されず信用できません）。彼の経歴
や年齢を知る住民はいないのではないかと思います（「野村の
ＯＢ」は一度耳にしたことがあるのですが、根拠が不明でうわさ
の域を出ません）。


②当組合について

　法人ではありません。理事長になる前の１年、私は副理事長
でした。そのとき、長期閉鎖状態だった店舗棟を組合で取得し
て住民の福利厚生に役立てようと提案しました（法人化すれば
店舗を取得できる）。理事会で了解を得ながら司法書士を訪ね
るなどして準備を進めましたし、理事長就任の際の総会でも事
業計画として「法人化」は認められていたのです。しかし、約半
年後に私が辞任となると、店舗棟は３件すべて医師に売却され
ました（売主の１人は理事）。これが　No316　に記した「店舗再
開への動き」の背後にある事情です。加えて、総会で決めた事
業計画のひとつ「法人化」は、２０１２年１０月の理事会が全員で
反対し、「見送り」が決定されました（当組合独特の「総会より強
い理事会」）。

　理事の定員は１２です。当組合の規約にいわゆるリコール制
度はなく、「解任」は役員その人が辞任を欲しない限りできない
ことだと思われます。当組合の規約をみると、「役員の辞任」の
条文は「役員が辞任するときは、理事会の承認を得なければな
らない」。他方、「（総会の）議決事項」の条文は「次の各号に掲
げる事項については、総会の議決を要する。（４）役員の選任お
よび解任、役員報酬の決定、変更」です。

　入居済み住民さんがお書きになった「管理人以外の理事が発
案者になりたくないという事情」という箇所は（珍しく）正しくありま
せん。　No334　で１１月２３日の議事録の一部を紹介しました
が、副理事長が理事長辞任勧告を提案しています。２代目管理
人はほぼすべてにおいて理事を始めとする住民を使って攻撃し
てきます。


③理事長代行者による臨時総会の効力について

　「総会決議無効」のご指摘、感謝いたします。私も組合内部で
ずっとアピールしてきましたが、賛同者は３％未満でどうにもな
りませんでした。「理事長を首、管理者解任請求」のご指摘にも
感謝いたします。理事長は任期１年なので、私が理事長を辞任
したとき（２０１２年１月）の副理事長は１２年５月の定期総会まで
「理事長代行」を名乗り、それ以降は１３年５月の定期総会まで
「理事長」をやりました。ゆえに、現在（２０１４年）は別の人物が
理事長に就いています。今後も続々と「野村派」が理事長になる
はずですが、私一人で裁判所を使って解任させたとしても、９７％
の住民で「野村派」に戻してしまうでしょう。


④脅迫の手紙について

　さすが入居済み住民さん。実は、配達の数日後、ある機関に持
参して読んでいただいたのですが、その担当者も「これは（管理人）
本人だな」と見抜きました。

＊　＊　＊　＊

　先日ご紹介いただいた『マンション管理　大損のからくり』、読み終
わりました。私にとっては、コンサルタントの考え方やものの見方が
よくわかる有益な本でした。貴重なアドバイスに重ねて御礼申し上
げます。
　私は、マンション管理で人に薦めたい書物をまだ持たないのです
が、私のところで起きた現象・事態とそっくりだと思われる映画なら、
ひとつ挙げることができそうです。入居済み住民さんはもうご覧に
なったかもしれませんが、『ディア・ドクター』（西川美和監督、２００
９年）です。もしまだでしたら、何かの機会にどうぞ。　

　私のところの管理組合（野村が管理）
の規約と国土交通省の標準管理規約
を比較し、相違が最も著しいと思われ
る箇所をひとつ紹介します。

＊　＊　＊　＊　＊

【　当組合の管理規約　】

（　監事　）　監事は組合の財産状況および組合業務の
　　　　　　　執行状況を監査し、その結果を定期総会に
　　　　　　　おいて報告する。
　　　　　２．監事は理事会に出席して意見を述べること
　　　　　　　ができる。ただし、議決に参加することはで
　　　　　　　きない。

【　標準管理規約　】

（　監事　）　監事は、管理組合の業務の執行及び財産
　　　　　　　 の状況を監査し、その結果を総会に報告し
　　　　　　　 なければならない。
　　　★　２．監事は、管理組合の業務の執行及び財産
　　　　　　　 の状況について不正があると認めるときは、
　　　　　　　 臨時総会を招集することができる。
　　　　　 ３．監事は、理事会に出席して意見を述べるこ
　　　　　　　 とができる。

＊　＊　＊　＊　＊

不正を発見したときの、監事による
臨時総会招集を規定する項目が、
私のところでは欠けています。

　管理事務所での現金出納を私のところでは
「小口会計」と呼ぶ、と先に No313 で紹介し
ました。あれは、１９９６年から２０１２年１月ま
で君臨した２代目管理員の話です。この２代
目が逃亡してから数ヶ月後、今度は野村が雇
用する３代目が来ました。その間、理事会は
理由を説明せずに同会計を「凍結」していまし
た。しかし、１２年５月の定期総会で一部住民
が凍結解除を熱望したため、現在は３代目管
理員も小口会計を扱っています。

　大規模修繕工事をめぐる積立金の行方と同
じく、管理員が管理事務所で扱う現金の使途
には多くの謎がありました。この会計部門がマ
ンションの住民・組合員に与えた悪い影響には、
計り知れないものがあると思います。

　私は小口会計の復活に不信感を抱き、可能
な限り監視の目を光らせるようにしています。
私がこの関連で理事会に要望書を提出して質
問すると、「先代とは違う」と言いたいのか、３代
目はやたらとファクスで答えてきます。以下は、
この３代目管理員による説明です。（固有名詞
はぼかした）

＊　＊　＊　＊　＊

・私が赴任したＨ２４年５月の２ヶ月後の７月に、管理組合が直接
　現金を取り扱うための口座として、野村銀行野村支店に普通口
　座が設けられました。１回の小口現金の入金は１０万円ですが、
　それ以外に役員報酬半年分で５４万円も９月と翌年３月の２０日
　前後に振込まれます。

・野村ＬＳが組合に振込む通帳は、１つしかありません。役員報酬
　と小口現金（１回１０万円）が振込まれます。通帳は理事長が管
　理し、印鑑と小口現金出納帳は会計理事が管理し、現金とキャ
　ッシュカードは副会計理事が管理しています。使途は、現金で支
　払わなければならないものに限られています。小額でも組合会計
　部が管理組合の承認を経て、支払えるものは全てそうしています。

＊　＊　＊　＊　＊

　ここで、２代目管理員と会計理事が、理事長だ
った私に役員報酬が出たことを知らせなかった２
０１１年の事件を想起いただきたいです。犯罪で
ないことを確かめるべく物証を求めた私に、彼ら
は近隣の銀行の通帳１ページのコピーを出して
きました（ No318 の 1. ）。そこには役員報酬
のみが半年に１度振込まれていました。それま
で想像さえしなかった「役員報酬専用口座」なる
ものの存在が明らかになったのです。

　この通帳（コピー）の役割と３代目管理員による
上記の説明を照らし合わせれば、２代目は管理
会社（野村）からの送金を受ける「小口会計専用
口座」を役員報酬専用口座とは別に設けていた
可能性があります。私は、そんな口座があるのな
らぜひその通帳を閲覧したい、と言い続けていま
す。が、歴代の理事会はこの話になると黙秘して
しまい、口座の有無すら答えません。

　昨年、私は全戸に配布した「手紙」のひとつに、
次のように書きました。

＊　＊　＊　＊　＊

　管理会社（野村）は巨額の管理費と修繕積立金を決済口座に入
金し、通帳を預かり、組合の要請で出納し、その記録を残している
はずです。これを組合員に開示すべきなのにせず、毎年定期総会
前に簡単な予算書と決算書が配られ、開会直前に監事２名による
３０分足らずの形式的監査があるだけです。

＊　＊　＊　＊　＊

　管理会社が保管する通帳は、組合員のものです。
私のところでは通帳印は会計理事が保管していま
すが、起きている現象を観察すると、どうも管理会
社に通帳を託すことが良くないようです。住民の知
らない、管理会社と管理人の間の送金ルートがあっ
たのではないか？　疑いが尽きることはありません。　

業界トップの東急コミュニティーで、またまた個人情報流出が起こったようです。
いったい何度目なのでしょうか。
野村リビングサポートでも同じことが起こらないよう注意してかないといけませんね。

また、発生した事故を必ずホームページで公表する姿勢は、どの管理会社も見習うべきでしょう。

http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/20140325.pdf
2014 年3 月25 日
お客様各位

株式会社東急コミュニティー
取締役社長 中村元宣

個人情報の紛失のご報告とお詫び

このたび、弊社が管理を受託させて頂いているマンションの管理事務所内において、
当該マンションにお住まいのお客様１６２件分の個人情報が記載された名簿（以下「名簿」という）
の紛失が判明いたしました。
当該お客様をはじめ、関係者の皆様には、多大なご迷惑をおかけいたしましたことを、
心よりお詫び申し上げます。

１．経緯および対応

3 月11 日に弊社職員が名簿を使用するため、管理事務所内のキャビネットを開錠したところ、
名簿の紛失が判明しました。
判明した時点で弊社職員が管理事務所内を捜索、ただちに当該マンションの管理組合様にご報告し、
さらに関係者により捜索しましたが、未だ発見されておりません。
3 月11 日に個人情報紛失が発覚した時点で管理組合様にご報告し、今回個人情報を紛失したお客様
に対しては、2014 年3 月24 日付けでお詫びとご報告をさせて頂きました。

２．紛失による流出・流用の可能性

紛失から現在に至るまで、第三者による不正使用等の情報は得ておりません。
当該管理事務所は特定の者以外の入室はできず、持ち出しも無いことから、
3 月7 日に弊社職員が名簿を閲覧後、机の端に置いたものが近くのゴミ箱に落下し、
他の廃棄書類に紛れ焼却処分された可能性が高いと考えられます。
したがいまして、紛失したお客様の個人情報が流出、流用される二次被害の可能性
は低いと判断しております。

弊社では、お客様からお預かりした大切な個人情報を紛失したことについて、
重大な事故と認識しております。
今回の事態を真摯に受け止め、今後こうした事故を二度と起こさないよう個人情報の取扱い
について従業員の指導教育の再徹底と再発防止に努めてまいります。

以 上

【お客様からの本件に関するお問合せ先】
ＣＳＲ推進部コンプライアンス担当 ０３－５７１７－１００６

【この資料に関するお問合せ先】
広報センター ０３－５７１７－１５５１
（受付時間9：30～12：30・13：30～18：00 土・日・祝を除く）

　２０１１年８月６日の臨時理事会は、住民・組合員が
先の総会で自ら承認したばかりの理事長をやっつけ
て管理人を守るという、いささか奇妙な場となりました
（ No311 にその模様を紹介）。

　同年８月２０日、私は下記の「決別宣言」を全戸に配
布します。
（文中の野村太郎とは私）

＊　＊　＊　＊　＊

［　決別宣言　］　　　　　　こんな管理組合やってられない！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2011-8-20
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　野村太郎

　こんな理不尽な活動しかできない管理組合では、理事長はまともな役割
を果たすことができません。従って、以降、この管理組合とは、当方の要求
が明確に合意されるまで決別いたします。

＜要求＞
・あらゆる業務運営が管理組合の使用人である管理人氏に支配されており、
　まともな理事会活動ができない事態にあり、組合員の要望に応じられる正
　常な管理組合となるため、以下の項目等を是正すること。

①　会議議事設定への介入　：　意図的な会議資料の編集がなされる

②　審議不十分な日程操作　：　活動テーマの設定、委託契約内容、予算
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　内容・金額の決定など

③　議事録の改竄　：　審議内容不記載、管理人に不都合な発言の無視など　
　　　　　　　　　　　　　　これは絶対にやってはならないこと

④　規約・細則に反する専門委重視　：　専門委は理事会からの要請案件の
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　調査・諮問・報告が仕事である

⑤　広報活動なく掲示板を支配　：　管理人業務の逸脱（例：専門委の募集）　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　掲示板は皆さんのもの

⑥　会計業務の不明朗　：　小口財布（約３０万円）を握り使用、説明不十分

⑦　管理人の総会・理事会への出席　：　住民にあらず理事にあらずで資格
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　なし、自由で活発な議論を妨げる

管理人の支配は専門委、委託業者、一部の自治会関係者、理事会内部に
まで及んでおり、逆らう者にはこれら包囲網を使って裏から封じ込めを行う。
極めつけは８月６日の仕組まれた臨時理事会であり、管理人が出席せずし
て合法性を装ったあらゆる妨害工作により、管理員雇用案件の議決を阻止
したやり方に現れている。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　　上

＊　＊　＊　＊　＊

　管理人と専門委員たちは私の決別（欠席開始）を絶好の
チャンスとみて、宣言直後の同年８月２７日の理事会から
「合同会議」と称して毎回出席するようになります。この状
態は、理事会が「管理業務委託先を従来通り野村とする」
と決定する翌年１月２８日まで続きました。

管理人は理事会や総会決議を経た管理者ですか。
理事会で互選した理事長が管理者ですか。

管理者に対してまず管理人変更を申し立てます。
同時に変更しない理由を回答するよう要求します(全て書面にて)。
それが拒否されたら管理者解任請求を裁判所に申し立てたら良いと思います。
貴方がここに記述していることが事実とすれば理事長や理事の背任行為＝解任理由成り立つかもしれません。

首都圏マンション管理士会、福岡管理組合連合会、高層住宅管理業務協議会、マンション管理センターなどに相談されたらいかがでしょうか。
野村はあらゆる手段で管理者(野村の代弁者)を利用し理事会決議を経た形で利益を貪る会社だと私は判断しています。

貴方が理事長や理事を辞したのであれば原告資格があると思います。
理事長を辞してまで司法の判断を仰ぐと訴えるのです。

この様な事例で苦しんでいる組合は多いと思います。
従って裁判所の判断を仰ぐことは他の管理組合にとっても有意儀になります。
だからマンション関係諸団体も支援すると思います。但し表面的にはできないので影で支援です。

あなたなら本人訴訟は可能と思います。
他の組合員の目を覚ますためにも訴訟を考えたら如何でしょうか。
弁護士と時間相談を何回かすれば遡上も裁判対応も助言してくれますよ。

ネットで弁護士ドットコムにアクセスし見積もりをとって見たらい良いと思います。
真剣に対応してくれる弁護士がいますよ。
首都圏マンション管理士会も相談や弁護士紹介をすると思います。
弁護士に依頼するかは別にして訴訟の価値があるかかが解るし乗ってくる弁護士はいると思います。

あなたの記述が事実とすれば信じられない現象ですが私のところも信じられない現象が起きています。
野村に限らず管理組合を手玉に取る商法なのかもしれません。

　「管理組合の運営が正常化したらすぐ復帰する」
という主旨で理事長の私が決別宣言を出した後、
管理人に操られた理事会は掲示板を通じ「現在は
理事長代行のもとで正常に運営されております」と
豪語します（２０１１年９月）。

　しかし、マンションの実態が周辺地域に知られた
り私に会計監査を求められたりするようになると、
理事会はわずか２ヶ月で方針を変え「理事長降ろ
し」を始めます。以下は、１１年１１月２６日、理事
長だった私に封書で届けられた「辞任勧告」の文
面です。
（文中、１－２３４野村太郎とは私。固有名詞はぼ
かした）

＊　＊　＊　＊　＊

　　　　　　　　　　　　　　「　勧　告　」
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　平成２３年１１月２３日
１－２３４
野村　太郎　殿
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション管理組合
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　理　事　一　同

　平成２３年１１月２３日に開催した理事会で、野村太郎理事長に対し、
理事長を辞任するよう勧告することが決定されました。
　野村太郎理事長の平成２３年７月中旬以降の一連の行為は、当マ
ンション管理規約第５０条（役員の義務）を遵守していません。
　野村太郎理事長は、速やかに理事長職の辞任を申し出るよう勧告
します。
　理事長印（２個）、管理員業務委託契約書、理事長が保管する鍵（４
個）を至急返却して下さい。

（役員の義務を遵守していない主な行為）
１．理事会の承認を経ずして、野村理事長名義でほとんどの世帯に
　　配布された平成２３年７月以降の一連の文書

２．１１．８．２０付文書「決別宣言：こんな管理組合やってられない」
　　（理事長としての職務遂行義務放棄）

３．１１．８．２０付文書（理事各位宛）理事長メモ
　　「当分の間、休ませていただきます。理由は、このような管理組合
　　　の運営には応じる訳にはゆかないからです。」
　　（理事長としての職務遂行義務放棄）

４．理事会８／２７、９／１０、１０／８、１１／１２、１１／２３に欠席した
　　こと（理事長としての職務遂行義務放棄）

＊管理規約第５０条（役員の義務）
　役員は、法律、本規約および総会の議決を遵守し、忠実にその職
　務を遂行する義務を負う。

＊　＊　＊　＊　＊

　この勧告を議決したとされる１１月２３日の理事
会は、いわゆる「欠席裁判」でした。辞任を迫られ
る私を含め、管理人と専門委員、副理事長以下
の理事以外の誰にも開催予告が通知されなかっ
たからです。なんと、この秘密理事会が終わった
昼過ぎに、全掲示板に開催予告が貼り出されま
した（後日、この秘密理事会の終了時刻を議事
録で知り、判明）。

＞＞＞＞＞＞＞
入居済み住民さんへ。

　じっくりお読みいただいたようで、貴重かつ多大なご助言とともに、
謹んで感謝申し上げます。

　ご指摘の通りで、規約上は理事長が管理者です。私は、監事や
理事の背任の疑いを当初から強く指摘し、態度や行動を改めるよ
う期待してきました。結果は「むなしい」の一言に尽きますが、訴訟
については「奥の手」としてなるべく温存しておくつもりです（今回
ご紹介いただいた機関には当ってみようと思っています）。

　「管理人変更」の申立てについて、どちらかというと私は現在の
３代目よりも逃げた２代目の追及に力を入れています。多くの住
民には善人で、ごく一部の住人には「恐怖」そのものに見える２代
目ですが、その善悪を論じる前段階として彼が１６年（特に自主管
理１３年）の在任中に何をしたのか、まず知りたいのです。私の感
触では、訴訟を提起すると私のところの住民はさらに結束すると
思います。それほどに野村（や管理人）への信仰には強いものが
あります。

　今まで弁護士数名を含めた多種多様な機関に相談してきました
が、裁判所・司法にもあまり期待できないというのが実感で、それ
ゆえこの板を訪れ、入居済み住民さんのような方たちとのコンタク
トから始めたいと望みました。管理会社に幻想を抱かない入居済
み住民さんのような方となら、何らかの智恵が生まれるかもしれな
いと期待しているのです（今もその考えに変わりはありません）。

　今回の貴重なアドバイスも参考にさせていただき、２代目管理員
とその周辺の不正の証拠をどうにかしてつかみたいと思います。

周りの住民に迷惑をかけるのは辞めた方が良い
理事会に出席することくらいは行なえたと思われる
しかし理事長が開催参加していないものを理事会というのはおかしい

自分で理事会を招集すればひとつ理由は消えますね

　以下は、意を決した私が初めて全管理組合員に配
布した「手紙」の文面です。これにより、マンションの
現状を知ってもらうと同時に、意見や要望を募集しま
した。
（文中の野村太郎とは私。固有名詞はぼかした）

＊　＊　＊　＊　＊

住民の皆さんへ
　　　　　　　　　　　理事長からの重要メッセージ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2011-7-15
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　管理組合理事長　野村太郎
管理組合員の皆さん！

　皆さんの安心安全生活を付託されている管理組合の実態を知る立場で
見えてきた事実をお伝えし、今後の活動へのご理解とご協力をお願いす
るものです。
　私は５月２９日の総会で理事長就任を承認され、早速６月１１日に役員
会（理事会・専門委員会）を開きました。管理組合は皆さんの総意に基づ
き、皆さんの貴重な管理費により理事会が代表して運営する組織です。
　この機会に今回見えてきた管理人氏を中心とする組合の支配体制の
悪弊を明らかにして、管理組合の改新を目指します。管理人は本来、管
理組合の支配者ではなく、被雇用者であることを認識すべきです。

　どうも思うように動けません。一例が、特に重要な管理人氏の１年ごと
の委託契約の更新です。毎年７月１日ということで６月末まで待っていた
のですが、書類が来ません。それで「業務委託契約書」を出してもらった
ところ、平成１１年作成の組合最初の契約書しかないことに私は唖然とし
てしまいました。理事長承認の確認もない契約が１２年も続行されている
なんて。
　契約書には「更新は３ヶ月前に申し出ること」とありますが、理事長のほ
うは形式上は４月１日の就任ですが、実際は５月２９日の総会後でないと
動けません。仕方なく、７月９日の役員会（特に専門委員会）での攻撃に
より「反対」の意向を骨抜きにされ、承認させられました。これでは当組合
の管理人は終身雇用も可能です。現に管理人氏は？才（自分では言わ
ない）で１５年の長期勤続です。これに対し理事長は１年交代。その結果、
管理人＝支配者、理事長＝操り人形　の構図が浮かび上がります。
　また、７月９日の専門委員会での「吊るし上げ」から、管理人を中心にし
たコンサルタント＋専門委員の支配構造が見えてきます。

　実際に経験したことですが、総会に向けて大事な事業計画や予算内容
・金額が十分に審議されないまま、管理人による巧妙なスケジュールの
設定で進んでしまうのです。管理人関係の事項は極力取り上げないよう
に議題が設定され、議事録まで工作されます。これでは皆さんの管理費
が、皆さんの意図とかけ離れた無駄な使い方をされてしまいます。だから
今回の総会で「管理費節約」が多数意見になったのだと思います。
　管理人氏の口癖は「管理費をケチったらマンションの質が下がる」。私た
ちは有効利用すべしと言っているのです。専門委員会は本来、理事会の
委託を受けて調査する役目なのに、現実は留任を重ねてボス化し、管理
人氏の意を受けて親衛隊として動き、理事会と逆転し、口出しが過ぎます。

　管理人氏は明らかに過高齢、社会常識では７０才が限度です。緊急時
に上層階へ移動できるか心配です。加えて勤続１５年は長すぎます。会
社でも金銭を出し入れする役職は普通２、３年で変わります。どうしても
淀（よど）むからです。また、毎月３８万＋α（光熱・電気・水道）円の報酬
は常識を超えます。管理人氏の費用だけで管理費総額の約２０％になり
ます。合理化の第一対象といえます。

　管理人はマンションの「顔」です。長い勤続の間に、住民に対し不公平
かつ不誠実な対応が行われているという声が、管理運営の問題とともに
聞こえます。もちろん、このような事態になった原因は、過去の運営のあ
り方にあるとも言えるでしょう。が、それよりも年間７万円／戸の管理費
に相応しい管理業務が提供されているかを問う必要があります。

　偶然か、４月半ばより、当宅上階からの騒音トラブルに遭遇しました。
一日中、様々な機械音・作業音に悩まされ、管理人氏に訴えましたが、
「音源はさらに上の階では」「ゲーム機の音では」と取り合わず、なぜか
ずっと上階（賃貸）を擁護。「音源探し」と称して６月１２日（日）夜９時に
管理人＋専門委からなる特命チームが突然当宅に乗り込み、調査と
実験に名を借りた脅しをやられました。上階は音源をガードし、見せな
いだけです。下に住む技術者として、騒音が生活音か作業音かは判断
できます。毎日の不眠で困って訴えているのに、まるで加害者扱い。結
局、２ヶ月あまり当宅を苦しめて６月２８日に突然上階は引っ越しました。
すると４月以前の静寂が戻ってきました。音源はやはり上階にあったの
であり、上階を守り助けた管理人氏の態度は許されるものではありませ
ん。組合がしっかりしていないと、皆さんにもこんなことが起きるのです。
平気でウソをつき、業務を怠った管理人氏は失格です。

　この１年の任期中にできるだけ組合の運営の仕組みを変える意欲で
進めています。既得権益者と組織にはこれが邪魔で、権益を失う恐れ
から６月１２日の夜の突撃と７月９日の専門委員会での吊るし上げにな
ったと思われます。色々な改善案を役員会で提案していますが、管理
人の意向を受けて何かとイチャモンをつけ、否定する動きを示します。
今は多勢に無勢です。　①苦情処理など管理規約の不備を補う　②専
門委員会の本来業務への回帰　③管理事務所利用法の改善　④組合
員の要望の汲（く）み上げ　⑤管理費の合理的節約　⑥高齢者などの弱
者対応　など、課題が山積しています。管理人氏の契約問題も、時間が
かかっても規約に則り、皆さんの総意に沿って進みたいと思います。

　当たり前のことを当たり前にしたいだけです。

　管理組合は、緊張して皆さんの安心生活を守る管理と運営を実行しな
ければなりません。そのために裏表のない、オープンな活動をやるべき
です。ぜひ、皆さんの忌憚のないご意見をお寄せ下さい。微力な一個人
が、この間、遭遇した出来事を一生懸命に考えた末の行動です。何も失
うものはありません。皆さんの貴重な管理費に相応しい有益な管理を目
指して、意欲と体力の続く限り、運営の改新に努めたいと願っています。

　管理人氏は管理事務所で広く人と接し、情報をコントロールしています。
それに抗するため、このような手段に訴えることをお許し下さい。
皆さんは、自由です。
（私の住所）（私の電話番号）（私のメールアドレス）　　　以　上

　上記 No348 に掲載した手紙には、２０件を超える
応答がありました。私はそれを「生の声」としてまとめ、
全戸配布の手紙第３弾となる「８月６日の臨時理事会
の報告」（ No311 で概略を紹介）に同封しました。
　以下はその文面です。（文中、野村太郎とは私）

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　　　　　　　　　　住民からの生の声リスト
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2011-8-5
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　野村太郎

　電話・手紙・メールで当方に寄せられた要望と意見を要約し、
紹介します。最初は７月１５日の手紙配布後わずか１時間で
電話をいただきました。わざわざ直接に足を運んで下さった
方もいました。
　（個人が特定される意見は省き、複数者からの意見は一つ
　　にまとめました）

・管理人と専門委員は、当初は真摯に取り組んでいた。長い
　年月でマンネリ化して淀（よど）み、反省がない。臨時理事
　会を開くべき。
・管理人の給与はあまりに高額。住居と光熱費も提供し、官
　僚並みの処遇。専門委員の活動が把握できない。コンサル
　タント会社の高額料金も疑問。

・管理人には来年度の契約はないと事前に通知する。
・管理人の給料は減額する。最悪なら再度の契約をしない。
・組合運営の改新案の考え方に賛成。
・現管理人氏は当マンションの「顔」になりうる人物ではない。
　常識的報酬は２５万円程度。

・居住者が主人で管理人はその使用人。常識的に定年後の
　職業としても退職の年齢。
・一般住人の望みは、正しいことが行われること。組合の役員
　は一枚岩に。全住民による投票はどうか。
・管理員業務委託契約が理事長の承認も確認もなく１２年継続
　とは驚き。

・住民の現実的課題（管理費削減の検討、苦情対応の改善）か
　ら取り組む。
・理事会と専門委員会のオープン化。議事録の公開を真っ先に。
　広報活動に期待。
・専門委員会の中身が不明。長期間やる理由は何か。管理規
　約に則った運営を。

・管理人は当組合の被雇用者であり、組合員ではない。総会に
　出るべきでない。
・管理人の委託契約書（１年契約）を交わしていないとは。規約
　では期中でも契約解除できる。
・推定？才では。理事長の問いに答えないのはもってのほか。

・普段の雑費の出入金管理はどうなっているのか。
・平日働いているので管理事務所で用事を済ますことができな
　い。何とかなりませんか。
・理事長は組織の人間として理事会を通すべき。この後をどう
　するのか。　（唯一の反対意見）

・多くのプランター（花壇）は無駄。多額の管理費が使われてい
　るはず。交通の邪魔。
・工事のとき、大事な家具を傷つけられたが、対応がなってい
　ない。業者との癒着があるのでは。
・「付け届け」でいろんなことを優先していると聞く。

＊　＊　＊　＊　＊

　このように、初期（２０１１年７月）の段階ではそれ
なりに声が上がっていました。
　それが、私の欠席が始まる８月２７日の理事会か
ら管理人と専門委員が出席し、計画にない「管理会
社変更の検討」という見え見えの出来レースがスタ
ートしたことで、すべてに野村が絡（から）んでいる
と気付くのです（１２年１月２８日、理事会は野村に
業務委託すると予想通りの決定）。
　かくて、住民が声を上げたのはこの１回ぽっきりで、
その後はずっと沈黙です。背景には、①２０１１年８
月６日の臨時理事会の報告を読み、野村が送り込
んだ管理人の実力を知った　②１３～１６年前に住
民側から率先して自主管理を受け入れた専門委員
２名が、理事長欠席の理事会に出て、野村につなご
うとしているとわかった　の２点があるはずです。

　２０１１年８月２７日は、理事長不在の理事会に
管理人と専門委員が乗り込み始めた日です。下
記は、その日の理事会議事録の抜粋です。専門
委員２名（Ａ、Ｂ）が、理事でもないのに管理組合
運営の根幹部分に口を出しています。
（固有名詞はぼかした）

＊　＊　＊　＊　＊

５．管理組合運営／契約等の見直しについて

・今の管理員業務委託契約に至った経緯の説明と今後の
　管理員契約についての専門委員の考え （Ａ）
・上記の補足説明 （Ｂ）
・決定当時は￥３８万で妥当だったと思うが、長期間自動更
　新だった点は、どこかの時点で理事会／専門委員会に
　よる検証が必要だったのではないか （Ｂ）
・管理人氏には管理人業務以外に管理会社の業務も一部
　やっていただいている （Ａ）
・通常、「管理業務費委託費用比較表」にある１～４が管理
　員業務。５～９は本来、管理会社業務 （Ａ）
・次の管理体制／契約方法の調査が必要。理事会としてど
　う進めたら良いか判断してほしい （Ａ）
・管理員契約は総会決議項目。次回総会での契約変更とな
　る場合は早急に進める必要がある （Ｂ）

＊　＊　＊　＊　＊

　本来、理事会から課題ごとに諮問を受ける立場の
２名（Ａ、Ｂ）が、逆に理事会に課題を与えて牛耳っ
ています。管理員給与への言及をみると、彼ら専門
委員が「管理人による自主管理」のカラクリを知って
いて主導し、「野村と組合の接着剤」の役目を果たし
てきたとわかります。

　管理組合の理事長に就く直前の２０１１年４月、私に「もともと野村が
送り込んできたこの管理員との契約は、一度見直すべき」と思わせる
出来事がありました。当宅の上階からの騒音です。

　１年以上前から昼夜を問わず悪天候でも布団を１枚（幕として？）
干し続けていた上階宅（賃貸）は、４月半ばから連日連夜、何かの作
業を想像させる機械音や水流音を発します。管理人に対処を訴えま
したが「見とく、言っとく、調べとく」で何もせず、放置されました。

　４月２８日夜７時半、音に耐えかねた私は、照明が点灯している上
階宅を直接訪ね、「ごめんくださーい」とゆっくり３回言いました。誰も
出てきませんでしたが、家に戻るとすぐ管理人から「布団片付けるっ
て言ってるから」と変な電話がありました（この時間帯に管理人へ電
話しても出ないし、逆に管理人からの電話もまずない。直接訪問され
て驚いた上階宅が居留守を使いつつ管理人に電話したか？ 上階宅
と管理人の間のホットラインが疑われる）。

　管理員としての資質が疑われるような不可解な発言を何度も耳にし
ました。「最上階の音が一階まで響くのがこのマンションの欠点なんだ
よなあ」と誰に告げるでもない、わざとらしい呟（つぶや）き。立入りを提
案するといつも「警察行為はできない」。文書でも「当マンションは分譲
だから立入り等はしません。業界の慣例です」（管理員業務委託契約
違反）。「賃貸物件は不動産屋さんにすべて任せているから、管理員は
関与しない。業界の常識」とも。他方、当宅上階の賃貸宅以外のほぼ
すべての家を音の発生源として無理に疑っていました。

　賃貸宅を徹底的に擁護する管理人の偏った態度に、管理人＆不動
産屋＆賃貸人＆オーナー（区分所有者）からなる「賃貸ビジネス（サイ
ドビジネス）」の存在が見え隠れします。音を出す賃貸宅 VS 分譲宅
のトラブルは当宅以前にも起きていて、その際も管理人が分譲の被害
者宅を風説で孤立させていました。年末に、私が理事長辞任勧告決議
の有無を確かめるべく理事会のボイスレコーダー（会議録音）を聴いた
ときも、理事長代行（副理事長）は当宅のことを「聞こえない音を聞こえ
るという異常家族」と言っていました。

　仕方なく、私は他市在住のオーナーに電話や書簡で知らせました。所
有者には「賃貸者の迷惑行為に対し、規約を遵守させる義務がある」か
らです。が、すぐに管理人に連絡したのか、オーナーは以後ずっと管理
人任せの態度をとり、理事長になった私への返答もなく情報を遮断して
きました。それでも最後の電話で「管理人さんは『全部見たけど音源は
なかった』と言っている」と答えたため、管理人のウソが発覚しました。

　この賃貸宅を扱った仲介の不動産業者は、当マンションの周辺ではな
く、管理人の自宅のごく近くにあります。この不動産屋は上階宅の転居
予定を１ヶ月前（５月）に知り、管理人に伝えていました（事後の私の調
査で白状）。その管理人が私に上宅の引っ越し日を知らせたのは、なん
と、当日の搬出作業の終盤に発信されたメールによってでした（ ①私は、
この日時に合わせて民生委員と老人会長に１駅離れたところの喫茶店
に呼び出され、搬出の観察を阻まれた。管理人はこの２名には情報を与
えていた ②新理事長として管理員雇用に触れた役員会の翌日［６月１２
日］夜９時、音源調査の名目で管理人と専門委員が当宅に乗り込んでき
たが、管理人は上階宅の転出予定を承知の上で脅しが目的の無意味な
調査を仕掛けた）。さらにこの不動産屋は、上宅転居後の１２月に突然「
今日から上階でリフォーム工事を行う」と電話で伝えてきました（延期して
もらった。管理人が指図した嫌がらせか）。

　発生から約２ヶ月後の６月２８日、急に上階宅は引っ越しました。すると
以前の静寂が戻り、やはり音源は上宅にあったとわかりました。７月の会
議で専門委員は「一件落着」と言い、本件にフタをしようとしました。そうい
えば、当時の管理事務所の壁には「招き猫」が２枚貼ってありました。どう
してマンションの管理員が商売繁盛を願うのか、不思議です。

（１３年１月末、不動産屋とオーナーはともにこの物件を手放し、売却した）

事実は小説より奇なり。
半沢直樹のマンション版だ。がんばれ。。

　２０１１年６月１２日（日）夜９時、当宅の電話が鳴りました。受話器をとると、
管理人が「騒音問題の調査にうかがいたい」。私は風呂から上がったばかり
でもあり、「今からですか？　遅いですねえ！ 全員、寝巻姿なんですが・・」。
管理人は「５分後に行くから」。

　玄関を開けると、男が入ってきました。管理人ではなく、３名の専門委員で
す。「音源テストを行う」と告げて「上階宅にも同時に４人入ってますから！」
と大声。当宅と上階宅に入った専門委員たちが互いに携帯電話で話しなが
ら「換気扇のスイッチ入れて！」「テーブル動かして！」「灰皿置いてみて！」。
私たちには「この音か！」「違いますか！」。調査方法に対する疑問や不満
をいくら伝えても、また「上にも同時に入ってますから！」。

　嵐のような状態がしばらく続いた後、専門委員が「上の家に入って音源を
捜してみますか」と誘ってきました。行ってみると、管理人と専門委員２名と
副理事長が上階宅の父子とともにいました。１０分ほどいろいろ見ましたが
音源らしき物は見つかりませんでした。異常に段ボールが多く、調べる気も 途中で失せました。管理人はマッサージチェアを触りながら、「これかな？」
と呟（つぶや）いていました。専門委員たちは当宅の玄関前で「もう文句言う
なよ！」と言いました。罠を仕掛けられたと思いました。

＊　＊　＊

　この前日（６月１１日）には、管理組合の理事長に就いて初めての役員会
がありました。そこで私が平均的な週の勤務実態を表にして提出するよう
管理人に要請（委託業務見直しと効率化が目的）したため、後日、彼は６月
１１日（土）～１７日（金）の勤務実績を分刻みで書いたものを出してきました
（この表により「音源調査」が実行される直前の１２日（日）の動きが判明）。

［６月］
　・ １１日（土）　専門委員会の会議（午前）で理事長の私が改革案を提示。
　　　　　　　　　（私「専門委員というからには各自が担当分野を持つべき」
　　　　　　　　　　／専門委員「プレッシャーがかかって仕事ができない」）
　　　　　　　　　 また、冒頭で管理員の雇用契約にも言及。会議終了後、在
　　　　　　　　　 任２０年の専門委員と管理人が残って話をしていた。

　　　　　　　　　　夜の理事会では、私が話している最中に管理人が一片の
　　　　　　　　　 メモ「音のトラブル／理事長が当事者につき、専門委員４名
　　　　　　　　　 に副理事長さんの５名＋管理人で動きましょうか」を渡した。
　　　　　　　　　 私は返答しなかったが、このメモと同じ主旨の記述が議事録
　　　　　　　　　 に載ったとき、理事長が議事録の承認印を押せばそのままメ
　　　　　　　　　 モのチームも承認扱いかと気付いた（管理人のテクニック）。

　・ １２日（日）　午前１０時～１１時　「騒音トラブル会議」と称し、管理人＋専
　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　門委員５名＋副理事長が集会所で会合　
　　　　　　　　　 午後７時～８時　 　同じメンバーで再び「騒音トラブル会議」
　　　　　　　　★ 午後８時～８時４５分 　上階宅だけにヒアリング　
　　　　　　　　　 午後９時～１０時 　　上階宅と当宅に入って「音源調査」
　　　　　　　　　 午後１０時～１１時 当宅が集会所に行き調査に抗議。何を言
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　っても聞く耳を持たない専門委員の態度から
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「上階宅に音源なし」の結論は決まっていた
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　と知る（★の事前ヒアリングで連携可能）。

　・ １３日（月）　地元警察署に相談と訴えに行く。が、「管理人から電話があっ
　　　　　　　　　 たとき、（調査を）断ればよかったじゃないか！」と警察。

　・ １４日（火）　事務所で管理人に「理事長の私が頼んでいない専門委員の
　　　　　　　　　 日曜の調査は無効」と宣言。管理人「専門委員さんに言っとく」

　・ ２６日（日）　上階宅の父親が当宅に「引っ越します」と告げに来る。私のこ
　　　　　　　　　 とを「マンションのトップ」と表現（そう知らされ退去を考えたか）。
　　　　　　　　　「あんな調査、無駄」とも言った（感情の表れか）。

　・ ２８日（火）　上階宅が転居

［７月］
　・　９日（土）　上階宅の転出により７月の専門委員会が非を認めるかと期待
　　　　　　　　　したが、管理員雇用問題の件で４時間の「吊るし上げ」を受けた。
　　　　　　　　　その席でコンサルタント（特定業者）は当方提案の苦情処理対応
　　　　　　　　　のマニュアル化を「そんなの必要ない」と一蹴。

　この６日後、私は全管理組合員あてに文書（ No348 に全文を紹介）を配布し、
マンションの実態を知らせます。この管理員の手腕は、野村の管理が総合的か
つ間接的であることを示しているように思います。　

　管理人がどんな根回しをしたのか分かりませんが、
理事長に就いたばかりの私が真っ当な異論を唱え
始めたと見るや、会議という会議は多勢に無勢で四
面楚歌・・・。で、私は２０１１年７月１５日、初めて全
管理組合員に「手紙」を発行し、話を役員から一般
の組合員に下ろします（同月２７日には具体的な改
善案を「手紙」第２弾として配布）。

　この動きに対して管理人が策動、同年８月６日に
臨時理事会が設定された経緯は先にお知らせしま
した（ No311 ）。下記は、その臨時理事会の結果
を受け、早くも翌７日に全戸配布された「連判状」の
文面です。
（文中、野村理事長とは私。固有名詞はぼかした）

＊　＊　＊　＊　＊

組合員各位殿　　　　　　　　　　　　　　　　　２０１１年８月７日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション管理組合
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　理事会一同

先日、各戸に配布された理事長名義の文書について


残暑の候、組合員の皆様には益々ご清栄の事とお慶び申
し上げます。下記内容を理事会の総意としてご連絡致しま
すので、確認よろしくお願い致します。

先日、野村理事長名義で一部を除いたほとんどの世帯に
配布されました、

１．「当マンション管理人氏について」2011.7.9
２．「管理組合支配の構図」2011.7.15
３．「理事長からの重要メッセージ」2011.7.15
４．「管理組合運営の刷新（案）」2011.7.26
５．「お願い」2011.7.27
６．「管理組合運営刷新の訴え」2011.7.27

上記１～６の文書は理事会で承認された文書ではなく、理
事長個人の見解によるものです。

また、１０世帯程度に配布された、

７．「勧告」2011.7.25
８．「皆様へのお願い」2011.7.31

上記７～８も同様に理事会で承認された文書ではなく、理事
長個人の見解によるものです。

文書に記載された内容等については、後日理事会で審議、
検討し、善処して参ります。　　　　　　　　　以　上

理事長　野村太郎　㊞　　総務理事　㊞（作成）
理事１　㊞　　　　　　　　 　副理事長　㊞　
理事２　㊞　　　　　　　　 　理事３　　㊞
理事４　㊞　　　　　　　　　 理事５　　㊞
理事６　㊞　　　　　　　　　 理事７　　㊞
理事８　㊞　　　　　　　

＊　＊　＊　＊　＊

上記文書のポイントは、責められている理事長の
私も署名と捺印をしている点です。配布後すぐに
「これでは法廷で不利になる」と電話をくれた組合
員がいました。彼は数年前の理事で、質問が多い
からと在任中に管理人や理事長（後の専門委員
で自治会長）、副理事長（後の専門委員で現理事
）から口封じを屈辱的文書でやられた人です。

　私は「理事長だから理事長と名乗ったまでで、個
人の見解というのもその通りだから署名捺印した」
と説明しました。「理事会が認めていない文書で『
理事長』と名乗るな」というのが連判状の主旨でし
ょうから、私は８月８日に出した第３弾の手紙（臨
時理事会報告）から「理事長」の肩書を省き、以後
も執筆を続けました。

　ビビって文書の配布をやめれば管理員（と野村）
の「思う壺」です。予断なく合理的に考え、切り抜け
ることができた例です。

　管理組合の理事長だった私に対する「辞任勧告」が
２０１１年１１月２３日（と１２月１０日）に発せられたこと
は、 No346 で詳しくお伝えしました。

　それでも辞表を出さない私に、理事会の２人は次の
文書をよこします。
（文中の野村理事長とは私。固有名詞はぼかした）

＊　＊　＊　＊　＊

野村理事長殿

　「来期以降の管理体制における理事会の方向性について」


現在、理事会では来期以降は２代目管理員と「管理員業務
委託契約」を結ばない方向で検討を進めております。

　これを実現する為には現状の住込／直接雇用方式の管
理体制では、信用できる新管理員の選定方法や業務の引
継ぎ等で時間がかかり来期契約に間に合わないと判断し、
管理会社への委託を基本とした新管理体制を急ピッチで検
討中です。（管理会社とは１年契約にし、いつでも見直しが
可能な状態にします）

　また、２代目管理員本人からも「すぐにでも辞めたい」との
申し出を受けておりますが、新管理体制の準備と住民から
総会で承認を得るまでお待ちいただいているのが現状です。

　目標では、１月中に候補管理会社４社の中からベストの１
社を絞ったうえで２月中に住民説明会等を行い、問題がなけ
ればその管理会社と仮契約もしくは内定を通知するとともに、
理事会による「契約更新をしない」との決議と２代目管理員
への通知（申し出期限は３／３０まで）を行い、５月の総会で
の新管理体制承認、６月末までの移行を目指しております。
（金額については現行体制よりも安くするよう管理会社と調
整中です）

　最終決定は新管理会社との仮契約もしくは内定後となりま
すが、「来期以降契約更新しない」との方向性は次回の理事
会で明確にし、「ニュース」等で住民にお知らせする予定です。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上

平成２３年１２月１３日　　　副理事長（理事長代行）　㊞　
　　　　　　　　　　　　　　　　総務理事　　㊞　（作成）

＊　＊　＊　＊　＊

　「押してダメなら引いてみろ」で、辞表を出してもらう
ための甘い誘いがいくつも記されています（これを管
理人が書いたと思えるかは読者次第。年明け早々に
私が辞表と理事長印を提出すると、一味は元の攻撃
的態度に戻った）。

　ここで、上記の文面とその後の経過を比較します。
①管理会社と１年契約、いつでも見直し可能 → ２代
目管理員との契約１３年が示したように、私のところ
では「１年契約」は「永年契約」を意味する（支配者が
変更を許さない）。
②住民から総会で承認、２月中に住民説明会 → こ
の管理員の辞職と私の辞任が総会の議題になるこ
とはなかった（規約違反）。理事会（＆野村）は当初
から住民による審判を受ける気などない。
③現行体制よりも安くするよう調整中 → （２代目管
理員の年間給与）４５６万円＋（同管理員時代の野
村への委託料）２３４万円＝（ここでいう「現行体制」
の費用）６９０万円。（２代目退職後の「新管理体制」
の費用）６２２万円。確かに安くなっているが、そもそ
も２代目管理員の高過ぎた給与が正常化したための
減額と見ることもできる（安くというが、組合員の納付
金額が減らないのでは私には魅力なしで、誘惑にす
らならない）。

　方向という言葉に「性」を加え、よりあいまいに書い
ていることからも、上記の文書が辞表欲しさの「ひっ
かけ」だとわかります（１月２８日、理事会はまた野村
と契約すると決定）。首尾よく野村につなぐことができ
れば、会計その他の問題で防御が可能と見ているの
でしょう（「新管理員の選定方法」とあるが、これは次
の３代目管理員を組合に選ばせず、管理会社（野村）
がよこす方式に戻すという宣言。やはり、野村にとっ
ては管理員こそがマンション支配の要か）。

　２０１２年１月６日、私は辞表と理事長印を提出します。
以下は、ひそかに管理員が辞職し転居した同月末の翌
日、２月１日の午後になってから理事会が全戸に配布し
た文書です。
（固有名詞はぼかした）

＊　＊　＊　＊　＊

組合員・住民各位　　　　　　　　　　　　　２０１２年１月３１日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション管理組合
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　理事会一同

　　　　　　　　　　　重要なお知らせ


新春の候、組合員、住民の皆様におかれましては益々ご
清栄の事とお慶び申し上げます。このたび、当マンション
の管理体制に変更がありましたのでご報告致します。

当マンションの管理運営に関しビラや手紙が多数配布さ
れ、管理員業務形態を通勤に変更した件は以前にもお
知らせしました。更にこのたび近隣にある管理員の自宅
周辺にも同様の手紙が配布される事態となりました。
この行為により管理員及び奥様が体調を崩され、３ヶ月
の通院加療が必要と診断されました。また、お二人以外
に同居中のご家族にもご迷惑をおかけしている状況です。

この状況について１月１７日に管理員より電話にて報告
があり、合わせて辞任要請がありました。２３日に面談し
確認しましたが、１月２４日付で管理員より１月末での「
雇用契約解消願い」が提出されました。
この件について１月２８日に開催した臨時理事会で審議
した結果、契約期間は６月末まで残っているものの、これ
まで管理組合として有効な対応策を打てなかった点や管
理員が置かれている状況を考え、「契約解消願い」を受
諾する事と致しました。

２月１日以降の管理体制ですが、３日まではシルバー人
材センターより管理員代行が派遣され、２月６日～３月
３１日は野村リビングサポート（管理会社）より臨時管理
員が派遣されます。緊急対応については「野村すまいる
センター」にて休日、夜間とも受付致します。

組合員、住民の皆様にはこのような事態を招いた事を深
くお詫びするとともに、しばらくの間ご不便をおかけする
事について何卒ご了承頂けますようお願い致します。
管理組合理事会は、皆様の生活をよりよいものにすべく
活動して参りますので今後ともご協力よろしくお願い致し
ます。

＊　＊　＊　＊　＊

　あたかも「被害者」であるかのような文面ですが、辞職
翌日（２月１日）の発表なのに日付は１月３１日と記され、
本当は「加害者」として逃げざるを得なかった状況が見
えています。

　揺るぎない事実として ①管理員の月給は「通勤では
３０万円」と理事会で決議（１１年１２月の議事録） →
１２月・１月ともに３８万円支給　②管理員の体調不良
→ 退職後も専門委員会に出席（１２年２月の議事録）
などが挙げられます。

　管理員の自宅は、うわさの地区名だけを頼りに何日
も足を運び、自力で探し出しました（１２年１月）。見つ
かるはずがないとタカをくくっていた管理員は、年末、
仲間の総務理事に次のように書かせていました。

＊　＊　＊

　私の知る限り、履歴書はまだもらっていないと思いま
す。個人的には、管理人さんの住所を知られて、自宅
周辺にビラをまかれる事を心配しています。お知りに
なりたいのは年齢だけでしょうか？
（１１年１２月３０日／私への文書）

　２０１２年１月末、管理人は約１６年住んでいた
マンションを挨拶もなく去りました。管理組合会計
の外部監査を求める理事長は自分より先に辞め
させておく、という条件がクリアできたからでしょう。

　理事会は、臨時総会を３月１８日に設定します。
議案は、規約に則れば人事案件でなければなら
ないはずが、そうなりませんでした。なぜか？　理
事会は事態をどのように見ているのか？　まず当
時の議案書（臨時総会資料）を引用し、再び野村
と契約すると決めた理事会による説明を示します。
（固有名詞はぼかした）

＊　＊　＊　＊　＊

　　　　　　　　議案「管理委託業務の変更に関する件」


　
　当マンションの管理組合運営は、１３年前より、管理会社への全部
委託の管理体制から会計業務のみを委託する方法に変更して参り
ました。この管理体制は１３年前に行なった運営状況の分析や管理
費低減プランの採用によって、事務管理業務を含めた管理員業務（
組合作成の仕様書に基づく）、清掃業務、各種設備保守義務などの
委託業務を組合から直接発注することで年間３３３万円の費用の削
減を行うことが出来ました。しかしながら、この１３年間に社会環境も
大きく変化し、昨年の定期総会でも更なる管理費低減の要望が多く
寄せられていました。本来、運営状況を見ながら毎年もしくは数年に
一度は管理体制の見直しを行うべきところ、現在まで検討されなかっ
た事を反省するとともに、今後は見直し体制の整備も行なって参りま
す。

　このような背景から、今期理事会では議案「契約等の見直し」の中
で管理体制の見直しを検討する予定でしたが、昨年７月以降、様々
な手紙や中傷ビラが団地内や外部にまで配布や掲示される事件が
起き、管理員より今期限りで退職したいとの申し出がありました。そ
のため理事会では昨年の９月から専門委員会と一体で管理委託業
務の見直しを最優先課題として着手し、来期からの新管理体制移行
を目指しておりましたが、今年の１月に中傷ビラが管理員の自宅付
近にまで撒かれるなどエスカレートした為、心労により体調を崩され、
今年６月に予定していた退職時期が更に早まり、１月末をもって退職
されることとなりました。

　このような状況を受け、理事会では早急に新管理体制を実現すべく、
管理員業務を含めた全てを住民分担する管理体制から管理会社への
全部委託の管理体制まで、幅広く管理業務の委託先、委託方法につ
いて検討を重ねて参りました。

　新管理体制の検討を進める中で、現行の管理員業務の委託方法の
継続も審議しましたが、新規での直接雇用は管理組合のリスクが高く、
時間的な猶予もない為、現行体制の継続は困難と判断し、管理会社へ
の委託を中心とした方式にて金額や内容の分析を行うこととしました。

　長年、業務委託してきました野村リビングサポート以外に、業界でも
評判の高いマンション管理会社４社を選定し、５社にて見積りやプレゼ
ンテーション、ヒアリング等を行い、比較検討いたしました。

　その結果、理事会では、常駐管理体制を通勤管理体制に変更するな
ど、下記の表Ａ／Ｂの通り管理委託業務の変更と野村リビングサポート
を委託先とすることを提案いたします。組合員の皆様におかれましては、
管理費の低減も含めた新たな管理体制についてご理解を賜り、ご承認
いただけますようお願い申し上げます。

＊　＊　＊　＊　＊

　何が書かれていないか、も大事です（例：会計に
触れていない）。次に、もうひとつの業者による説
明も参照しましょう。下記は、この臨時総会の直後
に開かれたとされる懇談会でのコンサルタント（特
定業者）の挨拶を議事録から転載したものです。

＊　＊　＊

　１４年前から前管理員を中心とした自主管理を行なってきましたが、
今回、そのシステムの終わりを迎える事となりました。我々は１３年前
より、前管理員からの相談、業者発注等、サポートを続けてきました
が、今回の管理会社への委託に伴い、我々の業務は必要な業務を
行うのが仕事の原則であるので、管理会社がコンサルティングを含め
全ての業務に対応できるなら我々は必要ないと思うので、今後の業
務、契約継続については理事会と協議しており、５月に契約も終了す
るので、今度の定期総会では報告と来期の方針を示せると思う。

＊　＊　＊

　このコンサルタントと野村は、現在も私のところ
との契約を続けています（２社とも理事会に毎回
出席）。先日、現理事長率いる管理規約改正小
委員会は、改正案の作成をこのコンサルタントが
紹介したマンション管理士に任せると発表しまし
た。今期予算では規約改正に３０万円も計上され
ていたのですが、その理由が見えてきました。

いいかげん、自分でＨＰでも作って、やってくれない？