シティテラス東陽町ってどうですか？　part2

せめて専有部の仕様が同価格帯の物件と同じであれば…
住友のなかでも低仕様なのはどうかと

お風呂、洗面所リビングから入るのは嫌ですね。

現地を見てきました。あの…ここ詰め込みすぎじゃないですか？共用廊下側の部屋、あれじゃ真っ暗ですよね？
マンションエントランス前だけ広々とさせてもね…

>>302
洗面所がリビングインで、アルコーブが無い物件が大分増えてきてるね。

ここは東棟、西棟が近すぎて個室側の日照状況が悪そうだったり、そういったところもあまり売れない理由かもしれないですね。

エントランスだけ豪華でも、日々過ごす専有部がイマイチではね。。

エントランスが豪華なの？
見た目のマンションだってことなの？
ん～、考えちゃうな。

それから東棟と西棟が近すぎって、近すぎるなら、
渡り廊下でもあると良いんだよね。

まあ無くても問題ないけど。

運送屋をやっていた時は、渡り廊下ほど嬉しいものは無いと・・・

本当なら、南と西でL字がベストなんだろうけど、採算とるためにはビルがあり日照が阻害される東にあえて建てないといけないという辛さ。そのせいで西棟東棟の外廊下は真っ暗、南棟の真ん中も西棟と東棟の角に塞がれ真っ暗。
設計ミスレベルだよね。
東側にビルがなければ、コの字で設計できて少しはましになったろうに。

敷地が広くて立地もいいのに…素人から見てなんでこんな敷地計画にしたんだろうって思うのですが、不動産関係の方から見てあの建て方はどうなんでしょう？

ここに出来る認可保育園の屋上には人が出れると営業さんに聞いた記憶があるんですが、それは園児がですかね？住民がですか？
どなたかご存知の方がいたら教えて下さい。勘違いでしたらすみません。

>>305
間取りが田の字にしても全然工夫されてないし、二重床以外長谷工でも安請け合いな感じを受けてしまう。

長谷工は業界でも建築費を抑えるマンションだから、めんどくさい配棟計画、間取り工夫なんてないですよ。長谷工のお客様は売主ですからね。売主の意向が、「直床はやだ、エントランスパースかっこよくね。建築費落としてね。」くらいだと、工事のしやすい敷地配棟、田の字、横長になっちゃう。つまり売主の顧客にたいする気持ちがない証拠。それを理解して契約すると気楽ですよ。長谷工はタワー以外の大規模シェアが一番だから仕方ないですね。

>>310
じゃあ静かに買わなきゃいいだけ。

せっかく良い立地なのにもったいないなという印象。

やっぱり高過ぎる。ありえない価格です。

価格はどうしてもある程度、高くなるのは仕方がない気もしますが。
ただ、相場よりは割高なのに、これでも売れるという予想なのでしょうか。
立地自体はよいので、それで最終的には売れる、というふうに見ているのかもしれませんね。

>>316
不動産バブルでマンションだけ値上がりして、経済はバブルでないので買い手が付かないかと思いきや、程々に売れてしまう。
そうなると、その価格が今後の相場として定着してしまい、中古も値上がりするので、消費者にとっては大迷惑。

建築費高騰は理解するとして、ここはすみふと長谷工が組んで、入札で相場を遥かに越える額で落札したので、その影響がもろに出ている。いい場所を取り合うのは仕方ないとはいえ、土地を絶対取得するために法外な値段で落札して地域の相場をかきみだすのは如何なものか。全うな額で競り合うならいいんだけど。

さらにすみふの相場の値上がりを先取りした価格で、都心に近い穴場価格の東洋町がもはや穴場では無くなった。今後はここや木場のプラウドを基準に値付けが進むと思われる。

ここも、よっぽど売れなければ値下げするだろうけど、駅近パワーで5年ぐらいで売れる気がする。オリンピックまでにマンション市場はしぼみ、物件は絞られ、価格は高止まりするだろうし、ここを買える人は毎年出てくるだろうからね。建物や仕様が価格に見劣りしても、何だかんだで駅近は正義だから。世界恐慌になれば別だけど。

3LDKで5400万円台のお部屋も出てきましたね。
このくらいなら何とか検討可能なので、モデルルームに行ってみようと思っています。
近所のパークハウスと比較したいので同じ日に見にいけるといいのですが、あちらのモデルルームはいつごろオープンなんでしょうか？

私もパークハウスは気になります。東陽町は駅の北側の方が人気あるので、駅からの距離や規模に違いはありますが、それほど安くはないと思います。

>>319
そうね、生活動線としては、スーパーなど寄って帰れるので、そこを加味するとそんなに安くはならない気がする。

北と南では全然違いますからね

南は所詮、埋立地

北側も埋め立てだろうが

他の人も書いていますがランドプランがもったいない感じはどうしても受けてしまうかも。
せっかく敷地が広いのに、詰めて建物を作らなくてもいいのにと思います。
他の周囲の建物との兼ね合いなのですか？
駐車場は真ん中に持ってきたほうがいいのになぁと感じました。
間取りについては他の物件と大きく差がないかな。

東向きと西向きの日照状況がどの程度なのか気になるので、竣工してから検討したいです。

うちも出来れば南がいいけど。
東も西も洗濯物が乾かなさそうだし、冬寒そう。
特に西棟の南棟よりから1/3くらいの住居は午後も随分長時間日陰になりますね。東は東で朝以外ずっと暗いんだろうな。
夜しか家にいない共働きのDINKS向けですかね。

ふとした疑問。
すみふは完成後もじっくり売るので管理費などはすみふが負担すると思うけど、駐車場料金はどうするのかな？
普通、管理費などを安く見せるため、駐車場の収入をかなりの割合で充当するけど、入居の段階で駐車場がガラガラだったら、その充当分はすみふが負担するの？
それともすみふは支払わず管理費収入は計画よりマイナス となり住民に負担がくるの？

こちらの駐車場台数は200前後なんでしたっけ？
営業さんに確認しておりませんが、駐車場の空きについては住人負担になるのだと思います。
たいていどこのマンションも駐車場収入を修繕積立金に組み入れている為、空きが出ると大規模修繕などに不足金が生じ、住人に大きな負担がかかると言われています。

1戸につきあんなにぼったくってるなら負担すれば良いのに。良いものを適正価格で提供すれば社会に貢献する良い企業なのに残念です。

ガセネタで盛り上がってますね。

安心してください！駐車場代、売主が払いますよ！

未契約住戸のために売主が押さえている駐車場の使用料は、売主が負担します。重要事項説明書に書いてあります。

>>329
なるほど、その料金を支払うために本体価格でぼったくる、いや、高値を維持する訳ですね。

まあ駐車場台は管理費、修繕積立金に組み込まれるから、実質上はすみふ系列の管理会社が言い値で吸い上げることになりますからねえ。結局すみふグループでお金を回すことになるので、大きな視点で見れば見ればそれほど持ち出しは無いのかもしれませんね。

入居者が少ない初期の時点では、どれだけ高い管理費だろうが議決権が足りないので拒否はできないからねえ。
そう考えると、最終的にはすみふが損しないよう、凄く合理的にシステム化されてるなあと感じたよ。

高値で長期販売の販売費を回収したり、駐車場料金を負担して太っ腹と思いきや、結局回り回って懐に戻ってきたり、凄く計算されたビジネスモデルで、利益率が高いのも頷ける。借り入れ費用の利息で資金がショートしないなら、無理に売り切らないというのもアリだな。

>>330
結局どっちに転んでも、スミフとこの物件にケチをつけるのなら、この物件を検討する意味ないと思いますよ。サヨウナラ。

>>330
別デペの人っぽいですね〜

東西線が嫌だ。
あの発車メロディも。

東西線の発車メロディーってそんなに嫌な音がするのですか？
もしかしてマンションに居ながらにして思いっきり聞こえてくるの？
もしそうだったら嫌ですよね～。
もしかして、朝は目覚まし代わりにもなったりするかなぁ。笑

>>334
釣り？それとも下手なネガキャン？
私もここは高すぎだと思ってるしこの価格なら検討しない人間ですが、
100000歩譲っても発車メロディー音なんて聞こえてきませんのでご安心を。
降りたことのある人ならわかるだろうけど、そもそも都心から南砂町まではずーっとホームは地下なので。
朝うるさいのは電車じゃなくて隣の学校だと思いますが。

最近東西線の発車メロディが変わったのでそのことでしょう。
曲の途中でぶった切られる感じ、私も嫌いです。

ここは苦戦してる？

>>337
住友のマンションで苦戦してないところってシティタワー品川以外であったの？

>>338
小刻みに売り出すし、もともと竣工売りも前提にしてるから、苦戦してるかしてないかもよくわからないです。

>>339
そもそも人気があれば小刻みに売る必要ないと思いますよ。

ここ引渡し再来年4月ですよね？
現時点でペース遅いながらもちょいちょい売れてるなら、スミフとしては順調でしょうね。
来年はさらにもう一段値上げしてくるでしょう。

単なる住不嫌いなのか？
竣工前完売じゃなきゃ売れてないという固定観念にとらわれているのか？
わかりませんが、この物件てネガキャン多いですね。

妬む人が多いのは人気の裏返しですかね（笑）

近隣住民の方でしょう。
このマンションの誕生をよく思っていない住民は多いですからね。工事音やトラックの量だけでも長い工期の間迷惑がかかっています。ただでさえキャパオーバーな東陽町にこれだけの世帯数が押し寄せてきますからね。東西線の混雑、ヨーカドーのレジの行列、病院や薬局のさらなる混雑、保育園の問題。近くに住む住民には何一つ嬉しいことはないですね。

そういう私は、ここを検討したのも事実ですが予算を1000万上回ったので諦めました。

>>346
東陽町でキャパオーバーだと思うなら江東区は殆どのエリアがパンクしてるな。

私も見に行きましたが、ここに書かれているネガティヴな意見も、同意できるところは多々あったので、単に妬みだけではないと思います。
価格が高いのは事実ですが、それに見合った価値のある物を作っていればこんなに叩かれなかったのではないでしょうか。

>>348
妬みというか、駅チカの立地はとてもいいんだけど、ランドプランや部屋、仕様が価格に見あってないのに、地域の相場をぐーんと引き上げたから、失望してるのが大きいでしょう。

地域住民から事前説明会で情報吸い上げ、地域住民に納得頂ける価格で提供予定と期待を抱かせ、結局いつもの、いや、いつも以上のすみふ価格だったから。

まあ南向きはともかくとして、南向きの棟の影になる東向き西向きの部屋なんて、この価格帯の物件で作んなよって感じなんだが。配棟設計のセンスのなさを疑うレベル。まあ駅チカであるならどう作ろうが売れるって見込みなんだろうが。

>>349
その通りですね、この物件は期待していたのに残念です。欲しいけど高いなあと思う物件はあるけど、ここは何考えているの？って感じが抜けないのです。

最上階はプレミアム住戸とかいって竣工後にしか売り出さないらしいけど、営業に問い合わせたら天井高が高い訳でもなく内装の仕様も他のフロアとスペック何一つ変わらないらしい、笑。
最上階じゃなきゃ嫌だというお客向けに販売するらしいが、どれだけふっかけるんだろ。
ランドプランの無理矢理感といい、スミフはセコイ印象が定着してしまった。

>>351
15階建てだから、天井を高くする余裕はないね。
また、長谷工の設計だと、どこのマンションも上の階が天井高低くなるから、最上階なのに一番天井が低いという何とも言えないプレミアム感。

すみふの物件でも、ドゥトゥールとか、スカイティアラみたいに、プレミアム感が満載ならまだ良いけど、チョット立地が良いだけの只の高いファミリーマンションだからなあ。

南向きの角部屋なら欲しいけど、それ以外はチョット残念だなあ。

でもここは買いだと思いますよ。
この立地であれば資産価値が担保されますし。
東陽町ナンバーワンマンションになるのですから。

>>353
南向きの棟に限定するなら、結構いいかな。買ってもいいレベル。
東西の棟はナンバーワンにしては酷いレベル。立地さえ良ければあとは要らないって人が買うって感じ。

竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。すみふの方針は売る側の勝手だけど、買う側は知らないと痛い目に合う。

立地を見た時、ここ欲しい！と思いました。駅近で静かで大規模なのでとても楽しみにしていたのですが、ランドプランに価格、知れば知るほど購入意欲が失せました。価格は今はどこも高いので、ここが特別高いとは思わないですが、ランドプランがね…日当たりの悪い部屋が多すぎます。東と西の廊下側の部屋、あれじゃ真っ暗じゃないですか。南向きは高いし団地ビューですしね。

>>353
東陽町には他にも駅近でここより買い物に便利なマンション多いのに何を根拠にナンバーワンなのでしょう？

ナンバーワンとか褒め称えるのは利害関係者さんじゃないですか？
契約者さんとか、えいぎょうさんとか。

最近出た中では立地は一番だけど、ランドプランは最悪。
南と西のL型配置で良いじゃん。
何を血迷ってＴ型配置にしたのか。。。

すみふはよくこれでゴーサイン出したよね。

若い男性セールスの態度が上から目線で感じ悪かった。
部屋のプランをお願いして帰宅後見ようとしたら、一通り全ての部屋の間取りが見たかったのに、とりあえず適当に言った予算内で買える物件のプランしか入っていなくて驚いた。馬鹿にしている。

>359

L字配棟だと容積率余っちゃうから、強引に詰め込んだんでしょ。すみふってそういった感じのランドプランが結構ある。容積率余らしたら、利益減るもの。

>360

すみふだけでなく、全間取りを教えてくれないデベって時々ある。売る側が売りたいところだけ教えるってのもあったりして、ああいうやり方っていかがなものかと思う。ひどいケースなんて価格表すら渡さずに、口頭だけで伝えてメモさせたりする。

コの字じゃだめだったんでしょうか？
それなら廊下側の日照も今のものよりは確保できると思うのですが。

>>363
それは敷地の東側にベッタリ隣接してダイエー本社ビルがあるから。
コの字にすると、東側のバルコニーの至近距離にビルがあることになるからね。
なので容積率を使いきる妥協案が、外廊下真っ暗のT字配当なのよ。

>>364
バルコニーを西向きにすることはできなかったのでしょうかか。ダイエーのビルよりマンションの西棟が見える方がまだいいような気がします。

公開緑地をやたらとアピールしてましたが、そんなのより廊下側の部屋の日当たりの方が大事なのになあ。２部屋も真っ暗なんて物置みたい。マンション住民専用の公開緑地でもないのに、そのために東棟と西棟の廊下側は真っ暗。公開緑地は保育園と幼稚園のお迎え後の遊び場になりそう。

>>365
公開緑地は間違いなく子供の遊び場になるでしょう。向かいの明治安田の公開緑地も近隣保育園のお散歩コースに組み込まれてるからよく園児が放し飼いになってるよ。

西棟と東棟の間の暗さは竣工後見てから決めたら？どれくらい暗いんだろう。あとは隙間って風が抜けるから冬は特に寒そうってのもある。夏涼しいのか。それとも日当たり悪いからジメジメするのかが分からないが。

廊下側の部屋が、昼間も電気を付ける必要があると、居心地の良さというか、愛着もなくなるものです。

外廊下の照明がつけっぱなしになり、以外と明るい可能性もありますね。

東棟の外には機械式の駐車場がドーンとあるし景観も微妙ですね〜。
その分安けりゃあれですが特段お買い得感もないし。
なんでこんな配置にしたんでしょうね…

冬は東と西の隙間に北風が通り、東と西と南の外廊下側にビル風みたいな突風は吹かないんですかね？
流石に考えすぎかな。
まあ建ってみれば実物で検証できるから、そのとき確認すれば良いですね。

今、外廊下のタワマンに住んでいますが、廊下側の寝室は真っ暗です。ここは玄関横の２部屋がそんな感じになりそうですね。現地を何度か見に行きました。工事も進んでいて東棟と西棟もだいぶできあがっていました。あの感じだと廊下側の部屋はかなり暗そうです。東と西だけでなく、南向きも廊下側が暗いお部屋がありそうでした。T字型のランドプランにするなら、田の字間取りにしなければいいのに。

施工が長谷工だから仕方ないんですかね。

東向き低層はかなり条件悪いですね。
それであの価格かー。
購入者は何も分かってないとでも思っているんだろうか。

>>373
昼間いない共働きなら、日が当たらなくても駅近というだけで高値で十分買ってくれると見てるんでしょうね。

でも、南向きと比べ住み心地で格差があると、リセール時にそうとう差が出そうな気がするなあ。

そもそも西とか東ってだけでリセール厳しい気がするけど。一般的にタワー以外のマンションは南向きが多いし、中古になった時に周りの中古の日照条件が良ければ断然劣るよね。あえて西や東が良いって言う人はいてもかなり少数派だから強気のリセールはまず無理じゃない？南西や南東ならいいけどさ。

完成在庫販売会社はここでつか？

今さらだけど、ここのメリットは、東陽町駅5分、割と静かな環境、大規模で管理費修繕積立金がお手頃ってとこ？

反対にデメリットは、ナロースパンの田の字、学校が近く日中は以外とうるさそう、東西の棟配置が酷く日当たり悪い部屋が多数、長谷工が堅実に作りそうだけどタイルでなく吹き付け多い、それなのに価格が高いってとこか。

完璧な物件はないけど、メリットだけ見て、デメリットには目をつぶり、この高額を払えるかってとこだな。

>>377
店が近所に無いのもデメリットかな。
おまけにスーパーはおろかコンビニよりパチンコ屋の方が近いし。

あとメリットとしては竣工後実物を見て判断できるというところかな。

外壁は吹き付けがメインなの？
この価格帯で信じられん

あとは、デメリットとしては、認可保育所があるけど、恐らくここ買える年収高いご家庭では殆ど入れないだろうってとこかな。それと、提供公園が入居者以外の保育園や小学生の溜まり場になるだろうってとこ。荒らされても整備するのはマンション側だし、チョット煩くなりそう。

>>381さん
あなたは子供いませんね。保育園の入園基準は所得と関係ありません。日中自宅で保育が出来ない理由を点数化して決めるものです。スレ違いになるので詳細は割愛します。所得が関係するのは保育料です。あまりにも悪意のある虚偽の情報なので敢えて否定しました。

>>382
点数同じでも所得順で優先される訳ではないんですか？

同点の場合認可外にいつから預けていたか？を優先します。12月22日認可外に預けた所得2000万と12月24日に認可外に預けた所得500万では22日が優先されます。同点全く同じ日になって初めて所得比較になるので現実的には意味がないのです。

>>384
なるほど、良くわかりました。

駅近で大規模マンションで、何より東京に近いのが良いですね。駅からの徒歩距離は直近の出口までなので普通参考にならないことが多いですが、ここは実際に物件からホームまで歩いてみたところ、6分かかかりませんでした。他に住吉も検討してましたが、ホームから出口まで距離があるので、表示されてる時間よりも3、4分は多くかかりました。ここは駅までの道も割ときれいで歩きやすそうですしね。
ただ、他の方も言われてますが、パチンコ屋さんがあるのは残念です。エリア人口も多少増えますし、できればスーパーにでも変わってほしいです。

>>386
パチンコ利権が無くなることは無いでしょうね。
東陽町ナンバーワンマンション、ナンバーワン立地で、生活利便性まで求めるのは贅沢ですよ。
通勤さえ良ければいいじゃないですか。
スーパーまでは頑張って歩いて下さい。

東陽町でナンバーワンって、価格がナンバーワンってことですか

>>387
生活利便性劣るのに立地ナンバーワン？

退職までの間だけ超混雑な通勤を我慢すれば、都心へのアクセスが便利な物件だよねー。

1期10次の10戸を先着順販売しているのですか。
かなり細切れの販売、ということなのでしょうか。

スレッドを見ていて目立つのはやはり高いということ
東陽町だともう少し控えめな価格を期待されていた方が多かったのかしら。
住友不動産のマンションだからいいマンションであろうという期待はありますけれど
だからと言って高いとなぁという気持ちにもなったり。
価格を見直してくる可能性もありますでしょうか

住友不動産は小出しで販売するので、売れ行きが悪ければ値下げもあるかもしれませんよ

>>392
今のペースならすみふでは予定通りで順調。
小出しで５年10年かけて高値で売るのがすみふスタイル。
不動産の長期トレンドの値上がりのなかで更に値上げしてくるのが過去の実績。
相場が値上がりせずともコストカットで設備仕様を落とすマンションが増えるので数年落ちでも相対的にお値ごろ感を演出。
値下げ物件はそのときの相場から相当乖離した高値で大量に売れ残っている場合を除き皆無。
どうしても欲しいなら値下げなど期待せず今すぐ買うしかないのが現実。

そもそも、ここ、設備仕様レベルが高くないのに価格だけ高いから売れてないわけで、ゆっくり売る云々は、売り手の売り方。
東陽町でこの水準から更に上を目指すのは相当キツイ、高値掴みではないかと考える人が多いからこの現状。

>>394
ここがこの価格、設備仕様で出てそこそこ売れてしまった以上、他のデベはそれを基準に値付けしてくる。

つまり、過去の相場（買い手が適正と思う価格）はもはや関係なく、今の価格（デベにとっての適正価格、そこそこ売れて十分な利益を確保できる）が相場になる。

また、価格に比べて仕様が悪いのは本当だけど、今後はもっと仕様を削って同等以上の価格とする所も出てくるだろうから、そういう点で割安感は出てくると思われる。ほんとはアホみたいに高いんだけど、相対的に見ると、という意味。

でも仕様はともかく、日当たりの悪い部屋を流石に高値では売れないと思うけど、どう売ってくるかは興味がある。
真面目に、そんな部屋を買うぐらいなら相場上がってお得感無くても中古買った方が良いと思うよね。

マンションは売れ残ると売主にとっても痛手となるので
一刻も早く売り切ろうとプライスダウンを行うものだと
思い込んでいましたが、10年かけても値引なしの姿勢で
売り続けるデベですか。それだけかけても利益は出る
ということなのかしら。

売れ残ると痛手は痛手ですが、この低金利が続く限りデベは、特に大手デベは在庫を持ち続けられるので、そう簡単には値下げしないでしょう

>>396
すみふは長期販売を前提に、その分の経費を販売価格にドーンと乗せ、値下げすることはほぼないので、十分利益は出るみたい。
そのせいで、相場を先取りした相場破壊の高値で販売することになるので、買う方は大変。
また、市場よりもかなり低金利で融資受けてるとの噂もある。

ただ、基本的には値下げしないし、後になるほど値上げしてくるので、先に買う人は気分的に安心って感じらしい。

確かに。豊洲の住友ツインタワーなんて完成後も2年間くらい毎週新聞に広告入ってたわ。

竣工後数年経ったものでも新築価格で購入する方がいるんですね。