シティテラス東陽町ってどうですか？　part2

ご参考です。
第4位に驚きです。
https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/sumaiweb/20180207-90001132

門前仲町が良いのはわかるけど、西葛西よりは東陽町でしょー。

>>1299 匿名さん
なんか論点ずれてない？
こういう人もいるから西葛西に東陽町マンションの広告を出すのは無駄じゃないってことを言いたかったんでしょ。
それなのにみんなで西葛西をディスリ始めるし。

すみふの火消しか(笑

>>1302 マンション掲示板さん
同感ですね。
スーパーは近隣に無くても、それ以外の利便性が違い過ぎます。

>>1303 名無しさん
普通の生活をしてれば分からないけど、知っている事実を述べただけです

ところであと何戸残ってるんですか？

>>1306 通りがかりさん
営業さんに聞くかな。まだだいぶ残っているとは思いますが

>>1307 名無しさん
ありがとうございます。住民の掲示板の、リビングのフローリングの話は気になりますね。

東陽町は便利ですし、普通の物件だと思いますか、売れ残る理由はどこにあるんでしょう？

>>1309 評判気になるさん
価格でしょう。

土曜に西葛西駅前でティッシュ付き広告を配っていました。

>>1309 評判気になるさん
過去の検討者です。スカイティアラと同じように価格ですね。
江戸川区・千葉などの城東エリアの潜在顧客からすると高すぎる。
城西城南が買えなくなってきたアッパーサラリーマンからしたら、街の雰囲気・駅の知名度が低いこと・長谷工のありふれた間取りと構造、に対する坪単価がバランスしていない。肝心の通勤利便性も、朝は180%超の満員電車で快適とは言い難い。

>>1312 マンション検討中さん
だったら、わざわざこのページにアクセスしなくても良いのでは？
そのように感じました。

>>1312 マンション検討中さん
「坪単価がバランスしてない」←的確だなと思いました

ここはもう大分価格を下げないと、無理でしょう？

完成が平成28年8月だから、今年の8月までは価格は下げないでしょ
スミフは完成後２年で完売ってのが一応の基準らしいし

自分には手が出せない価格だからと売れてないアピールで値下がり期待してるんだろうけど、住友は売れ残っても物件価格下げることはないから安心しろ
早々に諦めて買える値段の物件探した方が早いで

というか、値段下がるの待ってまで買う物件じゃないとも思う
契約者スレ読んでも、やれ上の階からの音がうるさいだの、やれ床から異音がするだの、やれ民泊利用してる住民がいるだの、ネガな書き込みばっかだし

売り切れないと困る人はたくさんいます。

住友財閥全体からみりゃ、マンション事業なんて鼻クソレベル。困る人いようが関係ないだろ。
三ツ沢の件みりゃわかるでしょ。

書き込みってのは基本不満や要望がある人間がするものだから当たり前じゃね
上階の騒音や民泊なんて一部住民のモラルの話で物件の資産価値とは関係ないし

ランドデザインに希望を見いだせません。
もう少し何とかならなかったのかな。

特に北側にせりだした部屋がある
ところはなんで？と思いました。

住民版の床の件気になる。
すみふは無償で修繕するのかな？

修繕なんてするわけないでしょ
「不具合ではありませんよ」とか言われてあっさり却下でしょう

>>1324 マンション検討中さん

床の軋みは床暖使うと中が乾燥状態になるのである程度の軋みはでるみたいです。
我が家は定期点検で指摘し、修繕依頼中です。

床暖房用フローリングは合板の表面に薄い天然木を張って加工されています。
これは乾燥すれば縮み、湿度が高い梅雨時などは伸びます。
施工後に初めて床暖房を使用するとフローリング材は強制的に熱を加えられ、急激に乾燥が進み、収縮した状態にあります。
その木の収縮と下地の発熱部分との間のギャップがミシミシ音という現象になっているものと思われます。

したがって、このミシミシ音に関してはある程度使用回数をこなして様子をみることも必要です。
床暖房がなじんで行く過渡期にあるのかもしれませんし、その後、隙間やソリが発生するようであれば、管理会社や床暖房メーカーを含め原因を追究させるべきだと思います。

『これが床暖房の仕様です』と言われたらそれまでですが。

床暖房が壊れたのなら修繕するでしょうけど、>>1326さんの内容がその通りであれば、修繕してくれる可能性はゼロですね

まぁ住友はこの物件のシャワーの水圧が低いのも、仕様ですの一言で一蹴するらしいから無理でしょうね

>>1328 匿名さん
エコボタンを押したら、驚くほど水圧が下がりました。
もちろん、これは物件ではなく、給湯器の仕様でしょうけど。

こないだここを見に行きました。
外観というか、
建て方？配置？が気になりました。
北向の部屋を無理矢理足したような
感じや、東と西の棟の間の暗さ。
東向きの棟の前には立体駐車場。

立地はいいのに、残念でした。

>>1330 eマンションさん

長谷工持ち込み物件だから、採算がとれる歪な詰め込み型の棟になるのはしょうがない。
立地でそれでも買う人がいる限り、収益最大化の設計は無くならないよ。

>>1330 eマンションさん
3棟複合型のマンションは『コの字』にするのが一般的だけど、この物件は西棟と東棟をくっつけた『T字』になっていますね。
このようにした理由は東側にYMCAビル。西側に学校が隣接しているからなんです。
東側は日当たりの関係でYMCAビルとのスパンを確保するため。
西側は学校の騒音や校庭の粉塵対策である程度の距離が必要だったため。
立地の良い場所に収益率の高い500世帯以上のマンションを建てるためにとった苦肉の策です。

>>1332 マンション掲示板さん

戸数を増やしたいのは仕方ないのでしょうが、ただとってつけたような北向の部屋だけはちょっとやり過ぎではないかと思いました。なんだか安っぽく見えてしまう。
また、東棟西棟北向の部屋の配置のせいで、南向の部屋の廊下側の部屋が採光が取れず、サービスルーム扱いになってしまう点も気になりました。

1年半も前に完成したマンションの配置の好き嫌いを今更言っても仕方ないだろ
いやなら検討から外せばいいだけ

>>1334 匿名さん
何年前に完成してようと現在販売中なんだから、検討スレで長所短所書かれるのが普通。
購入者は欠点を書かれるのが嫌なら見なければいい。

>>1332 マンション掲示板さん

立地のいい場所に収益性のためやむ無くではなく、長谷工が特命受注狙いで相場より遥かに高い価格で土地を仕込んだので、それを回収するために無理矢理詰め込んだってのが正解では？おかげで相場破壊の高値となり、かつゆとりのない詰め込み配棟計画となってしまった。

でも、駅近はそれでも売れちゃうんだよねー。

>>1336 匿名さん

相場よりはるかに高い価格？
住友によれば、土地を安い時期に仕入れたので皆様にお安く提供できます！っていうのが最初の事前案内会の言葉でしたけど。
なのに安く仕入れて仰天高値で売ってるから驚きでしたけど。

住友っていう名前で10〜20万/平米値上げだから

>>1338 匿名さん
それを承知の上で、購入できる人のみ、この物件を考えれば良い話。
気に入らないなら、わざわざコメントする必要無し。
↑と思いました。

>>1339 評判気になるさん

別に前向きに気に入った人だけ発言権があるわけではないからね。そういう発言こそいらない。

>>1333 マンション検討中さん

おっしゃるとおりです。

平成27年基準年度路線価を調べたところ、このマンションが建つ土地の路線価は坪92万円でした。
現在の評価は上がっていますかね。
そろそろ固定資産税の通知が届く頃だけどいったいどのくらいなのか。

>>1342 住民板ユーザーさん

いくらかはわからんけど下がってはいないから安心しろ。

住民スレで足音騒音が問題になってますが、こちらは床スラブ厚薄いんですかね？
床コンクリートスラブ何センチでしょう？長谷工ってだいたい薄めですよね。

長谷工の物件で10年前ぐらいだと200mm～230mmが主流。
現在だと250mm程度ではないですかね。

>>1345 さん
最近の物件は床スラブ200㎜前後位の所が多いよ。直床ならもう少し厚めの所もあるけど。ボイドスラブじゃなく、コンクリートで250㎜なんてあまり見かけない。
ここは200〜210㎜じゃなかったっけ？
15階建てだと、二重床二重天井で天井高250㎝床スラブ250㎜って、階高的に厳しいからね。

長谷工なら直床にすれば良かったんだよ
なまじ二重床なんかにするから音の問題が出る

>>1347さま
曲がりなりにもスミフですから、直床にするわけにはいかなかったんでしょ
まぁ直床の方が下階に音や振動が伝わりにくいのはほぼ常識になってますけど、イメージがね

いうほど二重床が必要になるほどのリフォームするかね

直床か二重床かというより、スラブ厚が薄いのが遮音性が低い理由では？
20㎝位では賃貸物件レベルだし響くのでしょうね。

都心から近く、生活に必要な施設も揃っているのが魅力的に思います。
緑が豊かであるのも気持ちが安らぐ理由に繋がるでしょう。
ただ、多くの部屋が入っているからこそ、防音がどのぐらいなのでしょうか。

シティテラス東陽町の公式サイトにスラブ厚200mmと記されていました。

>>1350
いやいや
我が家は二重床、直床物件の両方に住んだことがあるけど、明らかに二重床の方が遮音性は悪い
賃貸の直床の時には上にお子さんが２人いたにもかかわらず、足音なんか一度も聞こえたことはなかったけど
分譲で買ったマンション（二重床）の時は、ドンドンと上階の足音が露骨に響いて来ました。
分譲マンションの二重床だから性能も良いだろうなんて絶対に思わない方がいいですよ

>>1353 購入経験者さん

うちは逆に、前に直床物件に住んでて、子供の走り回る音はもちろん、大人のスリッパのパタパタ音まで聞こえました。確かスラブ厚が20センチあるかないか位でしたので、やはり薄かったんでしょうね。
次に住んだ二重床でスラブ厚23〜24センチの物件は、上階の音は全く聞こえないわけではありませんでしたが、気にならない程度でした。
二重床と言っても、作りのしっかりした物やそうでないものもあるようなので、遮音性は変わるのでしょうね。
しかし、この価格帯での床スラブ厚20センチとは、やはり仕様がかなり落とされてるなぁとは思います。
豪華なエントランスより、専有部の住み心地の方が暮らす上では重要なのに。足音問題で悩まされた者としては、最近のスラブ厚の薄さは気になります。

>>1354 マンション検討中さん

スラブ厚の5センチなんてたいした差はないよ。施工の問題ではなく、上に住む人の心がけ次第。二重床は遮音には全く関係ない。

直床だとクッションフロアだから軽い物を落とした音は吸収するけど、重い物をおとしたりかかとで踏みしめる音は聞こえる。

二重床は、クッションが無いので、軽い音でも直床より音が鳴りやすい。ただし、ある程度のスラブ厚があれば聞こえにくい。重い物を落とす音は、二重床を支える脚を伝ってスラブに響く。さらに太鼓現象で反響して音が大きくなる。それは直床と変わらず下に響くんだよ。二重床で間にグラスウールなどの消音材を敷き詰めれば、軽いものを落とす音はそこに吸収されて聞こえなくなるだろうけど、重いものを落とす音は脚を伝わるので全く関係ない。反響の音は軽減されるかもだけど。

結局は、走り回る音はどちらにせよ響くので、上の人がまともなモラル、神経してるかが重要

>>1355 さん
床スラブについては、一般的に厚いほど遮音性が高いと言われてますよ。
200mmが一般的、230、250mmとなるにつれて遮音性が高くなるという事ですので、3センチ5センチ程度でも変わる訳ですから、5センチなんて大した差はない、という事はないでしょう。
https://allabout.co.jp/gm/gc/26990/

>>1356 匿名さん

>>1356 匿名さん

https://www.o-uccino.jp/article/posts/7224

ここに書いてるけど、小梁に囲まれた面積が5㎡大きくなると二センチ位のスラブ厚減に相当するらしい。

今のマンションは、小梁をなるべくなくしてフラットな天井で空間的な広がりを作るので厚みがあっても帳消しにしてしまう。

長谷工が得意なアンボンドスラブ工法は、小梁を無くして広々空間を作り、かつ床を薄く作る方法。薄くと言っても20センチだけどね。

本当は小梁を無くすには、もっとスラブ厚を厚くしないと強度が保てないんだけど、アンボンドスラブ工法だと中にワイヤーを通して、サイドから引っ張ってスラブのたわみを抑えてるんだよ。そうすることで、小梁を無くしてフラットな天井を作れるし、余計なスラブ厚を見込まなくていいから階高を圧縮して戸数を詰め込める。

今のリビングやリビング隣接の部屋は全て一体化され天井を横断したり分割する梁がなくてフラットだから、その分振動しやすく、重量衝撃音が響きやすいんだよ。
かつスラブ厚は20センチで標準の厚さだから、昔の小梁に囲まれて不格好な同じスラブ厚のマンションよりも遮音性はかなり劣るってこと。

結論としては、空間的な見た目の快適さ＋経済性と遮音性のトレードオフで、売るためにはモデルルームで確認できない遮音性より見た目重視のフラットな天井が重要だってこと。

>>1357 匿名さん

なお、建築の標準で床のスラブ厚が20センチあれば大丈夫と言われてるのは、小梁に囲まれた面積がどれくらいの場合を基準にしているかは明確ではない。
つまり、今の梁のないフラットなスラブ面積を考慮した上で大丈夫と言ってる訳ではない。
20センチあれば、話し声やテレビの音などは聞こえないだろうけど、重量衝撃音は梁がないぶんバリバリ聞こえるんだよね。

ただ、ここに限らずもっと高級物件だろうが、安い物件だろうが、同じような造りだから、しょうがないと諦めるしかない。

上の人がうるさい人だったら、文句言って配慮してもらう、カーペットひいてもらうなどの対策しか無いよね。

最上階買いましょう

遮音性より見た目重視するから、住民スレにあるように足音騒音が問題になるんだね。
うちは断然見た目より遮音性だな。
小梁が少なくても騒音に悩まさたら意味ないし。
有名な建築評論家も小梁の重要性について言ってるし。

https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-sinan/ylkveszzrb

ここに限らずって、床スラブ厚20センチは、同価格帯ならここが最薄じゃない？
床スラブ厚22㎝から24㎝位の物件もあったし、どこも同じような造りではない。
やっぱり長谷工は仕様が悪いって言われるはずだよね。

>>1360 匿名さん
厚いほうが多少はましだけど、フラットな天井ならそれぐらいの厚さは誤差だよね。
また、ボイドスラブなら厚くても８掛けの遮音性だし。

長谷工がというより、ここ10年20年のマンションの造りがそうなってるからしょうがないという話だよ。

長谷工の仕様は良くないよ。
同時期でもPH豊洲は、ボイドスラブ35㎝でしたからね。普通スラブで28㎝に値しますね。
しかも、この価格帯でトイレタンク付きとか。
リビングのフローリングも音鳴りがするらしいし。そんな話他物件ではあまり聞かないけど。色々と粗が見えますね。

人感センサー照明ありません。
保安等ありません。
洗濯機上の棚ありません。
ドアストッパーはキノコみたいにニョキっと飛び出たやつです。
シューズボックスの下段の棚、可動しません。


残念です。

皆さんの意見をまとめると、ここの評価は以下の通りです。
・床の作りが悪い上にモラルの低い住人が多いので上階の音に悩まされる可能性が高い
・民泊に使ってる所有者がいたりバルコニーで楽器の練習する人がいるので、住むに値するマンションじゃない
・仕様が低くて安普請。目に見えない不具合も散見される。
・上記のような悪条件にもかかわらず、値段が高い

すみふの大規模はどこもそんなもんだよ。
エントランス周り、見た目良い外観造っても、
中入ったら‥

ただ、ここの良いところは、

車寄せがある。
平置駐車場の数がそこそがある。
それなりに閑静。
南、西向きは日当たり、眺望がよい。
駅近い。
管理費安い。

というところではないでしょうか。

大規模ファミリーマンションです。

あっ、ファミリー向けマンションだから音の問題は多少なり避けられないでしょう。

モラルも部屋数多いし、いろんな人が住むわけだから‥

最後は自身で注意しに行くか管理組合でってことになるでしょう。

ただあまり規模がデカすぎると組合も思うように機能しないんだよね。

>>1365 匿名さん
いわゆるごく普通のマンションですかね。

ここは設備は豪華だけど、建物部分の固定資産税評価額ってどのくらいなんだろう。

>>1367 マンション掲示板さん

設備豪華？？？どういう所が？

賃貸マンションに住んでる人にとっては豪華な設備が多いように見えるんでしょ
浴室乾燥機や床暖房、食洗機、スマートポケット等
こういうウブな人が喜んで買うからこそ商売が成り立つんです

物件の資産価値で考えると、立地や将来の修繕費用、大手デベロッパー物件であるかどうかに比べたら、装備なんてどうでもいいけどな

資産価値って結局物件が中古で売れるかどうかだから、難癖ついてるところはダメなんじゃねーかな。特に大手の場合、ブランド＝見栄にひかれてる部分もあるんだし。

資産価値、心配するな。
足立区舎人より高いんだから。

ここは、
ランドプランを、評価できるかどうか
これに尽きると思う。

ここ、真剣に検討したことがあって、某マンション評論家の簡易レポート取ったんだけど、リセールバリュー評価は「C」でした。

Cというのは、東京都平均レベルの価格維持率をキープするのは難しい、という意味です。

なかなか厳しい評価でした。

>>1374 匿名さん
結論だけでなく理由もお願いします。
やはり、過剰供給エリアに過去最高値の坪単価が理由でしょうか？

某評論家？ 参考にならんよ。

>>1376 匿名さん

恐らくMさん（マニアさんではない）ですが、
かなり的確なアドバイスを
いただける方です。

大規模だからね。
リセール評価、建物の希望から考えれば、100〜200戸以内の物件の方がベストなのかな。

現時点で全住戸の何割売れ残ってるの？

サイトには販売数29戸と記されてる

残り100くらい？

住民スレ読んだら、とてもじゃないけどここ買おうとは思わないね
夢も希望もなく、ストレスだけ溜まりそう

4月20日更新の物件概要には先着順39戸、3期13次先着順16戸と出ている。
つまり55戸/522戸で最低でも1割以上売れ残っている。

広告が住吉駅にもありました。
営業さんはどこまで苦労しているでしょう。

完売はまだまだ先になりしょうですね。

たぶん、8割売った時点で、普通のデベなら完売以上の利益は確保してる。だから会社は余裕。現場の営業は尻叩かれて大変だろうが……、可哀想。

住民スレは面白い。投資でない目的の方はさすがにそれを見て購入したくないことになるでしょう。

住民スレの人々は書けば書くほど資産価値が落ちることを認識してるのかな

>>1384 匿名さん
住吉はガチで競合するエリアだから悪くはないでしょう。複数路線しか眼中にない探索者にも訴求していくのでしょう

うーむ、魅力が薄い。購買意欲がわかないので見送りです。

ブランドマンションですよ！スミフ！それが魅力じゃないとでも！？

販売しているのは残り15戸程度でした。
モデルルームもそれなりに混んでいたのでそろそろ完売ですかね。

>>1391 マンション検討中さん
どこからの情報っすか？公開情報では27だけど

見学に行きました。
なんとも言えない詰め込み感を
感じてしまいました。

マンションはこんなのが普通なんでしょうか？
利便性やエントランスの雰囲気は悪くないと思いました。

>>1393 匿名さん

そんなことないと思うけどなぁ。
学校近いし、周辺は落ち着いた雰囲気だし、いいマンションだと思うよ。

近くにスーパーがないのと、駅周辺に面白みがないのがデメリットかな。

敷地も広いし、できるだけ詰め込むのも仕方ないでしょ。売れれば儲かるし。
駅南側はスーパーないから買い物するにはちょっとめんどくさいね。
三菱の7丁目の方がちょい駅距離あるけど、途中で西友とかあるから買い物利便性でいうなら向こうに軍配かな。
駅周辺に面白みはないのかもしれないけど、ましな方じゃない。

管理規約でベランダの柵に布団を干してはいけない等の条文はないのですか？普通は景観を保つために設定されてるはずですが。

>>1396 マンション検討中さん
あってもなくても常識ない人は干すでしょう。

>>1394
周辺は落ち着いた雰囲気かも知れないけど、肝心の生活がね
住民スレみてたら最悪の物件でしょこれ
・上階からの生活音が酷い
・民泊利用してる部屋がある
・中国人が多い
・マナー悪い住民が多い
・バルコニーの壁に布団干し

ここだけでななく、どこの大規模物件も似たようなものでしょ。

外国の方の居住率は1割ほどでアジア、アメリカ、ロシアと聞きました。
大手町にお勤めの方が中心ですね。