シティテラス東陽町ってどうですか？　part2

>>1173

住居物件を選ぶのに結構重要なのは自分の感覚ですよ
投資用ならともかく自分が住むのなら周りの雰囲気とか落ち着く環境かどうかという点は軽視しないほうがいいです

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>>1175 匿名さん
同感です。
何から何まで満足の行くようにしたければ、大金を叩いてリノベーションすれば良い話です。

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>>1175

その通りです！
自分の感覚に合うものを探しています。
それが何かと尋ねられたので、お答えしました。
見掛け倒し（？）のエントランスも、間口の狭いせせこましい所よりもずっと気分が良いのかと思っています。
投資対象としては考えていません（それ目的ならもっと適切な物件があるかと思います）。

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>>1173 ツッコミさん
ジオ深川住吉は？またこのあと住吉は名鉄も500戸規模で出て来ますしね。

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>>1178

ありがとうございます。
もちろん、この辺だったらそれも対象になりますね！
駅からの距離がチョッと気になりますが、それを上回る何かがあればいいですね。
そうこうしているうちに、ここも売れ残りがわずかとなってきているようで、実際に欲しいところはもう買えないかもしれないですね。

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住吉だと、東西線の激混み通勤を経験せずにすむのが良い。
一駅行けば、清澄白河からは始発で行ける。
東陽町は最近マンションが乱立してるけど、これ以上人口増えて電車乗れるの？

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歩いて通勤だよ

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新線ができて、縦移動が電車で出来るようになったらもっと物件の価値が上がるのかもと
ふと思いました
実際の所、江東区がいつ実施する予定なのか、ネットで調べても、、、

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2LDKで4790万円からってやっぱり東京ですね・・・。

木場公園の近くなので、すごく便利そうに思います。
それよりも、幼稚園、小学校、中学校のほぼ隣なのに驚きました。ここならかなり近いです。

通学時間が短くて済むのと、保護者会や防災訓練の時など親が行く時にも楽。防災訓練だと徒歩でお願いしますと言われることもあるので、時間が短いとそれだけでありがたく感じるのかとも感じました。

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ココ、外国人入居者の比率多いんだろうなぁ‥
特にマナーを問われる地域の人の。

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>>1182 評判気になるさん
まあ、決まったとしても、実際完成するまでは10年、20年スパンですからね。

永住、ないし転居後賃貸に回すならともかく。

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永代通りより南は埋め立て地だから、ここは売れないのかな。
今日たまたま東陽町に用があったけど、駅前やあちこちに立ちんぼ宣伝マンが沢山いてビックリした。
埋め立て地は液状化が怖い。

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こういう過去スレも見ない、知識もないやつって実際買う気なんかないんだろうな
まあ業者のネガキャンだろうけど

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公式サイトのライフインフォメーションで教育施設を見てみると、
幼稚園が徒歩2分、小学校が徒歩3分、中学校が徒歩2分と
学校関係は本当にマンションの目と鼻の先に立地しているようです。

東陽中学校は学校のホームページによれば各学年3クラスあるみたいですね。

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>>1189 匿名さん

東陽中学校は現在1年と3年は2クラスで2年は1クラスですよ。
やはり、中学校は私立受験される方が多いのでしょうね。
http://www.city.koto.lg.jp/581101/kodomo/gakko/shuen/chugakko/document...

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>>1184 匿名さん

マナーがいい人は買いきりなら、問題がないでしょう

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購入検討してます。
私と妻のダブルでローン考えてます。
6000万の部屋を検討してますが、世帯年収1000万だと今後厳しいですかね？
返済が厳しかったら賃貸に出そうと思ってます！

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>>1192 マンション検討中さん
失礼ですが、ご年齢はおいくつでしょうか？

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払えなくて賃貸に出すって結構悲しいですよね、、

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頭金2000万くらいあるなら大丈夫

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竣工から一年以上経過。シティタワー東陽町と同様にそろそろ一気に値引きで完売になりますかね？

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>>1196 マンション検討中さん

値引き、始まってますよ。

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>>1197 マンション検討中さん
最上階は販売されてますか？
最初モデルルームに行った時、最上階は最後にプレミアム価格で販売する予定と伺い、待てずに諦めましたが、結局プレミアム価格で販売されてるんでしょうか？
他の部屋が値引きになっている場合、最上階の値付けはどうなってるのか気になってまして。

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>>1198 匿名さん
初期の価格よりプラス800万位上乗せで販売されているようですよ。プレミアムと言っても。少し天井が高いだけで、設備、仕様は他の部屋と一緒。

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>>1199 匿名さん
もう販売されてたんですね。情報ありがとうございます。

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値引き、どのくらい値引きされますか

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値引き無いよ。

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>>1202 マンション掲示板さん

いや。あるよ。

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足立区でも坪300万超えるような異常な市況。東陽町もスミフ以降の新築が坪300万越えが増加。スミフは業績好調。
この状態でスミフは値下げは絶対しない。が、本気で買う気がある人には本体値引きはゼロでもオプションや諸費用むにゃむにゃは可能性がある。

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>>1204 匿名さん
足立区って言っても北千住の事ですよね？北千住は別格でしょ。
値引き絶対しないって、シティテラス方南町は値引きされてるようですが。すみふといえども物件によってはする時はしますよ。シティタワー東陽町も竣工後一年経った辺りでしてたし。第一値引きなしでどうやって売り切るの？オプション多少付けたり家具付くらいじゃ数戸しか売れないよね。

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>>1204 匿名さん
「オプションや諸費用むにゃむなゃ」も言い方売り方の違いで、そういうのも含めて、値下げというと思うのですが、認識の違いですかね

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>>1198 匿名さん
確か、南向きの最上階の一部では、既に5月の時点で引渡しが完了し、
いきなり改修(大幅改造？)をやってましたよ。

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>>1206 マンション検討中さん
そうですね。
でも、有難迷惑なオプションは要らないです。

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値下げ販売すると既契約者に資産価値を棄損されたといって裁判起こされちゃう事例もある。

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>>1209 匿名さん
デベロッパーと購入契約者で、守秘義務契約でも締結されるのでは無いでしょうか？

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>>1205 匿名さん
方南町は全く別の話。周りに同じような価格のマンションが並んでる時にスミフは値引きしないってことですよ。

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>>1211 匿名さん
シティタワーは？

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値引きしたら、検討したい。残り物件の日当たりはどうでしょうか

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同じ東陽町の野村、三菱と比べて価格はどうですか？

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>>1214 匿名さん
1割程度安い。部屋の設備、仕様気にしなければよいのでは。

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スミフの方が安いなんてことあるの？
設備仕様の違いは何ですか？

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竣工から一年、シティタワー東陽町の時みたいに1000万引いているのかと思ったらまだ諸経費程度の値引きですね。でも、今となっては野村や三菱と仕様は一緒で割安だからこれから売れるでしょう。

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1192です。
レスが遅くなりすいません。

当方33歳で頭金は300万です。
私は年収700、妻は500です。子供無し。(いずれ欲しい)
部屋は6000万の部屋を購入します！
なんとか事前審査通ったので楽しみです！

いずれ価値も上がると思うので生活苦しくなったら賃貸か売る予定です！
厳しいですかね？

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>>1218 マンション検討中さん
価値はそれ程下落するとは考えられないからいいんじゃない。共働きで1,200あるのならもうチョイいいところ狙えば？

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>>1218 マンション検討中さん
私は40代前半の住民ですが、年収は夫婦合わせて同等で、子供無しです。
もう少し上の価格帯の部屋でも、十分に購入可能だと思います。

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買うことは誰でも出来ますよ。

何に金をかけるかですね。
年収を考えると考え直したほうがいいですよ。

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>>1218 マンション検討中さん

資産価値が上がるって、中古相場が今以上になればあり得るかもね。

まあブランド駅近大規模だから、資産価値は上がらないにしても下がりにくいとは思うよ。

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年収700で6000万ですか。
考え方次第かもしれませんが、
マンション買って後はローンに追われますよ。

身の丈に合合ったところをお勧めします。

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その年収、頭金で子供が欲しいならやめた方がいいと思います。審査は通っても、奥さんが産休育休に入ればたちまち苦しくなります。慎重にご検討を。

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普通はこれから昇格して1馬力で1000万円見えてくるからまったく心配いらないのでは？

暇な高収入おっさんからのアドバイスが鬱陶しいですね。

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昇給は会社によるから知らないですけど、世帯年収1200万、頭金300万でその年齢なら貯金2000万くらいはあるんじゃないですかね。老後考えると奥さん働けると安心って感じです。

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>>1226 マンション検討中さん
昇格できなかったら？
勤め先経営難になったら？
先はわからないよ。
後々を考え安全牌に徹したことはない。
もし出世して余裕出てきたら売っ払って別のいいマンション買えばいい。
ローン地獄はキツイぜー。

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1218です。

頭金の300万以外に貯金は200万程度です。。。
最悪は売ることになっても将来的には有楽町線も来るし、価値が上がってると思うのでマイナスにはならないと予想してます。

危険ですかね？

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>>1229 マンション検討中さん

有楽町線はメトロがヤル気ないので、来るか分からないし、あまり当てにしない方が良いかと。。
ちなみに自分は世帯年収1100万ですが、ここは高く感じたので止めました。近隣の4500万のマンションを購入しましたよ。

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まぁ、価値が下がるということはないだろうね。
有楽町線伸延については、都の計画見てもやるでしょ。観光客相手にディズニーとスカイツリーの往き来がし易いようにということで優先課題になっているからね。メトロは渋々、受けざろう得ない感じでしょ。ヤル気ない分、池袋方面からの直通はないようだね。今の千代田線の綾瀬一北綾瀬間みたく豊洲一住吉の折り返し運転。車両も4両くらいで運行するんじゃない。

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>>1231 匿名さん

区が100%金出すならすぐに実現だよ。
金をケチって、メトロに少しでも多く負担してほしいと思ってるから進まない。
メトロも、儲からない路線に自腹を切る意味がない。
区だけで負担は到底無理なので、都がどれだけ被ってくれるかだな。

まあオリンピック終われば必要性も無くなるから作る意味はないんだが。

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今の時代に住宅ローンを組む人は固定金利が多いと思われます。

すこし金利の話をしますと、
この超低金利時代は2004年頃から始まりました。

一つの大相場は必ず期限があります。その期限というのは経過時間であり、この期間が10年前後となります。
ご存じのかたも多いと思いますが2016年6月に金利が底を打ちました。
もしこれが本当に大底なのであれば2004年から約10年前後で底を打ったといえます。
一相場が終わると次は逆方向に大きく動くのが相場です。
これから8年～10年の期間を要して金利は2004年水準に戻るでしょう。

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>>1233 名無しさん

固定金利じゃなくて目先が安い変動金利が主流っしょ。

その方が高くても背伸びして買えるから。
リスクは無視無視。
どこの営業も、なんだかんだでここ10年金利は上がってないとか、国策でマイナス金利やってるから国公認で低金利を維持してるとか、景気に影響が出るから当面は金利急上昇は考えにくいとか、手持ち資金があっても住宅ローン減税を使いきるまで低金利の変動であえてローン組んで10年たつか金利が急上昇してローン減税上回るようになったら一気に繰り上げすればよいとか、色々と理由をつけて変動に誘導するから。

その心は、変動なら金利が激安なので、身の丈を越えたローンを組める、高い物件でも庶民に売りやすいから。リスクさえほぼないように見せることができれば、客が自発的に変動でローン組んで高くても買う後押しをできるから。万が一のリスクは当然自己責任。

現状のマーケットや政策等からリスクは低いように思えるが、最終的にはお客様のご判断ですから、というのがどこの営業でも常套句だからねえ。

どの時点で反転するのか、10年後も安泰か、阿鼻叫喚かは興味深い。中古が投げ売りになったら待ってた人には最高だよね。

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固定で買える額が本来身の丈にあったローンだよね…

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>>1230 通りがかりさん

4,500のマンションてこの辺であります？
築10年で中古で探しても4500はレアかと

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変動と固定で連動する金利が違うのをご存知無い方が多いんでしょうか。。
たまにバブル時代は8.5%だった！なんで馬鹿な記事を見かけますが、それは変動金利が長期金利に連動していた時代の話ですからね。無担保コールレートに連動するようになってからは大きな金利変動は一度もありません。
また、金利が上昇するような社会状況はどのような社会状況か。というのも考慮する必要があります。
あのアメリカですら、プライムレートを0.25%引き上げるのがやっとの状況で、日本がそれ以上の引き上げを行うことができる状況というのは中々想像できません。要は景気が良すぎるってことですからね。
という訳で、営業が変動金利を勧めるのはある程度根拠があってのことです。

ここまで言っておいてなんですが、私はこの金利差なら固定で組みますけどね。笑
1%以上開きがあれば変動かな。

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>>1236 匿名さん
東陽町辺りだと確かに安い物件少ないですよね。木場の方まで行けば4000万円台の物件もありますけどね。

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変動金利はプライムレートで、長期固定金利は10年物国債利回を基準にして決まります。

10年物国債利回は国債市場で投資家たちが国債を売買することで変動しますのでこれは将来への予想(期待値)が反映されます。
つまり固定金利は予想(期待)で決まり、変動金利は実態経済で決まることになります。

今後のインフレ期待が高まれば長期金利は上昇していきますが投資家が動かしている市場のため、実際にインフレになっていなくても期待が高まれば市場はすぐに変動するということです。
長期金利は実態経済よりも、将来への期待が先に反映されます。

住宅ローン金利の変動でいうとまず長期固定金利が変動し、その後に変動金利が変動する仕組み。

実際に10年物国債利回のチャートを見ましたが確かに2016年夏頃に一旦底をつけたようにみえます。
その後一年間のチャートは綺麗な上昇形状なので投資家たちの期待値は高いとみます。

個人的には10年物国債利回は今後少しずつ上昇していくのではないかと考えます。

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金利の変動はまず長期固定金利が変動し、その後に変動金利が変動するφ(..)
もし変動金利を組んだとして、長期固定金利に動きがあれば
切り替えの検討を始めるなど、警戒が必要になるという事ですか？
住宅ローンについて何の知識も無いもので一から勉強しなければ
いけませんが、こちらのスレッドは為になります。

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>>1240 匿名さん
期待値で長期金利が上がっていったとしても実態経済の冷え込みが続くようなら結局は不安感から国債が売られて再び長期金利は下がります。
長期金利が上がってきたからといって必ずしもその後に変動金利が上がっていくとは限りません。

だから5年程度の短期間で完済するつもりであれば変動金利で構わないでしょう。
しかし現在のように超がつくほどの低金利時代においては、長期間の融資を受ける場合は固定金利で借りるのがセオリーともいえます。

前の方も言っていますが、固定金利でも返済可能なプランが組めることが重要で、これが身の丈に合った正しいローンといえるでしょうね。
例えばもし現在の変動金利の利率がわずか2%上がっただけで月々の返済が困難になるようなら明らかなオーバーローンということです。

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ここのマンションあとどのぐらい残っていますかね？
既に完成して1年以上も経っていて、売れ行きがよくないような感じです。

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パークホームズの中古は目に優しい価格なのに売れないのはなぜでしょうか。

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民泊に使われちゃってるらしいね。住民板参照。
管理規約で決めちゃって追い出せるものなのかな？こういうのは。

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家計に余裕がある人ほど変動金利で、余裕がない人ほど固定金利でいくべきなんですかね。
昔から貧乏人ほど保険に入りなさいと言われるから、固定の高い金利は保険代として納めるぐらいの気持ちで。

ちなみに私は貧乏人なので、頭金1500万円(自分と妻の貯金)、
借入金3500万円を35年固定で組みました

管理修繕費、固定資産税合わせて毎月13万円ぐらいの支払いで済んでます。

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>>1243 匿名さん
⬆️
？？

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>>1167 暇人さん

それなw
わざとらしいよな

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>>1148 匿名さん
買った時がその時の価値なんだから、購入後に値下げされても後から文句は言えんよ。
時間が経てば価値が変わるのは当然。

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>>1162 ツッコミさん

時期が一緒ならマンションや戸建はどの地域に建てても建設費事態はたいして変わらないからね。
要は何処に建てるかだから。

全く同じマンションを建てるとして、東陽町に建てるのと郊外に建てるのでは販売価格は雲泥の差。
この規模の大規模マンションなら春日部なら駅近新築3LDK75で4000万円ぐらいで買えるし。

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低層階で6000万以下、67平米くらいの部屋はまだあるのでしょうか。

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長谷工の邸
長谷工の景
長谷工の贅
長谷工の智
長谷工の美
長谷工の地

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何一つあきらめたくない（あきらめないとは言っていない）

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>>1252

「あきらめたくない」人向けのマンション、いいキャッチフレーズだと思います。

都内を諦めたくない、通勤時間〇分を諦めたくない、駅から10分以内を諦めたくないなどに合致しています。

価格は2LDK、3LDK5490万円とありますが、今はどのくらいの価格の部屋が残っているでしょうか。3LDKだと6000万円の部屋があるみたいです。522邸もあるので、高層階だとより価格が高くなってきそうです。モデルルームも、6日、7日は13時30分～だと△だったりして好評のようですし、順調に売れていっているでしょうか。

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>>1253 匿名さん

営業トークのようですが…モデルルームの空き状況って全く信じた事ないですけどね。
竣工から1年4ヶ月。今先着順34戸となってますが、これで最終ですかね。それともまだ出してない住戸があるんでしょうか？
近隣のジオ住吉は、190戸とこちらの半分以下の戸数ではありますが、竣工前で残り戸数僅かなようです。
駅5分で価格・環境・仕様も似たり寄ったりですが、あちらの方が好調なのは何が違うんでしょうね？

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生活便利性と値段じゃないですかね。交通も2線路利用出来ますし。

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>>1255 名無しさん

34戸は最後ではない気がします。もっとあるはず。

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知名度では僅かに東陽町の方が高いけど、城南城西の人々からしたら、東陽町も住吉もどこそれ？状態。街の雰囲気も大して変わらない。

だったら、渋谷、新宿、大手町を20分未満でカバーして混雑しにくい住吉が同じ5分でも勝るかな。何気に錦糸町まで歩けるから総武線も利用可。たとえ有楽町線が来なくとも充分都心をカバーしている。

同じ埋立地だけど地盤も東陽町よりは住吉の方がいいよね。学区は東陽町の勝ちかな？

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>>1257 マンション検討中さん
地盤の良さというのは、古い埋め立てか新しい埋め立てかの違いですかね？
ただ、東陽2丁目は標高が高いのがいいですよね。
扇橋・千田の方は国土地理院の地図の標高図を見ると、青や濃い青でゼロメートル地帯ですが、こちらのマンション周辺は緑色なので、ゼロメートル地帯ではないですね。

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>>1258 匿名さん
東陽2丁目の海抜が城東で比較的高いのですね。てことは水害面では安心ですね。

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>>1259 マンション検討中さん

城東の緑は埋め立て地じゃないのかな？
江戸川区だと、南側の緑は昔は海で水色との境は海岸線。

あとから作った土地だから、盛り土して高くしてんだね。

江東区もたしかそうだったきがするんだけどね。

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埋め立て地かどうかはあんまりきにしないですね。
本当に何かあった場合、どこに行ってもあんまり変わらないと思います。

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駅からの距離 5分
大規模マンション 管理費 修繕費が安い
売主 ブランド 住友不動産
周辺環境 駅近だか静か

条件は揃っているから
あとは、価格だけですよね。

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ネガはすぐにひけしがはいるね

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すみふステマ乙

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店が少なく買い物も不便な東陽2でこの価格はないでしょ。
それにすみふと長谷工なんて普通なら避けるわな。
早く叩き売りしてウザい広告がなくなればいいんだけど。

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商業施設レスではあるけど、一応えきちかだから、スカイティアラみたいな後半の値引きはなくとも売り切れるかもね。神のみぞ知る

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ここのマンションって今わざわざ西葛西でチラシ配りやってるんですよね。
プラウド西葛西の客を取り込みたいんでしょうけど結構売れ残ってるのが想定出来てなんか複雑ですね

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>>1267 マンション検討中さん

西葛西の検討者なんて予算がないから、東陽町を購入できるわけないのにね。

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>>1262 マンション検討中さん

修繕費が安いのは大きなマイナスですよ。
理事会がきちんと値上げできないと、廃墟まっしぐら。
管理費は消えるお金なので低い方が良いです。

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ここはいつ完売になりますかね？値下げを期待しても良いのかな？

販売期が長くなると、既に購入した人に不利が出るかな？修繕費の負担とか。

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>>1269 匿名さん
修繕費にかんしてはデベロッパーが新築物件を売りやすくするために、修繕積立金を最初は安く設定しておき、数年後に値上げをするというのが上等手段です。

新築マンションは世帯数に関わらず修繕積立金は最初は5000円～7000円ほどです。

とくに500世帯以上の超大型マンションは敷地面積やのべ床面積も広く、設備が充実しているためにどうしても修繕費が高くなります。
特に近年のマンションは高級趣向になっているため余計に修繕費がかさみます。

現在シティテラス東陽町の修繕積立金は7000円程度ですが、これでは13年後の大規模修繕時に資金不足に陥ります。
世の中の全ての新築マンションに当てはまりますが、今後は数年おきに数回の値上げを実施して最終的には15000円程度まで上げざるをえなくなるでしょう。

25年マンション総合調査によると、
501戸以上のマンションの平均修繕積立金は16509円と算出されています。

もし今後デフレ脱却やインフレ率2%を達成するような経済状況となれば、人件費も含めてマンション修繕コストも上がるでしょうから、修繕積立金の値上げも仕方のないことでしょう。

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>>1271 住民さん

修繕計画もらってないですか？
最終的(30年後)で15000円なら安いですね。

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すみふステマ乙

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