有明ガーデンシティー（その12）

>>992 匿名さん
キャピタルゲインを求めてないとなると、下がる覚悟はされていると思いますが、
住不なので市場を無視した価格もありえますが適正価格というのはどのくらいでしょうか。

ここは確かに大規模商業施設隣接ということですが、
有明の中では群を抜いて眺望は良くないです。湾岸線、目の前という悪環境でもあります。
そのあたりはどうなのでしょうか。
PCTも同じような条件でありながら、実は眺望が良くない方向はかなり安く売り出されています。

あと低金利だからこそ私は借りる方がいいのではと思っていて、
都内のタワマンなんてせいぜい貸しても４%くらいの利益率ですから、
どうせなら現金＋借入れで複数所有もありかと思いますし、今から商業施設目の前になるオリゾンとかに仕込んでおいても面白そうな気がします。

ちなみに、貴方の考えを否定しているわけではありません。
同じ購入者として奥深い考えを聞きたいだけです。

>>995 匿名さん
今後は以前より地震のリスクが高いと思われるので、複数所有するならば地域を変えて所有する方が良いと思います。例えば京都に一部屋、湾岸に一部屋、武蔵小杉に一部屋とか購入場所を分散する事によりリスクが低減されると思います。
熊本で免震マンションの被害状況の調査報告書が出ていましたが、耐震、制震より被害は少ないとは言え、オイルダンパーの破損や積層ゴムの変形等、被害を受けてます。
地震が怖ければ買わなければ良いと言う意見もありますが、戸建とは違いマンションの場合は住民の合意がなければ建て替えは出来ませんよね。
私は借金が嫌いなので、現金派ですが、借り入れをしての複数の投資をするのなら、地震保険プラス自己資金での再建可能が出来る範囲の資金計画が無難かなと思います。
尚中古の購入は私は考えませんが、これから売却や賃貸をお考えの方もいるでしょうから、発言は控えます。

震度9が来ると有名評論家が言ってたね。

>>997
震源は？

>>995 匿名さん

オリゾンは面白いですよね。

まあ高速は私も、気にするほうですが、ツインパ、WCTで、関係ないんだなーと

>>996 匿名さん

地震で積層ゴムが破損したという話は初耳です。調査報告書読んでみたいのでリンク教えて下さい。

あと、免震とオイルダンパーは関係ないのでは。オイルダンパー使うのは制震ですよね？

>>1000 匿名さん
建築に特段詳しい者ではありません。国土交通省からの報告書だと思います。(熊本地震、免震装置)で検索すれば良いのではありませんか。

熊本地震に関する報告書を読む限り、免震ゴムそのものの破損はなく、ゴムの外側に付けるカバー（ゴムが可動しても外部と接触しないよう保護するためのもの）が破損したケースがあったようです。

>>1002 匿名さん

なるほど納得です。東日本でもカバーが外部と接触して破損した例はあったと聞いています。

積層ゴム自体が破損したら大問題ですよね。

>>1001 匿名さん

http://www.kenken.go.jp/japanese/contents/topics/2016/09-kumamoto.pdf

ありがとうございます。見つけました。

>>999
オリゾンは面白いと思いますよ。
場所のわりに有明で一番安いですからね。
一番古いってのが理由でしょうけど。
でもここができれば目の前商業施設、殆どここに住んでるのと変わりません。
しかも北西側なら眺望もいい。
（後ろにタワマンが建つ噂もありますけど。）
問題は駐車場が確保できないくらい？あとは築20年前に売った方がいいでしょうね。
今から買って賃貸に出して、2つ目の商業施設が出来上がるくらいに売るのがベストでしょうか。

>>996
995です。確かに地震は怖いですね。
湾岸と武蔵小杉では地震が起きてもあまり被害が変わらなそうですが、
京都とか、長野とか良さそうですよね。
ただ私としては維持費の掛かる売りにくい固定資産はあまり持ちたくないので投資は流動資産でやっています。

不動産投資は都内タワマンだと４%の利益、しかもキャピタルロスしたら更に利益は無くなります。
新築だとキャピタルロスする可能性が高いですから、しかもここは住不ですし、
今のDTの状況をみると、新築住不のタワマンで不動産投資は難しいかなと思っています。
キャピタルゲイン狙いなら有りだと思いますが。これはあくまでも私見です。

>>1006 匿名さん
ざっくり計算してみました。我が家の現金で購入して賃貸に出している某物件ですが、管理費、修繕積立金、インターネット使用料、管理会社への毎月支払う事務手数料を引いて、年約180万円程の純利益があります。我が家はもう一部屋貸していますので併せて年400万円程度の家賃収入になります。
私は現時点ではタワーに住む気は無く物件は貸すものだと考えています。ちなみに自宅は別にあり戸建てです。最近地震が多い事とこれからは戸建てでも「免震が妥当」との学者の方の意見を参考にして、庭に12フィートの船荷用のドライコンテナを改造してシェルターを設置ました。基礎は全面ベタ基礎にして費用は200万円弱でした。尚コンテナの需要は3.11以降急増しており、現状では改造が間に合わない状況だそうですよ。参考まで。

>>1006 匿名さん
流動資産はやはり株が中心ですか。
私も今は優良株中心の所有ですが、以前は仕手株にも手を出してましたが、疲れるので止めました。金の積立はg1000円の頃から、田中貴金属で会員になり始めてから現在も継続中です。変わった所では「安楽共済牧場の和牛の預託投資」もした事ありますね。3.11以前に売っていますので概ね倍額になりました。
安楽共済牧場はその後倒産して経営者は有罪判決を受けましたが元は健全経営でしたよ。その後の似た様な和牛の預託商法とは一線を画してましたが、残念ながら福島の原発事故の影響と同時期に手を広げ過ぎたのが破綻の原因でしたね。

>>1007
ちなみに純利益率はどのくらいでしょうか。
不動産投資はあまり積極的ではないですが、
ここを買うタイミングで、今のところを賃貸に出して少し勉強してみるつもりです。

>>1008
投資の中心は株だけではなく外貨もあります。
ドルが一番持ってますが、主に80円～90円時代に買い込んだもので、それでも120円からの円高はショックでしたね。
株は私も優良株中心です。これも日経10,000円以下の時に買ったもので配当だけでも年利4%くらいあるので、利益確定せず保留中です。あとは普通に投資せず円預金です。
金の積立、興味あります。

>>1009 匿名さん
純利益がどの位とかは考えた事は有りません。私にとって、投資は生活ではなく余暇なのでその利益分の殆どを趣味に使っています。
金は今から始めるのでしたらg3200円近辺迄下がれば買い、4800円位で売りだと思います。仮に下がっても株と同じでナンピン買いで投資単価を下げる事も出来ますし、世界相場なので比較的安心です。但し購入はキロ単位でないと醍醐味は味わえません。プラチナは今、手を出さないほうが良いでしょうね。
購入は、田中貴金属か、三菱マテリアルが無難でしょう。是非利益を得て、ガーデンシテイーをキャッシュで購入して下さい。

>>1010
金g3200円なんてなるのでしょうか。
私も投資で生活しようとは思ってません。将来的にはそうなるかもしれませんが、下手な趣味みたいなものです。
ここは今のところを売れば現金で買えると思いますが、今のところを貯蓄で全額返済してから、ここを買う予定なので借りて買う事になると思います。
私の場合、仮に1億の物件を現金で買えたとしても、もう1億借りて2億の物件を買うような人間ですので。

甲と丙の間は？

>>1011 匿名さん
貴方は何がしたいのでしょうかこの匿名掲示板で。
自慢。優秀さ。良く分かりませんね。好きなだけ借金すれば良いのでは。
貴方が有明の某マンションの資産価値を落とさない為に周囲を巻き込んで奮闘努力をしてるのは知ってますが、裏を返せば利用出来るものは全て利用して、自分だけは売り抜けてガーデンシテイーを買いたい。つまり脱出作戦の一環でもある訳ですね。

>>1016 匿名さん
1010の人ですか？
売るなんて言ってないですよ、よく読んであげて下さいな。
あと資産価値なんてどうでもいいし。

>>1016 匿名さん
貴方こそ何がしたいの？

住友の地域開発で上手くいった例がありますか？

>>1019 匿名さん
ないですね。
住友の商業施設には期待してません。
なのであまりに高いようであれば金利の低いうちに近隣の中古物件を買いますね。
その後ここの中古狙いという手もありますし。

いやぁ、住友さんも独自のプライドあるから、ファーストフードと街道チェーンだよりの、恥さらしはせんだろう。

住友三角ビルとか、あの界隈ではましなテナント入ってる気がするが、まあ50年前だし参考にならんか。

東急でさえ、二子玉川であそこまでこだわったんだから、頼むよ

既に青写真出てますよ。

外国人ビジネスマンとその家族向けの施設になるそうですよ。
全くファミリー向けじゃ無いです。

恐らくですが、今後の湾岸は外国人向けの開発になるのだと思います。

>>1022 匿名さん

有明の開発で外国人向けと言えばアジア人ですよね。
それならば、日本人向けの方が有り難いです。
まさか外国人観光客向けの免税店などを作る訳ではないですよね。
住友不動産は長期で街の発展とかを考えていないから不安です。
利益主義に走らないで、長期で成功、評価される開発をして欲しいです。

アジア人にこだわりは無いのでは？
最近はアジアは元気が無いので、欧米系の方が増えてますしね。

観光ならアジアも意識した方が良いでしょうが、ビジネスなら断然欧米向けでしょう。

>>1023 匿名さん

観光客じゃなくて、ビジネス向けだそうですよ。
なんか、勘違いしてません？

>>1021 匿名さん
東急は鉄道会社ですから駅前開発は得意ですよ。
住友は店舗の誘致もそうですが、運営も心配。

まあ、財閥系だし心配無いでしょう。

>>1027 匿名さん
財閥系とか時代遅れ。
三井、三菱は実績あっても住友はないので心配でしょ。

外国人向けは志高くて良し。

ブルーノート入るという、噂はあるが。
まあ、ブルーノートでなくても、ライブハウス、朝まで盛り上がる店お願い。

三井だから安心と言うものでも無いでしょう。
財閥系なら、心配ならノウハウだって買ってこれるし、心配は無いのでは？

>>1029 匿名さん

世界のビジネスマン向けや、その家族向けで朝まで盛り上がる店は難しいかもねー。
そういうのは、もっと低所得者向けな気がします。

ブルーノートみたいなジャズバーみたいなイメージ図描かれていましたね。やはり、大人の雰囲気の施設になりそうな予感。

オリンピック前までに間に合わせた方がよかったんじゃ無いかなあ？
なぜにオリンピック後なのか。

>>1033 匿名さん
オリンピック前に竣工するよ。
C地区だけは後でできるけど。

>>1030 匿名さん
本人達が心配しなそうなのが心配。
どこかに丸振りすればいいけど、住友が下手にディレクション取ると終わるな。

まあ、財閥系だし、失敗するようなことは無いでしょ。
住友は建物に限っては最高レベルのものを作るのが好きだし。高くても最高レベルをっていうのは湾岸と相性が良いと思う。

地下鉄、15年後と言わず10年内には開通して欲しいところですね。

住友不動産。事前案内会まだですか。
パークコート浜離宮では、ICカード付きの事前案内会の通知が来ました。
動きが無いと其方に触手が動く購入検討者も多くなるんじゃありませんか。
ガーデンシテイーも早く発表をして欲しいですね。

住不のタワマンはバルコニーが小さすぎるから、ファミリーには敬遠されがち。
そしてダイレクトウインドウは住んでみると閉め切ること多く微妙だったりもする。

>>1038 匿名さん
私にもきました。黒い封筒で一瞬ダイナーズか何かのインビテーションかと思いましたが。
ただ、浜離宮とここでは購入層が違うような。収入というより、価値観というか。
私はたぶん案内会行きません。
晴海がパークコート並のタワーなら魅力感じますね。

まああせらず、究極の企画を期待しましょう。

市場も近いし、豊洲市場の場内はしばらく混雑するでしょうし、本格的なお寿司屋さんにも期待したいですね。

ここってダイレクトウインドウなの？
我が家はダイレクトウインドウの大ファンなので、嬉しい情報です。

ダイレクトウィンドウでいいんじゃないでしょうか。南側には巨大な埋め立て処分場が迫っているので、バルコニーを広くとって処分場からの風を浴びるという発想の方が難しいかもしれません。

>>1043 匿名さん
南側は高速道路を挟んで国立防災公園ですが。何か不都合でも。

かなり先だが処分場はある。でも風を浴びるという発想はむしろ正しい。
http://www.uminomori.metro.tokyo.jp/outline_1.html

でも、それだと港区や千代田区のような都心ですら、巨大な埋立処分場の風を受けてるという事になってしまいますよね。

都心だと、それに加えて排気ガスや近隣企業からの排気に悩まされる問題も。。。

>>1043 匿名さん
南側はファミリー向け住戸が多いことを考えるとバルコニーは必須でしょう。

バルコニーって何に使うの？
高級分譲マンションだと、ベランダで洗濯物干せないですよね。景観悪くなるから。

>>1049 匿名さん

普通干せるよ。手摺の高さ以下ならね。高級だから干せないとかは無い。やっぱり外で干したいものあるし、風にあたって景色眺めたりと無いよりはあった方が断然良い。

埋め立て処分場は、数年後には土地の有効活用が見込めるので、江東区と品川区がすごく欲しがってます。
いつまでもあの状態ではないですが、ここを検討される方は、もう少し処分場について関心を持たれてもいいと思います。
処分場はごみが熱を帯びるので、貯水池を設けて冷却水を準備しています。

昼間、東京湾ランチクルーズで、お台場、有明、埋め立て処分場からゲートブリッジをくぐる定番コースがあるので、有明を検討されている方は一度位は見学しておいてもバチは当たらないと思います。
埋め立て処分場のデカさに驚きますよ。
また、有明は物流拠点なのだと改めて感じるクルージングになると思います。

>>1050 匿名さん

高級物件だとベランダ干し禁止だよ。

有明は物流だけではなく、国際展示場やテニスの森などの方が有名では？

まだ手つかずのエリアがある事は、資産価値が上がるためにも大事だよ。そういう場所の開発が進むと、いきなり値上がりするからね。


豊洲なんかもそうだったでしょ。

>>1053 匿名さん
ここは大丈夫でしょう。そこまでの高級物件ではないですよ。

へ？
高級物件じゃん。

さすがにここはベランダ干し出来るだろ。
しかし交通量の多い湾岸道路の目の前だから気にはなるけど。

どうしてそんなに有明に高級感を求めるのか？？
何とか現状を変えたい気持ちは分からなくもないですが、今後の発展を願うのならもう少し現実を見た方がいい気がします。
有明に住みたい人ってそんなにいるのかな？

>>1052 匿名さん

人しれず、目玉の土地ですよね。

住めば都ですよ。
そんなこと言ったら千葉や埼玉に住んでる人は？って話になります。
こんな台風の日でも車通勤なので15分で職場まで濡れずに着きました。
車通勤の人なら有明はいいですよ。

>>1059 匿名さん
そんなあなたはどこ住みですか？
参考までに皆が住みたいと思っているあなたのエリアを教えてください。

>>1062 評判気になるさん

江東区に住んでいました。今は中央区に住んでいます。
有明は20年以上見ています。有明の何もない開放感が好きで、マドンナが有明のマンションの宣伝をしてる前から、ストレス解消でママチャリで有明を暴走(笑)、青海の観覧車を見て帰ったりしてました。
有明の開発は、都市博だのオリンピックだので迷走して来ました。有明の役割って何だろう？オシャレな街作りじゃないよな〜というのが正直な感想です。

>>1063 匿名さん
区で言われてもですが、豊洲→晴海・勝どきといった感じでしょうか。
このスレにも投稿してますし、なんだかんだ有明方面が気になってるんですね。街の役割とかよく分からないですが、今後の有明の発展に期待しましょう。

2020年代は有明の時代になるでしょうからね。
待ちに待った、湾岸のエースとなる時。

URの土地がユニクロの巨大倉庫になってしまったのは街の発展にとってかなり痛かったと思います。

>>1065 匿名さん

シビックセンターも豊洲に出来たし、企業の本社も豊洲に集中している。
湾岸のエースは豊洲に確定していると思うけど。
臨海地下鉄が出来れば並ぶと思いますがどうなることやら。

>>1067 匿名さん
そのエースの豊洲も検討したけど、どのタワマンも古臭いし、新しいのはパークホームズしかないし、何処に住めばいいのか分からん。
あとどの会社が豊洲に本社移してるのか知らないけど都心から本社を豊洲に移転となったら殆どの人がショックだよね。

>>1063 匿名さん

物流点在で荒削りなところがあるのでオシャレは違いますね。
商業施設はAGCとあとは複数の五輪関連会場になんか出来るだろうからそれくらいで良いかな。強みである眺望の良さと開放感に特化した地域で良いと思います。
有明を一言で表すなら「未完の大器」でしょう。未完のまま終わるか大輪咲かせるかは運次第ですが、道路整備に歩道拡張、無電柱化もうちょい、街灯一新と急激に良くはなってます。

まあ、値上がり期待なら有明でしょうね。

今はダメダメだけど、豊洲もそうだったしね。

AGCに隣接した中古タワーなら値上がり期待で買っても良いかも知れないが、それ以外はただのバクチでしょうね。

>>1071 匿名さん
所有物件のアピールですか。
住不がなかなか売りに出さないから、既に値下がりしちゃったですね。

>>1066
でも周辺の某タワマン住人達は、ユニクロ巨大倉庫のおかげで眺望が守られた！って大喜びしてる。

>>1072
？？
いえ所有してませんよ。客観的な意見として書きました。

そうなんですよね。眺望のためなら物流施設でも大歓迎しちゃう輩が少なからずいるのが有明の難しいところですね。

まあ、永久眺望確定するのなら歓迎するのが当然かと。
どっちにせよ地下鉄来ちゃったら値上がりするだろうし、心配いらないと思う。

>>1075 マンション住民さん
それ有明関係ないでしょ。
前にタワマン建つかもしれないところが低層の建物になったら誰だって嬉しいでしょうに。その建物がたまたま倉庫だっただけの話。
DTも選手村のツインタワーが建ちますがそれが低層の倉庫になったら住民は喜ぶと思いますよ。

ここのネガの人ってどこの人なんだろう？豊洲の人かな？
確か前にスカイズの人いましたね。

＞あとどの会社が豊洲に本社移してるのか知らないけど都心から本社を豊洲に移転となったら殆どの人がショック＞だよね。
→都心から埋立地の豊洲なんかに本社移したら企業の格が落ちますね。そんなに経営が苦しいのかと思われますし、都落ちですよ。

>>1079 匿名さん

NT○データ、日本ユ○シス、マ○ハニチロの方達に謝れ。直ちにだ。
他にも本社構えてる会社沢山あるかもだけど、他は知らないわ。スマン！

>>1075 マンション住民さん

湾岸で有明って言ったらまず眺望のイメージがあります。豊洲のようなオールラウンダーではないのだから、眺望が最もウエイト高いのは自然じゃないですか？

確かに有明のタワマンに何を求めるかといえば美しい眺望ですよね。
眺望が優れているタワマンが、この先の中古も強いし安定。

>>1082 住民板ユーザーさん

あと、最高のスペック。最近の物件、10年前に比べて仕様が低いので、最高のものを、金にいとめつけず。お願いしたい。

同じエリアにタワマンが建つことは歓迎！
でも隣接した土地には建って欲しくない。
これはどのマンションの住人にも言える事でしょう。
横に向かい合うマンションが出来て喜ぶ人がいるなら教えてくれ！笑

>>1084 匿名さん
シテイータワー有明とガレリアの建設、変な形ですね〜。
お互いの部屋丸見えじゃ無いですかね。

>>1080 匿名さん

後はIHI、第一生命、SCSK、ミライトあたりですかね。

>>1086 匿名さん

そういえば、三井不動産レジデンシャルサービスが豊洲に本社移転ですね。本社近いと何かメリットありますかね？

>>1085
ブリリアマーレの西向きと、ブリリアスカイの東向きも相当なお見合いですね。

金メダリストの高松ペアは豊洲で勤務して、有明スポーツセンターで練習場してる。

全室天カセだけは譲れん

アスクル、オートバックスも豊洲に本社

いまのうちにお金を貯めて、安い部屋を１つ買おうかな。
１LDKだったら三千万後半からあるかな？

安く買いたいなら早いほうがいいのかな。
眺望が特に素晴らしい、築浅の中古タワマンの部屋出ないかな？