有明ガーデンシティー（その12）

明日説明会ありますね。
行ける方、情報お待ちしています。
販売開始日、聞いてください。

>>597
湾岸地下鉄より良いと思います
地下鉄を実現するには時間がかかりすぎます

決まってしまえば地権者のない４キロなんてすぐですけどね。

有明ガーデンシティー着工に向け、重機じゃんじゃん入っております。
現地よりお送りしました。

にぎわいロードに新設された技研製作所の裏出入り口、塀がギリギリまで建ちましたが、セットバックしなくて良いのかな？ガイドライン上は空地を設けなければいけなかったような？
アンダーアーマーも何かはじめましたし、あのままだと歩道が狭いですよね。

販売は10月で、当初はお台場にモデルルームを作るようですね。
今は販売の為の営業を70人程集めてるそうです。
気になる値段ですが、「ここは江東区なので晴海よりは安いでしょうが、市況にもよりますね。」との事でした。
豊洲の某マンションが坪320万円で苦戦中ですし、豊洲有明の市況は目先の天井付近でしょうから、あまり高いと売れ行きに影響しますかね。
ガーデンシテイーはブリリア上野池之端の東向き程の希少性は無く、多分抽選にはなりにくいので、自分は坪320位なら十分吟味して買うつもりです。
只、ローンを組んでの投資には向いてないと思いますが如何でしょう。

アンダーアーマー脇の道路は、月島倉庫を建て替えないかぎりセットバックの必要は無いのではないかと。
個人的には歩道を広げるために土地を提供して欲しいのですが…。

>>610
その情報は本当ですか？
竣工が3年以上先と考えるとだいぶ早い段階での販売ですね。
三井晴海を意識しての販売でしょうか。
DTがまだまだ残っている中で、住不強気ですね。

お台場で販売？どこでだろう？台場ではなく青海ですよね？

>>612 匿名さん
本当ですよ。当初ブリリア上野池之端を現金購入するつもりでしたが、免震で無く制震構造に納得出来ず購入を止めました。
なのでガーデンシテイーを買うつもりなので、住友不動産の総合ギャラリーに行き聞いて来ました。ただ免震か制震構造かについては、営業は知りませんでしたね。
住友不動産は相変わらず「売ってやる。」という上から目線の営業方針が垣間見えましたね。

>>613
そうですか、竣工3年前に販売って聞いた事ないですけど、
住不は5年間とか平気で販売するし、オリンピック前にできるだけ捌きたいから、
後ろより前に期間をずらそう、そんな考えでしょうか。

今年は車検なのでＰでも買おうかと企んでましたが完全に計画が崩れそうです。
現金購入ですか、羨ましい。是非ともペントハウスを狙ってください。

>>614 匿名さん
そこまではお金持ちではありません。精々2LDKが買える位です。上野のブリリアは1LDKで6000万円位なので購入して暫く賃貸に出そうと思ったんですが、制震構造だと大きい地震の時には人間で例えると「背骨に損傷を追う。」イメージがある事と幾ら現金購入とは言え、購入金額が高すぎると利回りが低くなると考え止めました。
免震マンションも所有してますがイメージは躯体がスケートボードに乗っている感じで少なくとも横揺れには耐震、制震に比べて強くダメージが少ないと考えていますが如何でしょうか。
それから、住不の物件は購入するなら一次購入が良いのではないでしょうか。

>>614 匿名さん
615ですが、この様な匿名掲示板での書き込みですので疑られるのは仕方ありませんが私が直接住不の営業に聞いた話では、「今年の10月販売開始。その為に営業を今70人集めている。モデルルームは最初はお台場に作る。販売が本格化したら現地に作る。販売価格は春海のツインタワーよりは低くなるだろうがその時の市況により柔軟に代えていく。」という事だけです。当方の情報が信じられなければ、ご自分で総合マンションギャラリーに行き聞いてみたら如何でしょうか。直近では秋葉原にありますよ。笑。

>>614 匿名さん
人それぞれですが、私は車「P」には興味ありません。同じPでもPDは好きですけどね。有明のTOCビル内にあるGSTVには時々お買い物に行ってますけど。

>>610 マンション検討中さん

パークホームズは激安だから売れてるだけだよ。

>>618 匿名さん
先着順出てますよね。激安ならもっと早期に完売してるでしょう。
ガーデンシテイーもパークホームズ豊洲位の値段で出さないと苦戦するかもね。1500戸を従来の住友不動産の販売方法で売る気なら売り切るまで10年掛かるから、オリンピックに向けて前倒しで販売するんじゃあないですかね。私が聞いたところによると、610さんとほぼ同じで現在建築確認を申請中で、販売は10月からだという話でしたよ。

台場のモデルルームは、ＷＣＴを思い出すなー

>>615さん
614です。反応遅くてすみません。最近あまりマンコミュを見ないものでして。
6000万の物件をキャッシュで買えるなら十分お金持ちですよ。
他の物件も持たれてるわけですし、6000万キャッシュあれば有明の最上階は普通に買えるでしょう。

けれど投資で考えられているのですね。
私は自分のビジネスはありますが不動産投資はちょっと手が出せずにいます。
でもできればガーデンシティ買うまでに今のところを完済して賃貸に出したいと思ってはいますが。
私が今住んでいるマンションは制震ですが、賃貸で住まれる方は構造はあまり気にしない気がしますがどうなのでしょうか。

10月発売疑ってないですよ。619さんも言ってますし、他でもそういった情報見ました。
確かに住不は第一期を狙った方が良さそうですよね。
ドゥトゥールの時は第一期で価格を見た時、晴海なのに高すぎると思ってパスしたら上がっちゃいましたし。
ところでPDってなんでしょう？宝石ですよね？

>>621 匿名さん
ブリリアの方ですよね。私はマンションからの眺望が好きなだけで他に株式、金、プラチナ投資、ロレックス、パティック、日本刀、宝石のルースの収集、釣り等やる事盛りだくさんで、マンションも趣味の一つです。
今年60歳になったので、自宅の戸建てとマンションを処分してガーデンシテイーの2LDKの小さな部屋に集約しようと思ってます。
ガーデンシテイーからの都心方向の眺望は、マーレとモノレールの間とオリゾンとガレリアの間、それも高層階で無いと望めませんので敢えてペイントハウスを買う意味は無いかと思います。また海側は夜は真っ暗で遠くに葛西の臨海公園の観覧車が見えるくらいで大した期待は持てません。駅により近い棟の中層程度で十分では無いでしょうか。
賃貸の方は耐震であろうと制振、免震であろうと気にはしないでしょうが、3.11以降数々の地震で耐震、制振は目に見えない地中の基礎杭にダメージを負っている可能性があると、多くの購入検討者は不安に思っているのでリセール、資産価値維持には不利だと思います。
ブラックマンデーの時大東建託他を現物で所持していましたが、一瞬で十分の1の価格になりました。なので証券会社から株券を引き出して保管していたらいま16000円台になりました。マンションはある意味株よりリスクが大きいですからより慎重さが必要かも知れませんね。

>>610 マンション検討中さん

坪350ぐらいですかね

>>622 匿名さん

ペイントハウス。

>>624 マンション掲示板さん
ペイントハウス買って住んでも手持ち資金がオケラじゃあ話になりません。
マンションを買って更に手元に1億位余裕資金が無いと人生つまらないでしょ。ローンを返すだけの人生じゃあね。
所詮マンションなんて住む場所であって、そこを拠点にして子育てをして併せて趣味を楽しみ如何に人生を楽しむかですよ。マンション購入が人生じゃ意味無いですね。

>>622
そうです、ブリリアです。
何度かここでやり取りさせていただいている方ですね。
眺望好きということはシティタワーの南西角なんて最高ですが、まさかそこの方だったり。
特定はするつもりはありませんので、お答えにならないでください。笑

私は投資はすごく下手でリーマンで怪我をして自分のビジネスに集中するようにしています。
といっても1000万が数百万になったくらいですけどね。
そんなに自慢できる収入ではないですが、
ギャンブル、キャバクラ・風俗、酒、タバコ、愛人は一切興味ないので、趣味の車ぐらいはいいかなと思っています。

駅近側の中層階、まさに狙っているとこ一緒です。笑　違うのは3LDKという所でしょうか。
本来南側がいいのですがガーデンシティに限っては眺望ないですし、何と言っても湾岸の暴走族がうるさい。
都心側もかなり塞がれてしまいますので、眺望好きなのになぜガーデンシティなのでしょうか？
オリゾンの裏にもタワマンが建つという噂がありますけどどう思いますか？

私は眺望を除いて商業施設隣接としてはパークシティ豊洲を凌ぐ最高のタワマンになると思い購入を検討しています。
あと同じところに10年以上居たくない、でも近場の新築がいいと言うのも理由です。
問題は住不というとこですね、商業施設のいい事例ないですし、でも期待してます。

>>625
マンション購入が人生なんて誰も言ってませんよ。
多くの人にとってマンション購入は人生で一番高い買い物です。
そのことについて真剣に討議するのがこのサイトであって、興味ないなら見なければいいのでは？
そもそもペントハウスに住んで手持ち資金がありません。なんて人いると思います？
それとも高い買い物をする人は現金がないと思いたいとか？

1億円ないと人生楽しくない。
そんな思考の人生こそ楽しくないと思いますけどね。

>>626 匿名さん
子供が２人「30歳半ば。」其々戸建、マンションを購入して大きな孫もいます。
此れからは老年に差し掛かって行くので、駅に近い事とスーパー迄すぐ行けるガーデンシテイーが好都合なんです。事情があり当分は賃貸に出しますけど、妻と２人暮らしなので２Lで十分だと考えました。青海にフェリーターミナルが出来たら、いつか豪華客船に乗り世界一周旅行に行きたいですね。特にドイツの宝石の街。イーダー、オーバーシュタインに行ってみたいです。
それからPDとは「ピンクダイヤモンド」の事です。車はフェラーリと事故ってオシャカにしたので嫌いになりました。来年BAC前のアルファロメオかMINIでも買おうかなと思います。

>>626 匿名さん
連投失礼します。
私が住不で聞いた事を考えますと、多分抽選にはなら無いと思います。
でも豊洲のパークホームズが坪320万円ですから、坪350万円位は付けて来ると思いますが、某マンションブロガーさんは320万円以上では余りお勧め出来ないと言っている様ですね。
釣りがお好きな様ですが、42年前私が上京した当時はお台場で「さよりが青海では鯖が入れ喰いでしたよ。」
住友不動産は確かに街作りは下手かも知れませんが、施設の規模から行ってそれなりの街が出来ると期待してます。

>>628
実はお子さんと歳が近くて、こういったやり取りをさせていただいている事にとても恐縮しています。
私の父はだいぶ前に他界しているので、まだまだ元気の父親がいるのは本当に羨ましいです。
20代から10年以上会社経営をしてて、その間リーマンや地震があり大変な思いをしたので色々相談したかったですね。

オリンピック前のガーデンシティの賃貸、すぐに決まりそうですね。
私は車が複数台あるので駐車場確保のためにブリリアを賃貸に出します。
世界一周いいですね！私は休みが取れなく年末年始にコソッと行ってるのが現状です。
フェラーリと事故した車が気になります。有明にマクラーレンもできるので是非！

>>630 匿名さん
大変恐縮ですが私には630さんが何処の何方かも分かります。
お父様が早くに亡くなられ大変だったでしょうね。私も小学6年生の時に父を亡くしております。東京には18歳の時に上京、本年3月42年勤務した職場を定年退職をしました。その後は特に生活に困る事も無く、今は隠居生活をしています。
もっぱら釣りが趣味で今日まで来ましたが、ここに来て年甲斐も無くタワーマンションのマニアになってしまいました。笑。何れガーデンシテイーでお会いするでしょうから、その節は宜しくお願い致します。

>>631
あれ？何処かでお会いしましたでしょうか？
今年60になられて30半ばのお子さんがいらっしゃる方、存じ上げないと思うのですが人違いではないでしょうか？
30年前は近隣で岸からカレイやスズキが面白いほどよく釣れましたよ。今はやってないので分かりませんが恐らく釣れないかと。
3年後、まだまだ先ですが、こちらこそお会いした際はよろしくお願い致します。

>>631 匿名さん

は？

>>631 匿名さん

おじいちゃん大丈夫？？

大丈夫じゃよ〜

>>631 匿名さん

私も分かりましたよ。
最後は大変残念でしたね。病室に間に合わなかったことは気にする必要はありませんよ。

特に趣味もないので、温泉に浸かりながら経済について語るのもいいですね。

EUからの離脱は意外でした。
ブレアだったら違う決断をしていたと思います。

ところで近くに美味しい焼き鳥屋はありますか？

>>636 匿名さん

誰のフリをしてるの？

>>636 匿名さん

知り合いだったら直接メールのやり取りをした方がいいよ。

Gさん、姿消したなぁ。

戸数が多いからスミフといえども第一期くらいは価格抑えてくると予想してます。ドゥトゥールの第一期くらいに抑えてくるのではないかと。甘いですかね？

>>639 匿名さん
書き込んでるの、あらかた不登校のニートでしょ。

>>640
ドゥトールと一緒なんだ。
ここ江東区有明ですよ。。。
おそらく共有施設も商業施設任せで、有明得意のプールや、スパはないと見た。

>>642
もしそうなら超朗報。あとはゾッキーがいなければなあ。あれ向きがどこでも窓閉めても相当うるさいよ。

>>641
60歳（今年3月定年退職）、子供2人30歳半ば。
郊外に戸建とシティタワー有明を所有。
趣味：釣り、投資、時計・宝石
ガーデンシティ都心方面2LDK中層階狙い。

実はニート？

>>643
朗報とはプールやスパがないってこと？
有明タワマン住民には事前にアンケート調査が行われてるから、
ある可能性も十分ある。
タワマンの一番のターゲットは先ず近隣住民だからねぇ。

もう有明もプールとかスパとか豪華共用施設に頼らないほうがいいと思う。負の遺産になる可能性もあるし。昔はそうでもしないと埋立地に誰も住んでくれなかったから仕方ないけど商業施設併設で駅近なのだからもはや必要ないと思う。

>>646
確かに行きたい人だけジムに行けばいいね。
商業施設内になんかできそうだしね。

プールやジムは格安で設備も良くて空いている有明スポーツセンターがありますからね。

マーレとオリゾンの都心方向の土地は何れタワマンで塞がれるので、資金に余裕のある居住者達は一斉に、「泥舟から逃げるネズミの如く」ガーデンシテイーに移るだろう。
一方可哀想なのはローンどっさりで身動きの取れない住民たちだな。。

資金に余裕の方はマーレの都心方面が塞がれた場合、その塞いだマンションを買うので、ガーデンシティは都心眺望はあまり期待できない。今の景気を考えるとガーデンシティは厳しいね

>>649
ローンどっさりってどんな状態？
組み直せばいいのでは？

ガーデンシティの移転組でたくさん出るだろう売り物件を安く買うのもありだと思う。
有明のタワマンはどれもそれなりに魅力あるし。
自分はその売るのが大変なのも考慮して暫くは賃貸に出して、様子を見て売却。
これだとガーデンシティの億ションは狙えないけど。

>>650
ガーデンシティは眺望ではなくて、駅近と商業施設隣接が最大のメリットだろうね。
南側は海が見えるといっても有明に住んでれば分かるけど暴走族でたまんないし。
（きっと外から来た人が南側を買ってくれるでしょう。）

そういう意味ではオリゾンの裏にできると噂されているタワマンを購入した方が賢い選択かもしれない。

>>650 匿名さん
マーレとオリゾンにタワマン作り始めるのいつだと思う。着工、速くてオリンピック後よ。買うのはいいけど、その頃両マンション共に１０年越えのタワマンよ。売れるの。笑。

ガーデンシテイーに買い換えるにしても、所有のマンションを売って売却資金に組み入れようとしている方は要注意ですよ。そもそも中古の売却は築5年が一つの目処でそれ以降は築年数が経過する都度値下がり、売りにくくなります。また購入時の自己所有のマンションの売却に関する停止条件はデペにもよりますが付けても2ヶ月が限度です。
有明の中古の賃貸の実利回りは現状4・8〜5・2位ですが、此れも切れ目無く借り手が付いている場合ですよ。また現状は市況が悪化しつつあるので、賃貸でも根付を間違えると容易に借り手は現れないですよ。
その様な基本を理解して契約、手付金を支払わないと後にキャンセル、手附金の没収という最悪の事態を招きかねませんのでご注意を。

>>654
そんな説明分かってるよ。
賃貸に出した場合、初年度はオリンピック前なので値付け間違えても借り手は付くかと。
別に付かなくても赤字にして税金対策できるのでＯＫ。
問題は売る場合だけど、これはガーデンシティに限らずどこでもあること。
でも何で手付金が没収されるの？ローン組み直す時に売却できてなくてもいいのに。

マーレ（築7年）やオリゾン（築11年）が元値割れするのっていつ頃だろうね。今はまだ1.5倍近くで売りに出てるけど落ちるときは早いのかな。

>>653
いつかなんてそんなの知りません。
でもサイズが小さいので1年以内に着工すればギリギリオリンピック間に合うのでは。
土地の買収はできてるので、ガーデンシティの動きを見てから動くだろうから、計画は秋以降でしょうね。

タワマン10年経ったら売れない？なぜ？
他所では団地でも売れてるのに。
じゃあ豊洲の2丁目3丁目の住民はそろそろ全員退去しないと！笑

>>656
1.5倍なんてなってません。
1.1倍から1.2倍くらいです。
元値割れを期待しているようですけど、
有明もこれからどんどん充実していくので湾岸全体が落ちていかないとだいぶ先になると思うよ。
それまで健康でいてくださいね。

>>651 匿名さん
貴方、実際売ったり、貸したりした事ありますか。
不動産は株や貴金属や債券とは違い、右から左に簡単に売れません。机上の計算とは違い、実際の売り買いは売り手と買い手でもまた売り出す部屋のお大きさや値段でも大きな乖離があるのです。
だから３ヶ月という目安を提示して来る訳です。某不動産屋は(３ヶ月で勝負がつかない物件は、賃料なり売却価格を下げない限り野晒し物件になります。)と断言してました。此れが売り手と購入者。貸し手と賃貸人との意識の乖離ですね。有明、豊洲にもこの乖離の認識が理解出来ない「とんちんかん価格」が散見されますが、当人は気付いてないか、デペに踊らせられて何れ安く買い叩かれるんでしょうね。わらい。

>>657 匿名さん
マーレ売ってガーデンシテイー買わずに(サイズの小さいペンシルマンションを優先順位１位にして買う人いるかな)
まして住友不動産は期を追う毎に数百万円単位で値上げして売る会社だよ。
ガーデンシテイー購入を視野に入れてる人はマンションの規模、ららぽーとや頓挫して再公募で決まった温浴施設を遥かに凌ぐ大規模商業施設と駅近に魅力を感じているのであり、
眺望は2の次だよ。ましてペンシル、小規模なんて眼中にないと思うよ。

>>659
株や債券は流動資産、株は固定資産だから右から左に簡単には流れないのは当たり前。
前にも書いてある通り誰でも分かることを頭良さそうに書かないでもらいたい。わらい。

とんちんかん価格は高値なら仲介屋も売り手も儲けが増えるので売り急いでない人が設定してるだけ。
一部それにのった売り急いでる人もいると思うが値下げて適正価格にしたらちゃんと売れてる。
あなたのような人をお節介というのだけど何が目的？

>>660
そこは価格次第じゃないかな？
あの立地ならガーデンシティを近くで利用できるわけだし、テニスの森駅は近いしシティビューの眺望は最高だし。
ペンシルではなく、形はオリゾンやガレリアと同じ感じだと。
坪単価50違えば十分にありえる。みんな予算は必ずあるし少しでも広い部屋買いたいしね。

>>661 匿名さん
投稿間違えてるわよ。マンションは固定資産が正解。
目的はないわよ。一部にとんでも価格が散見されるねって話ね。売り急いで無くて、(不動産屋の言い値のとんでも価格)載せてる理由は、勘違いで買ってくれる人待ってるのね。たまに引っかかるから、2匹目のドジョウを狙ってるのかしら。

>>656 匿名さん

マーレはリーマン前の一番高かった頃の分譲だから、中古成約価格は元値くらいなんじゃない？　オリゾンは最初で安かったから未来永劫元値割れしない可能性もある。

>>663
株や債券は流動資産、株は固定資産　じゃなくて　不動産は固定資産
と打ち間違えた事ぐらい読めるだろ。
じーさんになったり、オカマになったり忙しいやつだな。わらい。

売り急いでないで「とんちんかん価格」を出してる代表例は湾岸ではドゥトール。
そこから中古物件にどんどん派生してってる。
有明の中古物件はまだマシな方。豊洲の方がひどいと思う。特にPCTは。

自分は今のとこ完済してここを狙うけど、
みんながみんな今のとこ売らないと買えないじゃないから、
自分の常識がみんなの常識ではないことくらいしっかり把握しといてね。はーと。

>>664
価格表あるよ。出さないけど。
だから元値～1.1倍くらいかな。
でも元値で売れればOKでしょ、普通なら0.8掛け以下なんだから。

>>665 匿名さん
理事ご苦労様です。買い替えなんてしないで最後まで有明の為に尽力されたら如何でしょう。❤️。

>>668
だから買い替えしないと言ってるだろが。
売らずに買うの。分かる？わらい。

>>669 匿名さん
だから上の人に言ってるんだよ。
ニートのお宅へのレスじゃないよ。ピンズレ。わらい。

>>670
上の人って？
665も669も私だが？
ニートでもいいよ。ニートだけどここ買うよ。

買える人が買うだけの事でしょ。それ以上でもそれ以下でもないと思いますが、何熱くなってるんでしょうね。
ここは検討版ですよね。

全くもって熱くなってませんが？
検討版ですよね？と言われても発売してないので購入者版はありません。

ここはPHTより高いのかな。北向き65平米3LDKの最安値で5980くらい？

PHTが全く興味ないので分かりませんが、
かなり幅はあると思いますよ。
南向きの低層も湾岸線目の前なので安いと思います。

>>675
なるほど。して3LDKの最安値予はいかほどと予想しますか。

>>676
最安値に興味ないです。
中層階8000万位で買えたらいいなと思ってます。

>>677
平均がその位だと予算内ってことですね。そうするとやはり350は下らない感じでしょうか。高い…

これからは有明の時代ですからね。

>>678
平米数は言ってませんが。
60平米の3LDKなんて住みたくないです。

住友だと400超えてもおかしく無いですよ。
350は余裕で超えてくるのでは？

パークホームズの320以上では買いません。
是非腹黒の理事長さんかっかしないで頑張ってプレミアムをお買い下さい。

そもそも比較対象はPHTではなく、豊洲の東急やPTHになるのでは？

320万なんて、あっさり超えてしまうのでは？
低層、眺望無しでも320万超えると思いますよ。
住友だと普通に400万越えと思われます。

買える人だけ買えば良いのでは？

400万で買う人いるかなぁ～～

ドトールが350とか、そんなもんじゃなかった？もうちょっと？
時価だから分かり難いけど、均すとこんなもんかなぁ？

晴海より高くなることはないって声もあるけど、
こっちは自社の大規模再開発物件だからねぇ・・・
結構プレミアム乗せてくるんじゃない？
晴海と同等か、それ以上と踏んでるんだけどね

もちろん周辺相場とか売れるか否か？ってのは全く考慮してないので悪しからずｗ
住不だったらこのぐらいで出してきても驚かないっていう数字

新築で有明が豊洲を逆転したら初？

ここ都心から遠いイメージだけど、新木場経由で東京駅まで15分(ただし乗換え時間を含まず)なんで思ったより都心に近い。国際展示場駅までも近いからスミフはそこを強調しつつ、相変わらずの強気の価格でくると予想。騒音の酷い湾岸線沿いにわざわざ住宅を配置したのも駅近表示するため。

ここはディズニーのランドなら電車でドアtoドア30分切りは余裕。もしも京葉線とりんかい線の直通が実現したら20分かからないかも。車も早いけどパス同様駐車場料金がどんどん上がってるからな。

ここが400だと港区は800ですね


馬鹿らしい

なぜパークホームズと比較する？
あそこはタワマンと比較するとこ？？

>>687
ドトールは、人気の煙突向き40階くらいで360位だったかな、第1期ね。
それが420位になったみたいだけど。
いま出てる中古価格は誰も手を出さないでしょ。

>>691
港区もピンキリ。

>>690
オリエンタルランドの数少ない「正社員」の人もここを狙ってくるかもね。

何で港区が上がるんだよ。
そっちの方が馬鹿らしいわ。

開発進んで便利にでもなったか？

それとも綺麗な街並みに変貌したか？

港区が値上がりする理由があるなら教えてくれよ。

>>688 匿名さん

次の東急は450万超えの可能性有りますよ。

>>697
江東区豊洲でしかも東急でその価格で出したらドトール以上に売れないよ。

むしろ港区の地価を超える要素を教えてくれよ。
どう考えたって港区・中央区を越えるわけないだろ。

江東区で400とか言ったら港中央はそれ以上になっている。

なぜ地価の話に

>>699
どでかい商業施設が隣接だから単独のタワマンとは単純比較はできないでしょ。
同時期に発売されると思われるパークタワー晴海とここがどんな値付けをしてくるか見ものだね。

なるほど。

でもなぁ
確かに坪単価400とか350とか江東区じゃ現実的じゃないな。
その金額出してなら、中央区や港区の中古の方が断然いいわ。

>>704
ならそうしなされ。
誰も止めません。さようなら。

>>703 匿名さん

スミフは総合マンションギャラリーでの案内でしょう

それこそ、東銀座

>>688
オークプレイス豊洲より同時期に売ってたブリリアスカイタワーの方が高かったから、個別マンション同士であれば逆転することはあったかな。

>>707
ありがとうございます。完全に忘れてた…

最近は豊洲でも350万から400万の成約増えてるよ。
有明の新築だと400万でもおかしく無いかと。

スミフだし、少なくとも安値期待は無い。

ここ1週間、湾岸爆走族の音を聞かないな。夏バテ？

最近は取り締まりが厳しいからねえ。。。
なかなか暴走族も生き残れないのでは？
将来的には、あっち側の人になる訳だし。。

>>706 匿名さん
二千戸の物件売るのに専用のMR無しはないと思う。総合マンションギャラリーは在庫がある程度捌けてから。

いつもゆっくりと売るすみふが珍しく早めに売り出すのは、晴海選手村跡地が大量に出てくる前に売り切りたいからかな。晴海、勝どき、豊洲を見回しても新築物件ほぼなくて、今なら競合なしでいけるし。

デベロッパーって、自分で売り出し時期変えられるから良いよね。
消費者が有利な時には売ってくれない。

>>709
それは特別な部屋でしょ。
平均は300か、少し切るくらいですね。

>>712
オンリピック前に売りたいのでしょうね。
通常なら5年以上かけて売るスミフですが、ドトールのようなやり方では4年では売れないと思います。
それにしてもドトールは大丈夫だろうか。

5年かけて売るんでしょうなあ。

>>709 匿名さん

ん？
今では豊洲の方が整備もされて、人気もある。
なんで関係ない有明が400万になるの？
教えてちょ

近いからでは？
住友だと400超えあり得るかと。

豊洲じゃなくて、新豊洲でも中古が坪単価380万で成約してるよ。
スーパーも無い新豊洲より有明の方が整備が進んでる。

>>719 匿名さん

えっ！？
本気で言ってるの？？
（笑）

私的には、駅そばの何もなさは有明も新豊洲もどっこいだと思いますが、そこから更に10分歩けば、豊洲はそれなりに商業施設もあるけど、有明は何もないイメージ。

あぁ、有明も更に歩けば東雲までは行けるか。
でも、何もないなぁ。

ビーナスフォートとかは反対側だしね。


有明と新豊洲どっちが良い？

>>712 匿名さん


あ、いや本案内的になればそうだろうけど、最初の事前説明とかならばいくらでも、でしょ。

品川大森の物件は全部田町でやってるし。

有楽町線ユーザーは豊洲、新豊洲
りんかい線ユーザーは東雲、有明
BRTの使い勝手次第では有明も山手線へのアクセスが楽になるかも。

新豊洲は15分歩けば豊洲、有明は15分歩けばお台場と国際展示場。
ファミリー以外は有明だと思う

>>721
ここが商業施設が隣接するってこと忘れてない？

>>717
平均400万にはならないでしょ。
5年を過ぎた豊洲の中古平均よりは上だと思うけど。

>>721
反対ってなに？
豊洲が東京の中心ですか？笑

有明民はお台場いくことが多いですよ。
りんかい線もあるし。学校も近いしね。将来的にはBRTの主幹路線も通る。
ガーデンシティもでくるし、新豊洲より有明でしょう。

ここで、大型商業施設ってやっていけるのかな。
出店希望をするお店、従業員とか、どうやって集めるんだろう。入札条件に大型商業施設を入れるとあるから、無理にでも出来るんだろうけど、正直な所どうなんだろう。
平成11年の街のプラン作りから既に17年経過していますもんね。
もう、銀座、八重洲、日本橋と再開発が次々にスタートしている状況で、消費者の目が有明に向かうのだろうか。

ただ車のアクセスは非常にいい場所なので、有明トラックシティとか、巨大カプセルホテルシティとかで、ドライバーやクルマで来る客への利便性を図る施設作りはありだと思います。

アフターコンベンション機能だけではとてもやっていけない気がしますがいかがでしょう。

無理ですね。
こんな場所で集客するには巨大な無料駐車場で車で来る客を集めるしかありません。郊外なので。
コストコとかＩＫＥＡやイオンモールみたいな郊外住民相手の商売でないと無理でしょう。

住友の商業施設ねぇ
三井なら期待持てるけど。。

商業施設の言葉だけで350超えとか言っている人は…失笑

>>729
有明が郊外？と言って豊洲に住んでたら笑います。
お台場だって何とかやってるわけですから、住民の多い有明なら問題ないでしょう。
なんだかんだあなたみたいなネガも、気になってくるでしょうから。笑

何よりもここに書き込んでいる事が証明してますね。
例えば私だったら郊外の幕張のマンションのスレとか見たこともなければ存在も知りません。

>>730
住不の商業施設は確かに心配。
商業施設が得意の下請けに丸振りしてもらいたい。

350以上とか言ってるのは購入予定者ではないような。

住友だと400超えあり得るんじゃ無いかなあ。

350万以上、400万以内でファイナルアンサー。

スミフ効果で400万オーバーもあり？

コストコ、イケアはもう郊外にあるもんね…
そもそも、この辺りのマンションは１戸当たりの面積が狭いので、大量買い出来ないし。

銀座まで10分くらいの立地で郊外と言われてもな（笑）

有明を郊外と言った729さんはきっと３Ａに住んでるのでしょうけど、
そんな人がわざわざここをネガるなんて、それだけ注目されてるんですね。

>>728
やっていけるかどうかは運営側の問題かと。
郊外でもやっていけてる大型商業施設はいくらでもありますし。
あとは豊洲のららぽや、お台場の商業施設との差別化ですね。
いくら大きな駐車場を用意するとは言っても、
ファストファッションやキッザニア、フードコートといった感じより、
もう少し高級路線に振ってもらいたいですね。

坪単価予想する意味って？
秋になれば分かりますよ。

ここで400ならドトール買うわ

平均400はないでしょうけど、
他に買い手は沢山いるのでドトール買ってやってください。

>>738 匿名さん

敷地計画を見ても分かる通り、郊外型ショッピングセンターのようなただっぴろい駐車場はないですよね。ぐるぐる回らなきゃいけない立体駐車場でしょう…
クルマで行くんだったら、ここに行くより巨大郊外型ショッピングセンターに行くと思いませんか。クルマ停めやすいし。

それから差別化や高級路線が有明に似合うのかな？昔、青海にオシャレなインテリア系の新しい会社がいくつかSOHOの様な感じで立ち上がっていたんですが、みんな、青山や広尾に行っちゃいました。
上手くやれるのは高級外車だけじゃないでしょうか。既に家具も怪しくなってる。大塚家具も他地域店舗の展開強化を始めているし。

>>734
市況が今より極端に悪化しない前提だけど、十分ありえると思う
ただ三井が似たような企画をやれば坪300前後、高くてもPH豊洲並（坪330）で出してくるとも思うｗ
いずれにしても住不の、しかも再開発物件で安値を期待するほうがどうかしてる
相場の1割増しは当たり前、場合によっては2割乗せてくるだろうね
もちろん上乗せ分に見合ってないから各所で売れ残りまくりだけど、その戦略も含めて住不だからね

>>742
立体駐車場は3000台だったかな、住戸のは別で。
一部デパートみたいに機械式があったり、バレーパーキングがあるといいですけどね。
で都内の車持ちは銀座も丸の内も新宿も青山も全部車で行きますけど、
仮に郊外と全く同じ商業施設ができたとして、あなたは時間と費用を使って遠くを選ぶのですか？

そもそも豊洲やお台場はどこも土日は駐車場いっぱいですよ。
なぜ有明だとそうならないと思うのですか？
それとSOHOと家具屋を例に出す意味も分かりません。

ガーデンシテイーの情報を聞きに行ったら(チョット普通のマンションとは違うんですが、宜しければ晴海を見に行きませんか。)と誘われましたが、丁重にお断りしました。あちらはSOHOーがあるから普通のマンションではないのですね。
こちらは国家戦略特区に指定された地区で、新豊洲の軍艦島のような、行き当たりバッタリのJVの開発と違い計画的開発であり、住友不動産がこの地区の開発を国から一手に任されたんじゃないの。

BRTの主幹路線も虎の門から有明に向かいますしね。
豊洲は一時的な終着駅で、オリンピック後はオマケ路線の終着駅。
今後は湾岸新線できなくても、虎の門、築地、勝どき、晴海、有明のラインが有力です。
もっと先をみるなら品川もありだけど、まだいいかな。

まあ、発売時期もあるけど、フミフなら坪単価400万でも驚かないぞ。

いくらフミフでもドトールを超えたり、近い価格はないと思うな。
商業施設隣接とはいっても、ドトールは一応中央区だし、
何よりも竣工３年前という過去に早い販売が売り急ぎたい証拠だし。

坪単価はともかく６千万～７千万中心になると思うけどな。
じゃないと有明は売れないよ。江東区だし。
有明ならではのシティービューの眺望もないし。きっとプールとかスパもないし。

タワマンの一番のターゲットは近隣住民。
実際ここは事前調査で近隣タワマンにアンケート調査を行っているし、
住民説明会も何度もしているし、近隣を強く意識しているのは確か。

で、有明の中古市場って５千万～６千万の物件の動きはいいけど、
７千万付近からそれ以上になると途端に動きが悪くなる。
なので、新築プレミアムで１千万のっけて、
６千万～７千万を中心に出さないと近隣住民の動きもぐっと悪くなると予測します。
サラリーマンの限界も７千万くらいですし。

爆走族昨日も来なかった。南側最下層狙おうかな。

南側最下層なら300切りでしょうね。
60平米～70平米が、5000万～6000万あたり。
北側も商業施設目の前なので安いと思います。

うーん、そんなに安く売るとは思えないな。
スミフだよ。

＞銀座まで10分くらいの立地で郊外と言われてもな（笑）
銀座から車で10分で有明は無理ですよ。交通法規を無視して時速200キロで爆走するつもりですか？
銀座ってもしかして住所が銀座のぎりぎり有明寄りとかからということですか？不動産業者お得意の詐欺商法ですね。
普通銀座っていえば数寄屋橋交差点あたりですが、そこから有明まで10分で行くのはどうやっても無理。
ドラえもんにタケコプターでも用意してもらいますか？

BRTは有明を見捨てて豊洲にスリスリ、だよ。

>>753
毎日のように銀座まで車で通勤してますが朝は無理でも夜なら10分で帰れます。休日も可能ですね。
あと普通銀座と言えば銀座四丁目交差点あたりです。

>>754
それ最初だけですよ、残念ですが。

>>753
時速200キロって。笑
距離4キロ10分で平均時速24キロ、
有明から晴海までの2キロ超はスイスイ行けますので10分は無理ではないですね。

スミフが常にやる自物件の比較販売戦略だよ。
豊洲ダブルと有明シティとの比較販売でやってたね。
両方に客を誘導し、どっちが得か比較させて売却に持ち込むのさ。
有明シティも不人気物件で有明で一番売り出し期間が長かったが、
ドゥトールも同じで１０年完売戦略。
そこに有明シティが登場し、ドゥトールの優位性をアピールして
８年完売戦略でいくと思うよ。
ずばり、坪380で来るよ。

ちょっと前にT販売の営業は坪400と言っていたよ。
豊洲駅前にも東急タワーが坪400超で募集するとのこと。湾岸の強気戦略
は止まりそうもないな。
それなら狙いはマーレの中古をお手頃価格の内にゲットし、ガーデンの坪380
の募集に坪350で売却がいいかなと思う。
スミフの物件はかなり見たが、どれも同じ高級感を出すも大したタワマンではない。
マーレのようなバブリー物件ではなく、有明一番はマーレのままと予想した。

⇒758
有明シティが二つありますが、先がACTで後がAGTです。
すいません。そして、ゥが抜けてました。ドゥトゥールでした。
ついでにBACもありますが、BACは有明の西側の端っこで、ACTは東の端っこです。
今回は中央にAGTが立地されます。
AGTも有明の民にアンケートを取っていたときがあり、坪250で考えていた時期もスミフ
はあったのですよ。でも、もう無理です。
BACとACTは端っこ立地だからAGTと比較に値するものではないです。

やっぱり坪単価400万ですか。とほほ。
買えない金額では無いけど、スミフ以外だったらもっと安く買えたかなあ。

>>755 匿名さん

スピード違反ですね（笑）

>>762
してないですね。
サンデードライバーのあなたとは技量が大きく違うのかもしれません。
あと車の性能も。笑
今日の行きは15分でした。
さすがに平日の朝は無理ですね。

時間は変動するけど距離的には5kmくらいだから郊外は言い過ぎだと思うけどな～。確かに陸の孤島のイメージはある。りんかい線の大崎終電2本が東テレ止まりなのは勘弁してほしいし新木場発も0時代がないのはどうもね。

スピード違反していないなら車の性能なんて関係ないだろ

頭悪いのさらけ出して恥ずかしいわ

>>765
あるよ、ストップ＆ゴー。
だから燃費が良くってトルクフルのディーゼル車が日本で流行ってるんじゃん。
頭悪いのは君ね。違反する奴はどんな車でもするよ。
ちなみに私のはディーゼル車ではないけどね。
まさか車持ってないとか？笑

そもそも銀座の中心が数寄屋橋だと思ってる、
たまにコリドーに飲みにくるような人間に銀座までの道のり語られてもなぁ。

>>765
君どこ住んでるの？
有明を遠くしたいみたいだけど何と戦ってるの？

いやいや平均４００はないって。
近隣無視して１５００の住戸はさばけないよ。
ドトールよりひどい事になるよ。

ドトール購入済の殆どがまだ安かった時期にかった人で、
高くなってから買った人はかなり少ない。
そう考えると今のドトールに合わせるとここはスタートからこけるよ。
（ドゥトゥールは面倒なのでゥ外していいと思う、それかＤＴ）

あとマーレもそこまで上がらないと思う。
ガーデンシティの価格をみて無理だと思ったらマーレの中古、
ってのはありだと思う。
マーレ側の商業施設ならガーデンシティＣ棟と距離変わらないしね。

>>768 匿名さん
マーレ引き渡しの頃は１０年落ちだよね。
スカイズの１０年後もマーレの今のような寂れた感じになりそうですね。

>>769
そんなに寂れてますか？
ここのネガはスカイズの人が多そうですね。
他所でも暴れてますし。

マーレは同時期につくられたPCTや豊洲タワー、タワーズ台場などと比べると、
綺麗に保たれてるなって思うけど。
あと、マーレのいいところは理事会がしっかりしているとこ。
エアビー対策でも１番にテレビで取り上げられるくらいだし。
あと管理体制（管理費、修繕積立関係）もしっかりしてる。
これって長く住むには１番重要な部分だけど中古買う時には見れない部分。決算書とか。

あと有明のいいところは格差があまりないところ。
豊洲や東雲は意外とあって、これはママさん達に聞けば分かると思う。
なので家族持ちには凄くいい。地権者もいないしね。

独身の方もマンション対抗ゴルフコンペとかで楽しんでるみたいだし、
マンション対抗の運動会もあったり、こういうのって新豊洲にはない世界だよね。

そういう風に決めつけて他の地域を非難するのはよくないな。
良識を疑われる。

>>771
荒らしでここの検討者ではないと思うので無視しますね。

結局いつ売り始めるんだろう。

>>766 匿名さん

言い合ってる貴方もダサいよ。

江東区によると有明地区って3万人も人口が増えることになってるんだよね。1000戸クラスのタワマンでも10本は建たないと追いつかないんじゃないか。有明に抵抗が無くてここに手が出ないなら貯金し続けてそれらを気長に待つという手もある。ただ10年以上先かもしれないけど。

>>774
貴方も？自分のダサいのは認めるのですね。笑

車詳しくない、普段運転しない、銀座知らないだと、
同じ土俵ではないと思うので、もう討議するの止めにしますね。

ブリリアマーレは免震じゃないんだよな。

住友のドゥトゥール行ったら、営業から、中層から下を、会社判断で売り止めし、ガーデンシティタワーの販売を開始予定。金額はドゥトゥールの上層にする予定だと。有明バブルが始まる予感がした。坪300で中古が売れそう。

秋頃からオリンピック熱も高まりはじまりそうだしね。

>>782
それドトール売るために言われてるだけかと。
これから販売するとこの情報をいくら同じスミフだからって言うわけないでしょ。
そもそも販売の営業なんて正社員かも微妙なのに、そこまで情報握ってないよ。

>>782
ドトールの営業なら、ガーデンシティはきっとドトールと同じ価格になるから、
待たないでここ買った方がいいよ、って営業トークになるわな。

782さんに似た事、住友不動産の営業の(宅地建物取引士)に言われたね。
今は宅地建物取引主任者とは言わないんだね。それとも私が貰った名刺は偽物なんですかね、それとも目が悪くなったのかな。

>>786
そうですか、なら疑っても仕方ないので自分の目で近く確かめてきます。
クオカード5000円貰えますし。

> 中層から下を、会社判断で売り止めし、ガーデンシティタワーの販売を開始予定。

売り止めなんてしなくても売れないと思うよ。
今年入ってまだ売れたの5戸とかでしょ。

>>786
全員が宅建持ってる必要ないでしょ。
建築士と同じ感じ。

>>787 匿名さん
残念ですね。クオカードは釣りだよ。
但し購入者には手厚いけどね。
考えてみなよ。何で買う金もない素人にに5000円も無料で配布するんだよ。
そんなの信じてるよりアルバイトでもしろっての。笑。

>>789 匿名さん
買える人には最初から有資格者が担当として付くんだよ。
冷やかしや、資力のない人は、ペーペーの営業が付くんだよ。そんな事も知らんから、モデルルームに行けばクオカード貰えると信じちゃうんだよな。あほくさ。

普通、アルバイトじゃない限り
不動産の営業ならぺーぺーでも宅建士
くらいの資格は持ってるだろ。

>>790
買う金はあるよ。
クオカード欲しいじゃない。
でもどうやって金あるないって分かるの？
判断材料としたら会社名と肩書くらいのものだけど。

宅建て100人受けて85人も落ちるんだから…
今年こそは！

>>791
買える人、買えない人なんて最初の段階で分からないって。
買った時は初回プラプラっと行ったときから営業も代わってないしね。
ちなみに契約の時だけ、「有資格者の〇〇です」って出てきた。
販売員全員が有資格者ではないよ。

>>790
よくよく条件見てみたら初回来場者のみとなっていたので貰えないようです。
一応第一期で検討してましたよ。
昨年1年で初めて1000万の貯金できたんだけど、
この円高で500万の資産がなくなったので、やっぱりアルバイトしないとダメかな？笑

>>793 匿名さん
8000万以上の物件を買える人が5000円のクオカード目当てにモデルルームに行くのかね。買いに行くなら理解出来るけどね。
笑われるよ。
なら、仕事が欲しい人を募集して日当払って、モデルルーム行って貰えば真実がわかるだろうよ。
事実ならそれだけで商売になりそうだね。笑。

>>797
別に笑われてもいいけど。おれケチだし。
というか、8000万以上の物件買える人にどんな理想を持ってるのさ。
貰えるものは貰うよ。

興味ある話聞きにいって、１～２時間で5000円貰えるんでしょ、ラッキーじゃん。
じゃあ何のために5000円のクオカード用意してるの？
買える人が要らないとしたら、買えない人のためかい？

>>793 匿名さん
ダイレクトメールは誰にでも来るものではないんだよ。デペが法務局で所有者を調べて
所有者が別の場所に居住しているか見て、投資の所有か判断するんだよ。
この他資料請求をした人にも来るけどその場合には個人情報の登録が必要なんだよ。分かったですか。
それからたかが宅建士だがされど宅建士なんだよ。全て営業が持てる程度の資格じゃあないよ。
大体はこのダイレクトメールを持参が条件でモデルルームで大方の資産状況を把握する為にアンケートの記入を依頼されるんだよ。