有明ガーデンシティー（その12）

豊洲ららぽの成功した大前提として都心部に近いというのがあるんだよな。そして成功がいまでも盤石なのは、ららぽ以外にも豊洲には外から人を引き付けるものが沢山あって、お互い相乗効果で成り立っている。

都心部からアクセスが悪い、特に鉄道。エリアに防災センターとビックサイトしかない状況でとても人が集まるとは思えない。しかもららぽと被らないように大人の高級路線で行くって、無理があるよ。

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>>4771
癌研からの眺望を言って攻撃された人は、
有明民に対して分かってることをズラズラと書いた上に、
貴方より分かってるよ、と投稿したら資産自慢しだしたからでしょ。
攻撃されたのは資産自慢に対してね。資産自慢はスレ違い。

あと凄いのらえもん好きだね。笑
早く情報を有料化すればいいのに、そこがほりえもんとの頭の差かな。

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>>4773
ららぽと被ったらダメでしょ。
ららぽって元々郊外向けのショッピングセンターなんだけど、
世の中デフレから戻れずにいる人が沢山いるから、
郊外より豊洲が近い都内近郊組が客としてわんさか来てるんだよね。
あとはキッザニアだよね、東京は豊洲しかないし。
途中からフードコートにしたし、ターゲットは明らかに子供がいて高級路線ではない家族。

自分はここは高級路線でいいと思ってる。
二子玉？ミッドタウン？六本木ヒルズ？どの程度か分からないけど、
失敗するかどうかはやってみなきゃ分からないし、
上にもある通り、近隣住民はスーパーと病院とスタバのようなカフェがあれば十分。
だから失敗して休日のトリトン状態になっても、何も無いより相当良くなると思ってる。

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>>4773
豊洲のららぽに都心部からメトロで来ているとは思えないけど？
都心近郊にはなかった郊外規模のショッピングセンターだからでしょ。
都心山の手の低層マンションに住んでる人が来てると思う？？
豊洲に住んでる人よりお金持ちそうな人いないよ。

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>>4775
高級路線（笑）
言うのはタダだけどやるのは住不だからねぇ・・・

住宅も100平米超の高級路線を望む声も一部にあったけど、
蓋を開けてみたら思いっ切り刻まれてるのが現実・・・
願望妄想は自由だけど、そろそろ目を覚まそうよ（笑）

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>>4776
都心に近い＝都心から客が来る

と言ってるわけではないんでない？ 都心に近いということは、各方面からのアクセスが良いということだから、ららぽはいろんな場所から集客できるってことでしょ。もちろん近郊からの客が多いとは思うけど。

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>>4778
そうだとすると、近隣の有明だと途端にアクセス悪くなるの？
ダイバシティだってあんなに人来てるのに？

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>>4774 匿名さん
少しでも資産の事を書き込めば総攻撃。ここに書き込んでる連中の大半が学生、ニート、低所得者か、非正規雇用者なんだろうな。笑い。

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>>4777
言うのはタダ、やるのは住不？
言うだけじゃなくてやるからタダじゃないよ？笑

ここで100平米超を求めてる人の殆どは、
100平米超なんて買える人達ではないよ。
年末年始から近隣住民中心に事前案内会をしているのは、
ここのメインターゲットは近隣住民だから。

マーレの億ションの売行きが悪かったように、
湾岸で億ションは非常に動きにくい。
なので100平米超はペントハウスだけで十分だと思う。
ただでさえサラリーマンの限界である7000万を超える住戸が多く出るのだから。

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>>4779
想像してみたら？ メトロで豊洲に遊びに来た客が、ついでに有明まで足を延ばそうと思うかどうか。

キッザニアみたいな、そこしかないものがあれば行く人もいるかもね。チェーン店ばかりならわざわざ行かないでしょう。高級路線は無理があるし、たとえがんばっても銀座にはかなわない。

要するに差別化できれば見込みはあるけど、その方向性を見つけるのは至難ということ。

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>>4780
その思考やめたら？
大学生がこんなサイト見ないよ。
資産のこと書きたいなら資産スレあるからそっちにいきなよ。
大半が多大な借金をしてるサラリーマンだから。

別に妬んで攻撃されたのではなくて、
誰でもできるサラリーマンの不動産投資は自慢にならないよ？ってこと。

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>>4782
だからららぽの客の殆どは車でメトロじゃないって。

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>>4784
そんなことないって。休日の人の流れ知らないだろ？

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>>4785
知ってるよ。よく行くし。むしろ休日しか知らない。
ダイバシティの方が車より電車層の方が多い感じかな。
ゆりかもめやりんかい線でも十分人は来るし、
そもそもここは高級路線なので電車組はあまり考えてないのでは？
でも貴方は何言っても返す面倒な人だと思うので、これでもう返信やめます。
金持ち喧嘩せず。なんて。笑

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>>4781
んで商業施設だけ高級路線なの？
矛盾してるよね・・・

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年末年始から始まっている事前案内会は、上で4781さんが言っている様に住友不動産の説明では【地元住民の要望が多い】のが理由だと言っていた。
なので自分は既存の有明のタワーからの住み替えが相当多いんだなと思った。しかし、地元の範囲が豊洲、新豊洲、東雲が入るのかは確認してはいない。

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湾岸は有り余るスペースを活かした商業施設がいいと思うんですよね。それで、ララポとかダイバーシティとか、デックスとかあういうプレハブに安っぽい施設を詰め込んだのはもうお腹いっぱい、となると、どうするか？

ミッドタウンや六本木ヒルズのように建物にも沢山お金をかけて、高級路線（あるいは文化の発信地）を目指すというのは、一つの解でしょうが、かなりの賭けですよね。

なので、個人的には、大塚家具があることを逆手にとって総合家具展示場がいいと思います。カッシーナもアルフレックスもミノッティも、アトリエ木馬みたいな一枚板も、一々表参道とか広尾とかを徘徊しなくてもここくればあらかたのブランドは見られるようにすれば、結構重要はあると思います。

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>>4783 マンション検討中さん
サラリーマンなら誰でも投資は出来ませんよ。それなりの資金がなければね。ましては、大半が多大なローンを組んでるサラリーマンだって、君自らが認めてるでしょ。従って君の言ってる事は矛盾してるね。

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ショボいららぽなどの比較はさておき、スミフが練れる戦略を考えようぜ。
人を呼び込むプラス要因はあるかだぜ。
小池婆さんは台場にカジノ作るぜ。
ビックサイトはりんかい線国際展示場、ゆりかもめ国際展示場から年間1500万人超が来てるぜ。
金の成る木に必要な来客はすでにあるのよ。
特区を成功させたいのは誰かだぜ。
東京都、日本政府、スミフ、有明民だがや。
金の成る木には優秀な企業や人材は寄ってくるぜ。
これで将来をどう予測するかだがよ。ショボいネガ書き込みや比較は意味なし。

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>>4783
あんた、そんなこと言ってたらＡＩに負けて干されるリスクが増すぜ。
世の中の大転換期が目の前に来てるぜ。自覚せいよ。

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>>4790 匿名さん
会社のブランドとある程度の年収があればアパートローンでフルローンできるので資金はいらないよ。
実際自分の周りで不動産投資してるのはサラリーマンばかりで社長連中はしてない。
何故かというと、社長業はサラリーマンよりローンを組みにくく、不動産投資は本業と比べるとリターンが少ないので魅力がないからです。
矛盾してません。予測で言ってませんので。

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>>4793 マンション検討中さん
それで今新規参入者の、殆どの人が失敗してるんだよ。
そもそも、それなりの経営者は、銀行でフルローンをしてアパートの1棟買い等の危ない投資はやりません。タワーの区分所有の投資ならまだ理解出来るが。
ソーラーシステムによる売電事業だって今から参入する人はアウトです。

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のらさんのブログの限りだと、モールの詳細が全く決まってないんだね、大丈夫なの？
それでなくても延期白紙はお家芸みたいなもんなのに・・・

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>>4793 マンション検討中さん
低金利、フルローンと言う甘い罠。投資会社のネギ鴨。
そんな人が、価値の無いマンションを購入しちゃうんですな。笑い。

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>>4795 匿名さん
随分前に指摘はしておいた。身近な例では、高田馬場のスカイフォレストレジデンスとの一体開発を、住友不動産は提唱してマンションを売った。結果は売れ残り。肝心の商業施設は不発。
まあ此方は、戦略特区内の開発なのでそれは無いと思いたいが、、、

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>>4794 匿名さん
ネットなどの情報ではそうなってますね。
ただ私の周りのサラリーマンはまだそうではありません。
危ないとは思いますが銀行が貸し先を探してるうちは大丈夫でしょう。
それなりの経営者でない方がしません。経営者の場合、不動産投資をするのはキャッシュが余ってきてからです。つまり本業が不動産以外の場合はそれなりの経営者の方が率高いですね。

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>>4795 匿名さん
オープン3年前に詳細が決まってる商業施設なんてないよ。

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>>4797 匿名さん
貴方のような結果論でしか語れない人の投稿は興味ないですね。

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>>4796 匿名さん
投資会社はここは勧めませんよ。
購入決定から契約まで期間があるからです。

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皆さん購入は買い替えの方が多いのでしょうか。その場合に現在のマンションを売却して元資を確保すると思うのですが。
解約特例を付けての売却開始の時期とは何時になるのでしょうか。
また皆さん、売却が思う様に行かない事も想定して買取も想定してますでしょうか。
基本売却の選任契約は、ベイトリプルの場合には住友不動産と締結するのだと思いますが、デペは買い替え客を嫌うと聞いた事がありますが本当でしょうか。また、もし売れなっかった場合の資金調達はどうすれば良いのでしょうか。

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>>4798 マンション検討中さん
私の知人が投資用のアパートの新築1棟を建てました。とある関東近郊の駅近物件です現状賃貸人が埋まらずにローンその他で毎月持ち出しとなっています。既に地方銀行による過剰融資が問題となりつつあり、国も調査に入る様ですね。
現状、湾岸のタワーマンションの分譲賃貸も客付けに苦労していますが、会社のブランド頼みで、フルローンの不動産投資って危なく無いですかね。ベイズの隣の賃貸棟等空室だらけですよ。勿論有明も、新豊洲も賃貸募集が多いですが中々成約に至らない様ですよ。

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>>4801 マンション検討中さん
契約から引き渡しまでが長いの間違いですよね。

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>>4804
そうです、すみません。
キャッシュフローの問題があるので、
投資会社は竣工が先の新築物件には手を出さないです。

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>>4803
駅近とはいえ、郊外新築物件は完全に騙されてますね。
私の知人は錦糸町あたりなので、
新築物件でもまだ何とかやっているようです。

湾岸タワーの場合は、収益は5%いかなくても借り手は多く、
キャピタルロスも少ないので、低リスク低リターンといったところでしょうか。
不動産投資の旨味は、郊外とは言いますけど、
投資って不動産に限らずハイリスクハイリターンなんですよね。

ベイズの賃貸棟は、スカイズの共有施設使えないですよね？
そうやって分けてしまった棟は人気出ません。
逆に有明の賃貸部屋は回転良いですよ、プールやジムやバーなどは単身者に人気ですからね。
WCTも人気あります。結局、豪華共有施設は維持にお金掛りますが皆一度は住んでみたいんですよ。

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>>4806 マンション検討中さん

>>4806 マンション検討中さん
ベイズはスカイズと共有施設は相互に使えますが、私がお聞きしているのは、ベイズのお隣のキャナルプレースと言う賃貸専用の賃貸マンションです。
ベイズもそうですが、中古の売り出しやら賃貸募集の空室数が凄いですよね。

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賃借人だらけのマンションに住みたくないな。
一般的に賃借人は共用施設を丁寧に扱わない
傾向があるし、管理組合活動にも関心無い。
最近の分譲は特に狭い部屋ばかりで、投資たら、
回転やら、買い増しやらの話題になる湾岸の
マンションの将来は危うい感じがする。

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>>4803
煽りすぎずら。
マーレだけど賃貸出して1ヶ月以内で企業から3件、一般1件の引き合いだぜ。坪単価11,330円だがや。
煽りに見合う事実を載せて見ろ。

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>>4807
ベイズの隣の棟のことを言ってます。分かりづらくてすみません。
湾岸タワマンは、眺望、豪華共有施設、駅近、商業施設隣接が魅力です。
その全てを剥ぎ取った小さな棟に住みたい人なんていないでしょう。

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>>4772 匿名さん
バスツアー客や、オリンピック客がマンション買う訳ねーだろ。
頭大丈夫か？（笑）

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>>4811 匿名さん
相場を知らない地方富裕層や中国からの投資を期待ということですかね。

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>>4810 マンション検討中さん

ベイズの隣は、パークアクシス豊洲キャナルで経営は三井不動産単独です。
スカイズとベイズは、不動産大手６社共同の分譲です。
要は別物です。

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>>4809 ご近所さん

それで契約できたの？

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>>4813 匿名さん
そうなんですね。
でもスカイズもベイズもあまり興味ありません。
ベイズは安かったので投資買いが多かったのですね。

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>>4812 匿名さん

無理無理。
相場知らないで、不動産買う奴いねーよ。

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>>4815 マンション検討中さん

当時はスカイズもベイズも高い高い、高すぎるーの連呼でしたよ。
それでも売れた。

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スカイズなんて、有名な不動産評論家すら、坪単価150万円でも売れ残ると予想していたのに、坪単価260万くらいであっさり完売。

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ガーデンシテイーへの買い替えを考えています。購入金額が高額の為、皆さん買い替えが多いと思います。
例えば売り先行ですと、解約特例「停止条件」を付けて住不との専任契約での売却となると思います。
その場合に住不は、解約特例の条件を付けての契約はオーケーするでしょうか。渋る事は無いでしょうか。
その場合の売却の開始時期は手付け金の支払い直後でしょうか。

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>>4818 匿名さん

榊は不動産の素人でしょう
何で新豊洲が郊外より安くなるのか理由がわかない

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>>4819 検討板ユーザーさん
私は自宅の売却を前提にあるマンションのモデルルームに行き、営業に買い替え特例の相談をしました。答えは「停止条件２ヶ月」の条件で契約をしましょうと言われました。
つまり２ヶ月で売れない場合には契約を白紙に戻すか、購入に不足のお金を自己調達をする。出来ない時にはキャンセルによる手付金没収のリスクを抱えながら引き渡し迄、売却活動を行うかの選択肢しかないと言われました。
私の所有物件はローンもなかったのですが、売れない場合には億越えの物件だった為に全額をローン出来る金額ではないので諦めました。
買い替えとは容易では無いと思いました。

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>>4819 検討板ユーザーさん
営業に聞いてください。
近隣住民は買い替えが多いと思いますよ。

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